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正文
第一篇：加強土地市場建設的調研報告
2014年5月，國土資源部要求各級國土資源管理部門，要準確把握運用土地政策參與國民經濟宏觀調控的力度和時機，逐步學會運用土地政策為宏觀經濟“加油門”、“點剎車”，加強土地市場建設的調研報告。作為國土資源管理參與宏觀調控平台的土地市場建設的培育與規範，無疑象一隻“無形之手”，對地方經濟的發展起着至關重要的作用。只有深刻認識我縣在土地市場建設發展中存在的不足，有效運用好土地市場這隻“無形之手”，建立起市場配置資源的長效機制，實現政府對土地資產的有效調配和集中統一管理，才能發揮出國土資源參與宏觀調控的積極作用。
一、我縣土地市場建設回眸
我縣地處豫西山區，工業基礎薄弱，城鎮化水平不高。近年來，為加快城市建設步伐，縣委、縣政府按照“鞏固完善老城區，強力開發北城區”的基本思路，投入大量資金，對老城區道路、通水、排水、綠地、路燈和各類市場基礎性設施進行了大規模的改造，逐步建立了以紅旗大道、李賀大道、錦屏大道、濱河路、紅旗廣場、北城區中心廣場、濱河遊園為亮點的“四路兩場一園”的城市新格局。2014年，縣政府又投入大量資金進行小城鎮建設，極大改變了鄉鎮面貌，促進了鄉鎮經濟的健康發展。政府在基礎設施建設上的資金投入，增強了城市的服務功能，城鎮地價水平明顯增高。這部分升值的地價本應由政府收取，最終迴歸社會用於城市建設再投入、再升值，但由於土地市場建設不規範，城市大量的土地掌握在用地者手中，一些單位和個人正是看到了土地的潛在價值，在土地使用制度改革中鑽空子，最終成為政府投資土地上的最大受益者，作為投資者的政府卻沒有得到應得的回報，造成了國有土地資產的白白流失。
為了強化政府管地權威，使政府高度壟斷土地一級市場，國務院《關於加強國有土地資產管理的通知》（國辦發15號）文件下發後，宜陽縣人民政府及時下發了《關於實行建設用地五統一的通知》（宜政文61號），明確了徵地是政府的專有權利，禁止用地單位與農村集體經濟組織自行協商用地，對建設用地實行統一規劃、統一徵用、統一開發、統一按項目供地、統一管理。縣政府根據土地利用總體規劃和城市規劃，制定土地利用年度計劃和年度規劃，控制建設用地供應總量，按照合理配置、有效利用土地現狀的原則，編制建設用地區域的詳細規劃，確定開發強度、地塊用途，統籌安排各類建設用地。建設單位需要使用農村集體土地的，由縣人民政府按照土地利用年度計劃實施統一徵用，根據建設用地的位置、用途、數量制定徵地方案，每年分批次上報，經批准後，依照有關規定和法定程序，對被徵地單位予以補償，向用地單位供給土地。政府統一徵地，實行一個渠道進水，從源頭上扭轉了土地需求決定供給的被動局面。此舉嚴格控制了建設用地總量，既保護了耕地，又能保證被徵地農民的補償費及時足額到位，不損害農民的利益。而且良好的用地環境吸引了眾多商家來宜投資建廠，興辦企業。先後有洛陽龍羽宜電有限公司、洛陽恆基鋁業公司、洛陽熱電廠、黃河同力水泥集團等企業落户我縣，縣國土局服務國家、省、市重點建設項目及一般建設用地項目達15個，提供土地3000餘畝，達到了政府管理土地“一個龍頭出水”的目的，為我縣經營城市土地打下了堅實的基礎，促進了縣域經濟的發展。為規範土地市場秩序，我縣開展了土地隱形市場的清理整頓，縣國土局在紀檢委、糾風辦、公、檢、法、司、城建、房管等部門的密切配合下，對全縣範圍內未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權或改變用地性質的單位和個人，依法進行了收繳土地出讓金和罰款的處理。共查處土地隱形交易80餘宗，補繳土地出讓金160餘萬元，把土地使用權交易納入了依法管理軌道。與此同時，縣國土局積極借鑑外地經驗，大力推行土地有償使用制度，在推行經營性用地招標、拍賣、掛牌出讓等方面進行了嘗試，努力建設土地有形市場，但因種種原因，效果並不明顯。
二、我縣土地市場的特點
（一）政府對土地一級土地市場實現了高度壟斷
我縣在對建設用地實行“五統一”管理之後，政府調控土地一級市場的能力增加了，“一個龍頭進水，一個龍頭出水”的格局基本形成。“要用地找政府”的政策，有效遏制了用地單位與村、組私下交易、協商用地的行為。特別是北城區建設的用地秩序得到規範，區域發展所需的建設用地，嚴格按照土地利用總體規劃、城市建設規劃及《北城區詳細控制性規劃》來調配，杜絕了違法用地，減少了因用地問題而引發的羣眾上訪事件的發生。
（二）土地市場機制不健全
隨着我縣固定資產投資的逐年增高，由此帶動了百業興旺，也增加了土地的需求量。在土地市場的建設上，存在許多不足之處，主要表現在：一是政府調控土地市場的力量薄弱，應該由政府掌握和調控的城鎮建設用地供應量、閒置、存量土地的數量，沒有實質性的掌握和控制在政府手中。二是對舊城區存量土地的盤活，以及實現土地集約利用上，缺乏行之有效的措施，三是土地收購儲備機制不健全，沒有成立以政府為主導的專門的土地收購儲備機構，對縣域閒置、低效應納入儲備庫的用地，僅限於“預儲備”。政府手中的土地和資金不充足，無法對土地市場進行有效的調控，土地資源的價值就不能夠充足的顯現。
（三）招拍掛出讓效果不明顯
近年來，我縣雖然嘗試了對經營性用地採用招拍掛方式出讓土地使用權，但由於土地有形市場未建立，各項土地市場機制不健全，經營性用地招拍掛的效果並不明顯。據不完全統計，近兩年以掛牌方式出讓的土地使用權有5宗，面積34.23畝，掛牌成交價132.88萬元，政府基本無收益。相對於其他市縣（區）來説，明顯處於落後狀態。應該在一級市場出讓的土地及收益，沒有集聚到政府手中，也因此造成了土地市場的不穩定，開發商對地價的水平、土地成本、土地供應量、規範獲取土地的途徑的認知度較低，一方面給不法開發商造成了可乘之機，土地隱形交易的現象依然存在；另一方面，在一定程度上擾亂了土地市場秩序，降低了政府應有的威信，還影響到投資商的信心。
三、規範土地市場建設的意義
（一）有利於政府宏觀調控
作為政府部門要根據經濟社會發展計劃和各項專門的規劃開展建設活動，必須進行有效的管理和調控。土地市場作為基礎環節之一，作為社會的基本資源和財富的配置場所，必須按照法律和法規進行規範。規範和有序的土地市場有利於政府對土地資源和社會資源以及經濟建設的宏觀調控。特別是宜陽縣耕地少，耕地後備資源又較為缺乏，但加快城市建設步伐的大氣候又不得不佔用耕地。因此，只有規範土地供應渠道，才能夠有效保證全縣的建設用地需求和糧食生產安全，也才能保證可持續發展有較為充足的土地資源。
（二）有利於節約土地資源，實現集約利用
對投資者來説，在規範管理的環境下，越是公平取得的資源包括土地，越是會全力以赴地加以利用，絕不會粗放利用，更不會讓它長久閒置，調查報告《加強土地市場建設的調研報告》。 特別是宜陽縣正處於城市化、工業化的進程中，耕地的減少伴隨着城市化、工業化的進程是成正比例的，建設用地的增加是不可避免的。工業化是消耗自然資源、原材料的過程，所以建立資源節約體系是完全必要的。但是，要實現在集約用地的同時，保障建設用地的需求，就必須建立由市場主導配置資源的長效機制，實現對土地資產的有效調配和集中統一管理，最終使國家受益、企業和個人投資者受益。
（三）有利於增加財政收入
相對於各級財政而言，土地收益是十分可觀的。如河南省方城縣，在1992年就開始以拍賣的形式出讓土地使用權，開創了河南省土地拍賣的先河，也因此獲得了巨大收益。在敲響土地拍賣“第一鑼”後的兩年間，方城縣拍賣出讓城區國有土地使用權8.4萬平方米，收取土地出讓金2100萬元，先後用這筆資金開通新街道11條，吸納近2.5億元的資金建廠辦店，發展新的工商業服務項目。而這一切都是在財政不拿一分錢的情況下實現的，政府真正嚐到了運作市場機制配置土地資源的甜頭，走出了一條以地生財、聚財，以財建城、建市，促進經濟繁榮發展的新路子。
（四）有利於為城鎮建設籌集資金
我縣的經濟基礎薄弱，政府的財政力量極為有限，難以籌措大筆資金搞基礎設施和市場建設。在土地市場方面，大面積供應熟地很困難，如果等待一切條件成熟再發展，那就會使宜陽縣的經濟發展水平與其他各地的距離越來越大。所以，增強區域自身的造血功能，增強自身的發展能力十分重要。土地資源的潛在價值，是通過市場途徑來體現的，土地市場的正確運作能起到至關重要的作用。隨着城市建設的發展，環境的優化，區位優勢的逐漸顯現，能夠帶動宗地價格的上漲。同時，每宗地的投資者，不僅僅投資購買了土地使用權，更為重要的是，他要繼續投資搞基建、搞經營，這樣就在獲得土地使用權後，再投入數倍於土地出讓金的建設資金，無形中又帶動了區域經濟發展。如濱河公園的綠化及基礎設施完善後，周邊地區的地價明顯高於其他地區，在其周圍從事飲食、娛樂等經營的投資者不計其數，逐漸形成了一個新的市場繁榮區。據宜陽縣城鎮國有土地資產評估顯示，我縣現有國有土地資產總值為33.22億元，如果經營管理得當，就會為城鎮建設提供充足的資金。
四、關於培育和規範土地市場的建議
規範的土地市場是地方經濟發達與成熟的重要標誌，只有規範有序的土地市場，才能促進經濟的健康發展，才能使政府部門有效地運用市場機制參與對土地資源的宏觀調控。如果土地市場不規範，市場秩序混亂，土地資產流失，不僅削減了土地對經濟發展的貢獻，而且影響經濟的運行質量，滋生腐敗現象，影響社會穩定。所以，根據宜陽縣土地市場建設的實際情況，建議從以下幾方面規範土地市場建設：
(一)建立以政府為主導的土地收購儲備機制
建立土地收購儲備制度，是規範土地儲備運行，增強政府調控力度，解決多頭供地的重要手段。在具體的操作中，要抓好以下三點：
一是成立土地收購儲備中心。該中心代表政府實施土地收購、儲備和出讓工作，將分散在各土地使用者手中的土地聚集起來，納入土地儲備庫，統一歸政府調配。並通過招拍掛等形式有計劃的出讓供地，從而盤活土地資產，促進土地交易市場規範、有序健康地發展。
二是加大對土地收購儲備的資金注入。土地收購儲備的主要問題是資金問題，要收購土地，必須有一定的資金作支撐。作為土地收購儲備的主導部門，政府可先支付一部分啟動資金，也可以以土地抵押的方式向銀行貸款，土地部門也可自籌資金，然後通過招標、拍賣出讓土地收回投資，政府也可增加收益。
三是加大土地收購儲備和開發力度。土地儲備的目的是調節市場供應，政府手中只有掌握大量的土地，才能實現以市場配置土地資源，以供給引導需求。對土地的收購儲備，可以採取以下三種方式：一是實物儲備。對國有企業改制、舊城改造和新增建設用地中商品房開發和經營性項目建設的土地，以及政府應依法收回、收購的土地，實行實物儲備，納入土地儲備庫；二是規劃紅線儲備。按照土地利用總體規劃和城市建設規劃以及城市建設需求，對劃入城市規劃區範圍內的土地實行紅線儲備，嚴格按規劃供地。特別是對城市規劃範圍內的經營性用地，嚴格以招拍掛出讓方式供地。三是信息儲備。對不急於收購儲備或受財力限制一時無力進行資金收購的地塊，採取信息儲備，待時機成熟時，有計劃的收回、收購、開發、出讓。
在儲備用地的同時，土地收購儲備中心要在縣計劃、城建、財政等部門的配合下，加大土地開發力度，將儲備生地變為熟地後，有計劃的推向市場。通過政府部門一個“口子”向市場供地，強化政府在土地供應上的主導地位，明晰城鎮土地的產權關係。
（二）大力推行土地使用權招拍掛出讓制度
土地使用權招拍掛制度既是地價水平的“晴雨表”，也是檢驗房地產開發商市場運作水平以及實力與資質的試金石，對房地產開發企業必將起到優勝劣汰的作用。隨着土地市場建設的逐步深入，形成公開、公平、公正的土地市場競爭態勢，由市場確定土地價格，實行“物競天擇”是市場發展的內在要求。要實現對經營性用地全部實行有償供應，必須把握好四點：
一是堅持土地市場的高度統一。對舊城區的經營性用地以及北城區控制性規劃範圍內的經營性用地必須納入縣政府統一供應渠道，實現一個“口子”向市場供地。
二是加大土地拍賣出讓力度。我縣目前對經營性用地主要採取掛牌出讓方式，在一定程度上消減了開發商參與競價的積極性。所以，在經營性用地公開出讓方式上，要把握住拍賣出讓方式的優勢，由掛牌報價演變為現場競價，激發開發商的投資積極性。並通過正確的引導，使開發商認識到，在土地市場的競爭中，誰率先進入市場，誰就贏得了主動權，只有通過招拍掛方式，才能依法取得土地使用權。同時，把招拍掛出讓方式逐步引向深入，由商業用地逐步發展到工業和居住用地，對除法律規定可以進行劃撥供地以外的各類用地，逐步嘗試全面推向市場，增加政府收益。
三是加強地價管理。對所有的土地在出讓、轉讓、出租、抵押之前，必須經過地價評估交易中心評估作價；特別是對經營性用地要按照標定地價，確定宗地的最低價格，防止出讓價格過低。然後，通過競價方式，提升土地的產出效益。
（三）建立土地有形市場，創造良好的土地市場環境
一個地方投資環境的好壞，關鍵看這個地方的經濟環境和市場環境，也要看政府部門是否為用地者營造了一個良好的土地市場環境。所以，要實現由市場配置土地資源，由市場選擇土地使用者，由市場決定地價，就必須建立土地市場交易場所，公開交易信息，增加交易機會，降低交易成本，保證交易順暢，接受社會監督。政府只有採用適應市場經濟的全新定位，才能為經營土地提供良好的外部環境。
（四）嚴格按計劃、按規劃供地，控制建設用地供應總量
要保障土地資產管理和土地市場建設的健康發展，只有依法用市場機制供應土地。國土資源部頒佈的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，明確規定了土地供應要公開供地計劃、公開出讓土地信息、公開集體決策、公開查詢登記資料、公開競爭和公開結果，這是供地必須遵循的原則。所以，在土地供應上，必須嚴格控制建設用地供應總量，要按規劃、按計劃供地，任何建設用地必須安排在土地利用總體規劃確(更多請搜索：)定的建設用地規模範圍內，將耕地轉為建設用地必須符合土地利用總體規劃和年度計劃。嚴格界定有償和劃撥範圍，該有償的有償，該劃撥的劃撥，利用經濟的、法律的、行政的手段，引導用地行為從粗放型向集約型轉變。同時，牢固樹立保護耕地、集約用地的意識，着眼於存量土地的整理和盤活，重點立足於城鄉結合部的土地整理、舊城區的土地改造。雖然在舊城改造上需要投注大量資金，但從長遠來看，也提升了舊城區的土地價值量。在北城區的開發上，要以戰略的眼光，合理確定北城區的土地利用結構，要按照土地利用總體規劃和城市建設規劃供地，防止城市盲目向外擴展，做到既有量的控制，又有結構的變化；對縣域工業用地，要留有一定空間，根據區域發展戰略，注重投資強度，提高產出率。
土地作為城市最大的資源性資產，這個資產經營的好壞，直接關係到城市的建設和發展。只有以科學的發展觀為指導，使合理用地、集約、節約用地變成實實在在的行為，在土地市場建設和發展中，積極探索，改革創新，着力搭建以人為本，公平競爭的用地平台，建立更加規範有序的土地市場秩序，才能走出一條新形勢下用好土地資源，經營土地資產，服務縣域經濟持續健康發展的新路來。
第二篇：加強土地市場建設的調研報告
xx年5月，國土資源部要求各級國土資源管理部門，要準確把握運用土地政策參與國民經濟宏觀調控的力度和時機，逐步學會運用土地政策為宏觀經濟“加油門”、“點剎車”。作為國土資源管理參與宏觀調控平台的土地市場建設的培育與規範，無疑象一隻“無形之手”，對地方經濟的發展起着至關重要的作用。只有深刻認識我縣在土地市場建設發展中存在的不足，有效運用好土地市場這隻“無形之手”，建立起市場配置資源的長效機制，實現政府對土地資產的有效調配和集中統一管理，才能發揮出國土資源參與宏觀調控的積極作用。
一、我縣土地市場建設回眸
我縣地處豫西山區，工業基礎薄弱，城鎮化水平不高。近年來，為加快城市建設步伐，縣委、縣政府按照“鞏固完善老城區，強力開發北城區”的基本思路，投入大量資金，對老城區道路、通水、排水、綠地、路燈和各類市場基礎性設施進行了大規模的改造，逐步建立了以紅旗大道、李賀大道、錦屏大道、濱河路、紅旗廣場、北城區中心廣場、濱河遊園為亮點的“四路兩場一園”的城市新格局。xx年，縣政府又投入大量資金進行小城鎮建設，極大改變了鄉鎮面貌，促進了鄉鎮經濟的健康發展。政府在基礎設施建設上的資金投入，增強了城市的服務功能，城鎮地價水平明顯增高。這部分升值的地價本應由政府收取，最終迴歸社會用於城市建設再投入、再升值，但由於土地市場建設不規範，城市大量的土地掌握在用地者手中，一些單位和個人正是看到了土地的潛在價值，在土地使用制度改革中鑽空子，最終成為政府投資土地上的最大受益者，作為投資者的政府卻沒有得到應得的回報，造成了國有土地資產的白白流失。
為了強化政府管地權威，使政府高度壟斷土地一級市場，xx《關於加強國有土地資產管理的通知》（國辦發[xx]15號）文件下發後，宜陽縣人民政府及時下發了《關於實行建設用地五統一的通知》（宜政文[xx]61號），明確了徵地是政府的專有權利，禁止用地單位與農村集體經濟組織自行協商用地，對建設用地實行統一規劃、統一徵用、統一開發、統一按項目供地、統一管理。縣政府根據土地利用總體規劃和城市規劃，制定土地利用年度計劃和年度規劃，控制建設用地供應總量，按照合理配置、有效利用土地現狀的原則，編制建設用地區域的詳細規劃，確定開發強度、地塊用途，統籌安排各類建設用地。建設單位需要使用農村集體土地的，由縣人民政府按照土地利用年度計劃實施統一徵用，根據建設用地的位置、用途、數量制定徵地方案，每年分批次上報，經批准後，依照有關規定和法定程序，對被徵地單位予以補償，向用地單位供給土地。政府統一徵地，實行一個渠道進水，從源頭上扭轉了土地需求決定供給的被動局面。此舉嚴格控制了建設用地總量，既保護了耕地，又能保證被徵地農民的補償費及時足額到位，不損害農民的利益。而且良好的用地環境吸引了眾多商家來宜投資建廠，興辦企業。先後有洛陽龍羽宜電有限公司、洛陽恆基鋁業公司、洛陽熱電廠、黃河同力水泥集團等企業落户我縣，縣國土局服務國家、省、市重點建設項目及一般建設用地項目達15個，提供土地3000餘畝，達到了政府管理土地“一個龍頭出水”的目的，為我縣經營城市土地打下了堅實的基礎，促進了縣域經濟的發展。為規範土地市場秩序，我縣開展了土地隱形市場的清理整頓，縣國土局在紀檢委、糾風辦、公、檢、法、司、城建、房管等部門的密切配合下，對全縣範圍內未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權或改變用地性質的單位和個人，依法進行了收繳土地出讓金和罰款的處理。共查處土地隱形交易80餘宗，補繳土地出讓金160餘萬元，把土地使用權交易納入了依法管理軌道。與此同時，縣國土局積極借鑑外地經驗，大力推行土地有償使用制度，在推行經營性用地招標、拍賣、掛牌出讓等方面進行了嘗試，努力建設土地有形市場，但因種種原因，效果並不明顯。
二、我縣土地市場的特點
（一）政府對土地一級土地市場實現了高度壟斷
我縣在對建設用地實行“五統一”管理之後，政府調控土地一級市場的能力增加了，“一個龍頭進水，一個龍頭出水”的格局基本形成。“要用地找政府”的政策，有效遏制了用地單位與村、組私下交易、協商用地的行為。特別是北城區建設的用地秩序得到規範，區域發展所需的建設用地，嚴格按照土地利用總體規劃、城市建設規劃及《北城區詳細控制性規劃》來調配，杜絕了違法用地，減少了因用地問題而引發的羣眾上訪事件的發生。
（二）土地市場機制不健全
隨着我縣固定資產投資的逐年增高，由此帶動了百業興旺，也增加了土地的需求量。在土地市場的建設上，存在許多不足之處，主要表現在：一是政府調控土地市場的力量薄弱，應該由政府掌握和調控的城鎮建設用地供應量、閒置、存量土地的數量，沒有實質性的掌握和控制在政府手中。二是對舊城區存量土地的盤活，以及實現土地集約利用上，缺乏行之有效的措施，三是土地收購儲備機制不健全，沒有成立以政府為主導的專門的土地收購儲備機構，對縣域閒置、低效應納入儲備庫的用地，僅限於“預儲備”。政府手中的土地和資金不充足，無法對土地市場進行有效的調控，土地資源的價值就不能夠充足的顯現。
（三）招拍掛出讓效果不明顯
近年來，我縣雖然嘗試了對經營性用地採用招拍掛方式出讓土地使用權，但由於土地有形市場未建立，各項土地市場機制不健全，經營性用地招拍掛的效果並不明顯。據不完全統計，近兩年以掛牌方式出讓的土地使用權有5宗，面積34.23畝，掛牌成交價132.88萬元，政府基本無收益。相對於其他市縣（區）來説，明顯處於落後狀態。應該在一級市場出讓的土地及收益，沒有集聚到政府手中，也因此造成了土地市場的不穩定，開發商對地價的水平、土地成本、土地供應量、規範獲取土地的途徑的認知度較低，一方面給不法開發商造成了可乘之機，土地隱形交易的現象依然存在；另一方面，在一定程度上擾亂了土地市場秩序，降低了政府應有的威信，還影響到投資商的信心。
三、規範土地市場
建設的意義
（一）有利於政府宏觀調控
作為政府部門要根據經濟社會發展計劃和各項專門的規劃開展建設活動，必須進行有效的管理和調控。土地市場作為基礎環節之一，作為社會的基本資源和財富的配置場所，必須按照法律和法規進行規範。規範和有序的土地市場有利於政府對土地資源和社會資源以及經濟建設的宏觀調控。特別是宜陽縣耕地少，耕地後備資源又較為缺乏，但加快城市建設步伐的大氣候又不得不佔用耕地。因此，只有規範土地供應渠道，才能夠有效保證全縣的建設用地需求和糧食生產安全，也才能保證可持續發展有較為充足的土地資源。
（二）有利於節約土地資源，實現集約利用
對投資者來説，在規範管理的環境下，越是公平取得的資源包括土地，越是會全力以赴地加以利用，絕不會粗放利用，更不會讓它長久閒置。特別是宜陽縣正處於城市化、工業化的進程中，耕地的減少伴隨着城市化、工業化的進程是成正比例的，建設用地的增加是不可避免的。工業化是消耗自然資源、原材料的過程，所以建立資源節約體系是完全必要的。但是，要實現在集約用地的同時，保障建設用地的需求，就必須建立由市場主導配置資源的長效機制，實現對土地資產的有效調配和集中統一管理，最終使國家受益、企業和個人投資者受益。
（三）有利於增加財政收入
相對於各級財政而言，土地收益是十分可觀的。如河南省方城縣，在1992年就開始以拍賣的形式出讓土地使用權，開創了河南省土地拍賣的先河，也因此獲得了巨大收益。在敲響土地拍賣“第一鑼”後的兩年間，方城縣拍賣出讓城區國有土地使用權8.4萬平方米，收取土地出讓金2100萬元，先後用這筆資金開通新街道11條，吸納近2.5億元的資金建廠辦店，發展新的工商業服務項目。而這一切都是在財政不拿一分錢的情況下實現的，政府真正嚐到了運作市場機制配置土地資源的甜頭，走出了一條以地生財、聚財，以財建城、建市，促進經濟繁榮發展的新路子。
（四）有利於為城鎮建設籌集資金
我縣的經濟基礎薄弱，政府的財政力量極為有限，難以籌措大筆資金搞基礎設施和市場建設。在土地市場方面，大面積供應熟地很困難，如果等待一切條件成熟再發展，那就會使宜陽縣的經濟發展水平與其他各地的距離越來越大。所以，增強區域自身的造血功能，增強自身的發展能力十分重要。土地資源的潛在價值，是通過市場途徑來體現的，土地市場的正確運作能起到至關重要的作用。隨着城市建設的發展，環境的優化，區位優勢的逐漸顯現，能夠帶動宗地價格的上漲。同時，每宗地的投資者，不僅僅投資購買了土地使用權，更為重要的是，他要繼續投資搞基建、搞經營，這樣就在獲得土地使用權後，再投入數倍於土地出讓金的建設資金，無形中又帶動了區域經濟發展。如濱河公園的綠化及基礎設施完善後，周邊地區的地價明顯高於其他地區，在其周圍從事飲食、娛樂等經營的投資者不計其數，逐漸形成了一個新的市場繁榮區。據宜陽縣城鎮國有土地資產評估顯示，我縣現有國有土地資產總值為33.22億元，如果經營管理得當，就會為城鎮建設提供充足的資金。
四、關於培育和規範土地市場的建議
規範的土地市場是地方經濟發達與成熟的重要標誌，只有規範有序的土地市場，才能促進經濟的健康發展，才能使政府部門有效地運用市場機制參與對土地資源的宏觀調控。如果土地市場不規範，市場秩序混亂，土地資產流失，不僅削減了土地對經濟發展的貢獻，而且影響經濟的運行質量，滋生～現象，影響社會穩定。所以，根據宜陽縣土地市場建設的實際情況，建議從以下幾方面規範土地市場建設：
(一)建立以政府為主導的土地收購儲備機制
建立土地收購儲備制度，是規範土地儲備運行，增強政府調控力度，解決多頭供地的重要手段。在具體的操作中，要抓好以下三點：
一是成立土地收購儲備中心。該中心代表政府實施土地收購、儲備和出讓工作，將分散在各土地使用者手中的土地聚集起來，納入土地儲備庫，統一歸政府調配。並通過招拍掛等形式有計劃的出讓供地，從而盤活土地資產，促進土地交易市場規範、有序健康地發展。
二是加大對土地收購儲備的資金注入。土地收購儲備的主要問題是資金問題，要收購土地，必須有一定的資金作支撐。作為土地收購儲備的主導部門，政府可先支付一部分啟動資金，也可以以土地抵押的方式向銀行貸款，土地部門也可自籌資金，然後通過招標、拍賣出讓土地收回投資，政府也可增加收益。
三是加大土地收購儲備和開發力度。土地儲備的目的是調節市場供應，政府手中只有掌握大量的土地，才能實現以市場配置土地資源，以供給引導需求。對土地的收購儲備，可以採取以下三種方式：一是實物儲備。對國有企業改制、舊城改造和新增建設用地中商品房開發和經營性項目建設的土地，以及政府應依法收回、收購的土地，實行實物儲備，納入土地儲備庫；二是規劃紅線儲備。按照土地利用總體規劃和城市建設規劃以及城市建設需求，對劃入城市規劃區範圍內的土地實行紅線儲備，嚴格按規劃供地。特別是對城市規劃範圍內的經營性用地，嚴格以招拍掛出讓方式供地。三是信息儲備。對不急於收購儲備或受財力限制一時無力進行資金收購的地塊，採取信息儲備，待時機成熟時，有計劃的收回、收購、開發、出讓。
在儲備用地的同時，土地收購儲備中心要在縣計劃、城建、財政等部門的配合下，加大土地開發力度，將儲備生地變為熟地後，有計劃的推向市場。通過政府部門一個“口子”向市場供地，強化政府在土地供應上的主導地位，明晰城鎮土地的產權關係。
（二）大力推行土地使用權招拍掛出讓制度
土地使用權招拍掛制度既是地價水平的“晴雨表”，也是檢驗房地產開發商市場運作水平以及實力與資質的試金石，對房地產開發企業必將起到優勝劣汰的作用。隨着土地市場建設的逐步深入，形成公開、公平、公正的土地市場競爭態勢，由市場確定土地價格，
實行“物競天擇”是市場發展的內在要求。要實現對經營性用地全部實行有償供應，必須把握好四點：
一是堅持土地市場的高度統一。對舊城區的經營性用地以及北城區控制性規劃範圍內的經營性用地必須納入縣政府統一供應渠道，實現一個“口子”向市場供地。
二是加大土地拍賣出讓力度。我縣目前對經營性用地主要採取掛牌出讓方式，在一定程度上消減了開發商參與競價的積極性。所以，在經營性用地公開出讓方式上，要把握住拍賣出讓方式的優勢，由掛牌報價演變為現場競價，激發開發商的投資積極性。並通過正確的引導，使開發商認識到，在土地市場的競爭中，誰率先進入市場，誰就贏得了主動權，只有通過招拍掛方式，才能依法取得土地使用權。同時，把招拍掛出讓方式逐步引向深入，由商業用地逐步發展到工業和居住用地，對除法律規定可以進行劃撥供地以外的各類用地，逐步嘗試全面推向市場，增加政府收益。
三是加強地價管理。對所有的土地在出讓、轉讓、出租、抵押之前，必須經過地價評估交易中心評估作價；特別是對經營性用地要按照標定地價，確定宗地的最低價格，防止出讓價格過低。然後，通過競價方式，提升土地的產出效益。
（三）建立土地有形市場，創造良好的土地市場環境
一個地方投資環境的好壞，關鍵看這個地方的經濟環境和市場環境，也要看政府部門是否為用地者營造了一個良好的土地市場環境。所以，要實現由市場配置土地資源，由市場選擇土地使用者，由市場決定地價，就必須建立土地市場交易場所，公開交易信息，增加交易機會，降低交易成本，保證交易順暢，接受社會監督。政府只有採用適應市場經濟的全新定位，才能為經營土地提供良好的外部環境。
（四）嚴格按計劃、按規劃供地，控制建設用地供應總量
要保障土地資產管理和土地市場建設的健康發展，只有依法用市場機制供應土地。國土資源部頒佈的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，明確規定了土地供應要公開供地計劃、公開出讓土地信息、公開集體決策、公開查詢登記資料、公開競爭和公開結果，這是供地必須遵循的原則。所以，在土地供應上，必須嚴格控制建設用地供應總量，要按規劃、按計劃供地，任何建設用地必須安排在土地利用總體規劃確定的建設用地規模範圍內，將耕地轉為建設用地必須符合土地利用總體規劃和年度計劃。嚴格界定有償和劃撥範圍，該有償的有償，該劃撥的劃撥，利用經濟的、法律的、行政的手段，引導用地行為從粗放型向集約型轉變。同時，牢固樹立保護耕地、集約用地的意識，着眼於存量土地的整理和盤活，重點立足於城鄉結合部的土地整理、舊城區的土地改造。雖然在舊城改造上需要投注大量資金，但從長遠來看，也提升了舊城區的土地價值量。在北城區的開發上，要以戰略的眼光，合理確定北城區的土地利用結構，要按照土地利用總體規劃和城市建設規劃供地，防止城市盲目向外擴展，做到既有量的控制，又有結構的變化；對縣域工業用地，要留有一定空間，根據區域發展戰略，注重投資強度，提高產出率。
土地作為城市最大的資源性資產，這個資產經營的好壞，直接關係到城市的建設和發展。只有以科學的發展觀為指導，使合理用地、集約、節約用地變成實實在在的行為，在土地市場建設和發展中，積極探索，改革創新，着力搭建以人為本，公平競爭的用地平台，建立更加規範有序的土地市場秩序，才能走出一條新形勢下用好土地資源，經營土地資產，服務縣域經濟持續健康發展的新路來。
第三篇：加強土地市場建設的調研報告
2014年5月，國土資源部要求各級國土資源管理部門，要準確把握運用土地政策參與國民經濟宏觀調控的力度和時機，逐步學會運用土地政策為宏觀經濟“加油門”、“點剎車”。作為國土資源管理參與宏觀調控平台的土地市場建設的培育與規範，無疑象一隻“無形之手”，對地方經濟的發展起着至關重要的作用。只有深刻認識我縣在土地市場建設發展中存在的不足，有效運用好土地市場這隻“無形之手”，建立起市場配置資源的長效機制，實現政府對土地資產的有效調配和集中統一管理，才能發揮出國土資源參與宏觀調控的積極作用。
一、我縣土地市場建設回眸
我縣地處豫西山區，工業基礎薄弱，城鎮化水平不高。近年來，為加快城市建設步伐，縣委、縣政府按照“鞏固完善老城區，強力開發北城區”的基本思路，投入大量資金，對老城區道路、通水、排水、綠地、路燈和各類市場基礎性設施進行了大規模的改造，逐步建立了以紅旗大道、李賀大道、錦屏大道、濱河路、紅旗廣場、北城區中心廣場、濱河遊園為亮點的“四路兩場一園”的城市新格局。2014年，縣政府又投入大量資金進行小城鎮建設，極大改變了鄉鎮面貌，促進了鄉鎮經濟的健康發展。政府在基礎設施建設上的資金投入，增強了城市的服務功能，城鎮地價水平明顯增高。這部分升值的地價本應由政府收取，最終迴歸社會用於城市建設再投入、再升值，但由於土地市場建設不規範，城市大量的土地掌握在用地者手中，一些單位和個人正是看到了土地的潛在價值，在土地使用制度改革中鑽空子，最終成為政府投資土地上的最大受益者，作為投資者的政府卻沒有得到應得的回報，造成了國有土地資產的白白流失。
為了強化政府管地權威，使政府高度壟斷土地一級市場，國務院《關於加強國有土地資產管理的通知》（國辦發[2014]15號）文件下發後，宜陽縣人民政府及時下發了《關於實行建設用地五統一的通知》（宜政文[2014]61號），明確了徵地是政府的專有權利，禁止用地單位與農村集體經濟組織自行協商用地，對建設用地實行統一規劃、統一徵用、統一開發、統一按項目供地、統一管理。縣政府根據土地利用總體規劃和城市規劃，制定土地利用年度計劃和年度規劃，控制建設用地供應總量，按照合理配置、有效利用土地現狀的原則，編制建設用地區域的詳細規劃，確定開發強度、地塊用途，統籌安排各類建設用地。建設單位需要使用農村集體土地的，由縣人民政府按照土地利用年度計劃實施統一徵用，根據建設用地的位置、用途、數量制定徵地方案，每年分批次上報，經批准後，依照有關規定和法定程序，對被徵地單位予以補償，向用地單位供給土地。政府統一徵地，實行一個渠道進水，從源頭上扭轉了土地需求決定供給的被動局面。此舉嚴格控制了建設用地總量，既保護了耕地，又能保證被徵地農民的補償費及時足額到位，不損害農民的利益。而且良好的用地環境吸引了眾多商家來宜投資建廠，興辦企業。先後有洛陽龍羽宜電有限公司、洛陽恆基鋁業公司、洛陽熱電廠、黃河同力水泥集團等企業落户我縣，縣國土局服務國家、省、市重點建設項目及一般建設用地項目達15個，提供土地3000餘畝，達到了政府管理土地“一個龍頭出水”的目的，為我縣經營城市土地打下了堅實的基礎，促進了縣域經濟的發展。為規範土地市場秩序，我縣開展了土地隱形市場的清理整頓，縣國土局在紀檢委、糾風辦、公、檢、法、司、城建、房管等部門的密切配合下，對全縣範圍內未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權或改變用地性質的單位和個人，依法進行了收繳土地出讓金和罰款的處理。共查處土地隱形交易80餘宗，補繳土地出讓金160餘萬元，把土地使用權交易納入了依法管理軌道。與此同時，縣國土局積極借鑑外地經驗，大力推行土地有償使用制度，在推行經營性用地招標、拍賣、掛牌出讓等方面進行了嘗試，努力建設土地有形市場，但因種種原因，效果並不明顯。
二、我縣土地市場的特點
（一）政府對土地一級土地市場實現了高度壟斷
我縣在對建設用地實行“五統一”管理之後，政府調控土地一級市場的能力增加了，“一個龍頭進水，一個龍頭出水”的格局基本形成。“要用地找政府”的政策，有效遏制了用地單位與村、組私下交易、協商用地的行為。特別是北城區建設的用地秩序得到規範，區域發展所需的建設用地，嚴格按照土地利用總體規劃、城市建設規劃及《北城區詳細控制性規劃》來調配，杜絕了違法用地，減少了因用地問題而引發的羣眾上訪事件的發生。
（二）土地市場機制不健全
隨着我縣固定資產投資的逐年增高，由此帶動了百業興旺，也增加了土地的需求量。在土地市場的建設上，存在許多不足之處，主要表現在：一是政府調控土地市場的力量薄弱，應該由政府掌握和調控的城鎮建設用地供應量、閒置、存量土地的數量，沒有實質性的掌握和控制在政府手中。二是對舊城區存量土地的盤活，以及實現土地集約利用上，缺乏行之有效的措施，三是土地收購儲備機制不健全，沒有成立以政府為主導的專門的土地收購儲備機構，對縣域閒置、低效應納入儲備庫的用地，僅限於“預儲備”。政府手中的土地和資金不充足，無法對土地市場進行有效的調控，土地資源的價值就不能夠充足的顯現。
（三）招拍掛出讓效果不明顯
近年來，我縣雖然嘗試了對經營性用地採用招拍掛方式出讓土地使用權，但由於土地有形市場未建立，各項土地市場機制不健全，經營性用地招拍掛的效果並不明
顯。據不完全統計，近兩年以掛牌方式出讓的土地使用權有5宗，面積34.23畝，掛牌成交價132.88萬元，政府基本無收益。相對於其他市縣（區）來説，明顯處於落後狀態。應該在一級市場出讓的土地及收益，沒有集聚到政府手中，也因此造成了土地市場的不穩定，開發商對地價的水平、土地成本、土地供應量、規範獲取土地的途徑的認知度較低，一方面給不法開發商造成了可乘之機，土地隱形交易的現象依然存在；另一方面，在一定程度上擾亂了土地市場秩序，降低了政府應有的威信，還影響到投資商的信心。
三、規範土地市場建設的意義
（一）有利於政府宏觀調控
作為政府部門要根據經濟社會發展計劃和各項專門的規劃開展建設活動，必須進行有效的管理和調控。土地市場作為基礎環節之一，作為社會的基本資源和財富的配置場所，必須按照法律和法規進行規範。規範和有序的土地市場有利於政府對土地資源和社會資源以及經濟建設的宏觀調控。特別是宜陽縣耕地少，耕地後備資源又較為缺乏，但加快城市建設步伐的大氣候又不得不佔用耕地。因此，只有規範土地供應渠道，才能夠有效保證全縣的建設用地需求和糧食生產安全，也才能保證可持續發展有較為充足的土地資源。
（二）有利於節約土地資源，實現集約利用
對投資者來説，在規範管理的環境下，越是公平取得的資源包括土地，越是會全力以赴地加以利用，絕不會粗放利用，更不會讓它長久閒置。特別是宜陽縣正處於城市化、工業化的進程中，耕地的減少伴隨着城市化、工業化的進程是成正比例的，建設用地的增加是不可避免的。工業化是消耗自然資源、原材料的過程，所以建立資源節約體系是完全必要的。但是，要實現在集約用地的同時，保障建設用地的需求，就必須建立由市場主導配置資源的長效機制，實現對土地資產的有效調配和集中統一管理，最終使國家受益、企業和個人投資者受益。
（三）有利於增加財政收入
相對於各級財政而言，土地收益是十分可觀的。如河南省方城縣，在1992年就開始以拍賣的形式出讓土地使用權，開創了河南省土地拍賣的先河，也因此獲得了巨大收益。在敲響土地拍賣“第一鑼”後的兩年間，方城縣拍賣出讓城區國有土地使用權8.4萬平方米，收取土地出讓金2100萬元，先後用這筆資金開通新街道11條，吸納近2.5億元的資金建廠辦店，發展新的工商業服務項目。而這一切都是在財政不拿一分錢的情況下實現的，政府真正嚐到了運作市場機制配置土地資源的甜頭，走出了一條以地生財、聚財，以財建城、建市，促進經濟繁榮發展的新路子。
（四）有利於為城鎮建設籌集資金
我縣的經濟基礎薄弱，政府的財政力量極為有限，難以籌措大筆資金搞基礎設施和市場建設。在土地市場方面，大面積供應熟地很困難，如果等待一切條件成熟再發展，那就會使宜陽縣的經濟發展水平與其他各地的距離越來越大。所以，增強區域自身的造血功能，增強自身的發展能力十分重要。土地資源的潛在價值，是通過市場途徑來體現的，土地市場的正確運作能起到至關重要的作用。隨着城市建設的發展，環境的優化，區位優勢的逐漸顯現，能夠帶動宗地價格的上漲。同時，每宗地的投資者，不僅僅投資購買了土地使用權，更為重要的是，他要繼續投資搞基建、搞經營，這樣就在獲得土地使用權後，再投入數倍於土地出讓金的建設資金，無形中又帶動了區域經濟發展。如濱河公園的綠化及基礎設施完善後，周邊地區的地價明顯高於其他地區，在其周圍從事飲食、娛樂等經營的投資者不計其數，逐漸形成了一個新的市場繁榮區。據宜陽縣城鎮國有土地資產評估顯示，我縣現有國有土地資產總值為33.22億元，如果經營管理得當，就會為城鎮建設提供充足的資金。
四、關於培育和規範土地市場的建議
規範的土地市場是地方經濟發達與成熟的重要標誌，只有規範有序的土地市場，才能促進經濟的健康發展，才能使政府部門有效地運用市場機制參與對土地資源的宏觀調控。如果土地市場不規範，市場秩序混亂，土地資產流失，不僅削減了土地對經濟發展的貢獻，而且影響經濟的運行質量，滋生腐敗現象，影響社會穩定。所以，根據宜陽縣土地市場建設的實際情況，建議從以下幾方面規範土地市場建設：
(一)建立以政府為主導的土地收購儲備機制
建立土地收購儲備制度，是規範土地儲備運行，增強政府調控力度，解決多頭供地的重要手段。在具體的操作中，要抓好以下三點：
一是成立土地收購儲備中心。該中心代表政府實施土地收購、儲備和出讓工作，將分散在各土地使用者手中的土地聚集起來，納入土地儲備庫，統一歸政府調配。並通過招拍掛等形式有計劃的出讓供地，從而盤活土地資產，促進土地交易市場規範、有序健康地發展。
二是加大對土地收購儲備的資金注入。土地收購儲備的主要問題是資金問題，要收購土地，必須有一定的資金作支撐。作為土地收購儲備的主導部門，政府可先支付一部分啟動資金，也可以以土地抵押的方式向銀行貸款，土地部門也可自籌資金，然後通過招標、拍賣出讓土地收回投資，政府也可增加收益。
三是加大土地收購儲備和開發力度。土地儲備的目的是調節市場供應，政府手中只有掌握大量的土地，才能實現以市場配置土地資源，以供給引導需求。對土地的收購儲備，可以採取以下三種方式：一是實物儲備。對國有企業改制、舊城改造和新增建設用地中商品房開發和經營性項目建設的土地，以及政府應依法收回、收
第四篇：加強土地市場建設的調研報告
建設的意義
（一）有利於政府宏觀調控
作為政府部門要根據經濟社會發展計劃和各項專門的規劃開展建設活動，必須進行有效的管理和調控。土地市場作為基礎環節之一，作為社會的基本資源和財富的配置場所，必須按照法律和法規進行規範。規範和有序的土地市場有利於政府對土地資源和社會資源以及經濟建設的宏觀調控。特別是宜陽縣耕地少，耕地後備資源又較為缺乏，但加快城市建設步伐的大氣候又不得不佔用耕地。因此，只有規範土地供應渠道，才能夠有效保證全縣的建設用地需求和糧食生產安全，也才能保證可持續發展有較為充足的土地資源。
（二）有利於節約土地資源，實現集約利用
對投資者來説，在規範管理的環境下，越是公平取得的資源包括土地，越是會全力以赴地加以利用，絕不會粗放利用，更不會讓它長久閒置。特別是宜陽縣正處於城市化、工業化的進程中，耕地的減少伴隨着城市化、工業化的進程是成正比例的，建設用地的增加是不可避免的。工業化是消耗自然資源、原材料的過程，所以建立資源節約體系是完全必要的。但是，要實現在集約用地的同時，保障建設用地的需求，就必須建立由市場主導配置資源的長效機制，實現對土地資產的有效調配和集中統一管理，最終使國家受益、企業和個人投資者受益。
（三）有利於增加財政收入
相對於各級財政而言，土地收益是十分可觀的。如河南省方城縣，在1992年就開始以拍賣的形式出讓土地使用權，開創了河南省土地拍賣的先河，也因此獲得了巨大收益。在敲響土地拍賣“第一鑼”後的兩年間，方城縣拍賣出讓城區國有土地使用權8.4萬平方米，收取土地出讓金2100萬元，先後用這筆資金開通新街道11條，吸納近2.5億元的資金建廠辦店，發展新的工商業服務項目。而這一切都是在財政不拿一分錢的情況下實現的，政府真正嚐到了運作市場機制配置土地資源的甜頭，走出了一條以地生財、聚財，以財建城、建市，促進經濟繁榮發展的新路子。
（四）有利於為城鎮建設籌集資金
我縣的經濟基礎薄弱，政府的財政力量極為有限，難以籌措大筆資金搞基礎設施和市場建設。在土地市場方面，大面積供應熟地很困難，如果等待一切條件成熟再發展，那就會使宜陽縣的經濟發展水平與其他各地的距離越來越大。所以，增強區域自身的造血功能，增強自身的發展能力十分重要。土地資源的潛在價值，是通過市場途徑來體現的，土地市場的正確運作能起到至關重要的作用。隨着城市建設的發展，環境的優化，區位優勢的逐漸顯現，能夠帶動宗地價格的上漲。同時，每宗地的投資者，不僅僅投資購買了土地使用權，更為重要的是，他要繼續投資搞基建、搞經營，這樣就在獲得土地使用權後，再投入數倍於土地出讓金的建設資金，無形中又帶動了區域經濟發展。如濱河公園的綠化及基礎設施完善後，周邊地區的地價明顯高於其他地區，在其周圍從事飲食、娛樂等經營的投資者不計其數，逐漸形成了一個新的市場繁榮區。據宜陽縣城鎮國有土地資產評估顯示，我縣現有國有土地資產總值為33.22億元，如果經營管理得當，就會為城鎮建設提供充足的資金。
四、關於培育和規範土地市場的建議
規範的土地市場是地方經濟發達與成熟的重要標誌，只有規範有序的土地市場，才能促進經濟的健康發展，才能使政府部門有效地運用市場機制參與對土地資源的宏觀調控。如果土地市場不規範，市場秩序混亂，土地資產流失，不僅削減了土地對經濟發展的貢獻，而且影響經濟的運行質量，滋生～現象，影響社會穩定。所以，根據宜陽縣土地市場建設的實際情況，建議從以下幾方面規範土地市場建設：
(一)建立以政府為主導的土地收購儲備機制
建立土地收購儲備制度，是規範土地儲備運行，增強政府調控力度，解決多頭供地的重要手段。在具體的操作中，要抓好以下三點：
一是成立土地收購儲備中心。該中心代表政府實施土地收購、儲備和出讓工作，將分散在各土地使用者手中的土地聚集起來，納入土地儲備庫，統一歸政府調配。並通過招拍掛等形式有計劃的出讓供地，從而盤活土地資產，促進土地交易市場規範、有序健康地發展。
二是加大對土地收購儲備的資金注入。土地收購儲備的主要問題是資金問題，要收購土地，必須有一定的資金作支撐。作為土地收購儲備的主導部門，政府可先支付一部分啟動資金，也可以以土地抵押的方式向銀行貸款，土地部門也可自籌資金，然後通過招標、拍賣出讓土地收回投資，政府也可增加收益。
三是加大土地收購儲備和開發力度。土地儲備的目的是調節市場供應，政府手中只有掌握大量的土地，才能實現以市場配置土地資源，以供給引導需求。對土地的收購儲備，可以採取以下三種方式：一是實物儲備。對國有企業改制、舊城改造和新增建設用地中商品房開發和經營性項目建設的土地，以及政府應依法收回、收購的土地，實行實物儲備，納入土地儲備庫；二是規劃紅線儲備。按照土地利用總體規劃和城市建設規劃以及城市建設需求，對劃入城市規劃區範圍內的土地實行紅線儲備，嚴格按規劃供地。特別是對城市規劃範圍內的經營性用地，嚴格以招拍掛出讓方式供地。三是信息儲備。對不急於收購儲備或受財力限制一時無力進行資金收購的地塊，採取信息儲備，待時機成熟時，有計劃的收回、收購、開發、出讓。
在儲備用地的同時，土地收購儲備中心要在縣計劃、城建、財政等部門的配合下，加大土地開發力度，將儲備生地變為熟地後，有計劃的推向市場。通過政府部門一個“口子”向市場供地，強化政府在土地供應上的主導地位，明晰城鎮土地的產權關係。
（二）大力推行土地使用權招拍掛出讓制度
土地使用權招拍掛制度既是地價水平的“晴雨表”，也是檢驗房地產開發商市場運作水平以及實力與資質的試金石，對房地產開發企業必將起到優勝劣汰的作用。隨着土地市場建設的逐步深入，形成公開、公平、公正的土地市場競爭態勢，由市場確定土地價格，
第五篇：土地要素市場建設調研報告
土地要素市場建設調研報告
調研組成員：
組長：縣委副書記、省委下派新農村建設工作隊總隊長
副組長：縣政府辦副主任、縣政府研究室主任
成員：縣政協人口資源環境委主任
調研鄉鎮：聯珠鎮、新安鄉、****鄉、雅邑鄉
調研時間：2014年7月25日至29日
調研方式：深入農户座談（問卷），與村組幹部、農經員、國土員座談，鄉、村兩級彙報
一、土地流轉現狀
從四個鄉鎮的調研情況看，目前農村土地流轉方式主要是出租、轉包，有少部分的轉讓和入股方式。流轉的方向主要是流向外來經營户、專業承包户、本地一般農户及專業合作社等。流轉期限一般在1至30年之間和季節性流轉不等，流轉收入一般每畝在20元至2014元之間，偏遠的山地租金一般每畝在20元至200元，壩區農田租金每畝300元至500元之間；鄉級政府駐地及城郊的山地租金一般每畝在200元至500元之間，壩區農田租金每畝600元至2014元，季節性出租的一般每畝在200元至400元之間。土地流轉後主要發展種植業、養殖業、林業等。當前流轉的主要途徑是農民自發性流轉為主，政府引導流轉的甚少，且土地流轉零星、規模小、散，集中流轉而規模發展的少。
二、存在的問題
由於上下不夠重視，忽視農村土地承包及經營權流轉和土地要素市場的建設問題，使當前全縣土地要素市場發展不平衡、發展慢，土地流轉管理不到位、操作不規範等存在很多問題。
（一）認識不到位，農村土地流轉不規範。大部分農民羣眾對土地流轉的政策不清楚，認識不到位。調研結果的共性是土地流轉自發性、隨意性、分散性、盲目性較大，流轉不規範，多數以口頭協議為主，書面合同較少。形成了書面協議的，所籤協議條款不規範，內容過於簡單，合同標的、雙方權利義務不明確，沒有使用農經管理部門的統一合同模式。大部分流轉的宗地，手續不到位，沒有經得發包方、村委會的同意和鄉（鎮）人民政府"農經站"的鑑證、備案，導致約束力不強，容易引起矛盾糾紛，造成土地流轉關係混亂，土地流轉糾紛增多。部分宗地簽訂的流轉期限違規，超出了二輪土地順延承包合同期限截止至2014年12月31日的日期。
（二）缺乏引導，規模化流轉少，流轉效益低。土地流轉工作量大、面廣、政策性強、難度大，當前流轉的主要是農民羣眾自發性**其自然性，各級政府不夠重視，缺乏引導，土地流轉範圍小，流轉渠道不通暢，轉入土地困難，無法流向大户和企業手中，規模經營面積少，產業發展很難形成規模化、企業化經營，難於提升土地附加值和增加農民收益。
（三）土地要素因素制約規模化流轉。**縣境內大部分是山區，山高坡陡，土地破碎、零星分散，山地多、平地少，**區域耕地面積少。耕地進行規模經營，實施機械化作業難於凸顯。導致土地無法向大户、企業等流轉，限制了農業專業化、規模化生產經營，致使農業生產處於傳統的小農經濟，產業經濟發展緩慢。
（四）組織機構問題，致使無法管理。土地承包、流轉管理機構是農經部門，是農經三大管理職能的其中之一。但當前，**縣各鄉鎮的農經機構和人員編制已經撤銷，是一種人在户不在、職能不在的狀況。所以無法履行對"土地承包、農村資產及財務、農民負擔監督"三大職能管理和經濟發展統計、產業發展服務等工作。
三、意見和建議
（一）建立和完善機構。恢復鄉（鎮）農村經濟經營管理站和人員編制，機構及人員編制設置在鄉（鎮）人民政府下。在原人員編制2至3人的基礎上，新增編制人數2至3人，使編制人數達到4至6人，從而更好地履行土地承包管理、農村集體資產和財務管理、農民負擔監督管理這"三大"職能和農村經濟發展統計、合作經濟組織發展等職能工作，才能更好地加快土地流轉和規模化產業經濟的發展。
（二）深化認識，強化管理。進一步加強學習和宣傳土地承包和土地承包經營權流轉政策，加強法律法規宣傳培訓，讓廣大基層幹部和農民羣眾充分認識土地流轉政策和土地規模化經營的重要意義，引導好土地規模化流轉的方向，讓土地資源發揮更大的經濟效益。以鄉鎮農經管理部門為依託，加強土地流轉的宣傳和指導，完善合同管理，規範流轉行為，及時解決土地流轉過程中出現的困難和問題，引導農民依法、自願、有償進行土地流轉，從源頭上化解農村土地流轉糾紛。積極培育規範土地流轉有形市場，建立農村土地流轉信息服務平台，強化土地供求信息和對依法協商流轉的土地進行登記、鑑證和備案，做到有人辦理、限時辦理、辦好的工作流程。
（三）優化土地流轉環境，促進土地要素健康發展。要大力發展二、三產業和制定發展規劃，強化社會保障體系，加快農村勞動力轉移培訓，為土地流轉後的農民創造足夠的就業空間和穩定的保障體系，使農民願意走出去，且能夠走出去，為土地流轉創造良好的條件。要加大交通、農田水利等農業基礎設施建設的力度和加強產業發展扶持力度，做好產業發展的軟硬系統，營造良好的投資環境，更好地推進招商引資步伐，加快推進農業生產區域化、規模化、企業化發展進程。
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