根據縣委、縣府領導要求和4月16日召開的全縣農村產權制度改革推進會精神，我鄉村列為了農村產權制度改革的試點村，鄉黨委政府高度重視，於4月18日立即召開了黨委會，對農村產權制度改革工作進行了專題研究，安排部署了此項工作。同時在4月23日召開了全鄉農村產權制度改革試點啟動暨業務培訓會。現將我鄉農村產權制度改革試點工作進展情況彙報如下。
一、基本情況
鄉位於縣東南部邊緣，東鄰縣鄉，南抵鄉，西北鎮，幅圓面積40.6平方公里，距縣城70公里，下轄5個行政村、1個社區、1個街道，總人口4988人，總户數1436户，耕地面積4555畝，其中：田3616畝、地939畝。
二、進展情況
(一)高度重視，健全機構。我鄉黨委政府按照南委辦[xx]12號文件《關於農村產權制度改革試點工作的意見》的精神，認真領會、傳達會議精神，制定了北府發【xx】17號《關於農村產權制度改革實施方案》、[xx]18號文件《關於成立鄉農村產權制度改革領導小組的通知》，成立了以鄉長為組長，分管領導為副組長及鄉屬各辦所相關人員為成員的農村產權制度改革領導小組，成立了農村產權評估領導小組，鄉產權交易中心“九有”、村產權交易服務站“七有”的平台建設已經完成，領導小組下設辦公室在鄉經濟發展辦公室，成立了以建設辦牽頭的矛盾調處辦公室，以經濟發展辦公室牽頭的技術指導辦公室。試點村也成立了農村產權制度改革領導小組。
(二)認真學習，深入領會。我鄉於4月23日召開了由全鄉村組幹部參加的鄉農村產權制度改革試點工作會，認真傳達了縣農村產權制度改革工作會的相關精神，對農村產權制度改革工作的目的、意義，以及改革的指導思想、目標和原則、基本路徑等相關政策及要求進行了學習和講解，要求全鄉全體鄉村幹部要深入領會、認真學習，為農村產權制度改革試點工作打下堅實的基礎。
(三)廣泛宣傳，深入調查。我鄉xx年度兩個試點村通過召開村兩委幹部會、村民代表會、羣眾大會廣泛宣傳了農村產權制度改革試點工作，重點在我鄉村組織開展廣泛深入的宣傳動員工作，使村民知曉確權登記的目的、意義和基本步驟。為了做到農村產權制度試點工作家喻户曉，我鄉書寫石灰標語一幅，張貼和發放宣傳資料200餘份，利用逢場天在鄉街道進行了廣泛宣傳。同時鄉、村組幹部深入到農户家中對農村土地、林地、房屋產權的基本情況以及矛盾糾紛進行了全面的摸底和調查。到目前為此，各村、社都按程序有條不紊地開展工作，並選舉產生了村、社議事代表和成員。
三、存在的問題及下一步工作打算
(一)存在的問題
通過在村對農户土地、林權的調查摸底，存在7個方面問題：
一是全村各農户第一、二輪土地承包經營權證既沒有原始依據，又沒有縣國土局頒發的土地證，對户主名下田、地的名稱、塊數、面積、四至介畔都模糊不清。二是該村自農村土地承包經營到户一直未給農户辦證。三是通過調查詢問農户長期的糧食補貼面積是在第一輪土地承包時按產量與人口調配的。四是户籍在當地且全家現已到城鎮安家，原來在農村的房屋已轉賣給他人，當時買賣雙方也具備協議，賣方已將自己名下的土地、山林等全部贈送和轉讓給買方，但，這次農村產權制度改革過程中，買方則要求把賣方在第二輪承包時的土地、山林等全部確權在買方名下，怎麼辦?五是原來是耕地，後來變成了林地，如何來確權;六是原來荒山轉包或贈送出去了，現在林權確定給承包人還是發包户;七是原來是荒坡，且屬集體所有，後來農户自發在荒山上種植了林木，現已成材，不知如何來確權;
(二)下一步工作打算
通過今年召開農村產權制度改革試點培訓會後，我鄉農村產權制度改革試點工作力爭做好以下幾方面：一是進一步吃透農村產權制度改革，特別是土地、林權制度改革的相關政策;二是進一步加大宣傳，使廣大羣眾充分認識到農村產權制度改革工作是一項惠民工程，充分提高羣眾的知曉度和積極性;三是充分發揮黨員、羣眾代表“一事一議”的作用，充分發揮議事會成員的作用;四是加快村農村產權制度改革試點工作的進度，力爭按時保質量完成確權頒證工作。
自從我考入新都區清流鎮一村一名大學生自願者以來，接觸的工作主要就是關於農村產權制度改革。我所在的鄉鎮嚴格按照區委、區政府的工作部署，積極推進農村產權制度改革，各項工作開展順利，現已95%以上村民拿到了房屋和土地使用權證。對此，我圍繞產權流轉問題進行了調研，提出如下報告：
一、農村產權制度改革存在的問題
首先，有些幹部羣眾思想認識還不統一。受傳統觀念影響，部分幹部和羣眾缺乏市場意識，對農村產權制度改革認識不到位。一些村幹部擔心改制後造成資產流失，甚至怕失去權力，改制後管不好，管不了；部分羣眾擔心改制後形成壟斷，得不到應有的利益；承包户擔心產權或經營權買到手後，沒有效益，收不回成本；也有擔心政策不穩定，發生變化。這些認識上的誤區，影響了農村產權制度改革的進程。其次，農村產權制度規定，農村宅基地只能在集體經濟組織內部流轉，禁止城鎮居民在農村購置房屋，使得農村產權難以在較大範圍內實現流轉，農民宅基地、承包地實現貨幣化、市場化較難。第三，農民房屋分佈零散，尤其在偏遠山區，靠自身力量難以實現流轉。加之受傳統觀念、價值觀念的影響，產權確權後農民已慢慢領會改革意義，會更會看重自己的土地和房屋，更看重土地、房屋的預期價值，因而不會輕易放棄自已的房屋和土地離開農村，這樣在一定程度上會影響了房屋的流轉。同時，《擔保法》第34、36和37條規定，除承包的農村“四荒”使用權可以抵押、鄉（鎮）村企業的土地使用權可
隨建築物抵押外，農村土地集體所有權和耕地、宅基地、自留地、自流山等集體所有的土地使用權不得抵押。這就意味着農民土地承包權、宅基地使用權、農村集體建設用地使用權不能作為一種收入權益進行質押變現，國有商業銀行都不願介入農村產權抵押貸款業務。並且，農村產權制度缺乏土地、房屋交易配套政策。如在產權交易中成本收益評估、收益留成、交易税費的收取等，沒有具體規定，希望能出台政策。第四，“增人不增地，減人不減地”這一政策是各地為了保證農村土地承包經營權不變而實行的政策，該政策的實施有利於穩定農村土地承包關係，鞏固家庭聯產承包責任制，保障農民的承包權和對土地的長期投入。但是，隨着我國人口增加和土地減少，由於農業現代化使農村土地的利益逐步最大化等各種因素的綜合作用，人地矛盾異常尖鋭。
二、關於農村產權制度改革存在的問題的幾點建議
農村產權制度改革是統籌城鄉試點、推進城鄉一體化的系統性制度創新，是繼聯產承包責任制後的又一重大變革，與聯產承包責任制相比，它所面臨的問題雖然複雜。但是我個人認為，農村產權制度改革應充分重視以下幾個問題：
1、 應充分發揮農民的主體作用
改革要充分調動農民積極性、主動性、創造性，真正實現“讓民做主”，這既是推動農村產權制度改革的內在需求，同時也是為了規避政府風險的客觀要求。
農民究竟是身份還是職業？這是此次改革中遇到的第一個“頑症”。在現行的法律法規和制度框架下，農民長期以來被視為一種身份，我國城鄉二元化的户籍制度、勞動和社會保障制度、以及農村的承包地、宅基地、集體經濟組織等都是以身份為基礎的。而要最終實現農村產權制度改革的目標，應該逐漸淡化直至取消城鄉二元的户籍制度，鼓勵城鄉之間的勞動力資源自主、自願流動和優化整合，最終將農民定位為一種職業，即從事農業的第一產業工作者。“農民職業化”定位具有以下三個方面的意義：
（1）它是農村產權制度改革的切入點，是政府統籌城鄉發展、實現公共服務職能轉變的依託，可以為改革中新制定的一系列規章制度提供新的理念和方向。
（2）可以把農民的養老保險、醫療保險、就業培訓等全部納入到城鄉一體化中，保障農民的長遠生計，解除農民的後顧之憂。
（3）將會使我國現存的户籍制度鴻溝將不復存在，農民不再是二等國民，城鄉二元結構將逐漸彌合，農業產業發展與第二、第三產業統籌兼顧，城鄉差別將逐漸縮小，為社會主義新農村的建設奠定基礎。
我認為，要使“農民職業化”，需要進行一系列制度創新，具體包括：（1）户籍制度創新，逐漸取消城鄉二元的户籍制度，代之以城鄉一致的居民户籍管理。（2）勞動就業、社會保障、住房、醫療、子女教育等制度創新，為農民提供平等的公共服務。只有實現公共服務的一體化，產權制度改革的目標方能實現。（3）統籌兼顧，為城鄉之間的勞動力自主、自願流動提供便利條件，鼓勵城市、農村之間的勞動者自由流動、自主擇業，推進各種生產要素的合理流動和優化配置。
2、 向村民滲透產權制度改革實質
一是進一步加強宣傳，讓羣眾全面瞭解產權制度改革的目的和意義，克服分光吃淨思想；二是樹立典型，推廣先進經驗，向羣眾介紹區內外集體經濟發展較好的先進事例，引導羣眾正確處理眼前利益和長遠利益的關係；三是建立完善集體經濟組織管理人員業績獎懲機制，調動其謀求發展的積極性，實現集體經濟不斷髮展壯大，集體資產穩步增值。
3、推進農村金融體制改革，實現產權與資本的結合。
農房產權制度的改革有利於金融和社會資本進入農村市場，但其更需要農村金融體制改革與創新的配合與支撐。因此，要加快建立適合農村資金需求特徵的組織體系、服務體系、擔保體系、保險體系和信用體系，拓寬農業農村直接融資渠道，引導金融、民間資金和社會資本進入農業農村，實現產權與資本的有機結合。
4、建立健全農房產權流轉的中介服務機構。
農房產權的流轉不僅需要供需雙方，而且還需要市場機制下的中介服務機構，如相關的價值評估機構與交易組織機構。長期以來農村土地及房屋價值的評估機構欠缺，流轉過程中土地及房屋價值的評估常常被忽視，而使其不能通過流轉得到充分的體現，同時，也給流轉中糾紛的解決造成了一定的障礙。因此，為促進流轉的真正市場化，我們應建立農村土地及房屋價值的評估機構，為合理估價農村土地及房屋價值，明確其商品性提供服務。同時，在農村市場體系尚不完備的前提下，農民獲取交易信息的途徑較為閉塞，為擴大流轉供求信息的獲取渠道，我們還應加大信息的共享渠道。
5、完善農村社會保障機制、探索農房儲備中心
農房產權制度改革不能單兵突進，必須綜合施治，配套改革。因為在目前的改革中，不論是農村土地承包經營權流轉，還是宅基地使用權、農房產權流轉，其最大的障礙就是：土地不是單純的生產資料，而是事實上的生活資料，房屋也是如此，是農民生老病死的基本保障。因此，要真正實現農村房屋產權的自由流轉，除了減輕農民的税負外，還應建立多層次農村社會保障制度，以替代農地對農民的保障功能。逐步探索建立以“安身工程”為主要內容的農村公共住房制度，創造條件推進城鄉社會保險制度接軌統一。換句話説，我們需要的是通過社保體系來保障宅基地使用權及農房產權的自由流轉，而不是以宅基地使用權及農房產權的流轉來換取社會保障。因為只有市場經濟的發展和各種社會保障制度的健全，農民完全依賴土地和房屋而生存的現象才會越來越弱化。另外也可以探索建立“農房儲備”等機構，通過收購農房進行儲備，比如收購一些集體土地上的閒置住房、農户多餘住房、或部分放棄農村住房移居城內的住房等。可以用這部分儲備房屋，對農村的低保户和五保户、無房户、極度危房户可以實施住房保障機制，從而減輕農民生活負擔與壓力，也為農民在融資方面取得突破，在生活方面也有所保障。也使得改革中的方方面面也才會有突破的基礎。
農村產權制度改革工作調研報告
一、工作目標
通過農村產權制度改革，明晰各類農村產權（農村土地承包經營權、農村集體建設用地所有權和使用權、農村房屋所有權、林權），建立配套保障機制，促進農村產權流轉，推進農村產權抵押融資。到2022年實現農村各類產權流轉交易金額達到5800萬元；實現各類產權抵押融資貸款餘額達到2億元。
二、工作重點
（一）農村產權確權頒證
在年內完成土地承包經營權、農村集體建設用地、林權確權頒證工作。
（二）推進農村產權流轉
農村土地承包經營權可採取出租、轉包、股份合作、互換、轉讓等流轉方式。農村集體建設用地使用權可採取出讓、出租、轉讓、轉租等方式流轉。農村房屋採取轉讓、抵押、租賃等方式流轉。林權採取轉包、租賃、互換、拍賣、招標、轉讓等方式流轉。
（三）推進農村產權抵押融資
通過建立農村產權價值評估，制定農村產權抵押登記辦法，建立抵押債權風險保障機制，創新抵押融資產品和服務，推進農村產權的抵押貸款工作。
（四）開展農村產權交易
在區公共資源交易服務中心設立農村產權交易服務中心。鄉（鎮）建立流轉服務站，在重點行政村落實協辦員，形成區、鄉（鎮）、村三級農村產權流轉服務體系，開展農村產權交易。
三、工作現狀
我區轄21個鄉鎮及2個街道辦事處，497個村，33個社區居委會，4788個村民小組，現有承包農户20.2萬户，農業人口71.9萬人，幅員面積1258平方公里，農村承包地面積62.4萬畝（國土二調耕地面積113.66萬畝）。2022年11月，我區全面啟動農村土地承包經營權、農村集體建設用地使用權、農村房屋所有權、林權等確權登記頒證工作。
（一）農村產權確權頒證
1、農村土地承包經營權確權頒證。已完成了1258平方公里航攝和影像資料處理；已完成497個村4788個組的資料收集、農户指界、實地測繪等外業入户調查工作，佔497個村的100%、佔4637個組的100%（暫緩確權的145個組除外）；已公示審核4637個組，佔任務100%；錄入農户信息數據19.71萬户，佔100%；已建立登記簿17.94萬户，佔91%。
2、農村集體建設用地使用權確權頒證。我區集體建設用地確權頒證工作總任務190421宗（其中宅基地189500宗，集體公益事業建設用地878宗，集體經營性建設用地43宗）。截止目前，該項工作外業宗地地籍測繪及權屬調查工作已完成；集體公益事業建設用地及集體經營性建設用地確權登記頒證工作已完成；宅基地完成證書製作9672個。
3、農村房屋所有權確權頒證。我區農村房屋約15.3萬户，面積約3000萬平米。2022年10月，聯繫市測繪協會組織6家測繪公司（菠源、支點、廣惠、金合、維益、精繪）開展農房測繪工作。截止目前，完成全部房屋測繪約15.3萬户，辦理登記約2000户,核發農房產權證約2000户。
4、林權產權確權頒證。2022年全面開展集體林權制度改革後，全區林改16.5萬户，涉及人口57.75萬人，發證16.63萬本，宗地數達51.3萬宗，林地登記面積為61.42萬畝。
（二）農村產權流轉
鼓勵和支持農村產權向專業大户、家庭農場、農村合作社、農業企業流轉，通過農村產權流轉，獲得資金、技術等支持，將資源要素轉化為資本要素。目前已建立區級農村產權交易流轉中心，下一步將逐步建立鄉鎮農村產權流轉服務站，在重點行政村落實協辦員，形成區、鄉（鎮）、村三級產權交易服務體系。全區共流轉林地5.4萬畝，流轉金額1548萬元；流轉土地24.29萬畝，流轉金額1.6億元。
（三）農村產權抵押融資
在創新開展農村產權抵押擔保業務的基礎上，引導金融機構大力開展信用貸款，互保互助貸款和農用生產設備、水域使用權抵押融資和股權、倉單、存單權利質押貸款。充分抓住農村產權改革試點，盤活農村閒置資源，破解農村、農業、農户融資難難題，取得了初步成效。截止2022年10月末，金融機構已發放農村產權抵押貸款1700萬元，貸款餘額1130萬元。其中：農村土地承包經營權抵押貸款500萬元，農村房屋抵押貸款600萬元，農村林業抵押貸款30萬元。
四、存在的問題
一是我區是典型的農業大區，與其他區縣相比，存在底子薄、財力弱、歷史欠賬多等困難，確權頒證資金總投入約8780萬元，目前只籌集到資金1800萬元（包括明後兩年財政預算），尚差資金6980萬元，資金差口巨大。
二是農村產權流轉體系不健全，特別是鄉鎮和村無專門從事農村產權改革的工作人員，也無工作經費保障，給工作推進帶來一定影響。
三是農村產權價值評估難，單位融資總量難以提高。由於農業是一個風險較高的行業，農村產權價值普遍偏低，同時缺乏專業的農村產權價值評估機構，價值評估難，農村產權價值難以準確認定，必然導致產權價值低估，抵押融資難，難以滿足業主的融資需求。
四是農村信用環境較差，農村產權抵押融資難。由於農村經濟的特殊性，農村信用環境較差，金融機構對農村產權的認可度不夠，必然導致農村產權融資難和融資成本較高。
五、下步工作建議
（一）進一步加強組織領導
建立強有力的組織體系，周密策劃，落實人員，明確責任，創新工作機制，建立和完善各級聯繫會議制度，健全推進農村產權制度改革的工作機構，完善區級農村產權交易平台，特別是落實鄉鎮專門從事農村產權制度改革工作的人員，明確職責，提供工作經費保障，確保工作有序推進。
（二）加快農村產權頒證步伐
嚴格按照有關法律法規及政策規定開展農村產權確權登記頒證工作，妥善處理農村產權權屬爭議，加快推進農村土地承包經營權、農村集體土地所有權、集體建設用地使用權、宅基地使用權、農村房屋產權確權登記頒證進程，確保2022年完成確權頒證工作。
（三）創新農村產權流轉模式
一是鼓勵農户採取互利互換方式，解決承包土地細碎化問題，依法保障農民對承包土地的佔有、使用、收益等權利。二是鼓勵和支持農村產權向專業大户、家庭農場、農村合作社、農業企業流轉，通過農村產權流轉，獲得資金、技術等支持，將資源要素轉化為資本要素。廣泛吸引社會資本投向農業農村，促進傳統農業向現代農業跨越，實現農業增效、農民增收。三是鼓勵支持農户興辦專業合作、股份合作等新型合作組織，以產品和產業為紐帶開展合作與聯合，促進農業規模經營，推動現代農業發展。四是引導產業化龍頭企業建立緊密型利益聯動機制，開展企業產權（經營權）、農村產權（經營權）相結合的組合經營，盤活農村資源，優化農村資源配置，促進農村資產財產化、資產化、財富化，增加農民財產性收入。同時，積極探索農村集體產權股份合作制的改革新路，視條件組建農村資產管理公司，推動農村產權抵押融資向深度發展。
（四）建立抵押債權風險保障機制
一是建立流轉風險防範機制。借款人無法償還債務的，其抵押產權可通過市場化手段再流轉，也可通過集體經濟組織、集體所有權人收購，根據發展需要，也可受當地人民政府委託，通過交易中心收購；二是建立風險補償機制。區本級要根據當年抵押融資規模，按一定比例設立風險基金，並按抵押產權造成損失責任大小與貸款銀行協商確定對未有效處置的抵押產權造成損失的風險分擔比例；三是深化銀保財合作機制。穩步推進政策性保險，大力開展特色農業保險，為農業提供風險保障。四是充分發揮政策性擔保公司為產權抵押貸款的擔保功能，提高農户信用保證能力。
（五）創新開展抵押融資產品和服務
制定金融機構農村產權抵押融資總體實施方案，各金融機構、村鎮銀行和小額貸款公司要加快制定農村產權抵押擔保貸款具體實施辦法。加快農村信用體系建設，建立涵蓋農村各類產權信息的農户、涉農企業和新型農村經濟組織的信用檔案。鼓勵金融機構向農村延伸經營網點和推廣使用自助銀行設備，逐步消除支付結算空白村。支持鼓勵社會資本參與組建村鎮銀行、小額貸款、農村資金互助社等新型涉農金融服務機構。在創新開展農村產權抵押擔保業務的基礎上，引導金融機構大力開展信用貸款，互保互助貸款和農用生產設備、水域使用權抵押融資和股權、倉單、存單權利質押貸款。
（六）完善農村產權交易中心
農村產權交易服務中心是專門為農村產權交易服務的事業單位。主要職責是農村產權交易、股權交易、農業類知識產權交易、集體建設用地掛鈎指標交易、耕地佔補平衡評估指標交易和資產處置提供交易平台，為抵押當事人雙方提供信息法規諮詢服務，為借款人無法償還債務的抵押物實行再流轉。目前已建立區級農村產權交易流轉中心，下一步將逐步建立鄉鎮農村產權流轉服務站，在重點行政村落實協辦員，形成區、鄉（鎮）、村三級產權交易服務體系。
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