物業管理考察報告
9月5日我局組織城區物業公司經理赴全國率先實施物業管理的先進城市———深圳市房管局進行了實地考察，考察座談會於9月7日上午在深圳市房管局賓館進行，深圳市房管局物業處副處長、辦公室主任、物業協會會長及二位物業公司經理參加，座談會就怎樣加強對物業公司管理，怎樣推行前期物業管理招投標等問題進行了深入廣泛的交流，從中使考察人員受益非淺，達到了考察的目的和效果，現將有關情況彙報如下：
一、考察情況
（一）政府重視，加強領導、健全機構。
深圳市政府把物業管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市與建設文明小區緊密結合在一起，十分重視組織領導和組織建設。
1、組織領導層次高，深圳市成立物業管理委員會由市政府牽頭，主管副市長任委員會主任，深圳市政府副祕書長、深圳市住宅局長任副主任、成員由6個行政區和計劃、財政、國土等13個部門領導及深大電話公司等4個企業負責人組織；委員會下設辦公室和物業管理招標辦辦公室，兩個辦公室均設在深圳市住宅局，負責日常工作；各區人民政府也成立相應機構，領導轄區內物業管理和老住宅區整治改造工作。
2、建立合理業主委員會組成監管管理機制，齊抓共管。一是各物業行政主管部門對業主大會，業主委員會的成立及活動進行指導，監督和管理。二是街道辦事處，社區工作者或社區居委會負責業主大會的成立及首屆業主委員會的選舉工作，指導監督業主大會，業主委員會的日常工作，並處理物業管理與社會管理的相互關係。三是由物業主管部門、政法委、維護辦、街道辦事處、社區工作站或居委會、派出所、業主委員會、物業管理企業組織聯席會，聯席會由街道辦事處召集和主持，主要協調解決物業管理中的疑難問題，
（二）、重視法制建設。
深圳市物業管理起步早，政策法規建立超前，對發展物業管理具有前瞻性和預見性，1994年出台了《深圳市經濟特區住宅區物業管理條例》。開創了我國物業管理法制建設先例，之後相繼出台了《深圳市經濟特區住宅區物業管理行業管理辦法》、《深圳市家庭裝飾裝修管理辦法》、《深圳市業主大會和業主委員會指導規則》等十二種物業管理政策法規。為深圳市物業管理的健康發展起到了重要作用，從時間上看，我國制定的一系列物業管理政策都是在深圳經濟特區制定的物業管理政策法規的基礎上修改出台。
（三）加強開發、物業綜合管理推動物業產業發展。
1、深圳市現有註冊物業管理企業898個，管理項目3500餘項，對物業企業的管理主要是資質管理，除每年進行年檢外，在適當時間與工商部門聯合檢查，檢查內容包括：企業是否按申報項目操作，企業是否帳目公開，企業實際操作是否降低資質申報條件，對外來企業實行登記備案制度等，通過檢查整頓規範提高管理水平，減少業主投訴。
2、嚴格推行物業管理合同和業主公約必須是在開發企業售房時就與業主簽定，而不是在向業主交房時簽定物業合同和公約。
3、加強物業管理從業人員培訓，深圳市專門設有房地產和物業管理進修學院，為上崗培訓和繼續教育創造了先決條件，學院每年不斷循環組織物業管理人員培訓，新的物業管理政策法規和物業管理理念不斷從這裏輸出，從而提高員工素質和管理水平。
4、建立物業管理招投標機制，把物業管理引入市場機制，2000年下發了招投標管理工作通知。成立了招投標辦公室，制定了招投標有關程序規定，設立考評專家庫，在一些規模小區開展了招投標工作，對達到5萬平方米的小區準備強行啟動招投標。
（四）全方位、多角度解決物業收費問題。
一是通過煤體加強物業管理宣傳工作，二是要求開發企業與業主簽定的物業服務合同和業主公約內容必須明確到位，三是物業企業的服務承諾要到位，四是對惡性欠費的業主物業管理人員耐心上門催收或找工作單位，單位解決不了的起訴法院，五是要求業主委員會成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領導業主集體拒繳或組織上訪，深圳市物業平均收費率達98%。
二、我市與深圳市物業管理的差距。
（一）、起步時間的差別，深圳市物業管理起步於1981年，人們對物業管理的消費觀念已基本形成，接受和認可物業管理已成為人們生活中必不可少的一項內容，而我市物業管理起步於2000年，人們從福利性住房管理過渡到商品化住房管理還有一個轉變的過程，不可能一蹴而就。
物業考察可以加強各地區之間的交流與合作,促進物業管理行業規範發展,本文是小編為大家整理的物業考察報告範文，僅供參考。
物業考察報告範文物業管理考察報告
xxxx年9月5日我局組織城區物業公司經理赴全國率先實施物業管理的先進城市———深圳市房管局進行了實地考察，考察座談會於9月7日上午在深圳市房管局賓館進行，深圳市房管局物業處副處長、辦公室主任、物業協會會長及二位物業公司經理參加，座談會就怎樣加強對物業公司管理，怎樣推行前期物業管理招投標等問題進行了深入廣泛的交流，從中使考察人員受益非淺，達到了考察的目的和效果，現將有關情況彙報如下：
一、考察情況
(一)政府重視，加強領導、健全機構。
深圳市政府把物業管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市與建設文明小區緊密結合在一起，十分重視組織領導和組織建設。
1、組織領導層次高，深圳市成立物業管理委員會由市政府牽頭，主管副市長任委員會主任，深圳市政府副祕書長、深圳市住宅局長任副主任、成員由6個行政區和計劃、財政、國土等13個部門領導及深大電話公司等4個企業負責人組織;委員會下設辦公室和物業管理招標辦辦公室，兩個辦公室均設在深圳市住宅局，負責日常工作;各區人民政府也成立相應機構，領導轄區內物業管理和老住宅區整治改造工作。
2、建立合理業主委員會組成監管管理機制，齊抓共管。一是各物業行政主管部門對業主大會，業主委員會的成立及活動進行指導，監督和管理。二是街道辦事處，社區工作者或社區居委會負責業主大會的成立及首屆業主委員會的選舉工作，指導監督業主大會，業主委員會的日常工作，並處理物業管理與社會管理的相互關係。三是由物業主管部門、政法委、維護辦、街道辦事處、社區工作站或居委會、派出所、業主委員會、物業管理企業組織聯席會，聯席會由街道辦事處召集和主持，主要協調解決物業管理中的疑難問題，
(二)、重視法制建設。
深圳市物業管理起步早，政策法規建立超前，對發展物業管理具有前瞻性和預見性，1994年出台了《深圳市經濟特區住宅區物業管理條例》。開創了我國物業管理法制建設先例，之後相繼出台了《深圳市經濟特區住宅區物業管理行業管理辦法》、《深圳市家庭裝飾裝修管理辦法》、《深圳市業主大會和業主委員會指導規則》等十二種物業管理政策法規。為深圳市物業管理的健康發展起到了重要作用，從時間上看，我國制定的一系列物業管理政策都是在深圳經濟特區制定的物業管理政策法規的基礎上修改出台。
(三)加強開發、物業綜合管理推動物業產業發展。
1、深圳市現有註冊物業管理企業898個，管理項目3500餘項，對物業企業的管理主要是資質管理，除每年進行年檢外，在適當時間與工商部門聯合檢查，檢查內容包括：企業是否按申報項目操作，企業是否帳目公開，企業實際操作是否降低資質申報條件，對外來企業實行登記備案制度等，通過檢查整頓規範提高管理水平，減少業主投訴。
2、嚴格推行物業管理合同和業主公約必須是在開發企業售房時就與業主簽定，而不是在向業主交房時簽定物業合同和公約。
3、加強物業管理從業人員培訓，深圳市專門設有房地產和物業管理進修學院，為上崗培訓和繼續教育創造了先決條件，學院每年不斷循環組織物業管理人員培訓，新的物業管理政策法規和物業管理理念不斷從這裏輸出，從而提高員工素質和管理水平。
4、建立物業管理招投標機制，把物業管理引入市場機制，xxxx年下發了招投標管理工作通知。成立了招投標辦公室，制定了招投標有關程序規定，設立考評專家庫，在一些規模小區開展了招投標工作，對達到5萬平方米的小區準備強行啟動招投標。
(四)全方位、多角度解決物業收費問題。
一是通過煤體加強物業管理宣傳工作，二是要求開發企業與業主簽定的物業服務合同和業主公約內容必須明確到位，三是物業企業的服務承諾要到位，四是對惡性欠費的業主物業管理人員耐心上門催收或找工作單位，單位解決不了的起訴法院，五是要求業主委員會成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領導業主集體拒繳或組織上訪，深圳市物業平均收費率達98%。
二、我市與深圳市物業管理的差距。
(一)、起步時間的差別，深圳市物業管理起步於1981年，人們對物業管理的消費觀念已基本形成，接受和認可物業管理已成為人們生活中必不可少的一項內容，而我市物業管理起步於xxxx年，人們從福利性住房管理過渡到商品化住房管理還有一個轉變的過程，不可能一蹴而就。
(二)經濟基礎的差別，深圳是一個經濟發達地區，城市整體生活質量和生活水平我市是無法相提並論的，在深圳人們追求的是高收入、高消費，深圳市物業收費每平方米最低
2.6元，而我市最高0.4元。
(三)、物業市場的差別：深圳具有一個龐大的物業管理市場，全市註冊企業898家，一級企業50家，管理項目3500餘項，管理面積6000萬平方米。我市註冊物業企業25家，全為三級以下企業，管理項目30項，達5萬平方米以上只有8個小區，管理面積173萬平方米。
(四)業主委員會管理機構設置差別，深圳市將業主委員會的選舉與日常工作劃歸到社區工作站或街道居民委員會，有利於業主(也是居民)與社區的聯繫與小區管理的協調，我市物業小區業主委員會選舉及投訴、歸屬物業管理主管部門。
(五)水電抄表的差別：深圳市物業小區的用電全部由電力部門抄表到户，水除高層二次加壓外，也全部抄表到户，我市截止目前水電抄表到户仍沒有落實，是物業投訴的焦點、也是物業管理的難點。
三、幾點建議。
物業管理涉及面廣，情況錯綜複雜，要走向成熟，還需要一個漫長的發展過程，儘管我市與深圳有許多不同之處，但深圳在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學習和借鑑的地方，為此在今後的物業管理工作中注意作好以下幾個方面：
(一)物業管理部門應積極主動的向政府及有關部門作好工作彙報和意見反饋，在認真調查研究的基礎上，多拿建設性意見，爭取領導的重視和支持。
(二)加大物業管理政策法規的宣傳，要通過各種宣傳形式使物業管理法規深入人心，不斷轉變人們對物業管理的重要性和必要性的認識，要通過宣傳樹立我市市民物業消費商品觀念，增強業主自治自律意識，推進物業管理邁向規範化、法制化軌道。
(三)不斷完善物業管理政策法規，目前我市出台的《安康市城市居住區物業管理實施辦法》和《安康市住宅共用部位共用設施設備專項維修資金管理使用辦法》等一批法規，為促進我市物業管理髮展起到了積極作用，但針對性政策缺位，應加快出台《安康市物業管理投訴受理暫行辦法》、《住宅共用部位共用設施設備專項維修資金使用續籌辦法》和《安康市城市居住區業主大會指導規則》等地方性政策法規，進一步完善政策法規體系。
(四)加強領導，建立物業管理相適應的組織機構，一是應建立物業管理高層次的議事，決策權威機構，指導政策法規的執行和研究超越信訪部門，物業主管部門權限的熱點、難點問題，尤其是一些長期議而不決困擾政府部門工作秩序的問題;二是根據目前我市物業管理市場發展需要應組建安康市物業管理協會，提升物業管理自我約束，自我管理能力和發展空間，為繁榮物業市場，共創文明城市共負職責。
(五)強化物業管理監管力度，全面提高物業管理質量。一是要建立監督管理制度，不定期對物業企業進行綜合檢查和抽查，尤其對經過等級評定的小區，更要從服務標準上嚴要求嚴管理，達到服務與收費相一致;二是建立物業企業信用檔案，從評定先進單位、文明小區活動中鼓勵企業講信譽、守信用;三是加強企業資質管理，對業主投訴多服務質量差限期整改、堅持不改的企業降低資質等級或註銷其資質證書。四是要求物業企業服務行為公開化，接受業主監督，凡與業主簽定的合同內容要公開，服務項目、收費標準要公開，五是加大物業從業人員技能培訓，把堅持持證上崗與上崗培訓結合起來，使物業管理人員不斷提高管理水平，以適應物業管理產業發展需要。
物業考察報告範文
6月16日至22日，我局考察組一行6人，分別赴北京、上海、山東等地，對機關辦公用房管理、物業管理的有關情況進行了調研，現將有關情況總結匯報如下：
一、中央國家機關和各地（市）物業管理的基本情況
１、國管局機關物業管理的基本情況。國管局機關的物業管理由國管局機關服務中心事業部負責，下設服務質量監督處負責日常監督檢查管理，財務結算中心負責費用結算。保安、保潔、會議、綠化、維修、餐飲均已實行了保障社會化，具體做法是服務項目和服務標準確定後，通過向社會公開招標來選擇服務公司，事業部代表機關服務中心選擇了６家公司分別從事以上６項服務，簽訂了有效期限為一年的合同，並且確定“一年一招標”的原則。國管局機關服務對象1600餘人，自實行社會化運作後，運行情況良好。
中央國家機關的節能減排工作在國管局統籌安排下，經過短短半年時間，中央國家機關已全部完成辦公區所有非節能燈具的更換改造，實現節能燈使用率100%。在照明節能改造中，中央國家機關始終堅持“節能必須節約”的原則，儘量不破壞原照明使用線路，同時保證安全和質量。對於使用電子鎮流器的t8燈具，根據使用壽命週期，實行分步更換，避免浪費。恰逢全國節能宣傳週，我們到國管局機關辦公樓時，除了辦公室外，走廊、樓道、衞生間電燈都是關着的。據介紹情況的領導談，現在節能減排工作在中央國家機關已到了全面實施的階段，提倡“人人節約，事事節約”，辦公室和公共場所要充分利用自然光，無需燈光時應隨手關燈，杜絕白晝燈、長明燈的存在。多走樓梯少乘電梯：既節省電能，又鍛鍊身體。很多單位的外景大功率照明燈，等天黑後才開，並且在深夜及時關閉。長時間不使用的電腦，要關閉電源，因為電腦待機狀態也是要耗電的。下班後，及時關閉走廊、樓道、衞生間的電燈。這些做法，對於我們的節能減排工作，具有重要的示範作用。
２、國家質檢總局辦公大樓物業管理的基本情況。國家質檢總局辦公大樓的物業管理由局機關服務中心負責，實行企業化運作，物業管理已通過iso9001質量管理體系和iso14001環境管理體系認證。質檢總局機關、國家認監委、質監委、局信息中心、法規中心共計1200餘人同在該樓辦公，整座大樓設備設施好，環境優雅，衞生整潔，管理制度健全。該樓共有房間644間，面積8萬餘平方米，１４間功能大小不同的會議室統一佈置在大廈３層，車庫設在地下一、二層各一部，車位總計有438個，餐廳設在地下一層，操作間工作時，幾乎看不到油煙，領導餐廳面積不大，突出特點是餐具考究，擦得鋥明瓦亮，桌布潔白無任何瑕疵，環境特別整潔乾淨，據該樓物業管理層人員介紹，由於注重培訓學習，餐飲服務等級廚師多，菜品質量很過關，因此國家質檢總局的各級領導幾乎都在內部宴請。當晚，有幸應邀進行了品嚐，覺得真是名不虛傳。
３、上海市政府機關辦公大樓物業管理的基本情況。上海市政府機關物業管理統一由上海市錦勤集團有限公司（前身是原市政府機關服務中心）負責，實行企業化運作。錦勤集團下設高級樓宇、車輛服務、賓館酒店三個中心，原有人員編制在轉制時同時轉化為企業編制，現有員工546人，其中100餘名原機關職工仍按現行工資體制標準開支，其餘靈活就業人員按市場化運作。局機關設服務質量監督管理處負責監督物業服務的質量運行及結算業務，每月與錦勤集團結算。辦公樓物業費標準現為26元／月／平方米，為上兩年物業管理費開支的平均數；綠化養護2元／月／平方米；保安實行社會公開招標，由中標的保安公司負責。餐飲服務每天分早、中、晚三次，中午8個熱菜、4個涼菜，實行刷卡自助式服務，盛菜的器皿是不鏽鋼的，上有不鏽鋼的防塵罩，容量不大，隨時可以填充即時炒好的菜品，每個菜品由服務員打成若干小份，由就餐者根據自己的喜好進行選擇，然後統一結算。
４、山東省省政府機關綜合辦公大樓的物業管理情況。山東省政府機關綜合辦公大樓的物業管理由省直第一物業管理中心（事業編制）負責。現有在編人員18人，靈活就業人員43人。承擔40餘位廳局級領導和平均每年900餘次會議及10,000餘平方米的公共區域保潔服務工作；保安服務通過招標由社會保安公司負責；綠化規模較小，由行政處和物業中心共同管理。經費來源由省財政按現有編制撥款，其餘不足由駐樓各單位根據服務情況分攤，《勞動合同法》實施後，尚未為勞動者辦理社會保險，現正在嘗試對24名保潔人員實行勞務派遣。管理體制上，物業中心下設服務科，具體負責服務質量的監督檢查，每週三下午定期檢查一次，實行打分制，95分以上的，績效工資加10-30元，60分以下的，扣10-30元。山東之行最大的收穫在於接待服務工作，我們感受到的是國賓般的待遇，衣食住行安排得非常周到細緻熱情，有賓至如歸賓主一家之感，真不愧為“文明禮儀之邦”。
二、省政府大院物業管理的現狀
（一）、基本情況。省政府大院的物業管理90％以上由行政一處負責（省國資委辦公樓、省人防辦和省人防設計院辦公樓、電信69局、省檔案館等單位保潔、收發等由本單位自行承擔，餐飲服務仍由行政一處承擔）。省政府北陵大院總面積40.2萬平方米，行政一處承擔着省政府大院主要的後勤保障服務工作，承擔着省政府機關廳局級以上領導及XX餘名工作人員的餐飲服務工作，承擔着院內各辦公樓的保潔、收發、更值等服務工作，處屬單位人民會堂承擔着省“兩會”等大中小型會議的接待服務工作，承擔着政府大院17萬平方米的綠化工作、庭院保潔以及機關幹部的醫療保健、健身服務工作等。
行政一處機構設置。分行政與事業兩類，共14個部門。（a）行政下設職能科室11個：人祕科、財務科、行政一科、行政二科、行政三科、綜合樓管理科、生活一科、生活二科、省政府多功能運動館、保潔隊、省長辦公樓服務班；（b）事業單位有3個：人民會堂、省政府機關門診部、省政府機關幼兒園。需要説明的是：其中行政三科、省政府機關幼兒園，行政一處僅負責他們的黨務、人事、工會工作，以及靈活就業人員和行政三科工作人員的工資管理。
行政一處人員構成。現有在崗人員411人，其中：公務員９人，機關工勤９人，生活科參照行政待遇人員19人，事業編制人員70人，集體職工42人，靈活就業人員261人。借調1人，返聘1人。另有編制在我處，在車隊、勞服公司等單位工作的人員15人。現離退休人員120人，其中離休幹部12人，退休幹部職工108人。
行政一處領導班子組成。現有班子成員4人：處長1名、副處長2名、正團職轉業幹部1名。
行政一處資金來源。多功能運動館和省發改委綜合樓資金、大院綠化費、省長辦公樓服務人員經費以及部分大院管理費用由省財政撥入專項資金。同時，收繳駐院單位管理費用於支付水電費、員工工資不足等。此外，機關食堂依靠自身資源優勢，積極開展婚宴創收，彌補了伙食、人員開資的不足。
（二）、近年來主要工作
近年來，圍繞全局中心工作，行政一處進一步調整，明確自身工作思路，理順關係，以加強管理為重點，以強化服務為中心，整體建設水平有了新的提高，綜合服務保障能力得到進一步增強。
2010年1月1日，嚴格貫徹實施《勞動合同法》，依法對全處247名靈活就業人員實行了勞務派遣。按照規定為勞動者調整了工資標準和參加了養老、醫療、工傷、失業、生育等５種社會保險，使靈活就業人員的管理走上了法制化、規範化、制度化的正確軌道。
省政府北陵大院12辦公樓的廳局級領導辦公室及公共區域的保潔、更值服務及8座辦公樓的收發工作，制度健全，管理規範，設施完好，保障有力；省直機關獨身宿舍正逐步實行公寓式管理，不斷完善居住條件；省政府領導的通訊保障及駐院各單位的電話安裝維修及時、快捷、迅速，暢通無阻；省政府機關圖書館實行管理信息化，現有各類報刊45種，藏書11,457冊。
對機關食堂計劃地組織實施就餐環境的綜合改造，狠抓管理，快速提高伙食質量。聘請烹飪大師傳授技藝，舉辦烹飪大賽，克服物價上漲因素，保證伙食質量，豐富風味品種，不斷提高了食堂就餐滿意率與服務水平。
人民會堂每年成功接待包括全省兩會、黨代會在內的大中型會議300餘次，完成了表決系統升級改造工程、消防配電改造工程等。
機關大院綠化覆蓋率達到38.8％。其中草坪面積96，000平方米，主要分佈在主幹道以南和東新村以西。綠籬共1，300延長米，其中水臘綠籬900延長米，紫葉小檗400延長米。樹木74，990株，主要為槐樹、黑松、檜柏、銀杏。為了進一步優化辦公環境，我們着眼全局，精心規劃，新栽各類喬木600餘株、灌木XX餘株，新鋪草坪20，000餘平方米，並有效防治病蟲害，營造了四季長青、賞心悦目的新局面。
機關門診部不斷規範醫療管理，全年接待就診10,000餘人次。
省政府多功能運動館提供優質服務，全年無休息日。自XX年8月試運行，至今已辦理實名制運動卡2100張， XX年年至今舉辦各類比賽40餘次。
XX年9月開始負責省長辦公樓服務工作，通過強化管理，不斷完善服務設施，優化辦公環境，使各項服務質量有了明顯的提高，XX年年省長辦公樓全年會議服務871次。
大院保潔工作有序進行，保證了環境清潔。XX年年行政一處獲局目標責任制管理先進單位，保潔隊獲省直機關工委“三八紅旗集體”榮譽稱號。
三、中國現代物業管理現狀及發展趨勢小議
物業管理是社會經濟發展到一定水平的必然產物。傳統意義上的“物業管理”源於19世紀60年代的英國。我國內地的物業管理起源於本世紀80年代，以廣州、深圳發展的最早。近年隨着房地產業的迅速發展，物業管理作為我國的一個新興行業面臨着挑戰和機遇。所謂物業管理，是指專門的機構受物業所有人的委託，按照國家法律以及合同和契約行使管理權，運用現代管理科學和先進的技術對已投入使用的物業以經營的方式進行管理，同時對物業周圍環境、清潔衞生、安全保衞、公共綠化、道路養護等統一實施專業化管理，並向業主或租户提供多方面的綜合性服務。何謂物業？物業
大連豪之英物業考察報告
第一部分 考察簡況
時間：9月29日
參加人員：姜總、行政辦逄金偉、賈曉靜、質量辦蔣坤豔、經營部張亞舉、王小麗、王英會、開發部初軍、秦承航、客服董春暉、工程部李海濤共11人
主要安排
上午：
1、觀看該公司宣傳片
2、參觀森茂大廈
3、姜勇、逄金偉、張亞舉與豪之英公司於總會談。其他人員學習該公司部分體系文件（主要是工程和保潔方面），王經理、潘經理陪同並解答問題。
下午：參觀ge大廈和大連軟件園。
取得的資料：公司簡介畫冊一份、該公司自辦刊物《豪之英物業之聲》一份、員工手冊一份
由於該公司不允許拍照及攝相，所以未取得圖片資料。
第二部分 豪之英公司簡介
該公司是享譽世界的日本最大的綜合物業管理公司―日本豪之英株式會社（日本ハウズイング株式會社）於1994年9月在中國大連成立的專業化物業管理企業。
公司創立以來，不僅將日本物業管理的全新理念和日本本社40多年所積累的豐富管理經驗引入中國，而且將國際先進的專業技術和管理模式與中國的實情結合起來，形成了有中國特色的'日式物業管理模式'，並取得了驕人的業績，深受國內外開發商和廣大業主的好評。
現有管理現場60餘個，管理面積超過200萬平方米，業務遍及大連、北京、上海、青島、瀋陽等城市。所管理的物業類型包括高級寫字樓、五星級酒店、高檔住宅、別墅、大型商場和購物中心、政府辦公大樓等，客户中有眾多世界五百強企業和國內外知名企業。公司現有員工2000餘人，各類專業技術人員150餘人，是目前國內實際管理項目數量最多、標準最高的專業化物業管理公司之一。2001年3月，公司在全國物業管理行業中率先通過了iso9001：2000國際質量體系認證。
第三部分 學習到的內容
一、人事與培訓
1、 員工錄用方面，重視入門關。
（1）員工錄用要求：有嚴格的組織紀律性//樂觀開朗，有強烈的事業心，對未來充滿信心//有良好禮貌，道德素質和良好的職業習慣。
（2）保安員除了身高1.78米、35歲以下、本地人、相貌良好，身體健壯等條件外，要對其父母進行調查與談話（看家教情況），還要由公司開出證明，到派出所蓋章，確認員工無犯罪記錄。
（3）嚴格執行錄用考核制度。
（4）擁有三個月以上的實際管理業務經驗者方可上崗。
（3）工程技術人員除了看證件，還要面試，主要是技術方面的，解決一些實際問題的面試。
（4）員工手冊簽字，以表示同意遵守公司各項規定。
（5）部門經理級的聘用，由總經理親自主持面試，三個月試用期，看有沒有管理能力，責任心等。
明。
2、新員工培訓
（1）入職後由人力資源部人員進行公司規章等內容的簡要培訓，具體內容發給《員工手冊》自己學習。
（2）由本社日本專家對新入職員工進行禮貌及素質教育，現場完全推廣全日式禮貌禮節服務，全面提高員工素質，創建日本豪之英物業的軟式服務品牌。禮貌教育將由公司長期組織進行，並納入員工考核制度中，接受總公司質量管理部門的監督。
（3）到部門後，由部門負責人簡要介紹部門情況及職責。
（4）培訓務實。主要培訓由所在部門主任（相當於我們的主管）在現場進行，大約培訓一週（根據工種難度不同而有區別），由負責人親自在現場示範整個工作流程，講解工作職責、工作內容、應變能力（這個崗位主要會遇到什麼情況，遇到了該怎麼處理）等，達標後才能正式上崗。培訓的主要方法是模擬現場。該公司各部門都有一個目標，就是上崗前培訓合格率100%。
（5）培訓目標不同，一個月的員工和三個月的員工的目標是不同的，要定期考核。
3、在職員工培訓
（1）最大特點是，以本人專業為主進行全面教育，既讓員工學習不同專業的知識，使員工全面掌握各專業知識，實現一專多職的目的。
（2）培訓每天都在進行，利用早課時間，新的一天開始了，自查儀容，講評前一天工作，佈置當天工作。
（3）中層幹部的培訓主要採用談話式，由總經理與中層幹部親自面談，主要是管理能力方面的，目標是讓上級少操心，晚上不會被公司的電話打擾。
4、每年派幾個人到日本強化培訓。
5、外語培訓：
（1）對外語水平需求高的高層管理人員，有的是送到外語學院脱產學習半年的。（接待我們的王經理從一線幹起，是該公司第一個穿日本式警服的保安員兼翻譯，在大連外語學院進修半年日語。）
（2）其他普通員工只要會普通的問侯語就可以了，如你好再見等。要求對什麼國家的人用什麼國家的語言問侯。
（3）提高重要崗位的警員簡單外語會話能力，以期對日益增多的外籍客户提供最滿意的服務
6、同一崗位工資標準根據現場自然條件不同、用人標準不同而略有區別。差價50-100元。
7、培訓講求實效，一線員工培訓較好，員工工作時精神飽滿，面帶微笑，是發自內心的。員工的溝通能力和表達能力很強。訪問一個保潔員，衣着整齊，淡粧。談起工作來頭頭是道，語言流利，態度親切。素質也很高。這還是一個剛上崗兩個月的新保潔員。
二、日常管理
1、簡況：森茂佔地4000平方米，建築面積40000平方米，每層2400平方米，其中公共面積600平方米。
2、每個項目的物業費標準都不一樣，量身定做，
3、監督檢查：
（1）各崗位由其主管負責檢查；
（2）人事部門每月每個項目去兩次，現場檢查，然後形成一個報告給現場。
（3）各項目之間互相檢查，互相促進，取長補短。
4、質量監督保證體系，有本公司的質量管理部門定期對業務進行巡迴檢查，且每天由工程部長和主任對現場進行巡迴檢查，及時糾正管理中出現的問題。每天進行全體員工早會和晚會，相互交流當天的工作，及時將工作中出現的問題反饋給所有員工，避免同樣的問題二次發生。
每週進行例會，對管理進行討論研究，及時修正管理漏洞，完善管理體系。
5、檢查細化：
（1）帶什麼工具、表格、確定檢查標準
（2）檢查順序是什麼
（3）檢查內容
（4）檢查後要出具檢查報告
（5）注意事項與補充説明
6、負責綜合性物業管理的項目經理由總部管理，負責單項業務管理（如只提供保潔服務的項目）的負責人由總部的相關支持人員管理。（大致情況，沒搞很清楚）
7、每個崗位上崗前有10分鐘早禮，很多員工主動提前上班，養成了習慣
8、辦公室牆上有一個白板，寫明日期、人員去向、離開時間、返回時間、備忘等。
9、認為iso比較虛，是為了品牌花錢買的。重點是與現場實踐相結合，重視現場管理，iso要抽出精華來。
10、管理日報制度：每個部門一份，根據部門業務性質而不同，填表人、實施人簽名或蓋間，然後層層交上級審閲。總經理每日審閲並蓋章確認。
主要項目（以工程部為例）：日期/天氣/重大事項/工單情況（時間幾點幾分、維修內容、實施人）；
1、每月工作彙報內容：綜述/重大事件/人員變動情況，增加，減少，需求等/下月計劃/合理化建議/違紀情況記錄、填表人、審核人等。
2、重視前期介入。只有從建設階段開始跟進，才會全在腦子裏，不用到處找。另外，蓋樓時要設計開水房、垃圾房等，硬件搭配好了，軟件就跟上了。
3、全面質量評估體系
（1）建立相關人員qc小組。
（2）每天工作結束後，本部門全體員工要召開工作總結會，並及時將信息反饋給所有員工。
（3）由質量保證監督員對現場作業進行抽樣檢查。
（4）定期對作業現場進行量化評估，評估結果反饋到所有員工。
（5）定期徵求業主意見，並進行彙總總結
三、客户綜合管理
1、客户有事可以打到項目部辦公室（相當於物業管理中心），也可以根據需求不同打到項目部下的保潔辦公室、警衞辦公室等。任何一個人接到需求都會傳達到相關部門。客户有各部門的電話，想找誰就找誰，內部溝通渠道非常暢通，不允許説“這活是工程的，不歸我管”之類的話
2、客户如果有什麼需求，讓物業公司換地毯，我們可以推薦專業單位，但通常自己不做。因為通常能住到這裏的都是大公司，有自己的企業文化、統一色調等，一般也不會換。
4、裝修：
（1）押金、管理費根據面積而定。
（2）所有手續都在二樓項目部辦。
（3）有兩個人專門負責裝修管理。
（4）裝修時收恢復費，通常由幾家固定的協作單位裝修公司來完成，然後物業公司驗收，不能以現裝修代配。
（5）通常牆面最多釘釘子，不會有大動作。只有鋪地板、換天棚等、簡單間隔。
（3）如果下一個客户滿意現有裝修，那麼恢復費就成為物業公司利潤。
（4）裝修監管很嚴格（未透露具體措施），以保證其他客户的正常辦公。
5、客户入住給客户一份通知書，具體到冷氣暖氣幾點開。標明各項有償服務內容，透明化。
6、報箱在一個專門房間，上面不光寫號碼，還有公司名稱。用密碼鎖，感覺上檔次。
7、食堂外包。事先制定菜單發到客户手裏，放過報箱裏。食堂不送餐，外面的可以。
8、前台：負責客户接待、報紙分放；郵件分放
9、商務中心在12樓，是大樓的第三產業，由客户自己管理。如賣機票的等。通常是外包，除非開發商自己的物業公司。
10、外來送貨人員專梯
1、與客户打架馬上解聘
2、收費，每月一個人送單，直接收回支票。
3、體現以客户為中心
（1）服務項目完全根據客户需求進行，每處物業都不同。
（2）所有業務都不外包，包括外牆清洗，以保證質量。
（3）尊重客户，訪客不會帶入客户辦公區域。走在電梯廳會要求我們小聲説話。避免影響客户。
4、很謙虛，儘管已經做得很好，但還是希望多提意見。
5、能夠取得客户的信任，夜間員工可以用鑰匙進入保潔或施工。
6、物業公司總部的房子（九樓）是向業主租賃的，交租金。二樓的森茂大廈項目部的房子沒提，可能是免費提供的。
四、關於50元管理費
1、不能將具體服務項目和內容透露，因為是機密，怕別的物業照着幹。
2、包括空調費。（這個樓是全封閉的，能源損失少。）
2、 為什麼收費標準高，有以下幾個原因
（1）硬件硬件設施優良，包括門禁系統（2000萬）、公共衞生間、b2立體停車場、密碼鎖式信報箱等，使用的工程、保潔物料等都是品牌產品。
（2）管理標準高。走廊裏看不到裝修人員，很少看到員工推着垃圾來回走。因為垃圾與客户在一起會引起投放。管理必須有高標準，否則無法生存。我們只能比客户標準更高才行。
（3）客户認知度高：這些客户一旦認定你，以前覺得誰好，就認準誰了。服務是長遠的東西。我們只認你。
客户搬到哪裏，我們的服務就跟到哪裏。能搬進來的，都是能夠承受高物業費的。
（4）員工素質高。因為有三關控制。第一關是入口關，包括來歷、基本學歷等；第二關是培訓，所有工作流程必須掌握後方可上崗；第三關是管理制度和程序。比如物業公司人員進入客户室內必須兩人同行，互相監督。一個請假的，必須有一個專門負責應急的人補上。兩人同進同出，細到連誰負責關燈都規定了。
（5）保潔方面：
（1）提供衞生間擦手紙、衞生紙、皂液，一個月光用紙就幾萬元，紙用的清風牌
（2）每日上門吸塵、清潔煙缸、收紙簍，均為夜間進行。
（3）每年洗一次地毯
（6）工程方面：大廈原配設施不論時間長短全部保修，業主自己加的設備收費維修。
五、企業文化
1、從日本翻譯過來的，與其保持一致。日本給了很多支持，第一年有五個日本人常駐，後來撤走了。定期去日本學習。
2、該公司企業文化主要內容
經營理念：
我們發揚現場第一主義，以客户的滿意衡量我們的成功；
我們尊重員工，發掘人才，為員工營造有意義的生活空間；
我們以專業規範的管理和學習創新的精神,以合理的價格提供最優質的服務；
我們創造和諧的人居環境，持續保持行業領先地位
企業口號：
（1）現場第一，客户至上
（2）積極思考，快速行動
（3）用心呵護，使您無憂無慮
企業形象：信賴 合作 安心
企業信條：創造安全、舒適、和諧的都市新生活，為社會進步做貢獻。
行動指南
（1）以客户的需求為己任
（2）站在業主的立場思考和行動
（3）積極提案，快速行動
（4）始終保持積極向上的心態
（5）團結協作，誠實敬業
3、vi方面
（1）工作牌：有兩種，一種是塑料的，象個商標，固定在衣服上，上面為公司名稱。另一種為金屬的，除了公司名稱，下面有個小窗口，標明姓名和職務，是打印出小紙條放進去的。
（2）所有員工制服都可以在制服書上找到。
*工程服的特點是打黑領帶，上衣扎進長褲中。
*保潔服有兩種，女式的與我司現行春秋裝式樣相同，但色彩較淺、鮮豔；男式與現行工程夏裝類似。
*保安服有兩種，西服和警服（自行設計，有兩種式樣，具體用哪一種由業主根據企業文化定）。有接待任務時戴白手套。
*管理人員女性為馬夾配裙，通常為藍色。
（3）體系文件的裝訂格式比我司的整齊、簡潔。
（4）環境設計：
（1）大廈印象：材料並不高檔，但整體感覺好，温馨，色調搭配很好。
（2）總部除會議室外是敞開式辦公。
（3）社訓、企業信條等上牆，深入人心。
4、關心職工。有了滿意的員工才有滿意的服務。例如，九樓一保潔員幹了不到一年，家裏困難，女兒考上大學後，公司買了300元禮物，員工很感激。這方面的關懷很多。有五六個保潔員都是幹了十年了。他們來這裏不是為了發財，而是為了養家餬口，公司給他們保障，給他們培訓，讓他們沒有後顧之憂，他們就把這裏當成家，每天帶着發自內心的微笑工作。這是裝不出來的，即使裝也裝不長久的。有時領導和員工會一起去玩，吃吃飯。
六、保安管理
1、外來送水人員要求坐貨梯，當然對違反者也沒有什麼強制措施。
2、出入口分開，做到人員分流。在入口處有兩個保安員在轉門處。週六開一個主入口和員工通道，週日只開員工通道。主入口開放時不登記，夜間及週末主入口關閉時登記。週日來到大廈的就算物業公司員工也要登記。事先給客户入住時一個説明，工作時間怎麼走，非工作時間怎麼走。現在客户已經很習慣了。
3、一年兩次消防演習，客户配合很好，越是大公司越重視安全。消防車、消防局配合，除了值班的全員參加。事先有宣傳，印發帶漫畫的資料。演習前在大堂搞宣傳活動。
4、關門以後在入口處放標誌：此門已關閉
5、大連軟件園門口一個安全員給我們留下了深刻的印象，形象高大，動作標準，站着時如雕塑，敬禮動作如國旗班。每輛車到來時均敬禮。
6、時刻將客户放在第一位。緊急疏散上牆，保安禮貌用語50句上牆。
7、標準化管理，人性化服務
公司首先對接管項目進行物業分析，制定iso9001質量管理體系。
對所有安全消防管理區域進行詳查分析，建立安全管理作業標準。
◇ 分析樓宇設施、佈局，找出安全隱患
◇ 分析入住業户，提供親情服務
◇ 制定安全管理要領
◇ 制訂安全消防標準
◇ 制訂管理流程
8、消防管理
◇ 健全的消防管理制度及消防教育培訓
◇ 消防演習
◇ 建立24小時消防監控、應急處理體系
◇ 建立防火檔案和救火作戰/火災疏散方案
◇ 建立業餘消防隊伍
9、急救等應急事件處理：公司本部建立24h快速安全反應系統。進行應急事件處理或業主救助工作。進一步強化醫療知識、急救常識等與應急事件處理有關的培訓。
七、工程管理
1、日光燈採用飛利浦的無燈罩式燈，最大限度的提高了燈的亮度
2、工程人員在上崗之前都要事先進行專門的培訓。
3、把維護設備進行量化等級劃分，便於檢查維護。
4、8部電梯採用分層管理。
5、各個工種分工不分家，發現問題及時上報。
6、夜班值班人員為專業工程人員，便於及時處理問題。
7、各樓層開關在配電室，跳電後自動恢復。
8、空調有分控系統，分層控制。8：00-6：00免費，以後算加班要收費。
9、設備完全大包的很少，主要是物業公司做中小修，業主承擔大修更新費用。各家公司估算的尺度不同。我們儘量做到透明度高。基本上花的錢與預算差不多。
10、重視預防，不要出了問題再補。比如點檢，因為設備是樓裏的心臟，設備出了問題就得癱瘓。有個預案。
1、維修工作根據客户意見確定時間，可以上班時幹也可以下班時幹。如果是工作工作幹，要先徵得客户同意，鋪上墊子，非常快就完成。
2、用電情況分析表（日期 、峯值、平值、谷值），與去年同期相比。
3、每年一次大廈診斷（對外提供的服務），包括位置、問題、對大廈的影響、檢查時間、處理情況等欄目。
4、對前期介入階段提供設施設備診斷服務，前每週一個報告，主要列出需要整改的問題，附相關照片彩圖。
5、豪之英物業管理理念：對於大型建築物及建築羣的管理,採用一種全面的、綜合的成本理念和效益理念。具體來講,這種理念是將物業作為一項支持企事業機構主營業務運轉及改善其經營狀態的主要資源,並將用户要求與物業功能有機結合起來,全面考慮物業壽命週期內的經濟性、適用性、服務性等要求,從而達到物業壽命期內，經營費用與使用效率的最優結合。
6、工程管理方法：建築物中包括供水、供電、供氣、消防、通信等幾大系統，每個系統都是由不同的設備組成的，每個設備又都是由不同部件組成的。因此如果某個部件發生故障將會影響整個系統運轉，影響客户正常使用，維修又將導致管理成本的增加。日本豪之英物業的工程管理是針對系統部件的管理，根據其壽命及特性進行週期性的檢查，作到預防性管理，在設備發生故障前就能及時發現故障苗頭，及時進行維修和零部件更換，從而避免故障發生。保證設備正常運轉，滿足客户使用要求。
7、工程管理內容：公司對承接的建築物首先進行物業分析，瞭解建築物和所管理的所有設備設施的特點，建立工程設備管理模式，制訂管理方案。把所有管理的設備設施建立數據庫系統，實施信息化管理，對各系統設備進行定期檢查，對檢查結果進行分析處理，對問題進行及時維修維護，不遺漏任何一處管理對象。這種做法大大降低了設備的維修率，最大限度地節約了物業的管理成本。
8、設備交接驗收
由公司工程管理專家對管理的建築物和設備設施的現狀進行全面評估。提出存在問題的報告書，組織相關的單位進行整改。對整改結果進行驗收。
9、制訂管理計劃
由公司物業管理企畫部，制訂設備管理模式，設計最節省人員的管理構架，組織員工進行交接期間的業務教育。
20、建立設備管理信息系統
建立設備管理信息系統，對所有管理的設備進行調查，建立詳細的建築及設備台帳系統，編制工程設備管理軟件，實施管理。
改革開放以來，各大城市的住宅建設不斷加快，新區、小區、別墅、公寓如雨後春筍，拔地而起，我們古城_____新區的高級豪華公寓別墅――_____也應運而生。
_____是香港新繼發展公司陶哲甫先生投資2000萬美元建造的高級豪華建築羣，佔地13萬多平方米，建築面積10萬平方米，其中包括6幢18層高級公寓，88幢獨立豪華型花園別墅以及其它配套的商業購物康樂中心。_____已成為江南迄今最大的高級公寓別墅羣，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時也為_____工業園區的海外客商提供了良好的服務，促進了工業園區的建設進程。
物業管理作為高級房產投入使用後的綜合管理方式，近年來在國內已逐漸開始興起。在國外、境外物業管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業管理有限公司、寶威物業管理有限公司等，都是二十多年前香港房產成為炙手可熱時的產物。物業管理公司就其性質而言，應該是一個獨立核算的經濟實體，其經營方式是“自負盈虧”。它是一種社會服務機構，尤其是在中國房地產興起時期，這一服務機構是不可缺少的。它的管理職能應該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務的“房管所”的管理模式。
我受南京金陵旅館幹部學院的委託，參與_____的物業管理建設。針對這一新課題，我進行實踐和研究，並赴新加坡和香港實地考察物業管理方面的經驗，目的是在結合國內的情況，探索一條行之有效的物業管理之路。
首先，解決了物業管理混同於酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理幹部進行業務方面的培訓，提高人們對物業管理的認識。我國每年有數千萬平方米的住宅樓平地而起加強物業管理迫在眉捷，這是一個十分現實又具有戰略意義的任務。因此，必須使管理幹部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養技術來管理物業，使環境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客户的需求，使客户有一個舒適安全便捷的入住環境，才稱得上是成功的物業管理。
在提高認識的基礎上，針對客户的需求及日常工作職能範圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業部及商業服務中心，確立了管理和經營兩大部分。管理方面的三大部側重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產的維修保養等事宜；商業中心則側重為飲食區、娛樂區、超級市場、商店等配套設施，包括一些委託、代辦服務等。這樣，就使生活區域內所有業主（住户）皆感到清潔、舒適、方便、安全。
二是抓好公司質量管理的基礎工作，包括健全制度，劃分職能，建立台帳，標準規範，安全控制，加強檢查等等。如管理服務部組建起一支有１０名ｐａ清潔工的隊伍，負責清潔垃圾搞好室內外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由_____新區環衞服務公司代清代運，做到箱滿即清。班長定時巡查報告，做到當日問題當日解決，保證環境的整潔。
三是抓好全面質量管理的教育培訓工作。我們把隊伍素質建設和提高骨幹的領導藝術有機地結合起來，把握住先培訓後上崗，上崗後再培訓提高這一關。公司以崗位培訓為重點，開展多層次、多形式的職工培訓。比如安全部的“護衞人員基本保安條件知識”的培訓和學習，我們制訂要求護衞人員應知事項：要求護衞人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執行；要使他們體會到他所表現的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應該光明正大、處事嚴謹。護衞人員應該明白他所管轄範圍內的保安措施全操縱在他手裏，他必須時常加倍留神，熟知下列各點：
1、他所保衞的準確範圍――包括公寓住宅之認識、入口、別墅、梯間、出口。
2、如何通知消防部門、公安派出所、救護站和控制中心。
3、護衞人員所擁有的法定權力和限制。
4、所有公寓門户及火警通道。
5、所有警鈴系統及電話的正確位置和使用方法。
6、應知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。
7、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。
8、怎樣利用及控制燈火系統。
9、基本的救傷常識。
除上列各點外，還要求護衞人員對怎樣履行職務以及制服、儀表要求、巡視報告、入口控制等重要環節，能夠全面掌握。所以護衞人員的素質是至關重要的。通過對安全員的專業培訓，公司在鑰匙管理、户籍管理、會客制度、消防治安等方面落實得較好。九四年度_____安全部被市公安局、人事局評為先進集體。
四是抓好房產維護管理工作。我們物業部專設幾名工程人員負責公寓、別墅房屋的維修管理。在物業管理的實踐中，我們深深體會到房屋維修保養質量的提高完全有賴於工程人員的素質以及物業管理的質量意識。新建的房地產，較易發生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。在時間急，施工複雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住户服務，為他們解決生活中的實際困難。工程人員制訂了保質量工作規劃，對_____範圍內的所有設備進行自查、抽查、維修，定期進行保養，保證設備運轉合格率達到百分之百。
五是與業主（住户）簽訂公約，並由住户代表成立管理委員會，重大的問題由委員會決定，委員會監督合約的遵守執行。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建築物修理維護、搬家規定、保安與公寓內工程及工人的管理等等，要求住户均按照簽訂的公約嚴格執行。
綜上所述，物業管理公司的工作內容很多，也非常細緻。像《_____購房須知》條例規定的內容，都是從維護全體業主及住户的共同利益出發，去加強內部的綜合管理，處理好業主（住户）的關係。尤其是公用電費、公用水費、煤氣費、環境衞生費、綠化保養費以及房屋保安清潔和管理人員開支等，我們每月根據實際支出按户收取，並嚴格費用成本控制，使收費標準合情合理，因而得到所有住户的支持和理解。
我相信國外的現代化的物業管理模式將推動我國房產管理模式的改革，從而適應市場經濟條件下房產管理的。
物業考察報告
（二）
一、xxxx工作任務完成情況
（一）以物業管理和工程維修為重點，全力完成xxx和xxx交辦的各項中心工作任務
在物業管理方面，我公司順利完成了各小區及辦公大樓的物業管理工作，此外，受xxx委託，我公司負責了xxx臨時停車場經營管理工作，取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務。在物業工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項，各小區房屋維修共387套，其他各小區零星維修改造工程13項，進一步改善了辦公大樓的辦公環境和各小區的生活居住環境，確保各項工作的順利推進。統計數據表明，我公司共投入工程維修費用679.49萬元，是去年的兩倍多。
學習提高、改變創新，帶着這樣的目的，在領導的帶領下我們走進枊州福來物業。在對#、#兩個項目進行學習考察後，感觸頗深，受益匪淺。考察歸來，我也一直在想，春風物業如何像福來一樣做大做強，我們可以在哪些方面提高自己的實力。
一、市場
市場是永恆的話題，任何企業也無法躲避或掩飾市場份額對自身發展的影響。
根據數據，中國民營企業的平均壽命是2.86年，春風物業已平穩運行十年，應該説我們的歷史比較悠久，此外，由於一些外在有利條件加上各屆領導班子的努力，春風物業發展成了南寧乃至物業界的一個老牌子。但是隨着市場的發展和條件的限制，伴隨着榮和、保利、利海、盛天等品牌的相繼推出，春風就不免落入後塵。
現如今，如果春風物業還是僅僅做同宗開發商的盤，這種形式不僅會隨着市場經濟的發展被取代，更重要的是，我們的管理經驗、管理水平、管理專業化程度的發展都會跟不上市場的要求。況且，目前我們所接手的比較優勢的項目是兩個僅收四角五和五角的低端項目，另外兩個是目前不能很快帶來效益和聲譽的前期項目，僅僅立足於此，不去開拓新的市場，就算等把這兩個前期項目做成熟、做成功，市場也過了這個最佳擴張期，我們那時也因不具備足夠的資金基礎和人力資源去與其它的競爭者抗衡。同時，當我們的人力和資金基礎落後時，我們的服務水平也將會大打折扣。從而，當物業行業的業委會形式真正成長起來後，我們就淪為市場經濟的炮灰。
前幾天看到一份資料，介紹龍湖物業xx年的戰略規劃，有一個篇章先用一串數據分析説明xx的中國房地產平均銷售增長率達到54%，中國房地產企業已進入快速增長期，龍湖物業必須把握住行業發展節奏，否則將很快被邊緣化，因此規劃xx年淨收入達到50億元，基本完成環渤海灣和長三角的佈局。龍湖物業深切體會到危機感，因此制定出了針對性非常強的戰略規劃。對此，我們需要借鑑的是這份規劃基於市場進行分析，先分析各區域佈局、業態佈局，然後是在這樣的市場態勢下，龍湖物業將如何搶佔先機、如何領先業務規模、如何快速市場擴張。龍湖物業把市場當作公司發展的重頭戲，整個五年的戰略規劃，完全是一個市場開發規劃，可見，在現在的市場行情下，重視市場營銷的重要性。柳州福來，xx年成立，比我們的歷史短了十年之久，但目前已接手三十餘項目，誠然，其中可能有其它因素存在，但我認為帶動其飛速發展最為重要的因素是市場意識帶動公司發展。據稱，連原來一直秉乘捨棄市場以成就地產品牌的萬科物業現在已開始關注物業市場份額，其不久前新成立了物業管理髮展公司，將經營定位在拓展國內物業管理市場上。
回頭分析我們的春風物業，可以先分析下南寧乃至廣西的市場情況，制定出屬於我們的市場規劃，如果我們有把握將春風物業的寫字樓物業做成精品物業、五星級物業，那麼是不是可以藉助這一高端平台，在服務和創新上做足功夫，將春風物業這一品牌進行全面提升，然後複製、擴展、延伸，實現春風物業整體素質的三級跳。在南寧乃至廣西這個市場上，越來越多的外來軍團(鵬基、盛天、保利、廣州恆大的金碧)陸續到來，廣西物業市場的競爭日趨激烈，只有擁有系統、規範、完善的市場營銷體系的企業才能在市場浪潮中適應市場發展和市場競爭的需要，使企業立於不敗之地，得以長期生存、發展和壯大。建立健全科學、系統、完善的市場營銷體系，要不斷提升自身的市場營銷理念，由上而下都充分認識到市場營銷對企業發展及生存的重要性，公司決策層更應具備強烈的營銷意識，做到懂營銷，參與營銷，將營銷的概念深刻地融於經營管理工作之中。另外，我們還要做好完善市場營銷體系的一系列工作，包括自身長遠的發展規劃、良好的企業定位、制定市場戰略、進行市場調研與預測、信息收集、人員管理、市場管理等多方面工作。
二、經營
做好經營是提高服務水平的前提。作為物業行業的領袖企業，擁有中國大型開發企業背景的萬科物業，在物業服務費提升不易、員工成本不斷提高的行業狀況下，目前也不得不考慮經營壓力，通過成立房地產中介業務來補充物業服務費。這種情況不是萬科物業一家物業公司面臨的困境，而是中國所有物業服務企業所面臨的困境。在春風物業，由於已管項目的實際情況(北湖和新城的低端項目、蘋果園和國金未實際盈利項目)，我們的經營困境更加明顯，在這情況下，採用單一的壓縮成本或寄希望於業主的恩賜來提高一毛或兩毛的物業服務費單價對於企業來講是杯水車薪，生存得以短暫的延續而已，難以從根本上解決經營困境。從這一角度上講，積極開展創收經營對我們企業非常重要。
三、管理
管理是保障。德魯克管理理論認為，管理就是界定企業的使命，並激勵和組織人力資源去實現這個使命。作為物業管理企業，要將管理與服務相融合，在提供優質服務的同時，嚴格管理。將德魯克的管理理論運用在春風物業中就是需要我們能有一個願景和規劃，同時通過各種手段和方法實現這一願景。分開來講，在企業的外部管理運作當中，促使員工把業主的要求放在首要位置，在工作中加強與業主的溝通，努力做到業主滿意，創造良好企業的口碑;在內部管理中，制定各項任務，根據實際情況調整組織架構，不斷完善管理制度，並通過培訓、考核等方式以促使春風物業這個團隊保質保量、團結一心地完成既定任務。
四、服務
服務是基礎。此行時間倉促，未深入觀察、研究福來的實際服務情況，只考慮福來物業的外在服務，本文在文字説明的基礎上，用圖片展示的形式來介紹自己的所見所想。
1、物業團隊管理嚴謹、訓練有素、忠於職守。
秩序維護員站立如鬆，衣冠齊整，站立不動，有如軍人;他們行走規範，步履有力，見人敬禮、微笑、問好;在崗員工，神態嚴謹，不見嘻笑;指揮車輛，手勢準確、有力，有如交警。在小區內，任何一條道路、小徑，不見一張紙屑、垃圾，中午時分，仍見在清掃、保潔。可以想見，這樣的隊伍，一定具有較強的活力、戰鬥力和競爭力。由表及裏，可以反映出福來持之以恆的決心。另外一點，在爾海·南山御景，他們的保安、保潔年齡基本上都在四十歲左右。也就是説，在不是特別高檔的小區，配備年紀大一點的基層員工比較穩定、比較節約成本。
2、生態化、人性化經營。
保護樹木，樹名牌用線綁，而不是用釘;地下停車場內開孔為了保留一棵樹。生態化並不是一味地非要買多少棵名樹，而是有了樹，令人感到生態理念。這樣表面上看雖然是浪費了一些精力和一些資金，但是給業主帶來的感受就是這樣非常生態，小區整個檔次就提高很多，我認為我們的蘋果園可以借鑑這個理念。
3、小區內每 十米 都有桌椅、垃圾桶，令業主非常方便。另外，值得我們關注的是，福來根據小區的具體檔次，配備不同的設備，但都保證小區功能的完善
4、小區綠化非常細緻、時尚、美觀。盆花精巧地掛在樹上、草坪梳成一個方向、樹根旁邊用石子堆圍着、不同的水景用不同的花草裝飾、停車道用綠化隔開、地下車庫入口設計非常美觀、大方。
5、公示、提示到位。無論是對業主和住户的温馨提示、物業服務的公示、內部檢查的標示，福來物業都做得非常美觀、完善。
6、每個單元下面的公示欄裏都把負責這棟樓的工程人員和房管等人員照片和聯繫方式等基本信息公佈出來，我認為這點做得很好，讓業主有事知道找誰，讓管理處知道事情沒處理或沒有處理好時該問誰的責。另外，公示牌很大，幾乎有二分之一的位置都是可以空出來的，可以利用這塊地方讓別的公司做廣告，這種文明、衞生、美觀的廣告也不會令業主反感。這樣的話，別的牆角或者一些不該出現廣告的地方就乾淨了，創收也做起來。
改變企業現狀，完善市場、經營、管理、服務都是非常重要，也都需要我們花費大力氣去鑽研、去提高。在這裏，若想把提高我們春風物業實力這個概念表述清楚，市場、經營、管理、服務，這四個方面中的每一個方面都需要大篇幅去分析和把握。本文就這幾個方面談一些不成熟的想法，請領導和同事指正。
學習提高、改變創新，帶着這樣的目的，在領導的帶領下我們走進枊州福來物業。在對#、#兩個項目進行學習考察後，感觸頗深，受益匪淺。考察歸來，我也一直在想，春風物業如何像福來一樣做大做強，我們可以在哪些方面提高自己的實力。
一、市場
市場是永恆的話題，任何企業也無法躲避或掩飾市場份額對自身發展的影響。
根據數據，中國民營企業的平均壽命是2.86年，春風物業已平穩運行十年，應該説我們的歷史比較悠久，此外，由於一些外在有利條件加上各屆領導班子的努力，春風物業發展成了南寧乃至物業界的一個老牌子。但是隨着市場的發展和條件的限制，伴隨着榮和、保利、利海、盛天等品牌的相繼推出，春風就不免落入後塵。
現如今，如果春風物業還是僅僅做同宗開發商的盤，這種形式不僅會隨着市場經濟的發展被取代，更重要的是，我們的管理經驗、管理水平、管理專業化程度的發展都會跟不上市場的要求。況且，目前我們所接手的比較優勢的項目是兩個僅收四角五和五角的低端項目，另外兩個是目前不能很快帶來效益和聲譽的前期項目，僅僅立足於此，不去開拓新的市場，就算等把這兩個前期項目做成熟、做成功，市場也過了這個最佳擴張期，我們那時也因不具備足夠的資金基礎和人力資源去與其它的競爭者抗衡。同時，當我們的人力和資金基礎落後時，我們的服務水平也將會大打折扣。從而，當物業行業的業委會形式真正成長起來後，我們就淪為市場經濟的炮灰。
前幾天看到一份資料，介紹龍湖物業XX年的戰略規劃，有一個篇章先用一串數據分析説明XX的中國房地產平均銷售增長率達到54%，中國房地產企業已進入快速增長期，龍湖物業必須把握住行業發展節奏，否則將很快被邊緣化，因此規劃XX年淨收入達到50億元，基本完成環渤海灣和長三角的佈局。龍湖物業深切體會到危機感，因此制定出了針對性非常強的戰略規劃。對此，我們需要借鑑的是這份規劃基於市場進行分析，先分析各區域佈局、業態佈局，然後是在這樣的市場態勢下，龍湖物業將如何搶佔先機、如何領先業務規模、如何快速市場擴張。龍湖物業把市場當作公司發展的重頭戲，整個五年的戰略規劃，完全是一個市場開發規劃，可見，在現在的市場行情下，重視市場營銷的重要性。柳州福來，XX年成立，比我們的歷史短了十年之久，但目前已接手三十餘項目，誠然，其中可能有其它因素存在，但我認為帶動其飛速發展最為重要的因素是市場意識帶動公司發展。據稱，連原來一直秉乘捨棄市場以成就地產品牌的萬科物業現在已開始關注物業市場份額，其不久前新成立了物業管理髮展公司，將經營定位在拓展國內物業管理市場上。
回頭分析我們的春風物業，可以先分析下南寧乃至廣西的市場情況，制定出屬於我們的市場規劃，如果我們有把握將春風物業的寫字樓物業做成精品物業、五星級物業，那麼是不是可以藉助這一高端平台，在服務和創新上做足功夫，將春風物業這一品牌進行全面提升，然後複製、擴展、延伸，實現春風物業整體素質的三級跳。在南寧乃至廣西這個市場上，越來越多的外來軍團（鵬基、盛天、保利、廣州恆大的金碧）陸續到來，廣西物業市場的競爭日趨激烈，只有擁有系統、規範、完善的市場營銷體系的企業才能在市場浪潮中適應市場發展和市場競爭的需要，使企業立於不敗之地，得以長期生存、發展和壯大。建立健全科學、系統、完善的市場營銷體系，要不斷提升自身的市場營銷理念，由上而下都充分認識到市場營銷對企業發展及生存的重要性，公司決策層更應具備強烈的營銷意識，做到懂營銷，參與營銷，將營銷的概念深刻地融於經營管理工作之中。另外，我們還要做好完善市場營銷體系的一系列工作，包括自身長遠的發展規劃、良好的企業定位、制定市場戰略、進行市場調研與預測、信息收集、人員管理、市場管理等多方面工作。
二、經營
做好經營是提高服務水平的前提。作為物業行業的領袖企業，擁有中國大型開發企業背景的萬科物業，在物業服務費提升不易、員工成本不斷提高的行業狀況下，目前也不得不考慮經營壓力，通過成立房地產中介業務來補充物業服務費。這種情況不是萬科物業一家物業公司面臨的困境，而是中國所有物業服務企業所面臨的困境。在春風物業，由於已管項目的實際情況（北湖和新城的低端項目、蘋果園和國金未實際盈利項目），我們的經營困境更加明顯，在這情況下，採用單一的壓縮成本或寄希望於業主的恩賜來提高一毛或兩毛的物業服務費單價對於企業來講是杯水車薪，生存得以短暫的延續而已，難以從根本上解決經營困境。從這一角度上講，積極開展創收經營對我們企業非常重要。
三、管理
管理是保障。德魯克管理理論認為，管理就是界定企業的使命，並激勵和組織人力資源去實現這個使命。作為物業管理企業，要將管理與服務相融合，在提供優質服務的同時，嚴格管理。將德魯克的管理理論運用在春風物業中就是需要我們能有一個願景和規劃，同時通過各種手段和方法實現這一願景。分開來講，在企業的外部管理運作當中，促使員工把業主的要求放在首要位置，在工作中加強與業主的溝通，努力做到業主滿意，創造良好企業的口碑；在內部管理中，制定各項任務，根據實際情況調整組織架構，不斷完善管理制度，並通過培訓、考核等方式以促使春風物業這個團隊保質保量、團結一心地完成既定任務。
四、服務
服務是基礎。此行時間倉促，未深入觀察、研究福來的實際服務情況，只考慮福來物業的外在服務，本文在文字説明的基礎上，用圖片展示的形式來介紹自己的所見所想。
1、物業團隊管理嚴謹、訓練有素、忠於職守。
秩序維護員站立如鬆，衣冠齊整，站立不動，有如軍人；他們行走規範，步履有力，見人敬禮、微笑、問好；在崗員工，神態嚴謹，不見嘻笑；指揮車輛，手勢準確、有力，有如交警。在小區內，任何一條道路、小徑，不見一張紙屑、垃圾，中午時分，仍見在清掃、保潔。可以想見，這樣的隊伍，一定具有較強的活力、戰鬥力和競爭力。由表及裏，可以反映出福來持之以恆的決心。另外一點，在爾海·南山御景，他們的保安、保潔年齡基本上都在四十歲左右。也就是説，在不是特別高檔的小區，配備年紀大一點的基層員工比較穩定、比較節約成本。
2、生態化、人性化經營。
保護樹木，樹名牌用線綁，而不是用釘；地下停車場內開孔為了保留一棵樹。生態化並不是一味地非要買多少棵名樹，而是有了樹，令人感到生態理念。這樣表面上看雖然是浪費了一些精力和一些資金，但是給業主帶來的感受就是這樣非常生態，小區整個檔次就提高很多，我認為我們的蘋果園可以借鑑這個理念。
3、小區內每 十米 都有桌椅、垃圾桶，令業主非常方便。另外，值得我們關注的是，福來根據小區的具體檔次，配備不同的設備，但都保證小區功能的完善4、小區綠化非常細緻、時尚、美觀。盆花精巧地掛在樹上、草坪梳成一個方向、樹根旁邊用石子堆圍着、不同的水景用不同的花草裝飾、停車道用綠化隔開、地下車庫入口設計非常美觀、大方。
5、公示、提示到位。
無論是對業主和住户的温馨提示、物業服務的公示、內部檢查的標示，福來物業都做得非常美觀、完善
6、每個單元下面的公示欄裏都把負責這棟樓的工程人員和房管等人員照片和聯繫方式等基本信息公佈出來，我認為這點做得很好，讓業主有事知道找誰，讓管理處知道事情沒處理或沒有處理好時該問誰的責。另外，公示牌很大，幾乎有二分之一的位置都是可以空出來的，可以利用這塊地方讓別的公司做廣告，這種文明、衞生、美觀的廣告也不會令業主反感。這樣的話，別的牆角或者一些不該出現廣告的地方就乾淨了，創收也做起來。
改變企業現狀，完善市場、經營、管理、服務都是非常重要，也都需要我們花費大力氣去鑽研、去提高。在這裏，若想把提高我們春風物業實力這個概念表述清楚，市場、經營、管理、服務，這四個方面中的每一個方面都需要大篇幅去分析和把握。本文就這幾個方面談一些不成熟的想法，請領導和同事指正。
xx年9月5日我局組織城區物業公司經理赴全國率先實施物業管理的先進城市———深圳市房管局進行了實地考察，考察座談會於9月7日上午在深圳市房管局賓館進行，深圳市房管局物業處副處長、辦公室主任、物業協會會長及二位物業公司經理參加，座談會就怎樣加強對物業公司管理，怎樣推行前期物業管理招投標等問題進行了深入廣泛的交流，從中使考察人員受益非淺，達到了考察的目的和效果，現將有關情況彙報如下：
一、考察情況
(一)政府重視，加強領導、健全機構。
深圳市政府把物業管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市與建設文明小區緊密結合在一起，十分重視組織領導和組織建設。
1、組織領導層次高，深圳市成立物業管理委員會由市政府牽頭，主管副市長任委員會主任，深圳市政府副祕書長、深圳市住宅局長任副主任、成員由6個行政區和計劃、財政、國土等13個部門領導及深大電話公司等4個企業負責人組織;委員會下設辦公室和物業管理招標辦辦公室，兩個辦公室均設在深圳市住宅局，負責日常工作;各區人民政府也成立相應機構，領導轄區內物業管理和老住宅區整治改造工作。
2、建立合理業主委員會組成監管管理機制，齊抓共管。一是各物業行政主管部門對業主大會，業主委員會的成立及活動進行指導，監督和管理。二是街道辦事處，社區工作者或社區居委會負責業主大會的成立及首屆業主委員會的選舉工作，指導監督業主大會，業主委員會的日常工作，並處理物業管理與社會管理的相互關係。三是由物業主管部門、政法委、維護辦、街道辦事處、社區工作站或居委會、派出所、業主委員會、物業管理企業組織聯席會，聯席會由街道辦事處召集和主持，主要協調解決物業管理中的疑難問題，
(二)、重視法制建設。
深圳市物業管理起步早，政策法規建立超前，對發展物業管理具有前瞻性和預見性，1994年出台了《深圳市經濟特區住宅區物業管理條例》。開創了我國物業管理法制建設先例，之後相繼出台了《深圳市經濟特區住宅區物業管理行業管理辦法》、《深圳市家庭裝飾裝修管理辦法》、《深圳市業主大會和業主委員會指導規則》等十二種物業管理政策法規。為深圳市物業管理的健康發展起到了重要作用，從時間上看，我國制定的一系列物業管理政策都是在深圳經濟特區制定的物業管理政策法規的基礎上修改出台。
(三)加強開發、物業綜合管理推動物業產業發展。
1、深圳市現有註冊物業管理企業898個，管理項目3500餘項，對物業企業的管理主要是資質管理，除每年進行年檢外，在適當時間與工商部門聯合檢查，檢查內容包括：企業是否按申報項目操作，企業是否帳目公開，企業實際操作是否降低資質申報條件，對外來企業實行登記備案制度等，通過檢查整頓規範提高管理水平，減少業主投訴。
2、嚴格推行物業管理合同和業主公約必須是在開發企業售房時就與業主簽定，而不是在向業主交房時簽定物業合同和公約。
3、加強物業管理從業人員培訓，深圳市專門設有房地產和物業管理進修學院，為上崗培訓和繼續教育創造了先決條件，學院每年不斷循環組織物業管理人員培訓，新的物業管理政策法規和物業管理理念不斷從這裏輸出，從而提高員工素質和管理水平。
4、建立物業管理招投標機制，把物業管理引入市場機制，xx年下發了招投標管理工作通知。成立了招投標辦公室，制定了招投標有關程序規定，設立考評專家庫，在一些規模小區開展了招投標工作，對達到5萬平方米的小區準備強行啟動招投標。
(四)全方位、多角度解決物業收費問題。
一是通過煤體加強物業管理宣傳工作，二是要求開發企業與業主簽定的物業服務合同和業主公約內容必須明確到位，三是物業企業的服務承諾要到位，四是對惡性欠費的業主物業管理人員耐心上門催收或找工作單位，單位解決不了的起訴法院，五是要求業主委員會成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領導業主集體拒繳或組織上訪，深圳市物業平均收費率達98%。
二、我市與深圳市物業管理的差距。
(二)經濟基礎的差別，深圳是一個經濟發達地區，城市整體生活質量和生活水平我市是無法相提並論的，在深圳人們追求的是高收入、高消費，深圳市物業收費每平方米最低2.6元，而我市最高0.4元。
(三)、物業市場的差別：深圳具有一個龐大的物業管理市場，全市註冊企業898家，一級企業50家，管理項目3500餘項，管理面積6000萬平方米。我市註冊物業企業25家，全為三級以下企業，管理項目30項，達5萬平方米以上只有8個小區，管理面積173萬平方米。
(四)業主委員會管理機構設置差別，深圳市將業主委員會的選舉與日常工作劃歸到社區工作站或街道居民委員會，有利於業主(也是居民)與社區的聯繫與小區管理的協調，我市物業小區業主委員會選舉及投訴、歸屬物業管理主管部門。
(五)水電抄表的差別：深圳市物業小區的用電全部由電力部門抄表到户，水除高層二次加壓外，也全部抄表到户，我市截止目前水電抄表到户仍沒有落實，是物業投訴的焦點、也是物業管理的難點。
三、幾點建議。
物業管理涉及面廣，情況錯綜複雜，要走向成熟，還需要一個漫長的發展過程，儘管我市與深圳有許多不同之處，但深圳在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學習和借鑑的地方，為此在今後的物業管理工作中注意作好以下幾個方面：
(一)物業管理部門應積極主動的向政府及有關部門作好工作彙報和意見反饋，在認真調查研究的基礎上，多拿建設性意見，爭取領導的重視和支持。
(二)加大物業管理政策法規的宣傳，要通過各種宣傳形式使物業管理法規深入人心，不斷轉變人們對物業管理的重要性和必要性的認識，要通過宣傳樹立我市市民物業消費商品觀念，增強業主自治自律意識，推進物業管理邁向規範化、法制化軌道。
(三)不斷完善物業管理政策法規，目前我市出台的《安康市城市居住區物業管理實施辦法》和《安康市住宅共用部位共用設施設備專項維修資金管理使用辦法》等一批法規，為促進我市物業管理髮展起到了積極作用，但針對性政策缺位，應加快出台《安康市物業管理投訴受理暫行辦法》、《住宅共用部位共用設施設備專項維修資金使用續籌辦法》和《安康市城市居住區業主大會指導規則》等地方性政策法規，進一步完善政策法規體系。
(四)加強領導，建立物業管理相適應的組織機構，一是應建立物業管理高層次的議事，決策權威機構，指導政策法規的執行和研究超越信訪部門，物業主管部門權限的熱點、難點問題，尤其是一些長期議而不決困擾政府部門工作秩序的問題;二是根據目前我市物業管理市場發展需要應組建安康市物業管理協會，提升物業管理自我約束，自我管理能力和發展空間，為繁榮物業市場，共創文明城市共負職責。
(五)強化物業管理監管力度，全面提高物業管理質量。一是要建立監督管理制度，不定期對物業企業進行綜合檢查和抽查，尤其對經過等級評定的小區，更要從服務標準上嚴要求嚴管理，達到服務與收費相一致;二是建立物業企業信用檔案，從評定先進單位、文明小區活動中鼓勵企業講信譽、守信用;三是加強企業資質管理，對業主投訴多服務質量差限期整改、堅持不改的企業降低資質等級或註銷其資質證書。四是要求物業企業服務行為公開化，接受業主監督，凡與業主簽定的合同內容要公開，服務項目、收費標準要公開，五是加大物業從業人員技能培訓，把堅持持證上崗與上崗培訓結合起來，使物業管理人員不斷提高管理水平，以適應物業管理產業發展需要。
為選聘新的物業公司，業委會委員分別考察了多處小區的物業服務，包括：朱雀門小區、中信城小區i期、清芷園小區、本家潤園、遠洋德邑。
情況介紹如下：
朱雀門小區：是一個新小區，但業委會成立時間早於咱們，成立業委會之後更換了物業服務公司。該小區的物業情況與韻竹園不同，不具有可比性；另外，其物業公司沒有回饋是否參與我小區的物業服務邀標工作。因此，業委會只是與該小區業委會進行了溝通交流，獲取一些經驗和信息。
中信城i期：是一個新小區，而且沒有成立業委會，業委會抱着學習的態度對該物業項目進行了考察，但不予以考慮。
清芷園小區：小區已經入住十年以上，小區治理的很好，但是，該小區沒有成立業委會，且該小區物業公司也沒有反饋是否參與我小區物業邀標工作，我們只能對該小區進行考察學習。
本家潤園：成立了業委會，並更換了物業公司，而且在新舊物業公司交接過程中，發生了一系列事件，最後在政府的干預下得以解決；而且，小區成立了業委會，聘請了新的物業公司是長城物業；業委會與他們進行了溝通交流，受益匪淺；因此，業委會決定與長城物業公司做進一步的接觸。
遠洋德邑：成立了業委會，並更換了物業公司；舊的的物業公司由於經營不善，長期虧損，因此，放棄了小區的物業服務，自行撤離物業項目，所以，該小區業委會在“首一”的幫助下，選聘了河北恆輝物業公司為小區提供物業服務，服務至今。因此，業委會決定與河北恆輝物業公司做進一步的接觸。
今年3月份，韻竹園小區業委會，利用週末休息時間，分別走訪了“長城物業服務公司”和“河北恆輝物業服務公司”，與兩家物業公司進行了溝通交流，考察了兩家物業公司服務的物業項目。於3月3日考察了“河北恆輝物業服務公司”的物業項目：中悦華府、北郡、香榭苑；於3月9日考察了“長城物業服務公司”的物業項目：樂府家園、國奧村。
經過考察、溝通、交流，業委會認為：“長城物業服務公司”和“河北恆輝物業服務公司”，這兩家公司，在企業資質、公司規模、物業服務項目、公司文化、服務理念、人員素質、公司業績、社會影響力等等諸多方面，都符合韻竹園小區選聘物業公司的標準。
韻竹園小區業委會
XX年3月10日
物業公司學習考察總結報告
學習提高、改變創新，帶着這樣的目的，在領導的帶領下我們走進枊州福來物業。在對兩個項目進行學習考察後，感觸頗深，受益匪淺。考察歸來，我也一直在想，春風物業如何像福來一樣做大做強，我們可以在哪些方面提高自己的實力。
一、市場
市場是永恆的話題，任何企業也無法躲避或掩飾市場份額對自身發展的影響。
根據數據，中國民營企業的平均壽命是2.86年，春風物業已平穩運行十年，應該説我們的歷史比較悠久，此外，由於一些外在有利條件加上各屆領導班子的努力，春風物業發展成了南寧乃至物業界的一個老牌子。但是隨着市場的發展和條件的限制，伴隨着榮和、保利、利海、盛天等品牌的相繼推出，春風就不免落入後塵。
現如今，如果春風物業還是僅僅做同宗開發商的盤，這種形式不僅會隨着市場經濟的發展被取代，更重要的是，我們的管理經驗、管理水平、管理專業化程度的發展都會跟不上市場的要求。況且，目前我們所接手的比較優勢的項目是兩個僅收四角五和五角的低端項目，另外兩個是目前不能很快帶來效益和聲譽的前期項目，僅僅立足於此，不去開拓新的市場，就算等把這兩個前期項目做成熟、做成功，市場也過了這個擴張期，我們那時也因不具備足夠的資金基礎和人力資源去與其它的競爭者抗衡。同時，當我們的人力和資金基礎落後時，我們的服務水平也將會大打折扣。從而，當物業行業的業委會形式真正成長起來後，我們就淪為市場經濟的炮灰。
前幾天看到一份資料，介紹龍湖物業的戰略規劃，有一個篇章先用一串數據分析説明的中國房地產平均銷售增長率達到54%，中國房地產企業已進入快速增長期，龍湖物業必須把握住行業發展節奏，否則將很快被邊緣化，因此規劃淨收入達到50億元，基本完成環渤海灣和長三角的佈局。龍湖物業深切體會到危機感，因此制定出了針對性非常強的戰略規劃。對此，我們需要借鑑的是這份規劃基於市場進行分析，先分析各區域佈局、業態佈局，然後是在這樣的市場態勢下，龍湖物業將如何搶佔先機、如何業務規模、如何快速市場擴張。龍湖物業把市場當作公司發展的重頭戲，整個五年的戰略規劃，完全是一個市場開發規劃，可見，在現在的市場行情下，重視市場營銷的重要性。柳州福來，成立，比我們的歷史短了十年之久，但目前已接手三十餘項目，誠然，其中可能有其它因素存在，但我認為帶動其飛速發展最為重要的因素是市場意識帶動公司發展。據稱，連原來一直秉乘捨棄市場以成就地產品牌的萬科物業現在已開始關注物業市場份額，其不久前新成立了物業管理髮展公司，將經營定位在拓展國內物業管理市場上。
回頭分析我們的春風物業，可以先分析下南寧乃至廣西的市場情況，制定出屬於我們的市場規劃，如果我們有把握將春風物業的寫字樓物業做成精品物業、五物業，那麼是不是可以藉助這一高端平台，在服務和創新上做足功夫，將春風物業這一品牌進行全面提升，然後複製、擴展、延伸，實現春風物業整體素質的三級跳。在南寧乃至廣西這個市場上，越來越多的外來軍團（鵬基、盛天、保利、廣州恆大的金碧）陸續到來，廣西物業市場的競爭日趨激烈，只有擁有系統、規範、完善的市場營銷體系的企業才能在市場浪潮中適應市場發展和市場競爭的需要，使企業立於不敗之地，得以長期生存、發展和壯大。建立健全科學、系統、完善的市場營銷體系，要不斷提升自身的市場營銷理念，由上而下都充分認識到市場營銷對企業發展及生存的重要性，公司決策層更應具備強烈的營銷意識，做到懂營銷，參與營銷，將營銷的概念深刻地融於經營管理工作之中。另外，我們還要做好完善市場營銷體系的一系列工作，包括自身長遠的發展規劃、良好的企業定位、制定市場戰略、進行市場調研與預測、信息收集、人員管理、市場管理等多方面工作。
二、經營
做好經營是提高服務水平的前提。作為物業行業的領袖企業，擁有中國大型開發企業背景的萬科物業，在物業服務費提升不易、員工成本不斷提高的行業狀況下，目前也不得不考慮經營壓力，通過成立房地產中介業務來補充物業服務費。這種情況不是萬科物業一家物業公司面臨的困境，而是中國所有物業服務企業所面臨的困境。在春風物業，由於已管項目的實際情況（北湖和新城的低端項目、蘋果園和國金未實際盈利項目），我們的經營困境更加明顯，在這情況下，採用單一的壓縮成本或寄希望於業主的恩賜來提高一毛或兩毛的物業服務費單價對於企業來講是杯水車薪，生存得以短暫的延續而已，難以從根本上解決經營困境。從這一角度上講，積極開展創收經營對我們企業非常重要。
三、管理
管理是保障。德魯克管理理論認為，管理就是界定企業的使命，並激勵和組織人力資源去實現這個使命。作為物業管理企業，要將管理與服務相融合，在提供優質服務的同時，嚴格管理。將德魯克的管理理論運用在春風物業中就是需要我們能有一個願景和規劃，同時通過各種手段和方法實現這一願景。分開來講，在企業的外部管理運作當中，促使員工把業主的要求放在首要位置，在工作中加強與業主的溝通，努力做到業主滿意，創造良好企業的口碑；在內部管理中，制定各項任務，根據實際情況調整組織架構，不斷完善管理制度，並通過培訓、考核等方式以促使春風物業這個團隊保質保量、團結一心地完成既定任務。
四、服務
服務是基礎。此行時間倉促，未深入觀察、研究福來的實際服務情況，只考慮福來物業的外在服務，本文在文字説明的基礎上，用圖片展示的形式來介紹自己的所見所想。
1、物業團隊管理嚴謹、訓練有素、忠於職守。
秩序維護員站立如鬆，衣冠齊整，站立不動，有如軍人；他們行走規範，步履有力，見人敬禮、微笑、問好；在崗員工，神態嚴謹，不見嘻笑；指揮車輛，手勢準確、有力，有如交警。在小區內，任何一條道路、小徑，不見一張紙屑、垃圾，中午時分，仍見在清掃、保潔。可以想見，這樣的隊伍，一定具有較強的活力、戰鬥力和競爭力。由表及裏，可以反映出福來持之以恆的決心。另外一點，在爾海·南山御景，他們的保安、保潔年齡基本上都在四十歲左右。也就是説，在不是特別高檔的小區，配備年紀大一點的基層員工比較穩定、比較節約成本。
2、生態化、人性化經營。
保護樹木，樹用線綁，而不是用釘；地下停車場內開孔為了保留一棵樹。生態化並不是一味地非要買多少棵名樹，而是有了樹，令人感到生態理念。這樣表面上看雖然是浪費了一些精力和一些資金，但是給業主帶來的感受就是這樣非常生態，小區整個檔次就提高很多，我認為我們的蘋果園可以借鑑這個理念。
3、小區內每十米都有桌椅、垃圾桶，令業主非常方便。
另外，值得我們關注的是，福來根據小區的具體檔次，配備不同的設備，但都保證小區功能的完善。
4、小區綠化非常細緻、時尚、美觀。
盆花精巧地掛在樹上、草坪梳成一個方向、樹根旁邊用石子堆圍着、不同的水景用不同的花草裝飾、停車道用綠化隔開、地下車庫入口設計非常美觀、大方。
5、公示、提示到位。
無論是對業主和住户的温馨提示、物業服務的公示、內部檢查的標示，福來物業都做得非常美觀、完善。
每個單元下面的公示欄裏都把負責這棟樓的工程人員和房管等人員照片和聯繫方式等基本信息公佈出來，我認為這點做得很好，讓業主有事知道找誰，讓管理處知道事情沒處理或沒有處理好時該問誰的責。另外，公示牌很大，幾乎有二分之一的位置都是可以空出來的，可以利用這塊地方讓別的公司做廣告，這種文明、衞生、美觀的廣告也不會令業主反感。這樣的話，別的牆角或者一些不該出現廣告的地方就乾淨了，創收也做起來。
改變企業現狀，完善市場、經營、管理、服務都是非常重要，也都需要我們花費大力氣去鑽研、去提高。在這裏，若想把提高我們春風物業實力這個概念表述清楚，市場、經營、管理、服務，這四個方面中的每一個方面都需要大篇幅去分析和把握。本文就這幾個方面談一些不成熟的想法，請領導和同事指正。
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