物業項目運營情況考察學習報告

物業項目運營情況考察學習報告

為了給區內資產項目以及如皋地區其他資產項目提供優質高效的企業後勤與資產運作服務，以市場化的資產運營管理辦法提升服務水準和資產回報水平。2020年11月6日至7日，XX集團副總經理石勇帶領資產運營事業部XXX一行四人，赴蘇州科技企業股權服務有限公司、港華商業管理有限公司、蘇州工業園區國際科技園產業管理有限公司、上海海鴻福船物業管理有限公司四家企業進行實地考察學習，主要就物業項目運營情況等方面進行了深入廣泛的交流，使考察人員受益匪淺。現將有關情況及總結分析彙報如下。

一、 考察基本情況

蘇州科技企業股權服務有限公司坐落於東沙湖基金小鎮，是全國唯一由交易所轉型發展而來的專業投融服務機構，依託元禾控股和東吳證券兩大股東的資源稟賦，從一個基金公司發展成為擁有200個基金公司入駐的基金平台，為科創企業提供值得信賴的資本服務。蘇州科服主要通過託管的方式為基金小鎮的入駐企業提供服務，包括大樓建設、招商引資、企業服務、後勤保障等。

蘇州工業園區國際科技園產業管理有限公司是為了適應國際科技園的迅速發展，為入駐的高科技企業提供更好的服務應運而生。該公司目前所管轄的物業項目範圍涵蓋金雞湖區域項目、獨墅湖區域項目以及正在建設中的桑田島項目，經營範圍涉及體育健身、工程承接、美食廣場、商務會所的建設及運營。該公司將保安、保潔、綠化等常規物業管理項目外包，更多的精力致力於研究對科技企業的深度服務，使科技園的產業管理向專業化、集約化方向發展。同時他們將設施設備等資產上印有二維碼，全部實現了信息化，使得資產保值增值有數據體現。目前國際科技園面臨的最大問題是停車難的問題，他們採用“定車不定位、常停車和臨停車分開”的方式。該公司的服務定位是成為科技創業企業的服務商，從企業孵化階段一直服務到成熟階段，不斷優化投資環境，使得蘇州國際科技園能夠真正成為創業企業的搖籃。

蘇州港華商業管理有限公司是蘇州港華燃氣有限公司出資成立的全資子公司，主要承接寫字樓及廠區的物業服務項目，目前擁有15人的管理團隊，其中2人負責大廈的招商。考察瞭解到港華燃氣原先的物業全部外包，在實際管理過程中港華掌握了物業管理的精髓，於是成立自己的物業公司。目前由於傳統燃氣業務不斷萎縮，為了適應市場新要求，港華公司不斷摸索，採取“一縱一橫”兩條線同時抓，一方面是經營好主營的燃氣業務，另一方面以專業的物業管理服務為依託，考慮提供增值服務，拓展新業務。蘇州港華商業管理有限公司屬於國資企業，他們指出在自營物業管理的過程中也會遇到不少問題。物業本身屬於勞動密集型的行業，流動率較高，且從業人員的素質普遍不高。作為國資性質的企業，他們用人都嚴格按照國家勞動部門相關法律法規，經常會因為用工方面的問題導致訴訟風險。港華徐總建議用人方面還是採用外包或者與專業的物業公司合作等方式更為靈活方便。

上海海鴻福船物業管理有限公司是由中國船舶工業集團公司所屬上海江南造船廠投資參股的股份制專業物業管理企業。該公司獲得上海市第一批工業園區標準化試點物業企業稱號，具備服務中船江南長興造船基地項目、南通濱海園區項目、南京紅楓科技園等大型企業和園區管理經驗，擁有相對成熟的工業園區標準化管理體系及運作模式。海鴻公司主要致力於用專業的物業管理方法服務園區新開發的樓宇、辦公樓、廠區以及住宅等。

二、 開發區當前物業管理業務情況分析

目前資產運營事業部所管理的不動產有：新悦廣場、北郊商業街、區域內剩餘店面房、新生民營小區、寶林工業園、安置小區、宏皓水處理公司等。通過招投標程序，目前為我們服務的物業公司包括採林、鼎盾、藍盾、臻誠、海鴻、印木，共六家單位，每年支付給第三方的物業管理服務費用約450萬元。

結合各家第三方物業服務的現狀，總結出如下當前物業管理方面存在的問題：

1.服務的物業公司較多，管理較為分散，不利於統一管理。

2.外包物業公司以盈利為目的，服務質量難以控制。外包物業公司為了保證自己的利潤，在招投標的價格基礎上，通過嚴格控制自身的成本投入，這就導致物業服務質量普遍不高。

3.物業公司不負責收費，都是由政府負責收取所有的費用收取整理後交由物業公司管理，沒有充分發揮物業公司的價值。收取費用牽扯了國有公司人員過多的精力，即使有物業公司，但是也沒有把國有公司人員從繁雜的事務中解脱出來。

三、相關想法與建議

通過對以上幾家服務型企業的走訪，總結髮現以下兩點：一是業務模式不斷升級。由物業管理後勤服務為基礎，漸漸向外輻射，通過縱橫合作，不斷拓展業務，逐漸升格為綜合運營，利潤前景更高；二是物業管理後勤服務逐步成為國有公司放棄的業務類型，一般都是將物業管理專項服務業務委託給更加專業性的服務企業。

本着“資源共享、優勢互補、互惠互利、聯動發展、風險共擔”的初衷和原則，經過此次調研與考察，我們認為，通過與市場上有經驗有成績的優質物業公司合作更加符合我們現階段園區業務的發展需要。

我們以提供優質物業服務為基礎，在提升現有資產管理服務水平的基礎上，逐步承接區內企業的物業管理服務，進而拓展區外市場業務，從而建立良好的人脈、合作關係與市場形象。進而以重點核心項目為依託，漸漸向外輻射，不斷髮展與擴大業務範圍（招商引資、資產運營、業務代辦等），形成產業園運營模式，使合資物業公司成為國有公司新的利潤增長點。