關於×市現階段物業管理
發展情況的調研報告
物業管理作為新興的朝陽產業，在我市已有十餘年的發展歷史，這十幾年來，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，我市的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬户、家喻户曉的行業。為了更深入地瞭解我市物業管理現階段發展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區的物業管理情況進行了調研，調研中發現問題歸納如下：
一、收費難依然是制約我市物業管理行業發展的最大壁壘
在調研中我聽到最多的字眼就是收費難，似乎從有物業管理那天起就伴隨着這一問題，即使是在《物業管理條例》頒佈實施一年多的今天，在人們的消費意識、物業管理觀念逐步加強的情況下，收費難依然是困擾絕大部分物業管理企業的首要問題。業主不交費的理由眾多，物業管理企業服務不到位自不必説，而如房屋質量等開發商遺留問題以及鄰里間糾紛等也被拿來作為不交費的理由就實在讓人不得不對物業管理企業的經營困境感到同情了。更有甚者，沒有任何理由，就想“搭車消費”，用別人的錢享受自己的服務，於是效仿他們做法的人越來越多，物業管理企業收上來的物業費越來越少，從企業追求利潤的經濟本性來説，當收入小於成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接後果就是服務質量下降，於是更多業主對物業管理企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性循環的怪圈。小區環境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業管理企業，還有園區內的所有業主。所以要搞好瀋陽的物業管理，必須從培養人們的交費意識入手。經濟基礎是實現小區保值增值的關鍵，這一點必須讓廣大業主們清楚的認識到。
二、業主大會、業主委員會成立、運行不規範，作用發揮不當
在《物業管理條例》中，業主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業主大會是全體業主的自治組織，業主委員會是業主大會的執行機構，作為產權人和物業使用人的業主是小區真正的主人，管理好小區應該是全體業主的共同願望，所以物業管理不是物業管理企業一方的事，而是全體業主的事，業主應通過業主大會這一渠道充分行使自己的權利，發表自己的觀點，參與到小區管理中去。但在調研中發現，很多小區的業主沒有意識到這一點，對小區物業狀況漠不關心，造成業主大會召開困難，有些小區在全部入住幾年後仍沒有召開過業主大會，沒有組建業主委員會，，物業管理處於前期物業管理狀態，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區正常的物業管理埋下隱患。有的小區業主委員會成立程序不規範，未通過業主大會選舉產生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業主。還有的小區即使按規定成立了業主委員會，但其成員對物業管理相關知識瞭解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業主委員會形同虛設，不能起到應有作用。另外，個別社區對業主大會、業主委員會的成立比較漠然，未按照《物業管理條例》要求發揮應有的組織、指導作用，使部分物業的日常管理工作處於無序狀態。
三、物業管理企業人員整體素質有待提高
這一問題主要表現在以下兩方面：一是某些物業管理企業員工缺乏客户意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足，影響物業管理服務水平的提高和客户滿意度的提升。其實業主和物業管理企業之間的矛盾很多是源於物業管理企業人員服務態度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業管理企業人員一定要樹立“業户至上”觀念，才能把物業管理這項工作做好；二是某些物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。
四、服務標準不統一，有待規範
物業管理服務作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業主在購買本小區物業管理服務的時候會與其他小區相比較，看看自己所享受到的服務在價值、價格上是不是最優的，但由於現在我市未對不同價格的物業費應具體提供那些服務做出細緻明確的規定，所以在業主進行比較的過程中難免會出現同質不同價，或者同價不同質的現象，這種現象會對業主在評價物業服務上產生影響，質優價廉的小區業主會認為物業費交得值，他們得到了應有的服務，而那些質優價不廉，甚至是質不優價不廉的小區業主就會認為他們應該得到更多服務，或者減少物業費的支出，從而不願交物業費。
五、開發商遺留問題嚴重影響物業管理企業正常經營
開發商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質量存在問題；二是承諾未兑現，業主未得到承諾利益，園區內配套設施未健全。調查中，有些物業管理企業管理人員反映他們小區內沒交物業費的業主有90%是因為房屋質量有問題，還有的是因為開發商承諾的配套設施沒有建，業主又找不到開發商，於是物業管理企業便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業管理企業為了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標準接管物業，也為日後的管理工作埋下隱患。
六、地方性法規建設滯後，影響物業管理行業規範化
國家《物業管理條例》已頒佈實施一年多，對我市物業管理行業起到了積極的規範作用，但由於其全國性和指導性的特點，在解決物業管理中的一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能儘快出台地方性配套法規、規章，如物業管理區域的劃分，業主在首次業主大會上的投票權數的確定等。
針對以上問題，提出如下建議：
一、儘快出台物業管理服務質量等級標準
按照“分等定級、質價相符”的原則制定物業管理服務質量等級標準，同質同價，質高價高，不同等級，價格不同，服務內容和質量也不同。由小區業主大會根據需要討論決定選擇具體服務標準，並與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業管理企業按照合同規定提供服務，業主按時足額交納物業費，物業管理企業定期公佈費用收支賬目，讓業主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。
二、加快業主大會制度規範化進程
按照《物業管理條例》等相關法律法規規範成立業主大會，公開選舉業主委員會，使業主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經選舉產生的業主委員會要熱心公益事業，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業管理企業和業主之間起到溝通橋樑的作用，及時將業主意願反映給物業管理企業，在遇有業主因開發商遺留問題不交物業費時及時向業主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區物業管理在和諧的氛圍中正常運行。
三、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和道德素質
在提高員工專業技能方面應重點做好以下幾方面工作：
1、做好人力資源管理，提高員工的專業技能，提高管理服務水平；
2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格後持證上崗；
3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；
4、多渠道吸納有經驗的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質。在提高員工道德素質方面，要着力從培養其服務意識入手，説話、辦事時刻從服務者的角度出發。因為在物業小區裏，住户人數多，人員素質參差不齊，作為物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。
四、嚴格把好驗收關
事實證明，開發商遺留問題是日後小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業管理企業在承接物業時也要詳細檢查物業情況，包括小區業主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日後經營管理埋下隱患。
五、儘快出台地方性法規、規章
由於各地物業管理實際情況存在差異，《物業管理條例》將一部分具體法規、規章的制定權交給地方，我們應根據我市物業管理實際，結合《物業管理條例》實施一年多以來的實踐經驗，儘快制定出台實施細則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據。
六、加大宣傳力度，創造物業管理和諧的供給需求環境
深入細緻宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主不但瞭解物業管理對小區環境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業管理企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同範圍內提供優質的物業服務，使物業小區形成業主要服務，物業管理企業提供服務的互補狀態，促進我市住宅小區環境優化，推動整個物業管理行業健康、有序發展。
二○○五年一月十日
住宅小區停車難與
目前，我市許多小區業主與物業企業之間的矛盾日趨嚴重，羣眾與企業的呼聲越發增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷髮生物業企業撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。
分析物業管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：
1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規範性文件的建設工作，在一定程度上滯後於小區物業管理和停車新的發展需求，致使實際工作中出現有法難行、無法可依的現象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規在小區中出現梗阻、斷層現象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環境質量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業主委員會、物業管理企業三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現實上是從事黨政工作，但在處理業主與物業矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區居委會和物業企業在協調解決
與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。
3、市場主體不對稱。業主個體直接面對物業企業或開發商必然處於明顯弱勢，而我市目前業委會尚未普遍建立。業主自治意識不強，據調查，62％的業主對業主委員會不清楚、不參與。對業委會的設立、監督以及主要人員的權利和義務沒有形成統一有效的規範。業主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業委會成員服務全體業主的動力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不願加入業委會。另一方面，物業企業進入市場的門檻很低，實力不強，規模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低於全國水平，物業管理行業的誠信度和公信力不強。
4、市場環境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分羣眾對物業管理行業存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當範圍內存在，物業的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休幹部、現職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業費，產生了一定的負面影響。
5、市場制度不健全。物業企業進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規範，對業主和物業企業制約有效的社會誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業難以維權。對開發企業的責任追究制度不完善，人民羣眾反映強烈的房屋質量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋着前期遺留問題，或轉嫁給後進入的物業企業，開發項目前期的物業管理招投標制度有待全面推進。業主與開發商、物業企業的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業管理菜單式的分項消費制度未能建立，業主不能明白消費、透明監督。許多物業企業把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監管物業管理產業上，一些政府部門存在着職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業管理這一勞動密集型產業的政策沒有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業，對物業管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。
7、公用設施不配套。在老小區和次
總之，從根本上説，公用設施上的硬件不足和二、關於解決停車難和物業管理問題的目標、原則和3、交警、城建城管、社區相結合的工作機制。目前，我市許多老小區和次新區即使用足區內停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實施規範停車後，必然產生對部分車主的“擠出效應”。因此，依靠區外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現實選擇。建議，建立交警、城管、社區相結合的工作機制，先由街道組織社區公示並上報小區停車泊位的短缺數量，再由交警對動態交通影響作出評價後，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最後會同城管和街道、社區實施，同時建設部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進行評估。
總之，要通過體制機制的創新，推進政府的管理和服務貼近小區，使業主的訴求充分表達、意見民主集中、糾紛快速處置，從而真正把小區物業矛盾消解在基層。
按照市人大常委會年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們在市人大常委會蔣國良副主任帶領下，對百官、曹娥兩個街道的社區物業管理情況開展調研，先後聽取了市建設局和百官街道、曹娥街道關於住宅小區物業管理情況彙報，專門聽取了提出社區建設和物業管理方面建議的人大代表意見，分別召開了由社區主任、業主委員主任、物業公司經理參加的六個座談會，全面瞭解了社區物業管理工作。現將調研情況報告如下：
一、基本情況
1.擺正位置，形成網絡。隨着我市城市化進程不斷推進，城市框架逐步拉大，居民居住區快速擴張，現百官、曹娥兩街道，已組建社區26個，生活小區126個，社區常住户數61148户，户籍人口91706人。同時，一大批農村和外來人員入住城區，常住人口已達178593人，且入住人員情況較為複雜，如何領導和管理好城市生活居住區日益成為加強社會管理的重要課題。社區管理工作已經引起市委、市政府的重視，建立了市領導、市直有關部門、單位聯繫結對社區制度，明確了社區物業管理主管部門——市建設局，並在市建設局設立物業科，專門負責指導全市的社區物管工作。百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區物業管理工作，始終把其作為份內工作常抓不懈，做到了班子領導有分工，社區工作有人管、有人抓、有人做，並注重社區基層建設，抓好社區組織體系和社區主任及小區業委會隊伍建設，為社區工作開展奠定了組織保障。
2.加強指導，推進工作。社區是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎上，切實加強對社區工作的指導，着力推進社區物管工作。兩個街道積極理順各種關係，明確社區管轄責任，及時指導組建小區業主委員會，對每個新接收的生活小區不踢球、不脱管、不空轉，真正做到凡在轄區內新開發樓盤竣工驗收移交一個，及時接收一個，管理組織健全一個，尤其十分重視配強業主委員會主任。兩個街道通過指導協調、監督管理、考評激勵，使各項任務在一線得以較好完成，矛盾在一線自我調停化解，問題在一線積極尋求解決，穩定工作在一線得到較好落實。
3.盡心盡責，積極奉獻。從調研情況看，每個社區居委會，平均擔負着10個生活住宅小區，約8千—2萬人的管理任務，管理單位量多而面廣，工作任務量大而艱鉅，住宅人員素質參差而複雜，社區工作者人少而擔重，面對繁雜的工作和壓力，各社區主任及相關工作人員具有強烈的事業心和責任感，各負其責、樂於奉獻、熱心公益、盡責盡力。在工作中，遇到難事一馬當先，抓協調、抓聯絡、抓溝通，碰到棘事身先士卒，不退縮、不迴避、不計較，真正體現了千言萬語、千辛萬苦、千梯萬步。各業委會主任不計報酬、不圖名利、無私奉獻、腳踏實地、講究方法、自擔自治，積極擔起小區日常管理、協調、溝通、調解等繁重、雜碎、受氣的工作，在小區的維穩、安全上做了大量卓有成效的工作。
二、困難問題
1.組織保障有待進一步加強。一是市對社區、小區的重視程度與農村基層建設相比存在差距，雖有市領導和部門聯繫結對，但沒有全覆蓋，工作尚欠到位，聯而不緊、聯而不實一定程度存在。二是建設局作為社區物管的主管部門，對社區物管工作力量較為薄弱，僅有一個科室，一個科長，導致在聯繫、指導、開展工作方面精力不夠，無法滿足對社區、小區正常工作的指導、監管、服務等需要。三是一個社區約8千—2萬常住人口，管轄面廣，但社區工作者極少，絕大多數社區僅6—8人，且社區工作人員的年齡、文化與現行社區工作也不相適應，“上面千條線、下面一根針”，所有工作都壓到幾個人身上，工作量大、任務重、壓力強可見一斑。同時，社區工作正常的辦公經費、維穩經費得不到保障;社區工作者生活待遇偏低，社區主任到一些聯繫結對部門求助經費臉難看、兑現難;社區碰到難事、急事、要事求助有些市級有關部門，繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。
2.制度規章有待進一步完善。現行的《xx市住宅區物業管理實施細則》是xx年6月市政府頒佈的，《xx市住宅物業保脩金管理辦法》、《xx市物業專項維修資金管理辦法》是xx年4月施行的。這些細則辦法已不能適應迅速崛起的社區、小區的管理工作。特別是物業管理部門的職責，企業職能，業主大會和業主委員會的關係、權利、義務與責任，前期物業管理要求、服務，物業費使用，維修等方面的規定有待加緊修訂完善。
3.監督管理有待進一步強化。由於開發的樓盤交付把關不嚴、監督不力，導致事後暴露了一系列問題。如業主委員會辦公用房、經營用房不到位，或面積小，或區位差;消防設施不出水，監控設備不實用，公共服務功能不完善;有的開發商口頭承諾好，實際兑現差;公用房、電梯維護，房屋保修，管網維修等責任主體不明確，保修經費不落實等等，發生問題，開發商和物業公司就推諉扯皮，不能得到有效處置，引發小區業主強烈不滿、矛盾激發。現全市已有客用電梯2611部，且絕大多數為小區高層電梯，已出現過電梯下跌傷人事件，但其保養、檢測、維修經費無處着落，將成為今後社區不安全的隱患。
4.整體素質有待進一步提高。一方面，部分業主只要服務，不要義務，對物業管理人員無理吵鬧、辱罵、刁難、動粗。違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養、狗犬橫行等問題較為嚴重。從調研普遍反映，出現上述現象的，大多數為機關事業單位人員，企業老闆，他們行為傲氣、出口狂言。另一方面，物業公司掛靠經營，管理人員不同程度存在素質不高，缺乏專業知識培訓，管理人員職責不到位、工作不到位、服務不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現象時有發生，引起物業公司和業主之間的對立情緒。
5.物業收費有待進一步規範。近年來，樓盤開發類型較多、情況複雜，有敞開式開發樓盤、城中村改造樓盤、公開出讓建造樓盤，有別墅、獨排、聯排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關房較多，而物業收費標準較為混亂，物業公司的物業費收、支透明度不夠，空關房全額收費等，引起業主不滿和反感。業主以物業公司服務不到位等為藉口，拒繳物業費現象較為普遍。
三、建議意見
1.要加強領導，強化保障。由於小區居住人員來自各行各業、四面八方，尤其是城中村拆遷改造安置住宅區和較早開發的開放式小區，情況更為複雜、各種問題頻出、工作難度很大。為此，市政府及相關部門要充分認識到社區、小區和諧是社會穩定的基礎，強化社區建設，維護小區穩定已成當務之急，需要像重視農村基層工作那樣重視社區基層建設，切實加強領導，強化要素保障。要專門建立一個社區管理工作協調機構，有市領導分管，有關部門參與的工作領導小組，負責研究社區管理建設、指導、處理、協調、考核等工作。業務主管部門要健全工作機構，配強精幹業務人員，認真擔起小區物管工作的監督、指導。掛鈎聯繫社區的市級領導和部門要定期開展調研，指導工作，真正做到貼身社區、直面問題、主動攬事、協調問題、解決困難。要重視社區管理專職人員力量的加強和選配，強化考核評比;要研究落實社區工作經費，切實重視和關心業主委員會主任，給予其工作上的支持和待遇與考核激勵。根據目前物業公司經營困難的實際，市政府要加緊調研，出台相關扶持政策，在公共用電、用水，税收、垃圾搬運等方面予以優惠扶持。
2.健全機制，規範管理。市政府及相關部門要建立完善相關制度，不斷健全工作機制，切實規範社區及小區物業管理工作。一要建立健全相關制度。市政府要加緊調研，出台加強社區管理建設工作的意見，進一步重視社區基層建設，明確工作任務和建設目標，切實加強領導、健全組織、明確職責、落實責任、強化管理、考核激勵，確保隊伍穩定。要調研修改完善xx市住宅區物業管理實施細則，住宅區物業保修資金、住宅區物業維修專項資金使用管理辦法，尤其是對住宅小區電梯檢測、維修保養資金的落實，要明確規定。有關部門要加緊研究出台住宅區物業管理收費標準和物業收費管理辦法，進一步明確不同住宅區和不同類型房屋的物管費收費標準，物業費收支、減免要做到公開、透明，尤其對空關房的物管費收費標準建議減半收取。二要建立工作聯絡機制。市級層面要建立健全部門、街道、社區工作聯絡聯繫制度，對於難點、焦點、重點問題進行研究，採取有效措施，及時處置落實。街道層面要建立定期、不定期的街道、社區、業委會工作聯絡機制，深入小區、瞭解實情、直面問題、協調處置，確保小區穩定。公安局所屬派出所要建立所轄警員小區聯絡制，融入居民住宅小區，為居民排憂解難，指導小區安全防範、矛盾化解、信息採集、重點人員管控等工作。要充分發揮業委會組織橋樑作用，建議有關部門牽頭，着手組建市物業行業協會，為物管工作開展提供交流平台，促進行業自律、推動公平競爭、維護合法權益、協調利益衝突。三要強化物管監督管理。市和街道要重視對業委會組織的考核評比，出台和完善激勵政策，明確工作要求。市級主管部門要切實加強對交付使用樓盤移交物業公司時的監管工作，不走過場。街道和社區要加強對住宅小區的精細化管理，建立小區信息平台，全面推進小區網格化管理服務信息化，對小區每户住户基本情況實現信息動態化管理。要加強物業企業的規範管理，針對物業公司從業人員素質偏低，收費服務不對等、服務不規範、管理措施不落實、維修不及時等情況，有關部門和業主委員會要嚴把物業進入關，嚴格執行審批程序，建立健全退出機制，並加強對物業企業的動態管理，把企業的資質、登記和年檢與平時監管有機結合，切實規範物業公司的經營管理。
3.注重教育，提高素質。針對目前住宅區物業管理薄弱，物管人員素質偏低，小區業主素質高低不一等實際情況，加強住宅小區人員的素質教育迫在眉睫。為此，市政府及相關部門、街道要把提高住宅小區人員的素質教育提上議事日程。市文明辦和街道要牽好頭，結合實際、有的放矢，有計劃地開展形式多樣，以樹正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動，做到月月有活動、季季有高潮、年年有特色。有關主管部門要加強對物業管理公司人員的監督教育，使城市生活住宅小區成為真正的“園林小區、衞生小區、文明小區、和諧小區”。
導語：對於物業管理工作情況，各位可以做一個調研報告。下面是小編整理的物業管理工作情況調研報告，供大家閲讀，希望對大家有所幫助。
物業管理工作情況調研報告
20xx年4月到8月，我局在市、區政府部門領導下，積極與住建、環保、城管執法、工商質檢、公安消防和各街道辦事處、物業服務企業、社區居委會、業主代表等相關單位聯繫人，對住宅小區物業管理情況進行了調研。調研組深入到20多個不同特點的物業小區進行了實地調查走訪；分別召開了8次物業服務企業代表座談會、10次業主委員座談會。
一、基本情況
物業管理工作起步較晚，物業管理總體水平較低，主要以三種模式推行：（1）近幾年開發修建的商品房、綜合樓基本推行了專業化物業管理模式，佔30%；（2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實行自建自管物業服務，佔20%；（3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實行自由式物業管理模式，由社區和業主自主聘請民工看大門、打掃清潔衞生，佔20%；（4）其餘小區和老舊住宅無物業服務和管理，佔30%。
二、工作開展情況
一是加強了制度建設。根據國家和省、市的有關規定，結合實際，先後制定了《前期物業和保障性住房物業企業服務收費標準》、《物業企業招投標制度》、《物業管理服務等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業管理工作的開展。
二是推行了“菜單式”物業收費服務模式。制定了《物業管理服務等級標準》，將物業服務內容劃分6個等級、6個小項，服務企業按對應物業收費菜單中的等級服務項目、服務標準進行服務和收費，基本做到了業主期望的“質價相符”。
三是抓了樣板示範工程。出台了《物業管理示範小區標準》，對創建示範項目活動進行指導，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示範小區。
四是積極開展了物業宣傳培訓工作。採取多種形式向業主和社會宣傳物業知識，增強業主的物業自治意識，努力贏得社會方方面面對物業管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓，提升物業從業人員的素質，提高物業從業人員的物業服務能力。
三、存在的問題
（一）歷史遺留問題多，老舊小區治理改造難度大。
近年來，隨着城市建設的不斷擴張和快速發展，以居住環境優美、物業服務規範為特徵的現代化住宅小區保持高速增長趨勢。而興建於上世紀八九十年代甚至更早的住宅區，小區的規劃方案比較簡單,內部結構及住宅功能相對落後。隨着城市人民生活水平不斷提高，硬件設施的先天不足就逐步凸現出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環境衞生差、治安形勢複雜等情況。隨着時間的推移，這些問題已呈集中爆發態勢，給人民羣眾生活帶來極大不便，由此引發的社會矛盾層出不窮。例如，東嶽廟街新華小區、北門市場觀音井小區、草壩街將軍公寓等小區基礎設施配套落後，管網嚴重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。
（二）物業管理體制不健全，監管工作合力不夠。
目前，物業管理制度體系還很不完善，物業管理活動涉及到的多個部門，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清，行政管理和物業服務關係還沒有完全理順；市、區、街道、社區之間沒有建立起系統協調的物業管理體制，相關職能部門沒有建立起物業管理聯動機制，如物業管理聯席會議制度、物業企業協會等目前尚未建立或成立。
（三）物業管理專業人才匱乏、編制不足。
目前，部門物業管理專業人才匱乏，其從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員，缺乏專業理論素養和足夠的管理經驗；編制嚴重不足，工作任務重，難以有效地對物業服務企業進行專業指導和監管。區房管局物業管理科室人員4人，僅1人有編，其餘3人均為臨聘人員，對1200多個物業小區的管理指導工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區無物業管理科室和專職管理人員。物業企業管理人員多為城市下崗再就業人員和農村剩餘勞動力，整體素質偏低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。
（四）物業企業市場競爭不足，整體服務水平低。
物業企業缺乏必要的市場競爭，這樣，物業服務企業的整體服務水平也必然較低。特別是相當一部分物業公司是住宅小區原開發企業的子公司，與原開發企業存在依附關係，不是真正獨立的企業法人。甚至有的物業管理人員的工資在原開發企業開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業發展的長遠打算。有的物業服務企業服務態度和質量差，而且還擅自改變物業管理用房、公共建築和共同設施設備的用途，引起業主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業，無法形成規模，企業盈利能力較差，使物業公司缺乏提高服務質量的動力，影響了物業管理產業的健康發展。
（五）業主委員會組建難，運作不規範。
業主普遍缺乏必要的物業管理知識，自治意識不強，不願參與物業管理；即使有業主委員會，其成員組成複雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。全區實施物業管理的居民小區中，只有46個小區成立了業主委員會，不足物業服務小區的5%。
從運行情況看，70%的業主委員會運作不規範，既沒與物業企業簽訂服務合同，也沒制定業主公約和議事規程，監管措施乏力；20%的業主委員會缺乏社區、物業主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢；20%的業主委員會形同虛設，沒有發揮業主的橋樑紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。
四、對策與建議
（一）列入民生重點，徹底治理推進。
建議組織力量對物業管理服務問題，進行全面普查，整理歸類。借鑑相鄰城市物業管理的成功做法和根據實際特點進行創新結合起來，制定物業管理綜合治理方案，認真落實。
（二）有序推進老舊小區改造工作。
老舊小區主要位於江南老城，建議把老舊小區分片劃區，按實際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區，對我區創衞生城市、文明城市等影響大的先實施。三類為改造困難相對較大的小區。四類小區主要是一些改造難度大的小區，如那些單棟且住户少、房屋很破舊且基礎配套設施極度落後的建築。
（三）建立有效的監管調處機制。
一要繼續加強房屋竣工驗收和物業承接驗收，確保物業服務設施設備保質保量，不出現各種隱患。二要儘快出台物業管理方面的規範性文件，明確物業服務企業，業主、社區、政府管理部門之間的責任。三要完善規劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網絡等部門組成的協調機構，建立物業管理聯席會議制度，促進其提高服務水平。四要實施街道社區網絡化管理，管理員專人專職，要包片包區，並加大協調物業管理工作力度。
（四）培育物業服務市場。
一要加強對物業服務企業的管理，規範物業服務流程、服務等級和收費標準。要建立企業信用、年審、評比制度，促進物業企業提升服務水平。二要支持、幫助物業企業吸納優秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業務，滿足不同層次的服務需求。三要建立行業協會，發揮行業協會作用，鼓勵物業企業相互學習交流，向一流企業看齊，企業間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協助物業企業學習外地先進經驗，提升我區總體服務水平。四要實行物業管理招投標制度，建立企業、物業公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業企業的信用情況作為招投標、業主大會選聘、小區評優的依據。
（五）多方參與，推進業主委員會建設。
制定出台業主委員會管理辦法。辦事處及社區要大力推進業主委員會建設，選出真正能夠代表業主利益，熱心公益事業、公道正派、敢於負責、有一定工作水平的人員主持、參與業主委員會工作。發揮業主委員會、物業服務企業與業主之間的橋樑紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關係；學習借鑑外地住宅專項維修資金管理好的經驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率；建立健全業主委員會和業主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制；業主委員會要向業主做好宣傳、解釋、協調工作，發揮自律作用，團結引導業主遵守“業主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業管理費用，自覺支持物業管理工作。
附：服飾企業生產管理情況調研報告
一、調研概況
1.調研目的。通過對成衣整套生產流程的體驗，對國內服裝企業的現有運作流程有一個瞭解和認識，總結生產管理特色，提出改進建議。2.調研企業。泗陽某服飾有限公司。3.時間安排。一週的時間，具體時間安排如下：服裝生產前的準備工作，如服裝接單之後的制板技術及製作工藝分析，對面輔料及裏料的認定，製作相應色卡，製版，樣衣製作等，三天時間；裁剪，及縫製環節，兩天時間；後道車間（小後道、綜合後道），存儲，打包出倉，約兩天時間。
二、企業概況
該服飾有限公司位於江蘇省泗陽縣經濟開發區，配備了具有國際先進水平的電腦平縫機、雙針機、鎖釦機、粘合機等設備3967台(套)，是國內規模較大的具有現代化工藝水準的羽絨服生產基地，為集團公司提供配套服務。
三、企業生產管理的基本架構
該企業是生產基地，在生產模式上屬於訂單加工模式，是由下訂單並提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產工藝單，按照客户的指令組織生產，為集團公司提供配套服務。右圖為服裝生產管理的系統。下面為該企業的生產過程：生產通知單。由客户發來生產通知單，根據提供的樣衣進行分析，得出製作成本，與客户協商達成一致，投入生產之中。分析技術工藝及設計。分析服裝款式的技術工藝，製作難點，對面料、輔料、裏料的確定，研製出相應的色卡，以便服裝生產過程準確進行。通過色卡，確定款式服裝的服飾材料之後，通過打板，製作出單件的服裝成衣，由技術部確定裁剪要求、用料結構、縫製工藝要求及步驟等。經過排料劃樣投入生產。裁剪。裁剪是服裝生產的第一道工序，是把面料、裏料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗片、編號及捆紮等。在額定的縫製車間生產之前完成剪裁的工作。縫製。它是按不同的款式要求，通過合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個工藝處理過程。縫製車間以小組為單位，一個小組36人，1個組長，1個副組長，30個縫位，4個輔助工。後道車間。分為小後道和綜合後道車間。小後道的主要任務是服裝產品檢驗，人數上4個人一張台板，3個人流動檢查，1個總檢，以及承擔服裝縫製工序之後的鈕釦縫製等。成衣品質控制。成衣品質控制是使產品質量在整個加工過程中得到保證的一項十分必要的措施，貫穿於整個生產過程及後期的後道、及出廠之前的倉儲管理之中。成品倉儲。製作好的服裝成衣按規定的要求打包裝箱，根據銷售計劃運往地點或返回總公司物流中心等待分配。
四、管理特色
在縫製車間會有品質部的巡檢，對於出現的問題及時修正，在小後道車間則是成衣的檢驗，配以流動檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之後，仍會有質檢部進行抽檢，在出倉發貨之前保證服裝質量。
五、調研建議
（一）展望未來成衣發展趨勢
1.市場全球化。當今全球化的發展趨勢也給服裝企業帶來新的機遇，與此同時，很多國外服裝企業必定計劃在亞洲開展業務，很多外國企業必定在東南亞建立服裝製造工廠，對我國服裝業也帶來挑戰。2.全面質量管理(tqm)。許多服裝企業正在將全面質量管理方法應用到服裝生產、經營中。按照這一方法，整個組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產品和服務質量的方法，以能夠有效的縮短運轉週期、降低成本和提高生產效率等。3.新技術應用與創新。技術進步促進大量新產品和新工藝的出現。無疑計算機已經並將繼續對企業組織產生最大的影響。在新材料、新方法和新設備方面的技術進步也極大地影響着運作。產品工藝上的技術變化將直接影響到企業組織的產品質量及競爭力。4.流程再造。流程再造是指一切重來，對企業現有流程進行分析，找出問題所在，從而設計出新的企業流程。流程再造的核心是使現有企業流程得到重大改善。與供應鏈管理。erp的核心管理思想就是實現對供應鏈的有效控制。所謂供應鏈是指產品生產和流通中涉及的原材料供應商、生產商、批發商、零售商以及最終消費者組成的一個供需網絡。供應鏈管理從一個全新的高度對物流、資金流、信息流進行有效管理，是一種對原材料供應商、生產製造企業、批發商、零售商以及最終消費者等組成的系統進行的管理。這也是目前許多企業正在積極努力的目標。6.準時化生產(jit)與精益生產(lp)。準時化生產方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準則。其含義是在需要的時間和地點，生產必要數量和完美質量的產品和零部件，以杜絕超量生產，消除無效勞動和浪費，達到用最少的投入實現最大產出的目的。精益生產方式是指運用多種現代管理方法和手段，以社會需要為依據，以充分發揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業資源，最大限度地為企業謀取經濟效益的生產方式。強調的是質量、柔性、縮短時間和協同工作。準時化生產是精益生產方式的核心。
（二）建議
面對市場全球化的現狀，服裝企業在發展上應面對全球化帶來的機遇和挑戰，在發展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利於提高產品效率及運轉週期等，要動員管理者到一般員工都參與的一體化參與方式。基於產品和工藝上的技術變化對於企業組織的產品質量及其競爭力影響很大，對於產品技術上的創新，要及時的體現在產品生產中，要對原材料供應商、生產製造企業、批發商、零售商以及最終消費者等組成的供應鏈管理進行系統管理。
為推動我縣進一步加強和規範物業管理，提升物業管理服務水平，滿足市民日益提高的居住質量要求，根據學習實踐科學發展觀活動的要求，我局組成專題調研組，深入城區各住宅小區，認真開展物業管理工作調研。現將調研情況報告如下：
一、我縣物業管理工作的現狀
㈠小區以及物業管理的基本情況
調研結果顯示，我縣已有物業管理企業入駐的小區僅7個，基本上都是新建的住宅小區，面積約50萬平方米，户數約5300户，其餘多為社區居委會管理或由住户自請環衞工清掃。已經成立業主委員會的小區僅有2個，分別是“星光名庭”和“圳業太陽城”。
物業管理企業基本情況：目前，在我縣註冊的物業管理企業有3家，均為三級資質的物業管理企業;入駐我縣小區從事物業管理服務的企業有5家。
物業管理從業人員基本情況：全縣物業管理從業人員不到 100人。其中持有各類上崗證的不到30人。
㈡居住小區的特點
1、小區檔次差距大。從住宅小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、綠地率高的高標準小區，也有早期開發的設施不完善、甚至是髒亂差的小區。從物業管理費收繳率方面看，收繳率高的“麗景花城”達到90%，而收繳率低的桂楊新賢城只有40%。從物業管理服務收費標準方面看，有0.2元/月/平方米到0.4元/月/平方米不等。
2、小區遺留問題多。由於歷史的原因和客觀條件限制，我縣居住小區較為分散，遺留問題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全;有的小區建設規模小，相關手續不完備;還有許多小區是敞開式的，給物業管理工作帶來一定難度。
二、存在的主要問題
1、房地產開發建設遺留問題成物業糾紛主因。在物業糾紛投訴中，有相當數量是業主投訴個別房地產開發建設遺留問題而引發的。有的開發商未嚴格按規範和規劃要求配套相應的公共建築和共用設施，或將配套設施等共有產權挪作經營使用。如綠化不到位、安防設施不到位、公共車棚(位)少、休閒公建設施少等。有的開發商與物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同後，小區公共設施和部位施工監管不到位。有的因工程施工質量遺留問題至今難以解決。
2、物業行政管理體制尚未理順。承擔小區物業行業管理職責的是縣房管局，但這只是一種行業指導性的工作，按照縣政府辦轉發的《關於明確物業管理職責分工的通知》的要求，相關鄉鎮、居委會應設立物業管理專職人員，但我縣至今尚未落實到位。因此指導、監督業主大會與業主委員會工作，以及對轄區內日常物業管理活動的監管等方面尚未發揮應有的作用。此外，物業管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協調各方，容易造成物業糾紛投訴率高、調解率低的局面。
3、業主大會、業主委員會組建難且運作不規範。一是部分小區開發期較長，小區內物業管理區域難以確定，造成業主大會遲遲不能召開。二是部分小區規模較大、業主户數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業主參與意識不強，業主委員會組成複雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。四是有些業主大會與業主委員會建立、運作不夠規範，管理機制不健全。目前我縣僅有的二個業主委員會均或多或少存在要求物業公司提供工作經費的問題。五是有的業主委會成立之初比較迫切，而成立後遇到困難與矛盾就撒手不管，如太陽城業主委員會。
4、物業管理服務收費率低。造成收費難的原因是多方面的，一是物業管理企業服務質量不到位。二是低收入羣體經濟承受能力有限。三是業主反映的問題得不到及時解決，引發居民不滿情緒而影響交費。四是商住混合小區收費難，如太陽城小區。五是業主對物業管理服務的消費觀念尚未完全形成。
5、物業管理服務行為不規範。我縣對物業管理企業的管理和培訓沒有跟上，普遍存在着聘用人員未取得相關物業管理上崗證就上崗的現象，從業人員整體素質不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業管理企業服務不規範、不到位、服務質量差。
6、無物業管理住宅小區物業維護、管理問題日益突出。我縣上世紀八十年代末、九十年代初建造的住宅樓，當時受條件限制，在規劃、建設、用地等方面不夠規範，存在小區配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環境髒亂差、房屋立面破損嚴重等問題。這些舊住宅小區目前尚無法開展物業管理，基本是由社區居委會代管。這些住宅建築所存在的諸多問題已成為廣大業主反映強烈的熱點、難點問題。
三、意見和建議
針對物業管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我縣物業管理工作，提高物業管理水平，調研組提出如下意見與建議：
1、要完善物業管理源頭監管。縣政府相關職能部門要從源頭上加強物業管理工作 ，認真落實各項監管措施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。一是縣工商、建設等部門應廣泛徵集社會各界的意見和建議，着手製定物業管理服務合同等示範文本，明確規定前期和後期物業管理服務中的服務範疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規範和約束物業管理企業和業主的行為。二是建設主管部門應按照物業管理相關法規規定，在房地產規劃設計圖紙審批時明確物業共有部位、共同設施使用功能，防止開發商、物業公司擅自處分屬於業主的物業共有部分、共用設施的所有權或使用權而引發矛盾糾紛。在組織驗收時，應配合有關單位將小區各類管道工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內容。
2、要健全物業管理體制機制。首先，要按照“兩級政府、三級管理、四級網絡”物業管理體制要求，完善和規範物業管理行政管理體系，相關鄉鎮應設立物業管理工作機構，配備專職人員，加強鄉鎮、居委會的物業管理隊伍組織建設。其次，要根據“條塊結合，屬地管理”的原則，進一步明確縣、鄉鎮、居委會的職責分工，將管理重心下移，充分發揮鄉鎮、居委會對轄區日常物業管理活動的監管作用。第三，要健全完善物業管理各項制度，建立縣、鄉鎮、居委會、房管等部門的綜合協調和矛盾糾紛調處機制，將物業管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的物業專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
3、要深化物業管理法規宣教。運用互聯網、電視台、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業管理條例》、《江西省物業管理條例》等法規的宣傳活動，強化對相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員和業主代表的教育培訓，促進基層行政管理人員、業委會成員依法履職;促使物業管理企業遵紀守法，規範管理，更好地為業主提供服務;增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而且是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作。
4、要強化物業管理指導監督。一方面，縣政府職能部門與鄉鎮、居委會要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開，業主委員會建立並有效開展工作。要加強對業主委員會的法律指導與日常監管。對於業主委員會所需工作經費，應指導其通過業主大會規約來收取，杜絕向物業公司直接索取的現象。另一方面，縣政府各相關職能部門與鄉鎮、居委會要各司其職，強化日常管理，加大執法力度，及時查處物業服務違法行為和物業管理區域內發生的違法行為;加大調處力度，及時化解各類物業管理矛盾糾紛，儘快解決業主反映強烈的問題。同時，還要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規範的企業予以通報批評，降低甚至取消其在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。再一方面，要加強引導，儘快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業服務費的和諧氛圍。同時，按物業服務等級標準逐步提高我縣物業收費標準、提升物業管理檔次，積極探索市場化運行機制建設的新內容，真正實現物業管理的雙向選擇。
5、要規範物業管理服務行為。物業管理服務企業要樹立質量與品牌意識，從以下幾方面入手，規範管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支持和配合。一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平。二是應當按規定實行明碼標價，統一採用收費標價牌形式，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，對物業管理企業、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、價格舉報電話等進行公示。同時，每月應在小區公告欄等醒目處公佈一次當月由業主使用的公共水電費用分攤詳細情況、日常維護收支情況等，使廣大業主“明白消費”。三是要加強企業內部管理，嚴格履行物業服務合同約定，為廣大業主提供相應服務並達到服務承諾標準，對業主和業委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業承接驗收制度，物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位，共用設施進行查驗，以減少因開發商遺留問題引發的物業矛盾和糾紛。
6、要積極推進舊住宅小區的物業管理。縣政府應組織相關職能部門，調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較為分散，尤其小區樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難以起步的情況，逐個進行調研、分析，採取多種途徑、多種形式，加快小區整治，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題，整合物業管理資源，完善物業管理條件，改善舊住宅小區的居住環境。可着手先行對幾個無物業管理小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規範化管理軌道。
隨着國家經濟建設的迅猛發展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質量，當人們已滿足衣食温飽之後，便對住宅環境及其所在的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務行業，但也有20多年的發展歷史，應該説也積累了一些經驗，它隨着國家經濟建設的迅猛發展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質量，當人們已滿足衣食温飽之後，便對住宅環境及其所在的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務行業，但也有20多年的發展歷史，應該説也積累了一些經驗，它由興起到發展，現已成為現代居民生活不可缺少的服務行業，物業管理究竟能否走可持續發展道路?作為一名物業管理專業者，在即將畢業之際，我作了一次實習調研。
xxxx年xx月至xxxx年x月，為進一步鞏固所學知識，理論聯繫實際，我在xx市xx物業管理有限責任公司進行了為期半年的訪問學習。在實習期間，我們受到了xx市xx物業管理有限責任公司的熱情接待。通過到公司各物業管理處的實習，我對各處的物業管理情況有了初步的瞭解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識，為以後正常工作的展開奠定了堅實的基礎。
一、調研對象的基本情況
xx市xx物業管理有限責任公司成立於2003年5月，位於錫城北門楊木橋小區xx內，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路，北依213國道，是獨立核算、自負盈虧、自主經營的獨立法人企業，資質等級為三級，註冊資金為100萬元。
近幾年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“優質高效、一流服務、信譽至上”的宗旨，並擁有一批具有大專以上學歷，取得全國物業管理從業人員崗位證書的高素質管理人才，造就了一支思想正、技術強、作風好的物業管理隊伍，公司先後成功接管了xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等小區，取得了良好的社會效益，環境效益和經濟效益。面對行業競爭激烈、困難重重的物業管理市場，公司策劃了一條良性循環的發展道路。目前，我們正在積極準備iso9001質量體系的認證工作，並已取得內部審核員資格證書。公司承諾：嚴格按照“市物業管理優秀住宅小區”的達標標準，制定和完善各項管理制度，充分利用現代化管理手段，確保工作圓滿完成，為業主創造一個文明、整潔、安全、有序的生活環境，營造一個賞心悦目的生活空間。會一如繼往、不斷創新，力爭為錫城更多的業主、住户提供優質、安全、舒適的服務，進一步提升企業形象，精心打造“新橋物業”的企業品牌，使新橋物業成為物業管理行業中一顆璀璨的明星。
二、調研的目的和意義
“實習是檢驗真理的唯一標準”，學了三年的物業管理，總是想把所學的知識用到實習中去，這是我調研的目的之一;另外，想對現階段物業管理行業在社會上的發展狀況做一個瞭解，以便為今後正式走上工作崗位做一個堅實的基礎，這是我調研目的之二;物業管理雖然有良好的發展前景，但從物業管理的現狀來看，行業內部和社會環境之間有一系列的問題需要解決。只是隨着社會經濟進一步發展，為物業管理創造良好的外部條件，行業內部不斷自我完善，這樣，物業管理的美好前景才能變為現實。我想通過此次實習，我會對物業管理有一個新的認識和體會，會從感性認識上升到理性認識，理論聯繫實際，把自己所學用到社會實習中去，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實習驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。從小方面講，為自己以後能有一個美好的未來而努力;從大處講，也為物業管理行業走上成熟和健康發展之路貢獻自己微薄之力。
三、調研的方法和範圍
本次調研我主要調研分析了新橋物業各管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理也有了初步瞭解。在調研期間，我主要採用了現場採訪物業管理人員、進行現場調研等方式，完成了調研工作。新橋物業管理有限責任公司現在有三個管理小區，分別為xx、民豐西苑、綠洲花園。
四、調研的結果及分析
在實習期間，我深深體會到了新橋物業的優勢，以及其在黃巷街道的影響。雖然新橋物業管理有限責任公司僅經過了短短几年的發展，卻取得了如此大的成績，這與新橋人辛勤工作勇於創新，敢於挑戰的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發現了這其中存在的一些影響新橋物業發展的問題，現總結整理如下：
第一、內部管理不規範。首先，幾處的物業管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不明確，制度不健全，少有程序化、規範化的工作流程，大部分進行着簡單粗放的管理。其次，由於物業管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關係錯綜複雜，需要協調、處理的關係眾多，使得各物業處把大量的精力放在處理各種關係上，處理好這些關係當然有利於公司的發展，但當因此而忽視了內部管理與對外服務時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業管理健康的發展。
本文由實習報告收集整理
第二、責權利不明。責權利不明是影響公司發展的主要障礙。例如：一些房屋維修問題、設施設備配套問題，都可以較好的協商解決。但更多的卻是使物業管理工作無法獨立開展，許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業管理服務質量的提高和物業管理的健康發展。還有，各物業管理處內部、各崗位之間責權不明，崗位職責分工不合理，人員配備不科學，造成了工作效率低下，工作鏈斷檔，工作流程不流暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務水平的提高。
物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規範的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。為進一步規範我區物業管理，近期，我區物價部門組織人員對城區物業服務進行調研，在引導業主樹立正確的物業服務消費觀念，引導物業服務企業依法經營、公平競爭、合理收費，如何進一步規範物業行業管理等方面出不懈的努力。
一、基本情況
我區物業管理行業起步較晚，正是朝陽產業，通過近十年的發展，由於各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發商影響、專業性的人才匱乏等問題。總體看，我區物業管理工作有以下三個特點：一是物業管理市場處於發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是物業管理行業監管體制不完善。據統計，目前，吉安市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，管理房屋230萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。本區註冊一級資質物業服務公司尚無，註冊二級資質較多。所有小區均未成立小區業主委員會，物業服務水平很難得到一個質的提升。目前我區多層住宅物業管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。儘管如此，我市物業行業收費平均收費水平仍低於80%。物業管理費標準不高，收繳率低，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業管理行業發展的主要因素。
二、存在的主要問題
1、物業服務公司規模較小。我區隨着房地產業的迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。由於企業管理規模過小，綜合實力差，專業化文祕雜燴網水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規模效應，則可降低成本，提高效率。
2、市場化運作機制尚未健全。物業管理尚未真正形成市場準入機制。物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是我區為中心城區，由於鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急於入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由於規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，並未減少物管企業的服務成本，再加上已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，據統計，收取物業管理費達到90%以上，已經是非常不錯的狀態了。導致許多小區由於收費率低處於微利狀態，甚至產生虧損，造成物業管理企業難以為繼。二是由於我區物業行業還處於起步階段，許多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。
3、物業服務費收取難。主要表現在：
一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住户有意見而拒絕繳費。
二是住户無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主很多是低保户，以生活水平低為由拒交物管費。
三是工程遺留問題隨着物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住户不繳費的藉口。
四是由於業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。
五是由於業主物業繳費意識薄弱。物業管理企業提供的隱性服務被忽視。不少業主認為，交了那麼多的物業管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。於是少交甚至不交物業管理費的現象時有發生。雖然物業管理公司提供了很多服務，但由於服務本身是隱性的，業主沒有因此得到很直觀的利益，所以業主很難感受到物業管理公司的工作。
六是有的業主僅比較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由於各種因素有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。
七是不少小區的業主認為物業管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。
八是業主認為物業管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位、服務態度不好、維修不及時、收費不規範等情況。這樣，造成業主對物業服務不滿意，對物業管理企業產生意見，因而拒交物業管理費。
九是當物價部門根據經濟發展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等情況，對物業收費標準作出調整後，部分業主不願按提高後的標準交費。由於物業費收入收不到位，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環，引起住户不滿，陷入了物業公司抱怨收不足費而無法服務，業主抱怨服務低劣而不願交費的怪圈。據全國價格舉報電話受理投訴統計，近三年來，業主投訴物業管理企業收費項目和標準不透明、違反規定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。
4、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建築等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關係難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。
5、物業管理缺乏監管。我區所有小區均未成立業主委員會，有些業主往往不清楚自己可享受那些服務內容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監管物業管理企業等，這些問題使得部分物業服務企業帶有一定的隨意性，少服務、服務不到位現象時有發生，體現不出“質價相符、優質優價”的物業收費原則，對此業主意見，對物業管理的有償服務產生疑問，影響小區的正常管理運作。
6、業主的消費觀念有待改變。部分業主物業服務的消費觀念沒有完全樹立起來。
一是買房人對物業管理的認識需要一個過程。
二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。
三是一部分人存在從眾和僥倖心裏，看到小區內有業主不交物業費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿着拒絕或者拖欠物業費。物業服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業主本身。物業費主要用於居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養護等服務性開支。部分業主不繳費，等於免費享受公共服務，這對繳費的業主是不公平的。長此發展，不繳費的業主可能會越來越多，最終導致物業管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無人問津。
三、對加強完善物業服務收費管理的意見和建議
１、走強強聯合之路。創造條件，積極鼓勵物業公司兼併、合併，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。
2、完善物業管理的市場準入機制。努力引入物業管理的市場競爭機制，明確規定物業公司的資質。加強物業管理市場整頓，對不符合要求和規定的物業公司、物業管理人員，堅決吊銷執照，註銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區，加強日常巡查，對維修不及時、服務不到位、收費不規範的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業管理企業的資質。要繼續加強物業管理企業的制度化、規範化建設，強化檢查考核、資質審定、從業人員業務培訓等工作措施，促進我區物業管理行業的服務水平不斷提高，提高我區的物業管理水平。
3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開始，物業管理應同步介入對房屋的功能、佈局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業採納，為後期物業打下堅實的基礎。建立物業服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業服務收費標準，規定在向物價部門申報前期物業收費標準後方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業管理企業在引導業主理性維權的同時，緊密聯繫房地產開發商，不斷完善物業功能，確保物業建設質量和配套設施設備的齊全及有效維修養護。
4、完善細化收費標準。建議儘快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系，細化《江西省物業管理條例》各收費檔次對應物業企業應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業服務費等問題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業管理服務向市場化、專業化方向發展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑑於目前售後房物業收費矛盾凸現，商品房矛盾相對平穩的特點，採取分類指導辦法，做到公開合理、質價相符以及同一物業管理區域實行同一收費標準。
5、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意後，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那麼就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑑定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨着大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過。
6、簡化催繳物業費法律程序。當業主惡意拒交物業費時，現行辦法是由物業企業起訴業主，這樣將耗費物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更為簡單措施或程序。
7、妥善協調解決有關問題。市環衞部門向業主收取的生活垃圾處理費為3元/户、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業小區內道路衞生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業承擔，市環衞處每月向物業企業收取3元/月、户的垃圾處理費。由於市環衞處並未提供相應服務，只做了其中一部分，故物業企業物業企業不應承擔3元/月、户的垃圾處理費。
8、加大宣傳力度。引導人們正確的物業消費觀念。物業管理公司本身要注意加強物業管理水平，提高自身的服務質量。規範管理，提高服務水平，加大業主對物業管理的正面宣傳和引導，讓業主樹立正確的“物業服務消費觀”，有效避免收費難的問題。讓業主瞭解物業管理工作的內容，提高物業管理的商品意識。讓業主感受實質上是一種服務型的商品交換。物業管理公司需要引導業主的思想觀念要由物業管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉化。
9、加大對物業行業的監管力度。推進物業行業社會化、市場化進程，淨化地域性物業行業競爭環境。健全本市物業政策法律法規，形成完整、系統體系。
10、進一步提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規範化，編製成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。
11、建立物業管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業管理糾紛調處新機制。將業主自治機構的管理納入社區管理範圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參加社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參加業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。建議將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。收費有關問題的補充意見》第三條：“今後凡是涉及物業管理服務收費的物業管理企業不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。恢復物業服務收費許可證換髮和收費年審制度，以便價格部門履行監管，加大失信懲誡力度。
13、儘快修改、細化物業管理有關規定。《江西省物業服務收費管理辦法》和《吉安市物業服務收費管理實施細則》已經不能適應當前經濟增長、社會進步和物業管理髮展的客觀要求，修改物業服務收費管理辦法成為迫切需求，有關部門應積極配合，共同推動新的物業服務收費管理辦法儘快出台。新出台的物業服務收費管理辦法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，並在收費標準、服務內容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業服務成本構成和服務內容，定價方式上吸收其他城市的經驗，實行菜單式計費方式，讓業主明明白白消費，物業企業清清楚楚服務。
根據縣政府統一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執法局、_____鎮組成了調研組，對城區各集貿市場物業管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場物業管理，改善市容市貌，創造良好的城市環境。
一、基本情況
城區現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建
二、現行管理模式
三、存在的主要問題
集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環境和城市整體形象的一個重要體現。從調查的情況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環境、提升城市品位、創建文明城市的最薄弱環節，也是城市管理的個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：
（一）綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。
旺業大市場商户入駐後，開發商安良公司當初也曾聘請物業公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業管理費，但由於市場是開放性的，加上商户素質參差不齊，物業管理費不能收繳到位，物業公司經營虧損，後與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業大市場、秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮等入市車輛管理較為有序外，其餘市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。
隨着國家經濟建設的迅猛發展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質量，當人們已滿足衣食温飽之後，便對住宅環境及其所在的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務行業，但也有20多年的發展歷史，應該説也積累了一些經驗，它隨着國家經濟建設的迅猛發展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質量，當人們已滿足衣食温飽之後，便對住宅環境及其所在的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務行業，但也有20多年的發展歷史，應該説也積累了一些經驗，它由興起到發展，現已成為現代居民生活不可缺少的服務行業，物業管理究竟能否走可持續發展道路?作為一名物業管理專業者，在即將畢業之際，我作了一次實習調研。
xxxx年xx月至xxxx年x月，為進一步鞏固所學知識，理論聯繫實際，我在xx市xx物業管理有限責任公司進行了為期半年的訪問學習。在實習期間，我們受到了xx市xx物業管理有限責任公司的熱情接待。通過到公司各物業管理處的實習，我對各處的物業管理情況有了初步的瞭解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識，為以後正常工作的展開奠定了堅實的基礎。
一、調研對象的基本情況
xx市xx物業管理有限責任公司成立於2022年5月，位於錫城北門楊木橋小區xx內，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路，北依213國道，是獨立核算、自負盈虧、自主經營的獨立法人企業，資質等級為三級，註冊資金為100萬元。
近幾年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“優質高效、一流服務、信譽至上”的宗旨，並擁有一批具有大專以上學歷，取得全國物業管理從業人員崗位證書的高素質管理人才，造就了一支思想正、技術強、作風好的物業管理隊伍，公司先後成功接管了xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等小區，取得了良好的社會效益，環境效益和經濟效益。面對行業競爭激烈、困難重重的物業管理市場，公司策劃了一條良性循環的發展道路。目前，我們正在積極準備iso9001質量體系的認證工作，並已取得內部審核員資格證書。公司：嚴格按照“市物業管理優秀住宅小區”的達標標準，制定和完善各項管理制度，充分利用現代化管理手段，確保工作圓滿完成，為業主創造一個文明、整潔、安全、有序的生活環境，營造一個賞心悦目的生活空間。會一如繼往、不斷創新，力爭為錫城更多的業主、住户提供優質、安全、舒適的服務，進一步提升企業形象，精心打造“新橋物業”的企業品牌，使新橋物業成為物業管理行業中一顆璀璨的明星。
二、調研的目的和意義
“實習是檢驗真理的標準”，學了三年的物業管理，總是想把所學的知識用到實習中去，這是我調研的目的之一;另外，想對現階段物業管理行業在社會上的發展狀況做一個瞭解，以便為今後正式走上工作崗位做一個堅實的基礎，這是我調研目的之二;物業管理雖然有良好的發展前景，但從物業管理的現狀來看，行業內部和社會環境之間有一系列的問題需要解決。只是隨着社會經濟進一步發展，為物業管理創造良好的外部條件，行業內部不斷自我完善，這樣，物業管理的美好前景才能變為現實。我想通過此次實習，我會對物業管理有一個新的認識和體會，會從感性認識上升到理性認識，理論聯繫實際，把自己所學用到社會實習中去，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實習驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。從小方面講，為自己以後能有一個美好的未來而努力;從大處講，也為物業管理行業走上成熟和健康發展之路貢獻自己微薄之力。
三、調研的方法和範圍
本次調研我主要調研分析了新橋物業各管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理也有了初步瞭解。在調研期間，我主要採用了現場採訪物業管理人員、進行現場調研等方式，完成了調研工作。新橋物業管理有限責任公司現在有三個管理小區，分別為xx、民豐西苑、綠洲花園。
四、調研的結果及分析
在實習期間，我深深體會到了新橋物業的優勢，以及其在黃巷街道的影響。雖然新橋物業管理有限責任公司僅經過了短短几年的發展，卻取得了如此大的成績，這與新橋人辛勤工作勇於創新，敢於挑戰的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發現了這其中存在的一些影響新橋物業發展的問題，現總結整理如下：
第一、內部管理不規範。首先，幾處的物業管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不明確，制度不健全，少有程序化、規範化的工作流程，大部分進行着簡單粗放的管理。其次，由於物業管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關係錯綜複雜，需要協調、處理的關係眾多，使得各物業處把大量的精力放在處理各種關係上，處理好這些關係當然有利於公司的發展，但當因此而忽視了內部管理與對外服務時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業管理健康的發展。
第二、責權利不明。責權利不明是影響公司發展的主要障礙。例如：一些房屋維修問題、設施設備配套問題，都可以較好的協商解決。但更多的卻是使物業管理工作無法獨立開展，許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業管理服務質量的提高和物業管理的健康發展。還有，各物業管理處內部、各崗位之間責權不明，崗位職責分工不合理，人員配備不科學，造成了工作效率低下，工作鏈斷檔，工作流程不流暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務水平的提高。
第三、缺乏專業的管理人員。由於企業從業人員，相對缺少專業知識，大部分是中途搞物業，儘管經驗相對豐富，但缺乏系統的理論知識。並且由於觀念、資金等問題，企業很少引進專業的管理人員，這就導致了服務意識較差，觀念創新匱乏，使得物業管理難以進入良性發展的軌道。
五、調研體會及建議
通過在實習中理論的研究和實習的磨合，我提出自己的幾點建議和方法：
1、建立規範、高效、專業化的隊伍，作好基礎管理是關鍵。優秀的基礎管理是作好物業工作的基點而員工素質則是優質服務的決定性因素，也是一個物業企業能否持續發展的壯大的關鍵。
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