20__年4月到8月，我局在市、區政府部門領導下，積極與住建、環保、城管執法、工商質檢、公安消防和各街道辦事處、物業服務企業、社區居委會、業主代表等相關單位聯繫人，對住宅小區物業管理情況進行了調研。調研組深入到20多個不同特點的物業小區進行了實地調查走訪;分別召開了8次物業服務企業代表座談會、10次業主委員座談會。
一、基本情況
物業管理工作起步較晚，物業管理總體水平較低，主要以三種模式推行：
(1)近幾年開發修建的商品房、綜合樓基本推行了專業化物業管理模式，佔30%;
(2)單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實行自建自管物業服務，佔20%;
(3)20__年前修建的商品房，拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實行自由式物業管理模式，由社區和業主自主聘請民工看大門、打掃清潔衞生，佔20%;
(4)其餘小區和老舊住宅無物業服務和管理，佔30%。
二、工作開展情況
一是加強了制度建設。根據國家和省、市的有關規定，結合實際，先後制定了《前期物業和保障性住房物業企業服務收費標準》、《物業企業招投標制度》、《物業管理服務等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業管理工作的開展。
二是推行了“菜單式”物業收費服務模式。制定了《物業管理服務等級標準》，將物業服務內容劃分6個等級、6個小項，服務企業按對應物業收費菜單中的等級服務項目、服務標準進行服務和收費，基本做到了業主期望的“質價相符”。
三是抓了樣板示範工程。出台了《物業管理示範小區標準》，對創建示範項目活動進行指導，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示範小區。
四是積極開展了物業宣傳培訓工作。採取多種形式向業主和社會宣傳物業知識，增強業主的物業自治意識，努力贏得社會方方面面對物業管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓，提升物業從業人員的素質，提高物業從業人員的物業服務能力。
三、存在的問題
(一)歷史遺留問題多，老舊小區治理改造難度大。
近年來，隨着城市建設的不斷擴張和快速發展，以居住環境優美、物業服務規範為特徵的現代化住宅小區保持高速增長趨勢。而興建於上世紀八.九十年代甚至更早的住宅區，小區的規劃方案比較簡單,內部結構及住宅功能相對落後。隨着城市人民生活水平不斷提高，硬件設施的先天不足就逐步凸現出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環境衞生差、治安形勢複雜等情況。隨着時間的推移，這些問題已呈集中爆發態勢，給人民羣眾生活帶來極大不便，由此引發的社會矛盾層出不窮。例如，東嶽廟街新華小區、北門市場觀音井小區、草壩街將軍公寓等小區基礎設施配套落後，管網嚴重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。
(二)物業管理體制不健全，監管工作合力不夠。
目前，物業管理制度體系還很不完善，物業管理活動涉及到的多個部門，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清，行政管理和物業服務關係還沒有完全理順;市、區、街道、社區之間沒有建立起系統協調的物業管理體制，相關職能部門沒有建立起物業管理聯動機制，如物業管理聯席會議制度、物業企業協會等目前尚未建立或成立。
(三)物業管理專業人才匱乏、編制不足。
目前，部門物業管理專業人才匱乏，其從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員，缺乏專業理論素養和足夠的管理經驗;編制嚴重不足，工作任務重，難以有效地對物業服務企業進行專業指導和監管。區房管局物業管理科室人員4人，僅1人有編，其餘3人均為臨聘人員，對1200多個物業小區的管理指導工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區無物業管理科室和專職管理人員。物業企業管理人員多為城市下崗再就業人員和農村剩餘勞動力，整體素質偏低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。
(四)物業企業市場競爭不足，整體服務水平低。
物業企業缺乏必要的市場競爭，這樣，物業服務企業的整體服務水平也必然較低。特別是相當一部分物業公司是住宅小區原開發企業的子公司，與原開發企業存在依附關係，不是真正獨立的企業法人。甚至有的物業管理人員的工資在原開發企業開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業發展的長遠打算。有的物業服務企業服務態度和質量差，而且還擅自改變物業管理用房、公共建築和共同設施設備的用途，引起業主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業，無法形成規模，企業盈利能力較差，使物業公司缺乏提高服務質量的動力，影響了物業管理產業的健康發展。
(五)業主委員會組建難，運作不規範。
業主普遍缺乏必要的物業管理知識，自治意識不強，不願參與物業管理;即使有業主委員會，其成員組成複雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。全區實施物業管理的居民小區中，只有46個小區成立了業主委員會，不足物業服務小區的5%。
從運行情況看，70%的業主委員會運作不規範，既沒與物業企業簽訂服務合同，也沒制定業主公約和議事規程，監管措施乏力;20%的業主委員會缺乏社區、物業主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢;20%的業主委員會形同虛設，沒有發揮業主的橋樑紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。
四、對策與建議
(一)列入民生重點，徹底治理推進。
建議組織力量對物業管理服務問題，進行全面普查，整理歸類。借鑑相鄰城市物業管理的成功做法和根據實際特點進行創新結合起來，制定物業管理綜合治理方案，認真落實。
(二)有序推進老舊小區改造工作。
老舊小區主要位於江南老城，建議把老舊小區分片劃區，按實際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區，對我區創衞生城市、文明城市等影響大的先實施。三類為改造困難相對較大的小區。四類小區主要是一些改造難度大的小區，如那些單棟且住户少、房屋很破舊且基礎配套設施極度落後的建築。
(三)建立有效的監管調處機制。
一要繼續加強房屋竣工驗收和物業承接驗收，確保物業服務設施設備保質保量，不出現各種隱患。二要儘快出台物業管理方面的規範性文件，明確物業服務企業，業主、社區、政府管理部門之間的責任。三要完善規劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網絡等部門組成的協調機構，建立物業管理聯席會議制度，促進其提高服務水平。四要實施街道社區網絡化管理，管理員專人專職，要包片包區，並加大協調物業管理工作力度。
(四)培育物業服務市場。
一要加強對物業服務企業的管理，規範物業服務流程、服務等級和收費標準。要建立企業信用、年審、評比制度，促進物業企業提升服務水平。二要支持、幫助物業企業吸納優秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業務，滿足不同層次的服務需求。三要建立行業協會，發揮行業協會作用，鼓勵物業企業相互學習交流，向一流企業看齊，企業間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協助物業企業學習外地先進經驗，提升我區總體服務水平。四要實行物業管理招投標制度，建立企業、物業公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業企業的信用情況作為招投標、業主大會選聘、小區評優的依據。
(五)多方參與，推進業主委員會建設。
制定出台業主委員會管理辦法。辦事處及社區要大力推進業主委員會建設，選出真正能夠代表業主利益，熱心公益事業、公道正派、敢於負責、有一定工作水平的人員主持、參與業主委員會工作。發揮業主委員會、物業服務企業與業主之間的橋樑紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關係;學習借鑑外地住宅專項維修資金管理好的經驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率;建立健全業主委員會和業主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制;業主委員會要向業主做好宣傳、解釋、協調工作，發揮自律作用，團結引導業主遵守“業主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業管理費用，自覺支持物業管理工作。
為了使“加強小區物業管理”主席協商會議更加富有成效，市政協文教衞體委組織部分委員組成調研組，在傅紹平副主席帶領下，調研視察了市城區住宅小區，組織召開了座談會，對我市小區物業管理中存在的突出問題進行了認真分析思考，並借鑑了外地好的做法，形成了這份調研報告，供主席會議協商參考。
一、發展現狀
近年來，市政府高度重視物業管理工作，把物業管理作為加強社會管理、建設完美社區、提高市民生活質量、維護社會和諧穩定的一項重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環境，提升了城市品位和市民生活品質。
1.健全了物業管理規範制度體系。20__年以來，市政府根據全市物業管理行業發展情況，先後制定出台了一系列規範性文件，涉及前期物業管理、物業服務收費、物業保脩金、物業維修資金管理等主要領域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動了相關工作的順利開展。
2.強化了對物業主體的培育和監管。培育和引導本地企業做大做強。20__年常德福吉物業公司晉升為一級資質，實現了本地一級資質物業服務企業零的突破。加強對市場主體的監管。依法實行市場準入制度;建立了資質年度考核制度和物業服務企業信用動態管理檔案，並且加強了信用評價成果的運用。
3.提高了服務水平拓展了服務領域。引進保利、金碧、萬達等一批國內優秀物業服務企業駐常服務，傳播先進的物業管理理念。通過專題培訓、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業企業業務素質和服務水平。引導和拓展物業管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內容，發展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理、特約服務等方方面面。
4.加強了對物業管理硬件設施投入把關。制定了物業管理用房、業主公共活動用房等物業管理硬件設施的建設標準，物業管理用房面積按小區總建築面積的3‰-5‰配建，最低不得少於50㎡;業主公共活動用房按照3‰-5‰配建，最低不得少於100㎡。並將物業管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術規範。
二、主要問題
雖然我市小區物業管理取得了長足發展，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求、與社會和人民羣眾的期待還有一定的差距。
1.車輛停放無序。
由於前期建設車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區內有限的停車位(庫)已無法滿足業主車輛的停放需求，致使小區內大量車輛無處停放，部分小區停車猶如見縫插針“搶車位”，擠佔人行道、綠化帶已成常態，佔用消防通道、堵路堵門也時有發生，造成小區內交通堵塞，進而引發各類糾紛。市城區金色曉島小區就出現過因為他人的車輛停放在車庫門口，車庫業主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。
2.違法建設不止。
部分小區存在嚴重的亂搭亂建現象，如有的一樓居民佔用公共空間圈建小院、在陽台周圍搭棚、破牆開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規搭設外置防盜網，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區甚至出現業主大興土木推倒重建;還有的業主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉庫，嚴重影響周邊業主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業主跟風效仿，導致不少小區亂搭亂建現象禁而不止、愈演愈烈。
3.物業費用難收。
目前市城區物業企業中有相當部分企業實際處於虧損狀態，除了規模因素外，物業服務收費標準偏低、物業費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區收費標準還維持在10年前的水平。據武陵區調查表明，20__年小區業主欠費額度平均達25%，個別小區高達45%以上，而物業企業能夠承受呆賬的臨界點大致在10%。不少業主常以房屋質量差、服務不滿意等各種理由拒交物業費。不斷降低的收費額度導致物業服務質量下降形成了惡性循環。例如水岸名苑物業費收繳率不到70%，該小區已修建10餘年，房屋維修資金收繳不到位，業主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業費。
4.各類亂象頻發。
小區物業服務涉及業主、開發商、物業公司、政府職能部門等多個主體，一旦其中任何環節出現問題，都會導致小區內亂象頻發，影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區部分業主以多種理由拒交物業費先後導致多家物業公司運轉不暢而退出小區，小區內垃圾成堆，業主苦不堪言;芙蓉盛世小區因物業公司與業主就停車服務收費項目溝通不及時，導致發生業主衝撞停車道閘，損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區出現物業公司人員制止業主搭建陽光房而被毆打事件;荷塘月色小區業主為爭奪業委會主任一職大打出手致傷住院。
5.行政執法缺位。
政府有關職能部門管理缺位，導致物業管理區域呈現“孤島”現象。物業管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執法沒有延伸到物業管理區域內，如公安部門過多依賴物業公司並沒有執法權限的保安維護小區治安;城管、規劃部門對小區內亂搭亂建現象處理不及時甚至不處理，物業服務企業又無力制止;消防部門對小區車輛佔用消防通道沒有明確的處理辦法。
6.公共服務缺失。
敞開式小區大多沒有明確服務主體，基本上依賴社區提供的基本服務，而社區因為人力和資金的原因無法保障，部分敞開式小區因服務主體不明確，衞生、治安、交通等服務項目長期處於無序狀態。許多政府投入大量資金改造的小區存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區道路、下水道等基礎設施進行了大規模改造，但至今沒有專業化或自治組織物業服務進入，僅靠一位老人清掃衞生，亂搭違建、髒亂現象隨時有反彈的可能。
三、原因分析
我市的物業管理存在的這些問題在全國來説有其共性的一面，也有其特殊性，應認真分析，科學應對，其主要原因：
1.對物業管理認識有差距，重視不夠。現階段物業管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業管理的認識不夠到位，尤其是區縣(市)、街道、社區對物業管理缺乏系統研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮，宣傳和引導力度不夠，導致物業管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時，近幾年我市着力開展的完美社區建設和網格化管理工作與物業管理關聯性研究不夠，結合不緊。沒有將物業管理納入現代服務業範疇，物業企業無法享受在税收、財政等方面的優惠和扶持政策，政府對物業管理的政策支持不明顯。
2.物業服務企業行為不規範，服務水平較低。物業企業內部管理水平不高，部分企業內部管理制度不健全，管理流程不科學，沒有或很少有內部考核和獎懲機制。個別企業在業主拖欠物業費、企業運營面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衞生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工，降低物業服務標準，導致業主拒交物業服務費現象的加劇，形成惡性循環。物業行業專業人才匱乏，大部分物業企業缺乏具有專業素養和綜合素質的人才，從業人員的服務意識和管理經驗不足，與業主日益多樣化的居住需求存在很大差距。
3.部分業主素質不高，業主自治機構作用發揮不夠。業主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業主大會和選舉產生業主委員會。目前，我市僅有27%的小區成立業主委員會，而且有相當部分名存實亡無法正常開展工作。二是業主自治機構運作欠規範，基層糾紛處理機制效率不高。業主委員會委員准入門檻低，素質參差不齊，加之業主委員會不具備法人資格，街道、社區對其缺乏有效的監管和處罰，導致其運作不規範，有的甚至成為個別業主謀取私利的媒介。三是業主缺乏共同家園意識。不愛護共用財物、不講衞生、不遵守公共秩序等現象較為普遍，個別業主甚至惡意拒交物業服務費，給物業管理帶來阻力。
4.物業管理設施基礎差，硬件建設跟不上。一方面由於部分房地產開發商受利益驅使，提高容積率、改變建築物用途、偷工減料降低房屋質量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環境及相關配套設施，沒有配備或者沒有配足物業用房與相關設施設備。另一方面部分老舊小區和政府投資的廉租房、公租房，由於規劃、住建等部門在規劃設計把關時沒有要求預留物業管理用房和業主公共活動用房，導致不具備實施物業管理的硬件條件。
四、幾點建議
調查組認為，小區物業系列問題不解決好，會留下諸多後遺症。首先是小區停車、治安等問題會擴散到社會，或侵佔公共空間或引起社會不穩定，增加社會管理難度;其次是由於部分物業服務企業的退出會不斷增加政府公共服務投入，街道、社區等基層組織將不堪重負;第三是直接導致部分市民生活質量下降。因此，應引起足夠重視。
1.強化措施，加大對物業管理工作的支持力度。建議儘快出台《常德市物業管理條例》地方性法規，從法制層面保障其發展。將物業管理工作納入各級黨委、政府議事日程，並作為年度績效評估考核內容。將物業管理納入完美社區網格化管理範疇，加強區縣、街道、社區物業管理機構的人員配備和隊伍建設，健全基層物業服務與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業管理機構的工作經費。設立物業管理專項基金，主要用於推廣物業行業的創新、增值服務，對服務優質、社會反映良好的物業服務企業給予適當獎勵，積極引導社會化、專業化的物業服務企業進駐老舊小區進行服務，對老舊小區實施物業管理作出良好成績的給予適當獎勵，對於明顯虧損的企業給予適當補貼。
2.明確職責，構建完善的聯動管理體系。充分發揮各職能部門的作用，推動行政執法向小區院內延伸。發揮房管部門作為全市物業管理行業主管部門在制定政策和行業標準及統籌協調與督導指導方面的作用，進一步明確規劃、城管、住建、公安、質監、消防、物價等部門在小區物業管理工作中的職責，形成責任明確、分工協作的工作機制，並將他們的投訴電話公示在各小區醒目位置，便於及時受理業主投訴。同時發揮區縣(市)政府(管委會)，尤其是街道辦事處和社區的作用，把“安全、潔淨、方便、和諧、快樂”的完美社區建設目標延伸至小區內，使小區成為完美社區建設的重要內容。幫助建立業主委員會，選擇物業服務模式，協調各方搞好小區的監督、管理和服務。
3.分類指導，探索建立多樣性的物業服務模式。對新建和老舊小區，封閉式和敞開式小區進行分類指導，選擇合適的服務模式。重點探索針對敞開式老舊小區的物業管理模式，規模較大的小區，可採取聘用物業服務企業進行管理，規模較小的小區，可採取“統一打包”方式選聘物業服務企業進行管理。推廣紫橋小區物業管理模式，鼓勵街道或社區成立物業服務中心(登記註冊)進行管理或物業管理委員會進行自治，專項負責轄區內無法實行專業化物業管理的小區。研究針對保障房小區和農民安置公寓區物業管理的措施，做到服務不留死角。
4.創新管理，提升物業企業服務水平。推動物業服務企業整合、改制、兼併和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業服務企業，進一步支持本地物業服務企業做大做強，樹立行業標杆。鼓勵物業服務企業建立新型社區商業服務模式，延伸服務鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務能力，實現物業服務升級轉型。及時化解物業服務企業發展中的問題和矛盾，推動我市物業服務水平快速提升。加快建設監督體系，大力培育業委會，提高業委會組建率、專業性和公信力，讓業主直接參與對物業服務的監督和合作，形成由政府牽頭、相關部門和業主共同參與的新格局。
5.倡導誠信，增強物業主體的自覺意識。正面引導與懲戒並舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的宣傳。通過各類媒體、小區宣傳欄等加大宣傳力度，增強開發企業、物業服務企業和廣大業主等物業主體各方的責任和自覺意識。強化示範帶頭，通過廣大黨員幹部的模範帶頭作用去影響廣大業主，增進業主對物業管理的認知和理解，提高市民對物業服務的認同感，提高物業服務人員的社會地位和職業自豪感，營造有利於物業管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業法人和業主進行失信懲戒，是黨員幹部和公職人員的還要進行問責。
6.突破難點，推動小區物業管理全面提升。以拆除小區違法建築和老舊院落改造為突破口，對違法建築進行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標，開展聯合整治行動。對老舊小區採取以獎代補方式，落實市中心城區兩級財政配套資金，對我市城區老舊院落和敞開式老舊小區分期分批進行改造。按照總體規劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運處置、環境整治、管理用房配置、水電“一户一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發動，激發廣大羣眾參與拆違和院落改造的熱情。
為了規範市區內普通住宅小區物業管理，根據地區領導安排，20__年8月5日—10日，地區建設局組織專題調研組，對__市市域內住宅小區建設情況、物業管理情況進行了調研，並與多家物業服務企業進行了座談，就做好物業服務工作聽取了物業服務企業建設性的意見，同時深入住宅小區走訪了業主，召開了業主代表座談會，認真聽取了業主對物業管理及服務的意見和建議，現將調研情況彙總報告如下：
一、__市住宅小區建設及物業管理的基本情況
截止20__年7月底，__市建成180個普通住宅小區，共有物業服務企業47家，其中二級資質1家，三級資質31家，三級(暫定)資質15家，從業人員近4000人，管理普通住宅小區140個，小區總建築面積408.8萬㎡，住户總數36210户，居住人口11萬餘，物業覆蓋率達70%，未實行物業管理的小區有40個。
二、存在的主要問題
在此次調研中，我們總體感覺是：地區內物業管理水平仍處於初始階段，存在諸多矛盾、困難和問題，急待整頓和規範。
(一)物業管理收費偏低
地區內物業管理收費自1998年出台收費標準(封閉管理的住宅小區物業管理費為15元/户、月，未封閉管理的住宅小區物業管理費為10元/户、月)一直延續到20__年，20__年__市出台了按等級收費的規定，由於多數物業公司服務質量難以達到分級收費服務標準，業主普遍不接受，所以，除個別小區外，依然按封閉管理的住宅小區物業管理費為15元/户、月，未封閉管理的住宅小區物業管理費為10元/户、月收取，此收費在1998年是合適的，目前仍按這個標準執行，物業服務收費明顯偏低。這次調研中，我們對各類物業公司服務成本進行了測算，按照目前物價指數和收費標準，物業公司只能維持低標準、低水平、低檔次服務，要想企業不虧損，只能缺位服務，由此，派生出一系列問題：
一是員工工資低(地區內股份制和個體物業服務企業員工工資平均600元左右;麗園小區物業服務企業員工平均工資650元;阿牙小區物業服務企業員工平均工資700元，屬最高)，高質量管理人才和服務人員難以引進(地區內物業管理企業吸納的勞動力中大部分來自企事業單位下崗分流人員、農村剩餘勞動力和社會40、50人員等)，低素質管理人員只能履行低標準服務，造成服務錯位或不到位。
二是難實施規範化管理標準化服務，造成扯皮多、投訴多、上訪多，給地區社會穩定帶來不和諧因素。
三是企業負債運行，造成水費、電費拖欠，導致小區路燈不亮，道路不平，綠地荒蕪，樹木死亡、共用基礎設施破損等情況連續發生。
四是業主拖欠物業費情況嚴重，經統計，__市城市物業住宅公司累計債務249萬元，安雅物業公司累計債務307.6萬元，業主欠費嚴重影響物業公司的生存。
(二)物業管理中各方主體行為不規範
地區內實行物業管理的140個普通住宅小區，只有37家成立了業主管理委員會，佔25%，且大多數業主委員會不能規範運作(主要原因是業主委員會缺乏正常經費來源)。未成立業主委員會的住宅小區，物業管理屬於“跛足”運作，業主權利、義務不清楚，物業公司與業主委員會之間關係不明確，出現問題後無法追究相關責任方的責任，大量的矛盾糾紛得不到及時解決，不利於物業管理市場的規範，削弱了物業管理行業的發展。
(三)落實住房專項維修資金制度不到位
一是沒有按照規定從房改售房款中提取專項維修資金，或者提取了但被挪用。
二是政府主導建設的安居房、經濟適用住房未按國家規定標準留用專項維修資金(麗園小區安居房、阿牙小區安居房和經濟適用住房專項維修資金按工程造價1%留成，未達到國家當時規定的2%標準)。
三是20__年前建設的商品房維修金沒有足額歸集到位，無法正常提取使用。
由於專項維修資金不到位，住房公用部位、公用設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權益，也影響了小區的整潔和完整。
(四)老舊小區開發建設中遺留問題多，物業公司無力解決。具體表現為：小區規劃與實際建設不符，沒有物業管理設施;小區環境與售房承諾有差異;文化娛樂、健身場所等配套設施不完善;房地產開發商擅自改變物業管理設施用途或縮減綠地或在綠化用地、公共用地上修建房屋;有的房屋建築和附屬設備質量差，返修率高，引起業主不滿;有的小區設施老化，影響到管理質量。
三、出現問題的原因(對存在的問題進行定量分析)
(一)物業管理市場體制欠完善，缺乏競爭機制
__市目前實行物業管理住宅小區分四種情況，
一是由市房地產部門直管的物業企業，對政府先期開發的安居住宅小區實施物業管理;
二是由中央、自治區駐哈企業直管的物業企業，對單位開發的住宅小區實施物業管理;
三是由開發商組建的物業公司，對自行開發的住宅小區實施物業管理;四是由股份制或私人組成的物業企業，對市區內其他住宅小區和零星散户樓棟實施物業管理。從總體上講，__市物業管理仍然處於計劃經濟時代的條塊割居管理模式，這種模式不利於競爭，按照國家《物業管理條例》規定，業主通過市場競爭機制選擇物業服務企業，只有通過競爭，才能形成新的管理機制，促進物業服務企業衍生、發展、做大做強。
(二)業主大會和業主委員會體制不健全，未形成有效的運行機制
隨着住房體制改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產權的格局發生根本改變，居民住房自有化率越來越高。隨之而來的，單幢建築物內有多個產權人(即多個業主)的情況越來越多。由於房屋建築及配套設施設備和相關場地是密不可分的整體，對房屋共用部位、共用設施設備進行使用、維護、管理和對決定業主共同事務等事項，涉及全體業主的共同利益，單個業主無法完成，只能由全體業主形成共同意志，才能對此類共同事務作出決定。必須建立一種機制，保證對業主共同事務作出的決定代表全體業主的共同意志，符合全體業主的共同利益。業主大會就是這樣一種代表和維護全體業主共同利益的有效的機制。業主委員會是業主大會選出的決策機構，在業主大會閉幕後，行使業主大會的權利。由於__市住宅小區業主委員會組織機構不健全，業主委員會的成立、組成、運作缺乏監督和制約，業主委員會未發揮應有的作用，物業公司缺乏業主監督。業主與物業公司出現的爭議問題多、扯皮多，存在一定的對立情緒。
(三)物業服務企業行為不規範
市區內物業服務企業普遍對自身定位不準確、服務意識不明確、服務與被服務的關係不清楚，在實踐中存在服務不到位、擅自處分本該由業主處分的事項、收費與服務不相符等不規範的行為。
(四)開發建設質量問題對物業管理造成不利影響
市區內部分住宅小區由於開發質量問題，使得物業服務企業承擔了本應由開發商承擔的一部分責任，加大了物業服務企業管理成本，造成了物業服務企業虧損。
(五)無物業小區陷入治理困境
__市區內無物業小區主要有三類：
一是一些機關事業單位和國有企業早期建設的單位公房因機關合並或企業改制不復存在，造成無物業管理;
二是城鄉結合部個人興建的私房羣;
三是因原有物業服務企業倒閉或退出造成沒有人管理的住宅小區。這些小區因缺乏比較優勢，對物業吸引力不足，小區管理支出多，收入少，繳費低，虧損大，因此，物業服務公司不願介入。由於缺乏物業管理，這些小區普遍存在髒亂差問題和治安問題，給社會帶來不穩定因素。
四、措施與建議
(一)物業管理要從源頭抓起，切實抓好新開發住宅小區前期物業管理和竣工綜合驗收工作
1、全面實行前期物業管理。按照國家《物業管理條例》及自治區、地區和__市實施國家物業管理條例的有關規定和要求，今後，市區內新建住宅3萬平方米以下的開發小區，在工程開工前，建設開發單位必須將物業管理規劃、設計方案及與擬選聘的物業服務企業簽訂的委託合同，一併報市房地產主管部門審查，審查同意後備案並辦理相關手續，工程開工後物業服務企業介入管理，直到小區竣工交付使用後，業主委員會成立並召開業主大會，選聘物業公司接受為止。開發建設單位選聘的物業企業前期物業費由開發建設單位支付。市區內新建住宅3萬平方米以上的小區應全面推行前期物業管理招投標制度，由市房地產主管部門監督，開發建設單位組織招投標，按照政府指導價格標準合理確定服務內容和物業收費標準，對通過招標選擇的物業公司，開發建設單位支付前期物業管理費。
2、嚴格執行住宅小區竣工綜合驗收制度。今後，市區內新建住宅小區竣工後應先進行各專項驗收，由相關部門對小區園林綠化、供熱、供排水、電子監控設施等工程進行驗收，驗收合格後方可進行綜合驗收，綜合驗收由發改部門牽頭，組織市規劃、房地產主管部門、建設、環衞、教育、物業所在區街道辦事處及居民委員會等相關部門參加，驗收合格後，幼兒園移交教育部門統一管理、使用和維護，公廁移交環衞部門統一管理、使用和維護，按《公共服務設施專項規劃》要求配建的社區級辦公用房和服務設施(含社區醫療服務站及文體活動設施)移交居委會管理、使用和維護，物業管理用房(含物業辦公室、業主委員會辦公室、治安聯防室、警衞室、文化活動室、健身活動場所及器材)移交居委會管理，待業主委員會成立後移交給業主委員會，供全體委員所有和使用。
物業管理用房按《__市城市規劃管理若干規定》第八條配建，分期開發建設的物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少於先期開發房屋建築面積千分之四的比例配置物業管理用房及健身場地。
物業服務用房應為地面以上的獨立建設的裝修房屋，具有水電功能，沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高於三層。
城市規劃行政主管部門應當在審批建設工程規劃許可證時明確物業服務用房的位置和麪積，房地產行政主管部門在核發商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時，應當註明物業服務用房面積和房號。
(二)全面建立業主委員會制度
鑑於業主大會、業主委員會的重要性，應進一步完善住宅小區業主大會、業主委員會制度，
一是住宅小區綜合驗收後，具備召開業主大會條件時，建設單位應當在30日內向物業所在地街道辦事處提出召開業主大會書面報告，街道辦事處應在接到書面報告30日內組織業主代表、建設單位代表、居委會代表在房產局和街道辦指導下成立籌備組。組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會，業主委員會成立後籌備組自行解散;
二是對已建立的住宅小區業主委員會難以履行職責的，轄區、街道辦事處要通過不斷調整、充實，提高其履職能力，對已交付使用、未召開業主大會、成立業主委會的住宅小區，要分清情況，查清原因，按條例要求及時召開業主大會，成立業主委員會;
三是隨着社區建設的進一步發展和物業管理的進一步規範，隨着居民和業主身份的逐漸同質化，由廣大居民或者業主直接選舉產生的居委會和業主委員會可能會出現趨同的情況，從有利於調動居委會和業主委員會兩個方面的積極性出發，今後，新成立的住宅小區業主委員會主任可由居委會委員通過選舉兼任，業主委員會應在居委會指導下開展工作，以利於整合管理資源，發揮社區的作用，加強社區穩定與和諧建設;
四是全面落實由業主委員會選聘，解聘物業公司的規定，建立良好物業管理市場競爭制，通過競爭促進物業企業依靠良好的經營、優質的服務、合理的收費擠進和佔領市場，從根本上促使其服務態度的改變，服務水平的提高。
(三)創造寬鬆條件，進一步加大對物業管理企業支持力度
1、建立“質價相符”的物業服務收費機制
物業服務收費是確保物業服務正常運行的必要前提。業主在享受物業服務企業提供服務的同時，必須按時繳納物業服務費。鑑於市域內物業管理收費偏低的情況，為了進一步提高市域物業企業服務水平，督促物業服務企業提供質價相符的服務，引導業主正確評判物業服務企業服務質量，樹立等價有償的消費觀念，規範物業管理行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，依據國務院《物業管理條例》，國家發改委、建設部印發的《物業服務收費管理辦法》(發改價格[20__]1864號)和中國物業管理協會《普通住宅小區物業管理服務等級標準》(試行)的通知(中物協(20__)1號)文精神和《自治區普通住宅物業管理服務等級標準(試行)》新建房[20__]4號規定，結合地區當前物價消費指數，羣眾承受能力，建議市政府適當調整物業收費標準，並儘快下文執行。
(1)市區內開放式住宅小區，現行每户按月收取的10元物業管理費自制定實施以來，十年未變，低收費直接影響物業管理企業的生存。在此次調研中，經我們測算和徵求物業管理部門及住宅小區業主意見，將開放式住宅小區物業管理費由現在的10元/户、月，調整為0.25元/月、平方米為宜。
(2)對封閉式住宅小區，應按《自治區普通住宅物業管理服務等級標準(施行)》(新建房[20__]4號)文件規定執行，即：
普通住宅的物業管理綜合服務費
基準價的最高價格水平
2、安排專項財政補貼資金，解決目前業主委員會缺乏管理資金的實際困難
市區內住宅小區已建立的業主委員會因無資金來源，多半處於癱瘓和半癱瘓狀態，無法正常運作。為此，建議市財政按照3000人以下的住宅小區，每年給小區業主委員會補貼3000元的標準，3000～5000人的住宅小區，每年給小區業主委員會補貼5000元的標準，5000人以上的住宅小區，每年給小區業主委員會補貼8000元的標準，解決小區業主委員會的辦公費用，使業主委員會能夠開展正常工作，行使正常管理職責。
3、完善住房專項維修資金制度
住房專項維修資金是住宅小區共用部位、共用設施維護費，是延長小區使用的保命金，必須規範歸集、規範運作，鑑於地區住房專項資金歸集運作中存在的問題，建議市政府儘快完善《__市住房專項維修資金歸集使用和管理辦法》。
——對以房改優惠價格向職工出售的公有住房，原產權單位應按向職工出售價的20%，現產權所有者應按原購房款的2%向房地產主管部門繳交維修基金，未交納的要補交。
——安居房、經濟適用住房由原建設單位按工程總造價2%的比例補交維修基金，此問題僅限於麗園小區和阿牙小區。據我們瞭解，兩小區建設完工後，維修基金按1%留成，現維修基金已全部用完，兩小區又面臨老化維護期。而兩小區建設節餘款尚有280萬元，在地區住房公積金管理中心暫存，應啟動此款，補足兩小區維修基金)。
——商品住房的維修基金按購房款2%的比例收繳，未按規定繳納的建設購房户要儘快補繳，否則由房產管理部門按有關規定處罰。
住房專項維修基金均應按照業主所有，專户專儲，按幢立賬，按户核算，政府監督的原則實施管理。
4、下放物業管理企業資質審批權限
將目前由地區建設局行使的物業企業資質等級審批權下放到縣(市)房地產(建設主管部門)主管部門，由地區建設局備案，以便事權統一，屬地管理，市房地產主管部門應加大對物業服務企業的監督檢查力度，建立街道、居委會、住户滿意度評價機制。
5、發揮職能部門作用，上下聯動，綜合治理
住宅小區物業管理從“條”上看，涉及民政、房管、公安、消防、園林、建設、城管、司法、國土、環保等多個部門，從“塊”上看，涉及市、街道辦事處、社區三個層級。要管好住宅小區，必須上下聯動，綜合治理。
為此，
①建議市政府應當建立住宅小區綜合管理工作制度，組織相關行政管理部門和單位，部署、推進和協調轄區內物業管理工作;街道辦事處應牽頭成立轄區內物業管理聯席會議，由市房產局、轄區派出所、社區居委會、業主委員會、物業服務企業等參加，協調解決物業管理中的重大問題，指導監督業主大會、業主委員會的組建及日常運作;社區居委會負責協調和處理本轄區物業管理事務和糾紛。
②供水、供電、供氣等專業單位應當承擔分户計量表和分户計量表前管線設施設備的維修養護責任，建議市政府將小區供、排水管網維修費用按住户供排水用量攤入水費，由哈密水務公司和市排水管理中心進行統一維修和管理。
③建議聘用小區生活困難人員和老年志願者組成巡邏隊，由民政或公安部門補助一定的費用，協助管片民警和小區保安做好羣防羣治工作。
④建議成立社區物業管理工作站或在社區綜治辦下設住宅小區物業督查員，加強社區與住宅小區物業管理溝通、協調工作。
(四)加強對無物業小區的管理
無物業小區管理難度大，容易引發各種社會問題，為此，必須加強無物業小區的綜合治理，確保社會長治久安，首先對無物業小區要分清情況，按照片區治理的原則，由各區街道辦牽頭，房產局指導，以片劃分管理小區，組建片區物業管理機構，納入物業管理範疇，其次對接管無物業小區管理的片區物業公司要實施優惠政策，市政府要按照管理面積補貼一定數額的資金，第三，要把物業管理的關注點放在無物業小區的治理上，社區要把物業管理的重心移向無物業小區，特別是要抓好無物業小區的治安管理。
(五)機關事業單位和國有企業早期建設的既有老舊小區，因機關合並或企業改制，原建設單位已不復存在的，政府應做出規劃並列入年度建設計劃設立專項資金，對其市政基礎設施及公共服務設施逐年完善。
(六)加強物業管理人員的上崗培訓工作
市房地產主管部門要做出規劃，對物業公司管理及工作人員要採取“走出去，請進來”的方式進行業務培訓，努力提高物業管理人員的素質和服務水平。堅持物業管理人員戴證上崗，把好物業管理人員的進入關，徹底解決當前市區內物業管理低水平、低素質、管理無序和自生自滅的狀態。
近年來隨着天津市城市建設的發展，房地產開發突飛猛進，一座座風格迥異，設施齊全的住宅小區如雨後春筍般地聳立起來，為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業管理作為新興產業也如影隨形同步興起，應運而生的物業管理肩負起了小區建設、環境綠化美化、公共衞生、安全保衞、水電暖的日常維護保養等工作，到目前涉及的範圍已逐漸發展到商場寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮居民區，同時隨着政府機構的體制轉軌和企事業單位的改制，政府機關、學校、醫院等單位的後勤服務也走向社會化。物業管理作為城市規劃、建設的合理延伸，將成為城市管理的重要組成部分，同時也為下崗人員提供了廣闊的就業空間。
一、近年來天津市物業企業得到快速發展
1、經濟的發展帶動物業管理企業不斷髮展壯大
天津市的物業管理企業起步較晚，第一家註冊的物業管理公司在1996年才正式成立。剛剛起步時全市只有十幾家物業管理公司，管理總面積只有100萬平方米。但隨着天津市經濟快速發展，物業管理企業不斷髮展壯大，到20__年6月天津市物業管理公司已發展到642家，管理總面積達到8652萬平方米，佔全市住宅存量的56%，實施物業管理的項目已達到1600多個，從業人員超過5萬人，營業收入突破10億元。
2、物業企業服務的領域更廣，服務內容更寬，形式更加多樣化
城市建設進程的加快使物業企業逐漸發展壯大起來，過去物業服務只需要清潔工、門衞、綠化等幾項服務。近幾年，隨着物業體制的不斷深入和產業結構的調整，物業服務的形式也從單一的服務發展到形式多樣的服務。如：家電的維修、接送上下學的學生、送水入户、代買飛機車船票等。特別是隨着機關企事業單位後勤的社會化，大型物業公司已將物業服務的重點從對居民小區的物業服務延伸到工業區、學校、醫院、車站機場、商場、辦公樓宇等地方。如國際商場物業管理公司先後接管了師大北里、賽博數碼廣場、博士後公寓等單位。金廈物業管理公司除了原來所管的居民區以外，從20__年—20__年3年間開發了民政局大樓、長泰公寓、南開商業銀行、河北職業學院等多家企事業單位的物業服務。物業管理面積也由1994年的6萬平方米，達到目前的近40萬平方米，增加了5.7倍。十年間，物業管理的面積年遞增速度達到20.89%。此外，物業管理公司的服務領域也開始向更寬更廣的方向拓展，部分物業管理公司已由簡單的服務職能轉變為生產與服務相結合的複合型的物業管理企業。例如，有的物業公司瞄準市場需求專業化、規模化生產立體車庫的汽車停放架;有的物業公司與相關的技術部門合作生產市場需求廣闊的鈉離子水，不僅滿足了市場需求也進一步壯大了企業規模，積累了雄厚的資本，為吸納更多的下崗人員的再就業提供了物質保障。
3、舊區物業管理化為物業服務業提供了難得的機會
去年是市委、市政府對天津市成片舊樓區進行綜合整修的第一年，據統計，實施舊區物業管理的項目為社會提供了就業崗位1448個，安置了下崗失業人員924名，其中4050人員757人。據有關部門預計今年天津市新增物業管理面積1200萬平方米，累計達到9210萬建築平方米。全市住宅物業覆蓋率達到65%以上，為社會可提供4000餘個就業崗位。社會對物業服務的需求不斷加大，為物業企業的發展提供了難得的發展機遇。
二、物業服務業給下崗人員提供了廣闊的就業空間
制度改革和住房商品化的發展，物業服務業這一新興行業進入了一個迅速蓬勃發展的時期，截止20__年底，物業公司總數已超過2萬家，從業人員超過230萬人，相當於我國社會服務業從業人員的23%。
由於物業服務業的服務項目、內容與多數下崗人員的能力特徵相吻合，為下崗人員提供了新的就業渠道，這使越來越多的下崗人員加入到了物業服務的行列，物業企業的發展為天津市的再就業工程提供了廣闊的空間。
1。從物業企業的服務內容和項目看適合下崗人員的再就業。
物業企業按照社會化、專業化原則對已投入使用的各類房屋建築和附屬配套設施及場地進行管理，向住户提供全方位的綜合性服務，是集管理、經營、服務為一體的有償勞動單位，是社區服務業的重要組成部分。從物業企業服務的內容看：主要包括有償服務和無償服務。無償服務包括
(1)小區內衞生保潔、綠地的維護、小區安全保衞、存車場秩序的管理。
(2)高層電梯的管理和維護，小區內的消防保安、水電暖的維護保養等。
有償的服務包括：
(1)家政服務包括：家務勞動、護理、照顧老人及兒童、看護病人等。
(2)代買機票、送水入户。
(3)業主家中設備的修理(疏通管道、抽水馬桶的修理、修理水箱潔具等)。
從物業企業的大部分服務內容看，對從業人員所需的知識和技術水平要求不高，但要求從業人員具有一定的生活經驗以及一定的責任心和吃苦耐勞精神，因此，物業服務很難適合年輕人的擇業標準，但適合下崗人員的再就業。
從物業企業吸納的人員看，大部分是來自企事業單位的下崗分流人員及農村剩餘勞動力，為解決產業結構調整中的就業問題作出了重要貢獻。據有關部門估計，今後十幾年內，城鎮每年要建7億平方米的住宅，按普通住宅每20__平方米、高檔住宅每1000平方米安排一人就業計算，僅新建住宅物業管理每年可安排45萬—50萬人就業。
2、天津市物業服務業的發展着眼於下崗人員的再就業，吸引越來越多的下崗人員加入到這一領域。
過去許多人一提起物業服務就認為是伺候人的。但隨着社會的發展和就業觀念的轉變，下崗人員在選擇就業時比較務實，對擇業有了新的認識，越來越多的下崗人員選擇物業服務這一崗位就業。據調查，有的物業服務公司安置的下崗人員已達到公司職工總數的60%以上。這些下崗人員通過就業提高了能力，找回了自信，經濟地位也得到了提高，不僅贏得了社會的尊重，同時也帶來了家庭地位的提高。與此同時政府相關政策的支持也使物業企業為下崗人員提供了更多的就業機會及更好的待遇。例如：政府規定物業公司安置下崗人員達到30人就可以減免營業税並且政府每月還按照公司安置的下崗人員的數量撥付給物業公司相應數額的下崗人員安置費，(每吸納一名下崗職工政府支付給物業公司150元的下崗安置費)，這就為物業公司減輕了一定的負擔。同時物業公司也積極為下崗人員提供更好的待遇。如金廈物業管理公司過去下崗職工在沒有休息日的情況下每月收入只有450元。現在在每週有一天的公休日的情況下收入已達480元，好的政策的實施使下崗職工得到了實惠。
據有關部門調查，目前天津市從事物業服務的下崗人員特徵明顯，一是年齡偏大，多數人員的年齡在35—50歲之間，女性的平均年齡在40歲左右，男性的年齡在50歲左右;二是文化程度偏低，大部分下崗人員的文化程度在高中以下，其中國小、國中文化程度的佔80%左右;三是女性佔了大多數，據有關部門介紹，天津市目前從事物業服務的下崗人員女性佔70%左右，男性佔30%左右。女性主要從事小區內的保潔衞生，綠地的維護等。男性下崗人員主要擔任着物業小區的安全維護以及技術性的維修工作。近幾年隨着天津市物業服務業領域的拓寬和發展，將會有越來越多的男性加入到這一領域從事一些有一定專業技術的服務工作。
3、物業公司人性化的管理使下崗人員在工作中找到自己的位置。
面對近幾年下崗人員重新離崗的情況，有的物業公司為了留住這些職工積極尋找應對的辦法，他們用人性化的管理方法千方百計給下崗人員創造好的工作條件，爭取好一點的福利。例如，給下崗人員上養老保險，使他們今後生活有保障。再如，公司領導在夏天炎熱的季節給職工送去防暑降温用品、八月十五給職工送去獎金及月餅、“三.八”婦女節給女職工送去小禮品等。人性化的管理使下崗人員感受到了温暖，找回了自己的位置，也留住了下崗人員的心。
三、物業管理企業發展對策
1、物業企業要進一步加大宣傳力度，引進先進的管理理念。
當前，人們對物業管理企業的認識還不夠全面，對它所起到的作用還沒有完全體驗到。因此，應加大對物業管理的宣傳力度，逐步使用户與經營者之間形成一種相互信賴、相互依存的關係，讓人們瞭解物業服務的項目和內容，把先進的住宅管理理念引進千家萬户，同時進一步搞好全方位、多功能的綜合服務，讓業主們住的安心舒心，使服務、收費很好的鏈接，形成良性循環。
2、提高物業管理人員的素質，強化服務意識。
通過舉辦培訓班、學習外地先進經驗等多種方式，提高物業公司人員的業務能力和自身修養，使物業管理公司進一步走向成熟。調查顯示：天津市的部分物業管理人員不同層次地進行過專業培訓，但仍然存在着服務態度不好，專業技術不過硬，文化素質偏低的現象。這就需要經常不斷地培訓物業管理人員，逐步地提高他們的管理水平和業務素質，以提高用户對物業管理的認知度，起到相互理解，互惠互利的作用，共同促進天津市物業服務的健康發展。
3、拓寬服務領域，改善服務質量。
物業管理企業應進一步創新思維，制定有利於企業加快發展的經營策略，在拓寬服務範圍、提高服務質量、提升文化品位上下功夫，把企業做大做強。首先，要廣開渠道，在擴大服務範圍上下功夫，逐步開展家政服務、餐飲服務，包括鐘點工、送煤氣、修理家電、代接送小孩、代業主管理房屋以及負責小區的治安、設備租賃等業務，形成一個好的物業經營服務機制，開拓物業經營市場，使人們逐步認識到經營管理的重要性與必要性，另外，隨着我國進入老齡社會對老年人的養老、醫療等也將成為物業服務的重點。第二，把服務作為企業品牌推向市場，在激烈的市場競爭中站穩腳跟。服務質量的好壞，服務水平的高低直接影響到企業的長遠發展，因此在擴大項目的同時，更應重視服務質量、水平的提高，為用户提供“方便、快捷、高效”的服務，使企業向專業化、高層次方向發展。第三，進一步提升物業服務品位，發揮營造社區文化、引導消費的作用。應建立必要的文教娛樂設施，引導社區健康文化生活，營造社區歡樂、祥和、文明的氛圍，樹立企業良好的形象。
為打造__企業品牌，運用現代管理手段，建立具有標準化、程序化和規範化的管理體系，提高企業戰略，宏觀調控經營，共創高效企業效益和社會效益，有力推動公司整體業務發展，根據公司董事和領導要求，本人進行了為期三週深入調研，現將工作調研小結如下：
一、__八大優勢
1、企業投資環境優越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發展潛力強勁。
2、市場定位準確，產品優質優價，吸引力大，前景廣闊。
3、小區配套設施標準性高。
4、準確把握市場脈搏。
5、經營理念鮮明——創造優質生活空間，實現新城市主義現代生活。
6、企業的勝利，全賴於鐵的紀律支撐。
7、人力資源及組織體系比較完整。
8、公司董事及高層領導調控意識超前，戰略目標明確，拓展思維清晰。
二、十大有待改善問題
1、工程規劃、設計、施工等與物管銜接脱節，給物業管理服務留下了後遺症，加大經營成本，造成資源浪費。例如：__華庭游泳池每次清洗，水量理應自然排盡，作業自如。但目前每次洗清時，池內約40多公分的水無法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，__、二期車位配置與住宅數量不成正比，隨着業主生活水平的提高，業主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張，長期如此將會導致秩序混亂。
2、營銷與物管關係脱節，公司在推銷產品前期，尚未按國家政策法規要求制定和簽署《前期物業管理服務協議》等規範文本。對業主入住後出現的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒有明確的書面依據約束，這方面尚未引起足夠重視。
3、人力資源配置缺乏科學性，相關部門對物管隊伍人員的借調與共享還沒有明確計劃，操作層員工面對多頭領導遙控，在具體運作上，出現了錯亂局面，直接影響服務質量。
4、縱橫觀三個樓盤物管服務標準，尚未達到公司基本要求。例如：__花園公共區域死角的清潔衞生不到位，樓梯底雜物間各種建築垃圾依然存在;__居休閒區噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見;__華庭的廣場地面、區內噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫牆面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白塗料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放，佔道經營嚴重，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見;從創藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環境衞生非常糟糕，在某種程度上，嚴重影響了小區良好容貌。
5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無計劃進行，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時補種，對行人踐踏的綠化植物無標識提示，養護專業水平一般。
6、安全管理意識一般，對區內各人工湖、溪流及裝修作業施工現場無任何安全提示或警告標識。
7、在設備設施管理維護方面，沒有規範設備台帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無編號。如：__花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇敞開無人重視關上及維修;泳池機房無鎖，房門經常打開而無人重視，進入泳池區的小孩可隨意進入機房捉迷藏，時刻存在安全隱患。
8、保安隊伍紀律散漫，應變能力差，崗位工作馬虎應付，禮節禮貌、服務態度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰鬥力弱。如：崗位當值隊員在吃飯時間出現空崗，引起相關部門不滿而投訴;若干隊員正規着裝在__華庭管理處大廳內靜坐抽煙;各崗亭當值保安隊員對公司領導、各部門負責領導、小區業主、參觀看樓顧客進進出出，不理不睬;對外來人員進出小區沒有監控;巡邏保安對裝修工人不規範搬運材料和倒放垃圾嚴重影響小區容貌衞生視而不見;隊伍訓練着裝款式不統一，整體局面較為混亂，隊伍建設有待整頓。
9、在客户服務方面，從熱情待客及工作形象上看，__華庭管理處前台工作可以，__居和__花園前台待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務質量體系的建立(含投拆處理機制建立)、財務收費體系的建立，包括日常各種管理規章建立等基礎工作，尚未形成系統化、標準化。尤其在物業資料管理與財務收費管理方面，還停留於手工作業原始方式，工作效率較低。
10、從物業管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素質參差不齊，業務培訓及績效考核機制尚未鋪開，整體業務素質較差，專業水準較低。尤其是各專業班組缺乏實操經驗，加上監督力度不足，在管理上出現了較多盲點，由於工作權責模糊不清等原因，導致了各部門各自為政的傾向，組織架構及崗位架構有待調整。
三、工作計劃
根據__現有物業管理狀況及存在問題，建議以下改善：
1、建立規範管理體系，實行有效資源整合。
從公司發展戰略高度出發，避免低檔次樓盤服務牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓__的牌子有力地推動各項目發展，建議成立“__物業管理服務有限公司”，在物管全盤運作上，以__華庭作為人力資源培訓和輸出基地，統籌兼顧好各項目業務工作，具體整合辦法為：
將現註冊的“中山市__居物業管理有限公司”營業執照牌子申報改為“中山市__物業管理服務有限公司”，新牌子定位於__華庭重點項目，申報註冊登記下屬項目管理處。即“中山市__物業管理服務有限公司__華庭管理處”、“中山市__物業管理服務有限公司__居管理處”、“中山市__物業管理有限公司__花園管理處”。今後的項目發展和命名，按此類推。
2、精簡機構，合理調配。
規範的企業，必須具備現代化管理手段，而現代化的管理手段主要體現在“管理體系現代化”和“管理工具現代化” 。為有效實施各方面工作，根據物業管理行業工作職能，並結合__實際情況，現擬作以下整合：
a、在董事長的領導下，以董事總經理為企業負責制，由物業總監統籌調控__屬下各物業管理項目經營運作，直接對董事總經理負責。
b、各物業管理項目負責人(管理處經理或管理處主任的命名待定)具體負責和執行本項目工作事務，直接對物業總監負責。根據項目物業規模情況，下設各班組，切實做好定崗、定員、定編工作，實行專業上崗，在近期內，逐步組建一支精幹的、專業化的物業管理隊伍。
c、層級管理，權責分清，制定明確工作質量指標，並將具體工作落到實處，責任到人。
d、設置明確管理組織架構和崗位架構(兩種架構圖附後)。
3、根據各部門職業工種，在作業上按預定工作效率目標、質量目標和成本目標執行工作，定期評估考核，抓好監控工作。
4、打好工作基礎，逐步建立完善的三級管理文件。
即“管理文件”(質量手冊)、“作業流程”(程序文件)、“執行文件”(規範表格)，使之形成系統化、標準化、規範化。
5、實行管理處經理(主任)負責制和各崗位責任制。
6、提高管理檔次，樹立良好企業形象，對小區房屋、設備、住户檔案資料及財務收費等管理，運用物業管理專業軟件操作，實行電腦化管理，提高工作效率。
7、在內部管理上，建立良好監督機制。
對內部各種任務落實，必須跟蹤驗證，以__華庭為指揮中心，負責監控及信息反饋等工作，按工作量化指標，建立完善的服務質量體系運行評估工作，對客户投拆、設備運行、安全服務、環境服務、維修服務等職能板塊工作做好統計分析、日檢、週報、月報等要求準時準確，軟件資料的管理標識明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規範有序，對管理的追溯，有依有據。在監督控制上，根據每週工作情況，每月定期召開服務質量體系運行評估工作會議，對不合格的服務事項，及時採取各種糾正和預防措施，並嚴密跟蹤反饋，不斷優化服務質量，令公司和業主放心滿意。
8、重視培訓，提高素質。
重點抓好公共培訓部分和部門業務專題培訓工作，以轄管三個樓盤中出現的實際案例為培訓教材，舉一反三，激發員工鑽研業務興趣，努力提高全體員工業務素質。
9、獎懲分明，優勝劣汰。
增強員工危機意識，對業務能力差，經反覆培訓仍停留於落後狀態，工作紀律馬虎散漫，違紀違規或損害公司利益及形象的低劣員工，必須按章處理;對錶現優秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務之星” 的好員工，經董事及公司領導認可後，給予獎勵和表彰，提高員工的自豪感和職業感和歸屬感，增強員工和團隊的戰鬥力。
10、開源節流，控制成本。
在原有資源基礎上，嚴格控制各項費用開支，凡屬一切經費開支，必須按計劃報批執行，嚴格控制辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關節能工作，實行公司資源共享。
加大對物業管理收費和停車收費的追繳力度，切實提高收繳率，對長期欠費“釘子大户”緊密跟蹤，共同維護公司經濟利益，經多次溝通仍無法妥善解決的，必要時採取相應法律途徑進行追討。
大力拓展有償服務，增加經營收入，彌補經費不足部分，密切注視月度、季度、年度支出數據對比，確保財務收支良性循環。
11、強化工作協調，促進團隊合作。
以總經辦或行政人事部為牽頭組織，由物業公司負責擬案，對物業的竣工驗收、接管、移交、包括營銷業務關聯等工作，必須有密切的溝通協調，對相關任務的調度或協調，必須有明確的《工作任務單》或《工作聯絡單》，對每個環節的工作均有時效約束，對已完成的工作驗證，雙方必須簽字認可，將明確的“工作調度(反饋)流程圖”納入公司制度化，避免工作上出現扯皮拖拉現象，確保公司正常運作。
12、規範物管文本，協調銷售業務。
編制《前期物業管理服務協議》、《管理公約》，《裝修管理規定》、《住宅質量保證書》和《住宅使用説明書》等規範的物管文本，按房地產行業慣例操作要求，使管理經營有章可循、有法可依。
13、重視窗口服務，作業指引清晰。
為方便業主業務辦理，將重要的如“業主收樓手續辦理流程圖”和“裝修手續辦理流程圖”等精裝製作，並公示於客户服務中心大廳，這樣既方便業主閲示，也利於員工操作。
14、《議事日程》明確，行政統籌到位。
在日常事務統籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會時間規定、工作計劃及總結上交時間規定、費用收繳情況報表上交時間規定、每月服務質量評估分析會時間規定、各部門用資計劃上交時間規定、辦公用品使用計劃上交時間規定、維修材料採購計劃上交時間規定、業主每月入住情況報表上交時間規定、小區物業綜合例檢時間規定等，均列入公司的議事日程。
15、規範員工着裝，樹立公司形象。
按各部門工作性質，統一配置工衣，規範員工穿戴，樹立良好形象。
16、規範公司財產和物資管理，維護公司利益。
對公司物料物資和各種器械妥善管理，專人負責，定期清倉查庫，嚴格按倉庫物資管理規定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財產物資流失和損失。
17、高度企業戰略，階段達成效果。
a)在三個月內，有效克服“髒、亂、差”現象，使三個樓盤整體環境容貌發生“一小變”。
b)在半年內，使__物業管理全盤運作完全步入正軌。
c)在一年內，基本按iso國際化標準模式導入物業管理體系，為公司的認證和創建示範工作打下紮實基礎，無論在隊伍建設或小區管理上達到“一中變”。
d)在一年半內，正式通過iso認證，無論從管理或服務上達到系統化、標準化、規範化、科學化;以國家示範小區為標準要求，將__華庭管理項目創建成為市級“示範住宅小區”稱號。
e)在兩年內，將__華庭管理項目創建成為省級“示範住宅小區” 稱號，在中山物業管理領域中受到地方政府和同行的認可。
f)在三年內，將__華庭管理項目創建成為國家級“示範住宅小區”，使__的企業品牌推向房地產行業的前列。
綜上所述，敬請董事及公司領導審核指正。我相信，在公司董事和各級領導的大力支持和精心指導下，在全體員工的共同努力下，我們將堅定不移地按總公司的發展方針和預定的戰略規劃拓展工作，只要我們實事求是、集思廣益、善於探討、總結創新，__的服務品牌一定會獲得全方位的提升!
以上報告，敬請上級領導審核批示。
根據縣政府統一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執法局、__鎮組成了調研組，對城區各集貿市場物業管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場物業管理，改善市容市貌，創造良好的城市環境。
一、基本情況
城區現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建設。
二、現行管理模式
三、存在的主要問題
集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環境和城市整體形象的一個重要體現。從調查的情況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環境、提升城市品位、創建文明城市的最薄弱環節，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：
(一)綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。
旺業大市場商户入駐後，開發商安良公司當初也曾聘請物業公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業管理費，但由於市場是開放性的，加上商户素質參差不齊，物業管理費不能收繳到位，物業公司經營虧損，後與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業大市場、秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮等入市車輛管理較為有序外，其餘市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。
(二)開發建設市場的企業建市場與管市場錯位，權責不明確。
(三)少數市場經營氛圍不濃、不景氣，經濟效益低下。
金源菜市場內有近300個攤位閒置，天柱山大市場、旺業大市場、姚衝大市場除臨街門面房在經營外，市場內門面房儘管已售出，但大多數基本閒置，不少居民買回後，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經濟效益十分低下。
四、下一步工作安排
集貿市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿市場交易環境，保護經營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經濟發展，是加強集貿市場物業管理的根本目的。現就下一步工作提出如下意見：
根據我縣城區現有集貿市場現狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場由於已劃入零碑地塊老城區綜合改造項目範圍，不宜對現有市場進行改造。縣商務局應督促市場管理人員，加強對市場內部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產權分散，居民區與商住户混雜的北河街由縣城市綜合執法局管理。第三類是市場規模程度較高，商住户較集中的旺業大市場、姚衝大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮、天柱山大市場、秀獅商業步行街、舒州農貿市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業管理。
管養等各類物業服務。但由於物業管理在我縣起步比較晚，發展相對滯後，出現了大大小小的矛盾和問題，現已成為影響居民正常生活的焦點問題，亟需採取有效對策來加以改進和解決。
一、基本現狀
截至目前，我縣已建成小區和各單位家屬樓137個，建築面積123萬平方米，規劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區總人口的64%。建設方式主要為：90年代各單位在後院集資建設的房屋佔15%，商品房佔70%，小產全權房佔10%，保障性住房佔5%。
我縣物業管理有三種模式。一是由物業服務企業管理，全縣有物業服務企業13家，資質全部為暫定三級，從業人員244人，雖然服務小區只有26個，但這些小區住宅總面積約59萬平方米，近乎佔建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區70個，這是小區管理的主要形式，佔全縣建成住宅小區的一半，管理住房面積約52萬平方米，佔到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區，涉及小區41個，面積約12萬平方米。
二、小區管理存在的問題
通過統計數字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區處於自主管理或無人管理狀態，關乎六、七千户羣眾的切身利益。就物業公司管理的26個小區而言，也有收費難、管理難、業主與物業錯位、服務缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環境和生活質量，而且疊加累積極易造成羣體上訪，影響全縣穩定大局。分析我縣住宅小區及物業管理，主要有以下五方面問題：
(一)准入門檻低，服務不規範。我縣現有13家物業公司，資質全部為暫定三級，從業人員244人，註冊資本都在50萬—100萬元，平均每家公司員工不到20人，規模小，實力弱。物業管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒有經過正規培訓，不懂物業服務，更談不上持證上崗，整體人員素質令人堪憂。物業服務大都僅僅限於看大門、搞衞生，業主很少見到物業公司管理人員。小區院內車輛亂停亂放、閒雜人員自主進出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衞生打掃也不徹底，大多隻是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區環境難盡人意。門衞基本上就是開鎖大門、收取停車費，安保防範流於形式，失盜事件屢有發生。
(二)收費標準高低不一，收費難度大。
一方面，物業公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業服務費、地下室服務費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個別小區趕上了咸陽市的收費標準;除此以外，對出入車輛還要收取停車費。小區收費有的按面積計徵，有的按户平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，羣眾反響比較強烈。
另一方面，管理無抓手，收費難度很大。舊小區水、電、暖分户管理，自主購買，物業收費全憑自覺，收費難度很大，一些小區甚至連取暖費都難以及時收取，影響居民生活。新建小區借鑑西安、咸陽經驗，對水、電等實行智能卡統一管理，減少了物業收費難度，管理比較方便，但是個別物業公司在水、電收費中有私自加價行為，監管難度大，業主不滿意。
(三)基礎設施不健全，物業公司不願管。
一是規劃設計不到位。規劃是龍頭，規劃建設亂，則物業管理亂。主要表現在各單位後院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由於受地形狹窄和建設規模小等因素影響，小區的綠化、亮化、停車位和物業用房等基礎設施無法配建，規模小、成本高，物業管理無利可圖，甚者可能虧本，導致物業公司不願進駐管理，這是造成小區自治或無人管理的主要原因。
二是建設工程質量有硬傷。建設工程質量問題本身屬開發商應承擔的責任，但工程交付使用後，因質量問題，物業服務企業與開發商推諉扯皮，業主維權和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運大廈電梯質量問題，水電苑地面滲水問題，恆海家園自來水管道漏水等問題，上訪時間長達幾年，問題得不到妥善解決。
三是提前交付埋隱患。按照國家規定，在工程交付使用前，開發商必須組織相關單位人員進行消防單項驗收和電梯單項驗收，最後進行工程總體驗收。但調查中發現，我縣好多開發項目未經任何驗收而擅自交付使用，業主入住後，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問題，引發集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業大廈等開發建設項目，曾多次羣訪。
(四)業主結構多元化，維權主張難統一。由於業主來自社會各個階層，社會經歷、收入水平、文化修養等不同，認識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導致物業管理工作難度加大，而且規模越大越難管理。一是站位不同，意願相左。小區空地有車的想留車位，電動車主要建車棚，其他住户還要收費，意願不一，相互爭執，難以協商。
二是業主錯位，反“主”為“客”。大多數業主對自己的權利和義務認識不清，不知道自己該享受什麼權利，履行哪方面義務，甚至淡定處之，對小區集體事項不聞不問，聽之任之。相當一部分小區業主委員會不能正常履行職責，幾年難以召開業主大會。
三是良莠不齊、素質欠缺。物業服務企業本身是有償服務，部分業主沒有形成對物業管理有償服務意識，缺乏社會公德，只要服務，不願交費，抱有蹭熱、蹭物業的市儈意識。據調查，縣城各小區物業費收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住户88户，今年收繳68户，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。
(五)宏觀環境有影響，管理體制未理順。房地產市場與物業管理是皮與毛，脣與齒的關係。有的小區因房地產市場不景氣，建成後入住率低，物業服務經營管理成本高、支出大，服務質量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房，但因工程質量和配套設施不完善，導致物業管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業大廈等。特別是“小產權”房，由於沒有完全產權，規劃設計和工程質量難以監管等原因，遺留問題較多，管理難度很大，已經成為物業糾紛的“多發地”。
另一方面，實事求是地講，物業管理工作機制尚未形成。根據中省市關於進一步加強物業管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮(社區)為主體進行社會管理的總體要求，形成以屬地社區居委會為主的“部門(單位)、鎮、社區居委會”三級物業管理體系。但是在現實工作中，全縣物業一旦有問題，鎮和各社區居委會管理職責缺失，由縣物業行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業管理的混亂局面，這也是我縣物業管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。
三、對策和建議
農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發展的必然要求。基層管理應適應形勢發展的要求，逐步實現以村委會管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變，更好地服務社區居民。對於我縣的轄區物業管理要分類指導，區別對待，標本兼治，穩步推進。
(一)積極探索建立物業監管體系。
一是完善機制。物業管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮(社區)為主體進行社會管理的總體要求，建立以屬地社區居委會為主的“部門(單位)、鎮、社區居委會”三級物業管理體系。
二是摸清底子。在理順工作關係的前提下，由房管所負責，各鎮(社區)居委會配合，針對城區新老小區進行地毯式調查統計，將各小區的`名稱、住户信息、住房情況和物業管理情況等信息全部登記造冊，然後按照各居委會所劃定的片區將小區的信息分解到各居委會，由各居委會制定具體的實施方案，負責實施小區物業監督管理工作。
三是強化業務指導。建議參照外地經驗，將房管所升級為科級建制單位，便於協調部門關係，提升物業監管水平。
(二)嚴把物業服務企業准入關。凡是進入__縣的物業服務企業必須在物業行政主管部門註冊登記，對於不登記備案的服務企業，一律叫停不得進駐小區開展工作。對於新建開發項目，在發房屋預售證前，要求開發企業對小區進行前期物業招標，選定服務質量好、態度好、信譽好、且管理規範的企業從事物業服務。同時，繳納一定的履約保證金，規範制約物業服務企業行為，便於調處物業與業主的糾紛，防止騙取物業管理資金行為的發生。
(三)加強對物業公司人員的培訓。受收入水平、羣眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今後相當一個時期，物業服務在我縣可能屬於微利行業。但作為服務企業，只有不斷提高自身素質，提高服務質量，才是立身之本，只有服務質量提高了，廣大住户才會認可。物業行政主管部門應每半年組織一次物業管理知識講座，提高從業人員的自身素質;每年組織一次省級物業從業人員的培訓，力爭在2—3年內全部實現物業人員持證上崗。
(四)強化物業費收繳管理。物業費收繳是困擾物業服務的最大難題，直接關乎物業管理的正常運轉。要解決好收費問題，必須解決好以下三個問題：
一是標準。現有物業管理收費標準分類較粗，質量要求不嚴，物價部門應對此調研，細化標準要求。
二是抓手。大中城市的小區實行智能卡管理，物業收費比較容易。我縣新建小區水、電實行統一管理，經適房小區還一併納入了取暖管理，物業收費幾乎沒有什麼障礙。問題是老舊小區水、電、暖全部分户管理，自主購買，沒有制約手段，收費普遍比較困難。可以對這樣的小區實行改造，水、電、暖統一管理或統管其中的1—2項，財政予以適當獎補。改造後聘請物業公司進駐管理。
三是監督。小區應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結餘定期公示，消除業主的思想疑慮。同時，要接受業主委員會的管理，努力提高物業服務管理水平，為業主提供一個舒心的良好環境。
(五)強化對業主自主管理的引導。業主是小區法定的主人，調動業主的積極性，增強業主的主人翁意識對於提高小區管理水平至關重要。首先，要加強引導，做好老舊小區物業管理的推行工作。由居委會牽頭，負責組織和指導本轄區內住宅小區業主大會成立、業主委員會的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區內物業專項維修資金。指導和監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理或者選聘物業服務企業，調處物業管理服務中的矛盾糾紛。在有條件的小區，試點建立小區黨支部或臨時黨支部，發揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過採取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業主對物業管理相關法律法規的知曉率，消除認識誤區，更好地行使權利，履行義務，樹立正確、健康的消費理念，創建宜居小區，構建和諧家園。
(六)加大推進老舊住宅小區整治力度。由縣物業行政主管部門牽頭，各鎮(社區)居委會配合，按照因地制宜，逐步實施，分類管理的原則，採取由物業公司管理、原建房單位管理、業主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區進行摸底調查，分類排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，大多數業主同意實行市場化管理的老舊小區，應積極引入物業公司管理;對基礎設施不健全、大多數業主不同意實行市場化管理的老舊小區，應以確保小區衞生清潔和治安秩序為基本服務，由業主委員會自治管理;對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業管理涉及事宜。同時，加強對規劃的執法管理和房地產市場監管，規範並逐步取締“小產權”房，嚴格質量監管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開展物業管理奠定良好基礎。
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