為打造__企業品牌，運用現代管理手段，建立具有標準化、程序化和規範化的管理體系，提高企業戰略，宏觀調控經營，共創高效企業效益和社會效益，有力推動公司整體業務發展，根據公司董事和領導要求，本人進行了為期三週深入調研，現將工作調研小結如下：
一、__八大優勢
1、企業投資環境優越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發展潛力強勁。
2、市場定位準確，產品優質優價，吸引力大，前景廣闊。
3、小區配套設施標準性高。
4、準確把握市場脈搏。
5、經營理念鮮明——創造優質生活空間，實現新城市主義現代生活。
6、企業的勝利，全賴於鐵的紀律支撐。
7、人力資源及組織體系比較完整。
8、公司董事及高層領導調控意識超前，戰略目標明確，拓展思維清晰。
二、十大有待改善問題
1、工程規劃、設計、施工等與物管銜接脱節，給物業管理服務留下了後遺症，加大經營成本，造成資源浪費。例如：__華庭游泳池每次清洗，水量理應自然排盡，作業自如。但目前每次洗清時，池內約40多公分的水無法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，__、二期車位配置與住宅數量不成正比，隨着業主生活水平的提高，業主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張，長期如此將會導致秩序混亂。
2、營銷與物管關係脱節，公司在推銷產品前期，尚未按國家政策法規要求制定和簽署《前期物業管理服務協議》等規範文本。對業主入住後出現的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒有明確的書面依據約束，這方面尚未引起足夠重視。
3、人力資源配置缺乏科學性，相關部門對物管隊伍人員的借調與共享還沒有明確計劃，操作層員工面對多頭領導遙控，在具體運作上，出現了錯亂局面，直接影響服務質量。
4、縱橫觀三個樓盤物管服務標準，尚未達到公司基本要求。例如：__花園公共區域死角的清潔衞生不到位，樓梯底雜物間各種建築垃圾依然存在;__居休閒區噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見;__華庭的廣場地面、區內噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫牆面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白塗料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放，佔道經營嚴重，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見;從創藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環境衞生非常糟糕，在某種程度上，嚴重影響了小區良好容貌。
5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無計劃進行，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時補種，對行人踐踏的綠化植物無標識提示，養護專業水平一般。
6、安全管理意識一般，對區內各人工湖、溪流及裝修作業施工現場無任何安全提示或警告標識。
7、在設備設施管理維護方面，沒有規範設備台帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無編號。如：__花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇敞開無人重視關上及維修;泳池機房無鎖，房門經常打開而無人重視，進入泳池區的小孩可隨意進入機房捉迷藏，時刻存在安全隱患。
8、保安隊伍紀律散漫，應變能力差，崗位工作馬虎應付，禮節禮貌、服務態度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰鬥力弱。如：崗位當值隊員在吃飯時間出現空崗，引起相關部門不滿而投訴;若干隊員正規着裝在__華庭管理處大廳內靜坐抽煙;各崗亭當值保安隊員對公司領導、各部門負責領導、小區業主、參觀看樓顧客進進出出，不理不睬;對外來人員進出小區沒有監控;巡邏保安對裝修工人不規範搬運材料和倒放垃圾嚴重影響小區容貌衞生視而不見;隊伍訓練着裝款式不統一，整體局面較為混亂，隊伍建設有待整頓。
9、在客户服務方面，從熱情待客及工作形象上看，__華庭管理處前台工作可以，__居和__花園前台待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務質量體系的建立(含投拆處理機制建立)、財務收費體系的建立，包括日常各種管理規章建立等基礎工作，尚未形成系統化、標準化。尤其在物業資料管理與財務收費管理方面，還停留於手工作業原始方式，工作效率較低。
10、從物業管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素質參差不齊，業務培訓及績效考核機制尚未鋪開，整體業務素質較差，專業水準較低。尤其是各專業班組缺乏實操經驗，加上監督力度不足，在管理上出現了較多盲點，由於工作權責模糊不清等原因，導致了各部門各自為政的傾向，組織架構及崗位架構有待調整。
三、工作計劃
根據__現有物業管理狀況及存在問題，建議以下改善：
1、建立規範管理體系，實行有效資源整合。
從公司發展戰略高度出發，避免低檔次樓盤服務牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓__的牌子有力地推動各項目發展，建議成立“__物業管理服務有限公司”，在物管全盤運作上，以__華庭作為人力資源培訓和輸出基地，統籌兼顧好各項目業務工作，具體整合辦法為：
將現註冊的“中山市__居物業管理有限公司”營業執照牌子申報改為“中山市__物業管理服務有限公司”，新牌子定位於__華庭重點項目，申報註冊登記下屬項目管理處。即“中山市__物業管理服務有限公司__華庭管理處”、“中山市__物業管理服務有限公司__居管理處”、“中山市__物業管理有限公司__花園管理處”。今後的項目發展和命名，按此類推。
2、精簡機構，合理調配。
規範的企業，必須具備現代化管理手段，而現代化的管理手段主要體現在“管理體系現代化”和“管理工具現代化” 。為有效實施各方面工作，根據物業管理行業工作職能，並結合__實際情況，現擬作以下整合：
a、在董事長的領導下，以董事總經理為企業負責制，由物業總監統籌調控__屬下各物業管理項目經營運作，直接對董事總經理負責。
b、各物業管理項目負責人(管理處經理或管理處主任的命名待定)具體負責和執行本項目工作事務，直接對物業總監負責。根據項目物業規模情況，下設各班組，切實做好定崗、定員、定編工作，實行專業上崗，在近期內，逐步組建一支精幹的、專業化的物業管理隊伍。
c、層級管理，權責分清，制定明確工作質量指標，並將具體工作落到實處，責任到人。
d、設置明確管理組織架構和崗位架構(兩種架構圖附後)。
3、根據各部門職業工種，在作業上按預定工作效率目標、質量目標和成本目標執行工作，定期評估考核，抓好監控工作。
4、打好工作基礎，逐步建立完善的三級管理文件。
即“管理文件”(質量手冊)、“作業流程”(程序文件)、“執行文件”(規範表格)，使之形成系統化、標準化、規範化。
5、實行管理處經理(主任)負責制和各崗位責任制。
6、提高管理檔次，樹立良好企業形象，對小區房屋、設備、住户檔案資料及財務收費等管理，運用物業管理專業軟件操作，實行電腦化管理，提高工作效率。
7、在內部管理上，建立良好監督機制。
對內部各種任務落實，必須跟蹤驗證，以__華庭為指揮中心，負責監控及信息反饋等工作，按工作量化指標，建立完善的服務質量體系運行評估工作，對客户投拆、設備運行、安全服務、環境服務、維修服務等職能板塊工作做好統計分析、日檢、週報、月報等要求準時準確，軟件資料的管理標識明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規範有序，對管理的追溯，有依有據。在監督控制上，根據每週工作情況，每月定期召開服務質量體系運行評估工作會議，對不合格的服務事項，及時採取各種糾正和預防措施，並嚴密跟蹤反饋，不斷優化服務質量，令公司和業主放心滿意。
8、重視培訓，提高素質。
重點抓好公共培訓部分和部門業務專題培訓工作，以轄管三個樓盤中出現的實際案例為培訓教材，舉一反三，激發員工鑽研業務興趣，努力提高全體員工業務素質。
9、獎懲分明，優勝劣汰。
增強員工危機意識，對業務能力差，經反覆培訓仍停留於落後狀態，工作紀律馬虎散漫，違紀違規或損害公司利益及形象的低劣員工，必須按章處理;對錶現優秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務之星” 的好員工，經董事及公司領導認可後，給予獎勵和表彰，提高員工的自豪感和職業感和歸屬感，增強員工和團隊的戰鬥力。
10、開源節流，控制成本。
在原有資源基礎上，嚴格控制各項費用開支，凡屬一切經費開支，必須按計劃報批執行，嚴格控制辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關節能工作，實行公司資源共享。
加大對物業管理收費和停車收費的追繳力度，切實提高收繳率，對長期欠費“釘子大户”緊密跟蹤，共同維護公司經濟利益，經多次溝通仍無法妥善解決的，必要時採取相應法律途徑進行追討。
大力拓展有償服務，增加經營收入，彌補經費不足部分，密切注視月度、季度、年度支出數據對比，確保財務收支良性循環。
11、強化工作協調，促進團隊合作。
以總經辦或行政人事部為牽頭組織，由物業公司負責擬案，對物業的竣工驗收、接管、移交、包括營銷業務關聯等工作，必須有密切的溝通協調，對相關任務的調度或協調，必須有明確的《工作任務單》或《工作聯絡單》，對每個環節的工作均有時效約束，對已完成的工作驗證，雙方必須簽字認可，將明確的“工作調度(反饋)流程圖”納入公司制度化，避免工作上出現扯皮拖拉現象，確保公司正常運作。
12、規範物管文本，協調銷售業務。
編制《前期物業管理服務協議》、《管理公約》，《裝修管理規定》、《住宅質量保證書》和《住宅使用説明書》等規範的物管文本，按房地產行業慣例操作要求，使管理經營有章可循、有法可依。
13、重視窗口服務，作業指引清晰。
為方便業主業務辦理，將重要的如“業主收樓手續辦理流程圖”和“裝修手續辦理流程圖”等精裝製作，並公示於客户服務中心大廳，這樣既方便業主閲示，也利於員工操作。
14、《議事日程》明確，行政統籌到位。
在日常事務統籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會時間規定、工作計劃及總結上交時間規定、費用收繳情況報表上交時間規定、每月服務質量評估分析會時間規定、各部門用資計劃上交時間規定、辦公用品使用計劃上交時間規定、維修材料採購計劃上交時間規定、業主每月入住情況報表上交時間規定、小區物業綜合例檢時間規定等，均列入公司的議事日程。
15、規範員工着裝，樹立公司形象。
按各部門工作性質，統一配置工衣，規範員工穿戴，樹立良好形象。
16、規範公司財產和物資管理，維護公司利益。
對公司物料物資和各種器械妥善管理，專人負責，定期清倉查庫，嚴格按倉庫物資管理規定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財產物資流失和損失。
17、高度企業戰略，階段達成效果。
a)在三個月內，有效克服“髒、亂、差”現象，使三個樓盤整體環境容貌發生“一小變”。
b)在半年內，使__物業管理全盤運作完全步入正軌。
c)在一年內，基本按iso國際化標準模式導入物業管理體系，為公司的認證和創建示範工作打下紮實基礎，無論在隊伍建設或小區管理上達到“一中變”。
d)在一年半內，正式通過iso認證，無論從管理或服務上達到系統化、標準化、規範化、科學化;以國家示範小區為標準要求，將__華庭管理項目創建成為市級“示範住宅小區”稱號。
e)在兩年內，將__華庭管理項目創建成為省級“示範住宅小區” 稱號，在中山物業管理領域中受到地方政府和同行的認可。
f)在三年內，將__華庭管理項目創建成為國家級“示範住宅小區”，使__的企業品牌推向房地產行業的前列。
綜上所述，敬請董事及公司領導審核指正。我相信，在公司董事和各級領導的大力支持和精心指導下，在全體員工的共同努力下，我們將堅定不移地按總公司的發展方針和預定的戰略規劃拓展工作，只要我們實事求是、集思廣益、善於探討、總結創新，__的服務品牌一定會獲得全方位的提升!
以上報告，敬請上級領導審核批示。
為了使“加強小區物業管理”主席協商會議更加富有成效，市政協文教衞體委組織部分委員組成調研組，在傅紹平副主席帶領下，調研視察了市城區住宅小區，組織召開了座談會，對我市小區物業管理中存在的突出問題進行了認真分析思考，並借鑑了外地好的做法，形成了這份調研報告，供主席會議協商參考。
一、發展現狀
近年來，市政府高度重視物業管理工作，把物業管理作為加強社會管理、建設完美社區、提高市民生活質量、維護社會和諧穩定的一項重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環境，提升了城市品位和市民生活品質。
1.健全了物業管理規範制度體系。20__年以來，市政府根據全市物業管理行業發展情況，先後制定出台了一系列規範性文件，涉及前期物業管理、物業服務收費、物業保脩金、物業維修資金管理等主要領域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動了相關工作的順利開展。
2.強化了對物業主體的培育和監管。培育和引導本地企業做大做強。20__年常德福吉物業公司晉升為一級資質，實現了本地一級資質物業服務企業零的突破。加強對市場主體的監管。依法實行市場準入制度;建立了資質年度考核制度和物業服務企業信用動態管理檔案，並且加強了信用評價成果的運用。
3.提高了服務水平拓展了服務領域。引進保利、金碧、萬達等一批國內優秀物業服務企業駐常服務，傳播先進的物業管理理念。通過專題培訓、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業企業業務素質和服務水平。引導和拓展物業管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內容，發展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理、特約服務等方方面面。
4.加強了對物業管理硬件設施投入把關。制定了物業管理用房、業主公共活動用房等物業管理硬件設施的建設標準，物業管理用房面積按小區總建築面積的3‰-5‰配建，最低不得少於50㎡;業主公共活動用房按照3‰-5‰配建，最低不得少於100㎡。並將物業管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術規範。
二、主要問題
雖然我市小區物業管理取得了長足發展，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求、與社會和人民羣眾的期待還有一定的差距。
1.車輛停放無序。
由於前期建設車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區內有限的停車位(庫)已無法滿足業主車輛的停放需求，致使小區內大量車輛無處停放，部分小區停車猶如見縫插針“搶車位”，擠佔人行道、綠化帶已成常態，佔用消防通道、堵路堵門也時有發生，造成小區內交通堵塞，進而引發各類糾紛。市城區金色曉島小區就出現過因為他人的車輛停放在車庫門口，車庫業主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。
2.違法建設不止。
部分小區存在嚴重的亂搭亂建現象，如有的一樓居民佔用公共空間圈建小院、在陽台周圍搭棚、破牆開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規搭設外置防盜網，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區甚至出現業主大興土木推倒重建;還有的業主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉庫，嚴重影響周邊業主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業主跟風效仿，導致不少小區亂搭亂建現象禁而不止、愈演愈烈。
3.物業費用難收。
目前市城區物業企業中有相當部分企業實際處於虧損狀態，除了規模因素外，物業服務收費標準偏低、物業費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區收費標準還維持在10年前的水平。據武陵區調查表明，20__年小區業主欠費額度平均達25%，個別小區高達45%以上，而物業企業能夠承受呆賬的臨界點大致在10%。不少業主常以房屋質量差、服務不滿意等各種理由拒交物業費。不斷降低的收費額度導致物業服務質量下降形成了惡性循環。例如水岸名苑物業費收繳率不到70%，該小區已修建10餘年，房屋維修資金收繳不到位，業主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業費。
4.各類亂象頻發。
小區物業服務涉及業主、開發商、物業公司、政府職能部門等多個主體，一旦其中任何環節出現問題，都會導致小區內亂象頻發，影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區部分業主以多種理由拒交物業費先後導致多家物業公司運轉不暢而退出小區，小區內垃圾成堆，業主苦不堪言;芙蓉盛世小區因物業公司與業主就停車服務收費項目溝通不及時，導致發生業主衝撞停車道閘，損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區出現物業公司人員制止業主搭建陽光房而被毆打事件;荷塘月色小區業主為爭奪業委會主任一職大打出手致傷住院。
5.行政執法缺位。
政府有關職能部門管理缺位，導致物業管理區域呈現“孤島”現象。物業管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執法沒有延伸到物業管理區域內，如公安部門過多依賴物業公司並沒有執法權限的保安維護小區治安;城管、規劃部門對小區內亂搭亂建現象處理不及時甚至不處理，物業服務企業又無力制止;消防部門對小區車輛佔用消防通道沒有明確的處理辦法。
6.公共服務缺失。
敞開式小區大多沒有明確服務主體，基本上依賴社區提供的基本服務，而社區因為人力和資金的原因無法保障，部分敞開式小區因服務主體不明確，衞生、治安、交通等服務項目長期處於無序狀態。許多政府投入大量資金改造的小區存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區道路、下水道等基礎設施進行了大規模改造，但至今沒有專業化或自治組織物業服務進入，僅靠一位老人清掃衞生，亂搭違建、髒亂現象隨時有反彈的可能。
三、原因分析
我市的物業管理存在的這些問題在全國來説有其共性的一面，也有其特殊性，應認真分析，科學應對，其主要原因：
1.對物業管理認識有差距，重視不夠。現階段物業管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業管理的認識不夠到位，尤其是區縣(市)、街道、社區對物業管理缺乏系統研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮，宣傳和引導力度不夠，導致物業管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時，近幾年我市着力開展的完美社區建設和網格化管理工作與物業管理關聯性研究不夠，結合不緊。沒有將物業管理納入現代服務業範疇，物業企業無法享受在税收、財政等方面的優惠和扶持政策，政府對物業管理的政策支持不明顯。
2.物業服務企業行為不規範，服務水平較低。物業企業內部管理水平不高，部分企業內部管理制度不健全，管理流程不科學，沒有或很少有內部考核和獎懲機制。個別企業在業主拖欠物業費、企業運營面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衞生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工，降低物業服務標準，導致業主拒交物業服務費現象的加劇，形成惡性循環。物業行業專業人才匱乏，大部分物業企業缺乏具有專業素養和綜合素質的人才，從業人員的服務意識和管理經驗不足，與業主日益多樣化的居住需求存在很大差距。
3.部分業主素質不高，業主自治機構作用發揮不夠。業主的物管意識普遍淡薄。
一是難以組織成立業主大會和選舉產生業主委員會。目前，我市僅有27%的小區成立業主委員會，而且有相當部分名存實亡無法正常開展工作。
二是業主自治機構運作欠規範，基層糾紛處理機制效率不高。業主委員會委員准入門檻低，素質參差不齊，加之業主委員會不具備法人資格，街道、社區對其缺乏有效的監管和處罰，導致其運作不規範，有的甚至成為個別業主謀取私利的媒介。
三是業主缺乏共同家園意識。不愛護共用財物、不講衞生、不遵守公共秩序等現象較為普遍，個別業主甚至惡意拒交物業服務費，給物業管理帶來阻力。
4.物業管理設施基礎差，硬件建設跟不上。一方面由於部分房地產開發商受利益驅使，提高容積率、改變建築物用途、偷工減料降低房屋質量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環境及相關配套設施，沒有配備或者沒有配足物業用房與相關設施設備。另一方面部分老舊小區和政府投資的廉租房、公租房，由於規劃、住建等部門在規劃設計把關時沒有要求預留物業管理用房和業主公共活動用房，導致不具備實施物業管理的硬件條件。
四、幾點建議
調查組認為，小區物業系列問題不解決好，會留下諸多後遺症。首先是小區停車、治安等問題會擴散到社會，或侵佔公共空間或引起社會不穩定，增加社會管理難度;其次是由於部分物業服務企業的退出會不斷增加政府公共服務投入，街道、社區等基層組織將不堪重負;第三是直接導致部分市民生活質量下降。因此，應引起足夠重視。
1.強化措施，加大對物業管理工作的支持力度。建議儘快出台《常德市物業管理條例》地方性法規，從法制層面保障其發展。將物業管理工作納入各級黨委、政府議事日程，並作為年度績效評估考核內容。將物業管理納入完美社區網格化管理範疇，加強區縣、街道、社區物業管理機構的人員配備和隊伍建設，健全基層物業服務與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業管理機構的工作經費。設立物業管理專項基金，主要用於推廣物業行業的創新、增值服務，對服務優質、社會反映良好的物業服務企業給予適當獎勵，積極引導社會化、專業化的物業服務企業進駐老舊小區進行服務，對老舊小區實施物業管理作出良好成績的給予適當獎勵，對於明顯虧損的企業給予適當補貼。
2.明確職責，構建完善的聯動管理體系。充分發揮各職能部門的作用，推動行政執法向小區院內延伸。發揮房管部門作為全市物業管理行業主管部門在制定政策和行業標準及統籌協調與督導指導方面的作用，進一步明確規劃、城管、住建、公安、質監、消防、物價等部門在小區物業管理工作中的職責，形成責任明確、分工協作的工作機制，並將他們的投訴電話公示在各小區醒目位置，便於及時受理業主投訴。同時發揮區縣(市)政府(管委會)，尤其是街道辦事處和社區的作用，把“安全、潔淨、方便、和諧、快樂”的完美社區建設目標延伸至小區內，使小區成為完美社區建設的重要內容。幫助建立業主委員會，選擇物業服務模式，協調各方搞好小區的監督、管理和服務。
3.分類指導，探索建立多樣性的物業服務模式。對新建和老舊小區，封閉式和敞開式小區進行分類指導，選擇合適的服務模式。重點探索針對敞開式老舊小區的物業管理模式，規模較大的小區，可採取聘用物業服務企業進行管理，規模較小的小區，可採取“統一打包”方式選聘物業服務企業進行管理。推廣紫橋小區物業管理模式，鼓勵街道或社區成立物業服務中心(登記註冊)進行管理或物業管理委員會進行自治，專項負責轄區內無法實行專業化物業管理的小區。研究針對保障房小區和農民安置公寓區物業管理的措施，做到服務不留死角。
4.創新管理，提升物業企業服務水平。推動物業服務企業整合、改制、兼併和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業服務企業，進一步支持本地物業服務企業做大做強，樹立行業標杆。鼓勵物業服務企業建立新型社區商業服務模式，延伸服務鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務能力，實現物業服務升級轉型。及時化解物業服務企業發展中的問題和矛盾，推動我市物業服務水平快速提升。加快建設監督體系，大力培育業委會，提高業委會組建率、專業性和公信力，讓業主直接參與對物業服務的監督和合作，形成由政府牽頭、相關部門和業主共同參與的新格局。
5.倡導誠信，增強物業主體的自覺意識。正面引導與懲戒並舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的宣傳。通過各類媒體、小區宣傳欄等加大宣傳力度，增強開發企業、物業服務企業和廣大業主等物業主體各方的責任和自覺意識。強化示範帶頭，通過廣大黨員幹部的模範帶頭作用去影響廣大業主，增進業主對物業管理的認知和理解，提高市民對物業服務的認同感，提高物業服務人員的社會地位和職業自豪感，營造有利於物業管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業法人和業主進行失信懲戒，是黨員幹部和公職人員的還要進行問責。
6.突破難點，推動小區物業管理全面提升。以拆除小區違法建築和老舊院落改造為突破口，對違法建築進行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標，開展聯合整治行動。對老舊小區採取以獎代補方式，落實市中心城區兩級財政配套資金，對我市城區老舊院落和敞開式老舊小區分期分批進行改造。按照總體規劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運處置、環境整治、管理用房配置、水電“一户一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發動，激發廣大羣眾參與拆違和院落改造的熱情。
物業管理是一種新型的管理模式，其職責是集中多種管理服務職能，整合各類專業技術人員，有效地幫助居民解決生活中遇到的實際問題，從而不斷提高居民生活質量，優化居民生活環境。隨着經濟社會的持續發展，城市居民對生活質量和改善居住環境的要求與日俱增，居民住宅區的消防安全作為人民羣眾最關心、最需要解決的問題自然成為了物業管理的一項重要職責。當前，由於消防警力、業務經費、管理體制、業務水平等因素的影響，多數物業管理單位管理水平參差不齊、大部分物業單位的消防安全職責不明確、消防安全意識淡薄，加之業主委員會與物業管理單位之間缺乏信任基礎等原因長期存在，致使委託管理的單位、小區特別是多產權建築滋生大量的火災隱患。當前，各類小區物業管理模式在消防安全管理上面臨着嚴峻的挑戰。
一、物業管理單位履行消防安全職責過程中存在的主要問題
(一)多數物業管理單位消防法律意識觀念不強
在日常的消防管理工作中，不能認真貫徹落實《中華人民共和國消防法》及《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》的有關規定和要求，對法律法規明確的消防安全職責瞭解不多。《中華人民共和國消防法》第十四條，《機關、團體、企事業單位消防安全管理規定》第十條，都明確規定了物業管理單位的各項消防安全職責。然而，一些物業管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長。
(二)一些物業管理人員消防業務素質不高
在平時在履行消防檢查時發現：個別物業管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專業技術知識，學歷層次、專業技術偏低，安全意識差。大部分小區消防控制室的值班制度流於形式，有些單位僅滿足於有人在崗，而值班人員對消防控制中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查情況卻不甚瞭解，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關心，對消防控制中心自動報警系統發出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發現問題，但不會解決問題，更有甚者直接關閉了之。一些單位消防器材無人管理，內部消防設施、器材被盜現象嚴重，應急照明、疏散指示標誌損壞突出，消防設施器材長期處於缺損狀態。一些單位與開發商、業主相互推諉、扯皮、推卸職責，缺少協調配合，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設施的功效特別是聯動功能大打折扣，大大降低了消防設施的完整性、可靠性，致使投資上百萬的消防設施形同虛設，無法發揮應有的功能。
(三)大部分物業單位消防安全管理職責不明
物業管理公司作為市場經濟條件下的產物，其最終目標是服務於與業主的各項合同約定，也就是説，其只對合同約定的內容負責。而目前普遍情況是物業管理單位在與業主的交接過程中有很多單位和業主對消防設施的管理沒有明細的合同約定，致使物業公司對消防設施要不要管理、如何管理、管理到什麼程度均不明確，而大部分業主特別是住宅小區業主也基本不關心除電梯運行及環境衞生等以外的公共設施的管理，導致部分消防設施不能時刻處於工作狀態，或有故障而不能及時得到恢復，影響了設施的工作效能；
(四)物業對部分消防安全意識淡薄的業主缺乏管理
部分業主往往只注重自己居住、工作場所的小環境，而缺少對建築、小區整體安全的考慮，藉着裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自改變建築物使用性質，擅自增加夾層擴大防火分區，改變建築結構、樓梯形式，封堵排煙口、強佔圈圍疏散走道等，而物業單位為追求經濟利益，害怕得罪業主，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無力解決的情況下未及時與相關職能部門溝通，妥善處理相關時宜，而只是認為我不是執法部門根本管不了這些事情，從而放任發展，增加建築的火災危險性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患；
(五)物業管理單位準入缺少消防必要條件
物業管理企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。雖然建設房管部門在核發資質證書時對物業管理公司擁有的技術人員數量上有明確要求，但沒有規定消防專業技術人員的數量。加上目前很多建築特別是非住宅小區高層建築的物業管理企業基本上是從房地產開發企業派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制於房地產開發商，建設和管理不分的體制嚴重製約了物業管理單位的工作開展；
(六)消防設施日常維修資金得不到有效保障
由於業主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業公司的服務質量等方面業主與物業之間很容易引起矛盾，造成雙方產生不信任和糾紛的情形，加上傳統的“主僕”觀念影響，物業管理處於被動弱勢地位，導致物業管理費用不能及時收取。同時現有法律對建築大修理基金的收取、保管、使用等方面的規定，要求維修基金的使用由售房單位或受託的物業管理企業作為實施單位，提出年度使用計劃及分項目維修經費預算報告書，經業主委員會審核，房地產行政管理部門審批後方可將維修基金分批撥付實施單位，其操作程序複雜，很少有物業單位有決心和耐心去申請和使用這筆經費，致使包括消防設施在內的公共設施維護保養經費的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未納入委託管理的正常範疇
在日常的監督執法過程中，筆者遇到這樣的情況，由於與業主之間存在尖鋭的矛盾，有些物業管理單位未通過任何移交手續擅自撤離小區，致使小區的日常管理全面癱瘓，而小區的業主委員會隨即聘請了新的物業單位進行日常管理。而消防部門進入該小區進行監督抽查時，往往注重對物業管理單位的管理與監督，但由於原物業單位未將建築主體的審驗情況及消防設施的相關維護資料移交給業主委員會，而業主委員會也沒有把消防安全管理納入委託物業單位管理範圍，則新物業管理單位就不應承擔相應的法律責任，而消防部門只能把責任落實到業主委員會。但業主委員會是由所有業主選舉產生的非法人臨時組織，不具備法律責任承擔能力，這就極大地增加了小區火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。
二、解決當前物業管理中消防安全職責不落實問題的對策
(一)進一步明確和完善相關法律規定
政府相關部門應根據目前物業管理的現狀，加緊制定完善相關法律法規，進一步明確業主委員會的職責，完善組織機構，確保業主委員會人員的相對穩定。規範業主、業主委員會與物業管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內容，規定每幢建築(或小區)聘請物業管理公司應通過競標形式進行，嚴禁單產權多使用建築或多產權建築開發公司委託下屬物業管理單位管理。把建築消防設施的委託管理作為業主聘請物業公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理，明確物業管理單位的接管時間並完善建築消防設施移交的手續；
(二)提高物業公司的准入門檻
建設房管部門在核發資質證書時，應明確規定物業管理單位必須配備一定數量的消防專業技術人員，並把通過消防專業培訓且取得相應的消防資格證書作為核發物業管理單位資質證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設房管等部門之間的信息通報制度，及時掌握物業管理單位的相關信息，把物業公司擁有消防專業人員的數量、消防管理能力的強弱及履行消防安全職責情況納入物業管理單位資質申領、等級評定的範疇，提高物業管理單位消防安全意識和管理水平；
(三)加強對物業公司消防工作的指導
區級政府應將街道、社區範圍內的物管單位納入街道、社區及公安派出所的考核管理範圍，定期保量的對轄區內居民住宅區的管理單位進行消防監督檢查，把加強對物業公司的管理作為今後消防管理的一項經常性工作，並把物業管理單位納入日常監督管理的視線，把規範物業管理單位履行消防安全職責作為加強各類建築、小區消防工作的基礎內容，同時，物業單位要主動地與街道、社區及公安派出所建立聯動機制，一旦發現小區內出現違章違法行為，物業單位應及時報告街道、社區及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關職能部門也要加大執法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴肅處理，從嚴處罰；
(四)加大消防教育培訓力度
切實加強對物管單位負責人及相關管理人員進行消防安全培訓。街道安全辦要具體抓好摸底、統計彙總工作，督促落實，防止漏報漏訓。通過培訓，使物業管理人員增強消防安全觀念，切實學懂學透《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》等法律、法規，進一步明確各項消防安全職責，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質有所提高。
(五)規範對公共維修基金的管理
?物業管理條例》已明確了維修基金制度相應的法律地位，其使用是否公平、合理，將直接影響到每一名業主的切身利益。因此，必須完善規範維修基金的使用管理，尤其應明確公共部分具體設施設備相對應的維修基金使用原則、程序等，建立物業單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織，定期召開消防工作會議，切實解決火災隱患、經費等問題，對於需要動用房管部門的專項修理基金，街道、社區及公安派出所應幫助物業單位協調各業主，或者物業單位以粘貼公告的形式告知各業主，以便儘快地啟動維修基金，以保證火災隱患能得到及時、有效的整改。總之，物業管理單位消防安全責任的落實牽繫於千家萬户的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協作，共同努力，物業管理單位充分認清火災形勢和火災危害，認真履行消防安全職責和義務，努力為居民的安居樂業和城市的經濟發展提供堅實的消防安全保證，才能營造居民小區良好的消防安全環境，共同為構建和諧社會作出應有的貢獻。
為紮實開展深入學習實踐科學發展觀活動，堅持以科學發展觀為統領，樹立以人為本的發展理念，實現管理處建設全面、協調、可持續發展。通過此次對科學發展觀的調研，使我們更加深刻地理解了科學發展觀的內涵，明確了黨落實科學發展觀的及時性與必要性，學會要有意識地用科學發展的眼光來看待問題、分析問題、解決問題。在落實科學發展觀的同時，不斷將其與管理處發展相結合，做到統籌兼顧，全面分析。近期，我們深入相關部門、隊及班組，通過走訪座談、徵求意見等形式，對龍南管理處建設情況進行了調研和思考。
一、落實科學發展存在問題及差距
龍南管理處主任採取走入各隊、開座談交流等形式，徵集不同羣體的意見和建議，經過認真歸納、分析，存在以下問題及差距。其中主要體現在：一是運行設備、管線老化，維修費用逐年遞增，作用發揮不充分；二是可視門鈴、監控系統設備老化，損壞嚴重，維修量大，造價高；三熱水虧損嚴重，四是外僱工福利待遇低；五管理崗人員較少，技術類人才急缺，不能隨公司壯大而增加。
二、學習落實科學發展觀，推動物業和諧發展，必須從以下幾個方面努力：
（一）龍南管理處是物業公司成立最早的小區，運行設備及管線老化問題也逐年顯現。僅xx年世紀家園小區業主室內及室外冷熱水主管線共修復2 處，管線腐蝕滲漏問題已成為物業管理服務維修的重要項目。物業公司在資金允許的情況下，對世紀家園小區進行管線改造，全面更換。
（二）電子門鈴系統是物業服務的門面，業主回家第一道門就是單元門，但世紀家園可視電子門鈴系統老化，損壞嚴重，維修量大，使公司每年維護費用投入了大量資金。龍南管理處將與維保廠家協商、達成共識，原有電子產品損壞一律按現在市場價購買，系統兼容問題由維保廠家解決；同時與維修廠簽訂維保合同應包括損壞及更換配件費用，不應所有損壞的配件都由公司另行承擔費用；成立維保小組對電子門鈴系統進行統一管理，同時聘請一名技術顧問進行業務指導。
（三）龍南管理處要從政治、文化、生活等各個方面去關心員工，在為員工“送温暖”上做文章、下功夫。生活上送温暖，摸清困難員工的底數和情況，有針對性地幫助有特殊困難的員工解決好實際困難，真正建立幫扶工作的長效機制。事業上送温暖，提高員工羣眾素質，為員工發揮作用、施展才能搭建平台，創造有利於員工成長成才進步的工作環境。權益上送温暖，要依法堅決維護員工羣眾的各項合法權益，比如，加班加點工作的問題，公司給與更多的關注。精神上送温暖，要着眼於員工的精神文化需求，更多地開展文化、體育、娛樂活動，起到陶冶情操、振奮精神的作用。
（四）人才對一個企業的發展有着舉足輕重的作用，龍南管理處近幾年來發展迅速更是急需技術類、管理型人才來推動企業的發展。管理崗位人員較少，技術類人才急缺問題已成為物業企業的首要問題，龍南管理處對學習能力較強的新生青年應給予機會培訓學習，發揮作用提供廣闊舞台。有人才才能使企業穩步向前，企業逐步發展壯大。
隨着學習實踐科學發展觀活動的進一步深入，龍南管理處將進一步自查自糾，邊學習邊整改，以推動物業公司和諧發展。
物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規範的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容， 市物業管理工作也是文明城市創建的重要組成部分。根據安排，我們對__市物業管理工作進行了調研，具體調研情況如下：
一、物業管理的基本情況
總體看，我市物業管理工作有以下四個特點：一是物業管理市場處於發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是業主委員會作用發揮不好。四是物業管理行業監管體制不完善。
(一)物業企業現狀
我市物業管理從 年前後開始起步，至今發展僅 年時間。據調查，截至 年底，在我市註冊的物業企業共有24家，其中三級資質企業10家，從業人員367餘人。外地物業企業在我市開展服務的3家，從業人員約32人。
(二)物業發展現狀
目前，全市共有物業管理小區34個，物業管理面積239.1萬平方米。
1、新建城市住宅小區的物業發展現狀。我市新建住宅小區主要指20__年後開工建設的住宅小區，共有16個，房屋建築面積143萬平方米，住宅套數有1.2萬餘套，物業管理覆蓋率達到95%以上。其中有國際現代城住宅小區獲得__市物業管理示範(優秀)小區稱號。
2、老小區的物業發展現狀。老小區主要是20__年建成的住宅小區，共18個，房屋建築面積96.1萬平方米，住宅套數有0.85萬餘套，物業管理覆蓋率不足50%。
3、住宅專項維修資金的歸集和使用情況。從20__年開始歸集住宅專項維修資金以來，累計歸集資金1372.79萬餘元。
(三)小區業主委員會現狀
截止20__年底，全市住宅小區已成立業主委員會6個。在調研中發現， 90.5%的小區業主對物業狀況漠不關心，造成業主大會召開困難。61.9%的小區在業主入住幾年後仍沒有召開過業主大會，沒有組建業主委員會，物業管理處於前期物業管理狀態。個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。50%的小區業主委員會成立程序不規範，未通過業主大會選舉產生。62.5%的小區即使按規定成立了業主委員會，也未能起到應有作用。
(四)物業管理行政機制現狀
在《物業管理條例》及《 市物業管理實施辦法(暫行)》中明確：
(1)房地產行政主管部門是物業所在地的物業管理的主管部門，對轄區內的物業管理活動進行監督管理;
(2)居民委員會、村民委員會依法對社區進行管理和提供服務，對社區內物業管理活動進行指導監督，調解物業管理糾紛;
(3)街道辦事處、鄉鎮政府協助有關行政管理部門對物業管理進行監督，對物業管理與社區管理、社區服務的相互關係進行協調。但在實際的工作中，市房管局人手不足，對物業管理中的問題疲於應付;街道、社區居委會很難插手小區的物業管理工作，對物業公司無法制約，物業公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社區居委會的正常工作。按照《 市物業管理實施辦法(暫行)》中有關職能的劃分，物業管理涉及國土、住建、民政、城管、物價、公安、工商、供水、供電、質檢、通信、街道、社區居委會等相關部門的配合，但各相關部門普遍存在重建設、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業管理中存在的問題缺乏相關的應急機制和有效的管理措施，導致物業管理問題突出。
20__年以來，我市針對物業管理工作先後出台了《 市物業管理實施辦法(暫行)》《 市住宅維修資金管理實施辦法》，市房管局也出台了配套性文件《 市物業管理實施細則》《關於規範 市普通住宅小區物業服務等級標準和市城區物業服務費指導價格的通知》《關於規範物業承接查驗工作的通知》等文件，為理順物業管理體制、規範物業管理行為、提高老住宅小區物管水平、發揮業主自治機構作用、加強物業專項維修資金管理等打下了一定的基礎。
二、物業管理存在的主要問題及原因分析。
(一)物業企業存在的主要問題及原因分析。
1、物業服務公司小、弱、散突出。隨着房地產業的迅速發展，近幾年來我市物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊，平均每個物業管理小區建築面積僅7萬平方米，物業公司管理面積也不足10萬平方米，由於管理項目較小，管理規模不大，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優秀人才從事物業服務行業。
2、物業企業服務意識不強。從調查的結果來看，物業企業主動上門服務率為32%，小區業主對物業服務人員的綜合滿意度為61%，這表明物業公司的服務意識不是很強。
3、物業管理企業的經營管理不規範。一是少數企業以犧牲業主資產的保值增值和小區環境為代價，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。二是少數物業企業從自身經濟利益出發，擅自在小區公共部位開展經營，全部收入歸企業方所有。三是少數物業企業存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務標準。
4、物業管理企業人員整體素質不高。一是物業管理企業員工缺乏客户意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足。二是物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業主對物業企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。
5、物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是物業服務收費標準低，嚴重製約了行業的健康發展。據調查，我市24家物業企業的34個項目，有31個項目虧損，幾個項目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務的樓盤。二是政府沒有建立物業服務調節機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理着水電氣的價格與物業服務價格，卻沒有建立相應的平衡機制。當水電氣的價格不斷上升時，物業服務成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業服務成本仍然沒有消化來源，導致了收入支出的剪刀叉現象，物業服務企業生存的危機日益突出。三是物業服務從業人員報酬低。調查表明，我區物業服務從業人員平均報酬僅1200元/月，低於社會平均工資，且沒有購買任何社會保險，勞資雙方潛在矛盾十分突出。
(二)物業發展存在的主要問題及原因分析。
1、物業服務費收取難。主要表現在：一是一些服務人員責任心不強，服務質量差，服務不到位，導致住户有意見而拒絕繳費。二是業主物業消費意識淡薄。較大一部分業主來自農村，對物業管理概念不深，對物業服務的配合度不高，接受不了這一新生社會產物。三是建設工程遺留問題隨着物業交接，將問題轉嫁給物業服務企業，成為住户不繳費的藉口。五是由於業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。
2、建設工程遺留問題引發物業糾紛。
有以下三種情況：
(1)工程質量遺留問題。主要表現有：
①儘管通過了竣工驗收，但向業主交房時仍存在共用設施設備不完備的情況，如管理區域內的環境、道路、景點等設施未完工，影響業主居住，房屋本體外牆滲漏等等。
②由於前期物業服務現在大多仍為開發商屬下的物業公司承擔，因此多數業主認為開發商對建設質量的完善與有關承諾的兑現責任自然應由物業公司承擔，並往往以此作為衡量物業公司服務效果的重要指標。
③開發中的工程質量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業使用階段，業主接房後往往很難與開發商打交道，從而很容易轉嫁給物業公司，引發矛盾。
(2)開發商物業銷售中遺留下來的問題。主要有：
①未安裝一户一表(前期的老小區及集資房);
②銷售廣告內容與實際交房時不一致;
③擅自將小區公用部分(如屋頂、公共綠化地等)承諾給少數業主使用;
④擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。
(3)建管不分帶來的問題。我市開發企業下屬的物業公司的物業服務，往往被定位為促銷或售後服務，僅作為開發的附屬產品，一些物業公司與開發商一鍋吃飯，導致了部分物業公司失去了獨立生存的能力。
3、老住宅小區基礎設施差，缺乏專項維修資金。我市2000年前建成的住宅小區配套建設水平低， 基礎設施設備差，娛樂休閒設施很少。目前許多住宅小區的共用部位，公用設施設備急需維修養護和改造;娛樂休閒設施也急需改善，而這些小區沒有專項維修資金，根本無力進行舊小區改造。
4、住宅專項維修資金的歸集和使用存在的問題。
(1)住宅專項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產證的業主，他們不願意再繳納住宅專項維修資金，這就造成了一幢房屋或一個小區只有部分業主歸集了住宅專項維修資金。
(2)開發企業挪用已歸集的住宅專項維修資金。住宅專項維修資金一般由開發企業統一收取，再交到財政局、房管局指定的專用帳户上。開發企業不及時上交給房管局，造成住宅專項維修資金的拖欠，很容易激發與業主間的矛盾，給後期物業管理帶來困難。
(三)小區業主委員會存在的主要問題及原因分析。
1、業主委員會的選舉產生過程中存在着瑕疵。小區業主委員會成立程序不規範，未通過業主大會選舉產生。導致成立後，作用發揮普遍不理想。在實踐中，對業主委員會的監督缺乏有效的手段，使業主難以有組織地參加管理和表達對物業管理的看法。
2、組成業主委員會的人員結構不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結構老化，知識水平及專業素質普遍不是很高，法律意識相對淡薄。
3、業主委員會的經費來源無法自行解決。業主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區全體業主分攤;二是通過經營小區公用部位的收益來獲取費用;三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由於沒有經費來源，業主委員會的日常工作都很難開展。
4、業主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據調查，我區80%的小區沒有業委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業主委員會的工作也不方便。
5、業主大會和業主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業主很難達到2/3以上，業主參與意識不強，就連書面徵求意見也有難度，導致很多重大事項無法決定。
(四)物業管理機制存在的主要問題及原因分析。
1、物業管理法律法規不健全。首先，物業管理立法滯後。除了2007年10月1日實施的《物權法》有關章節規定和2003年9月1日正式實施的《物業管理條例》及地方性相關配套法規外，一直沒有國家級行業法規可以遵循。其次，物業管理法律關係各主體間的權利義務關係不清。具體表現在：法律責任不清楚;供水、供電、供氣等有關單位與物業服務企業的經濟關係不明確;作為經濟合同一方主體的業主委員會是否具備訴訟資格等等。
2、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建築等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全市看，缺乏一個部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關係難以理順，多頭管理問題久拖不絕;開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清;街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮;房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻責任主體不明確，行政監管力度不大。如：大多數小區業主將車庫用於住房或經營，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強烈。而水、氣主管部門認為只要用户申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續，但作為房屋主管部門的房管局卻無法干預。
3、物業服務缺乏市場競爭機制。我市物業服務市場還沒有真正引入市場競爭機制，大多數物業企業並不是通過招投標進入物業市場的，造成了許多物業企業缺乏競爭意識和責任意識。據調查，我市專業物業公司只佔37.5%，開發商下屬企業佔54.1%，外聘服務企業佔12.5%。多數物業企業與開發商是相互依賴的關係。
三、完善物業管理的建議和措施。
(一)加強我市物業企業服務質量的建議和措施。
1、創造條件，積極鼓勵物業公司兼併、合併，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌;鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。
2、提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規範化，編製成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。
(二)加快我市物業行業發展的建議和措施。
1、加大政府政策扶持力度。對物業服務企業的營業税免收，所得税減半徵收;對農轉非40、50人員參照國有企業下崗40、50人員政策執行，鼓勵企業擴大農民工使用，增加就業崗位。
2、加大宣傳力度，引導人們正確的物業消費觀念。深入宣傳《物業管理條例》和《 市物業管理實施辦法(暫行)》等有關法律法規，讓廣大業主瞭解物業管理對小區環境的重要性，使物業企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同範圍內提供優質的物業服務，推動整個物業服務行業健康、有序發展。
(三)完善小區業主委員會制度的建議和措施。
1、逐步推行業主誠信檔案的建立。對小區業主在水、電、氣物業管理等費用的交納、參加業主大會和業主代表大會等會議的出席率、自覺維護小區公共設施設備等相關行為逐步建立電子信用檔案。
2、政府相關部門參與業主委員會的組建。首屆業主大會的召開和業主委員會組建，應在街道辦事處、社區居委會的組織下，在房管、公安部門的指導監督下按程序進行，並將有關材料報社區居委會，街道辦事處、房管局備案登記，公安機關根據備案登記表刻發印章。 3、將業主自治機構的管理納入社區管理範圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參加社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參加業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。
4、加強組織業主委員會成員的培訓，提高業委會成員的總體素質。
(四)建立健全物業管理新機制的建議和措施。
1、建立健全物業管理行政新機制。按照屬地管理的原則，成立黨組織領導下，由社區居委會、業主委員會、物業服務企業構成的三方聯動的社區服務工作新機制，實現雙向進入、交叉任職，業主委員會成員、物業公司經理在社區居委會黨組任職，社區居委會幹部義務擔任物業公司總監和業主委員會副主任。並在小區中設立社區便民服務部，由物業公司指派專人值班，負責接待處理業主投訴和日常生活事務，業主委員會定期值日，社區居委會配備專門的物管員，落實好相關的經費。共同幫助物業公司調解糾紛，協調矛盾，特別是解決公共服務、户籍、計生、社保、民政、就業等涉及民生的問題。
民政、公安、計生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉鎮辦事處等部門的窗口單位與物業企業進行對接。在物業企業代業主辦理日常生活事務時，職能部門應提供便民服務通道。業主自己辦理相關手續時，要求提供該小區物業公司、業主委員會或社區居委會的證明。使業主們慢慢地認可物業公司、業主委員會這一級組織，漸漸地接受物業這一行業，逐步形成物業管理服務意識。同時，啟動職能部門領導問責機制，對履職不到位的進行問責，提高部門管理的主動性，逐步形成政企聯動的小區管理社區化機制。具體步驟上，可選擇城區建築面積較大、入住率較高的小區作為試點，積累經驗，後期穩步推進。
2、建立前期物業管理監管機制。從房屋預售開始，物業管理應同步介入，對房屋的功能、佈局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業採納，為後期物業打下堅實的基礎。物業企業前期介入所產生的費用可由開發建設企業承擔。建立物業招投標競爭機制。根據我市物業管理髮展的需要啟動物業管理招投標制度。
3、建立物業管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業管理糾紛調處新機制。建議將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。
另外，物業糾紛中的大部分由房屋質量和共用部位、公用設施設備不完善引起的，在小區規劃審批和竣工驗收時加強管理，在物業承接查驗和房屋交付使用方面實行備案制度，嚴格房屋質量和設施設備配套關，為物業管理奠定硬件基礎。
做好住宅小區物業管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關係千家萬户的重大民生工程，是一項事關__城市形象的重大環境工程。為推進我縣城區住宅小區物業管理工作健康、規範發展，近期，__縣人大經工委與縣住建、房管部門相關工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個住宅小區和磨子東街社區，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪羣眾等形式，對我縣城區住宅小區物業管理現狀及存在的問題等情況進行了調查，具體情況如下：
一、我縣城區住宅小區物業管理的現狀
(一)城區住宅小區的基本情況。
據縣房管部門統計，目前我縣已建成住宅小區28個，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用後，加上目前空置的住宅全部入住後，小區的入住人口將超過6萬人，佔到縣城區常住人口50%以上。
從調查來看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個特點：
1、住宅性質多樣。
主要有以下六類：
一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實行房改，如政府大院住宿區等。
二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區、國税小區、地税小區、明珠公寓等。
三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。
四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，一般規模也比較小，多自建自管。
五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。
六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。
2、規模差別較大。
在調查的10個小區和1個社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以內，有的僅十幾套住房。
3、建設標準不一。
主體建築方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預製板房，2008年以後所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力牆結構等。配套設施建設方面，在紫苑進入__以前，我縣除財政、國税、地税等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒有任何公用建築，大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。
(二)小區物業管理工作的現狀
1、物業企業發展情況。
從紫苑房產進入__我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處於發展的初級階段。現有物管企業16家，其中二級資質1家，三級資質15家，從業人員近1000人。專業化管理的小區21個，面積達86萬平方米。
2、業主大會及業主委員會成立情況。
目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地併發揮了一定作用的只有紫苑1家，其餘大多數都沒有召開業主大會，沒有真正由業主代表選舉產生業主委員會，故大多數小區業主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。
3、小區的物業管理工作情況。
從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個小區服務較為規範，業主較為滿意;金色東華小區投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發電設施，業主反響較好。大多數物業服務只負責打掃衞生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區也僅有保安服務和維修服務。有的小區因為亂搭亂建、衞生狀況差等原因，業主和物管嚴重對立，出現拒交物管費甚至要求物管企業離場的尷尬局面。
二、存在的主要問題
我縣小區物業管理經過十多年的發展，初步建立起了市場化、經營型的物業管理體制，對提升城市品位、優化羣眾生活環境發揮了重要的作用。但是，由於城市小區的物業管理工作是隨着我國城市化進程加快和市場經濟的發展而產生的新型服務產業，因發展時間不長，當前我縣物業管理工作中還存在諸多問題，主要表現在以下幾個方面：
(一)執行規劃不到位。
調查發現，在住宅小區的開發建設過程中，由於主管部門監管不力，施工過程中不能實時監管，竣工後不能嚴格按照規劃要求進行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。
一是業主購房時看到的規劃和實際交房時的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環境與售房時的承諾發生了變化，開發企業不兑現承諾，不履行合同，使業主權益遭受損失;
二是開發企業不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠佔公共用地，見縫插針，把規劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，佔了又佔，甚至完全佔用;
三是規劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業主的利益，也為以後小區的物業管理、安全留下了隱患。
(二)管理制度不完善。
目前，我縣尚未出台與國務院《物業管理條例》及《四川省物業管理條例》相對應的物業管理條例實施細則，給物業管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的侷限性和制約性。主要表現在：
一是物業管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒有具體的要求和標準;
二是專項維修資金難落實，公用部位維修難等問題。
三是物業管理公司的招投標不夠規範，誰開發、誰管理的格局還沒有打破，業主根本沒有選擇物業服務的機會和權力。
四是業主委員會的組建程序不規範，造成業主和物管企業之間的各種矛盾因缺乏監督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業主因為得不到合理有效的服務而有意見，一些沒有繳費的業主則可以找出種種藉口不盡義務。
五是小區內經常發生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規依據。
(三)宣傳教育力度不夠。
從調查情況看，社區、物管人員、業主委員會成員以及業主代表，普遍對物業管理法規不知或知之甚少。主要表現在：
一是有些物業管理人員對物業管理職責權限不明確，對相關物業政策、法規領會不透，經營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉變，不按照物業服務合同的規定履行義務，對待業主“生、冷、硬”，服務意識差，簡單地把物業管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務，小區的衞生保潔、綠化養護、安全保衞不到位，造成衞生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發生;
二是一些小區的業主不知道如何利用《物業管理條例》來維護自身的權利，遇到了問題無所適從，不是通過協商渠道和法律手段去解決，而是採用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。
(四)物管服務水平較低。
調查發現，一些物管企業低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業技能等級培訓與鑑定，致使物業服務工作不到位，不按規範操作。另外，從業人員流動性大、個人素質普遍較低，也影響了物業服務水平的提高。部分物業企業管理人員對住户反映的問題不能積極主動解決。有的小區住户反映小區公共區域長期無人打掃衞生，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。
三、建議
針對當前我縣住宅小區物業管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區住宅小區物業管理工作，提高物業管理水平，提出以下建議意見：
(一)嚴格執行規劃，建好一批精品住宅小區。
小區的規模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升__形象的高度，科學規劃並嚴格監管，重點抓好在建和待建住宅小區建設。要引進幾家有實力的房地產開發企業，建設幾個高檔次的精品樓盤小區。建議相關職能部門要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準並嚴格組織實施。住宅小區規劃設計一定要明確物業用房、公共建築、共用設施、車位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質量關，組織驗收應將小區各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護羣眾切身利益、促進社會和諧穩定的高度，合理規劃並分步實施，穩妥推進已建小區特別是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩定因素。
(二)加強監督管理，建立一套完善的管理制度。
一要嚴格落實前期物業招投標制度，督促開發商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優選聘物業管理服務企業，制定臨時管理辦法並將之明示房屋買受人;
二要嚴格落實物業承接查驗制度，房管部門和物管企業要全面參與小區竣工驗收，嚴格審查各項物業管理配套設施完成情況，凡未完成配套設施建設的小區一律不能通過竣工驗收，物管企業一律不得承接;
三要嚴格落實物業企業備案制度，嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料並報房管部門備案的制度;
四要嚴格落實日常巡查制度，相關職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規範的企業予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主的合法權益。
五要嚴格落實矛盾糾紛調處制度，對業主和物管反映的問題以及業主和物管企業存在的矛盾糾紛，相關部門和社區應不推不躲，及時予以解決和調處。
(三)強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。
要通過電視、網絡、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務院《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法規，營造推進住宅小區物業管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行好應盡的義務。要指導和幫助物管企業開好業主代表大會，組建好業委會。要強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業管理企業遵紀守法，規範管理，更好地為業主提供服務，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業主體、業主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。
(四)強化分類指導，打造一批物管示範小區。
要廣泛徵集社會各界的意見和建議，着手製訂物業管理服務合同等示範文本，明確規定前期和後期物業管理服務中的服務範疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規範物業管理企業和業主的行為，區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍，促進物業服務健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點，選擇部分條件較好的小區，積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現優質優價、多方共贏;針對老舊住宅小區規模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難於起步的情況，逐個進行調研、分析，採取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業管理用房缺乏、公用設施維修困難等問題，試點推行“破牆擴院”、“小區自治”等管理模式，改善小區環境，提升管理水平。
物業管理作為新興的朝陽產業，在我市已有十餘年的發展歷史，這十幾年來，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，我市的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬户、家喻户曉的行業。為了更深入地瞭解我市物業管理現階段發展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區的物業管理情況進行了調研，調研中發現問題歸納如下：
一、收費難依然是制約我市物業管理行業發展的最大壁壘
在調研中我聽到最多的字眼就是收費難，似乎從有物業管理那天起就伴隨着這一問題，即使是在《物業管理條例》頒佈實施一年多的今天，在人們的消費意識、物業管理觀念逐步加強的情況下，收費難依然是困擾絕大部分物業管理企業的首要問題。業主不交費的理由眾多，物業管理企業服務不到位自不必説，而如房屋質量等開發商遺留問題以及鄰里間糾紛等也被拿來作為不交費的理由就實在讓人不得不對物業管理企業的經營困境感到同情了。更有甚者，沒有任何理由，就想“搭車消費”，用別人的錢享受自己的服務，於是效仿他們做法的人越來越多，物業管理企業收上來的物業費越來越少，從企業追求利潤的經濟本性來説，當收入小於成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接後果就是服務質量下降，於是更多業主對物業管理企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性循環的怪圈。小區環境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業管理企業，還有園區內的所有業主。所以要搞好瀋陽的物業管理，必須從培養人們的交費意識入手。經濟基礎是實現小區保值增值的關鍵，這一點必須讓廣大業主們清楚的認識到。
二、業主大會、業主委員會成立、運行不規範，作用發揮不當
在《物業管理條例》中，業主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業主大會是全體業主的自治組織，業主委員會是業主大會的執行機構，作為產權人和物業使用人的業主是小區真正的主人，管理好小區應該是全體業主的共同願望，所以物業管理不是物業管理企業一方的事，而是全體業主的事，業主應通過業主大會這一渠道充分行使自己的權利，發表自己的觀點，參與到小區管理中去。但在調研中發現，很多小區的業主沒有意識到這一點，對小區物業狀況漠不關心，造成業主大會召開困難，有些小區在全部入住幾年後仍沒有召開過業主大會，沒有組建業主委員會，，物業管理處於前期物業管理狀態，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區正常的物業管理埋下隱患。有的小區業主委員會成立程序不規範，未通過業主大會選舉產生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業主。還有的小區即使按規定成立了業主委員會，但其成員對物業管理相關知識瞭解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業主委員會形同虛設，不能起到應有作用。另外，個別社區對業主大會、業主委員會的成立比較漠然，未按照《物業管理條例》要求發揮應有的組織、指導作用，使部分物業的日常管理工作處於無序狀態。
三、物業管理企業人員整體素質有待提高
這一問題主要表現在以下兩方面：一是某些物業管理企業員工缺乏客户意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足，影響物業管理服務水平的提高和客户滿意度的提升。其實業主和物業管理企業之間的矛盾很多是源於物業管理企業人員服務態度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業管理企業人員一定要樹立“業户至上”觀念，才能把物業管理這項工作做好；二是某些物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。
四、服務標準不統一，有待規範
物業管理服務作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業主在購買本小區物業管理服務的時候會與其他小區相比較，看看自己所享受到的服務在價值、價格上是不是最優的，但由於現在我市未對不同價格的物業費應具體提供那些服務做出細緻明確的規定，所以在業主進行比較的過程中難免會出現同質不同價，或者同價不同質的現象，這種現象會對業主在評價物業服務上產生影響，質優價廉的小區業主會認為物業費交得值，他們得到了應有的服務，而那些質優價不廉，甚至是質不優價不廉的小區業主就會認為他們應該得到更多服務，或者減少物業費的支出，從而不願交物業費。
五、開發商遺留問題嚴重影響物業管理企業正常經營
開發商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質量存在問題；二是承諾未兑現，業主未得到承諾利益，園區內配套設施未健全。調查中，有些物業管理企業管理人員反映他們小區內沒交物業費的業主有90%是因為房屋質量有問題，還有的是因為開發商承諾的配套設施沒有建，業主又找不到開發商，於是物業管理企業便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業管理企業為了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標準接管物業，也為日後的管理工作埋下隱患。
六、地方性法規建設滯後，影響物業管理行業規範化
國家《物業管理條例》已頒佈實施一年多，對我市物業管理行業起到了積極的規範作用，但由於其全國性和指導性的特點，在解決物業管理中的一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能儘快出台地方性配套法規、規章，如物業管理區域的劃分，業主在首次業主大會上的投票權數的確定等。
針對以上問題，提出如下建議：
一、儘快出台物業管理服務質量等級標準
按照“分等定級、質價相符”的原則制定物業管理服務質量等級標準，同質同價，質高價高，不同等級，價格不同，服務內容和質量也不同。由小區業主大會根據需要討論決定選擇具體服務標準，並與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業管理企業按照合同規定提供服務，業主按時足額交納物業費，物業管理企業定期公佈費用收支賬目，讓業主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。
二、加快業主大會制度規範化進程
按照《物業管理條例》等相關法律法規規範成立業主大會，公開選舉業主委員會，使業主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經選舉產生的業主委員會要熱心公益事業，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業管理企業和業主之間起到溝通橋樑的作用，及時將業主意願反映給物業管理企業，在遇有業主因開發商遺留問題不交物業費時及時向業主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區物業管理在和諧的氛圍中正常運行。
三、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和道德素質
在提高員工專業技能方面應重點做好以下幾方面工作：1、做好人力資源管理，提高員工的專業技能，提高管理服務水平；2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格後持證上崗；3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；4、多渠道吸納有經驗的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質。在提高員工道德素質方面，要着力從培養其服務意識入手，説話、辦事時刻從服務者的角度出發。因為在物業小區裏，住户人數多，人員素質參差不齊，作為物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。
四、嚴格把好驗收關
事實證明，開發商遺留問題是日後小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業管理企業在承接物業時也要詳細檢查物業情況，包括小區業主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日後經營管理埋下隱患。
五、儘快出台地方性法規、規章
由於各地物業管理實際情況存在差異，《物業管理條例》將一部分具體法規、規章的制定權交給地方，我們應根據我市物業管理實際，結合《物業管理條例》實施一年多以來的實踐經驗，儘快制定出台實施細則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據。
六、加大宣傳力度，創造物業管理和諧的供給需求環境
深入細緻宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主不但瞭解物業管理對小區環境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業管理企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同範圍內提供優質的物業服務，使物業小區形成業主要服務，物業管理企業提供服務的互補狀態，促進我市住宅小區環境優化，推動整個物業管理行業健康、有序發展。
根據縣政府統一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執法局、**鎮組成了調研組，對城區各集貿市場物業管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場物業管理，改善市容市貌，創造良好的城市環境。
一、基本情況
城區現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建
二、現行管理模式
三、存在的主要問題
集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環境和城市整體形象的一個重要體現。從調查的情況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環境、提升城市品位、創建文明城市的最薄弱環節，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：
（一）綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。
旺業大市場商户入駐後，開發商安良公司當初也曾聘請物業公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業管理費，但由於市場是開放性的，加上商户素質參差不齊，物業管理費不能收繳到位，物業公司經營虧損，後與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業大市場、秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮等入市車輛管理較為有序外，其餘市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。
（二）開發建設市場的企業建市場與管市場錯位，權責不明確。
（三）少數市場經營氛圍不濃、不景氣，經濟效益低下。
金源菜市場內有近300個攤位閒置，天柱山大市場、旺業大市場、姚衝大市場除臨街門面房在經營外，市場內門面房儘管已售出，但大多數基本閒置，不少居民買回後，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經濟效益十分低下。
四、下一步工作安排
集貿市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿市場交易環境，保護經營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經濟發展，是加強集貿市場物業管理的根本目的。現就下一步工作提出如下意見：
根據我縣城區現有集貿市場現狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場由於已劃入零碑地塊老城區綜合改造項目範圍，不宜對現有市場進行改造。縣商務局應督促市場管理人員，加強對市場內部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產權分散，居民區與商住户混雜的北河街由縣城市綜合執法局管理。第三類是市場規模程度較高，商住户較集中的旺業大市場、姚衝大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮、天柱山大市場、秀獅商業步行街、舒州農貿市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業管理。
蒙田範文網