物業調研報告總結篇1 管養等各類物業服務。但由於物業管理在我縣起步比較晚，發展相對滯後，出現了大大小小的矛盾和問題，現已成為影響居民正常生活的焦點問題，亟需採取有效對策來加以改進和解決。 一、基本現狀 截至目前，我縣已建成小區和各單位家屬樓137個，建築面積123萬平方米，規劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區總人口的64%。建設方式主要為：90年代各單位在後院集資建設的房屋佔15%，商品房佔70%，小產全權房佔10%，保障性住房佔5%。 我縣物業管理有三種模式。一是由物業服務企業管理，全縣有物業服務企業13家，資質全部為暫定三級，從業人員244人，雖然服務小區只有26個，但這些小區住宅總面積約59萬平方米，近乎佔建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區70個，這是小區管理的主要形式，佔全縣建成住宅小區的一半，管理住房面積約52萬平方米，佔到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區，涉及小區41個，面積約12萬平方米。 二、小區管理存在的問題 通過統計數字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區處於自主管理或無人管理狀態，關乎六、七千户羣眾的切身利益。就物業公司管理的26個小區而言，也有收費難、管理難、業主與物業錯位、服務缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環境和生活質量，而且疊加累積極易造成羣體上訪，影響全縣穩定大局。分析我縣住宅小區及物業管理，主要有以下五方面問題： (一)准入門檻低，服務不規範。我縣現有13家物業公司，資質全部為暫定三級，從業人員244人，註冊資本都在50萬—100萬元，平均每家公司員工不到20人，規模小，實力弱。物業管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒有經過正規培訓，不懂物業服務，更談不上持證上崗，整體人員素質令人堪憂。物業服務大都僅僅限於看大門、搞衞生，業主很少見到物業公司管理人員。小區院內車輛亂停亂放、閒雜人員自主進出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衞生打掃也不徹底，大多隻是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區環境難盡人意。門衞基本上就是開鎖大門、收取停車費，安保防範流於形式，失盜事件屢有發生。 (二)收費標準高低不一，收費難度大。 一方面，物業公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業服務費、地下室服務費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個別小區趕上了咸陽市的收費標準;除此以外，對出入車輛還要收取停車費。小區收費有的按面積計徵，有的按户平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，羣眾反響比較強烈。 另一方面，管理無抓手，收費難度很大。舊小區水、電、暖分户管理，自主購買，物業收費全憑自覺，收費難度很大，一些小區甚至連取暖費都難以及時收取，影響居民生活。新建小區借鑑西安、咸陽經驗，對水、電等實行智能卡統一管理，減少了物業收費難度，管理比較方便，但是個別物業公司在水、電收費中有私自加價行為，監管難度大，業主不滿意。 (三)基礎設施不健全，物業公司不願管。 一是規劃設計不到位。規劃是龍頭，規劃建設亂，則物業管理亂。主要表現在各單位後院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由於受地形狹窄和建設規模小等因素影響，小區的綠化、亮化、停車位和物業用房等基礎設施無法配建，規模小、成本高，物業管理無利可圖，甚者可能虧本，導致物業公司不願進駐管理，這是造成小區自治或無人管理的主要原因。 二是建設工程質量有硬傷。建設工程質量問題本身屬開發商應承擔的責任，但工程交付使用後，因質量問題，物業服務企業與開發商推諉扯皮，業主維權和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運大廈電梯質量問題，水電苑地面滲水問題，恆海家園自來水管道漏水等問題，上訪時間長達幾年，問題得不到妥善解決。 三是提前交付埋隱患。按照國家規定，在工程交付使用前，開發商必須組織相關單位人員進行消防單項驗收和電梯單項驗收，最後進行工程總體驗收。但調查中發現，我縣好多開發項目未經任何驗收而擅自交付使用，業主入住後，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問題，引發集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業大廈等開發建設項目，曾多次羣訪。 (四)業主結構多元化，維權主張難統一。由於業主來自社會各個階層，社會經歷、收入水平、文化修養等不同，認識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導致物業管理工作難度加大，而且規模越大越難管理。一是站位不同，意願相左。小區空地有車的想留車位，電動車主要建車棚，其他住户還要收費，意願不一，相互爭執，難以協商。 二是業主錯位，反“主”為“客”。大多數業主對自己的權利和義務認識不清，不知道自己該享受什麼權利，履行哪方面義務，甚至淡定處之，對小區集體事項不聞不問，聽之任之。相當一部分小區業主委員會不能正常履行職責，幾年難以召開業主大會。 三是良莠不齊、素質欠缺。物業服務企業本身是有償服務，部分業主沒有形成對物業管理有償服務意識，缺乏社會公德，只要服務，不願交費，抱有蹭熱、蹭物業的市儈意識。據調查，縣城各小區物業費收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住户88户，今年收繳68户，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。 (五)宏觀環境有影響，管理體制未理順。房地產市場與物業管理是皮與毛，脣與齒的關係。有的小區因房地產市場不景氣，建成後入住率低，物業服務經營管理成本高、支出大，服務質量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房，但因工程質量和配套設施不完善，導致物業管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業大廈等。特別是“小產權”房，由於沒有完全產權，規劃設計和工程質量難以監管等原因，遺留問題較多，管理難度很大，已經成為物業糾紛的“多發地”。 另一方面，實事求是地講，物業管理工作機制尚未形成。根據中省市關於進一步加強物業管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮(社區)為主體進行社會管理的總體要求，形成以屬地社區居委會為主的“部門(單位)、鎮、社區居委會”三級物業管理體系。但是在現實工作中，全縣物業一旦有問題，鎮和各社區居委會管理職責缺失，由縣物業行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業管理的混亂局面，這也是我縣物業管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。 三、對策和建議 農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發展的必然要求。基層管理應適應形勢發展的要求，逐步實現以村委會管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變，更好地服務社區居民。對於我縣的轄區物業管理要分類指導，區別對待，標本兼治，穩步推進。 (一)積極探索建立物業監管體系。 一是完善機制。物業管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮(社區)為主體進行社會管理的總體要求，建立以屬地社區居委會為主的“部門(單位)、鎮、社區居委會”三級物業管理體系。 二是摸清底子。在理順工作關係的前提下，由房管所負責，各鎮(社區)居委會配合，針對城區新老小區進行地毯式調查統計，將各小區的`名稱、住户信息、住房情況和物業管理情況等信息全部登記造冊，然後按照各居委會所劃定的片區將小區的信息分解到各居委會，由各居委會制定具體的實施方案，負責實施小區物業監督管理工作。 三是強化業務指導。建議參照外地經驗，將房管所升級為科級建制單位，便於協調部門關係，提升物業監管水平。 (二)嚴把物業服務企業准入關。凡是進入__縣的物業服務企業必須在物業行政主管部門註冊登記，對於不登記備案的服務企業，一律叫停不得進駐小區開展工作。對於新建開發項目，在發房屋預售證前，要求開發企業對小區進行前期物業招標，選定服務質量好、態度好、信譽好、且管理規範的企業從事物業服務。同時，繳納一定的履約保證金，規範制約物業服務企業行為，便於調處物業與業主的糾紛，防止騙取物業管理資金行為的發生。 (三)加強對物業公司人員的培訓。受收入水平、羣眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今後相當一個時期，物業服務在我縣可能屬於微利行業。但作為服務企業，只有不斷提高自身素質，提高服務質量，才是立身之本，只有服務質量提高了，廣大住户才會認可。物業行政主管部門應每半年組織一次物業管理知識講座，提高從業人員的自身素質;每年組織一次省級物業從業人員的培訓，力爭在2—3年內全部實現物業人員持證上崗。 (四)強化物業費收繳管理。物業費收繳是困擾物業服務的最大難題，直接關乎物業管理的正常運轉。要解決好收費問題，必須解決好以下三個問題： 一是標準。現有物業管理收費標準分類較粗，質量要求不嚴，物價部門應對此調研，細化標準要求。 二是抓手。大中城市的小區實行智能卡管理，物業收費比較容易。我縣新建小區水、電實行統一管理，經適房小區還一併納入了取暖管理，物業收費幾乎沒有什麼障礙。問題是老舊小區水、電、暖全部分户管理，自主購買，沒有制約手段，收費普遍比較困難。可以對這樣的小區實行改造，水、電、暖統一管理或統管其中的1—2項，財政予以適當獎補。改造後聘請物業公司進駐管理。 三是監督。小區應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結餘定期公示，消除業主的思想疑慮。同時，要接受業主委員會的管理，努力提高物業服務管理水平，為業主提供一個舒心的良好環境。 (五)強化對業主自主管理的引導。業主是小區法定的主人，調動業主的積極性，增強業主的主人翁意識對於提高小區管理水平至關重要。首先，要加強引導，做好老舊小區物業管理的推行工作。由居委會牽頭，負責組織和指導本轄區內住宅小區業主大會成立、業主委員會的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區內物業專項維修資金。指導和監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理或者選聘物業服務企業，調處物業管理服務中的矛盾糾紛。在有條件的小區，試點建立小區黨支部或臨時黨支部，發揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過採取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業主對物業管理相關法律法規的知曉率，消除認識誤區，更好地行使權利，履行義務，樹立正確、健康的消費理念，創建宜居小區，構建和諧家園。 (六)加大推進老舊住宅小區整治力度。由縣物業行政主管部門牽頭，各鎮(社區)居委會配合，按照因地制宜，逐步實施，分類管理的原則，採取由物業公司管理、原建房單位管理、業主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區進行摸底調查，分類排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，大多數業主同意實行市場化管理的老舊小區，應積極引入物業公司管理;對基礎設施不健全、大多數業主不同意實行市場化管理的老舊小區，應以確保小區衞生清潔和治安秩序為基本服務，由業主委員會自治管理;對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業管理涉及事宜。同時，加強對規劃的執法管理和房地產市場監管，規範並逐步取締“小產權”房，嚴格質量監管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開展物業管理奠定良好基礎。 為了規範市區內普通住宅小區物業管理，根據地區領導安排，20__年8月5日—10日，地區建設局組織專題調研組，對__市市域內住宅小區建設情況、物業管理情況進行了調研，並與多家物業服務企業進行了座談，就做好物業服務工作聽取了物業服務企業建設性的意見，同時深入住宅小區走訪了業主，召開了業主代表座談會，認真聽取了業主對物業管理及服務的意見和建議，現將調研情況彙總報告如下： 一、__市住宅小區建設及物業管理的基本情況 截止20__年7月底，__市建成180個普通住宅小區，共有物業服務企業47家，其中二級資質1家，三級資質31家，三級(暫定)資質15家，從業人員近4000人，管理普通住宅小區140個，小區總建築面積408.8萬㎡，住户總數36210户，居住人口11萬餘，物業覆蓋率達70%，未實行物業管理的小區有40個。 二、存在的主要問題 在此次調研中，我們總體感覺是：地區內物業管理水平仍處於初始階段，存在諸多矛盾、困難和問題，急待整頓和規範。 (一)物業管理收費偏低 地區內物業管理收費自1998年出台收費標準(封閉管理的住宅小區物業管理費為15元/户、月，未封閉管理的住宅小區物業管理費為10元/户、月)一直延續到20__年，20__年__市出台了按等級收費的規定，由於多數物業公司服務質量難以達到分級收費服務標準，業主普遍不接受，所以，除個別小區外，依然按封閉管理的住宅小區物業管理費為15元/户、月，未封閉管理的住宅小區物業管理費為10元/户、月收取，此收費在1998年是合適的，目前仍按這個標準執行，物業服務收費明顯偏低。這次調研中，我們對各類物業公司服務成本進行了測算，按照目前物價指數和收費標準，物業公司只能維持低標準、低水平、低檔次服務，要想企業不虧損，只能缺位服務，由此，派生出一系列問題： 一是員工工資低(地區內股份制和個體物業服務企業員工工資平均600元左右;麗園小區物業服務企業員工平均工資650元;阿牙小區物業服務企業員工平均工資700元，屬最高)，高質量管理人才和服務人員難以引進(地區內物業管理企業吸納的勞動力中大部分來自企事業單位下崗分流人員、農村剩餘勞動力和社會40、50人員等)，低素質管理人員只能履行低標準服務，造成服務錯位或不到位。 二是難實施規範化管理標準化服務，造成扯皮多、投訴多、上訪多，給地區社會穩定帶來不和諧因素。 三是企業負債運行，造成水費、電費拖欠，導致小區路燈不亮，道路不平，綠地荒蕪，樹木死亡、共用基礎設施破損等情況連續發生。 四是業主拖欠物業費情況嚴重，經統計，__市城市物業住宅公司累計債務249萬元，安雅物業公司累計債務307.6萬元，業主欠費嚴重影響物業公司的生存。 (二)物業管理中各方主體行為不規範 地區內實行物業管理的140個普通住宅小區，只有37家成立了業主管理委員會，佔25%，且大多數業主委員會不能規範運作(主要原因是業主委員會缺乏正常經費來源)。未成立業主委員會的住宅小區，物業管理屬於“跛足”運作，業主權利、義務不清楚，物業公司與業主委員會之間關係不明確，出現問題後無法追究相關責任方的責任，大量的矛盾糾紛得不到及時解決，不利於物業管理市場的規範，削弱了物業管理行業的發展。 (三)落實住房專項維修資金制度不到位 一是沒有按照規定從房改售房款中提取專項維修資金，或者提取了但被挪用。 二是政府主導建設的安居房、經濟適用住房未按國家規定標準留用專項維修資金(麗園小區安居房、阿牙小區安居房和經濟適用住房專項維修資金按工程造價1%留成，未達到國家當時規定的2%標準)。 三是20__年前建設的商品房維修金沒有足額歸集到位，無法正常提取使用。 由於專項維修資金不到位，住房公用部位、公用設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權益，也影響了小區的整潔和完整。 (四)老舊小區開發建設中遺留問題多，物業公司無力解決。具體表現為：小區規劃與實際建設不符，沒有物業管理設施;小區環境與售房承諾有差異;文化娛樂、健身場所等配套設施不完善;房地產開發商擅自改變物業管理設施用途或縮減綠地或在綠化用地、公共用地上修建房屋;有的房屋建築和附屬設備質量差，返修率高，引起業主不滿;有的小區設施老化，影響到管理質量。 三、出現問題的原因(對存在的問題進行定量分析) (一)物業管理市場體制欠完善，缺乏競爭機制 __市目前實行物業管理住宅小區分四種情況， 一是由市房地產部門直管的物業企業，對政府先期開發的安居住宅小區實施物業管理; 二是由中央、自治區駐哈企業直管的物業企業，對單位開發的住宅小區實施物業管理; 三是由開發商組建的物業公司，對自行開發的住宅小區實施物業管理;四是由股份制或私人組成的物業企業，對市區內其他住宅小區和零星散户樓棟實施物業管理。從總體上講，__市物業管理仍然處於計劃經濟時代的條塊割居管理模式，這種模式不利於競爭，按照國家《物業管理條例》規定，業主通過市場競爭機制選擇物業服務企業，只有通過競爭，才能形成新的管理機制，促進物業服務企業衍生、發展、做大做強。 (二)業主大會和業主委員會體制不健全，未形成有效的運行機制 隨着住房體制改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產權的格局發生根本改變，居民住房自有化率越來越高。隨之而來的，單幢建築物內有多個產權人(即多個業主)的情況越來越多。由於房屋建築及配套設施設備和相關場地是密不可分的整體，對房屋共用部位、共用設施設備進行使用、維護、管理和對決定業主共同事務等事項，涉及全體業主的共同利益，單個業主無法完成，只能由全體業主形成共同意志，才能對此類共同事務作出決定。必須建立一種機制，保證對業主共同事務作出的決定代表全體業主的共同意志，符合全體業主的共同利益。業主大會就是這樣一種代表和維護全體業主共同利益的有效的機制。業主委員會是業主大會選出的決策機構，在業主大會閉幕後，行使業主大會的權利。由於__市住宅小區業主委員會組織機構不健全，業主委員會的成立、組成、運作缺乏監督和制約，業主委員會未發揮應有的作用，物業公司缺乏業主監督。業主與物業公司出現的爭議問題多、扯皮多，存在一定的對立情緒。 (三)物業服務企業行為不規範 市區內物業服務企業普遍對自身定位不準確、服務意識不明確、服務與被服務的關係不清楚，在實踐中存在服務不到位、擅自處分本該由業主處分的事項、收費與服務不相符等不規範的行為。 (四)開發建設質量問題對物業管理造成不利影響 市區內部分住宅小區由於開發質量問題，使得物業服務企業承擔了本應由開發商承擔的一部分責任，加大了物業服務企業管理成本，造成了物業服務企業虧損。 (五)無物業小區陷入治理困境 __市區內無物業小區主要有三類： 一是一些機關事業單位和國有企業早期建設的單位公房因機關合並或企業改制不復存在，造成無物業管理; 二是城鄉結合部個人興建的私房羣; 三是因原有物業服務企業倒閉或退出造成沒有人管理的住宅小區。這些小區因缺乏比較優勢，對物業吸引力不足，小區管理支出多，收入少，繳費低，虧損大，因此，物業服務公司不願介入。由於缺乏物業管理，這些小區普遍存在髒亂差問題和治安問題，給社會帶來不穩定因素。 四、措施與建議 (一)物業管理要從源頭抓起，切實抓好新開發住宅小區前期物業管理和竣工綜合驗收工作 1、全面實行前期物業管理。物業調研報告總結篇2
2、嚴格執行住宅小區竣工綜合驗收制度。
今後，市區內新建住宅小區竣工後應先進行各專項驗收，由相關部門對小區園林綠化、供熱、供排水、電子監控設施等工程進行驗收，驗收合格後方可進行綜合驗收，綜合驗收由發改部門牽頭，組織市規劃、房地產主管部門、建設、環衞、教育、物業所在區街道辦事處及居民委員會等相關部門參加，驗收合格後，幼兒園移交教育部門統一管理、使用和維護，公廁移交環衞部門統一管理、使用和維護，按《公共服務設施專項規劃》要求配建的社區級辦公用房和服務設施(含社區醫療服務站及文體活動設施)移交居委會管理、使用和維護，物業管理用房(含物業辦公室、業主委員會辦公室、治安聯防室、警衞室、文化活動室、健身活動場所及器材)移交居委會管理，待業主委員會成立後移交給業主委員會，供全體委員所有和使用。物業管理用房按《__市城市規劃管理若干規定》第八條配建，分期開發建設的物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少於先期開發房屋建築面積千分之四的比例配置物業管理用房及健身場地。
物業服務用房應為地面以上的獨立建設的裝修房屋，具有水電功能，沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高於三層。
城市規劃行政主管部門應當在審批建設工程規劃許可證時明確物業服務用房的位置和麪積，房地產行政主管部門在核發商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時，應當註明物業服務用房面積和房號。
(二)全面建立業主委員會制度
鑑於業主大會、業主委員會的重要性，應進一步完善住宅小區業主大會、業主委員會制度，
一是住宅小區綜合驗收後，具備召開業主大會條件時，建設單位應當在30日內向物業所在地街道辦事處提出召開業主大會書面報告，街道辦事處應在接到書面報告30日內組織業主代表、建設單位代表、居委會代表在房產局和街道辦指導下成立籌備組。組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會，業主委員會成立後籌備組自行解散;
二是對已建立的住宅小區業主委員會難以履行職責的，轄區、街道辦事處要通過不斷調整、充實，提高其履職能力，對已交付使用、未召開業主大會、成立業主委會的住宅小區，要分清情況，查清原因，按條例要求及時召開業主大會，成立業主委員會;
三是隨着社區建設的進一步發展和物業管理的進一步規範，隨着居民和業主身份的逐漸同質化，由廣大居民或者業主直接選舉產生的居委會和業主委員會可能會出現趨同的情況，從有利於調動居委會和業主委員會兩個方面的積極性出發，今後，新成立的住宅小區業主委員會主任可由居委會委員通過選舉兼任，業主委員會應在居委會指導下開展工作，以利於整合管理資源，發揮社區的作用，加強社區穩定與和諧建設;
四是全面落實由業主委員會選聘，解聘物業公司的規定，建立良好物業管理市場競爭制，通過競爭促進物業企業依靠良好的經營、優質的服務、合理的收費擠進和佔領市場，從根本上促使其服務態度的改變，服務水平的提高。
(三)創造寬鬆條件，進一步加大對物業管理企業支持力度
1、建立“質價相符”的物業服務收費機制
物業服務收費是確保物業服務正常運行的必要前提。業主在享受物業服務企業提供服務的同時，必須按時繳納物業服務費。鑑於市域內物業管理收費偏低的情況，為了進一步提高市域物業企業服務水平，督促物業服務企業提供質價相符的服務，引導業主正確評判物業服務企業服務質量，樹立等價有償的消費觀念，規範物業管理行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，依據國務院《物業管理條例》，國家發改委、建設部印發的《物業服務收費管理辦法》(發改價格[20__]1864號)和中國物業管理協會《普通住宅小區物業管理服務等級標準》(試行)的通知(中物協(20__)1號)文精神和《自治區普通住宅物業管理服務等級標準(試行)》新建房[20__]4號規定，結合地區當前物價消費指數，羣眾承受能力，建議市政府適當調整物業收費標準，並儘快下文執行。
(1)市區內開放式住宅小區，現行每户按月收取的10元物業管理費自制定實施以來，十年未變，低收費直接影響物業管理企業的生存。在此次調研中，經我們測算和徵求物業管理部門及住宅小區業主意見，將開放式住宅小區物業管理費由現在的10元/户、月，調整為0.25元/月、平方米為宜。
(2)對封閉式住宅小區，應按《自治區普通住宅物業管理服務等級標準(施行)》(新建房[20__]4號)文件規定執行，即：
普通住宅的物業管理綜合服務費
基準價的最高價格水平
2、安排專項財政補貼資金，解決目前業主委員會缺乏管理資金的實際困難
市區內住宅小區已建立的業主委員會因無資金來源，多半處於癱瘓和半癱瘓狀態，無法正常運作。為此，建議市財政按照3000人以下的住宅小區，每年給小區業主委員會補貼3000元的標準，3000～5000人的住宅小區，每年給小區業主委員會補貼5000元的標準，5000人以上的住宅小區，每年給小區業主委員會補貼8000元的標準，解決小區業主委員會的辦公費用，使業主委員會能夠開展正常工作，行使正常管理職責。
3、完善住房專項維修資金制度
住房專項維修資金是住宅小區共用部位、共用設施維護費，是延長小區使用的保命金，必須規範歸集、規範運作，鑑於地區住房專項資金歸集運作中存在的問題，建議市政府儘快完善《__市住房專項維修資金歸集使用和管理辦法》。
——對以房改優惠價格向職工出售的公有住房，原產權單位應按向職工出售價的20%，現產權所有者應按原購房款的2%向房地產主管部門繳交維修基金，未交納的要補交。
——安居房、經濟適用住房由原建設單位按工程總造價2%的比例補交維修基金，此問題僅限於麗園小區和阿牙小區。據我們瞭解，兩小區建設完工後，維修基金按1%留成，現維修基金已全部用完，兩小區又面臨老化維護期。而兩小區建設節餘款尚有280萬元，在地區住房公積金管理中心暫存，應啟動此款，補足兩小區維修基金)。
——商品住房的維修基金按購房款2%的比例收繳，未按規定繳納的建設購房户要儘快補繳，否則由房產管理部門按有關規定處罰。
住房專項維修基金均應按照業主所有，專户專儲，按幢立賬，按户核算，政府監督的原則實施管理。
4、下放物業管理企業資質審批權限
將目前由地區建設局行使的物業企業資質等級審批權下放到縣(市)房地產(建設主管部門)主管部門，由地區建設局備案，以便事權統一，屬地管理，市房地產主管部門應加大對物業服務企業的監督檢查力度，建立街道、居委會、住户滿意度評價機制。
5、發揮職能部門作用，上下聯動，綜合治理
住宅小區物業管理從“條”上看，涉及民政、房管、公安、消防、園林、建設、城管、司法、國土、環保等多個部門，從“塊”上看，涉及市、街道辦事處、社區三個層級。要管好住宅小區，必須上下聯動，綜合治理。
為此，
①建議市政府應當建立住宅小區綜合管理工作制度，組織相關行政管理部門和單位，部署、推進和協調轄區內物業管理工作;街道辦事處應牽頭成立轄區內物業管理聯席會議，由市房產局、轄區派出所、社區居委會、業主委員會、物業服務企業等參加，協調解決物業管理中的重大問題，指導監督業主大會、業主委員會的組建及日常運作;社區居委會負責協調和處理本轄區物業管理事務和糾紛。
②供水、供電、供氣等專業單位應當承擔分户計量表和分户計量表前管線設施設備的維修養護責任，建議市政府將小區供、排水管網維修費用按住户供排水用量攤入水費，由哈密水務公司和市排水管理中心進行統一維修和管理。
③建議聘用小區生活困難人員和老年志願者組成巡邏隊，由民政或公安部門補助一定的費用，協助管片民警和小區保安做好羣防羣治工作。
④建議成立社區物業管理工作站或在社區綜治辦下設住宅小區物業督查員，加強社區與住宅小區物業管理溝通、協調工作。
(四)加強對無物業小區的管理
無物業小區管理難度大，容易引發各種社會問題，為此，必須加強無物業小區的綜合治理，確保社會長治久安，首先對無物業小區要分清情況，按照片區治理的原則，由各區街道辦牽頭，房產局指導，以片劃分管理小區，組建片區物業管理機構，納入物業管理範疇，其次對接管無物業小區管理的片區物業公司要實施優惠政策，市政府要按照管理面積補貼一定數額的資金，第三，要把物業管理的關注點放在無物業小區的治理上，社區要把物業管理的重心移向無物業小區，特別是要抓好無物業小區的治安管理。
(五)機關事業單位和國有企業早期建設的既有老舊小區，因機關合並或企業改制，原建設單位已不復存在的，政府應做出規劃並列入年度建設計劃設立專項資金，對其市政基礎設施及公共服務設施逐年完善。
(六)加強物業管理人員的上崗培訓工作
市房地產主管部門要做出規劃，對物業公司管理及工作人員要採取“走出去，請進來”的方式進行業務培訓，努力提高物業管理人員的素質和服務水平。堅持物業管理人員戴證上崗，把好物業管理人員的進入關，徹底解決當前市區內物業管理低水平、低素質、管理無序和自生自滅的狀態。
20__年4月到8月，我局在市、區政府部門領導下，積極與住建、環保、城管執法、工商質檢、公安消防和各街道辦事處、物業服務企業、社區居委會、業主代表等相關單位聯繫人，對住宅小區物業管理情況進行了調研。調研組深入到20多個不同特點的物業小區進行了實地調查走訪;分別召開了8次物業服務企業代表座談會、10次業主委員座談會。
一、基本情況
物業管理工作起步較晚，物業管理總體水平較低，主要以三種模式推行：
(1)近幾年開發修建的商品房、綜合樓基本推行了專業化物業管理模式，佔30%;
(2)單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實行自建自管物業服務，佔20%;
(3)20__年前修建的商品房，拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實行自由式物業管理模式，由社區和業主自主聘請民工看大門、打掃清潔衞生，佔20%;
(4)其餘小區和老舊住宅無物業服務和管理，佔30%。
二、工作開展情況
一是加強了制度建設。根據國家和省、市的有關規定，結合實際，先後制定了《前期物業和保障性住房物業企業服務收費標準》、《物業企業招投標制度》、《物業管理服務等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業管理工作的開展。
二是推行了“菜單式”物業收費服務模式。制定了《物業管理服務等級標準》，將物業服務內容劃分6個等級、6個小項，服務企業按對應物業收費菜單中的等級服務項目、服務標準進行服務和收費，基本做到了業主期望的“質價相符”。
三是抓了樣板示範工程。出台了《物業管理示範小區標準》，對創建示範項目活動進行指導，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示範小區。
四是積極開展了物業宣傳培訓工作。採取多種形式向業主和社會宣傳物業知識，增強業主的物業自治意識，努力贏得社會方方面面對物業管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓，提升物業從業人員的素質，提高物業從業人員的物業服務能力。
三、存在的問題
(一)歷史遺留問題多，老舊小區治理改造難度大。
近年來，隨着城市建設的不斷擴張和快速發展，以居住環境優美、物業服務規範為特徵的現代化住宅小區保持高速增長趨勢。而興建於上世紀八.九十年代甚至更早的住宅區，小區的規劃方案比較簡單,內部結構及住宅功能相對落後。隨着城市人民生活水平不斷提高，硬件設施的先天不足就逐步凸現出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環境衞生差、治安形勢複雜等情況。隨着時間的推移，這些問題已呈集中爆發態勢，給人民羣眾生活帶來極大不便，由此引發的社會矛盾層出不窮。例如，東嶽廟街新華小區、北門市場觀音井小區、草壩街將軍公寓等小區基礎設施配套落後，管網嚴重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。
(二)物業管理體制不健全，監管工作合力不夠。
目前，物業管理制度體系還很不完善，物業管理活動涉及到的多個部門，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清，行政管理和物業服務關係還沒有完全理順;市、區、街道、社區之間沒有建立起系統協調的物業管理體制，相關職能部門沒有建立起物業管理聯動機制，如物業管理聯席會議制度、物業企業協會等目前尚未建立或成立。
(三)物業管理專業人才匱乏、編制不足。
目前，部門物業管理專業人才匱乏，其從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員，缺乏專業理論素養和足夠的管理經驗;編制嚴重不足，工作任務重，難以有效地對物業服務企業進行專業指導和監管。區房管局物業管理科室人員4人，僅1人有編，其餘3人均為臨聘人員，對1200多個物業小區的管理指導工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區無物業管理科室和專職管理人員。物業企業管理人員多為城市下崗再就業人員和農村剩餘勞動力，整體素質偏低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。
(四)物業企業市場競爭不足，整體服務水平低。
物業企業缺乏必要的市場競爭，這樣，物業服務企業的整體服務水平也必然較低。特別是相當一部分物業公司是住宅小區原開發企業的子公司，與原開發企業存在依附關係，不是真正獨立的企業法人。甚至有的物業管理人員的工資在原開發企業開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業發展的長遠打算。有的物業服務企業服務態度和質量差，而且還擅自改變物業管理用房、公共建築和共同設施設備的用途，引起業主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業，無法形成規模，企業盈利能力較差，使物業公司缺乏提高服務質量的動力，影響了物業管理產業的健康發展。
(五)業主委員會組建難，運作不規範。
業主普遍缺乏必要的物業管理知識，自治意識不強，不願參與物業管理;即使有業主委員會，其成員組成複雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。全區實施物業管理的居民小區中，只有46個小區成立了業主委員會，不足物業服務小區的5%。
從運行情況看，70%的業主委員會運作不規範，既沒與物業企業簽訂服務合同，也沒制定業主公約和議事規程，監管措施乏力;20%的業主委員會缺乏社區、物業主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢;20%的業主委員會形同虛設，沒有發揮業主的橋樑紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。
四、對策與建議
(一)列入民生重點，徹底治理推進。
建議組織力量對物業管理服務問題，進行全面普查，整理歸類。借鑑相鄰城市物業管理的成功做法和根據實際特點進行創新結合起來，制定物業管理綜合治理方案，認真落實。
(二)有序推進老舊小區改造工作。
老舊小區主要位於江南老城，建議把老舊小區分片劃區，按實際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區，對我區創衞生城市、文明城市等影響大的先實施。三類為改造困難相對較大的小區。四類小區主要是一些改造難度大的小區，如那些單棟且住户少、房屋很破舊且基礎配套設施極度落後的建築。
(三)建立有效的監管調處機制。
一要繼續加強房屋竣工驗收和物業承接驗收，確保物業服務設施設備保質保量，不出現各種隱患。二要儘快出台物業管理方面的規範性文件，明確物業服務企業，業主、社區、政府管理部門之間的責任。三要完善規劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網絡等部門組成的協調機構，建立物業管理聯席會議制度，促進其提高服務水平。四要實施街道社區網絡化管理，管理員專人專職，要包片包區，並加大協調物業管理工作力度。
(四)培育物業服務市場。
一要加強對物業服務企業的管理，規範物業服務流程、服務等級和收費標準。要建立企業信用、年審、評比制度，促進物業企業提升服務水平。二要支持、幫助物業企業吸納優秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業務，滿足不同層次的服務需求。三要建立行業協會，發揮行業協會作用，鼓勵物業企業相互學習交流，向一流企業看齊，企業間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協助物業企業學習外地先進經驗，提升我區總體服務水平。四要實行物業管理招投標制度，建立企業、物業公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業企業的信用情況作為招投標、業主大會選聘、小區評優的依據。
(五)多方參與，推進業主委員會建設。
制定出台業主委員會管理辦法。辦事處及社區要大力推進業主委員會建設，選出真正能夠代表業主利益，熱心公益事業、公道正派、敢於負責、有一定工作水平的人員主持、參與業主委員會工作。發揮業主委員會、物業服務企業與業主之間的橋樑紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關係;學習借鑑外地住宅專項維修資金管理好的經驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率;建立健全業主委員會和業主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制;業主委員會要向業主做好宣傳、解釋、協調工作，發揮自律作用，團結引導業主遵守“業主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業管理費用，自覺支持物業管理工作。
物業管理是一種新型的管理模式，其職責是集中多種管理服務職能，整合各類專業技術人員，有效地幫助居民解決生活中遇到的實際問題，從而不斷提高居民生活質量，優化居民生活環境。隨着經濟社會的持續發展，城市居民對生活質量和改善居住環境的要求與日俱增，居民住宅區的消防安全作為人民羣眾最關心、最需要解決的問題自然成為了物業管理的一項重要職責。當前，由於消防警力、業務經費、管理體制、業務水平等因素的影響，多數物業管理單位管理水平參差不齊、大部分物業單位的消防安全職責不明確、消防安全意識淡薄，加之業主委員會與物業管理單位之間缺乏信任基礎等原因長期存在，致使委託管理的單位、小區特別是多產權建築滋生大量的火災隱患。當前，各類小區物業管理模式在消防安全管理上面臨着嚴峻的挑戰。
一、物業管理單位履行消防安全職責過程中存在的主要問題
(一)多數物業管理單位消防法律意識觀念不強
在日常的消防管理工作中，不能認真貫徹落實《中華人民共和國消防法》及《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》的有關規定和要求，對法律法規明確的消防安全職責瞭解不多。《中華人民共和國消防法》第十四條，《機關、團體、企事業單位消防安全管理規定》第十條，都明確規定了物業管理單位的各項消防安全職責。然而，一些物業管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長。
(二)一些物業管理人員消防業務素質不高
在平時在履行消防檢查時發現：個別物業管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專業技術知識，學歷層次、專業技術偏低，安全意識差。大部分小區消防控制室的值班制度流於形式，有些單位僅滿足於有人在崗，而值班人員對消防控制中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查情況卻不甚瞭解，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關心，對消防控制中心自動報警系統發出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發現問題，但不會解決問題，更有甚者直接關閉了之。一些單位消防器材無人管理，內部消防設施、器材被盜現象嚴重，應急照明、疏散指示標誌損壞突出，消防設施器材長期處於缺損狀態。一些單位與開發商、業主相互推諉、扯皮、推卸職責，缺少協調配合，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設施的功效特別是聯動功能大打折扣，大大降低了消防設施的完整性、可靠性，致使投資上百萬的消防設施形同虛設，無法發揮應有的功能。
(三)大部分物業單位消防安全管理職責不明
物業管理公司作為市場經濟條件下的產物，其最終目標是服務於與業主的各項合同約定，也就是説，其只對合同約定的內容負責。而目前普遍情況是物業管理單位在與業主的交接過程中有很多單位和業主對消防設施的管理沒有明細的合同約定，致使物業公司對消防設施要不要管理、如何管理、管理到什麼程度均不明確，而大部分業主特別是住宅小區業主也基本不關心除電梯運行及環境衞生等以外的公共設施的管理，導致部分消防設施不能時刻處於工作狀態，或有故障而不能及時得到恢復，影響了設施的工作效能;
(四)物業對部分消防安全意識淡薄的業主缺乏管理
部分業主往往只注重自己居住、工作場所的小環境，而缺少對建築、小區整體安全的考慮，藉着裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自改變建築物使用性質，擅自增加夾層擴大防火分區，改變建築結構、樓梯形式，封堵排煙口、強佔圈圍疏散走道等，而物業單位為追求經濟利益，害怕得罪業主，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無力解決的情況下未及時與相關職能部門溝通，妥善處理相關時宜，而只是認為我不是執法部門根本管不了這些事情，從而放任發展，增加建築的火災危險性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患;
(五)物業管理單位準入缺少消防必要條件
物業管理企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。雖然建設房管部門在核發資質證書時對物業管理公司擁有的技術人員數量上有明確要求，但沒有規定消防專業技術人員的數量。加上目前很多建築特別是非住宅小區高層建築的物業管理企業基本上是從房地產開發企業派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制於房地產開發商，建設和管理不分的體制嚴重製約了物業管理單位的工作開展;
(六)消防設施日常維修資金得不到有效保障
由於業主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業公司的服務質量等方面業主與物業之間很容易引起矛盾，造成雙方產生不信任和糾紛的情形，加上傳統的“主僕”觀念影響，物業管理處於被動弱勢地位，導致物業管理費用不能及時收取。同時現有法律對建築大修理基金的收取、保管、使用等方面的規定，要求維修基金的使用由售房單位或受託的物業管理企業作為實施單位，提出年度使用計劃及分項目維修經費預算報告書，經業主委員會審核，房地產行政管理部門審批後方可將維修基金分批撥付實施單位，其操作程序複雜，很少有物業單位有決心和耐心去申請和使用這筆經費，致使包括消防設施在內的公共設施維護保養經費的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未納入委託管理的正常範疇
在日常的監督執法過程中，筆者遇到這樣的情況，由於與業主之間存在尖鋭的矛盾，有些物業管理單位未通過任何移交手續擅自撤離小區，致使小區的日常管理全面癱瘓，而小區的業主委員會隨即聘請了新的物業單位進行日常管理。而消防部門進入該小區進行監督抽查時，往往注重對物業管理單位的管理與監督，但由於原物業單位未將建築主體的審驗情況及消防設施的相關維護資料移交給業主委員會，而業主委員會也沒有把消防安全管理納入委託物業單位管理範圍，則新物業管理單位就不應承擔相應的法律責任，而消防部門只能把責任落實到業主委員會。但業主委員會是由所有業主選舉產生的非法人臨時組織，不具備法律責任承擔能力，這就極大地增加了小區火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。
二、解決當前物業管理中消防安全職責不落實問題的對策
(一)進一步明確和完善相關法律規定
政府相關部門應根據目前物業管理的現狀，加緊制定完善相關法律法規，進一步明確業主委員會的職責，完善組織機構，確保業主委員會人員的相對穩定。規範業主、業主委員會與物業管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內容，規定每幢建築(或小區)聘請物業管理公司應通過競標形式進行，嚴禁單產權多使用建築或多產權建築開發公司委託下屬物業管理單位管理。把建築消防設施的委託管理作為業主聘請物業公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理，明確物業管理單位的接管時間並完善建築消防設施移交的手續;
(二)提高物業公司的准入門檻
建設房管部門在核發資質證書時，應明確規定物業管理單位必須配備一定數量的消防專業技術人員，並把通過消防專業培訓且取得相應的消防資格證書作為核發物業管理單位資質證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設房管等部門之間的信息通報制度，及時掌握物業管理單位的相關信息，把物業公司擁有消防專業人員的數量、消防管理能力的強弱及履行消防安全職責情況納入物業管理單位資質申領、等級評定的範疇，提高物業管理單位消防安全意識和管理水平;
(三)加強對物業公司消防工作的指導
區級政府應將街道、社區範圍內的物管單位納入街道、社區及公安派出所的考核管理範圍，定期保量的對轄區內居民住宅區的管理單位進行消防監督檢查，把加強對物業公司的管理作為今後消防管理的一項經常性工作，並把物業管理單位納入日常監督管理的視線，把規範物業管理單位履行消防安全職責作為加強各類建築、小區消防工作的基礎內容，同時，物業單位要主動地與街道、社區及公安派出所建立聯動機制，一旦發現小區內出現違章違法行為，物業單位應及時報告街道、社區及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關職能部門也要加大執法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴肅處理，從嚴處罰;
(四)加大消防教育培訓力度
切實加強對物管單位負責人及相關管理人員進行消防安全培訓。街道安全辦要具體抓好摸底、統計彙總工作，督促落實，防止漏報漏訓。通過培訓，使物業管理人員增強消防安全觀念，切實學懂學透《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》等法律、法規，進一步明確各項消防安全職責，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質有所提高。
(五)規範對公共維修基金的管理
《物業管理條例》已明確了維修基金制度相應的法律地位，其使用是否公平、合理，將直接影響到每一名業主的切身利益。因此，必須完善規範維修基金的使用管理，尤其應明確公共部分具體設施設備相對應的維修基金使用原則、程序等，建立物業單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織，定期召開消防工作會議，切實解決火災隱患、經費等問題，對於需要動用房管部門的專項修理基金，街道、社區及公安派出所應幫助物業單位協調各業主，或者物業單位以粘貼公告的形式告知各業主，以便儘快地啟動維修基金，以保證火災隱患能得到及時、有效的整改。總之，物業管理單位消防安全責任的落實牽繫於千家萬户的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協作，共同努力，物業管理單位充分認清火災形勢和火災危害，認真履行消防安全職責和義務，努力為居民的安居樂業和城市的經濟發展提供堅實的消防安全保證，才能營造居民小區良好的消防安全環境，共同為構建和諧社會作出應有的貢獻。
物業管理是今年鎮經濟工作會議確定的三個突破之一。物業管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰、自我加壓、探索新課題的過程。
一、目前我鎮物業管理試點工作開展情況
上半年，鎮城管辦在七個城區社區各選一處居民小區做為物業管理試點，打破社區原有的小區負責制的管理模式，重點在髒亂差的無人管小區開展物業管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業主委員會。城市七個社區的試點具體情況為：
1、社區：社區選擇三星花園小區做為試點。
三星花園位於東城區閆家壩地段，共有居民近一百户。該小區前期開發遺留問題很多，圍牆未建好，沒有物業管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對於物業管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區建立物業管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區在小區召開了業主委員會籌備會，向各家各户發放了物業管理倡議書，徵求有關意見。下一步準備成立業主委員會。二、社區：
社區去年最先推行物業管理，併成功地在糧食局小區成立了業主委員會，建立了業主規約，協助小區實行了物業自治管理。今年，社區將綜合批發城作為物業管理重點整治單位。綜合批發城有業主近三百户，建成十多年來，沒有物業管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衞生創建的死角難點。經走訪，綜合批發城要實施物業管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建築、恢復大門及門崗、提供物業管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協調，目前成立了小區業主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建築，向開發商爭取了兩間門面作為物業管理用房，已由致遠物業公司拿出了初步管理方案，並正在協商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮政府組織在綜合批發城小區召開全體業主會議，正式宣佈小區管理移交縣致遠物業管理公司，該小區走上規範化管理軌道。
三、觀山社區：
試點一：佳美公司宿舍區。因佳美公司(原一建公司)改制時已將其宿舍區(建築公寓)移交社區，並和鎮政府簽定協議，不再承擔建築公寓內的衞生創建等任務，請求取消建築公寓做為其創建包乾責任區。建築公寓有居民六十多户，以前社區在小區內實施過物業管理，後因少數業主私搭亂建而中止，成為無人管小區，後來小區衞生包乾到佳美公司，但缺乏長效管理。現在社區已召集業主代表開會，下發選票，籌備成立業主委員會，下一步再確定物業管理方案。
試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協助，在現場走訪了業主。針對院內的環境問題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協調會，解決環境問題後再議物業管理事宜。
四、老西門社區：
老西門社區做為老城區，無人管小區最多，縣長熱線投訴最多，創建任務最難，實施物業管理的難度也最大。社區先後在百貨庭院、電影庭院、土產庭院、醬園廠庭院、商業新村、橋頭花園等地開會走訪，徵求業主意見，瞭解物業管理現狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產庭院實施物業管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業管理用房和大門的問題。
五、渫陽社區：
試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業一直由市管中心(宏天物業)管理，但建設方和業主對物業管理強烈不滿，準備重新聘用物業服務企業。經社區推薦，建設方多方瞭解後，擬定由致遠物業公司接管。從五月份開始，致遠物業開始走訪業主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備採取邀標的方式，重新聘用物業公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業主75户，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發樓房入住户。由於新遷户入住前交納了兩年物業管理費，兩年期滿後，物業公司退出，現在小區沒有物業管理，而且由於以前管理不規範，公共部分佔用嚴重，業主強烈要求實施物業管理。目前，社區已在小區內召開了業主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規，投票選舉了業主委員會，下一步準備擬定物業管理方案並召開業主大會。
作為物業客服專員，我的工作職責主要是將學到的理論知識用於指導自己的實際工作，盡努力處理好，協調好企業與業主之間的關係;盡職盡責的做好每一項工作，始終保持好的精神狀態，堅持服務為主、管理為輔的思想，取信於業主，保持公司良好的形象。
在這幾個月的工作中，我總結出一些工作經驗：首先應該給投訴者或者糾紛者作“降温”的思想工作：分析、調查問題的原因;若問題有涉及物業管理的相關法律法規，應該結合物業管理相關的法律法規，然後根據實際情況擬定科學的解決方法;最後當然是具體方法的落實。工作結束後總結每次處理經驗，為日後的處理相類似問題做基礎。投訴、糾紛處理回訪，可以讓我們的工作得到業主的肯定，同時也能縮進我們與業主的關係，方便日後物業管理工作開展。在此基礎上，通過經理及同事的指導和幫助，建立一個工作步驟可以使工作儘量做到。明確業主不總是對的，但永遠是最重要的;完全滿足業主的需求，並以此作為工作的出發點和歸宿。預防在先，充分做好達到要求的各種準備，
積極預防所有可能發生的問題。在處理問題中要第一次就做對，不能把工作過程當試驗場。強化培訓，對自己的專業知識要補充再補充，使我的工作儘可能的做到。定期對服務中存在的問題(尤其是業主投訴)及時糾正，並及時向經理提出制定相應的預防措施。以客户滿意為中心，完善“第一責任人”制度，加速信息交流的速度，突出全面質量管理的思路。規範操作：進一步完善操作規範，提高工作效率，合理運用管理軟件，使工作難度簡化。
沒有物業投訴其實是每個物業企業的願望，也是我們物業公司的願望，也是我的一個願望。可是真正能夠達到這樣的物業企業是沒有的，因為業主的心理和行為是公司無法確定的，公司和我們工作人員只能通過努力增加自己服務的質量，提高客户滿意度，但卻無法決定客户滿意度。無投訴是每一個物業公司追求的目標，它要求物業公司能夠完完全全地為業主服務，業主就是上帝，這句話一定要時刻記在心中。只有這樣我們才能更好的為業主服務。在物業管理實際工作中，要時刻牢記物業管理無小事，以業主的需求為中心。在實習過程中知道了工作的辛苦和喜悦。通過實習，我認識到要做好物業管理工作，既要注重物業管理理論知識的學習，更重要的是要把實踐與理論兩者緊密結合。在學校中我們只能學到理論知識，而真正實踐了才知道理論知識只是一個指路的燈，而路還是要自己去走。實習增長了我的知識和才幹，我發現在學校學到的知識很不夠，有些課程的學習還遠遠不夠，該學的還有很多，發現不足主動去補，在工作中邊做邊學，會受益匪淺。
實習期間，讓我學到的不僅僅是專業上的知識，也讓我學到了與人共事，與同事和領導溝通交流的方式。在學校長大的我，對社會的接觸總是很少，也總有許多格格不入的地方，對這種相處方式不夠適應。在中維物業管理公司生活的這段日子，讓我理解了在社會上生存和為人處事的方式方法，這段經歷給了我很深很大的影響，我知道在工作和學習中自身還存在着很多的不足和缺點，這讓我會本着謙虛進取的態度，在這條道路上走下去。
這次實習中除了瞭解了很多關於物業服務管理方面的知識而且還認識了很多朋友、老師，我們在一起相互交流，相互促進。因為我知道只有和他們深入接觸才會更加了解工作的實質、經驗、方法。也正是因為他們的幫助我才可以快速的融入到工作中去。今後在從事物業管理工作中，我還需要不斷積累經驗，學習新的知識，做一個優秀的物業管理人員。
物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規範的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容， 市物業管理工作也是文明城市創建的重要組成部分。根據安排，我們對__市物業管理工作進行了調研，具體調研情況如下：
一、物業管理的基本情況
總體看，我市物業管理工作有以下四個特點：一是物業管理市場處於發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是業主委員會作用發揮不好。四是物業管理行業監管體制不完善。
(一)物業企業現狀
我市物業管理從 年前後開始起步，至今發展僅 年時間。據調查，截至 年底，在我市註冊的物業企業共有24家，其中三級資質企業10家，從業人員367餘人。外地物業企業在我市開展服務的3家，從業人員約32人。
(二)物業發展現狀
目前，全市共有物業管理小區34個，物業管理面積239.1萬平方米。
1、新建城市住宅小區的物業發展現狀。
我市新建住宅小區主要指20__年後開工建設的住宅小區，共有16個，房屋建築面積143萬平方米，住宅套數有1.2萬餘套，物業管理覆蓋率達到95%以上。其中有國際現代城住宅小區獲得__市物業管理示範(優秀)小區稱號。2、老小區的物業發展現狀。
老小區主要是20__年建成的住宅小區，共18個，房屋建築面積96.1萬平方米，住宅套數有0.85萬餘套，物業管理覆蓋率不足50%。3、住宅專項維修資金的歸集和使用情況。
從20__年開始歸集住宅專項維修資金以來，累計歸集資金1372.79萬餘元。(三)小區業主委員會現狀
截止20__年底，全市住宅小區已成立業主委員會6個。在調研中發現， 90.5%的小區業主對物業狀況漠不關心，造成業主大會召開困難。61.9%的小區在業主入住幾年後仍沒有召開過業主大會，沒有組建業主委員會，物業管理處於前期物業管理狀態。個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。50%的小區業主委員會成立程序不規範，未通過業主大會選舉產生。62.5%的小區即使按規定成立了業主委員會，也未能起到應有作用。
(四)物業管理行政機制現狀
在《物業管理條例》及《 市物業管理實施辦法(暫行)》中明確：
(1)房地產行政主管部門是物業所在地的物業管理的主管部門，對轄區內的物業管理活動進行監督管理;
(2)居民委員會、村民委員會依法對社區進行管理和提供服務，對社區內物業管理活動進行指導監督，調解物業管理糾紛;
(3)街道辦事處、鄉鎮政府協助有關行政管理部門對物業管理進行監督，對物業管理與社區管理、社區服務的相互關係進行協調。但在實際的工作中，市房管局人手不足，對物業管理中的問題疲於應付;街道、社區居委會很難插手小區的物業管理工作，對物業公司無法制約，物業公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社區居委會的正常工作。按照《 市物業管理實施辦法(暫行)》中有關職能的劃分，物業管理涉及國土、住建、民政、城管、物價、公安、工商、供水、供電、質檢、通信、街道、社區居委會等相關部門的配合，但各相關部門普遍存在重建設、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業管理中存在的問題缺乏相關的應急機制和有效的管理措施，導致物業管理問題突出。
20__年以來，我市針對物業管理工作先後出台了《 市物業管理實施辦法(暫行)》《 市住宅維修資金管理實施辦法》，市房管局也出台了配套性文件《 市物業管理實施細則》《關於規範 市普通住宅小區物業服務等級標準和市城區物業服務費指導價格的通知》《關於規範物業承接查驗工作的通知》等文件，為理順物業管理體制、規範物業管理行為、提高老住宅小區物管水平、發揮業主自治機構作用、加強物業專項維修資金管理等打下了一定的基礎。
二、物業管理存在的主要問題及原因分析。
(一)物業企業存在的主要問題及原因分析。
1、物業服務公司小、弱、散突出。
隨着房地產業的迅速發展，近幾年來我市物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊，平均每個物業管理小區建築面積僅7萬平方米，物業公司管理面積也不足10萬平方米，由於管理項目較小，管理規模不大，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優秀人才從事物業服務行業。2、物業企業服務意識不強。
從調查的結果來看，物業企業主動上門服務率為32%，小區業主對物業服務人員的綜合滿意度為61%，這表明物業公司的服務意識不是很強。3、物業管理企業的經營管理不規範。
一是少數企業以犧牲業主資產的保值增值和小區環境為代價，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。二是少數物業企業從自身經濟利益出發，擅自在小區公共部位開展經營，全部收入歸企業方所有。三是少數物業企業存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務標準。4、物業管理企業人員整體素質不高。
一是物業管理企業員工缺乏客户意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足。二是物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業主對物業企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。5、物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。
一是物業服務收費標準低，嚴重製約了行業的健康發展。據調查，我市24家物業企業的34個項目，有31個項目虧損，幾個項目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務的樓盤。二是政府沒有建立物業服務調節機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理着水電氣的價格與物業服務價格，卻沒有建立相應的平衡機制。當水電氣的價格不斷上升時，物業服務成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業服務成本仍然沒有消化來源，導致了收入支出的剪刀叉現象，物業服務企業生存的危機日益突出。三是物業服務從業人員報酬低。調查表明，我區物業服務從業人員平均報酬僅1200元/月，低於社會平均工資，且沒有購買任何社會保險，勞資雙方潛在矛盾十分突出。(二)物業發展存在的主要問題及原因分析。
1、物業服務費收取難。
主要表現在：一是一些服務人員責任心不強，服務質量差，服務不到位，導致住户有意見而拒絕繳費。二是業主物業消費意識淡薄。較大一部分業主來自農村，對物業管理概念不深，對物業服務的配合度不高，接受不了這一新生社會產物。三是建設工程遺留問題隨着物業交接，將問題轉嫁給物業服務企業，成為住户不繳費的藉口。五是由於業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。2、建設工程遺留問題引發物業糾紛。
有以下三種情況：
(1)工程質量遺留問題。主要表現有：
①儘管通過了竣工驗收，但向業主交房時仍存在共用設施設備不完備的情況，如管理區域內的環境、道路、景點等設施未完工，影響業主居住，房屋本體外牆滲漏等等。
②由於前期物業服務現在大多仍為開發商屬下的物業公司承擔，因此多數業主認為開發商對建設質量的完善與有關承諾的兑現責任自然應由物業公司承擔，並往往以此作為衡量物業公司服務效果的重要指標。
③開發中的工程質量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業使用階段，業主接房後往往很難與開發商打交道，從而很容易轉嫁給物業公司，引發矛盾。
(2)開發商物業銷售中遺留下來的問題。主要有：
①未安裝一户一表(前期的老小區及集資房);
②銷售廣告內容與實際交房時不一致;
③擅自將小區公用部分(如屋頂、公共綠化地等)承諾給少數業主使用;
④擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。
(3)建管不分帶來的問題。我市開發企業下屬的物業公司的物業服務，往往被定位為促銷或售後服務，僅作為開發的附屬產品，一些物業公司與開發商一鍋吃飯，導致了部分物業公司失去了獨立生存的能力。
3、老住宅小區基礎設施差，缺乏專項維修資金。
我市2000年前建成的住宅小區配套建設水平低， 基礎設施設備差，娛樂休閒設施很少。目前許多住宅小區的共用部位，公用設施設備急需維修養護和改造;娛樂休閒設施也急需改善，而這些小區沒有專項維修資金，根本無力進行舊小區改造。4、住宅專項維修資金的歸集和使用存在的問題。
(1)住宅專項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產證的業主，他們不願意再繳納住宅專項維修資金，這就造成了一幢房屋或一個小區只有部分業主歸集了住宅專項維修資金。
(2)開發企業挪用已歸集的住宅專項維修資金。住宅專項維修資金一般由開發企業統一收取，再交到財政局、房管局指定的專用帳户上。開發企業不及時上交給房管局，造成住宅專項維修資金的拖欠，很容易激發與業主間的矛盾，給後期物業管理帶來困難。
(三)小區業主委員會存在的主要問題及原因分析。
1、業主委員會的選舉產生過程中存在着瑕疵。
小區業主委員會成立程序不規範，未通過業主大會選舉產生。導致成立後，作用發揮普遍不理想。在實踐中，對業主委員會的監督缺乏有效的手段，使業主難以有組織地參加管理和表達對物業管理的看法。2、組成業主委員會的人員結構不夠理想。
委員們多是由退休的老年人組成，年齡結構老化，知識水平及專業素質普遍不是很高，法律意識相對淡薄。3、業主委員會的經費來源無法自行解決。
業主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區全體業主分攤;二是通過經營小區公用部位的收益來獲取費用;三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由於沒有經費來源，業主委員會的日常工作都很難開展。4、業主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。
據調查，我區80%的小區沒有業委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業主委員會的工作也不方便。5、業主大會和業主代表大會召開的困難大。
時間、地點均不好確定，與會業主很難達到2/3以上，業主參與意識不強，就連書面徵求意見也有難度，導致很多重大事項無法決定。(四)物業管理機制存在的主要問題及原因分析。
1、物業管理法律法規不健全。
首先，物業管理立法滯後。除了2007年10月1日實施的《物權法》有關章節規定和2003年9月1日正式實施的《物業管理條例》及地方性相關配套法規外，一直沒有國家級行業法規可以遵循。其次，物業管理法律關係各主體間的權利義務關係不清。具體表現在：法律責任不清楚;供水、供電、供氣等有關單位與物業服務企業的經濟關係不明確;作為經濟合同一方主體的業主委員會是否具備訴訟資格等等。2、物業管理體制不完善。
物業管理涉及到規劃、建築等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全市看，缺乏一個部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關係難以理順，多頭管理問題久拖不絕;開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清;街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮;房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻責任主體不明確，行政監管力度不大。如：大多數小區業主將車庫用於住房或經營，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強烈。而水、氣主管部門認為只要用户申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續，但作為房屋主管部門的房管局卻無法干預。3、物業服務缺乏市場競爭機制。
我市物業服務市場還沒有真正引入市場競爭機制，大多數物業企業並不是通過招投標進入物業市場的，造成了許多物業企業缺乏競爭意識和責任意識。據調查，我市專業物業公司只佔37.5%，開發商下屬企業佔54.1%，外聘服務企業佔12.5%。多數物業企業與開發商是相互依賴的關係。三、完善物業管理的建議和措施。
(一)加強我市物業企業服務質量的建議和措施。
1、創造條件，積極鼓勵物業公司兼併、合併，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌;
鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。2、提高物業企業管理水平。
一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規範化，編製成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。(二)加快我市物業行業發展的建議和措施。
1、加大政府政策扶持力度。
對物業服務企業的營業税免收，所得税減半徵收;對農轉非40、50人員參照國有企業下崗40、50人員政策執行，鼓勵企業擴大農民工使用，增加就業崗位。2、加大宣傳力度，引導人們正確的物業消費觀念。
深入宣傳《物業管理條例》和《 市物業管理實施辦法(暫行)》等有關法律法規，讓廣大業主瞭解物業管理對小區環境的重要性，使物業企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同範圍內提供優質的物業服務，推動整個物業服務行業健康、有序發展。(三)完善小區業主委員會制度的建議和措施。
1、逐步推行業主誠信檔案的建立。
對小區業主在水、電、氣物業管理等費用的交納、參加業主大會和業主代表大會等會議的出席率、自覺維護小區公共設施設備等相關行為逐步建立電子信用檔案。2、政府相關部門參與業主委員會的組建。
首屆業主大會的召開和業主委員會組建，應在街道辦事處、社區居委會的組織下，在房管、公安部門的指導監督下按程序進行，並將有關材料報社區居委會，街道辦事處、房管局備案登記，公安機關根據備案登記表刻發印章。 3、將業主自治機構的管理納入社區管理範圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參加社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參加業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。4、加強組織業主委員會成員的培訓，提高業委會成員的總體素質。
(四)建立健全物業管理新機制的建議和措施。
1、建立健全物業管理行政新機制。
按照屬地管理的原則，成立黨組織領導下，由社區居委會、業主委員會、物業服務企業構成的三方聯動的社區服務工作新機制，實現雙向進入、交叉任職，業主委員會成員、物業公司經理在社區居委會黨組任職，社區居委會幹部義務擔任物業公司總監和業主委員會副主任。並在小區中設立社區便民服務部，由物業公司指派專人值班，負責接待處理業主投訴和日常生活事務，業主委員會定期值日，社區居委會配備專門的物管員，落實好相關的經費。共同幫助物業公司調解糾紛，協調矛盾，特別是解決公共服務、户籍、計生、社保、民政、就業等涉及民生的問題。民政、公安、計生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉鎮辦事處等部門的窗口單位與物業企業進行對接。在物業企業代業主辦理日常生活事務時，職能部門應提供便民服務通道。業主自己辦理相關手續時，要求提供該小區物業公司、業主委員會或社區居委會的證明。使業主們慢慢地認可物業公司、業主委員會這一級組織，漸漸地接受物業這一行業，逐步形成物業管理服務意識。同時，啟動職能部門領導問責機制，對履職不到位的進行問責，提高部門管理的主動性，逐步形成政企聯動的小區管理社區化機制。具體步驟上，可選擇城區建築面積較大、入住率較高的小區作為試點，積累經驗，後期穩步推進。
2、建立前期物業管理監管機制。
從房屋預售開始，物業管理應同步介入，對房屋的功能、佈局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業採納，為後期物業打下堅實的基礎。物業企業前期介入所產生的費用可由開發建設企業承擔。建立物業招投標競爭機制。根據我市物業管理髮展的需要啟動物業管理招投標制度。3、建立物業管理矛盾糾紛調處新機制。
探索建立物業管理糾紛調處新機制。建議將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。另外，物業糾紛中的大部分由房屋質量和共用部位、公用設施設備不完善引起的，在小區規劃審批和竣工驗收時加強管理，在物業承接查驗和房屋交付使用方面實行備案制度，嚴格房屋質量和設施設備配套關，為物業管理奠定硬件基礎。
物業管理關係千家萬户，做好物業管理對於改善城區環境，鞏固三創成果，構建和諧社會具有重要意義。近年來，__縣物業管理逐步發展，取得了一定成績，但也面臨諸多困境，物業管理髮展任重道遠。
一、我縣物業管理基本狀況
近年來，我縣城鎮化建設日新月異，小區物業管理逐步推行和發展，目前整體態勢平穩。但是我縣物業管理市場化運作機制尚不健全，物業管理水平仍然較低，業主與物業公司的矛盾難以調解，物業管理行業監管體制不完善，已經到了一個需要全面規範整頓提高的階段。
(一)穩中求進，我縣物業管理髮展迅速。
我縣物業管理起步於20__年，縣房地產管理局成立了物業管理辦公室，負責全縣物業行業監督管理。10年來，我縣物業管理從無到有，從小到大，穩步發展。截至目前，全縣共有物業服務企業10家，管理居民住宅小區17個，物業服務建築面積近200萬平方米，新建住宅小區物業管理覆蓋率達98%，從業人員達 1000多人，服務小區人口達25000人。
(二)多措並舉，我縣物業管理逐步完善。
縣物業管理辦公室成立以來，對物業行業管理髮揮了一定作用。
一是加強物業服務隊伍培訓，提高了從業人員的業務技能、政策法規水平和職業道德;
二是加強外派交流。進一步開闊了物業管理人員的視野，找準了自身存在的問題，也明確了今後努力方向。三
是加強市場準入管理。積極實行物業管理提前介入制度，在房地產開發企業辦理商品房預售許可證時，必須明確項目前期物業管理計劃。從20__年5月1日起，所有新建樓盤前期物業管理實行了招投標制度。
四是加強行業監管。制訂了《__縣城區物業服務企業實施年度測評細則》，加強對物業服務企業的監管，將測評結果作為評先評優考核晉級的重要依據。
五是加強公共維修資金的歸集和管理。截至目前，累計歸集物業公共維修資金1300萬元。
(三)物業管理髮展不平衡。
一些小區如鉑金華府、中偉世紀城和煙草局的物業管理比較規範。而巨龍家園、玉盤小區、書香和苑等一些小區因物業費收繳率不高，小區物業管理已經撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外，黨政機關、學校醫院等企事業單位的物業管理還未全面啟動。
二、我縣物業管理存在的主要問題及原因分析
我縣物業管理業在快速發展的同時，暴露的問題和隱患也日益凸顯，主要表現在：
(一)小區開發建設質量堪憂、設施配套不完善。我縣部分小區，儘管通過了竣工驗收，但仍存在規劃未嚴格實施、小區配套設施不完善、房屋外牆屋面滲漏、衞生間漏水、消防及安保設施不到位、電梯質量低劣，甚至存在安全隱患等等問題。這些問題在建設過程中沒有得到根本解決，留下質量安全隱患和矛盾根源。
(二)物業管理粗放型發展。
一是部分物業企業服務質量不高，服務信譽不佳，重收費輕服務。
二是物業管理專業化水平低，物業服務企業小、弱、散，缺乏上規模、上檔次的物業公司。從整體而言，我縣物業管理服務水平不高，實力不強，難以適應市場化、專業化、社會化的需求。
(三)業主物業服務消費觀念沒有普遍形成
一些業主缺乏法制觀念和物業消費觀念，對市場化物業管理不理解、不支持，有些業主只要求接受服務卻拖欠物業費，有的只選擇價格低廉的物業公司，卻要享受品質的物業服務，而物業公司因收費標準低而難以運作，從而造成業主與物業公司之間的對立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環。
(四)物業公司和業主權責不清，業主委員會沒有充分發揮橋樑作用。我縣小區大部分業主委員會沒有成立，有的業主委員會在物業管理中不能發揮應有的作用。部分小區業主和物業公司沒有訂立物業服務合同，雙方的權利和義務沒有明確，造成雙方應盡職責和義務不能全面履行，權利受到侵害時不能很好維權。
(五)物業管理體制不完善。從全縣看，缺乏一個強力有效、協調各方的綜合物業管理部門，縣房產局作為物業行業管理主管部門，委託物業管理辦公室負責業務管理，但該機構面對日益增加的管理任務和物業矛盾糾紛調處力不從心，亟待全面加強。開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清;屬地政府、社區的綜合協調作用未充分發揮。在業主和物業公司產生矛盾時，政府及相關部門不能及時調處，導致矛盾升級擴大。
三、加強我縣物業行業管理的幾點建議
(一)加強宣傳，引導樹立正確的物業管理和物業消費觀念。深入宣傳《物權法》、《物業管理條例》等有關法律法規，讓廣大業主瞭解物業服務對小區環境的重要性，增強廣大業主的物業服務消費觀念，使“花錢買服務”的觀念深入人心。同時，引導物業服務企業依法經營、公平競爭，提高服務質量，珍視企業信譽，推動整個物業服務行業健康、有序發展。
(二)部門聯動，建立物業管理齊抓共管機制。
一是在工程項目規劃、設計階段開始，規劃建設部門要對小區的功能、佈局、公共設施和配套建設等提出明確要求，為後期物業服務打下堅實的基礎。二是小區建設要嚴格執行有關規劃建設標準，做到圖紙與建設一致，嚴格規劃管理和工程質量管理，確保建設工程質量。
三是建立商品房綜合竣工驗收制度，房產部門要參與綜合驗收。政府相關部門應實行驗收責任追究制，未通過綜合驗收的物業，不能投放市場。四是物價部門要完善細化收費標準，明確服務內容。五是縣房產部門要建立物業企業的信譽等級測評制度，引導物業服務企業加強行業自律，提高企業信譽，確保服務質量。使信譽低、質量差的物業企業逐步退出市場。對無正當理由擅自中止物業服務的物業公司在以後的投標時予以限制。規範物業承接查驗手續，明確開發商、物業服務企業、業主三方之間的權利和義務。同時，要認真規範公共維修基金的管理和使用，制定公共維修基金提取使用程序。
(三)積極扶持，促進物業企業良性發展。建議政府對物業服務企業徵收的相關税費予以優惠，在物業公司遇到困難時予以關心支持。引導物業企業走強強聯合之路，積極鼓勵物業公司重組兼併，做大做強物業公司，做響物業公司品牌。積極扶持培育實力較強、專業化水平較高的物管企業，走規模經營之路。
(四)加強保障，推進物業管理法制化進程。業主和物業公司的矛盾糾紛一般屬於民事糾紛，如當事雙方已提起訴訟，可按法律程序處理。建議縣人民法院優先受理、快審快結，維護當事人的權益。當業主惡意拒交物業費時，要發揮司法調解的作用，建議明確物業企業催繳物業費更為簡單的措施或程序。為從根本上規範我縣房地產開發建設管理和物業管理活動，建議儘快出台我縣加強房地產開發管理的實施辦法和加強物業管理的實施細則兩個規範性文件。
(五)理順體制，實行屬地管理和行業管理相結合。按照“條塊結合，屬地管理”的原則，進一步明確鄉鎮和社區居委會在物業管理工作中的權、責關係，把物業管理納入社區綜合管理範疇，政府投入一定的經費。鄉鎮、社區居委會加強對居住小區的屬地管理，全面承接和履行政府延伸至社區的各項公共管理與服務職能，建立起對業主委員會的引導和監督機制。縣房產部門要加強對物業服務企業的行業監管，指導物業服務企業規範、高效開展工作。建議縣委政府加強縣物業管理辦公室的機構設置，增加人員編制，明確其職能職責，加強其履職監督。對業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，縣物業管理辦公室要和社區居委會及時介入、引導，共同協調處理。堅持屬地管理原則，業主委員會自覺接受社區居委會的領導，社區居委會積極參與協調處理物業矛盾糾紛。
__物業管理公司是__工業__飛行控制有限責任公司下屬的專門的物業公司。__工業__飛行控制有限責任公司是中國第一座自動駕駛儀研製和生產企業，是我國航空工業自動飛行控制系統及部件產品研製、生產、服務的專業化企業。主要為運輸機、轟炸機、直升機、通用飛機、無人機研發、生產自動駕駛儀、控制增穩系統、電動舵機等產品。作為一個有着六十餘年曆史、擁有上千正式員工的老牌企業，公司也同其他大中型企業一樣，為附屬的家屬福利區配置了正規的物業公司。在__物業管理公司志願實習期間，我對物業公司有了進一步的瞭解。
物業管理公司屬於服務性企業，它與業主或使用人之間是平等的主體關係，它接受業主的委託，依照有關法律法規的規定或合同的約定，對特定區域內的物業實行專業化管理並獲得相應報酬。主要服務內容包括：1、房屋建築主體的管理及住宅裝修的日常監督;2、房屋設備、設施的管理;3、環境衞生的管理;4、綠化管理;5、配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護和安全防範工作;6、車輛道路管理;7、公眾代辦性質的服務;除此之外還包括一些針對性的專項服務：如金融服務、經紀中介等，還有一些客户委託的特約業務。
而我在實習期間主要擔當的辦公室文員主要的日常工作有1、負責辦理住户入住及裝修手續;2、處理住户日常報修、投訴工作;3、負責住户走回訪及物業管理相關指定費用的收取、催繳工作;4、負責小區日常工作巡查、監督工作;5、負責一般通知及文稿的草擬、打印、校對工作;6、協助做好小區文化活動和宣傳工作等等。
本來以我以往的經驗，以為物業公司的工作是規律的輕鬆的，是稍加培訓就可以輕鬆勝任的。但是經過這些天的實踐，才小窺到物業公司工作人員的辛苦之處。
實習的前兩天，主要都是在幫助其他工作人員在整理新房的入住和裝修手續等文件，或是模仿之前的催繳各種費用的通知文件草擬和打印類似的通知，幫助他們製作了一年一度的全廠排球聯賽的活動宣傳海報等等，基本上處在觀摩學習的狀態。時不時就會有工作人員講起我手上拿到的文件所涉及的具體事件，比如前不久，小區的新樓裝修期間，有住户擅自在承重牆開門造成的非常嚴重的安全隱患，導致鄰里之間的巨大爭執，最終是由物業公司的工作人員按《物權法》的相關規定和小區物業管理的原則進行了調解並將事件報告有關部門，對擅自開門的住户進行了嚴厲的批評和處罰。就在這兩天，就有幾起投訴，包括對鄰居深夜噪音的投訴和對工地施工的投訴，公司立即派出了相關的人員前往被投訴的居民和工地進行調查、面的核實，並且都在當天就和睦地達成了口頭協議。
可是風平浪靜的日子也沒過多久。隨着經濟收入的提高，小區內的私家車越來越多，而由停車位導致的爭端也越來越多。老員工楊叔給我介紹説，就在5年以前，小區裏還沒有劃停車位，那時候空地多，車少，車進了小區想停到哪裏都行，哪有人想到過去建停車場?現在樓越蓋越多，車也越來越多，有的老樓房一棟樓上一個單元12户，家家都有車，滿打滿算一共就樓下兩三個停車位，肯定要出問題的。這天上午就有業主來物業投訴説，停車位被佔了好幾天，根本找不到車主，害得自己車停到離家好遠的地方，業主看起來非常生氣。好在物業公司處理此類事件已經比較有經驗了，在安撫了業主的情緒後，派出了兩個工作人員去實地調查情況並且嘗試聯繫車主，我也跟隨他們前往，最終在發現事情屬實並且聯繫不到車主的情況下，用停車位的地鎖鎖住了佔位車輛，並且留下了一張通知。當天下午，業主便匆忙趕到物業公司，開始也顯得非常生氣，因為他是臨時來探訪友人，不知道小區的相關規定，臨走的時候發現車被鎖住，十分不解。但經過工作人員的教育之後，也理解了小區的規定，並且向業主和物業公司道了歉。當然，物業公司也像業主道了歉，以為這畢竟是物業公司的失職，夜間對停車位的巡查顯然沒有到位。當晚，我又跟隨工作人員，對整個小區的停車車輛進行了核對，又發現了兩輛不按規定停車的車輛，在第二天都及時的進行了處理，在第二天夜間，我主動請纓，獨自完成了當天巡查，低調地在停車登記表格上籤上了其他工作人員的名字，深藏功與名。不過就這件事我也發現了該物業公司的不足之處，類似的巡查工作應該有專門的工作人員來做，但是由於物業公司本身的收入不高，工作人員數量有限，往往忽視了一些不可或缺的工作，造成了不少損失。
8月24日，供水局突然向物業公司下達最後通牒，如果8月27日之前不交齊一年多以來3000多元的欠款，將對全小區停止供水。物業公司緊急開會，在與有關部門溝通無果之後，迅速制定了應急方案，立即開始張貼告示並且派出工作人員上門催繳費用，上門催繳水費的過程中屢屢出現不愉快的事件，有的業主態度強硬甚至蠻橫，以經常停水或水質不佳為由拒繳水費，但有的業主也坦承是因為自己常常忘記主動去物業繳費才導致欠費好幾個月甚至半年以上，還有的欠費業主在幾天內家中始終沒有人。最終，三天之後，仍有近2000元欠款未能收訖。公司請求供水局延期被拒絕之後，小區開始停水，此時陸陸續續才又有人看到通知或聽説此事前來繳納欠費，但是杯水車薪、無濟於事，物業公司門口抱怨的人逐漸超過了前來繳費的人和詢問情況的人，而公司工作人員每天周旋於供水局和羣眾之間，忙得焦頭爛額，我也只能幫助工作人員一次次的上門又無功而返，回到公司又要安撫憤怒的人羣，張貼在外的繳費通知又多次被態度惡劣的少數人撕掉，我們還要印製足夠的通知告示以備不時之需。停水第二天，事情進展緩慢，欠費仍然數額巨大，抱怨的人羣越來越多，但也有少數人開始想辦法去別的小區開車運水回來，甚至自行提水回來。而就在小區內居住的我也深受其害，停水導致家中衞生狀況糟糕、只能外出吃飯、無法洗澡，而問題的解決也看似遙遙無期。實習期間遇到如此危機也是我從來沒有想到過的。隨着停水造成的生活不便越來越多，抱怨的人也有很多轉而幫助物業公司聯繫欠費業主催繳水費，也有更多人提供建議，或者向供水局提供解決方案。就這樣，在停水第四天的下午，在欠費基本繳納完之後，供水局這才拉開了小區的水管閥門。這次事件令物業公司內部開始深刻的檢討自己的工作。而我也在這些事件中不僅對物業工作有了更深的體會，也鍛鍊了自己處理矛盾糾紛的能力。
在我看來，__物業公司尚有一下不足：
1、工作人員的形象不規範。
包括服務人員的儀表、語言、行為形象。服務人員是第一時間與業主打交道的，因此，他們的給廣大客户留下的形象則代表了公司的精神面貌。2、規章制度不健全。
主要包括對內的員工規範、崗位職責、獎罰機制等和對外的管理制度、業主公約、處理程序等。3、物業管理工作宣傳不到位。
比如説維修基金的收取，在沒有全部收繳齊之前，不要存在時間上的停滯，要無時不刻的向業主宣傳到位，其中包括採用傳單、報紙、宣傳欄的形式。4、服務人員的人性化意識不強。
對待業主不夠周到熱情，有的甚至發生了口角。在實踐的接觸中，服務人員對答允業主的事情不能及時的處理，比如説報修，一拖再拖使公司的誠信產生了嚴重的危機。5、物業經營收入單一，難以擺脱低盈利的局面。
針對以上不足，我對__物業公司提出如下建議，也是我眼中合格的物業公司應該具備的基本素質：
1、培養或者招聘專業的物業人才，而不是讓臨退休人員或者剛畢業的實習生臨時負責物業工作。
2、按照有關部門的有關規定規範規章制度，並且嚴格按照規範進行物業管理。
3、在每一方面的事件上，設立專門的責任者，監督和促進該事件在最短時間內以方式得到解決。
4、對上崗人員進行專業培訓，培養工作人員的服務意識和交流能力。
5、開拓視野，多舉辦羣眾喜聞樂見的社區活動，豐富盈利手段。
總而言之，在__物業公司的短期實習讓我體會到了服務業人員工作的不易，更是明白了溝通能力的重要性。今後無論是自己從事服務行業還是與服務業從業人員接觸時，便可以抱着一種健康的理解的態度進行交流。心態上的進步便是我這兩週社會實踐的收穫。
近年來隨着天津市城市建設的發展，房地產開發突飛猛進，一座座風格迥異，設施齊全的住宅小區如雨後春筍般地聳立起來，為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業管理作為新興產業也如影隨形同步興起，應運而生的物業管理肩負起了小區建設、環境綠化美化、公共衞生、安全保衞、水電暖的日常維護保養等工作，到目前涉及的範圍已逐漸發展到商場寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮居民區，同時隨着政府機構的體制轉軌和企事業單位的改制，政府機關、學校、醫院等單位的後勤服務也走向社會化。物業管理作為城市規劃、建設的合理延伸，將成為城市管理的重要組成部分，同時也為下崗人員提供了廣闊的就業空間。
一、近年來天津市物業企業得到快速發展
1、經濟的發展帶動物業管理企業不斷髮展壯大
天津市的物業管理企業起步較晚，第一家註冊的物業管理公司在1996年才正式成立。剛剛起步時全市只有十幾家物業管理公司，管理總面積只有100萬平方米。但隨着天津市經濟快速發展，物業管理企業不斷髮展壯大，到20__年6月天津市物業管理公司已發展到642家，管理總面積達到8652萬平方米，佔全市住宅存量的56%，實施物業管理的項目已達到1600多個，從業人員超過5萬人，營業收入突破10億元。
2、物業企業服務的領域更廣，服務內容更寬，形式更加多樣化
城市建設進程的加快使物業企業逐漸發展壯大起來，過去物業服務只需要清潔工、門衞、綠化等幾項服務。近幾年，隨着物業體制的不斷深入和產業結構的調整，物業服務的形式也從單一的服務發展到形式多樣的服務。如：家電的維修、接送上下學的學生、送水入户、代買飛機車船票等。特別是隨着機關企事業單位後勤的社會化，大型物業公司已將物業服務的重點從對居民小區的物業服務延伸到工業區、學校、醫院、車站機場、商場、辦公樓宇等地方。如國際商場物業管理公司先後接管了師大北里、賽博數碼廣場、博士後公寓等單位。金廈物業管理公司除了原來所管的居民區以外，從20__年—20__年3年間開發了民政局大樓、長泰公寓、南開商業銀行、河北職業學院等多家企事業單位的物業服務。物業管理面積也由1994年的6萬平方米，達到目前的近40萬平方米，增加了5.7倍。十年間，物業管理的面積年遞增速度達到20.89%。此外，物業管理公司的服務領域也開始向更寬更廣的方向拓展，部分物業管理公司已由簡單的服務職能轉變為生產與服務相結合的複合型的物業管理企業。例如，有的物業公司瞄準市場需求專業化、規模化生產立體車庫的汽車停放架;有的物業公司與相關的技術部門合作生產市場需求廣闊的鈉離子水，不僅滿足了市場需求也進一步壯大了企業規模，積累了雄厚的資本，為吸納更多的下崗人員的再就業提供了物質保障。
3、舊區物業管理化為物業服務業提供了難得的機會
去年是市委、市政府對天津市成片舊樓區進行綜合整修的第一年，據統計，實施舊區物業管理的項目為社會提供了就業崗位1448個，安置了下崗失業人員924名，其中4050人員757人。據有關部門預計今年天津市新增物業管理面積1200萬平方米，累計達到9210萬建築平方米。全市住宅物業覆蓋率達到65%以上，為社會可提供4000餘個就業崗位。社會對物業服務的需求不斷加大，為物業企業的發展提供了難得的發展機遇。
二、物業服務業給下崗人員提供了廣闊的就業空間
制度改革和住房商品化的發展，物業服務業這一新興行業進入了一個迅速蓬勃發展的時期，截止20__年底，物業公司總數已超過2萬家，從業人員超過230萬人，相當於我國社會服務業從業人員的23%。
由於物業服務業的服務項目、內容與多數下崗人員的能力特徵相吻合，為下崗人員提供了新的就業渠道，這使越來越多的下崗人員加入到了物業服務的行列，物業企業的發展為天津市的再就業工程提供了廣闊的空間。
1。從物業企業的服務內容和項目看適合下崗人員的再就業。
物業企業按照社會化、專業化原則對已投入使用的各類房屋建築和附屬配套設施及場地進行管理，向住户提供全方位的綜合性服務，是集管理、經營、服務為一體的有償勞動單位，是社區服務業的重要組成部分。從物業企業服務的內容看：主要包括有償服務和無償服務。無償服務包括
(1)小區內衞生保潔、綠地的維護、小區安全保衞、存車場秩序的管理。
(2)高層電梯的管理和維護，小區內的消防保安、水電暖的維護保養等。
有償的服務包括：
(1)家政服務包括：家務勞動、護理、照顧老人及兒童、看護病人等。
(2)代買機票、送水入户。
(3)業主家中設備的修理(疏通管道、抽水馬桶的修理、修理水箱潔具等)。
從物業企業的大部分服務內容看，對從業人員所需的知識和技術水平要求不高，但要求從業人員具有一定的生活經驗以及一定的責任心和吃苦耐勞精神，因此，物業服務很難適合年輕人的擇業標準，但適合下崗人員的再就業。
從物業企業吸納的人員看，大部分是來自企事業單位的下崗分流人員及農村剩餘勞動力，為解決產業結構調整中的就業問題作出了重要貢獻。據有關部門估計，今後十幾年內，城鎮每年要建7億平方米的住宅，按普通住宅每20__平方米、高檔住宅每1000平方米安排一人就業計算，僅新建住宅物業管理每年可安排45萬—50萬人就業。
2、天津市物業服務業的發展着眼於下崗人員的再就業，吸引越來越多的下崗人員加入到這一領域。
過去許多人一提起物業服務就認為是伺候人的。但隨着社會的發展和就業觀念的轉變，下崗人員在選擇就業時比較務實，對擇業有了新的認識，越來越多的下崗人員選擇物業服務這一崗位就業。據調查，有的物業服務公司安置的下崗人員已達到公司職工總數的60%以上。這些下崗人員通過就業提高了能力，找回了自信，經濟地位也得到了提高，不僅贏得了社會的尊重，同時也帶來了家庭地位的提高。與此同時政府相關政策的支持也使物業企業為下崗人員提供了更多的就業機會及更好的待遇。例如：政府規定物業公司安置下崗人員達到30人就可以減免營業税並且政府每月還按照公司安置的下崗人員的數量撥付給物業公司相應數額的下崗人員安置費，(每吸納一名下崗職工政府支付給物業公司150元的下崗安置費)，這就為物業公司減輕了一定的負擔。同時物業公司也積極為下崗人員提供更好的待遇。如金廈物業管理公司過去下崗職工在沒有休息日的情況下每月收入只有450元。現在在每週有一天的公休日的情況下收入已達480元，好的政策的實施使下崗職工得到了實惠。
據有關部門調查，目前天津市從事物業服務的下崗人員特徵明顯，一是年齡偏大，多數人員的年齡在35—50歲之間，女性的平均年齡在40歲左右，男性的年齡在50歲左右;二是文化程度偏低，大部分下崗人員的文化程度在高中以下，其中國小、國中文化程度的佔80%左右;三是女性佔了大多數，據有關部門介紹，天津市目前從事物業服務的下崗人員女性佔70%左右，男性佔30%左右。女性主要從事小區內的保潔衞生，綠地的維護等。男性下崗人員主要擔任着物業小區的安全維護以及技術性的維修工作。近幾年隨着天津市物業服務業領域的拓寬和發展，將會有越來越多的男性加入到這一領域從事一些有一定專業技術的服務工作。
3、物業公司人性化的管理使下崗人員在工作中找到自己的位置。
面對近幾年下崗人員重新離崗的情況，有的物業公司為了留住這些職工積極尋找應對的辦法，他們用人性化的管理方法千方百計給下崗人員創造好的工作條件，爭取好一點的福利。例如，給下崗人員上養老保險，使他們今後生活有保障。再如，公司領導在夏天炎熱的季節給職工送去防暑降温用品、八月十五給職工送去獎金及月餅、“三.八”婦女節給女職工送去小禮品等。人性化的管理使下崗人員感受到了温暖，找回了自己的位置，也留住了下崗人員的心。
三、物業管理企業發展對策
1、物業企業要進一步加大宣傳力度，引進先進的管理理念。
當前，人們對物業管理企業的認識還不夠全面，對它所起到的作用還沒有完全體驗到。因此，應加大對物業管理的宣傳力度，逐步使用户與經營者之間形成一種相互信賴、相互依存的關係，讓人們瞭解物業服務的項目和內容，把先進的住宅管理理念引進千家萬户，同時進一步搞好全方位、多功能的綜合服務，讓業主們住的安心舒心，使服務、收費很好的鏈接，形成良性循環。
2、提高物業管理人員的素質，強化服務意識。
通過舉辦培訓班、學習外地先進經驗等多種方式，提高物業公司人員的業務能力和自身修養，使物業管理公司進一步走向成熟。調查顯示：天津市的部分物業管理人員不同層次地進行過專業培訓，但仍然存在着服務態度不好，專業技術不過硬，文化素質偏低的現象。這就需要經常不斷地培訓物業管理人員，逐步地提高他們的管理水平和業務素質，以提高用户對物業管理的認知度，起到相互理解，互惠互利的作用，共同促進天津市物業服務的健康發展。
3、拓寬服務領域，改善服務質量。
物業管理企業應進一步創新思維，制定有利於企業加快發展的經營策略，在拓寬服務範圍、提高服務質量、提升文化品位上下功夫，把企業做大做強。首先，要廣開渠道，在擴大服務範圍上下功夫，逐步開展家政服務、餐飲服務，包括鐘點工、送煤氣、修理家電、代接送小孩、代業主管理房屋以及負責小區的治安、設備租賃等業務，形成一個好的物業經營服務機制，開拓物業經營市場，使人們逐步認識到經營管理的重要性與必要性，另外，隨着我國進入老齡社會對老年人的養老、醫療等也將成為物業服務的重點。第二，把服務作為企業品牌推向市場，在激烈的市場競爭中站穩腳跟。服務質量的好壞，服務水平的高低直接影響到企業的長遠發展，因此在擴大項目的同時，更應重視服務質量、水平的提高，為用户提供“方便、快捷、高效”的服務，使企業向專業化、高層次方向發展。第三，進一步提升物業服務品位，發揮營造社區文化、引導消費的作用。應建立必要的文教娛樂設施，引導社區健康文化生活，營造社區歡樂、祥和、文明的氛圍，樹立企業良好的形象。
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