根據工作安排，3月17日，在許愛榮副主席帶領下，縣政協經濟委員會對我縣農村土地承包經營權確權登記頒證試點工作進行了調研。現將情況報告如下：
一、試點工作開展概況
農村土地承包經營權確權登記頒證工作，是推進農業、農村改革發展的基礎性工作，對維護農民土地合法權益，順利推進農業現代化，促進城鄉統籌發展具有重要意義。
縣委、縣政府對試點工作高度重視，各地、各部門支持配合，縣農委集中精力、全力以赴抓落實。調研組認為，目前我縣試點工作穩步有序推進，探索出了符合我縣實際的工作思路，總結了一條成熟的技術方案，培訓了一批業務骨幹，積累了重要經驗。整體工作共五個階段，分別是準備階段、實施階段、頒證階段、歸檔階段和驗收階段。截至目前，第一階段的前期準備工作基本結束，第二階段全縣已完成農户基本信息公示公告12715户，佔試點農户總數的72%，完成農户兩圖一表簽字確認7595户。
這次確權登記頒證工作有以下三個顯著特點：一是目的使命更為特殊。這次確權登記頒證工作的目的，已經不是農村改革之初解決經營體制問題，也不是簡單的通過確權定紛止爭，而是要通過賦予農民更加充分的承包權益，為推進農村產權制度改革、實現農村土地“三權”（所有權、承包權、經營權）分離奠定堅實基礎，為構建新型農業經營體系提供重要的制度保障，進而促進土地這個農村最重要的生產要素合理流動、優化配置，進一步提高農村生產力。二是環境條件更為複雜。隨着工業化、城鎮化進程不斷加快，農村勞動力大量轉移，農村人口發生巨大變遷；同時，農民對土地的期望值越來越高，農村土地問題的敏感性直線上升。三是工作要求更為嚴格。這次確權登記頒證就是要歷史性地全面解決承包地塊面積不準、四至不清、空間位置不明、登記簿不健全等問題，要求對每個地塊進行實地調查、現場勘測、影像繪圖和信息管理。這些技術性很強的工作，需要聘請有資質的專業隊伍。
二、當前存在的問題
（一）認識還有待提高。部分鄉鎮沒有把此項工作列入當前黨委、政府工作重要議事日程上來，少數地方存在等待、觀望和畏難情緒。
（二）進展還不平衡。二龍鄉作為滁州市試點鄉工作進展相對較快，其餘鄉鎮作為縣試點單位，工作進展相對滯後。
（三）宣傳、培訓力度還不夠。部分羣眾對土地確權登記頒證工作表示出不知道、不瞭解，主動參與積極性不高，宣傳範圍侷限在鄉鎮幹部範圍內。部分村組幹部對土地確權登記頒證的工作任務、工作重點、業務流程瞭解不夠，對土地確權登記頒證的相關法律、法規、政策瞭解甚少。
（四）經費還欠缺，軟件還待定。影響了工作進展。
農村土地承包經營權確權登記頒證工作，是推進農業、農村改革發展的基礎性工作，是綜合配套改革試點內容的重點任務，對順利推進農業現代化，促進城鄉統籌發展具有重要意義。如何讓羣眾放大土地的經營效益，如何把農民的土地承包經營權確立下來，是當前農村工作面臨的新任務、新課題。中央和省、市對土地確權工作出台了大量的政策和方案，非常及時，非常必要。我縣按照中央和省、市出台的政策，制定了《**縣農村土地承包經營權確權登記頒證工作實施方案》，力求三年內完成全縣農村土地的確權頒證工作。通過一年多的努力，我局對土地確權工作有以下幾點感觸：
1、農村土地確權是當前加快農業發展的需要。當前，農業產量已達到最高值，傳統模式下增產增收的空間越來越小，投入與產出越來越不成正比，如何減少投入、增加產出是今後農業發展的一大問題。現階段，國家倡導通過農村土地確權推進農村土地有序流轉、發展規模經營，為農業的快速發展指出了一條新的道路，有效突破了制約農業增產增收的瓶頸，滿足了農業快速發展的需要。
2、農村土地確權是實現農民期盼的需要。隨着農業經濟的發展，農民對流轉土地的前景有了進一步的認識，流轉土地的熱情有了進一步提高，農村土地確權對實現農民土地流轉的願望提供了嚴格的法律程序上的保障。同時，農民也希望通過確權來明確自己承包土地的權屬。
3、農村土地確權是實現農業規模化經營的需要。農業要發展，成方連片的規模化經營是重要舉措。要實現規模化經營，就必須要將農民手中現有的土地徵集到一起，發展農場式耕作。而實現了農村土地經營權的確權頒證，才能進一步促進農村土地流轉，更好的發展規模經營。
4、農村土地確權是實現兩區同建的需要。建設新型農村社區和新型農業產區，需要土地流轉的支持；而土地流轉更離不開土地確權的強力支撐。
5、農村土地確權是整合農業資源的需要。整合農業資源，擴大種植規模，有利於減少水、肥、土地的浪費，降低種植成本，有利於農業的規模化、機械化發展。而整合農業資源，其前提就必須要對農村土地進行確權，對農民的土地權益進一步明確，讓農民積極支持土地流轉，給農民吃一顆定心丸。
一、主要工作措施
我局作為農口職能部門，擔負着開展農村土地確權的重要任務。全局上下高度重視，不斷強化措施、細化責任，下大力度確保確權工作的落實：
1、加強領導，印發方案。印發了《**縣農村土地承包經營權確權登記頒證工作實施方案》，成立了領導小組，組長由縣長田理明同志擔任，農牧局、財政局、審計局、農委、國土資源局、政府法制辦、檔案局、信訪局、司法局等單位主管負責同志和各鄉鎮鎮長為成員。辦公室設在農牧局，負責日常工作。
2、開展培訓，廣泛宣傳。一是召開動員會，**年11月4日在加會鎮與王均鄉分別召開了動員會；20xx年4月9日—10日在王常、馬屯、唐林、恩察4個鄉鎮召開了農村土地承包經營權確權登記頒證動員。二是組織鄉村幹部進行集中培訓，舉辦培訓班xx次，培訓人數600餘人次。三是通過廣播、發放明白紙、牆壁大字標語等多種形式，廣泛宣傳農村家庭承包地確權的重大意義，爭取做到家曉户喻，發放土地確權宣傳資料5萬餘份。
3、做好土地確權前期工作。農業局購買10台複印機，抽調20名精幹力量，分成兩個小組，由兩位副局長帶隊對加會鎮、王均鄉各村原二輪承包檔案資料進行清理並對户主身份證和家庭成員户口頁進行復印。
4、確保規範操作。嚴格按照農業部《農村土地承包經營權調查規程》、《農村土地承包經營權要素編碼規則》、《農村土地承包經營權確權登記數據庫規範》及國家和省關於開展確權登記頒證工作的要求規範進行。認真執行農村土地承包法律、法規、政策，法律、法規、政策有明確規定的，堅持按照法律、法規、政策辦。法律、法規、政策尚未明確規定的，按照民主決策程序，由村組農民集體組織成員討論決定。
5、加強督導。農業局成立了兩個督導小組，分別負責對加會鎮與王均鄉土地確權工作的指導與督查。
總的來説，這項工作得到了羣眾的支持，進展順利。
二、工作進展
通過不斷努力，我縣農村土地確權工作取得了顯著的成績，工作進展位居全市第二：
**年土地確權：加會鎮與王均鄉土地確權已完成了前兩階段工作，進入了第三階段即清查階段工作。已將兩鄉鎮53個村二輪土地承包台賬、承包合同、經營權證書、土地承包方案等相關原始資料檔案進行整理，填制了發包方調查表、承包方調查表、承包地塊調查表。已製作基礎工作底圖村數53個，已開展外業村數53個，已繪製地塊分佈圖村數48個，第一次公示42個村，公示確認簽字完成42個村。
20xx年土地確權：王常、馬屯、唐林、恩察4個鄉鎮現已完成前期準備階段工作，進入了地塊清查階段。王常鄉已實測16個村小地塊。
三、存在的問題
通過總結歸納，在看到成績的同時，我局也發現工作中存在以下問題：
1、部分村幹部對確權登記工作重要性認識程度不高，工作缺乏積極性。
2、二輪土地承包原始資料缺失。部分村二輪土地承包原始資料全部丟失，還原二輪土地延包實施情況比較困難，需耗費較多人力。
3、農村外出務工人員較多，部分農户舉家外出，難以聯繫，給調查摸底、指界確認簽字等工作帶來很大困難。
4、人、地因素變化大，積累了大量人地關係矛盾。
四、下一步措施
為及時補正上述問題，更好的推進確權頒證工作的開展，在今後的工作中，我局將採取以下措施：
1、進一步增強鄉鎮幹部和村兩委幹部工作責任感，利用各種形式，加強政策宣傳，發動羣眾積極主動參與土地確權頒證工作。
2、嚴把質量關，做到發包方調查表、承包方調查表、地塊調查表、地籍圖、公示表相統一。
3、加大糾紛調處力度，落實鄉鎮、村組責任，及時調處矛盾糾紛，維護社會穩定。
4、加大協調督導力度。強化督導檢查，穩步推進實施，縣鄉各部門要密切配合，形成合力，確保我縣農村土地確權登記頒證工作按時完成。
農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，堅持農户自願的原則將經營權（土地使用權）轉讓給其他農户或其他經濟組織，並經過鄉級土地管理部門備案，簽訂流轉合同的行為，土地流轉是家庭承包經營制度的發展，是農村土地規模化經營的客觀要求。近年來，我縣農村土地流轉對解決農村土地閒置、耕地拋荒、農民專業合作社和家庭農場發展有積極貢獻。
一、**縣土地流轉現狀
（一）流轉速度加快，漸具規模。自19xx年農村土地二輪承包以來，我縣土地承包經營權流轉速度呈逐年遞增之勢，流轉的土地面積不斷擴大，參與農户不斷增多。至20xx年，家庭承包流轉總面積12。88萬畝，比上年增加2。61萬畝、增長25。4%， 比20xx年增加6。40萬畝，增長98。8%；流轉總面積佔承包耕地總面積的比重為18。5%，比上年提高3。7個百分點，比20xx年提高9。2個百分點；參與流轉的農户1。51萬户，比年年增長24。8%，比20xx年增長91。3%；參與流轉的農户佔家庭承包經營總農户的比重為14。8%，比上年提高2。9個百分點，比20xx年提高10個百分點。
（二）流轉類型多樣，比例不均。按照不同的標準，可將土地承包經營權流轉行為分為各種不同的類型。
1、以流轉主體為標準，可分為農户與村委會之間的流轉和農户與農户之間的流轉。其中以農户與農户之間的流轉為主，農户之間的流轉面積為10。81萬畝，佔總流轉面積的83。9%；流入合作社的面積0。96萬畝，佔總流轉面積的7。5%，流入企業、大户或其他的面積1。11萬畝，佔總流轉面積的8。6%；
2、以流轉對象為標準，可分為責任田承包經營權流轉、機動田承包經營權流轉和三荒地承包經營權流轉。其中以責任田承包經營權流轉為主，約佔總流轉面積的90。0%；
3、以流轉方式為標準，可分為轉包、出租、互換、轉讓、股份合作及其他形式流轉。20xx年我縣轉包流轉面積5。37萬畝，比上年增加1。47萬畝，增長38。0%；轉讓流轉面積1。19萬畝，比上年減少0。04萬畝，下降3。6%；互換流轉面積1。69萬畝，比上年減少0。41萬畝，下降19。4%；出租流轉面積4。21萬畝，比上年增加2。07萬畝，增長96。7%；股份合作及其他形式流轉面積0。42萬畝，比上年減少0。25萬畝，下降37。3%。其中以轉包為主，約佔總流轉面積的41。7%。轉包中又以外出打工或經商農户，將土地轉包給親友或本村其他農户居多。此外，還有農户將土地轉包給種植、養殖大户以及集體向農户反租轉包等形式；
4、以流轉規模為標準：一是流轉規模過千畝的，現有3個，分別是三岔河**領辦的湘北蔬菜合作社流轉面積0。24萬畝，主要種植各類蔬菜；安障鄉**領辦的裕民糧食種植合作社流轉面積0。17萬畝，主要種植水稻；安宏鄉劉少華領辦的華泰水稻種植合作社流轉面積0。10萬畝，主要種植水稻。二是流轉規模在200—1000畝之間的，現有14户，流轉面積0。80萬畝，主要集中在安豐、安康、安昌、安壋、安凝、焦圻等鄉鎮，以水稻、蔬菜、葡萄種植為主。三是流轉規模在100—200畝之間的，現有41户，流轉面積0。76萬畝，全縣每個鄉鎮都有，其中較多的有官壋、安豐、安昌和安宏等鄉鎮。四是其他流轉屬於小規模流轉，户數多，基數大，達10萬畝。
（三）大户發展良好，具有一定引領作用。流轉大户具有市場信息靈、銷售渠道穩的優勢，生產產品質高量、適銷對路的農產品，從而提高產品銷售價格，收入增加、效益增長，對土地流轉註入正能量。如三岔河鎮羅洲村湘北蔬菜合作社，於20xx年12月成立，註冊資金162。32萬元，註冊社員160名，流轉面積2350畝，其中20xx年合作社租賃三岔河鎮的羅洲、三多、春美、長明、閤家垸、天保6個村的土地1239。5畝，涉及農户135户。土地租賃期限1—3年，租賃價格為每年每畝200—300元。135個出租户簽訂合同的有75户，60個出租户屬於口頭約定，時間一年一定。合作社主要生產無公害蔬菜，另外種植少量的水稻和高粱。20xx年—20xx年，合作社年經營收入1088萬元，淨利潤55萬元左右，由於收入高、效益好，輻射帶動三岔河鎮20xx户農户種植蔬菜1。08萬畝，每畝產值達0。45萬元。
二、當前農村土地流轉存在的突出問題
（一）土地流轉行為不規範。 目前土地流轉大多是農户間自發進行的，比如無力或不願經營承包地的農户，經自行協商臨時把承包地交由別人（大多是親友、鄰居或同村村民）代耕代種，原承包合同關係不變，時間、條件一般由雙方口頭約定。20xx年，我縣簽訂流轉合同的耕地流轉面積為5。10萬畝，佔總流轉面積的39。6%，沒有簽訂土地流轉合同的佔60。4%，其中，既無書面協議又無口頭約定的約佔10%；而經過鄉鎮農業承包合同管理機關登記、備案或簽證及公證機關公證後流轉的土地更少。有的即便雙方簽訂了書面協議，但也存在手續不規範條款不完備等問題，對雙方的權利義務及違約責任沒有明確的規定，一旦出現糾紛無法追究責任，而且缺少土地承包經營權流轉價格評估機構，對於農村流轉地價的評定缺乏科學合理的標準，導致農地轉讓的隨意性和無序性。
（二） 土地流轉期限過短。目前我縣土地流轉的期限90%以上是一至兩年，三年以上的少，五年以上的更少，有些即便是簽訂幾年以上的流轉協議，協議上規定了流轉期限，但由於土地流轉金大多是一年一付，有的農户看到流轉大户效益好，就隨時終止流轉協議，有的大户由於管理或技術或市場原因當年出現虧損付不出土地流轉金，農户隨即就終止了流轉協議，因此土地流轉不穩定，期限短，不利於土地流轉後農業的長遠規模發展。
（三）土地流轉中農民的利益缺乏保障。一是土地流轉缺乏對農民利益的保護機制。在土地流轉前，缺乏對種植大户和企業業主農業經營能力的資格審查與評估的市場。無論是當局推動還是自發進行的土地流轉，對承租方農業經營能力的資格都沒有進行嚴格審查，更沒有讓承租方交納經營風險保證金。在土地流轉後，流轉業主一旦經營上出現失誤，無法履約，常常給參與流轉的農户造成巨大的經濟損失，而且沒有有效的補償辦法，風險由農民和當局承擔。二是農民的流轉收益缺乏增長機制。在流轉合同的約定上，農民土地流轉收益一般是一定不變，流轉期間不再調整租金，流轉收益沒有隨經濟的不斷髮展得到相應增長。
（四）土地流轉市場機制及社會化服務體系不完善。一方面，當前農村土地流轉市場化運作機制還沒有完全建立，尚未形成統一規範的土地流轉市場，流轉中介組織較少，流轉信息傳播渠道不暢，土地供需失衡，影響了生產要素的合理流動和優化配置，限制了土地流轉區域範圍，制約了農村土地流轉的有序進行。另一方面，目前針對土地流轉尚未建立完善的資產評估機構、委託代理機構、法律諮詢機構、土地投資機構、土地保險機構等，制約了土地交易市場的發育及土地承包經營權流轉的健康、有序進行。
（五）土地流轉管理不健全。目前對土地流轉的管理，從上到下的農業行政部門沒有具體的實施細則，在流轉程序、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統一規定，土地流轉主管部門雖然制定有規範的操作規程和土地流轉合同文書格式，但缺乏完整的政策體系，缺乏現代化的工作手段，糾紛隱患較多。鄉鎮農經機構管理體制不順，職責不明，流轉行為無人監管，流轉糾紛無人受理，農民的合法權益受到損害。
三、影響農村土地流轉的原因分析
（一）當局角色定位不明晰。當局的指導是幫助集體土地健康、有序流轉的保障。目前部分基層當局和部門角色定位不準，認識錯位，普遍把經營權流轉當成流轉主體的經濟行為，對不利的流轉模式不能做到限制和終止，同時沒有科學制定流轉後農民出路的規劃，對可能出現的問題沒有做好應急處理預案，提供服務，化解矛盾。因此當局應在尊重農民意願的基礎上積極引導，搞好規劃、提高服務，在集體土地流轉中做好服務員、裁判員的角色。
（二）農民流轉意願不強烈。分析當前的土地流轉現狀，存在農民流轉意願不強烈的現象。究其原因如下：首先，農村社會保障體系不健全，失地農民缺乏生存保障。對於絕大多數農民來講，主要還是依靠土地收入解決看病、上學、養老等問題，普遍把土地作為最基本的生活保障， “有些農民即使轉移到了二、三產業，由於失業的風險和收入的不確定性，他們仍把土地作為最後的退路，寧肯粗放經營，甚至不惜拋荒棄耕，也不願意轉移出讓”。其次，農民轉移就業空間小。“土地流轉的速度應該與工業、第三產業就業崗位增加的速度與城市基礎設施容納的程度相適應”，當前，城鎮化速度慢與城鎮吸納農村剩餘勞動力能力不足導致農民轉移就業不暢，不願放棄土地。第三，部分土地轉出收益吸引力不大，尤其是一系列惠農政策的出台和新農村建設的實施提高了農民對土地價值的預期，致使流轉意願不強烈。
（三）土地流轉後資金與技術支持不足。土地流轉後，要實現規模化生產、集約化經營，必須進行資金投入和技術支持。經營者開發資金匱乏，是制約土地流轉的重要原因。一些經營者大面積承包土地後從事高效農業開發，後續發展中需要較大的資金投入。
（四）土地分户經營的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規模性之間存在矛盾。土地流轉的目的是優化資源配置，實現土地規模化、集約化效益，而第二輪土地延包實行的是“耕者皆有田”政策，不僅土地分户經營，而且農户在這種嚴重分散的土地上還要種植從糧食到飼料、蔬菜等幾乎家庭所需的全部作物，這就進一步加重了土地的分散程度，形成了分散、細碎、小規模的土地經營方式，難以實現土地成片集中流轉。而且業主在實施土地規模流轉時，往往因為一户或幾户承包户沒有談妥，而使土地規模化流轉難產，制約了規模經濟的發展，阻礙了土地的規模化經營。
四、推進農村土地流轉健康進行的對策思考
（一）建立土地流轉機構，加強服務機能。土地承包經營權流轉，要因地制宜，切實把握“適度”兩個字。首先，必須始終堅持依法自願有償的流轉原則，不能盲目跟風推進，以行政手段推行農村土地流轉。對於當局和村級組織來説，只能是進行政策導向，創造發展環境，加強服務管理。其次，要把握規模的“適度”。因此鄉鎮要成立農村土地流轉服務站，配備人員，明確職責，切實制定有效的措施，搞好政策宣傳，積極引導村、社及農民羣眾在自願、有償的前提下開展農村土地承包經營權的流轉工作，認真解決農村土地承包經營權流轉工作中的新情況、新問題。
（二）積極培育規範化的土地流轉市場。推進土地流轉，就要積極培育土地流轉市場，建立嚴格、規範的配套制度和措施。一是健全農地流轉服務平台，建立農地流轉信息庫，開展信息諮詢、評估、協辦手續等服務；二是建立農地流轉信息網絡，使廣大農户和有意投資農業的經營者能及時、準確獲取可靠信息，溝通市場供需雙方的相互聯繫，切實解決農地流轉信息不暢、配置不佳的問題；三是建立科學的土地流轉價格形成和指導機制。“根據市場供求、宏觀經濟運行狀況和土地受讓方的投資變化，在研究受讓方承受能力的情況下，適時進行流轉價格的調整，以便更好地反映土地的動態價值變化”，從而建立健全農民流轉收益增長機制，保障農民收益能隨經濟的不斷髮展得到相應增長。
（三）深入強化土地流轉的規範化管理。一是要處理好土地流轉促進農業綜合開發與保護基本農田的關係，處理好土地開發與保護羣眾權益的關係。把各種流轉方式納入規範化管理，確保交易雙方權利和義務明晰；二是要切實做好農地確權、登記、頒證工作，明確農户在農地轉讓中的主體地位，禁止村級組織代替農户或超越農户對外簽訂流轉合同，依法保障農户對承包土地的佔有、使用、收益等權利；三是要制定規範的土地流轉程序，提供規範格式的土地流轉合同文本，實行流轉合同登記備案制度，確保土地流轉規範有序；四是要加強宣傳和監督，杜絕土地流轉過程中隨意改變土地農業用途的現象。
（四）加快發展多種形式的土地流轉規模經營主體。要有效地加快土地流轉，關鍵是要創新能促進農村生產力解放和提高的規模經營主體。首先，大力培育以家庭農場和新型農民專業合作社為主的規模經營主體，努力形成“規模化家庭經營+農民專業合作社”的新型農業生產經營體制；其次，加快構建服務“三農”的金融平台，積極探索信貸支農的重點，適度降低支農信貸利率。
（五）建立健全土地流轉的配套保障機制。土地流轉的健康進行有賴於農村配套保障機制的完善。農業是高風險低收益的產業，不僅要受自然生物因素的影響，還要受社會經濟因素的影響。
xx位於xxx，總户數有1417户,5661人,每年村財收入約25萬元。該村共有耕地20xx畝，家庭承包地2612畝，村集體土地830畝，淺海灘塗近3000畝，有2150座農村住宅。20__年，全村年產值達到3845.6萬元，農民人均6893元。近年來,該村從事農業生產的勞動力由於種種原因急劇下降，導致大量農田處於拋荒狀態。當地政府和村兩委針對實際,整合土地資源，大力推動土地流轉，建設現代農業示範園區，有力促進了農民增收。xx的土地流轉是xx市農村產權流轉的突出代表，具有典型的代表性，主要體現在以下幾方面：
一、產權登記與確認
（1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋辦理了房產證,都沒辦理宅基地使用權證。其不辦理登記的原因有三點：①上級每年只有審批2户的指標，村裏有個300座居住房的小區，也只分配了20户的辦證指標，這遠遠不能滿足羣眾的建房需要。②辦證手續煩瑣。要經過的程序有：村委——土地局——鎮政府——規劃局——環保局——建設局③要上交的費用有：土地保償費、基礎設施配套費、房產税。
（2）在酒店村有2612畝家庭承包地，1417多户農民全部都有辦理承包地使用權證,其中轉包2450畝，其餘162畝土地由30户農户自己使用。轉包的土地已全部簽定了合同，確立了債權關係。
二、農村房產與宅基地流轉
當前的農村房產、宅基地都是以轉讓為主，其市場需求量巨大，就酒店村而言，其市場需求約為200畝土地。雖然法律法規、政府文件規定，宅基地、房產不可私下買賣，在買賣時要交納20的契税。但實際上，農民全在私下買賣，這種情況已經持續了很長一段時間。在買賣時，一般就是由雙方協議後，簽定契約，沒有到政府備案。針對這種情況，我辦對盤活、變現農村房產和宅基地，支持新農村建設提出三點建議：①政府要對土地統一規劃。②政府要出台政策，允許買賣房產、宅基地，並適當收費，在審批時，不受指標限制。③簡化辦證手續。
三、土地承包經營全流轉
（1）酒店村的家庭承包地流轉形式主要以由鎮政府主導，轉包為主，2612畝的家庭承包地中，2450畝土地由村裏統一整理並以每畝每年300元的價格（以當年500斤穀子的市場價格折算），27年的期限（以農户簽定轉包協議時的時間延算到第二輪土地承包30年期限到期為止）轉包給以大拇指集團公司、融景花木有限公司為代表的一批企業，用以建設江鏡農業園區。在此過程中，發現了一些問題，主要有：①大拇指集團公司在以每畝300元的價格承包下土地後，又以每畝700元的價格反包了一部分土地出去，羣眾對此意見極大。②融景花木有限公司主要經營的是苗木產業，當樹木成長到一定時期後，要把整樹賣出，在把樹木從地裏挖出時，土地的耕作層受到嚴重的破壞。③簽定合同時，是由鎮政府與企業簽定，期限為27年。然而只有30的農户同意轉包期限為27年，大部分農户對此長時間的轉包並不同意。
（2）各地推動土地使用權流轉和耕地適度規模經營的主要政策就是農業產業化的有關政策。主要措施有：①政府統一整理土地後，進行統一流轉。②國家投入1600多萬元，村財投入100多萬元用於建設農業園區。③在土地流轉過程中，要尊重農户的意見，農户自願，才能進行統一整理。
四、農村集體非農用地入市的實踐探索
酒店村的農村集體非農用地中的43.8畝，由鎮政府以每畝1.64萬元共72萬元的價格統一徵用，建成擁有52棟房屋的小區，再以每棟14萬元的價格賣出。還有一部分830畝的土地，村委以每年每畝300元的價格，把其中陸地部分502畝的村集體土地承包出去，以每年5萬元的價格把其中的320畝的水面面積承包出去，還有8畝土地無償提供用於建設革命紀念館。由於酒店村靠海，因此村裏還有一塊3000餘畝的淺海灘塗。村委把這部分土地以每年8萬元的價格，全部承包給農户。
五、農村產權市場建設
目前，酒店村還沒有產權的評估機構和擔保機構，只有一少部分的兼職中介人。其產權市場還不完善，缺少一批配套機構，銀行也不允許農民進行抵押貸款。
酒店村是福清市國家級的固定觀察點，具有典型的代表性，對我們制定農村政策法規，指導農村工作具有重要的模版作用。下面就這次酒店村調研，我辦提出一些建議。
1、農村集體非農用地應由市政府有關部門統一拍賣，價格應由鎮、村、村民協商制定，要適當的提高村集體、農户的分成比例。
2、農村集體非農用地的入市方式要以公開投標的形式，拍賣程序要有幾個規範的基本程序，如農民自願等。
3、在土地審批環節，手續煩瑣、收費過高。應適當的簡化手續，減少收費。
4、農民建房應嚴格按照鎮、村的統一規劃的要求進行。
5、每個鎮應設立一個專職或兼職的評估機構、中介機構、交易機構，對農民買賣房屋、土地進行操作、指導和監督。
課題組組長：xx
成員：xx
xx
xx
**縣農村土地流轉經過近幾年的不斷摸索、實踐，已形成了一定規模，並積累了豐富的經驗。為了進一步探索**縣農村土地承包管理及流轉方式，建立承包土地經營權市場，我局組織力量對全縣土地承包管理及經營權轉讓等土地流轉問題進行了一次專項調查。調查情況如下：
一、農村土地流轉現狀
1、土地流轉規模。**縣共有40個鄉鎮，839個村，25萬農户，77.1萬農業負擔人口，農村土地承包總面積122.7萬畝，其中水田91.6萬畝。全縣二輪承包簽訂承包合同23.5萬份，承包耕地116.6萬畝，發放土地承包經營權證22.1萬份。截至去年底止，全縣土地流轉總面積11.8萬畝，佔承包土地總面積的10%，涉及承包農户4.6萬户，佔承包數的19%。從鄉鎮看，40個鄉鎮都存在土地流轉現象，流轉面積多的達3200多畝，佔總面積的18%，流轉面積最少的僅佔承包面積的3.2%;從行政村看，有土地流轉的村共825個，佔總村數的98%。
2、土地流轉成因。我們一行深入到本縣青林、漆河、盤塘、楓樹、茶庵鋪、鄭家驛等6個鄉鎮，走訪了部分村組幹部和農户，從中瞭解到農村土地流轉的主要成因有以下幾個方面：一是承包者外出務工，不能經營土地;二是勞動力進城經商，不便經營土地;三是種田效益不高，不想經營土地;四是為了方便生產，需要調整土地。這些原因雖然各有不同，但有一個共同點，都認識到土地是農民的基本生產資料，是最可靠的生活保障和生產條件。因此，不願放棄承包權，只願出讓使用權。
3、土地流轉形式。從調查瞭解到的情況看，**縣土地流轉的形式主要有以下幾種：一是託管。一些外出務工或經商的農户，將承包的土地部分或全部委託給親友、鄰居，只享受惠農補貼，不參與產品分配，這種形式大都是口頭協議，一般是一年一定。他們都是雙方交涉議定，一般是未經發包方認可並且未辦理任何手續，這種形式的轉讓户約佔45%。二是轉包。這種形式是原承包户將承包地全部或部分轉包給承接户。轉包的權利和義務由雙方議定或請中介人鑑證達成協議，多為口頭協議，一般也未經過發包方，也是一年一定一結算，這種形式的轉讓户佔約41%。三是互換。這種形式主要表現在户與户之間為方便耕作或防止牲畜踐踏，將原承包地塊互相兑換，兑換條件及補償等事宜，由雙方協商達成協議，原承包關係不變。這種形式的轉讓户約佔5%。四是租賃。這種形式是承包户將承包地租賃給本村本組農户或本村組以外的單位和個人用於開發性生產。承租方一次或分年度付給出租方租賃金，這種形式佔轉出户的9%。
4、土地流轉效應。一是促進了家庭承包經營制度的進一步穩定和完善。這種土地流轉機制，不僅解除了從事非農產業户的後顧之憂，而且擴大了種地農户的發展空間，尤其是拓展瞭解決農村人地矛盾突出的途徑。二是加速了農村勞動力的轉移，促進了民營私營經濟的發展。這種流轉機制，使從事非農業的農户擺脱了土地束縛，集中精力外出打工、經商、從事二、三產業等。目前**縣這類人員約佔10萬人以上，加速了**縣農村產業結構的合理調整。三是推動了農業產業化規模經營。目前全縣已有規模經營面積2.1萬畝，佔到總流轉面積的20%，其中經營面積在30—50畝的大户就有120多户，這些農户經營規模擴大以後，有的發展優質稻生產，有的發展煙葉、果蔬等。鄭家驛鄉高巖村朱明春發展種植優質稻60多畝，每年增效1.2萬元，取得了可觀的經濟效益。四是創新了經營理念。土地的有序流轉帶動了勞動力的合理轉移，他們走出家門，開闊視野，不僅增加了收入，還學會了一定的技能，瞭解外界各種信息以及市場經濟的思路，更新了理念。他們憑藉與外地的營銷渠道和合作關係，利用當地資源發展自己的事業，為振興經濟起到了典型引路和示範推動作用。如目前比較興旺的躍宇竹業、三尖農牧等，他們的領辦者都是從土地流轉中解脱出來的農民和打工成長起來的民營企業家。
二、存在主要問題
在調查瞭解中，我們還發現**縣在土地流轉過程中還存在着以下幾個帶傾向性的問題：一是各級基層幹部對土地流轉的認識不清，理解和説法不一，依法管理意識差;二是土地流轉方面的法律、法規和政策制度滯後，缺乏執法手段，操作難度大;三是土地流轉形式五花八門，程序上隨心所欲，制度不完善，管理不規範;四是對土地流轉，發包方不清楚，與出讓方、受讓方三者之間沒有履行合法手續，多為口頭協議，私下流轉屬於個人行為，在誠信制度尚不完善的情況下，土地穩定性差，雙方利益無法受到法律保護，一旦發生糾紛，無法調處，導致部分農户土地糾紛、矛盾突出。
三、對策及建議
針對**縣農村土地流轉過程中暴露出來的問題，我們建議應從以下幾個方面採取對策措施。
一是認識要統一。**縣雖有一部分農民離土甚至離鄉，但大部分農民還是繼續與土地相依為命。推進土地流轉是小農經濟向現代化農業經濟轉變的重要途徑;是為從事農業生產的農民獲得更多的土地，發展規模農業、效益農業，從而達到以地生財的目的提供了保障。因此，各級政府和相關涉農部門要把土地流轉當作一個重要問題進行調查研究，作為依法管理土地的一件大事來抓，特別是加強各級黨政領導的法律法規的培訓學習，真正掌握《農村土地承包法》的精神實質，做到依法行政，使土地流轉真正實現“自願、依法、有序”。
二是運作要規範。所發生的土地經營權流轉，要符合法律法規和政策的規定;要嚴格按程序辦理，確保土地流轉真實性、合法性和有效性;確保土地用途不變，提升地力;維護流轉雙方的合法權益;明確土地流轉操作辦法，包括土地流轉申報、審批、登記和流轉合同簽訂、鑑證、兑現、糾紛調處與仲裁以及日常監督等一系列辦法。
三是保障要落實。農村承包合同管理是農經部門的重要職責，要加強農村承包合同管理機構建設，進一步明確土地執法主體、並賦予相關的管理權力和執法手段，包括人員和經費等都要予以保障，做到有人員、有位置、有責任、有權利。只有這樣才有可能把該項工作抓好抓出成效，才能真正做到農業增效、農民增收和農村大局的穩定。
四是服務要到位。各級政府還要積極培育和發展土地經營權流轉的中介服務組織，尤其是《物權法》的頒佈實施，農村土地承包經營權流轉應該逐漸走向市場，逐步使土地向專業大户、經營能手等集約經營者集中，建立相應的土地流轉服務系統，使土地從隨意無序流轉向有序規範流轉方面轉變。同時，村級經濟組織要發揮流轉中介的核心作用，協助解決好流轉雙方的矛盾，做好審定承包者資格、簽訂轉讓合同及資料歸檔等工作。
蒙田範文網