根據工作安排，3月17日，在許愛榮副主席帶領下，縣政協經濟委員會對我縣農村土地承包經營權確權登記頒證試點工作進行了調研。現將情況報告如下：
一、試點工作開展概況
農村土地承包經營權確權登記頒證工作，是推進農業、農村改革發展的基礎性工作，對維護農民土地合法權益，順利推進農業現代化，促進城鄉統籌發展具有重要意義。
縣委、縣政府對試點工作高度重視，各地、各部門支持配合，縣農委集中精力、全力以赴抓落實。調研組認為，目前我縣試點工作穩步有序推進，探索出了符合我縣實際的工作思路，總結了一條成熟的技術方案，培訓了一批業務骨幹，積累了重要經驗。整體工作共五個階段，分別是準備階段、實施階段、頒證階段、歸檔階段和驗收階段。截至目前，第一階段的前期準備工作基本結束，第二階段全縣已完成農户基本信息公示公告12715户，佔試點農户總數的72%，完成農户兩圖一表簽字確認7595户。
這次確權登記頒證工作有以下三個顯著特點：一是目的使命更為特殊。這次確權登記頒證工作的目的，已經不是農村改革之初解決經營體制問題，也不是簡單的通過確權定紛止爭，而是要通過賦予農民更加充分的承包權益，為推進農村產權制度改革、實現農村土地“三權”（所有權、承包權、經營權）分離奠定堅實基礎，為構建新型農業經營體系提供重要的制度保障，進而促進土地這個農村最重要的生產要素合理流動、優化配置，進一步提高農村生產力。二是環境條件更為複雜。隨着工業化、城鎮化進程不斷加快，農村勞動力大量轉移，農村人口發生巨大變遷；同時，農民對土地的期望值越來越高，農村土地問題的敏感性直線上升。三是工作要求更為嚴格。這次確權登記頒證就是要歷史性地全面解決承包地塊面積不準、四至不清、空間位置不明、登記簿不健全等問題，要求對每個地塊進行實地調查、現場勘測、影像繪圖和信息管理。這些技術性很強的工作，需要聘請有資質的專業隊伍。
二、當前存在的問題
（一）認識還有待提高。部分鄉鎮沒有把此項工作列入當前黨委、政府工作重要議事日程上來，少數地方存在等待、觀望和畏難情緒。
（二）進展還不平衡。二龍鄉作為滁州市試點鄉工作進展相對較快，其餘鄉鎮作為縣試點單位，工作進展相對滯後。
（三）宣傳、培訓力度還不夠。部分羣眾對土地確權登記頒證工作表示出不知道、不瞭解，主動參與積極性不高，宣傳範圍侷限在鄉鎮幹部範圍內。部分村組幹部對土地確權登記頒證的工作任務、工作重點、業務流程瞭解不夠，對土地確權登記頒證的相關法律、法規、政策瞭解甚少。
（四）經費還欠缺，軟件還待定。影響了工作進展。
一、工作內容
1、完善執法監察工作制度，規範執法監察程序。今年，我隊主要對本轄區內的各國土中心所的執法工作制度，規範執法程序和執法行為方面進行了不定期指導，使各所在四表一書的及時、規範上報，案件台帳的完善，建立等方面都有所改觀。特別是崇文國土中心所在今年的市、縣局考核評比中，被評為一級基層國土資源中心所稱號。
2、實行相鄰礦聯合入坑，預防越層、越界發生。在對煤礦20xx年度年檢過程中，依照陵川縣人民政府出台的《陵川縣礦山企業聯合入坑監督檢查制度》的規定，我隊對轄區內的一個國營，三個二輕煤礦都深入坑下進行了實測、檢查，對預防合法煤礦越層越界，破壞性開採等進行了定期檢查，不定期抽查，這一措施對我縣推行儲量塊段管理起到了一定的促進作用。
3、積極主動、協調解決了地面塌陷，地面裂縫造成土地無法耕種的糾紛問題。今年5月份，國營北關煤礦在礦區西部進行回採過程中，造成楊寨村部分村民耕種土地有塌陷，裂縫現象，村民無法耕種，後經我局以及相關部門出台協調，最終該問題得到了解決落實。
4、私挖亂採在我轄區內得到了有效遏制。自年初以來，我隊與各所轄鄉鎮政府，各中心派出所，中心國土所緊密配合，發動了3次爆破行動，共炸燬坑口70個，使我轄區的私挖亂採在2-6月份有效遏制;另外，我隊還着重查處大案要案，今年共立案3起，結案3起，結案率達到了100%。
5對已關閉礦井，嚴格執行回頭看制度。我局自上而下，層層落實責任到人，以所為中心，包片到人，包礦到人，做到及時發現，及時制止，及時上報，絕不允許關閉礦井有死灰復燃的事情發生。
二、存在問題
1、在我轄區的違法佔地案件主要為旅遊建設用地，其中包括：王莽嶺景區、鳳凰歡樂谷景區、黃圍山景區等景區開發用地。這些用地大户佔地多，數量大，無相關證件，但有地方政策支持，使我們執法隊阻力較大。
2、基層國土中心所在執法監察責任制度方面仍存在不完善，不規範的情況，影響到我局整體執法水平的提高。
3、隊伍素質亟待提高，國土資源綜合辦案能力還有待進一步提高。
三、建議和方法
針對以上問題，我提出以下幾點建議：
1、建議上級部門和地方政府在旅遊建設用地問題上多多協調，按程序辦事，徹底解決違法佔地問題。
2、建議為各隊、所配備相關硬件設備，使各種台帳，表格都能統一使用，數據、資料資源共享，這就可解決上報不及時，格式不一致等多方面的問題。
3、加強國土資源法律法規方面的宣傳力度，組織一些學法、用法和專業技術知識方面的培訓，以加強和提高隊伍的整體素質和執法水平。
以上幾點就是我對一年來的工作所談的幾點想法，希望能為上級部門的下一步決策提供一點依據，也希望我今後的工作會做得更好。
一、土地開發整理現狀
土地開發整理包括土地整理、土地復墾和土地開發三項內容。土地整理指採用工程、生物等措施，對田、水、路、林、村進行綜合整治，增加有效耕地面積，提高土地質量和利用效率，改善生產、生活條件和生態環境的活動;土地復墾指採用工程、生物等措施，對在生產建設過程中因挖損、塌陷、壓佔造成破壞、廢棄的土地進行整治，恢復利用的活動;土地開發指在保護和改善生態環境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，採用工程、生物等措施，將未利用土地資源開發利用的活動。土地開發整理是補充耕地、實現耕地佔補平衡，改善生產條件和生態環境，提高土地生產能力的重要途徑。為積極穩妥地推進土地開發整理工作，國家加強了對土地開發整理的宏觀調控，制定並實施了土地整理新增耕地指標折抵等配套政策。我市也逐步建立了土地開發整理項目管理制度，有效組織實施了國家、省、市投資土地開發整理項目;初步形成了土地開發整理的投入機制，探索推進了土地開發整理產業化;開展了資源調查評價和技術標準體系建設工作，建立了專門機構。通過積極探索和實踐，全市土地開發整理工作取得了明顯成效：
——補充了耕地數量，基本實現了全市耕地數量穩中有增的目標。1997年～20xx年，通過土地開發整理，全市累計補充耕地1866公頃。20xx年全市實現了建設佔用與補充耕地平衡，並約有節餘。 ——提高了耕地質量，增強了耕地綜合生產能力。我市農業綜合開發實行低產田改造，土地開發整理實施以田、水、路、林、村綜合整治為主要內容的土地整理，完善農田基礎設施，改善生產條件，穩步提高了土地質量，增強了糧食綜合生產能力。據不完全統計，全市低改面積和土地整理面積累計受益面積超過100萬畝。
——優化了利用結構，促進了土地集約利用。通過大力推廣以農田向規模經營集中、工業向園區集中為重點的土地整理，不斷優化土地利用結構，土地的集約化程度和利用效益明顯提高。
——改善了生態環境，取得了經濟社會效益。通過土地開發整理和復墾，促進了農村生態環境建設和重點礦區生態環境恢復治理，生態環境得到逐步改善;降低了農業生產成本，增加了農民收入;擴大了就業空間，改善了農村居住環境，推動了農村精神文明建設，有力地維護了社會穩定。
目前，我市有組織的土地開發整理工作從總體看還處於初級階段，一些地方還存在着重開發、輕整理和復墾、重數量， 輕質量和生態的問題;土地利用總體規劃對土地開發整理活動的宏觀調控和引導作用尚未得到充分發揮;規範化管理還不夠到位;資金投入不足，促進土地開發整理的利益分配機制還不健全，土地開發整理的社會化產業化有待進一步推進。
二、土地開發整理潛力
據調查測算，全市土地開發整理補充新增耕地面積的總潛力為45500公頃。其中：
1、土地整理潛力。全市土地整理補充新增耕地潛力約20xx7公頃，佔補充耕地總潛力的44.5%。 我市現有農田中普遍存在着田塊分割細碎、田坎過多、道路溝渠不整、農田基礎設施不完善、零星未利用地和廢棄地多的現象;農村居民點用地利用率低，空心村多，佈局零散。據調查，道縣壽雁鎮塗家村共240户，有90多户佔有兩處宅基地，僅這個村通過整體搬遷綜合治理可新增耕地40多公頃。這種土地利用狀況難以適應全面建設社會主義新農村的需要。據初步測算，全市通過合理規劃，整治道路溝渠，平整歸併零散地塊，充分利用零星土地，可以增加有效耕地面積約15222公頃。通過對現有農村居民點逐步實施遷村並點、治理空心村、退宅還田等整理措施，可以增加有效耕地約5045公頃。
2、宜農土地後備資源開發潛力。全市有宜農土地後備資源530萬公頃，其中宜耕土地後備資源約24337公頃，佔補充耕地總潛力的53.5%。
3、土地復墾潛力。全市因工礦生產建設挖損、塌陷和壓佔廢棄的土地約1609公頃，復墾可補充耕地的潛力約896公頃，佔補充耕地總潛力的2%。
三、土地開發整理的有利條件和不利因素
我市的土地開發整理具備許多有利條件，但也存在一些不利因素。
1、有利條件。從中央到地方，各級黨委、政府都高度重視土地開發整理工作。特別是黨的xx屆五中全會對耕地保護和土地開發整理提出了新的更高的要求，明確了土地開發整理的方向和基本方針。實
施可持續發展戰略，保護和建設生態環境，對轉變土地開發整理的觀念和方式，走內涵挖潛、集約利用的道路將產生巨大的推動作用。建設社會主義新農村，對農業基礎設施建設和農業結構調整具有更迫切的要求，為土地開發整理提供了廣闊的發展空間。依法徵收的新增建設用地土地有償使用費、耕地開墾費等專項資金，為全面實施土地開發整理提供了有力的支撐。國家、省、市投資土地開發整理項目的實施，各縣、區在實踐中創造和積累的豐富經驗，對整體推動全市土地開發整理工作具有重要的示範指導作用。各級國土資源部門和農業綜合開發部門不斷健全專門機構和專業隊伍，為全面開展土地開發整理工作提供了組織和技術保障。從近3年的情況看，省國土資源廳返回新增費49%部分近1000萬元，國家和省投資的土地開發整理項目累計23個，資金總額達1.32億元。
2、不利因素。我市人口持續增長，經濟快速發展對耕地的需求增加，補充耕地的壓力進一步加大;土地粗放利用的觀念在短期內還難以完全扭轉，引導土地開發整理向內涵挖潛、集約利用轉變還需要做出艱苦的努力;易開發整理的土地後備資源逐步減少，補充耕地的成本提高，難度逐步加大;優質耕地集中地區佔用耕地量大，後備資源集中地區水、熱條件較差，補充優質耕地、保持和提高糧食綜合生產能力的任務更加繁重。
四、土地開發整理目標與方向
(一)土地開發整理目標
1、20xx年，全市土地開發整理規劃新增耕地面積170公頃。其中，承擔省易地補充耕地面積70公頃。在新增耕地總面積中，耕地整理規劃新增耕地面積80公頃，土地開發規劃新增耕地90公頃。耕地整理以地勢平坦，集中連片的地域為重點，土地開發以開發未利用的荒草地、灘塗及部分廢棄園地為主。 2、20xx年，土地開發整理規劃24990.07公頃。新增耕地面積10011.74公頃，其中耕地整理新增耕地面積2456.62公頃，村莊整理新增耕地面積104公頃，土地復墾新增耕地面積384.29公頃，土地開發新增耕地面積7066.83公頃;改造低產田
2.31公頃;土地利用率由20xx年末的88.5%提高到20xx年的89.8%;土地產出率由20xx年每公頃國內生產總值12419元提高到20xx年的31453元;複種指數由20xx年的186.6%提高到20xx年的197%;提高田、水、路、林、村的協調能力，使之在土地開發整理後抵禦自然災害能力達到30年一遇;改善農田排灌設施，平整土地，發展節水農業，集約農業，提高耕地質量，提高農業機械化水平;改善農村生活條件和生態環境，提高農民的生活質量，促進社會、經濟可持續發展。
3、20xx年，土地開發整理可新增耕地3715.91公頃。耕地整理以地形較為複雜，耕地較零散的地域為重點，土地開發以投資相對較大、效益相對可觀的地域為主。
(二)土地開發整理方向
1、耕地整理方向。通過土地平整、地塊規整、廢棄地復墾、河流整治、灌溉設施等各方面的整理與改造，完善整理區域內的溝、渠、路、林等配套設施，提高土地利用率，增加有效耕地總面積，改善耕作條件，提高耕地質量和等級，建設標準農田;進行田塊歸併和產權重劃，切實保護好農民的各項土地權益;兼顧生態環境效益，避免盲目毀林毀草，在方便生產的同時，把耕地整理與美化環境結合起來。
2、土地開發方向。通過綜合開發與整理，完善開發區域內的溝、渠、路等配套體系，提高土地利用率，增加耕地面積，建設高標準的耕地;重點開發荒草地、灘塗地及裸土地，避免開發林地。
3、土地復墾方向。通過對因挖損、塌陷、壓佔及各種污染、自然災害等造成破環、廢棄的土地，採取工程、生物整治措施，恢復其經營狀態，增加有效耕地面積和質量，改善生產條件。
4、土地綜合開發方向。通過對綜合區域的耕地、農村居民點及未利用地進行綜合開發整治，增加有效耕地面積，改善生產、生產生活條件，提高土地利用率。
五、土地開發整理投資規劃和效益分析
(一)投資規劃
1、投資概算。到20xx年，全市規劃總投資82181.92萬元。其中耕地整理規模14432.31公頃，規劃投資43296.93萬元;村莊整理規模148.25公頃，規劃投資2223.75萬元;土地開發規模9953.62公頃，規劃投資34837.68萬元;土地復墾規模455.89公頃，規劃投資1823.56萬元。
2、籌資渠道。新增建設用地有償使用費，國家、省、市、縣土地開發資金，當地財政專項安排的資金，耕地開墾費，耕地佔用税，農業綜合開發基金等;可以集中使用的農業、林業、水利等專項基金，農民投工和其他社會投資。
(二)效益分析
1、社會效益。(1)全面實施土地開發整理，將為農村剩餘勞動力和城鎮下崗職工提供新的就業途徑，從而促進農村經濟可持續發展和社會主義新農村建設。(2)促進農村脱貧致富和區域經濟的發展。增加有效耕地面積，將使我市糧食總產量有顯著增加，同時也為農業結構優化和農村經濟結構調整創造有利的條件，推動農業集約化、智能化、產業化進程，增加農民經濟收入，促進市域經濟發展。(3)緩解土地供需矛盾，為實現市域耕地總量動態平衡發揮重要作用。
2、經濟效益。土地開發整理的經濟效益分析：從耕地數量增加和耕地質量提高兩方面來計算：(1)通過土地開發新增加耕地面積7066.83公頃，新增收益3710.08萬元/年。(2)通過耕地整理，原有耕地面積14432.31公頃質量得到明顯的提高，可新增收益2164.85萬元/年;通過耕地整理的新增加耕地面積2456.62公頃，可新增收益1289.73萬元/年。兩項合計為耕地整理後的新增收益3454.58萬元/件。(3)村莊整理新增中耕地面積104公頃，新增收益59.28萬元/年。(4)土地復墾新增加耕地面積384.29公頃，新增收益172.93萬元/年。
3、生態效益。(1)土地開發整理項目建設和實施後將大力推進本市的退耕還林進程。(2)將為本市生態環境整治和防洪減災做出重要貢獻，增加綠化面積，提高森林覆蓋率，減少水土流失。(3)開發的荒坡隙地，閒置地和廢棄地全部為15度以下的緩坡地和平地，有利於改善土地蓄水保水能力，增強抗災能力。
六、加強土地開發整理的建議
做好土地開發整理工作，對於實踐科學發展觀，促進社會主義新農村建設，具有十分重要的意義。我們認為，需要從以下5個方面加大工作力度。
1、加強宣傳，提高全社會對土地開發整理重要性的認識。深入開展土地基本國情和國策教育，加強土地開發整理法規和政策宣傳，提高全社會對土地開發整理在全面建設小康社會和新農村，實施要持續發展戰略，保護和建設生態環境中重要作用的認識。樹立依法、按規劃進行土地開發整理的觀念，增強公眾參與和監督意識。
2、健全規劃體系，強化土地開發整理的規劃管理。各縣、區應在本級土地利用總體規劃和市級土地開發整理規劃的指導下，編制、完善土地開發整理規劃。嚴格依據土地利用總體規劃和土地開發整理規劃進行項目規劃設計，形成總體規劃、專項規劃、規劃設計相銜接的規劃體系，切實發揮規劃對土地開發整理活動的宏觀控制和引導作用。
土地增值税作為當前國家宏觀調控房地產市場的税收槓桿之一，對調節房地產開發企業增值收益、抑制投資衝動起着重要作用。自1993年國務院發佈了《中華人民共和國土地增值税暫行條例》（以下簡稱老政策），到20xx年3月份財政部國家税務總局《關於土地增值税若干問題的通知》（以下簡稱新政策），再到同年12月份國家税務總局《關於房地產開發企業土地增值税清算管理有關問題的通知》（國税發[20xx]187號），土地增值税歷經十餘載，幾經變化，“清算”終於浮出水面，並且日趨明朗，成為各級税務部門今後加強該税種徵管的一個重要抓手。儘管有[20xx]187號文及一年之後國家税總印發的《土地增值税清算鑑證業務準則》保駕護航，以及各級地税部門實時出台的清算管理辦法（如青島市地方税務局下發的[20xx]100號文《房地產開發項目土地增值税税款清算管理暫行辦法》），但是在實際工作中我們還是發現一些問題目前政策尚未明確，實際執行尺度不一，這給清算工作帶來一定困難。本文試從土地增值税政策的變化入手，探討目前土地增值税清算中存在的問題，並提出對策建議。
一、關於土地增值税幾個具體新政策與老政策的比較
（一）對納税人轉讓舊房及建築物，准予扣除項目的計算問題
新政策規定只是在原政策規定繼續有效的執行下，又增加了對納税人能夠提供購房發票證明的，以納税人所持的購房發票所記載的金額為依據，從購買年度起至轉讓年度止，每年加計5%計算確定扣除項目金額，同時還增加了對納税人購房時繳納的契税，也准予作為扣除項目金額。新出台的政策規定，既有效簡化了土地增值税的徵管程序的，又減輕了納税人的經濟負擔，充分體現税收政策的公正、合理性。但是新政策未明確扣除年度如何計算，是否按照週年計算。
（二）關於因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，納税人自行轉讓房地產的徵免税問題
新政策與老政策沒有發生變化。新規定是對老規定的進一步解釋和明確，即：僅限於經因實施國務院、省級人民政府，國務院有關部委批准的建設項目而進行搬遷的範圍，方可享受免徵土地增值税的政策。
（三）關於以房地產進行投資或聯營的徵免税問題老政策與新政策的變化主要是，新政策取消了對以房地產進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，享受免徵土地增值税的政策。
二、土地增值税清算中存在的問題
（一）關於房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的非可售配套設施的税務處理
1、非可售面積的成本問題。不可售面積的成本因為屬於全體業主所有，成本應該可以扣除。目前，土地增值税清算工作中人為將項目分為普通住宅和非普通住宅兩部分清算。成本一般也用普通住宅和非普通住宅的比例來進行分攤。對沒有單獨計算成本的部分，例如人防工程、不能確權的車庫、地下儲藏室等直接計入建房成本，按比例在普通住宅和非普通住宅間分配。對單獨計量的非可售面積，例如非營利性的社會公共設施（包括變電站、熱力站、水廠、派出所、託兒所、幼兒園、醫院、公共廁所等）這部分設施的成本單獨計量，根據國税發「20xx」187號文件第四條第三款的要求，他們的成本、費用可以扣除，具體如何扣除，文件沒有明確。我們認為，如果清算項目中，既有非普通住宅也有普通住宅，對這部分公共設施的成本應在普通住宅和非普通住宅之間進行劃分，對於劃分方式，我們認為應該用普通住宅和非普通住宅的面積佔總可售面積的比例來劃分這部分公共設施的成本，應為共享了這部分設施，比較合理。
2、非可售面積的收入問題。現實情況中大量存在房地產開發企業將開發建造的與清算項目配套的非可售配套設施銷售的情況。例如：小區內的平戰結合地下人防工程停車位，部分開發商將停車位的使用權單獨進行了銷售，雖然理論上這些公共配套屬於全體業主所有，但就開發商取得的使用權銷售收入，我們認為也應計入整個清算項目收入中。因為整個清算項目被人為的劃分為普通住宅和非普通住宅兩部分。且這部分收入相應的成本已經用普通住宅和非普通住宅的面積佔總可售面積的比例來劃分，所以這部分的收入應該按相應的比例非別計入普通住宅和非普通住宅的銷售收入。部分觀點認為，應該按照購買者是普通住宅業户還是非普通住宅業户劃分，我們認為，不合理，因為存在部分購房者同時購買了同一清算項目中的多套住房，或是非小區業主購買了清算項目中的配套附屬設施的使用權，這時這部分收入就無法進行劃分，同時，因為成本已經用普通住宅和非普通住宅的面積佔總可售面積的比例來劃分，根據配比原則，收入也應按此比例劃分。
（二）關於利息支出扣除問題的税務處理。
?中華人民共和國土地增值税暫行條例實施細則》第七條第四款指出“開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。”土地增值税出台的時機市場通脹壓力很大，銀行利率在高位運行，企業融資費用非常之高，隨着國家整體經濟的發展，銀行利率一降再降，許多企業實際發生的財務費用已經低於取得土地使用權價格和開發土地和新建房及配套設施成本之和的5%.這時，部分開發企業以不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明為藉口，以不能完整提供資料為藉口，要求執行“房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除”。我們認為，對沒有發生融資費用的企業，因不存在利息支出，也就不存在扣除的問題。
目前新的《企業會計準則第3號—投資性房地產》指出“自行建造的投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成”。許多企業依據此將建造房地產開發項目向金融機構借款發生的利息支出，將屬於房地產項目完工前發生的，按規定計入了房地產開發成本並予以扣除，將屬於房地產項目完工後發生的，計入房地產開發費用中的財務費用並按規定予以扣除。企業如此處理在土地增值税清算過程中，不但加大了建設成本，而且因為加計扣除的規定，計入成本的利息最多可再加計30%.我們認為，這樣做是不符合《中華人民共和國土地增值税暫行條例實施細則》的要求，同時我們認為這是税法和會計的差異，根據《中華人民共和國税收徵收管理法》的規定，當税法和會計存在差異時，應該按照税法的規定計算納税。所以，我們不允許企業在進行土地增值税清算過程中將利息支出列入房地產開發成本。
（三）清算時間對土地增值税的影響。土地增值税以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。具體的時間條件有：一是房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；三是直接轉讓土地使用權的；四是已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積佔整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；五是取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；六是納税人申請註銷税務登記但未辦理土地增值税清算手續的。
在實際工作中，清算的時間直接影響税款入庫時間，具體有以下兩種情況：
1、企業對項目的工程結算具有滯後性，而且項目開發多分期進行，建築安裝成本結轉不及時，竣工決算遲遲不做，造成房地產開發成本不真實。
2、房地產企業普遍存在開發的房地產項目大部分已銷售，有的剩餘一些普通住房，有的剩餘一些商鋪，因預售許可證未滿三年，當前的清算原則就是把未售部分的成本剔除，不進行清算，這就存在二次清算的需要。二次清算就可能存在適用税率不一樣，對税款造成影響。如果對項目全部重新清算，將再次耗費人力和時間，無疑會加大税收成本。
（四）關於清算過程中其他相關税種的管理問題
在土地增值税清算過程中我們應同時加強對相關税種的管理。例如，我們在日常清算中發現某企業開發的房地產項目為鋼結構和整體牆面，房地產開發企業自行購進了鋼結構和整體牆面並取得了銷售發票，再由施工方進行了安裝，施工方僅就安裝工程費和輔料進行了營業税申報，我們認為鋼結構和整體牆面也應該作為計徵建築業營業税料、工、費中的料。企業對此提出了異議，認為鋼結構和整體牆面不應該作為計税依據，我們認為根據《國家税務總局關於納税人銷售自產貨物提供增值税勞務並同時提供建築業勞務徵收流轉税問題的通知》（國税發[20xx]117號）文件的要求，“納税人以簽訂建設工程施工總包或分包合同（包括建築、安裝、裝飾、修繕等工程總包和分包合同，下同）方式開展經營活動時，銷售自產貨物、提供增值税應税勞務並同時提供建築業勞務（包括建築、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業，下同），同時符合以下條件的，對銷售自產貨物和提供增值税應税勞務取得的收入徵收增值税，提供建築業勞務收入（不包括按規定應徵收增值税的自產貨物和增值税應税勞務收入）徵收營業税：
（一）必須具備建設行政部門批准的建築業施工（安裝）資質；
（二）簽訂建設工程施工總包或分包合同中單獨註明建築業勞務價款。凡不同時符合以上條件的，對納税人取得的全部收入徵收增值税，不徵收營業税。以上所稱建築業勞務收入，以簽訂的建設工程施工總包或分包合同上註明的建築業勞務價款為準”。只有銷售自產貨物並同時提供建築業勞務，且有建安資質和標明建安勞務價款，自產貨物才可以只繳納增值税，對房地產企業購買，交由建安企業安裝的，都應該按照《中華人民共和國營業税暫行條例實施細則》“第十八條納税人從事建築、修繕、裝飾工程作業，無論與對方如何結算，其營業額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內”的要求，作為材料計徵營業税。
（五）關於通知清算的納税人的後續管理問題。
根據《國家税務總局關於房地產開發企業土地增值税清算管理有關問題的通知》（國税發[20xx]187號）文件“符合下列情形之一的，主管税務機關可要求納税人進行土地增值税清算：1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積佔整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納税人申請註銷税務登記但未辦理土地增值税清算手續的；4.省税務機關規定的其他情況。”對通知清算的納税人，根據187號文件的有關規定“在土地增值税清算時未轉讓的房地產，清算後銷售或有償轉讓的，納税人應按規定進行土地增值税的納税申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建築面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面積”。我們認為這隻能是工作的第一步，當剩餘房產全部銷售結束後，納税人應對全部房產進行一次統算。因為對普通住宅存在增值額未超過20%的免税，當房價持續上漲時，因為成本已經確定，如果先期清算時增值額未超過20%，後期因銷售價格上漲，有可能統算中超過20%這個臨界點，同理，當房價持續下跌時，有可能出現前期增值額超過20%的項目，統算後不足20%.所以我們認為對於通知清算的納税人，在全部項目結束後，應在進行一次統算。
三、對土地增值税清算工作的建議
（一）開展調查摸底，建立清算檔案。詳細摸清各地房地產企業的開發項目、工程竣工驗收、開發成本費用、銷售情況、税款繳納等情況，梳理歷年來房地產開發項目的基本信息，分類建立土地增值税數據庫。同時，建議統一由市地税局出台清算實施細則，對一些清算模糊問題作出具體規定，明確清算口徑、時間、方法。在《中華人民共和國土地增值税暫行條例》允許的範圍內，簡化清算程序，提高土地增值税清算工作的可操作性。
（二）對銷售收入確認標準進行把關。當前房地產銷售的方式一般有：首付款加按揭、一次性付清款項以及分期付款，其中，最主要的方式是首付款加銀行按揭。在對銷售方式確認時，要注意區別於預售款，防止納税人以預售的名義延遲計算納税。在確認銷售收入時要注意收入的完整性，將外部瞭解調查的情況與納税人不同房源類型的單位銷售價格進行比較，找出其中可能存在的收入轉移。在對收入確認的審核中，要分清不同銷售方式下的收入確認日期：付款日或取得索取價款憑據日、銀行按揭貸款轉賬日、合同約定付款日等日期，確定銷售收入是否及時確認，以繼而確定其完整性。
（三）嚴格按照房地產開發企業會計核算的要求，對房地產開發成本按照規定的六個明細科目進行成本歸集或調整。房地產開發企業會計制度中對開發成本按照六個明細科目進行成本核算的要求，是順應房地產開發行業中開發流程多、時間跨度長、資金耗用大這一自身規律的一種核算總結，因此，嚴格按照這樣的明細科目進行成本歸集並適當調整，非常有利於清算工作中對各扣除項目的甄別和對加計扣除項目的準確計算，同時也有利於提煉單項數據信息，供同一地區不同清算對象間進行橫向比較，以及為其他需要實行核定徵收的項目提供核定依據。同時，注意區分開發間接成本和開發費用。在區分納税人開發間接成本與開發費用時，要注意兩種可能的傾向：一種是納税人故意混淆這兩種成本費用，另一種是由於核算水平限制，納税人對部分比較容易模糊的成本費用區分不清，主要可能發生在納税人僅僅開發一處房地產項目，而導致對部分成本費用區分不清。而比較容易混淆的是開發間接成本與開發費用中的管理費用容易被模糊理解。在實際審核中，可以要求其列出各自的明細項目及金額，將對應或相近的項目進行比較後，就可以區分出其合理歸屬。
（四）要區別於企業所得税的計税核算。在企業所得税核算中，要求計算各項應税收入的總額及與收入相關的成本費用，要把握收入與成本費用之間的相關性、配比性及合理性等原則，對所發生的不相關、不配比、不合理的成本費用不得在税前扣除。而在土地增值税清算中，計算收入時僅指房地產銷售收入或視同銷售的房地產銷售收入，而對其他如利息收入、租賃收入等收入，都不是清算的對象。因此，在計算扣除項目時，除不予清算收入的相關成本費用不得計入扣除項目外，對其他實際已發生的成本費用，基本上是可以計入扣除項目的，只是在會計核算時，要嚴格按照規定的會計要素和明細科目進行確認。如果説，不同企業間的成本費用特別是期間費用，其金額存在着不相同，那也只是企業管理中的成本控制問題，而在其清算中需要尊重實際發生這一基本原則，當然也要核實其真實性。在對利息支出的處理中，在會計實務上要求對完工前的利息支出計入產品成本，而對完工後的利息支出卻計入期間損益。會計處理即便不同，一般也不會影響企業所得税的計算，而在進行土地增值税清算時，就需要單獨調整成利息支出專項扣除，如有已計入開發成本項目的部分則應調整出來。
（五）發揮税務中介作用，建立完善税務中介機構參與土地增值税清算審核與税務管理部門日常檢查、稽查部門稽查三位一體的土地增值税納税清算模式。在土地增值税清算工作中，税務部門要注意定好位，做到“有所為”與“有所不為”。所謂“有所為”就是税務部門要創造一個完整、合理、便捷的清算環境，努力避免出現操作性差、存在政策制度銜接“真空”的弊端，督促納税人儘量利用中介機構按照規定的要求清算到位，做好最終對各成本費用項目的審定調整把關；所謂“有所不為”，就是儘量不要“越俎代庖”地取代納税人而直接進行清算，避免既清算不清、又不便於對法律責任歸屬的界定。
（六）由當地政府協調，加強房地產税收一體化管理，強化政府相關部門對土地增值税徵管工作的配合。儘快建立完善的房地產平均交易價格定期公佈機制，嚴格普通住宅的認定標準。及時公佈房地產建築安裝成本平均價格，對建安成本明顯偏高的採取按照公允價值核定。
xx位於xxx，總户數有1417户,5661人,每年村財收入約25萬元。該村共有耕地20xx畝，家庭承包地2612畝，村集體土地830畝，淺海灘塗近3000畝，有2150座農村住宅。20__年，全村年產值達到3845.6萬元，農民人均6893元。近年來,該村從事農業生產的勞動力由於種種原因急劇下降，導致大量農田處於拋荒狀態。當地政府和村兩委針對實際,整合土地資源，大力推動土地流轉，建設現代農業示範園區，有力促進了農民增收。xx的土地流轉是xx市農村產權流轉的突出代表，具有典型的代表性，主要體現在以下幾方面：
一、產權登記與確認
（1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋辦理了房產證,都沒辦理宅基地使用權證。其不辦理登記的原因有三點：①上級每年只有審批2户的指標，村裏有個300座居住房的小區，也只分配了20户的辦證指標，這遠遠不能滿足羣眾的建房需要。②辦證手續煩瑣。要經過的程序有：村委——土地局——鎮政府——規劃局——環保局——建設局③要上交的費用有：土地保償費、基礎設施配套費、房產税。
（2）在酒店村有2612畝家庭承包地，1417多户農民全部都有辦理承包地使用權證,其中轉包2450畝，其餘162畝土地由30户農户自己使用。轉包的土地已全部簽定了合同，確立了債權關係。
二、農村房產與宅基地流轉
當前的農村房產、宅基地都是以轉讓為主，其市場需求量巨大，就酒店村而言，其市場需求約為200畝土地。雖然法律法規、政府文件規定，宅基地、房產不可私下買賣，在買賣時要交納20的契税。但實際上，農民全在私下買賣，這種情況已經持續了很長一段時間。在買賣時，一般就是由雙方協議後，簽定契約，沒有到政府備案。針對這種情況，我辦對盤活、變現農村房產和宅基地，支持新農村建設提出三點建議：①政府要對土地統一規劃。②政府要出台政策，允許買賣房產、宅基地，並適當收費，在審批時，不受指標限制。③簡化辦證手續。
三、土地承包經營全流轉
（1）酒店村的家庭承包地流轉形式主要以由鎮政府主導，轉包為主，2612畝的家庭承包地中，2450畝土地由村裏統一整理並以每畝每年300元的價格（以當年500斤穀子的市場價格折算），27年的期限（以農户簽定轉包協議時的時間延算到第二輪土地承包30年期限到期為止）轉包給以大拇指集團公司、融景花木有限公司為代表的一批企業，用以建設江鏡農業園區。在此過程中，發現了一些問題，主要有：①大拇指集團公司在以每畝300元的價格承包下土地後，又以每畝700元的價格反包了一部分土地出去，羣眾對此意見極大。②融景花木有限公司主要經營的是苗木產業，當樹木成長到一定時期後，要把整樹賣出，在把樹木從地裏挖出時，土地的耕作層受到嚴重的破壞。③簽定合同時，是由鎮政府與企業簽定，期限為27年。然而只有30的農户同意轉包期限為27年，大部分農户對此長時間的轉包並不同意。
（2）各地推動土地使用權流轉和耕地適度規模經營的主要政策就是農業產業化的有關政策。主要措施有：①政府統一整理土地後，進行統一流轉。②國家投入1600多萬元，村財投入100多萬元用於建設農業園區。③在土地流轉過程中，要尊重農户的意見，農户自願，才能進行統一整理。
四、農村集體非農用地入市的實踐探索
酒店村的農村集體非農用地中的43.8畝，由鎮政府以每畝1.64萬元共72萬元的價格統一徵用，建成擁有52棟房屋的小區，再以每棟14萬元的價格賣出。還有一部分830畝的土地，村委以每年每畝300元的價格，把其中陸地部分502畝的村集體土地承包出去，以每年5萬元的價格把其中的320畝的水面面積承包出去，還有8畝土地無償提供用於建設革命紀念館。由於酒店村靠海，因此村裏還有一塊3000餘畝的淺海灘塗。村委把這部分土地以每年8萬元的價格，全部承包給農户。
五、農村產權市場建設
目前，酒店村還沒有產權的評估機構和擔保機構，只有一少部分的兼職中介人。其產權市場還不完善，缺少一批配套機構，銀行也不允許農民進行抵押貸款。
酒店村是福清市國家級的固定觀察點，具有典型的代表性，對我們制定農村政策法規，指導農村工作具有重要的模版作用。下面就這次酒店村調研，我辦提出一些建議。
1、農村集體非農用地應由市政府有關部門統一拍賣，價格應由鎮、村、村民協商制定，要適當的提高村集體、農户的分成比例。
2、農村集體非農用地的入市方式要以公開投標的形式，拍賣程序要有幾個規範的基本程序，如農民自願等。
3、在土地審批環節，手續煩瑣、收費過高。應適當的簡化手續，減少收費。
4、農民建房應嚴格按照鎮、村的統一規劃的要求進行。
5、每個鎮應設立一個專職或兼職的評估機構、中介機構、交易機構，對農民買賣房屋、土地進行操作、指導和監督。
課題組組長：xx
成員：xx
xx
xx
蒙田範文網