1、準備好簡單的話術
當然給業主打電話的過程中不能全程都在念話術，這樣比較生硬，準備話術的目的是為了避免緊張時語無倫次，或者一時語塞想不出話題時做的準備。
2、打開電腦的記事本、搜索引擎頁面
前者是為了方便記錄業主所透露的重要信息，後者是為了快速查找業主所提問的自己不知道的問題。
3、有一個平穩、自信、積極的心態
可能並不是每次打電話都是成功的，但是為了維護中介門店的形象所以電話中始終要保持禮貌，打電話前做好心態調整有助於跟業主溝通進入最佳工作狀態。
給業主打電話時的注意事項
1、明確業主的利益點
對於自己的房源，有了一定的感情，如果有人打電話説服自己賣出去，最大的驅使就是業主的利益，能夠帶來哪些好處，這樣才有繼續聊得可能，所以最開始一定要先明確業主的利益，先發制人掌握主動權，讓業主跟着自己的思路走。
2、闡述自己中介的服務優點
説完了業主能夠獲得的利益和好處，接着就是需要贏得業主的信任，因為人都相信天上不會掉餡餅，中介新人需要讓業主相信這些利益並不是空口無憑，保證會用自己最優質的服務讓業主感受到誠意，進一步拉近與業主之間的溝通橋樑。
3、善於通過話題吸引業主的興趣
給業主打電話的肯定不止自己一家，想要突出自己中介的優勢就需要製造話題，不同的人對不同的話題感興趣，多找一些熱門值得關注的房產話題，吸引業主參與討論，讓他意識到出手房源的必要性。
4、能夠根據業主電話中的語氣及時的做出判斷
什麼叫見機行事？雖然跟業主無法面對面溝通，但是通過語氣和話語的分析，就能夠及時的判斷出業主的意向是否強烈，如果實在是沒有太大的興趣，新人也不要過於較勁，跟業主周旋不斷，放棄不屬於自己的，珍惜自己的時間成本。
業主最在乎的是自己的利益，同時也會考察自己委託房源的中介服務，因此房產中介可以通過易房大師房產中介管理系統，及時的做好房客源的記錄，不僅是對業主的負責更是對客户的負責。
一、做好打電話前的準備工作
1、調整心態
作為新人剛開始做房產中介這一行，最初都是抱着激情和理想的，但是慢慢接觸被打擊後，有時會喪失信心，特別是在打了很多通電話，都沒有一個客户願意瞭解。正因如此新人在打電話前，就要先調整心態，不能讓客户聽到一個疲憊、沒有感情的聲音，這樣會讓客户更不想繼續接聽電話
2、準備好話術
每個新人給客户打電話，都會有一份話術，話術上面寫的很全，面對客户有可能提問的問題也都有話術。但是這些還不夠，新人通過一段時間打電話跟客户接觸，已經有了一定的經驗，還需要把自己遇到的問題，總結好話術，以便在出現這樣的問題，因為沒有回答完善，或者回答的不好，而令客户掛斷電話不想過多瞭解。
3、瞭解房產資訊和走勢
遇見了解行業詳情，也願意在電話中多溝通的客户，可以為他分析一些樓盤的走勢與發展，以及最新行業資訊引起客户的興趣，同時也能展現自己的專業。
4、熟記房源信息
打電話前一定要熟記店內的房源信息，對有意向客户諮詢時，能夠快速的為客户匹配到合適的房源，或者利用像房在線這樣的房產中介管理系統來輸入條件自動匹配，房源匹配精準了，客户就很有可能受邀來看房，這樣一來新人就可以準備下一步的帶看工作。
二、與客户電話溝通技巧
1、用積極有活力的語氣
客户接聽電話一定不希望聽到的是一個死板，沒有活力的語氣，這樣會讓本身客户對銷售的反感又增加了幾分。俗話説，伸手不打笑臉人，新人給客户打電話時，抱着微笑，有激情的語調跟客户講電話，起碼不會讓客户快速掛斷電話，大部分客户會願意傾聽這樣的銷售電話。
2、通過房源賣點吸引客户
不能耽誤客户太多的時間，不然房源賣點就沒時間介紹給客户，所以經紀人要把房源信息最有力的賣點先拋出，如果剛好是客户感興趣的，可以在舉出兩個賣點，如果客户還想了解更多，這時候新人就需要賣個關子，可以…本站 …以怕打擾客户時間為由，或者以發送具體詳情為由，添加客户的微信，從而進一步的跟進客户。
3、明確客户的利益
客户通常都不會浪費自己的時間，來聽新人寒暄問候的話語，所以我們可以用專業的房產分析和走勢，以及專業的數據分析，還有明確客户的利益來吸引客户，讓客户能夠願意花更多的時間去了解。
4、讓客户多説，掌握真正需求
客户接聽電話，大部分會聽經紀人講，所以客户會説的很少，但是買房子是客户的大事，所以新人再跟客户介紹完有力賣點時，不要再一直介紹，應該引導客户多説一些看法，從中掌握客户的真正需求，站在客户的角度去提問一些問題，讓客户去講。
5、添加客户的微信
現在微信已經是客户的主流交通工具，添加客户的聯繫方式，就可以更好的跟客户建立信任，介紹房源。但是新人總是疑問加了客户，客户就不説話了，這是經紀人的開場白不對，跟客户打招呼的方式，可以風趣，可以拋磚引玉，但是不要帶有銷售性質明顯的接觸客户，這樣會使得客户反感，不想回復。
電話一般在下列三種時機下使用：
預約與關鍵人士會面的時間。
直接信函的跟進。
直接信函前的提示。
如果您熟悉電話接近客户的技巧，做好上述三個動作對您接下來的工作有莫大的幫助。
專業電話接近技巧，可分為五個步驟:
1、房地產銷售準備的技巧
打電話前，您必須先準備妥下列訊息:
潛在客户的姓名職稱；
企業名稱及營業性質；
想好打電話給潛在客户的理由；
準備好要説的內容
想好潛在客户可能會提出的問題；
想好如何應付客户的拒絕。
以上各點最好能將重點寫在便箋紙上。
2、電話接通後的技巧
接下來，我們來看看電話接通後的技巧。一般而言，第一個接聽電話的是總機，您要有禮貌地用堅定的語氣説出您要找的潛在客户的名稱；接下來接聽電話的是祕書，祕書多半負有一項任務--回絕老闆們認為不必要的電話，因此，您必須簡短地介紹自己，要讓祕書感覺您要和老闆談論的事情很重要，記住不要説太多。
3、引起興趣的技巧
當潛在客户接上電話時，您簡短、有禮貌的介紹自己後，應在最短的時間，引起潛在客户的興趣。
4、訴説電話拜訪理由的技巧
依據您對潛在客户事前的準備資料，對不同的潛在客户應該有不同的理由。記住，如果您打電話的目的是要和潛在客户約時間會面，千萬不要用電話談論太多有關銷售的內容。
5、結束電話的技巧
電話不適合銷售、説明任何複雜的產品，您無法從客户的表情、舉止判斷他的反應，並且無“見面三分情”的基礎，很容易遭到拒絕。因此您必須更有效地運用結束電話的技巧，達到您的目的後立刻結束電話的交談。
下面，我們來看一下電話接近技巧的範例。
銷售人員:您好。麻煩您接總務處陳處長。
總務處:您好。請問您找那一位？
銷售人員:麻煩請陳處長聽電話。
總務處:請問您是……？
銷售人員:我是大華公司業務主管王維正，我要和陳處長討論有關提高文書歸檔效率的事情。
銷售人員王維正用較權威地理由--提高文書歸檔效率--讓祕書很快地將電話接上陳處長。
陳處長:您好。
銷售人員:陳處長，您好。我是大華公司業務主管王維正，本公司是文書歸檔處理的專業廠商，我們開發出一項產品，能讓貴處的任何人在10秒鐘內能找出檔案內的任何資料相信將使貴處的工作效率，能大幅提升。
王維正以總務處的任何人在10秒內都能取得檔案內的任何資料，來引起陳處長的興趣。銷售人員在電話上與準客户談話時要注意做到下面重點:①談話時要面帶笑容，雖然對方看不到您的笑容，但笑容能透過聲音傳播給對方。②經常稱呼準客户的名字。③要表達熱心及熱誠的服務態度。
陳處長:10秒鐘，很快嘛！
銷售人員:處長的時間非常寶貴，不知道您下星期二或星期三，那一天方便，讓我向處長説明這項產品。
陳處長:下星期三下午二點好了。
銷售人員:謝謝陳處長，下星期三下午二點的時候準時拜訪您。
銷售人員王維正，雖然感覺出陳處長所謂“10秒鐘，很快嘛！”是抱着一種懷疑的態度，但是他清楚今天打電話的目的是約下次會面的時間，因此不做任何解説，立刻陳述電話拜訪的理由，做出締結的動作--約定拜訪的時間，迅速結束電話的談話。
一:準備
心理準備，在你撥打每一通電話之前，都必須有這樣一種認識，那就是你所撥打的這通電話很可能就是你這一生的轉折點或者是你的現狀的轉折點。有了這種想法之後你才可能對待你所撥打的每一通電話有一個認真。負責。和堅持的態度，才使你的心態有一種必定成功的積極動力。
內容準備，在撥打電話之前，要先把你所要表達的內容準備好，最好是先列出幾條在你手邊的紙張上，以免對方接電話後，自己由於緊張或者是興奮而忘了自己的講話內容。另外和電話另一端的對方溝通時要表達意思的每一句話該如何説，都應該有所準備必要的話，提前演練到最佳。
在電話溝通時，注意兩點:1
注意語氣變化，態度真誠。2
言語要富有條理性，不可語無倫次前後反覆，讓對方產生反感或羅嗦。
二:時機
打電話時一定要掌握一定的時機，要避免在吃飯的時間裏與顧客聯繫，如果把電話打過去了，也要禮貌的徵詢顧客是否有時間或方便接聽。如“您好，王經理，我是***公司的***，這個時候達打電話給你，沒有打攪你吧？”如果對方有約會恰巧要外出，或剛好有客人在的時候，應該很有禮貌的與其説清再次通話的時間，然後再掛上電話。
如果老闆或要找之人不在的話，需向接電話人索要聯繫方法“請問***先生/小姐的手機是多少？他/她上次打電話/來公司時只留了這個電話，謝謝你的幫助”。
三:接通電話
撥打業務電話，在電話接通後，業務人員要先問好，並自報家門，確認對方的身份後，再談正事。例如:“您好，我是***公司，請問**老闆/經理在嗎？**老闆/經理，您好，我是***公司的***，關於。.。.。.。
講話時要簡潔明瞭。.。
由於電話具有收費，容易佔線等特性，因此，無論是打出電話或是接聽電話，交談都要長話短説，簡而言之，除了必要的寒暄也客套之外，一定要少説與業務無關的話題，杜絕電話長時間佔線的現象存在。
掛斷前的禮貌。.。
打完電話之後，業務人員一定要記住想顧客致謝，”感謝您用這麼長時間聽我介紹，希望能給你帶來滿意，謝謝，再見。”另外，一定要顧客先掛斷電話，業務人員才能輕輕掛下電話。以示對顧客的尊重。
掛斷後。.。
掛斷顧客的電話後，有許多的業務人員會立即從嘴裏跳出幾個對顧客不雅的詞彙，來放鬆自己的壓力，其實，這是最要不得的一個壞習慣。作為一個專的話銷售人員來講，這是絕對不允許的。
二:接聽電話的藝術
有時一亓顧客圖省力，方便，用電話也丒務部門直接聯繫，有的定貨，有的是瞭解公司或產品，或者是電話投訴，電話接聽者在接聽時一定要注意，絕對不能一問三不知，或敷衍了事推委顧客，更不能用不耐煩的口氣態度來對待每一位打過電話的顧客。
1、電話接通後，接電話者要自報家門如:“您好這裏是全程管理公司業務部”或“您好我是很高興為您服務”絕對禁止抓起話就問“喂，餵你找誰呀；你是誰呀？”這樣不僅浪費時間還很不禮貌，讓公司的形象在顧客心中大打折扣接聽電話前一般要讓電話響一到二個長音，切忌不可讓電話一直響而緩慢的接聽。
2、記錄電話內容
在電話機旁最好擺放一些紙和筆這樣可以一邊聽電話一邊隨手將重點記錄下來，電話結束後，接聽電話應該對記錄下來的重點妥善處理或上報認真對待。
3、重點重複
當顧客打來電話訂貨時，他一定會説產品名稱或編號、什麼麼時間要或取。
這時不僅要記錄下來，還應該得利向對方複述一遍，以確定無誤。
4、讓顧客等候的處理方法
如果通話過程中，需要對方等待，接聽者必須説:“對不起，請您稍等一下”之後要説出讓他等候的理由，以免因等候而焦急。再次接聽電話時必須向對方道歉:“對不起讓您久等了。”如果讓對方等待時間較長接聽人應告示知理由，並請他先掛掉電話待處理完後再撥電話過去。
5、電話對方聲音小時的處理方法
如果對方語音太小，接聽者可直接説:“對不起請您聲音大一點好嗎？”我聽不太清楚您講話。絕不能大聲喊:“喂喂大聲點”；要大聲的是對方，不是你。
6、電話找人時的處理方法
苦遇找人的電話，應迅速把電話轉給被找者，如果被找者不在應對對方説:“對不起現在出去了，我是XX，如果方便的話，可不可以讓我幫你轉達呢？”也可以請對方留下電話號碼，等被找人回來，立即通知他給對方回電話。
無論是撥打電話，還是接聽電話，都可以反映出一個人或公司的形象。電話是公司對外交流的一個窗口。一個好的撥打電、接聽電話過程，傳遞給對方的是一個好的印象，反之亦然，因此在電話方面無論是撥打或接聽，都應該特別注意你的言詞與語氣，一個電話可能可以改變你目前境況甚至是一個人的一生。
以上是本人的一點電話心得，希望起到一個拋磚引玉的作用
三。尋找可能的買主
（1）成功的電話行銷，第一步也是最重要的一步，就是在電話中找對人，即要確定你的談話對象，就是買主。如果你所談話的對象是不能作決定的人，那麼就算有世界上最好的銷售技巧也沒有用。
（2）例子:A.
你該問你們部門是誰負責採購。
B.而不該問我可否和你們部門採購人員説話。
記住:直接問買主是誰，你便可省去兩邊介紹的麻煩。
（3）下面是錯誤示範
A.鈴…鈴…鈴…
接線員説話:XX公司你需要我轉接電話嗎？
XX説:是的，我要和你們部門的採購人員説話。
接線員説:好的，我將替你轉接至該部門。
聯接電話:你好，請問您找誰？
XX説:我不知道，掛斷電話。
（4）正確案例
B.鈴…鈴…鈴…
接線生:
XX公司，請問您需要我轉接電話嗎？
XX説:謝謝您，請問誰是你們採購部的負責人？
接線生:是XXX先生，需要我替您轉接給他嗎？
XX説:麻煩您
鈴…鈴…鈴…
XXX先生接電話:喂
XX説:請找XXX先生？
XXX説:我就是。
往下進入正題:
如果他不在辦公室，你可以隨時打過去，不用在總機浪費時間。
記住:你只有十五秒給可能的買主留下印象。
四。打給可能買主的第一個電話
鈴…鈴…鈴…
XXX接電:喂
XX説:請問您是XXX先生嗎？
XXX先生説:我就是。
XX説:我是天津成竹興公司，我叫XX。我公司現生產/經營一種電線電纜金屬保護軟管及接頭，我想您或許有興趣瞭解。產品比目前國內市場上所銷售的產品優點更多，質量更好，並有一個合理價格，同時保證您將來對產品質量或使用上沒有後顧之憂，將節省您不少時間，您公司接頭用量很大是嗎？
XXX先生説:是的，接頭在目前銷量上比較大，但目前我們己有一個供應商，並給我九十天的付款期限，並負責處理產品的任何瑕疵，還送貨上門。你們產品價格多少錢？拿1/2來説吧？
洞察買主的採購動機:
以上我們遇到的買主提出多項聲明。他已經有一個理想的供應商，送貨上門，並有優厚的付款條件，又可保證產品品質。如果是這樣，他為何還要詢問價格呢？
在電話銷售中，你不僅必須聆聽買主的話，也必須注意他沒有説的話。剛才的顧客在三個方面讚揚他的供應商:送貨、付款條件和產品保證，但沒有説價格方面。
五。建立對談
1、電話行銷就好比是場兩人之間投球遊戲:
A.你投給對方（我有一種我相信你感興趣的產品。）
B.他投過來（你們產品價格多少？拿1/2來説吧！）
C.你投回去（你的訂購量多少？）
D.他投回來（通常進貨XX件。）
2、銷售中的頭三個難題:
A.找出買主是誰，並且和他交談。
B.使買主成為一個想談、值得談的人。
C.抓獲買主注意力。
1、體現房源的價值要用比較法
只有通過比較才能分析出房源的賣點和優勢！
2、側面介紹房屋及周邊環境等
打電話介紹時，不能一味的只介紹房屋，還要介紹包括房屋所在小區周邊環境，周邊的配套設施，學校，醫院，購物場所等生活配套設施，讓房屋立體化，更有利於引起客户看房的興趣。
3、體現所推薦房源的與眾不同之處
找到房源的賣點，説明優質房源的緊張，那吸引客户來看房是絕對沒有問題的。
4、如果客户有疑問提出問題，做好迴應
提前想好客户可能要問到的問題，如果客户提出來，我們提前已有所準備。
所以，到時候面對客户會信心百倍，應對自如，這樣就成功了一半。千萬不能因為是房產中介新手而怯場！
5、讚美顧客
人都是喜歡被別人讚美的，被讚美以後，客户心情肯定是非常愉快的，這樣有利於我們引導客户，進一步溝通。
6、停頓
語速要放慢，每説完一句話，給客户留有喘息的機會，一氣兒説完，效果是非常差的，因為客户根本就記不住我們在説什麼。
7、認真聆聽
如果我們在給客户講解時，被客户打斷，説明客户對我們的話題很感興趣，這個時候，我們不能搶話題，要認真聆聽，瞭解客户的真實想法，為我們後續的成交打下基礎。
8、重複對方説的話
適當的重複客户的一些很重要的話，很容易與客户產生共鳴，另一方面可以確保重要信息的準確，真實性。
9、重複他的名字
被重視的感覺，是每個客户都想要的，而且還要重複恰當。
一般對女士最好都喊“S姐”，年長些的喊“S阿姨”；
男士喊“S哥”，年長些的喊“S叔”，以接近與客户的距離。
客户的信賴，是靠大家的真誠換來的！
所以，與客户將心比心，真誠相待，多站在客户的角度去替他考慮問題，客户就會信任你，就會願意與你打交道，最終他願意到你這裏買房，以達到我們最終的銷售結果。
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