顧客心理：
“好奇”，心態開放，表示對商品產生好奇心，願意讓銷售人員進行介紹。
行為特徵：
停下、注視、伸手觸摸商品、問簡單的問題。
這時顧客對店面、銷售人員印象都還不錯，顧客開始在某件商品面前停下來，甚至用手摸一摸，問一些簡單的問題，比如，“這是什麼材料的？”“這些有人賣嗎？”有時候也會問：“這個多少錢？”需要注意的是，此時的詢價一般不是認真、理性的，往往只是對商品感興趣的信號！此時如果銷售人員匆忙報價，對方99%的情況下會説“太貴了”，因為此時顧客對商品價值的認知還比較低，也許還不到50%，此時談論價格銷售人員顯然處於不利地位。如果銷售人員不能進一步有效的溝通，很可能會過早跌進價格談判的泥潭，而這對成效的負面影響很大。
銷售重點：
“簡單介紹”，在剛才一句話銷售的基礎上，進一步用簡潔的語言説出這款商品的幾個賣點，用支撐性的觀點加強一句話銷售的力度和可信度。同時，此階段最重要的是通過商品感知“激發興趣”，可以邀請顧客一趣參與到商品演示過程，即“體驗式銷售”，請顧客摸一摸，湊近看一看，放在手上比劃一下，充分體驗商品的使用感覺。只有顧客充分對商品感知，才有可能進一步產生購買的慾望。顧客永遠不會購買自己還不太瞭解的商品，大宗的耐用品使用操作一般都相對複雜，而如果只是聽銷售人員解説，感知程度只有10%，觸摸、演示、試用可以使商品感知度達到90%。
房地產銷售話術的第一要領：
將最重要的賣點放在最前面説根據首因效應這個銷售心理學的理論，
最先和客户介紹的賣點將獲得最有效的效果，也將獲得深刻印象。因此，要v把樓盤最顯著的賣點放在最前面説。
房地產銷售技巧和話術的第二要領：
形成客户的信任心理，只有信任才能接受，
信dfs任是房地產銷售技巧的基礎。信任可以分對樓盤的信任和對人的信任，這兩點都不能疏忽。大家應該學習一些如何證實產品的銷售技巧。
房地產銷售技巧和話術的第三要領：
認真傾聽
不要一見到客户就滔滔不fds絕地介紹，要先傾聽，瞭解客户的想法，特別是要學會銷售提問，打開客户的心扉，你才知道應該怎麼説。
房地產銷售話術的第四要領：見什麼人説什麼話
儘管都是買房子，但客户的動gsdg
機和關注點是不同的，居住的人關注舒適性，投資人關注升值性，給子女購買的人關注教育環境等等。不要對規定的房地產銷售話術照搬照抄，見什麼人説什麼話的房地產銷售技巧。
房地產銷售技巧和話術的第五大要領：
信任自己的房子
每個房子都有優點和缺點，切不可因為缺點就不信任自己的房子。你不信任自己的房子，
你的底氣就不足，客户就會察覺。把房子當成自己的孩子，孩子總是自己的最好。有了這種情緒，你就會做得很好。這是重要的房地產銷售技巧
房地產銷售技巧和話術的第六大要領：
學會描述生活
很多銷售人員習慣於乾巴巴地介紹樓盤，什麼多大多大的面積等等，這樣很難激發客户的購買激情。要運用形象描述的銷售技巧，將客户的居住的美妙情景畫在客户心中，這樣客户才能被感染。
房地產銷售技巧和話術的第七大要領：
善用數字
儘管數字是乾巴巴的，但是它卻有讓人相信的妙用。將樓盤的各種數據熟記於心，
對客户介紹的時候信口拈來，不僅會讓客户相信你的樓盤，也會讓客户相信你很專業。這一點和上一條房地產銷售技巧並不矛盾。
房地產銷售技巧和話術的第八大要領：
結尾要有亮點
要將最重要的放在開頭，但也不要忽略了結尾，不能虎頭蛇尾，因為還有個近因效應，客户還會對最後聽到的形成較深刻的印象。可以把一些不太重要的東西放在中間説，而結尾的時候要留一些亮點，戛然而止讓客户餘香滿嘴、激動不已。你的介紹結束，客户就應該有購買的激情。房地產銷售技巧和話術就像做一篇文章，要做到“鳳頭、豬肚、豹尾”。
一、銷售人員的基本要素
1、建立個人魅力；要給客户留下好的印象，方便以後的溝通，利於下一步的`銷售工作。
2、組織創新能力，有序組織好與客户的銷售説辭，把握好時機促成銷售為用户服務的熱心，銷售成功後也不能減少對客户的服務熱情，便於客户滲透，讓老客户給自己介紹新的客户，促成滲透銷售專業的
3、技術能力，要熟悉房產的專業術語，熟知各項辦證程序，要了解相關樓盤的情況，熟知本項目的情況。
4、行動能力，要有不辭勞苦的行業精神，把帶客户看房看成是一種非常快樂的郊遊活動，就能很好的提高銷售積極能動性。
5、迅速判斷客户內心的真實想法，想出對策，引出話題便於下一步的銷售工作開展。
6、牢記顧客的姓名，對客户也是一種尊重，只有相互尊重才能很好的溝通，利於銷售工作的開展。
7、點頭微笑，任何脾氣不好的客户都拒絕不了微笑的銷售開場。
8、信賴、關心顧客的利益，這樣能走入客户的心理世界，建立良好的溝通橋樑。
9、儀表、熱誠，至關重要，這是建立信任和夠通的必要條件。
10、情緒同步—————合一架構法，對帶不同的客户要用不同的必要溝通手段。
11、顧客的三種狀態，感性，理性，心理衝動購買或心理考慮成熟購買。傾聽的技巧，引入話題，先了解客户心理想法，快速制定切入主題手段，幫助客户解決心理障礙使其下定決心購買自己中意的房子。
12、營造輕鬆的環境，在這種環境中能夠很好的放鬆彼此的心裏戒備，有利於相互溝通，利於銷售工作的開展。詢問的方法，看客户是那一種類型要不同性格不同的對帶
二、銷售過程與應對技巧
一、重點開始區別對待：
不要公式化對待顧客為顧客服務時，你的大話公式化或敷衍了事，會令顧客覺得你的態度冷淡，沒有理待他們，造成顧客的不滿。故要注意以下幾個方面：
看着對方説話。經常面帶笑容用心聆聽對方説話説話時要有變化擒客先擒心從顧客的角度出發，集中注意力瞭解顧客的喜好，幫助顧客選購最佳的住宅或商鋪，務求使顧客滿意。
眼腦並用⑴眼觀四路，腦用一方。要密切關注客户口頭語，身體語言等信號的傳遞，留意他的思考方式，並做出準確判斷，將銷售順利進行到底。
⑵注意顧客口頭語言的傳遞。
⑶身體語言的觀察及運用。通過表情語言與肢體姿態信號反映顧客在購買鐘的意願的轉換。
⑷表情語信號顧客的面部表情衝冷漠、懷疑、深沉變成自然大方、隨和、親切。眼睛轉動由慢變快、眼睛發亮而有神采，從若有所思到明朗輕鬆。嘴脣開始抿緊，似乎在品位、權衡什麼。
⑸姿態語言信號顧客姿態由前傾轉為後仰，身體和語言都顯得很輕鬆。出現放鬆姿態，身體後仰，擦臉攏發，或者做其他放鬆舒展等動作。拿起定購書之類細看。開始仔細的觀察商品。轉身靠近推銷員，掏出香煙讓對方抽表示友好，進入閒聊。用手輕輕敲桌子或身體某部分，以幫助自己集中思想，最後定奪。
⑹引發購買動機。
與顧客溝通時注意事項
⑴勿悲觀消極，應樂觀看世界。
⑵知己知彼，配合客人説話的節奏。
⑶多稱呼客人的姓名。
⑷語言簡練，表達清晰。
⑸多些微笑，從客人的角度考慮問題
⑹產生共鳴感。
⑺別插嘴打斷客人的説話。
⑻批評與稱讚
⑼勿濫用專業化術語
⑽學會使用一些小故事，
二、初次交鋒初步接觸
⑴初次接觸的目的是獲得顧客的滿意，並激發他（她）的興趣，吸引他（她）的參與。
⑵儀態要求
站立姿勢正確，雙手自然擺放
站立位置適當，掌握時機，主動與顧客接近。與顧客談話時保持目光接觸，精神集中。慢慢後退，讓顧客隨便參觀
⑶最佳接觸時機
當顧客長時間凝視模型時。
當顧客注視模型一段時間，把頭抬起來時。當顧客突然停下腳步時。當顧客目光在收尋時。當顧客與銷售員目光相對時。當顧客尋求銷售員幫助時。
⑷接近顧客方法：打招呼，自然地與顧客寒暄，對顧客表示歡迎早上好/你好！您來過嗎，我給您介紹一下小區的情況好嗎。你好，有什麼可以幫忙嗎？有興趣的話拿份資料看看。
⑸備註
切忌對顧客視而不見。切勿態度冷漠。切勿機械式回答。避免過分熱情，硬性推銷。
現在的這個時代，有無數的銷售員忙了一個月下來，始終沒有一點業績，只好被迫在去尋找新的單位上班，是因為他們太笨嗎？“不”，人天生就沒有“笨”與“聰明”之分，重要的是他們在與客户的溝通中沒有找到一條銷售捷徑的方法，本人從事銷售幾年了，在這個過程中掌握了一些經驗，在此與熱愛銷售行業的新手朋友們共同分享一下。
技巧一，開場白要好。
我認為好的開場白是成功的一半，洽談中的客户在剛開始的一分鐘所獲得的信息一般比以後10分鐘裏獲得的要深刻的多，將開場白前，你可以與顧客稍做閒談，以營造自然開放的氣氛，但是不要閒談過久，浪費了拜訪的時間，在開場時吸引對方注意力的一種有效方法就是讓客户瞭解自己能夠得到那些利益，使用開場白技巧的好處在於可以使你與客户的對話建立方向與焦點，使客户知道年曾考慮他的興趣與需要；讓對方都有所準備，然後在做信息的交流，保證能有效地運用你的和客户的時間，使客户和你同步進行。
技巧二，提問題
在面對面的銷售中，銷售員應以一種自然而然的方式激起顧客的購買慾望。這種方式就是提問，通過提問題我們可以得到下列結論：找出客户腦子裏究竟在想什麼？；找出客户的真正的動機如何；找出客户相信什麼？；通過提問題，你就擁有掌控權，並引導他們的注意力，讓他們進入你所想要的狀態。但是，切記在當你向客户提出問題的後，從客户的口中得到一定要是“是”“對的”等等一些肯定的答案。這樣可以讓顧客感到舒服。
技巧三，不時的讚美你的客户。
卡耐基説|“人性的弱點之一就是喜歡別人讚美”，每個人都會覺得自己可誇耀的地方，銷售員如果能夠抓住顧客的這個心理很好的利用，就能成功的接近顧客，用讚美的方式開始銷售就會很容易獲得顧客對自己的好感，銷售成功的希望也大為增加。
當然，讚美對方並非美言相送，隨便誇上兩句就能奏效的，如果方法失當反而會起相反的作用，因此，銷售員在利用讚美的方法時必須看準對象，瞭解情況，選對時機，恰到好處地進行讚美。同時，你的讚美要有誠懇之意，讓顧客感受到你的讚美是發自內心的。讚美是銷售技巧當中較為重要的一項，認真學好，練好，用好這個技巧，一定能讓你的定單越來越多。
技巧四，抓住顧客的心，一句定成敗。
其實不少銷售員都有良好的口才，能打動顧客的好銷售員卻並不很多，原因就是所有的銷售員説同樣的話，所以要想獲得成功就必須與眾不同，有更出色的口才，作為銷售員，在銷售洽談中如果能把握對方心理就可以“一言而勝”或“一言而敗”。
所謂一言而勝，就是説這一言，説到了對方的心上，打動了對方，實現了自己的目的。所謂一言而敗，就是説你的話沒有説到人家的心上，人家不愛聽，你就算白説了。對於銷售來説，抓住顧客的心，是説服顧客的利器，是把握主動權的保證，只有抓住顧客的心，才能讓顧客一步一步，循循善誘，激發顧客的購買慾望，使其產生擁有這種商品的感情衝動，促使並引導顧客採取購買行動。
技巧五，不要説負面的話。
話語的正面性與負面性或者説肯定性與否定性，是説話時必須注意的另一個重要方面，在一般情況下，那些毫無聲氣，灰暗，冷淡的話，誰聽了都會喪氣，。正如在煙雨天氣裏難於有一個好的心情一樣，面對這樣的話題很難指望顧客積極的反應。優秀的銷售員通常都是開朗的，而且常常面帶笑容，令人看了覺得非常舒服。他們的話語也多時積極肯定，充滿活力的。
技巧六，替客户着想，站在對方的立場上説話。
縱觀時下，有多少銷售員忙碌一整天下來，卻始終一點成績也沒有，為什麼呢？因為他們滿腦子想的，只是他們自己的需要，而不想象顧客並怒需要買任何東西，如果真有這個需要，他們也會自己上街去買。相反，如果銷售員能使瞭解他們的服務，是在幫助人們解決問題，在這種情況下，人們當然會掏錢買他的東西。每個人都需要滿足自己懂得別人的需求，才能夠得到別人的欣賞，也就能夠得到別人的好意和歡迎。
技巧七，表情是無聲的語言。
表情是一個人內在精神的外部表現，是自然而然流露出來的，不是假裝出來的，任何人都不可能裝出來讓人感動的表情，你要想銷售自己，就要有真誠的態度，有了真誠的態度，你就會產生自然動人的表情，就會感染顧客。
當非語言的行與説話的內容衝突時，非語言的行為遠比説話更具影響力，換言之，接觸，姿勢，手勢以及面部，遠比説話重要，並決定信息傳遞的感覺。所以，你在顧客面前一定要言行一致。因此，當你與顧客溝通時，想要與對方迅速達成親和關係的話，就要了解説話與肢體語言是建立親和關係的重要因素。
技巧八，避免與顧客發生爭執做。
銷售的人都聽過一句口頭禪：“顧客永遠是對的”。因為發生爭執的時候，會讓顧客產生不愉快的感覺，那麼他就永遠不會想要購買你介紹的產品。銷售員的目的是銷售商品而不是賣弄自己的知識或才能，因此銷售員一定謙和有禮，時時以顧客的諮詢顧問自謙，如果想要圓滿達成銷售商品的目的，必須先與顧客建立良好的人際關係，不要得理不饒人，遇到顧客説錯話不要立刻給予反駁，你要知道你銷售的是產品，而你面對的人就是可能接受你產品的人。
所以，他就是你的上帝，細想一下，你得罪了上帝，會有什麼好處呢？所以無論在任何場合，都要使顧客在整個過程中處處受到尊敬，而不應該用批評來毀壞他的形象，。如果你必須提出不同觀點或糾正別人的話，你儘可能把話説的得當一些，要一心一意做到對事不對人。
技巧九，借別人的口，説自己的話。
素不相識，陌路相逢，如何讓對方瞭解你是他朋友的朋友，親戚的親戚，顯然十分牽強，但一般的人不會駁朋友的面子，不至於讓你吃閉門羹，尤其是與對方的初次見面顯的尤為重要。但是，對於第三者提供的信息，也不能全部拿來當話講，還要根據需要有所取捨，配合自己的臨場觀察，切身體驗靈活應用。同時，還必須切實弄清楚這個第三者與被託付者之間的關係，這點非常重要，不然，説不定效果適得其反。借人口中言，傳我心腹事”，這是一條銷售的捷徑。
技巧十，多聽少説。
上帝把人類造就出來的時候，為什麼給人類一張嘴巴，兩隻耳朵。為的就是讓我們在銷售的時候，多聽少説。銷售員應該把持“説三分話，聽七分言”的原則。銷售員都應該意識到説話的時候，要注意聽顧客怎麼説，聽明白顧客的話，才能説出顧客愛聽的話，才能會説話。説話的目的就是為了解對方的心意，讓對方説，你就能夠抓住對方的心意，你的話只是一個引子，只要引出對方的內在需要，你就可以有針對性的説服對方。
正確認識銷售技巧在銷售中的重要性並毫不猶豫，持之以恆地加以強化練習，是每一位立志在銷售界做出一番成績的人都必須認真去做的，它可以能夠讓你成為一名出色的銷售員。
性味
性温、味甘、微苦。
歸經
入肝、胃經。
功效
散瘀止血，消腫定痛。
配伍宜忌
宜：
①配伍人蔘，一散一補，相互制約，補而不滯，散而不耗。
②配伍丹蔘，相輔相成，增強活血化瘀、通絡止痛的功效。
忌：
孕婦慎用。
銷售技巧
美白皮膚，祛斑，祛暗瘡
話術：生三七能散瘀活血，清除體內毒素，祛除面部斑塊、暗瘡、黑頭，提升膚色，美容養顏。
組方推薦：生三七+珍珠末+西洋參
適用人羣：膚色差、臉上有斑、易起暗瘡的人士。
調理月經
話術：月經不調是血瘀的表現，生三七散瘀，調理月經有良效。
組方推薦：生三七+阿膠+人蔘
適用人羣：有月經不調、痛經、閉經等症狀的女性。
改善貧血、抗疲勞
話術：熟三七能增加造血功能，改善貧血症狀，讓人臉色紅潤、精力充足，不易疲勞。
組方推薦：熟三七+阿膠+西洋參
適用人羣：貧血、體寒怕冷、臉色青暗、易疲勞人士。
提高免疫力
話術：
①三七含三七皂苷，能提高機體免疫力。
②熟三七能補血，提高免疫力。
組方推薦：熟三七+紅棗+紅參
適用人羣：易感冒人士（如，小兒，老人，婦科炎症易復發者）。
延緩衰老
話術：三七補血、散瘀活血，能清除體內毒素，提高人體抗氧化能力，自然年輕靚麗。
組方推薦：熟三七+阿膠+西洋參
適用人羣：中年女性、男性。
預防三高
話術：三七散瘀活血，可以清除體內、血管內的有害物質，疏通血管微循環，有效降低三高風險。
組方推薦：生三七+丹蔘+西洋參
適用人羣：建議糖尿病、高血壓病、高脂血症人士用此方配合治療。
助長增高
話術：熟三七的補血效果好，服用熟三七，有助於生長髮育期的兒童長高。
組方推薦：熟三七+鹽炒海馬+大棗
適用人羣：可向購買鈣片、鋅製劑類的家長推薦。
保肝護肝
話術：
①三七活血散瘀、補血，可以清除過多的脂肪，讓肝血充盈，保護肝臟，降低脂肪肝、慢性肝病的風險。
②三七入肝經，對肝鬱人士來講，可以緩解肝鬱。
組方推薦：生三七+靈芝+枸杞
適用人羣：肝病人士、經常飲酒人士。
顧客説：別的地方更便宜。
勤學習，提高自己。作為銷售人員，必須要有足夠好的口才，因為畢竟要和客户進行溝通，就必須要掌握一些常見的語言溝通技巧，那麼這些能力的提升，就需要銷售人員自身的努力學習才能達到，只有不斷提升，才能讓自己變得足夠強大，特別是自己溝通能力、交際能力、語言能力、適應能力等各方面的提升，才能讓自己的銷售之路走得更順利。
勤拜訪，聯繫客户。銷售人員，要提高自身的銷售技巧，就必須要求自己多出門，多邁腿，多去拜訪下客户，詳細向客户介紹你所買的產品，讓客户瞭解你的產品，看到你的誠意，也許不經意間，你的努力就會收穫到意向不到的結果。
勤思考，善於動腦。思考，可以讓人冷靜，思考也可以讓人成長，作為銷售人員，更要具備思考的能力，而且要勤思考，無論遇到何事，一定要冷靜地思考對策，想想自己怎麼去面對這些客户，想想自己怎麼去賣出自己的產品，想想自己如何打動那些潛在客户。
勤交流，瞭解客户。交流可以讓人輕鬆，交流也可依看出客户的潛在需求，作為銷售人員，就必須多喝客户進行交流，最好是面對面的交流，瞭解到客户的具體需求，在根據客户的需求去匹配合適的產品，讓客户花錢花得高興，讓自己能達到自己的預定目標。
勤付出，等待收穫。都説：勤能補拙，只有願意付出，才會有所收穫，作為銷售人員，要想自身技能得到大的提升，就必須要努力的付出，而且要願意去付出，也許付出了你並不會有收穫，但你不付出，就更不會有收穫，相信一百次的失敗，總會促進一次的成功，所以一定要做好付出的準備。
勤發現，發現時機。機遇是一瞬即逝的，作為銷售人員，一定要有一雙善於發現的眼睛，特別是在和客户交流和溝通中，一定要把握住客户的基本需求和意願，抓住客户的需求，發現客户的購買意願，以便自己成功賣出產品
勤維護，穩定客户。作為銷售人員，要想提升自己的銷售技能，還必須做好客户的後期服務工作，因為只有通過後期的服務，把客户變成潛在的朋友，通過更多的接觸和交流，讓自己的交際能力會得到很大的提升，當然也可能會給自己帶來很多回頭客，不但技能提升了，業績也提升了，何樂而不為呢？
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