本項目的評估基準日為20**年11月30日。
為保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經與委託方商定，以 20**年11月30 日作為本次評估基準日。評估中所有取價標準均為評估基準日有效的價格標準。
中聯資產評估有限公司接受貴公司的委託，根據國家有關資產評估的規定，本着客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對湖南三九南開製藥有限公司的全部資產和負債進行了評估工作。
評估人員按照必要的評估程序對委託評估的資產和負債實施了實地勘察、市場調查與詢證，對委估資產和負債在20xx年12月31日所表現的公允價值作出了反映。
現將資產評估情況及評估結果報告如下：
一、委託方及資產佔有方簡介
本項目委託方為三九醫藥股份有限公司，資產佔有方為湖南三九南開製藥有限公司。
（一）委託方簡介
公司名稱：三九醫藥股份有限公司
公司地址：廣東省深圳市羅湖區銀湖路口北環大道1028號中聯資產評估有限公司第5頁
法定代表人：孫曉民
註冊資本：玖億柒仟捌百玖拾萬元
營業執照註冊號：1000001103157
1、公司簡介
三九醫藥股份有限公司（簡稱：三九醫藥）系根據中華人民共和國有關法律的規定，於1999年3月2日經國家經濟貿易管理委員會國經貿企改[1999]134號文件批准，由三九藥業、三九集團、深圳九先生物工程有限公司、深圳市先達明物業管理有限公司和惠州市壬星工貿有限公司作為發起人，以發起方式設立的股份有限公司，三九醫藥於1999年4月21日於國家工商行政管理局註冊登記。
三九醫藥設立時註冊資本為55,300萬元。
三九醫藥經中國證券監督管理委員會證監發行字[1999]142號文批准，於1999年11月11日-12日在深交所發行人民幣普通股20,000萬股，發行價為每股8.45元，共募集資金人民幣169,000萬元。
20xx年3月9日在深圳證券交易所正式上市交易，三九醫藥發行後註冊資本變更為75,300萬元。
三九醫藥於20xx年6月11日實施20xx年度股東大會審議通過的用資本公積金每10股轉增3股的方案，股本增加22,590萬股。
截止20xx年8月31日，三九醫藥總股本97,890萬股。
三九企業集團佔有8.45%股權，三九企業集團下屬全資子公司深圳三九藥業有限公司佔有62.717%股權。
2、經營範圍中聯資產評估有限公司
藥品、保健品、醫療器械的開發、生產、銷售；相關技術開發、轉讓、服務；醫療、保健服務。
（二）資產佔有方簡介
公司名稱：湖南三九南開製藥有限公司
公司註冊地：郴州市開發區科技工業園
公司辦公地址：郴州市開發區科技工業園
郵政編碼：215433
法定代表人：胡宏發
營業執照註冊號：000326
註冊資本：939萬元
1、公司簡介
湖南三九南開製藥有限公司於1970年8月建立，原名湖南郴州地區製藥廠、湖南南開製藥廠。
公司1992年8月6日在郴州市工商行政管理局註冊登記成立，成立時公司註冊資本9390000元。
1998年8月在“郴交會”上，被三九集團實施承債式整體兼併，歸於三九麾下。
20xx年2月10日經郴體改發[20xx]004號批准成立湖南三九南開製藥有限公司。
20xx年7月8日變為外商獨資企業，其股東為三九企業集團公司下屬企業香港啟利投資有限公司。
2、經營範圍
生產中成藥、保健品及食品、銷售自產產品（國家限制或禁止的品種除外）。
3、主要經營業績中聯資產評估有限公司
表2、資產、財務狀況表
單位：人民幣
萬元
項目2004年20xx年20xx年
總資產10,089.7710,515.079,444.66
淨資產2,794.493,764.413,933.13
項目
主營業務收入6,008.815,804.834,958.36
利潤總額453.54367.57149.73
淨利潤453.54367.57149.73
以上數據中2004年度的財務報表經深圳鵬城會計師事務所審計，20xx年度財務報表經天職國際會計師事務所審計，20xx年度財務報表經中和正信會計師事務所有限公司審計，均出具保留意見報告。
二、評估目的
根據三九企業集團總經理辦公會決議，三九企業集團擬將下屬公司香港啟利投資有限公司所持有的湖南三九南開製藥有限公司的全部股權轉讓於三九醫藥股份有限公司用於抵償債務，本次評估目的是反映湖南三九南開製藥有限公司全部資產及相關負債於評估基準日的市場價值，為股權轉讓行為提供價值參考依據。
三、評估範圍和對象
本次評估的對象為湖南三九南開製藥有限公司的全部股東權益，所對應的評估範圍是湖南三九南開製藥有限公司的全部資產及相關負債。
評估前資產總額9,444.65萬元、負債5,511.52萬元、淨資產3,933.13萬元。
具體包括流動資產賬面值4,922.09萬元；固定資產賬面淨值4,244.44萬元；無形資產賬面淨值278.12萬元；流動負債賬面值5,511.12萬元。
中聯資產評估有限公司
以上評估範圍和對象與委託評估的資產範圍一致。
四、評估基準日
本項目資產評估基準日是20xx年12月31日。
資產評估中的一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。
三九企業集團與三九醫藥股份有限公司為此項目擬訂了時間表，為了加快整體工作的進程，同時考慮到評估基準日儘可能與本次評估目的的實現日接近的需要和完成評估工作的實際可能，經與各方協商，確定評估基準日為20xx年12月31日。
五、評估原則
根據國家有關資產評估的法規，我們遵循獨立、客觀、科學的原則和資產評估的職業標準，對湖南三九南開製藥有限公司的全部資產和負債進行評估，以保證資產評估工作的有效和評估結果的準確性。
遵循的原則有：
（一）獨立、客觀、科學的工作原則
獨立性原則：嚴格按照國家法律和法規行事，不受外界干擾和評估業務當事人的影響，確保資產評估資料和信息的真實性和可靠性。
客觀性原則：一切從實際出發，認真進行現場勘察和調查研究，掌握翔實可靠的資料和依據，採取符合實際的計價標準和方法，得出合理、可信、客觀、公正的評估結果。
科學性原則：制定科學的操作方案，採用科學的評估程序和方法，嚴格按照國家資產評估有關規定，實施評估，科學、合理地進行資產價格的評定中聯資產評估有限公司和估算。
（二）資產評估公允的專業原則
資產持續經營原則：根據被評估資產按目前的用途和使用的方式、規模、頻度、環境等情況繼續使用，或者在有所改變的基礎上使用，相應確定評估方法、參數和依據。
替代性原則：充分考慮被評估的每一項資產的選擇性或有無替代性，以效能相同為前提，以市場公允價確定委估資產的價值。
公開市場原則：資產評估選取的作價依據和評估結論都可在公開市場存在或成立。
六、評估依據
（一）主要法律依據
1、《中華人民共和國公司法》（20xx年10月27日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十八次會議修訂）；
我們接受此項評估委託後，隨即組織了評估小組並按下列步驟開展工作：
第一，赴資產現場進行實地勘察。對該辦公樓的地基、承重構件、非承重牆、層面、樓地面、門窗、內外粉刷、頂棚、供水、衞生設施、電路、照明、暖氣等，都作了勘察記錄，在此基礎上進行綜合評定，從而確定該辦公樓的成新。
第二，進行市場調查。為了取得更新重置磚混結構辦公樓的建築造價以及地價的有關資料，我們專程到××市統計局、××市第一建築工程公司等單位作了調查，從而取得了現行相同結構辦公樓的建築造價及地價數據，為更新重置成本的確定取得了必要的第一手資料。
第三，計算更新重置成本和資產價值，辦公樓建築的更新重置成本在單方建築造價的基礎上，考慮“四源”費、供電集資、基建管理費等項因素計算確定；土地價值的確定，主要考慮現行市場因素。
根據資產評估有關規定，遵循獨立、客觀、公正、科學的原則及其他一般公認的評估原則，我們對北流市佳輝新能源開發有限公司委估範圍內的資產和負債進行了必要的核實及查對，查閲了有關文件、資料，實施了我們認為必要的程序，在此基礎上，根據資產評估目的`和委估資產的具體情況，由於北流市佳輝新能源開發有限公司盈利狀況較差，不具備採用收益法的條件，此次主要採用了資產基礎法（成本法）的評估方法進行評估。
資產基礎法是指在合理評估企業各項資產、負債價值的基礎上確定評估對象價值的評估方法。根據北流市佳輝新能源開發有限公司各項資產及負債的構成，採用的具體評估方法如下：
（一）流動資產的評估
流動資產包括貨幣資金、預付賬款，評估人員根據各項資產的具體情況，採取了相應的現場清查辦法和評估方法，現將其簡述如下：
1、貨幣資金的評估
納入本次評估範圍的貨幣資金主要為銀行存款。
對於銀行存款，評估人員採用不同幣種分別計算的方法，按照北流市佳輝新能源開發有限公司開户行提供的評估基準日2014年11月30日的銀行對賬單或收到的詢證函，對公司擁有的不同幣種的銀行存款餘額進行核實，對於銀行對賬單與公司銀行存款日記賬之間存在的未達賬項，在逐筆瞭解核實的情況下，由公司財務人員編制銀行存款餘額調節表，在確定了公司財務賬户與開户銀行賬户兩者金額調整一致的情況下，最終按照公司財務賬户餘額確定銀行存款評估值。
公司賬面餘額與開户銀行賬面餘額調節公式如下：
評估基準日公司賬面餘額+企業已付銀行未付金額-企業已收銀行未收金額=銀行對賬單賬面餘額+銀行已付企業未付金額-銀行已收企業未收金額。
2、預付賬款
預付賬款的評估，評估人員首先了解預付賬款形成的原因，並與賬務記錄和會計報表進行核對，確認該項業務的真實性。
對於預付賬款，以清查核實後的賬面價值作為評估值。
（二)無形資產(土地使用權）評估
根據評估對象土地實際情況，並結合此次評估目的，土地使用權評估採用成本逼近法進行評估。
成本逼近法計算公式：地價=土地取得費用+土地開發費用+土地税費+利息+利潤+土地增值收益
（三）負債的評估
納入評估範圍的負債為流動負債，其中流動負債為其他應付款；非流動負債為零。
對於負債，評估人員首先查詢了企業的歷史資料，調查負債形成的具體情況，重點分析欠款數額、欠款時間、欠款原因、欠款清理等情況，在核實瞭解基礎上，對負債科目中金額較大的款項進行抽查核實併發放詢證函，抽查核實主要通過核實項目的往來款項和相關的合同、協議或原始憑證等資料對各項負債進行核對。在核對各項負債賬賬、賬實一致基礎上，以調整後的賬面值確定評估值。
xx公正資產評估公司接受貴公司的委託，根據國家有關資產評估的法律、法規和政策，遵循獨立、客觀、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對因xx糖業集團股份公司而涉及的xx糖紙有限責任公司的全部資產、相關負債和淨資產進行了評估工作。評估人員按照必須的評估程序對委託評估的資產和負債實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估資產、負債和淨資產在評估基準日的市場價值作出了公允反映，現將資產評估情況及評估結果報告如下：
一、委託方、產權持有者、被評估單位及委託方以外的評估報告使用者
（一）委託方、被評估單位概況。
委託方：xx糖業集團股份公司。
被評估單位：xx糖紙有限責任公司。
企業法人營業執照註冊號：（企）451100200004455。
住所：xx北海市東北路100號。
企業法定代表人：鄧忠。
註冊資本：人民幣1億元。
企業類型：有限責任公司。（內資法人獨資企業）
經營範圍：主要以機制糖、食用酒精、文化紙等生產銷售為主，兼運輸服務。
企業歷史和現狀：xx糖紙有限責任公司是一家以製糖為主的企業，位於xx北海市經濟開發區東北路100號，於2001年經xx區國資委以（2001字000248號）文批准由xx糖業股份公司、xx合浦縣新力糖廠共同出資組建，並經xx區工商管理局批准（註冊號：451100200004455）成立的有限責任公司，註冊資本為人民幣10000萬元，佔地331489.89平方米，現有員工534人，其中：專業技術人員130人，下設7個車間和11個部門。企業主要以機制糖、食用酒精、文化紙等生產與銷售為主。xx糖紙有限責任公司經過多年的滾動發展，並依靠科技創新對甘蔗資源進行全面的綜合開發，利用甘蔗渣生產的文化用紙等綜合利用產品已佔全廠工業總產值的30%以上。主要產品年生產能力為：機制糖2.55萬噸、文化紙3萬噸、酒精2萬噸。到2008年末企業資產規模為1.48億元，2008年實現工業總產值1.68億元。該企業先後榮獲“xx資源綜合利用先進企業”、“xx環保先進企業”、“xx用户滿意企業”、“xx企業管理優秀獎”、“農業產業化xx重點龍頭企業”、“xx食品企業百強企業”、“xx食品衞生等級A級單位”等榮譽稱號。該企業通過了ISO2200食品安全管理體系認證證書。2008企業的財務狀況及經營成果表：
資產負債表
編制單位：xx糖紙有限責任公司
金額單位：元
利潤表
（二）產權所有者
根據xx糖紙有限責任公司提供的公司章程、驗資報告及現時的工商登記記錄顯示，於評估基準日2008年12月31日，xx糖紙有限責任公司註冊資本人民幣一億元，股東為xx糖業集團股份公司和xx合浦縣新力糖廠。其中：xx糖業集團股份公司出資6000萬元，xx合浦縣新力糖廠出資4000萬元，兩股東分別持有xx糖紙有限責任公司股份的60%和40%。
（三）委託方以外的評估報告使用者
除國家法律、法規另有規定外，本評估項目委託方以外的其他評估報告使用者為國有資產監督管理機構。
二、評估目的
因xx糖業集團股份公司擬收購xx糖紙有限責任公司全部股東權益，xx公正資產評估評估公司受xx糖業集團股份公司委託，對xx糖紙有限責任公司的股東全部權益進行評估，為股份收購提供價值參考依據。
本次評估的經濟行為文件為xx糖業集團股份公司《關於同意收購xx糖紙有限責任公司全部股東權益事宜的批覆》桂糖字2008[第08號]xx國資委《關於同意xx糖業集團股份公司收購xx糖紙有限責任公司的批覆》國企字2008[39]號文。
三、評估對象和評估範圍
（一）評估對象
本次資產評估的對象為xx糖紙有限責任公司的股東全部權益。
（二）評估範圍
評估範圍為xx糖紙有限責任公司於評估基準日經審計後資產負債表反映的全部資產和負債，其中總資產賬面價值為147215609.87元，負債賬面價值為28595100.39元，淨資產賬面價值為118620509.48元。評估資產類型主要包括：
流動資產：賬面價值25190856.77元
固定資產：賬面原值139361800元，賬面淨值92905827.03元
無形資產（土地使用權）：賬面價值22644502.21元流動負債：賬面價值18306600.39元
總負債：賬面價值28595100.39元
納入評估範圍的資產和負債與業務約定書確定的評估範圍一致，詳細資產評估範圍以經審計後的資產負債表為準。
xx糖紙有限責任公司評估基準日的資產負債表已經過xx信達會計師事務所有限公司審計並出具審計報告。
（三）被評估單位情況介紹
企業名稱：xx糖紙有限責任公司
住所：xx北海市東北路100號
法定代表人：鄧忠
公司類型：有限責任公司（內資法人獨資）
註冊資本：人民幣一億元
經營範圍：主要以機制糖、食用酒精文化紙等生產銷售為主，兼營運輸服務。
注：評估基準日2008年12月31日的財務數據已由xx信達會計師事務所有限公司審計。
四、價值類型及其定義
根據對影響評估對象價值的三個最重要因素評估目的、市場條件和評估對象使用狀況進行分析，本項目資產評估目的為股權收購，因評估人員無法瞭解未來企業的擴建情況，發展規劃以及特殊的市場交易環境，也未使用僅適合於特定投資者的特定評估資料和經濟參數，評估目的所涉及的資產能有效使用。因此，本項目選擇的資產評估價值類型為成本價值和收益價值。
註冊資產評估師執行資產評估業務的目的僅是對評估對象價值進行估算並發表專業意見。評估結果係指評估對象在評估基準日的經濟環境與市場狀況以及評估師所依據的其他評估前提和假設條件沒有重大變化的情況下，為滿足評估目的而提出的價值估算成果，不能理解為評估對象價值實現的保證或承諾。
五、評估基準日
本項目資產評估基準日2008年12月31日。
評估基準日是委託方根據本次評估目的的具體要求確定的。評估基準日選擇遵從利於評估結果有效服務於評估目的，能減少與避免評估基準日調整事項，能準確劃分評估範圍和準確高效地核實和檢驗資產，能合理地選取評估價格依據。本次評估中所採用的價格標準均為評估基準日有效的價格標準。
六、評估依據
（一）經濟行為依據
1、xx糖業集團股份公司《關於同意收購xx糖紙有限責任公司股東全部權益事宜的批覆》桂糖字2008（第08號）；
2、xx國資委《關於同意xx糖業集團股份企業收購xx糖紙有限責任公司的批覆》國企字2008（39號）文。
（二）法律法規依據
1、《國有資產評估管理辦法》（1991年11月16日國務院令第91號）；
2、《國有資產評估管理辦法施行細則》（1992年7月18日國資辦發[1992]36號）；
3國務院辦公廳轉發財政部《關於改革國有資產評估行政管理方式，加強資產評估監督管理工作的意見》的通知（2001年12月13日國辦發[2001]102號）；
4、國家國有資產管理局關於轉發《資產評估操作規範意見（試行）》的通知（國資辦發[1996]23號）；
5、《企業國有資產評估管理暫行辦法》（2005年8月25日國資委令第12號）；
6、《中華人民共和國土地管理法》；
7、《中華人民共和國城市房地產管理法》；
8、中華人民共和國國家標準《城鎮土地估價規程》（GB/T18508—2001）；
9、國土資源局《全國工業用地出讓最低價標準》國土資發[2006]307號。
（三）準則依據
1、財政部財企[2004]20號《評估準則——基本準則》和《資產評估職業道德準則——基本準則》；
2、《註冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》（會協[2003]18號）；
3、中評協[2004]134號《企業價值評估指導意見（試行）》；
4、中評協[2007]189號《資產評估準則——評估報告》；
5、中評協[2007]189號《資產評估準則——評估程序》；
6、中評協[2007]189號《資產評估準則——業務約定書》；
7、中評協[2007]189號《資產評估準則——機器設備》；
8、中評協[2007]189號《資產評估準則——不動產》；
9、中評協[2007]189號《資產評估準則——資產評估價值類型指導意見》；
10、中評協[2007]189號《資產評估準則——工作底稿》。
（四）重大合同協議、產權證明文件依據
1、被評估企業提供的《國有土地使用證》複印件；
2、被評估企業提供的房屋建築物產權證複印件；
3、被評估企業提供的車輛行駛證或替代性資料複印件；
4、被評估企業提供的部分設備購置合同和發票複印件；
5、被評估企業提供的材料購貨發票、合同複印件。
（五）取價標準依據
1、被評估企業提供的資產評估申報明細表、會計報表及有關協議、合同、發票等資料；
2、《全國統一建築工程基礎定額xx壯族自治區單位估價表》2005年；
3、《xx壯族自治區土建工程費用定額》2005年；
4、《xx壯族自治區建築工程消耗量定額》2005年；
5、2008年《xx建設工程造價管理信息》第四期；
6、原城鄉建設環境保護部1984年11月發佈的《房屋完損等級評定標準》；
7、《房地產估價規範》（GB/T50291—1999）；
8、國家經濟貿易委員會等國家六個部（局）聯合發國經貿經[1997]456號文關於發佈《汽車報廢標準》的通知；
9、機械工業信息研究院編制的《2008年機電產品報價手冊》；
10、中國汽車網站等權威網站價格信息；
11、阿里巴巴網站價格信息；
12、《資產評估常用數據與參數手冊》；
13、北海市2007年土地定級及基準地價資料。
（六）參考資料及其他
1、被評估企業提供的各類資產及負債評估申報明細表；
2、被評估企業提供的財務報表、評估基準日經審計的資產負債表、驗資報告、企業章程與資產評估有關的資料；
3、xx信達會計師事務所有限公司出具的評估基準日《專項審計報告》（信達審字[2008]38號；
4、評估人員蒐集的存貨、機電設備及房地產價格信息等有關市場價格資料；
5、評估人員蒐集的電腦、辦公設備及機械設備等類報價資料；
6、xx公正資產評估有限責任公司企業資料庫數據資料。
七、評估方法
（一）評估方法概述
資產評估方法是實現評定估算資產價值的技術手段，企業價值評估具體的評估方法按分析原理和技術思路可以大致分為三種基本類型，即市場法、收益法和成本法。
（二）評估方法的選擇
1、關於不採用市場法進行評估的説明
企業價值評估中的市場法是指將評估對象與參考企業、在市場上已有交易案例的企業、股東權益、證券等權益性資產進行比較以確定評估對象價值等評估思路。由於被評估單位屬非上市公司，且與被評估單位相關行業、相關規模企業轉讓股權的交易案例很少，而且相關參考企業和交易案例的經營和財務信息等資料難於取得，故本次評估不採用市場法。
2、關於採用收益法進行評估的説明
收益法是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。運用收益法進行評估需具備以下三個前提條件：
（1）投資者在投資某個企業時所支付的價格不會超過企業（或與該企業相當且具有同等風險程度的同類企業）未來預期收益折算成的現值；
（2）能夠對企業未來收益進行合理預測；
（3）能夠對與企業未來收益的風險程度相對應的收益率進行合理估算。雖然xx糖紙有限責任公司運營時間距評估基準日較短，可供參考的歷史資料數據有限。但是可以通過參考項目可行性研究報告的相關數據、以及類似企業的相關運營數據分析該公司各類業務收入、成本費用、未來的獲利能力及現金流量等，因此可以採用收益法進行評估測算。
3、關於採用成本發進行評估的説明
企業價值評估中的成本法也稱資產基礎法，是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定評估對象的評估思路。運用成本法評估企業價值，就是以資產負債表為基礎，對各單項資產及負債的現行公允價格進行評估，並在各單項資產評估值加和基礎上扣減負債評估值，從而得到企業的淨資產價值（股東全部權益）。
股東全部權益價值=各項資產評估值之和—各項負債評估值之和
（三）成本法具體運用過程
根據成本法公式：
淨資產評估值=各項資產評估值之和—各項負債評估值之和
由於構成企業各單項資產的屬性不同，各單項資產的價值根據其具體情況選用適當的評估方法得出。各單項資產的評估方法敍及如下：
1、流動資產
（1）貨幣資金
貨幣資金主要為現金和銀行存款，對於現金，採用現場監盤並倒推至評估基準日的方法進行評估。對於銀行存款，用核對銀行對賬單、銀行函證單與銀行存款餘額調節表的方法核實各項存款的餘額，以核實後的賬面值作為評估值。
（2）應收賬款、應收票據、預付賬款、其他應收款
通過賬表、賬賬核對和抽查原始憑證，具體瞭解往來款項的發生時間、內容、款項回收時間、欠款人資信狀況等，分析判斷每一筆款項可能回收的金額、在未來是否取得相應的資產或權利，根據在評估基準日後每筆款項可能回收的金額、形成相應的資產或權利確認評估值。
（3）存貨
存貨包括原材料、在庫低值易耗品、包裝物、產成品、半成品。企業另外還申報了在用低值易耗品和賬外產成品。各類存貨的評估方法如下：
①原材料
原材料主要有糖料蔗、石灰和硫磺。對於糖料蔗，其價格為國家規定價格，對於這部分材料按國家規定價格評估；其他材料，由於價格波動較大，基準日不含税的市場價評估。
②在庫低值易耗品
在庫低值易耗品主要有螺絲、沙紙、棉紗頭。由於存量不多，而且週轉快，價格變動不大，按賬面值評估。
③包裝物
包裝物主要有編織袋和薄膜袋。包裝物週轉快，價格變動不大，按賬面值評估，評估無增減值。
④產成品
產成品主要為機制糖、文化紙、酒精、桔水、濾泥。
產成品採用市場法評估。
評估思路：單位評估值=出廠銷售價×（1—綜合銷售費用率—綜合税金率—綜合利潤率×淨利潤分成率）
⑤半成品
半成品主要為混合汁、紙漿、和糖漿。對半成品，按半成品數量約當產成品的完工率計算約當產成品數量，從而計算確定半成品評估值。
⑥在用的低值易耗品
在用低值易耗品主要是螺絲、沙紙和棉紗頭。由於在用低值易耗品數量很少，在評估中只評估其中螺絲的價值。由於存量不多，而且週轉快，價格變動不大，評估採用成本法。
2、其他非流動資產
根據所被評估的股票和債券的資產評估基準日收盤價與數量確定評估值。
3、建築物類資產
經分析（1）因建築物類資產的預期收益及資本化率難以單獨計量，而且獲利能力難於量化，故不適用收益法評估；（2）因當地工業廠房及構築物的資產交易市場不活躍，難以獲取足夠數量的具有相似性、可比性的可比資產銷售資料，故不宜採用市場法評估；（3）而委估建築物類資產的建造時間、面積、體積、結構等資料相對比較完整，現時資產與歷史資產具有相同性和可比性，形成資產價值的耗費是必須的，同時，資產處於正常繼續使用狀態，符合成本法的使用條件，故可以採用成本法進行評估。
成本法的計算公式為：
評估值=重置成本—實體性貶值—功能性貶值—經濟性貶值
由於委估建築物類資產使用正常，能滿足生產需要，不存在功能性貶值和經濟性貶值，評估採用的是更新重置成本，因此成本法的計算公式為：
評估值=重置成本—實體性貶值
=重置成本×（1—實體貶值率）
=重置成本×成新率
4、設備類資產
經分析，（1）因設備類資產的預期收益及資本化率難以單獨計量，而且獲利能力難於量化，故不適用收益法評估；（2）因當地二手設備資產交易市場不活躍，難以獲取足夠數量的具有相似性、可比性的可比資產銷售資料，故不宜採用市場法評估；（3）而委估的設備類資產名稱、規格型號等歷史資料相對比較完整，現時資產與歷史資產具有相同性和可比性，形成資產價值的耗費是必須的，同時，資產處於正常繼續使用狀態，符合成本法的使用條件，故可以採用成本法進行評估。成本法的計算公式為：
評估值=重置價值—實體性貶值—功能性貶值—經濟性貶值
本次設備類資產的評估採用的是更新重置成本，由於委估設備類資產使用正常，與目前市場上流通的設備在技術性能上差別不大，設備在原地正常使用，不存在經濟性貶值，因此不考慮功能性貶值和經濟性貶值，僅考慮其實體性貶值。因此，成本法的計算公式為：
評估值=重置價值—實體性貶值
=重置價值×（1—實體性貶值率）
=重置價值×成新率
5、無形資產—土地使用權
估價對象為工業用地，與待估宗地同一供需圈內的可比交易案例極少，難以用市場比較法評估；待估宗地不是用於開發後銷售，也不適用剩餘法；待估宗地處在鐘山縣基準地價覆蓋範圍外，但可以參照鐘山縣末級工業用地基準地價，採用基準地價係數修正法進行評估；同時，土地的取得成本資料能收集測算，因此適宜採用成本逼近法評估估價對象地價。
綜上所述並根據本次評估的目的。和待估宗地的特點，分別採用基準地價係數修正法、成本逼近法進行評估，然後以兩種方法的結果綜合分析來確定最終的評估結果。
基準地價係數修正法是利用北海市土地定級估價成果及基準地價標準，通過實地調查估價對象區域因素和個別用地條件及其他用地特徵，根據調查結果，確定各因素修正係數，求出估價對象的宗地地價。
基準地價係數修正法評估宗地地價的計算公式為：
土地單位地價=[基準地價×K1×（1+∑K）±x]×K2
式中：K1—期日修正係數
K2—土地使用年限修正係數
∑K—影響地價區域因素及個別因素修正係數之和
x—開發程度修正值
成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的税金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。
其基本計算公式為：
土地價格=（土地取得費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益）×區位修正係數×年期修正係數
6、負債
負債包括短期借款、應付賬款、預收賬款、應付工資、應交税費、其他應交款、其他應付款、一年內到期的長期負債。評估人員通過賬賬核實、查閲相關憑證，在確認負債的真實性和合理性的基礎上，以評估目的實現後的產權持有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估值。
（三）收益法具體運用過程
1、評估方法思路
通過對企業整體資產進行分析，明確收益法預測的權益資產價值包涵的資產範圍。
2、企業權益資本價值評估值計算公式
企業權益資本價值評估值=未來收益期內各期淨現金流折現值總和
3、收益法選擇
收益法主要有折現淨利潤法和折現現金流法，考慮到淨利潤受會計政策的影響比較大，本次收益法評估採用折現現金流法對被評估單位的整體資產價值進行評估。
4、收益法的數學表達式及説明
我們將淨現金流量作為企業資產收益的指標用符號R表示，將持續經營的企業相關資產的收益分前後兩段，對於前段的預期收益採取逐年預測折現累加的方法，而對於後段是假設其現金流收益趨於穩定，保持第n年的收益額水平，對後段預期收益進行還原及折現處理，將前後段收益加在一起便構成了企業相關資產的收益現值。
在本次評估中，我們將把被評估單位的未來相關資產的淨收益按照如下模型折現：
p[Ri（1r）i]
i1nRn（1r）nr
p——未來收益期內各期淨現金流折現值總和
Ri——第i年淨現金流
r——折現率（權益資本成本）
Rn——為第n年的淨現金流
n——為預測期
八、評估程序實施過程和情況
xx公正評估公司接受xx糖業集團股份公司的委託，對xx糖紙有限責任公司全部股東權益進行評估。本次評估工作於2009年1月5日開始進行評估清查的前期工作，2009年1月25日完成評估清查工作，2009年1月30日出具正式評估報告。評估程序實施過程和情況如下：
（一）明確評估業務基本事項和簽訂業務約定書
資產評估師經與委託方溝通洽談後，明確評估目的、評估對象和範圍、價值類型、評估基準日等評估業務的基本事項。
（二）簽訂業務約定書
在明確評估業務基本事項的基礎上，對專業勝任能力、獨立性和業務風險進行綜合分析和評價，由評估機構承接評估業務，簽訂業務約定書。
（三）編制評估計劃
評估機構承接評估業務後，由註冊資產評估師根據評估業務的具體情況編制評估計劃。
（四）現場調查
現場調查的具體步驟如下：
1、註冊資產評估師根據評估工作的需要，向被評估單位提供資產評估申報表格式和評估所需資料清單；指導其進行資產清查和填表工作，蒐集準備基礎資料。
2、註冊資產評估師及評估人員到主要資產所在地進行現場調查。現場調查包括：（1）聽取被評估單位有關人員進行情況介紹；（2）獲取需要評估的資產清單，進行賬賬核對、賬表核對、賬實核對，核實評估對象的存在性和完整性；（3）通過詢問、函證、核對、監盤、勘察、檢查等方式進行調查，獲取評估業務所需的基礎資料，瞭解評估對象的現狀、品質和使用狀況；（4）對評估對象的法律權屬資料進行查驗，關注評估對象的法律權屬情況。
（五）收集評估資料
根據評估業務的具體情況和評估對象的特點收集評估資料，如到工商管理部門和土地管理部門收集、查閲相關資料和了解有關規定；通過委託方和被評估單位獲取相關評估資料；通過查閲有關價格刊物、網站收集相關價格資料和行業發展狀況；獲取評估基準日的審計報告等。
（六）評定估算
根據評估業務的具體情況對收集的評估資料進行必要的分析、歸納和整理，形成評定估算的依據。
根據評估對象、價值類型、評估資料收集情況等相關條件，分析市場法、收益法和成本法等各種評估基本方法的適用性，選擇收益法和成本法分別對評估對象進行評估。
根據所採用的評估方法，選取相應的公式和參數進行分析和計算，形成初步評估結論。在初步評估結論的基礎上，對評估結論與評估目的、價值類型的適應性；評估資料的全面性、客觀性及適時性；參數選取的合理性及適時性；計算公式的正確性，計算表格鏈接的正確性等進行分析後，進行相關增減值分析，判斷評估結論的合理性，最終選取其中一種方法的結果作為評估結論。
（七）編制和提交評估報告
在履行了評定估算的程序後，根據法律、法規和資產評估準則編制評估報告初稿；根據評估機構內部質量控制制度對評估報告初稿進行內部審核；在不影響對最終評估結論進行獨立判斷的前提下，與委託方或委託方許可的相關當事方就評估報告的有關內容進行必要溝通。在完成以上評估程序後，向委託方提交正式資產評估報告。
九、評估假設
（一）假設條件
1、持續經營假設、產權主體變動假設
假設xx糖紙有限責任公司能保持評估基準日的資產範圍、功能、使用效率，資產經營模式、主營業務不變等資產狀態和管理狀態；在產權主體變動的情況下，能夠持續經營，生產的產品達到生產規模和指標。
2、公開市場假設
本評估假設此股權的交易是在公開市場條件下進行的，資產收購的雙方互無特殊關係、在各自理性行事且未受任何強迫的情況下進行交易；委估資產在市場上有足夠的展示時間，自願買方不會特別急於購買和自願賣方不會急於出售，雙方當事人各自精明，謹慎行事。
3、評估外部條件基本不變的假設
假設國家的宏觀政治、經濟、社會環境相對穩定，匯率、利率、税收政策、物價或通貨膨脹、人口、產業政策等相對穩定，也不考慮外界不可抗力因素影響。
4、評估對象方面的假設
（1）假設評估對象的產權合法，股權收購不存在法律障礙；假設委估資產的權屬為xx糖紙有限責任公司所有，資產為完全產權。
（2）對於本評估報告中被評估資產的法律描述或法律事項（包括權屬、或負擔性限制），本公司按評估準則要求進行一般性的調查。除在工作報告中已有揭示外，假定評估過程所評資產的權屬為良好，可在市場上進行交易；同時也不涉及任何留置權、地域權，沒有受侵犯或無其他負擔性限制的。
5、有關資料真實性的假設
由委託方和被評估單位提供的與評估相關的所有資料，是編制本報告的基礎，評估假設這些資料是真實和合法的。
（二）評估限定條件
1、本評估結論是根據本報告所述評估目的、價值類型、評估依據、評估假設、評估方法、評估程序所得出。沒有考慮資產購置資金來源、相關負債以及資產現在或將來可能承擔的抵押、擔保事宜以及特殊交易方式可能追加附出的價格對評估價值的影響，未考慮因企業領導層變更、企業經營決策發生變化、融資條件發生變化對評估價值的影響；未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估價值的影響；也未考慮控股權產生的溢價以及非流通性產生的折扣。當假設條件發生變化時，評估結果一般會失效。
2、評估機構對市場情況的變化不承擔任何責任，亦沒有義務就評估基準日後發生的事項或情況修正我們的評估報告；
3、評估報告中所採用的評估基準日已在報告前文明確，而我們對企業整體價值的估算是根據評估基準日本地貨幣購買力做出的；
4、委託方確認評估機構及有關資產評估人員並不是鑑定環境危害和合規性要求對被評估資產產生影響的專家。因此，評估機構對以下事項沒有義務也不承擔責任：未能就環境因素對被評估資產價值產生的影響做出鑑定，包括因環境污染引起的損失、對任何違反環境保護法律所引起的損失或因某種環境危害的發生而需要清除的費用。在此次，本報告中價值的估算是依據沒有任何可能導致價值受損的環境污染危害存在的假設前提下做出。評估機構並不具備所需的工程技術專業知識來識別相關的環境因素，對這些現象亦不承擔責任。如果委託方希望獲知有關這一方面的進一步信息，則應當另行委聘這一領域的專家。
十、評估結論
（一）成本法和收益法的評估結果
兩種評估方法的評估結果表金額單位：元
（二）兩種評估方法的評估結果差異分析
從上表可知，xx糖紙有限責任公司股東部分權益價值用收益法和成本法評估的結果差額為94206402.09萬元，差異率為79.42%，差異的主要原因是：
收益法是利用投資回報和收益折現等技術手段，把評估對象的預期產出能力和獲利能力作為評估標的來估測評估對象的價值，強調的是企業整體資產的預期盈利能力，包括了資產綜合影響效應；而成本法是從資產的成本角度出發，對企業資產負債表上所有的單項資產和負債，用市場價值代替歷史成本，是資產和負債的簡單加減，不包括企業未來的獲利能力和資產綜合影響效應。因此，採用不同的評估途徑，評估結果會存在一定的差異。
根據以上分析，我們認為收益法和成本法的評估結果都是合理的，只是通過不同的評估途徑反映其現時市場價值。
（三）評估結果的確定
在收益法預測中，主營業務收入的預測是股權現金流量預測的起點，並對評估結果起關鍵作用。由於產品產銷量及產品價格受市場影響價格波動較大，其產品銷量及產品價格變化幅度較難預測，被評估單位未能提供有關收益、成本的預測資料和融資計劃。同時xx糖紙有限責任公司生產運營的時間距評估基準日較短，可供參考的歷史資料數據有限。雖然評估過程中作了特定假設，但評估預測仍存在較大的不確定性因此，本次評估最終將成本法評估結果作為本次評估報告的最終結論
（四）成本法評估結論的具體情況
於評估基準日2008年12月31日，xx糖紙有限責任公司的總資產賬面價值為147215609.87萬元，負債賬面價值為28595100.39萬元，淨資產賬面值為118620509.48萬元。賬面值無調整。經評估：總資產為241207442.17萬元，負債為28380530.60萬元，淨資產為212826911.57萬元；淨資產評估增值96030093.33萬元，增值率為82.22%具體評估情況見評估結果彙總表及評估明細表。
評估結果彙總表
評估基準日2008年12月31日
被評估企業名稱：xx糖紙有限責任公司單位：元
（五）評估結果與賬面價值比較變動情況及原因
本次評估結果與調整後賬面值相比較，淨資產評估增值96030093.33元，增值率為82.22%，評估增減值主要原因如下：
1、存貨類資產
存貨評估值為14753574.71元，增值1574537.47元，增值率為11.95%。評估減值主要原因：（1）原材料評估增值205297.80元；（2）在庫低值易耗品評估減值16.56元，減值的原因是在庫低值易耗品盤虧而造成的減值；（3）產成品評估增值1372515.36元，增值的原因是：①由於市場價格波動，使產成品評估增值；（4）半成品評估減值2841.70元。減值的原因是由於半成品實地盤點數盤虧而減值；（5）在用低值易耗品的評估減值417.43元，原因是沒有賬面價值且存在實體性貶值。
2、房屋建築物類資產
房屋建築物類資產評估淨值增值27946846.37元，增值率為41.17%，增值原因是：
（1）由於社會的發展及物價上漲（尤其是近年來鋼材價格的上漲）的影響造成了建安工程的成本加大，從而造成了評估增值；
（2）申報評估的房屋建築物的原始入帳價值是按照當時建造建築物時的原材料價格入帳，造成帳面價值較低，而本次的評估價格是評估人員按照評估基準日原材料以及人工費用的市場客觀合理價格進行評估，從而造成了評估增值幅度較大。
3、機器設備評估
機器設備類固定資產評估值為53593242.3元，增值30608964.18元，增值率133.17%。其中：
（1）機器設備評估值5050081293元，增值率140.15%。
（2）車輛評估值973514.4元，減值526485.6元，減值率35.10%。評估減值的主要原因①是近年來汽車加工工藝發展較快，汽車價格呈下降趨勢，因而造成汽車類資產的重置全價有所減值；②部分車輛已無實物。但企業沒有進行賬務處理，因此造成評估減值。
（3）電子設備評估值2118915元，增值率365.33%。評估增值的主要原因是：①由於近幾年生產原材料價格普遍上漲，使部分設備的購置價格有所提高，造成設備評估增值；②由於資產佔有單位採用的折舊年限與評估採用的經濟壽命年限存在差異。
4、土地使用權評估
土地使用權評估增值41752347.6元，增值率184.38%。增值主要原因分析：
（1）對於工業用地，根據現行國家的土地政策《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》國發[2006]31號及《全國工業用地出讓最低價標準》國土資發
[2006]307號，各級政府部門嚴格實施對工業用地的調控和管理，出讓工業用地確定土地使用權出讓價格時必須執行最低控制標準，從而增加了現在土地使用權的取得成本；
（2）委估企業能以較低的價格取得委估宗地的土地使用
十一、特別事項説明
1、本次評估在被評估單位資產清查工作完成和由審計機構對清查結果進行財務審計後，再對資產清查結果進行評估，所以評估報告是在審計合法性、公允性和會計處理方法一貫性的基礎上進行操作。
2、評估人員所取得的資產負債表、申報明細表、產權證明及與評估相關的資料，均由被評估單位提供，上述資料的真實性、完整性由被評估單位負責。本次評估沒有考慮被評估單位提供的賬外資產，申報表之外的負債及可能存在的或有資產、或有負債。
3、由於條件所限，本次評估中，對機器設備的技術鑑定主要採用現場勘察手段，未使用精密儀器對設備進行測試和檢驗；對房屋建築物，評估人員主要採用現場目測勘察方法，而未使用專業儀器對資產進行全面技術檢測；對於固定資產中的隱蔽部分無法實際觀測，主要是進行表面觀察、詢問相關人員和查看其檔案資料為主。
4、評估人員並非本項目所涉及糖紙產品行業領域的專家或專業人士，儘管對委估項目所涉及專業知識進行了儘可能深入的瞭解，且評估人員經過充分努力、勤勉盡責，但評估結論仍然會受到專業知識水平、執業能力的限制和影響。
5、根據xx糖紙有限責任公司承諾，該公司不存在對外擔保事項，也不存在重大法律訴訟事項和影響生產經營的重大事項，評估人員對這些有關事項進行了關注，但無法對其是否存在提供保證。資產評估沒有考慮可能存在的上述事項對評估結論的影響。
6、本評估結論是根據本報告所述評估目的、價值類型、評估依據、評估假設、評估方法、評估程序所得出，並在其存在的條件下成立。沒有考慮資產購置資金來源、相關負債以及資產現在或將來可能承擔的抵押、擔保事宜以及特殊交易方式可能追加附出的價格對評估價值的影響，未考慮因企業領導層變更、企業經營決策發生變化、融資條件發生變化對評估價值的影響；也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影響。當假設條件發生變化時，評估結果一般會失效。
7、本評估結論是本機構出具的，受本機構評估人員的執業水平和職業能力的影響，可能存在一定程度的不確定性。
關於《資產評估報告書附件》使用範圍的聲明
本資產評估報告及附件僅供委託方用於評估目的對應的經濟行為和送交資產評估行政主管部門審查使用；評估報告書的使用權歸委託方所有，未經委託方許可評估機構不得隨意向他人提供或公開；未經我公司同意委託方不得將報告的部分或部分內容發表於任何公開媒體上；對委託方不當引用評估結果於其他經濟行為而形成的結果，我公司不承擔任何法律責任。
十二、評估報告使用限制説明
1、本評估報告只能用於評估報告載明的評估目的和用途；
2、本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用；
3、未徵得出具評估報告的評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露於公開媒體，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外；
4、與本評估報告所述評估目的相關的股權收購行為和程序應該符合國家的有關政策、法規規定，評估報告的使用者應恰當使用評估報告書，由於使用評估報告書不當所造成的後果，由評估報告的使用者負完全責任；
5、本評估報告的有效期自2008年12月31日至2009年12月30日止，只有當評估基準日與經濟行為實現日相距不超過一年時，才可以使用評估報告。
十三、評估報告日
本評估報告書提出日期為：2009年1月
資產評估報告書附件
一、經濟行為文件複印件
二、《專項審計報告》
三、委託方與被評估單位營業執照複印件
四、被評估單位車輛行駛證、房屋產權證、土地所有權證複印件
五、委託方與被評估單位承諾函覆印件
六、簽字註冊資產評估師承諾函
七、資產評估機構營業執照及資格證書複印件
八、簽字註冊資產評估師資格證書複印件
該辦公樓佔地1517.52平方米，樓外圍牆內佔地2770.8平方米，合計4288.32平方米。目前××市城區、近效區耕地的補償價約為每平方米400—450元，房產經營單位確定房價中的隱形地價，××地區（含××路一帶）每平方米約為400多元。據此，此次評估確定地價為每平方米420元。
辦公樓地價=1517.52×420=637358.4(元)
樓外圍牆內地價=2770.8×420=1163736(元)
本次評估工作中所遵循的具體法律依據、準則依據、行為依據、權屬依據、取價依據和其他依據主要包括以下內容：
（一）法律法規依據
1、參照國務院[1991]91號令《國有資產評估管理辦法》； 3、原國家國有資產管理局國資辦發[1996]23號文《資產評估操作規範意見（試行）》；
4、財政部頒發的財評字[1999]91號“關於印發《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》的通知”；
5、《中華人民共和國證券法》；（2004年8月28 日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂）； 7、其他相關法律、法規、通知文件等。
（二）準則依據 2、中國註冊會計師協會會協[2003]18 號《中國註冊會計師協會關於印發<註冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見>的通知》；
3、財政部令第 33 號《企業會計準則――基本準則》、財會[2006]3 號《財政部關於印發<企業會計準則第 1=“”>等 38 項具體準則的通知》及財政部制定的《企業會計準則――應用指南》； 5、《中華人民共和國土地管理法》； 7、省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法。
（三）經濟行為依據
委託方與本人簽訂的《資產評估業務約定書》。
（四）產權證明依據
1、北流市佳輝新能源開發有限公司的營業執照、税務登記證複印件；
2、北流市佳輝新能源開發有限公司申報的資產清查評估明細表；
3、北流市佳輝新能源開發有限公司提供的有關協議、合同、土地使用權證、會計報表、會計憑證及與評估有關的其他資料；
4、北流市佳輝新能源開發有限公司出具的《委託方承諾函》；
5、其它有關產權證明文件。
（五）取價依據
1、本人實地勘查、調查所獲得的資料；
2、北流市佳輝新能源開發有限公司提供的資產評估申報資料，有關原始憑證等賬務資料；
3、本評估機構掌握的其他價格資料；
4、關於發佈省徵地年產值標準的通知（省政辦發（2005）47號）；
5、市人民政府關於印發《市徵地拆遷補償安置辦法》的通知（市政發〔2006〕20號）。
（六）參考資料及其它
1、李環會計師事務所有限責任公司出具的北流市佳輝新能源開發有限公司的審計報告；
2、國家有關部門發佈的統計資料、技術標準及價格信息資料；
3、其他資料。
1、地上建築部分更新重置成本的計算：
（1）經調查，現行磚混結構辦公樓建築預算造價為387.60元平方米。
（2）現行辦公樓層高一般為3米，該樓建築層高為3.8米，由於層高增加約使造價增高13%。
387.60×13%=50.39（元平方米）
（3）“四源”費。
①上水：該辦公樓估計用水量為14.4噸小時，按8小時計算，每噸收費標準為830元。
14.4×8×830=95616(元)
②污水：排放量按自來水的70%計算，每噸收費標準為800元。
14.4×8×70%×800=64512(元)
③供熱，按每平方米耗用量100大卡計算，收費標準為每100萬大卡70萬元。
100×5365.92=536592（大卡）
536592×0.7=375614.4(元)
“四源”費(1—3)小計：
95616+64512+375614.4=535742.4(元)
平均每平方米為：
535742.45365.92=99.84(元)
（4）供電集資：按48千瓦計算，收費標準為每千瓦2000元。
48×2000=96000(元)
平均每平方米為：960005365.92=17.89(元)
（5)基建管理費：按建築預算造價的1%計算，平均每平方米為387.6×1%=3.88(元）
（6)地上建築部分每平方米更新重置成本為(1)—(5)：387.6+50.39+99.84+17.89+3.88=559.6(元）
（7)地上建築部分更新重置成本為：559.6×5365.92=3002768.83(元）
2、地下室部分更新重置成本的計算：
有關“四源”費和供電集資在地上建築部分計算時包含了地下室部分應分提的費用，所以地下室部分不再計算。
（1）建築預算造價仍為每平方米387.6元。
（2)地下室內有上、下水及照明設施，但無暖氣設施，故應作必要的扣除。根據調查測算，磚混結構辦公樓暖氣設施造價佔預算總造價的4.93%，則每平方米暖氣設施造價為：387.6×4.93%=19.11(元）
（3)基建管理費：按建築預算造價的1%計算，每平方米為：387.6×1%=3.88(元）
（4)地下室部分每平方米更新重置成本為：387.6-19.11+3.88=372.37(元）
（5)地下室部分更新重置成本為：372.37×401.16=149379.95(元）
3、辦公樓建築評估價值：
該辦公樓於1962年底投入使用，至1991年底已使用29年，據實地勘察，該樓地基基礎未發現較大不均勻沉降，承載能力尚好，承重構件未發現下沉開裂，但門窗局部破缺朽蝕比較嚴重，油漆老化剝落，上水管鏽蝕，電線老化，內粉刷局部剝落。經綜合評定，確認成新為五成，詳見附表。
辦公樓建築評估價值=3152148.78×50%=1576074.39(元)
本次評估工作中所遵循的具體法律依據、準則依據、行為依據、權屬依據、取價依據和其他依據主要包括以下內容：
（一）法律法規依據
1、參照國務院[1991]91號令《國有資產評估管理辦法》； 3、原國家國有資產管理局國資辦發[1996]23號文《資產評估操作規範意見（試行）》；
4、財政部頒發的財評字[1999]91號“關於印發《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》的通知”；
5、《中華人民共和國證券法》；（2004年8月28 日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂）； 7、其他相關法律、法規、通知文件等。
（二）準則依據 2、中國註冊會計師協會會協[2003]18 號《中國註冊會計師協會關於印發<註冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見>的通知》；
3、財政部令第 33 號《企業會計準則――基本準則》、財會[20**]3 號《財政部關於印發<企業會計準則第 1 號――存貨>等 38 項具體準則的通知》及財政部制定的《企業會計準則――應用指南》； 5、《中華人民共和國土地管理法》； 7、省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法。
（三）經濟行為依據
委託方與本人簽訂的《資產評估業務約定書》。
（四）產權證明依據
1、**市**新能源開發有限公司的營業執照、税務登記證複印件；
2、**市**新能源開發有限公司申報的資產清查評估明細表；
3、**市**新能源開發有限公司提供的有關協議、合同、土地使用權證、會計報表、會計憑證及與評估有關的其他資料；
4、**市**新能源開發有限公司出具的《委託方承諾函》；
5、其它有關產權證明文件。
（五）取價依據
1、本人實地勘查、調查所獲得的資料；
2、**市**新能源開發有限公司提供的資產評估申報資料，有關原始憑證等賬務資料；
3、本評估機構掌握的其他價格資料；
4、關於發佈省徵地年產值標準的通知（省政辦發（2005）47號）；
5、市人民政府關於印發《市徵地拆遷補償安置辦法》的通知（市政發〔20**〕20號）。
（六）參考資料及其它
1、李環會計師事務所有限責任公司出具的**市**新能源開發有限公司的審計報告；
2、國家有關部門發佈的統計資料、技術標準及價格信息資料；
3、其他資料。
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