房產評估報告（新版多篇）

評估報告的法律效力 篇一

1、本報告所稱“評估價值”是指所評估資產在現有不變並繼續經營或轉換用途繼續使用，以及在評估基準日的狀況和外部經濟環境前提下，即資產在市場上可以公開買賣的假設條件下，為本報告書所列明的目的而提出的公允估價意見。

2、本報告的附件是構成報告的重要組成部分，與報告書正文具有同等的法律效力。

3、本評估結論按現行規定有效期為一年，即評估目的在評估基準日後的一年內實現時，可以此評估結果作為底價或作價依據，超過一年，需重新進行評估。

4、本評估結論僅供委託方為評估目的使用和送交財產評估主管機關審查使用，評估報告書的使用權歸委託方所有，未經委託方許可，評估機構不得隨意向他人提供或公開。

5、本次評估是在獨立、公開、科學、客觀的原則下作出的，我公司參加評估人員與委託方無任何利害關係，評估工作置於法律監督之下，評估人員恪守職業道德和規範。

6、報告所涉及的有關法律證明文件，由委託方提供，其真實性由委託方負責。

7、本報告僅用於為委託方對外投資提供價值依據，不得用於其他用途，也不視為對被評估單位日後償債能力作出的保證。委託人或其他第三者因使用評估報告不當所造成的後果與註冊評估師及評估機構無關。

結論分析 篇二

委估資產為國有資產，由於歷史原因，委估資產原有賬面成本不祥或未入賬，故本次評估無法結合委估資產原有賬面成本進行結論分析。

評估依據 篇三

1、《土地管理法》和《房地產管理法》；

2、國務院1991年第91號令《國有資產評估管理辦法》和《國有資產評估管理辦法施行細則》；

3、中國資產評估協會“中評協(1996)03號”文頒發《資產評估操作規範意見（試行）》；

4、《資產評估報告基本內容與格式暫行規定》和財企[2004]20號《資產評估準則—基本準則》及《資產評估職業道德準則—基本準則》；

5、W市政府制定的基準地價資料；

6、W政[2004]39號《市人民政府關於公佈W市區土地出讓金、租金標準的。通知》；

7、委託方提供的產權證明:“W國用(2003)字第157號、第158號、”，“W房字第200205765號、第200205766號、第200205855號、第9900103號”；

8、資產評估業務約定書和資產佔有方法人營業執照；

9、工程造價信息及房價信息；

10、評估人員現場勘查記錄等。

特別事項説明 篇四

1、本次評估結果，是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場原則確定的現行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的特殊交易方式可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價格的影響。

2、本次評估結果，未考慮現在或將來委估資產發生或可能發生的抵押對評估值的影響，提請報告使用者關注。

評估結論 篇五

列入本次評估範圍的資產經評估價值為人民幣壹億貳仟肆佰壹拾壹萬伍仟伍佰伍拾柒元整（￥124,115,557元）。其中:房屋建築物評估值73,774,378元，土地使用權評估值50,341,179元。

評估基準日 篇六

本評估項目基準日是2004年7月1日；本評估報告所採用的一切取價標準均為評估基準日有效資產價格標準，與評估目的的實現日接近。

附件 篇七

1、房屋建築物評估明細表

2、土地使用權評估明細表

3、資產評估委託方承諾函（複印件）

4、委估土地使用權證（複印件）“W國用(2003)字第157號、第158號”

5、委估房屋所有權證（複印件）“W房字第200205765號，第200205766號，第200205855號，第9900103號”

6、資產佔有方營業執照（複印件）

7、評估機構營業執照（複印件）

8、評估機構資格證（複印件）

9、註冊評估師資格證（複印件）

註冊資產評估師:XX

註冊資產評估師:XX

ZX評估有限責任公司

二OO四年七月二十一日

評估目的 篇八

為對外投資提供價值參考依據。

評估説明及結論分析 篇九

一、評估説明

（一)關於土地使用權W國用(2003）字第157號的評估

1、委估物簡介

該宗土地位於W市XX大道1542號，北臨XX大道，東靠XX路，西面、北面均緊臨商場其他建築物，地號E-03-17-08-02,無償劃撥，面積7,349.79㎡，屬商業三類用地，七通一平，地處XX區商業繁華地段，交通便利，基礎配套設施完善，周邊環境良好。

2、基準地價修正係數法

公式:待評估土地使用權評估值=基準地價×時間因素修正係數×個別因素修正係數×剩餘使用年限修正數×容積率修正係數

（1）基準地價:依據W市土地管理局2001年7月制定的商服用地級別與基準地價圖和評估規則的規定，該塊屬叁級地價，其基準地價為3,330元/㎡。

（2）時間因素修正係數:通過對宗地所在區域2001年以來地價變化的調查分析，從2001年起至今，委估宗地所在區域地價上漲6%，即時間因素修正係數為1.06。

（3）個別因素修正係數

個別因素標準值因素狀況評分面積1較大1.3形狀1多邊形0.9地勢1平坦1.2地質1一般0.8一般1合適1臨街深度1寬1進深度1一般1合計7 7.2 個別因素修正係數=7.2÷7=1.03

（4）剩餘年限修正係數:該地屬無償劃撥，取修正係數為1。

（5）容積率修正係數:該宗地容積率較高，取修正係數為1.36。

（6）土地單價評估值=3,330×1.06×1.03×1×1.36=4,944.54元/㎡

（7）土地總價評估值=7,349.79×4,944.54=36,341,331元

3、重置成本法

公式:土地價格=土地取得費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地出讓金

（1）土地取得費:

A.土地補償費和安置補助費:該宗地所處區域耕地以蔬菜種植為主，通過對近幾年W市前三年蔬菜畝產值調查，目前年產值為4,500元/畝，按照土地補償費和安置補助費總和不超過土地前三年平均產值的30倍計算，即4,500×30=135,000元/畝。

B.青苗補償費:根據《土地管理法》和W徵字(1995)001號文件規定，青苗補償費按單季補償，即1,500元/畝。

C.土地管理費:依照W價房地字(1995)44號，按土地補償費、安置補償費、青苗補償費收取2.6%的土地管理費。

土地管理費=(135000+1500)×2.6%=3,549元/畝

D.耕地佔用税:依照W政（1987)98號文件規定，取耕地佔用税為10元/㎡(6,667元/畝）。

E.新菜地開發基金:依照W政(1994)30號文件規定，取新菜地開發基金為60,000元/畝。

F.不可預見費:依照W價房地字(1996)403號文件規定，按徵地費用的2%計取不可預見費。

不可預見費=(135,000+1,500+60,000)×2%=3,930元/畝

G.土地取得費=135,000+1,500+6,667+60,000+3,549+3,930=210,646元/畝=315.97元/㎡

（2）土地開發費

A.城市基礎設施80元/㎡

B.商業網點配套費22元/㎡

C.公共消防設施配套費3元/㎡

D.人防易地建設費14元/㎡

E.城市規劃管理費1元/㎡

土地開發費=80+22+3+14+1=120元/㎡

（3）投資利息:土地開發期為2年，利率取6%

土地取得費利息=315.97×[（1+6%）2-1]=39.05元/㎡

土地開發利息=120×[（1+6%）-1]=7.2元/㎡

投資利息=39.05+7.2=46.25元/㎡

（4）投資利潤:根據待估宗地所在區位，取投資利潤20%。

投資利潤=(315.97+120.00)×20%=87.19元/㎡

（5)土地出讓金:依據W政(2004)39號規定，該宗地屬商業三級地段，其出讓金標準為1,215元/㎡(40年），考慮該地容積率較高，取容積率修正係數2.99;則

土地出讓金=1,215×2.99 =3,632.85元/㎡

（6）土地單價評估值

=315.97+120+46.25+87.19+3,632.85

=4,202.26元/㎡

（7）土地總價評估值=7,349.79×4,202.26=30,885,729元

4、委估宗地綜合評估值

評估值=（重置成本法評估值+基準地價修正係數法評估值）÷2

=(36,341,331+30,885,729)÷2

= 33,613,530元

（二）關於紅三樓的評估説明

1、委估物的概況

紅三樓位於XX區XX路西側，北面與XX商場營業大樓相鄰，框架六層，總建築面積7590.36㎡，1997年建成並投入使用，房產權證號W房字第200205765號，一至三層水磨石樓面，四至五層地面磚樓面，外牆鋁塑幕牆，頂棚吊頂，內設中央空調。

2、評估方法

紅三樓現用於商業經營，採用市場比較法評估

（1）比較案例

取自2004年7月8日W晨報6月份商務樓價格信息表

A 商住兩用 4000元/㎡ XX區

B 商住兩用 4000元/㎡ XX區

C 商住兩用 4300元/㎡ XX區

（2） 因素比較修正係數

委估房產與案例比較因素與內容評估對象實例A實例B實例C交易情況100100100100交易時間100100100100區域因素距商業服務中心距離100979896距公共設施距離100989997道路狀況1009810097距對外交通設施的距離100103102102個別因素臨街位置100999998房屋構造材料100120120130臨街深度100989997裝修及設施100676767房屋成新率100125125125 (3)比準價格

A:4,000×(100/97)×(100/98)×(100/98)×(100/103)×(100/99)×(100/120)×(100/98)×(100/67)(100/125)=4,275元/㎡

B:4,000×(100/98)×(100/99)×(100/100)×(100/102)×(100/99)×(100/120)×(100/99)×(100/67)(100/125)=4,104元/㎡

C:4,300×(100/96)×(100/97)×(100/97)×(100/102)×(100/98)×(100/130)×(100/97)×(100/67)(100/125)=4,509元/㎡

（4）評估單價的確定

評估單價=(4,275+4,104+4,509)÷3=4,296元/㎡

（5）綜合整體土地容積率，設定容積率為3

分攤的地價=土地單價÷容積率=4,204÷3=1,401元/㎡

（6）不含地價的評估單價=4,296-1,401=2,895元/㎡

（7）評估總價的確定

評估總價=7,590.36×2,895=21,974,092元

（三）各項資產評估值詳見評估明細表