房地產資產評估報告精品多篇

評估報告評估基準日期後的重大事項 篇一

評估基準日後，在有效期內資產數量發生變化，應根據評估方法對資產額進行相應調整。若資產價格標準發生變化並對資產評估價值產生明顯影響時，委託方應聘請評估機構重新確定評估值。

評估説明及結論分析 篇二

一、評估説明

（一)關於土地使用權W國用(2003）字第157號的評估

1、委估物簡介

該宗土地位於W市XX大道1542號，北臨XX大道，東靠XX路，西面、北面均緊臨商場其他建築物，地號E-03-17-08-02,無償劃撥，面積7,349.79㎡，屬商業三類用地，七通一平，地處XX區商業繁華地段，交通便利，基礎配套設施完善，周邊環境良好。

2、基準地價修正係數法

公式:待評估土地使用權評估值=基準地價×時間因素修正係數×個別因素修正係數×剩餘使用年限修正數×容積率修正係數

（1）基準地價:依據W市土地管理局2001年7月制定的商服用地級別與基準地價圖和評估規則的規定，該塊屬叁級地價，其基準地價為3,330元/㎡。

（2）時間因素修正係數:通過對宗地所在區域2001年以來地價變化的調查分析，從2001年起至今，委估宗地所在區域地價上漲6%，即時間因素修正係數為1.06。

（3）個別因素修正係數

個別因素標準值因素狀況評分面積1較大1.3形狀1多邊形0.9地勢1平坦1.2地質1一般0.8一般1合適1臨街深度1寬1進深度1一般1合計7 7.2 個別因素修正係數=7.2÷7=1.03

（4）剩餘年限修正係數:該地屬無償劃撥，取修正係數為1。

（5）容積率修正係數:該宗地容積率較高，取修正係數為1.36。

（6）土地單價評估值=3,330×1.06×1.03×1×1.36=4,944.54元/㎡

（7）土地總價評估值=7,349.79×4,944.54=36,341,331元

3、重置成本法

公式:土地價格=土地取得費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地出讓金

（1）土地取得費:

A.土地補償費和安置補助費:該宗地所處區域耕地以蔬菜種植為主，通過對近幾年W市前三年蔬菜畝產值調查，目前年產值為4,500元/畝，按照土地補償費和安置補助費總和不超過土地前三年平均產值的30倍計算，即4,500×30=135,000元/畝。

B.青苗補償費:根據《土地管理法》和W徵字(1995)001號文件規定，青苗補償費按單季補償，即1,500元/畝。

C.土地管理費:依照W價房地字(1995)44號，按土地補償費、安置補償費、青苗補償費收取2.6%的土地管理費。

土地管理費=(135000+1500)×2.6%=3,549元/畝

D.耕地佔用税:依照W政（1987)98號文件規定，取耕地佔用税為10元/㎡(6,667元/畝）。

E.新菜地開發基金:依照W政(1994)30號文件規定，取新菜地開發基金為60,000元/畝。

F.不可預見費:依照W價房地字(1996)403號文件規定，按徵地費用的2%計取不可預見費。

不可預見費=(135,000+1,500+60,000)×2%=3,930元/畝

G.土地取得費=135,000+1,500+6,667+60,000+3,549+3,930=210,646元/畝=315.97元/㎡

（2）土地開發費

A.城市基礎設施80元/㎡

B.商業網點配套費22元/㎡

C.公共消防設施配套費3元/㎡

D.人防易地建設費14元/㎡

E.城市規劃管理費1元/㎡

土地開發費=80+22+3+14+1=120元/㎡

（3）投資利息:土地開發期為2年，利率取6%

土地取得費利息=315.97×[（1+6%）2-1]=39.05元/㎡

土地開發利息=120×[（1+6%）-1]=7.2元/㎡

投資利息=39.05+7.2=46.25元/㎡

（4）投資利潤:根據待估宗地所在區位，取投資利潤20%。

投資利潤=(315.97+120.00)×20%=87.19元/㎡

（5)土地出讓金:依據W政(2004)39號規定，該宗地屬商業三級地段，其出讓金標準為1,215元/㎡(40年），考慮該地容積率較高，取容積率修正係數2.99;則

土地出讓金=1,215×2.99 =3,632.85元/㎡

（6）土地單價評估值

=315.97+120+46.25+87.19+3,632.85

=4,202.26元/㎡

（7）土地總價評估值=7,349.79×4,202.26=30,885,729元

4、委估宗地綜合評估值

評估值=（重置成本法評估值+基準地價修正係數法評估值）÷2

=(36,341,331+30,885,729)÷2

= 33,613,530元

（二）關於紅三樓的評估説明

1、委估物的概況

紅三樓位於XX區XX路西側，北面與XX商場營業大樓相鄰，框架六層，總建築面積7590.36㎡，1997年建成並投入使用，房產權證號W房字第200205765號，一至三層水磨石樓面，四至五層地面磚樓面，外牆鋁塑幕牆，頂棚吊頂，內設中央空調。

2、評估方法

紅三樓現用於商業經營，採用市場比較法評估

（1）比較案例

取自2004年7月8日W晨報6月份商務樓價格信息表

A 商住兩用 4000元/㎡ XX區

B 商住兩用 4000元/㎡ XX區

C 商住兩用 4300元/㎡ XX區

（2） 因素比較修正係數

委估房產與案例比較因素與內容評估對象實例A實例B實例C交易情況100100100100交易時間100100100100區域因素距商業服務中心距離100979896距公共設施距離100989997道路狀況1009810097距對外交通設施的距離100103102102個別因素臨街位置100999998房屋構造材料100120120130臨街深度100989997裝修及設施100676767房屋成新率100125125125 (3)比準價格

A:4,000×(100/97)×(100/98)×(100/98)×(100/103)×(100/99)×(100/120)×(100/98)×(100/67)(100/125)=4,275元/㎡

B:4,000×(100/98)×(100/99)×(100/100)×(100/102)×(100/99)×(100/120)×(100/99)×(100/67)(100/125)=4,104元/㎡

C:4,300×(100/96)×(100/97)×(100/97)×(100/102)×(100/98)×(100/130)×(100/97)×(100/67)(100/125)=4,509元/㎡

（4）評估單價的確定

評估單價=(4,275+4,104+4,509)÷3=4,296元/㎡

（5）綜合整體土地容積率，設定容積率為3

分攤的地價=土地單價÷容積率=4,204÷3=1,401元/㎡

（6）不含地價的評估單價=4,296-1,401=2,895元/㎡

（7）評估總價的確定

評估總價=7,590.36×2,895=21,974,092元

（三）各項資產評估值詳見評估明細表

委託方與資產佔有方簡介 篇三

名稱:QS股份有限公司

住所:XX區XX大道1154號

法定代表人:XXX

註冊資本:4500萬

經營範圍:飲食供應，國內商業，旅館，舞廳，浴室服務，美容美髮，商務服務，禮儀服務，模擬遊戲機。