崗位職責：
1、直接上級:項目經理，公司財務部經理；直接下級:出納。
2、貫徹執行國家財政、税務方針、政策，以及有關的法律、法規，嚴格遵守各項財經紀律和財務制度，負責制定各項費用的開支定額及有關報銷、核銷制度，加強財務監督和控制管理。
3、負責編制財務預算，並檢查、監督、落實計劃的執行情況，按時做好月、季、年度的財務決算，編制報送有關的會計報表。
4、負責財會資料檔案的保管保密工作。
5、負責組織每半年一次的資產清理，盤點工作，確保帳實相符、帳帳相符、帳物相符。
6、負責對部門員工進行培訓和工作考評。
7、按照公司費用開支標準和開支範圍，檢查各種費用開支，杜絕鋪張浪費，堅持勤儉節約。
8、認真審核各項原始單據，根據審核無誤的原始單據，編制會計憑證並及時入帳，負責市場物業管理處一切往來帳項的核對、清查。
9、加強計費、收費管理，負責市場物業管理服務費、水電費、停車費及其他服務收入的收繳統計及分析工作。
10、定期檢查固定資產和流動資金，協助做好物資盤點工作，負責經濟核算，對帳目做到日清月潔。
11、編制市場物業管理處年、季、月度財務預算，組織編制公司財務會計報表和統計報告。檢查和掌握計劃的執行情況。
12、按時發放工資、各類補貼等。配合公司財務部與税務部門保持密切聯繫，辦理税務登記、税務申報等税務工作。
13、完成領導交辦的其他工作。
員工行為準則
（一）遵守法律法規和社會道德準則，不斷學習並強化自身的法律修養及道德情操。
（二）嚴格按照公司各項規章制度辦事，遵守公司紀律，積極地提高各項服務操作規程的實踐性。
（三）員工須保持制服整齊清潔，儀表端莊，精神飽滿，努力提高公司的整體形象。
（四）提供各項服務時，服務用語要規範得體，做到微笑服務，對自己解決不了的問題，應當及時彙報上級。對待住户、訪客、同事和各階層人士，均應以禮相待，保持彼此間良好關係。
（五）不準損壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為。
（六）不得有損壞公司利益的行為。
（七）所有公物不得用於私人方面，不得故意疏忽損壞公司財物，對各物如有損壞，須負責賠償。
（八）必須遵守和執行公司所發出的一切通告。
保安隊崗位職責
一、遵守國家法律法規以及公司的各項規章制度。
二、必須明瞭和掌握物業管理區內各種保安設施如：對講機、警鐘、消防器材伸縮門等的操作和效能，熟記報警電話及公司值班電話。
三、應熟悉物業管理區內業主、物業使用人的姓名、年齡、家庭成員職業。此等資料必須保密，不得泄露。
四、應有禮貌的詢問任何進入物業管理區的來訪客人，做好進出入登記，如有懷疑，應與辦公室取得聯絡。如訪客攜帶可疑物品時，更須提高警覺。嚴禁衣衫襤褸和精神不正常者進入物業管理區域。
五、在工作當中，不能因為任何原因與客户發生爭吵，更不能謾罵、威脅、恐嚇甚至毆打客户。
六、聽到住户呼救或發現可疑人員，須立即通知上級並封閉大門及其通道，以等待警方人員到場處理。切勿魯莽採取行動。
七、保安實行24小時巡邏制度，對於重點安全區域保安要重點巡視，提高巡邏質量以防止事故的發生。
八、若發生罪案，應採取下列步驟協助破案：
（一）立即報案或通知上級，並維護現場秩序直至公安部門到達，遇有傷員（被害人、案犯）應立即搶救和監護。
（二）切勿移動、也不允許他人移動、觸摸、踐踏現場物品，協助公安部門保留證據，方便調查工作。
（三）向公安人員如實提供有關罪案情況，如案發經過，與本案有關人物的相貌、衣着、有關的車牌號及壞人逃走方向等。
九、服從命令聽眾指揮及時完成上級交給的其他任務。
保潔班崗位職責
一、依據操作規程依時清潔物業管理區域內道路、大廳、樓梯、電梯、停車場、雨水井、牆面等公共場所。
二、告知各業主或物業使用人將自產垃圾請放入物業公司指定地點，請勿置於走廊、樓梯等公共部位，以免影響衞生。
三、發現任何影響衞生的行為都有權利去制止，發現公共設施、設備發生故障及其他隱患的要及時報告上級。
四、清潔公共部位時要堅持避讓原則，回答業主或物業使用人的問題時要有禮貌，不清楚的要明確給出其他的解決辦法如撥打物業公司的熱線電話。
五、在工作當中，不能因為任何原因與客户發生爭吵，更不能謾罵、威脅、恐嚇甚至毆打客户。
六、遇雨、雪天氣，及時清掃路面的積水、積雪，在入樓處放置防滑設施及防滑標識，並且要加強樓內的保潔頻率，減少雨雪天氣對衞生的影響。
七、協助做好公司其他部門的配合工作，如漏水及時通知維修組、發現可疑人員要通知保安隊等。
八、完成公司交給的其他任務。
維修組崗位職責
一、維修人員應自覺遵守公司的各項規章制度。
二、熟悉掌握物業管理區域內房屋、設備、設施的功能，做好日常的維修管理。
三、維修人員應隨時注意個人儀容儀表，按規定着裝。
四、維修人員在工作時應遵守操作規程，避免出現意外。
五、在維修過程中遇到大問題應及時向部門主管請示、彙報。
六、在工作中不能介入個人情緒影響與客户之間的關係，應與客户保持良好的關係以便工作。
七、不接受客户的任何贈送品，不允許有吃、喝、拿現象。
八、在維修過程中，將檢查情況詳細記錄並教會客户正確使用和保護設備設施，以延長使用壽命。
九、在工作當中，不能因為任何原因與客户發生爭吵，更不能謾罵、威脅、恐嚇甚至毆打客户。
十、工作過程中嚴格按照公司制定的《物業管理無償服務項目、有償服務收費標準》向客户提供服務並通知財務部進行收費。
十一、維修工作完成後維修人員應及時清潔工作現場。
十二、工作時間要合理使用文明服務用語。
十三、按時完成公司交給的其他任務。項目部管理人員項目部管理人員工程部紀維修人員項目部管理人員項目部管理人員項目部管理人員項目部全體人員項目部管理人員項目部全體員人員項目部全體人員項目部全體人員項目部全體人員項目部全體人員項目部全體人員《條例》細則問答人事管理技巧常用設備自控原理及維護公共關係學怎樣處理客户投訴經濟合同物業管理相關法規如何有效激勵員工消防安全知識實用禮儀簡易維修常識工作技巧和語言技巧急救常識員工守則
管理人員服務過程中應注意的事項
一、管理人員必須保持制服整齊清潔，儀表端莊，精神飽滿。
二、對待業主、訪客、同事和各階層人士，均應以禮相待，保持彼此間良好關係。三必須嚴格遵守公司規定的工作時間，按時上、下班（交接班），不得無故遲到、早退。遇有特殊情況請假時，應履行正常的請銷假制度。
四、管理人員不得在當值時間內為個別住户做職責範圍以外及對私人服務的工作。
五、物業管理區域內房屋的出租、出售辦法由公司與開發商統一商定，任何人不得私自參與物業的出售與租賃（主要指業主的委託）。
六、各部門的管理人員應該按時執行公司的各階段任務，並定期召開各級員工的會議，向公司做定期的報告。公司員工必須服從公司關於工作調配及崗位編排。
七、不準損壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為。
八、不得有損壞公司利益的行為。
九、不得向業主、物業使用人或與公司有關的任何人收受或索取任何形式的禮物、賞錢。
十、所有公物不得用於私人方面，不得故意疏忽損壞公司財物，對各公物如有損壞，須負責賠償。
十一、遇有特殊事件發生，各部門要按照公司的特殊事件處理應急預案執行，做好公司分配給自己的任務。
十二、必須遵守和執行公司所發出的一切通告。突發事件處理預案明確一個概念：突發事件是指除火災、火警以外的事件如治安、衞生、救急等方面掌握四個原則：快速反應原則、統一指揮原則、服從命令原則、團結協作原則快速反應原則：
辦公區管理制度保安值班制度
1、必須明瞭及熟悉區內各種保安設施操作效能，例如：對講機、報警系統，妥善運用已有的設施。
2、熟悉區內各客户，同時詳細記錄客户姓名及聯繫方式，但該資料必須保密且妥善存放。
3、各值班人員於交接班時應傳遞防盜訊息，認真填寫交接班記錄。
4、嚴辭拒絕推銷人員進入，尤其是自稱公務人員或公共機構職員，應查驗身份證、文件，如有疑問，應致電有關機構查詢或向上級領導反映。
5、應有禮貌地查詢任何進入商務樓的訪客，並儘可能登記身份證，如有懷疑應通知各有關客户或向上級領導反映，如訪客攜帶可疑物品更須提高警覺。
6、至少每兩小時巡邏一次，但不應固定時間，以免壞人乘虛而入，巡邏時必須有警惕性，特別注意樓梯、走廊、配電房、機房及其他隱藏地方、通道等，以確保無任何可疑人物匿藏樓內伺機作案，並留意公眾地方之門邊、暗角是否預先藏備盜竊工具等。
7、如聽到客户呼救或發現可疑人物，須立即報警並封鎖出入口處及其他通道以等待警方人員到場處理，切勿魯莽採取行動而不知會警方。
8、應留意商務樓內安全漏洞或弱點並設法改善，例如：防火門、衞生間、排氣窗等皆可被壞人利用而犯案，應加強保安。
9、詳細記錄各有關政府部門電話，以便需要時尋求協助。
10、不無故空崗、缺崗；不在上崗時酗酒或飲酒後上崗；不在崗中謾罵、毆打外來人員及客户；不在崗中閒聊與工作無關的事；不徇私情，不打擊報復，不誹謗、侮辱他人。
11、值班中不準擅離崗位，不準看書報、吃東西、睡覺、嬉笑打鬧，不準聽收音機和進行與值班無關的活動。
12、若發生罪案，應採取下列步驟協助破案：
（一）立即報案或通知上級，並維護現場秩序直至公安部門到達，遇有傷員（被害人、案犯）應立即搶救和監護。
（二）切勿移動、也不允許他人移動、觸摸、踐踏現場物品，協助公安部門保留證據，方便調查工作。
（三）向公安人員如實提供有關罪案情況，如案發經過，與本案有關人物的相貌、衣着、有關的車牌號及壞人逃走方向等。
保安部交接班制度
1、接班人員提前15分鐘上崗接班，穿工服、戴工作牌，在登記簿上記錄接班時間。
2、查閲上一班的值班記錄，詢問上一班工作完成情況，如有需要繼續跟進的工作需記錄以便跟進。
3、接班人員清點崗位上所有公物，如對講機、滅火器、水瓶等，如發現損壞、缺疑要立即向班組長提出，並要求交班人員説明物品去向及做好記錄。
4、接班人員要檢查區域內有無異常情況，如發現有異常則要求交班人員做出解釋，並通知班組長前來處理及做好記錄，交班人員要等接班人員驗收後方能下班，接班人員驗收時間無特殊情況不得超過15分鐘。
5、各崗位在交班前需進行崗位清潔工作。
6、所有事項交接清楚後，交班人員離開崗位前在登記簿上記錄下班時間並簽名。
7、接班人員未來，交班人員不得下班。若接班人員未來，交班人員下班，這期間發生問題兩人共同負責。人員、物品出入管理制度
8、商務樓內所有客户憑出入證進出本商務樓，所辦出入證只限本商務樓內辦公人員使用，加蓋公章、貼有照片方可有效。
9、商務樓出入證只在敞開辦公時間內有效，非正常辦公時間進出商務樓需作登記。
10、來訪客户需先與本商務樓內客户聯繫後方可進入，進入時填寫來客登記，離開時需有樓內客户簽字方可離開。
11、若來訪者説不出所找客户，保安人員有權不讓其進入。
12、租客、來訪者及施工人員進入商務樓內攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險物品時，保安人員應禮貌的拒絕物主將此類物品帶入樓內。
13、保安人員要對施工人員帶入樓內的施工工具、材料作好登記工作。
14、租客、來訪者及施工人員攜帶物品離開時，保安人員應禮貌檢查放行手續，如已經辦理有效的放行手續時，禮貌核查放行物品與放行條列明的物品是否相符，不相符只放行放行條列明的物品；如沒有辦理有效放行手續時，應要求物主在辦理有效放行手續後放行；物品經核查無誤放行後，保安人員應及時在放行條上籤署姓名及日期。
15、物品放行後，保安人員應及時將物品的種類、數量等登記在《物品放行登記表》上。
停車場管理制度
1、本停車場僅供方大創新園內客户使用，其他任何單位無臨時通行證的不得停放。
2、需要在停車場停放車輛的客户，需到智強物業管理辦公室登記，由管理部發放統一的通行證，持有此證，方可停放。
3、進場的車輛，保安人員應檢查其車牌號是否與通行證上的登記相符。
4、臨時進場的車輛，由保安人員發放臨時通行證，出場時保安人員注意收回。
5、夜間進場的車輛，保安人員要做好車輛檢查記錄。
6、車輛進場時，保安人員應迅速指引車輛慢行，安全的停放在相應的車位上，提醒車主鎖好車鎖，隨身帶走貴重物品，保安人員不代管任何物品。
7、進場的車輛，保安人員要檢查車輛是否有損壞或其他不正常情況，如有不正常情況應立即向車主提出，並在《車輛停放登記表》上作詳盡記錄。
8、進場的車輛，嚴禁在場內加油、修車、調劑剎車，禁止任何人在場內學習駕駛車輛。
9、嚴禁載有易燃、易爆、劇毒等危險品的車輛進入停車場。
10、當有車輛離場時，保安人員應及時檢查車主證件，若發現異常情況，應立即攔截車輛並及時通知主管前來協助處理。
11、保安人員每小時至少詳細檢查車輛的車況1次，發現漏油、未上鎖等情況要及時通知車主，並在值班記錄本上作好記錄，必要時報告主管進行處理。
12、發現無關人員或可疑人員進入停車場要及時勸其離開。
13、協助清潔工維護好停車場衞生。
安全巡邏檢查制度
1、保安人員在巡邏過程中須配帶對講機，要多看、多聽、多嗅，發現異常情況應立即查明並及時通知有關部門。
2、檢查治安、防盜、防火、水浸等情況，發現問題立即處理，並報告上級領導及有關部門。
3、巡查小區內各個重點部位、治安死角等，發現可疑人員應前往盤問，檢查證件，必要時檢查其所帶物品。
4、巡邏時注意檢查消防栓、道路、綠化、公共設施的完好情況，發現故障應及時登記、彙報。
5、巡邏人員必須熟悉小區內的內外部情況，熟悉區內各類設施、設備以及其他物品的放置，發現移動設施、設備的可疑情況需立即查明（如消防器材）。
6、發現打架、吵架、鬥毆時，應予以勸止。
7、發現火燭應立即組織撲救並迅速報警。
消防安全管理制度
1、消防工作要貫徹“預防為主、防消結合”的方針，保護公共財產和廣大客户的生命財產安全。
2、認真貫徹執行消防法規和上級有關消防工作指示，開展防火宣傳以及消防知識的普及工作。
3、經常檢查防火安全工作，糾正消防違章，整改火險隱患。
4、管理消防設施、設備、器材，要對其進行定期檢查並做好相關記錄，確保各類設施器材和裝置處於良好狀態。
5、安全防火通道要時刻保持暢通，確保緊急情況時人員疏散。
6、接到火災報警後，在向消防機關準確報警的同時，迅速奔赴現場，啟用消防設施進行撲救，並協助消防部門查清火災的原因。
為了保障公司辦公樓的正常有序使用，明確相關部門的責任義務，營造一個好的工作環境，特制定本制度。
一、安全與消防管理
（一）辦公室安全管理
1．辦公樓的安全工作由辦公室負責，辦公室要切實加強對保安的管理，確保保安人員履行好安保職責，嚴格落實各項安保措施，確保辦公樓安全。
2．嚴格來訪登記制度。凡是來訪的辦事人員先由門衞告知相關部門，並在來訪登記表上登記，註明事由，再由相關部門進行接待。杜絕外來人員在辦公區域內部亂串亂闖現象發生。
3．各部門要認真做好部門自身的安全保衞工作。在下班前要檢查門窗、用電使用情況，離開辦公室必須關好窗，鎖好門；關閉燈、電腦等用電設施，確保部門自身安全。
4．有重要設備、儀器儀表的部門要設專人負責，嚴格管理，避免發生財物丟失等責任事故。
6．財務室、檔案室、配電室、設備機房、食堂、倉庫等重點區域，相關部門要嚴格落實各項防火、防盜等安全措施，做到人防和技防相結合，加強管理，杜絕隱患。
7．各部門（人員）發現重大問題和帶有苗頭性的隱患要及時彙報，及時排除。
8．保安部門要認真檢查維護電視監控系統，確保24小時開通，運轉良好。非相關人員禁止進入電視監控室，如需要調看監控錄像，必須徵得辦公室相關負責人同意。
9．節假日期間，值班人員必須堅守崗位，認真履行職責，做好交接班記錄。對需要加班人員須在值班處登記。對突發事件和重要情況要及時報告，及時處理。
（二）辦公室消防安全管理
1．財務室、配電室、設備機房、檔案庫、廚房餐廳、實驗室、倉庫等重點防火部位，要按公安消防部門的規定配備消防器材，設立禁止煙火標記。禁止在辦公樓內亂扔煙蒂，禁止在辦公樓非吸煙區（電梯）內吸煙。
2．各部門員工要遵守消防管理規定，嚴禁擅自移動或破壞辦公樓內消防設施，嚴禁擅自佔用、堵塞、封閉消防通道。
3．各部門員工要積極參加組織的消防培訓，熟悉樓內安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自覺遵守辦公樓各項消防安全制度。
4．妥善保管紙張等可燃性物品。嚴禁在辦公室和公共區域堆放易燃、易爆、有毒等危險物品。嚴禁私接、更改電器線路和設備。
5．嚴禁在樓道、辦公室、衞生間及辦公樓周圍焚燒廢紙、樹葉等物品。
6．嚴禁在消防通道停放機動車與非機動車。
7．安全負責人要組織相關人員經常巡視辦公樓防火情況，對重點部位加強檢查，對存在的火災隱患，及時下發整改通知單進行整改，杜絕隱患。
二、綠化管理
1．綠化建設和管理是企業文化（精神文明）建設的重要內容。
2．管理、愛護花草、樹木是公司全體員工的權利和義務。
3．不準隨意砍伐、挖掘、搬移公司綠化樹木。如因確實需要者，需報辦公室批准。
4．禁止攀折花木或在樹上釘釘子、拉繩子、晾曬衣物等。
5．不得損壞花木的保護設施。
6．不準私自摘拿花果。
7．不準行人和各種車輛跨越、踐踏綠化帶。
8．不準往綠化帶上傾倒污水或拋扔雜物。
9．不準在綠化地上堆放任何物品。
10．未經許可，不準在樹木上及綠化帶內設置廣告牌。
11．凡人為造成綠化、花木及設施損壞的，按實際損失進行賠償。
12．辦公樓的綠化管理由辦公室負責，辦公樓的綠化養護由專業養護人員負責。
三、設施設備使用維修管理
（一）、物業、設備設施的使用、維護和報修
1．全體員工要愛護公共設施，正確使用，規範操作，延長物業、設施設備的使用壽命，節省資源，杜絕浪費。
2．物業、公用設施設備維修保養部門，要嚴格安照工作程序、技術要求，制訂物業、公用設施設備的維修保養維護計劃，做好維修維護保養工作。設備運行期間，值班人員要按時巡查，檢查各項運行參數、狀態是否正常，遇到問題及時排除，並做好記錄，確保各項設備運行正常。
3、物業及大型公用設施設備的維修，由設備工程管理部門提出維修方案報領導審批。做到科學計劃，周密安排，嚴格審計，確保質量，厲行節約。
4、物業及公用設施設備的日常維修，由部門報辦公室，再由辦公室統一派人負責維修。
四、公共環境衞生清潔保潔
1、環境衞生設專人管理和清掃；
2、單元門外公共區域每日清掃一次；
3、合理分區設置垃圾桶，垃圾做到日產日清；
4、根據實際情況進行不定期的消毒和滅蟲除害。
五、公共治安防範、門衞服務管理
1、由辦公室負責區域內的治安防範、消防安全工作，發現有安全、消防隱患及時向有關部門做書面彙報；
2、門衞24小時值班，實行來客及物品出入登記制度；
3、負責區域內的車輛管理，保證小區內道路暢通；
4、發現安全、消防事故時，在採取應急措施的同時，及時向有關部門報告，並協助做好救助工作。
第一章 保潔員崗位職責
1、嚴格遵守公司各項規章制度。
2、文明服務、禮貌待人，並注意保持個人的儀容儀表，樹立良好形象。
3、愛崗敬業，聽從上級領導指揮，在規定時間內按照工作標準，保質保量地完成各自分管區域內的保潔工作。
4、遵守考勤制度，按時上下班，不遲到、早退，不曠工離崗，工作時間不幹私活，不做與工作無關的事情。
5、發揚互助精神，支持同事工作，以禮相待。
6、清潔過程若發現異常現象，如跑、冒、漏水和設備設施損壞、故障等，及時報告主管領導或專管人員，並有義務監視事態過程或採取有效措施，控制事態發展，必要時積極協助專業人員排除故障。
7、妥善保管清潔工具和用品，不得丟失和人為損壞，不得將清潔工具和用品私借他人使用或帶回家中使用，如損壞或遺失工具照價賠償。
8、拾金不昧，拾到物品立即上交或送還失主。
9、認真完成上級領導臨時交辦的其他任務。
第二章 保潔員工作標準
一、走廊及會議室清掃標準
1、會議室內辦公桌、椅、電腦、電話、煙缸、地面、窗台、窗框、門、文件櫃、刊物架、沙發、茶几等每天至少擦拭一次，做到無污漬、無灰塵、無水跡。
2、辦公桌上的辦公用品、文件、資料等要擺放整齊，不得隨意翻看。
3、文件櫃玻璃、窗框要擦拭得乾淨、明亮，無手印、無塵土、無水跡；窗簾懸掛整齊。
4、垃圾筒要保持乾淨無污、垃圾及時清倒、垃圾袋及時更換。
5、辦公室內的花草植物要定期澆水，並保持花盆內無雜物，盆體無塵、無污漬。
6、區域內的踢腳線每週至少擦拭1次，做到無污漬、無灰塵、無水跡。
7、下班前清掃時，檢查各類辦公設施電源是否關閉，最後將門、窗關閉、鎖好。
二、衞生間清掃標準
1、衞生間內洗手枱面、鏡面、地面，應隨時清掃，做到無污漬、無積水。
2、衞生間內便池應隨時清掃、沖刷，做到無污漬、無異味。
3、衞生間內隔斷板、牆面、開關插座、窗台等每日至少擦拭1次，做到無污漬、無痰跡、無水跡。
4、衞生間內垃圾筒要保持乾淨無污、垃圾及時清倒、垃圾袋及時更換。
5、在蚊蠅活動季節裏，每週噴藥一次，保證廁所內無蠅、無蚊蟲。
6、每日不定時噴灑空氣清新劑，減輕廁所內異味。
7、衞生間內的踢腳線每週至少擦拭1次，做到無污漬、無灰塵、無水跡。
8、衞生間室窗户玻璃、天花板及燈具，每月定期清掃擦拭，如遇節假日順延。
三、樓梯通道清掃標準
1、樓梯通道的地面每日至少清掃1次，每週至少拖1次，做到無垃圾、無雜物，無污漬、無痰跡、無水跡、光潔明亮。
2、樓梯通道內的扶手、窗台、樓道開關、配電箱門等每日至少擦拭1次，做到無灰塵、無污漬、無水跡。
3、樓梯通道內踢腳線、安全出口指示牌每週至少擦拭1次，做到無污漬、無灰塵、無水跡。
第三章 保潔員安全操作規程
（一）牢固樹立“安全第一”的思想，確保安全操作。
（二）在超過2米高處操作時，必須使用梯子，雙腳需同時踏在梯子上，不得單腳踩踏，並保證梯子下方有人把扶，以免摔傷。
（三）在清理開、關設備設施時，不得用濕手接觸電源插座，以免觸電。
（四）不得私自撥動任何機器設備及開關，以免發生故障。
（五）在不會使用機器時，不得私自開動或關閉機器，以免發生意外事故。
（六）保潔人員應注意自我保護，工作時戴好膠皮手套，預防細菌感染，防止損害皮膚。清潔完畢，應注意洗手。
（七）應嚴格遵守防火制度，不得動用明火，以免發生火災。
1)管理好物業工程設施時關係到物業是否能夠保值增值以及也只切身利益的大事。物業管理人員必須發掘設備潛能，做到物盡其用，充分發揮設備的使用價值。
2)物業工程設施須實行檔案管理制度，對設備的原始檔案必須歸檔、彙總、登記造冊，以便查考，為設備的完好使用以及安全使用提供方便。以下資料須歸物業工程管理部建檔管理:
a)設備系統的資料，如竣工圖、構造圖等。
b)設備系統原始發票、收據、用户手冊以及售後服務卡等。
c)設備系統中重點部位的拍照資料及相關注釋。
3)建立設備管理考核制度，獎賞分明，調動員工工作積極性。
a)建立設備管理考核、督察制度。
b)對設備管理定期、不定期抽查、考核。
4)建立iso9001質量管理體系:
a)建立機房管理制度。
b)建立供、配電管理制度。
c)建立設備維修制度。
d)嚴格各項管理制度，做到責任到崗、任務到人、用科學化的管理提高設備管理水平。
5)對於住宅小區物業工程設施管理在做到“三好、四會、五定”。
a)三好:即是設施要用好、修好、管理好。
b)四會:即是對設施使用、會保養、會檢查、會排除故障。
c)五定:即對設施進行潤滑、通風、清潔、檢修時，做到定點、定人、定崗、定時和定責。
6)住宅小區工程設施在設備管理上，必須堅持安全第一，降低耗能。
a)遵循“安全、經濟、；合理、實用”的原則。
b)儘可能採用節能、經濟適用且品質優良的材料，修舊利新。
c)培養管理隊伍的創新精神，維護業主的權益。
d)設施操作人員應嚴格按照操作規程和制度開展工作，做好必要的防護工作。住宅小區配套設施管理最基本和最重要的要求是保證配套設施體系的安全運行，包括用户使用安全和操作人員操作安全。
e)加強安全意識，防止意外發生，做好宣傳工作。
7)提高物業管理服務質量。
a)堅持“物業管理服務第一”的意思，培養職業道德和責任心。
b)保證配套設施崗位上有專業操作人員，做到崗前培訓、持證上崗、在崗輪訓。
c)對員工做好“傳、幫、帶”工作，對設備進行現場操作，知道相關人員，使員工能夠適應崗位要求。
1。0程序目的
確定日常與客户的溝通渠道並加以控制，提高與客户溝通的效率。
2。0適應範圍
2。1適用於與客户有關的通知、告示管理；
2。2適用於客户諮詢管理；
2。3適用於客户回訪的管理；
2。4適用於宣傳欄的管理；
2。5適用於客户服務手冊的管理；
3。0工作職責
3。1客服中心負責對客户各種通知、公告的監督管理；
3。2管理處負責溝通信息的彙總和改進；
4。0程序內容
4。1溝通的目的：
4。1。1識別客户的需求；
4。1。2識別客户的不滿和抱怨；
4。1。3向客户傳播公司信息和公司文化；
4。1。4增進與客户的瞭解和感情。
4。2溝通的管理：
4。2。1通知、公告的管理：
1）通知、公告的內容；
（1）影響到客户的日常生活，如停水、停電需提前通知、消殺需提前三天通知等等；
（2）公司對客户的提醒，如辦理停車卡通知、更換老化水錶的通知、颱風警報通知等等；
（3）需要客户配合的事務，如舉辦社區文化的通知、召開客户大會的通知等等；
（4）須向客户公佈的小區的事務，如小區獲得的榮譽、業主委員會的成立、新的服務項目、服務承諾等等；
2）通知、公告由客服中心打印，並建立信息公佈台帳，同時將原件存檔，若是特殊情況，如停水、停電，則用彩色顯示，以引起客户的高度重視；
3）區域管家將複印件張貼在通知欄內；
4）區域管家定期巡視，若在有效期內被損壞，區域管家重新張貼一份，以備客户查看；
5）有明顯時效的內容過期由區域管家撤下，避免浪費客户的時間或引起誤解，若無明顯的時效，則在貼出一個月之後由區域管家撤下。
4。2。2客户諮詢的管理：
1）客户諮詢的渠道：電話諮詢、來訪；
2）客服中心接聽電話時，在鈴響三聲之內接聽；
3）在面對面諮詢時，主動向客户問好，並且與客户保持合適的距離，大方得體地同客户交談；
4）當客户要講話時，員工仔細傾聽，回答客户問題時，耐心、禮貌、熱情；
5）等客户獲得滿意答覆後，禮貌地道聲再見，若是電話諮詢，等客户掛掉電話之後，再放下電話，對於記錄的問題儘快弄清楚，並回復客户。
4。2。3住户手冊的管理：
1）在小區入夥前，客服中心設計、編寫入夥手冊；
2）在小區入夥時，客服中心將住户手冊發放給客户；
3）住户手冊由客服中心負責存檔；
4）當小區客户發生變更時，客服中心要給新客户發放住户手冊；
5）當住户手冊發生變更時，比如管理費調整時，客服中心將變更的內容製作成精美的彩頁，由物業管家負責將彩頁送至每家每户信箱。
4。2。4宣傳欄的管理：
1）宣傳欄由客服中心負責製作、管理；
2）宣傳欄的內容需健康、向上、面向社會化；
3）宣傳欄的內容一般每2~3月更換一版，更換日期訂為每月月底；
4）巡邏保安員定期巡視，以保障宣傳欄完好。
4。2。6生日賀卡：
每週由物業管家提前派送生日賀卡給本週生日的業主，增進管理處與業主的感情。
4。2。7客户回訪：客服中心定期對客户進行回訪。詳見《客户回訪工作規程》。
5。0支持性文件和記錄：
5。1《解答客户諮詢工作規程》
5。2《客户回訪工作規程》
公司總經理崗位職責
1、嚴格執行國家、省、市有關物業管理的方針、政策。
2、帶領全體員工對物業轄區實行全方位管理，保證物業完好狀態，提高使用效益。
3、注意經濟效益，精心理財，開源節流，滿足業主需求。
4、抓好精神文明建設，維護業主合法權益，樹立良好的企業形象。
5、制訂和完善公司各項規章制度，建立良好的工作秩序。
6、制訂年度工作計劃，明確目標、任務，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。
7、重視人才，合理使用幹部，按照德、勤、能、績定期進行考核。
8、調動各方積極因素，共同管好物業。定期向總公司彙報工作及經營收支情況，以各種方式聽取業主和使用人的建議、意見和要求，並及時答覆，認真解決。
9、關心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。
10、經常與上級公司和政府相關部門溝通，理順關係，創造良好的外部環境。
公司副總經理崗位職責
1、在總經理領導下，協助經理抓好全面工作。
2、主要抓好設備設施維修、保養計劃的制訂和落實工作。帶領全體員工對物業轄區實行全方位管理，保證物業完好狀態，提高使用效益。
3、制訂和完善公司各項規章制度，建立良好的工作秩序。
4、制訂年度工作計劃，明確目標、任務，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。
5、調動各方積極因素、共同管好物業。定期向總經理彙報分管理工作情況，以各種方式聽取業主和使用的建議、意見和要求，並及時答覆、認真解決。
6、關心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。
7、經濟與上級公司和政府相關部門順關係，創造良好的外部環境。
職能部門經理崗位職責
1、在公司總經理室的領導下，全面實施本部門的各項工作。
2、負責制定本部門的工作計劃，組織各項工作的開展。
3、負責配合辦公室進行本部門員工的招聘。
4、負責制定本部門員工的業務培訓計劃，定期開展員工培訓。
5、負責指導、監督、檢查本部門各項工作，定期對本部門員工進行考核。
管理處主任崗位職責
在總經理直接領導下，貫徹執行公司各項方針、政策，全面負責負責管理處的日常事務和管理工作。
1、建立、健全各項規章制度，檢查督促崗位責任制的執行情況，不斷提高服務質量，落實獎懲制度；
2、安排和調整本部門人員工作，負責制定本部門的工作計劃，並組織編寫管理報告和各種通知、公函；
3、負責傳達公司文件、通知及會議精神；
4、檢查監督本轄區工程維修、保安清衞人員以及管理員工作情況並進行考核，按《員工手冊》的要求抓好管理；
5、熟悉國家有關法規和物業管理規定，掌握各業主情況，檢查督促各責任區管理的實際操作；
6、隨時掌握租金、管理費、水電費等交納情況，及時做好物業管理費催交的組織工作，並組織解決好有關投訴，不斷改進服務質量；
7、抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會議，研究擬定下一步工作計劃；
8、加強各班的團結合作，樹立整體思想，密切與其他部門的聯繫，互相溝通、協調；
9、認真完成公司交給的其他任務。
內勤員崗位職責
內勤員在管理處主任統一安排下，負責文檔資料的保存和管理，做好各項基礎性工作。
1、按照物業服務的需要，編制採購計劃，並實施採購；
2、對倉庫物資和其他物資進行管理，建立物資台帳；
3、協助主任組織開展社區文化服務；
4、做好本部門員工的考勤、考核管理；
5、負責管理轄區內業主檔案和物業檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞；
6、負責本部門各類通知、公函、報告的收發；
7、負責接聽服務電話，屬於業主投訴及報修的要做好記錄，並及時轉交處理，對於緊急突發事件及時向本部門負責人或公司領導彙報；
8、熟悉各種收費程序，負責接待上門的交費的業主，並做好收費記錄；
9、熱情接待來訪的業主及其他人士，對他們的諮詢事項給予熱情、周到的答覆和解釋；
10、完成本部門安排的其他工作。
管理員崗位職責
在管理處主任的直接領導下開展日常管理服務工作。
1、熟悉掌握物業轄區業主和物業的基本情況；
2、建立收費台帳，掌握收費動態，及時收取、催交各項應收費用；
3、負責辦理業主入住、遷出手續，監督管理裝修事務；
4、負責巡視物業使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況；
5、負責對外包服務過程進行監督管理；
6、負責與業主溝通、回訪，有效處理業主的投訴。
文員崗位職責
1、負責部門的文件撰寫、整理工作；
2、負責員工考勤、收發傳達文件等日常工作，妥善保管管理處的各類來文；
3、負責辦理各類外來人員的出入證件；
4、協助主任組織由管理處發起的會議，並做好會議記錄；
5、接待來訪的業主，對其提出的問題及意見，予以解釋解答，並將詳細內容記錄在案；
6、負責做好文件、記錄、卡的管理工作，並保證檔案完整、齊全、保密；
7、向各業主發出書面繳交各項費用的通知書；
8、通過各種媒介做好宣傳工作；
9、負責組織業主意見徵詢活動和社區文化活動；
第一章總則
第一條為加強和完善公司法律事務管理，建立健全公司法律事務管理體系，更好地發揮法律保障和服務作用，根據國家有關法律、法規及《招商局蛇口工業區有限公司法律事務管理規定（試行）》，充分考慮物業管理行業特點，結合公司總部和各屬下公司實際，特制定本細則。
第二條法律事務工作以維護公司利益，防範法律風險和解決經營管理活動中遇到的法律問題為基本任務。
第三條法律事務工作在蛇口工業區和蛇口控股股份公司監督指導下，按照分級與授權的原則，建立以法律事務管理制度為基礎，以公司總部企業管理與培訓部和各屬下公司法律事務聯絡員為紐帶，以外聘常年法律顧問和律師為社會資源支持的法律事務管理體系。
第二章職責範圍
第四條法律事務工作分兩級管理，公司總部的法律事務歸口企業管理與培訓部管理，各屬下公司指定一名法律事務聯絡員。
第五條公司總部企業管理與培訓部的職責如下:
1、負責建立和完善招商局物業系統法律事務管理制度；
2、負責公司總部和指導各屬下公司的行政複議、聽證、訴訟、仲裁事務；
3、協助參與重大的對外商務談判；
4、根據總部、各屬下公司、行業協會的要求，為法律方面的事項提供法律意見；
5、起草總部對外投資、合作、股權轉讓和資產處置有關的合同、章程、股東會和董事會決議等法律文件；審查各屬下公司上述文件，並存檔備案；
6、接受蛇口工業區和蛇口控股股份公司法律事務管理的監督、指導，按上級單位要求上報案件進展情況和結案報告；對各屬下公司法律事務監督、檢查、指導和考核；
7、建立招商局物業系統'外聘律師備選名錄'，指導、審查各屬下公司外聘法律顧問和律師事務；
8、配合培訓經理組織各屬下公司法律事務聯絡員的法律常識、證據收集保存和業務的培訓；
9、建立物業管理法規規章、案例資料庫；
10、辦理公司領導交辦的其它法律事務。
第六條各屬下公司法律事務聯絡員的職責如下:
1、負責各屬下公司與總部法律事務工作的聯繫和溝通，按時報送法律事務工作總結；
2、負責各屬下公司與外聘法律顧問和個案律師的對口聯繫；
3、負責各屬下公司重大法律事項、案件進展情況和結案報告的報告；
4、負責各屬下公司法律事務的管理，督促各管理中心（管理處）執行公司法律事務管理細則的規定；
5、負責組織各屬下公司二、三級培訓中的法律常識、證據收集保存和業務的培訓；
6、負責各屬下公司合同的管理，建立合同檔案；
7、負責收集本地的物業管理行業的法規規章、正在使用的合同、業主公約、業主委員會章程文本以及在物業管理實際操作中成功與失敗的典型案例，並上報總部企業管理與培訓部。
第三章日常法律事務的管理
第七條公司總部根據各屬下公司業務和工作需要簽發《授權書》，授予各屬下公司簽署經濟合同、勞動合同、在銀行開立帳户等法律事務的權限，期限一年。各屬下公司在權限內行使職權。
第八條公司總部與各屬下公司主要印章如行政公章、合同專用章和財務專用章等，對外代表企業，須嚴格其使用管理。::部門印章只在業務和內部往來中使用，不具有對外效力。
各屬下公司應制定嚴格的印章管理使用制度。
第九條各屬下公司加強空白法律文件如空白合同（特別是格式合同）、法定代表人身份證明書、授權委託書的管理。授權委託書應由各屬下公司的法定代表人簽字，並加蓋公司公章。
第十條各屬下公司應將法律事務工作納入年度工作總結內容。各
屬下公司聘請常年法律顧問的，可要求律師提交年度顧問工作清單。
第十一條依照分級管理原則，對各屬下公司日常法律事務管理分為三級:
1、重大法律事項應報總部批准:
（1）超出本細則第七條各屬下公司《授權書》權限的法律事務；
（2）各屬下公司需主動發出《法律意見書》《律師函》《公司函》或在媒體發佈聲明、啟示等法律文書的，涉及金額在10萬元以上的，應在發出3日前報總部批准；接到對方上述法律文書的，應在3日內向總部彙報。
2、一般法律事項應報總部知會備案:
（1）在本細則第七條各屬下公司《授權書》權限範圍內，但案件性質、損失嚴重、影響突出的法律事務；
（2）各屬下公司需主動發出《法律意見書》《律師函》《公司函》或在媒體發佈聲明、啟示等法律文書的，涉及金額在10萬元以下的，應在發出3日前報總部知會備案；
3、本細則第七條各屬下公司《授權書》權限範圍內的可以自行處理。
第四章合同管理
第十二條公司總部和各屬下公司合同的談判、簽訂、履行、解除、終止都必須按照《中華人民共和國合同法》和物業管理法規規章執行。
第十三條本細則所指的合同'包括:
1、合資合作經營企業合同、企業章程；
2、股權轉讓協議；
3、借款合同、擔保合同；
4、物業管理委託合同（外委）、物業管理顧問合同；
5、電梯、空調等機電設備維修養護合同、清潔綠化等外包合同；
6、其他合同。
第十四條合同審批權限:
1、公司總部和各屬下公司產權整合、股權轉讓、借款和擔保和對外投資新設公司事務由總部統一管理，各合同由總部審批。
各屬下公司新拓展項目的外委和顧問物業服務合同均報總部批准。
2、各屬下公司預算範圍內其它經濟合同審批權限:
（1）北京公司:金額不超過20萬元，期限1年；
（2）上海公司:金額不超過20萬元，期限1年；
（3）西安公司:金額不超過5萬元，期限1年；
（4）武漢公司:金額不超過10萬元，期限1年；
（5）南京公司:金額不超過10萬元，期限1年；
（6）深圳公司:金額不超過20萬元，期限1年。
超過上述金額和期限的合同需報公司總部批准。
各屬下公司上述權限由法定代表人按本細則第七條簽發的《授權書》確認。
第十五條合同的談判、審批、簽定、履行、解除、終止的全過程，常年法律顧問或律師均可根據實際需要介入。常年法律顧問或律師應在公司總部和各屬下公司對外合同簽定前出具《律師合同審查意見書》。
第十六條合同簽定程序:
1、合同的談判:新設公司的投資項目談判由總部領導、發展策劃部、企業管理與培訓部、項目所在地人員共同組成談判小組進行；不設公司的投資項目談判由發展策劃部和各屬下公司組成談判小組進行；其他合同由各屬下公司二人以上相關人員進行。
2、需報總部審批的合同按本細則的審批權限、《合同審批單》和《合同審批流程》進行。各屬下公司應建立公司內合同審批制度。
3、合同的簽定:需經總部批准的合同原則上要求由法定代表人簽署，並加蓋公章；其他合同由各屬下公司根據本細則第七條《授權書》的職權簽署，並加蓋公章。
第十七條合同談判與簽定時應注意以下幾項重點審查內容:
1、簽約對方的主體資格:營業執照、經營範圍、資質證書、註冊資本等；在與業主委員會簽訂物業服務合同時，應注意業主委員會是否經當地主管部門的登記，是否取得業主大會的決議同意。
2、授權委託書:受託人及身份證
複印件、受託事項及權限、有效期等。
3、簽約對方的履約能力:有無違約記錄、銀行信譽、股東背景等；對電梯維護養護等分包合同，應從合格分包方中選取。
4、合同條款的完備和嚴謹，特別是對於違約責任的約定應明確合理，經辦人應充分估計違約風險。建議在合同中約定仲裁條款。
第十八條合同應採用書面形式，建設部、工商行政管理局和各所在地有示範文本的應使用該範本，沒有的應使用公司範本。::採取電子數據交換和e-mail形式的，應特別注意保存，須打印存檔。各屬下公司應指定一個特定系統接收數據電文，並要求籤訂確認書。
第十九條總部及各屬下公司經辦人應本着'認真負責'的態度保證合同的履行，注意保存雙方往來文件、函件和數據電文。發生可能中止履行、履行不能，或合同變更、解除或終止等情形時，應及時向法律事務聯絡員和主管領導彙報。
第二十條因執行合同需申請資金支付或調動的，應由經辦人向財務部出示合同副本，經核對無誤後方可辦理。合同履行與條款不一致時，應及時向法律事務聯絡員和主管領導報告。
財務部發現合同的付款嚴重與合同條款不符時應及時向總經理和總部企業管理與培訓部彙報。
第二十一條屬下公司應建立合同檔案制度，將合同正本（至少一份）、《合同審批單》和《律師合同審查意見書》原件存檔。由總部批准的合同，上述文件的複印件一份由總部備案。
第五章外聘律師管理
第二十二條公司總部將選擇幾家律師事務所作為長期合作伙伴，建立'外聘律師備選名錄'。總部企業管理與培訓部應加強和各地律師協會的聯繫，及時掌握律師的業績、執業紀律和執業道德情況，充分了解律師執業背景資料，對律師的滿意度進行評價。
第二十三條公司根據各屬下公司業務量、所在地物業管理和律師行業發展水平，實行外聘律師的層級管理:
1、北京、上海、深圳公司應選擇當地行業內的兩至三家知名律師事務所，徵詢後擇優聘請知名律師，根據業務量和律師實際協商確定費用；
2、武漢、南京公司按往年慣例和業務量聘請律師；
3、西安公司外聘律師由總部監管、指導聘用。
第二十四條各屬下公司工作需要常年法律顧問時，原則上由各屬下公司自行聘請，但應由律師出具法律意見書，並將《聘請常年法律顧問合同書》（明確工作任務、工作方式、合同期限、費用和法律責任）、律師事務所簡介、律師簡介等背景材料報總部審批。
第二十五條各屬下公司根據工作需要，可以聘請項目律師或個案代理律師。項目律師指為特定項目臨時聘請的律師，一般是非訟代理，一事一聘，採用固定金額制。個案代理律師指訴訟仲裁代理的律師，費用可根據糾紛情況採取固定費率制、風險費率制或其他方式。採用固定費率制的，應分期支付，且在結案後支付的律師費應不少於總額的30%。採用風險費率的，不得超過勝訴金額的30%，一般不再支付差旅費等辦案費，且律師費須在結案後支付。
第六章特別法律事務管理
第二十六條本章所稱的特別法律事務是指人民法院（仲裁機構）、當事人及其他參與人為解決案件所進行的全部活動的訴訟仲裁事務，行政複議、行政處罰聽證等特別事務。
第二十七條公司總部企業管理與培訓部是公司特別法律事務的歸口管理部門。各屬下公司在訴訟仲裁事務上接受總部企業管理與培訓部的業務指導和監管。
第二十八條各屬下公司主動提起起訴、仲裁的:
1、應做好起訴前準備，收集整理各種有利和不利的證據；
2、在起訴前10日內，向總部提出書面報告，擬聘律師及
其法律意見書和起訴書（申請書）；
3、總部徵詢律師意見後決定，並書面回覆。
第二十九條各屬下公司接到對方律師起訴前的《律師函》，或接到法院或仲裁機構《應訴通知書》的，根據案件性質、可能損失和危機程度實行分級管理:
1、屬於解除物業管理服務合同（外委和顧問）糾紛性質、或標的金額在10萬元以上（西安公司5萬元）、或已由媒體曝光的糾紛，必須在2日內口頭或電話報告總部，並在7日內書面報告，附擬聘律師及其法律意見書、答辯書；
2、屬於一般民事合同糾紛、或標的金額在10萬元以下（西安公司5萬元）的糾紛，在7日內書面報告，附擬聘律師及其法律意見書、答辯書。
3、總部收到書面報告後5日內書面回覆。
第三十條各屬下公司接到行政機關的《行政決定書》和《行政處罰決定書》等，必須在5日內上報總部，決定是否複議或者提起行政訴訟。
第三十一條各屬下公司接到行政機關的將被重大行政處罰的口頭或書面《聽證告知書》，必須在次日報告總部，::決定是否聘請代理人，準備參加聽證。
第三十二條各屬下公司根據總部的授權權限、案件性質和危機程度將案件進展情況上報:
1、屬於解除物業管理服務合同（外委和顧問）糾紛性質、或標
的金額在10萬元（西安公司5萬元）以上、或需由總部決策的案件應根據需要，一事一報、一事一請示；
2、各屬下公司授權範圍內的其他案件，在每季度末最後一個工作日前知會公司總部，報企業管理與培訓部備案。
第三十三條案件處理完之後，各屬下公司應在15日內上交結案報告，內容包括糾紛的產生、爭議事項和金額、案件結果、總結分析，如有責任部門和責任人的應有處理意見。並附和解協議、調解書、裁定或判決等複印件。
第三十四條各屬下公司應建立特別法律事務的案件檔案，包括各種法律文書、證據、內部報告和批覆。在總部對案件的結案報告批覆後，由各屬下公司裝訂成冊歸檔。
第七章附則
第三十五條適用於除香港公司以外的公司總部和屬下公司。
第三十六條本細則由公司總部企業管理與培訓部解釋和修改。
1、公寓樓實行24小時保安值班制，認真做好公寓樓的進出人員、車輛、消防、財產管理工作。
2、熟悉公寓樓的各種保安設施及操作性能，熟悉社區的結構分佈。
3、嚴格遵守上下班時間及值班紀律，上班時間不得做與值班無關的事情，並認真做好值班記錄。
4、當班秩序維護人員必須制服穿戴整齊，做到警容整潔，文明值勤。
5、定時對公寓樓進行巡邏、檢查，保證公寓樓公用設施及消防設備的完好。
6、當班時間不得讀書、看報、打磕睡、遊戲等，嚴禁喝酒。
7、配合監控中心工作人員，發現可疑問題，必須立即予以澄清。
8、保證公寓樓治安穩定，積極配合公安機關及消防部門的檢查工作。
為建設和諧文明小區，營造良好的生活和工作氛圍，保持小區全體住户的合法權益，創造一個清新、整潔、文明、有序的小區環境，根據國務院《物業管理條例》和省、市、區有關規定，制定本制度。
1、凡在局機關住宅小區居住的所有業主和物業使用人都納入本管理範圍。
2、局辦公室是小區內全體住户的主要管理部門。辦公室必須按照局黨委的決議、決定，配合物業管理人員做好各項管理工作，嚴格執行各項管理制度。
3、各住户必須自覺遵守區政府對“文明小區”的要求和相關規定外，各單元均應選出“單元長”。“單元長”負責制定單元“輪值”制度，協調住户關係，並檢查督促本辦法的順利執行。
4、各住户應自覺維護物業小區的整潔、美觀，保持小區的公共衞生，不得高空拋物；愛護小區內道路、球場、綠化、供電、供水設施、供氣、排水、有線電視、消防、安全、路燈、電動拉閘、治安室等公用設施。若損害公共設施和設備，須照價賠償。
5、自覺維護物業小區內的公共生活秩序，不準在小區公共部位或違反規定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質，不得發出影響其他住户正常生活的噪音，嚴以律己、寬以待人，不得發生鄰里糾紛。
6、原則上小區內不應飼養寵物，特殊情況應報辦公室批准。飼養期間須嚴格遵守政府有關規定，對寵物進行防疫處理，嚴禁污染環境和傷及他人的情況發生。
7、車輛出入應按要求出示證件，本小區內禁止鳴笛。機動車應該放在規定地點停放。長期在小區內停放車輛的住户，應予門衞處登記備案。
8、各住户不得擅自改變房屋的用途。未經許可不得租借、轉讓他人居住；不得以住房為工具從事經營活動；更不得利用住房從事危害公共利益的活動及法律法規禁止的其他行為。一經查出，辦公室有權實行斷電斷水措施，對住户主要責任人進行説服教育；屢教不改者，處以50元以上200元以下罰款；情節嚴重者，依法追究刑事責任。
9、嚴禁對房屋承重結構進行拆改；嚴禁拆鑿共用牆壁、天花及地板；未經許可不得在公共部分如樓道、門廊、車棚等加建、改動；公共部分嚴禁堆放雜物，否則作棄物處理。
10、小區公共部分的維修改造由辦公室根據局黨委決定進行；各住房户室內維修由住户自行負責。其中在水電安裝方面分兩種形式給予一定補償：一是經住户申請，由辦公室派人進行維修，所需材料由住户承擔；二是住户在經過辦公室核准後請人維修，由辦公室報銷人工費用。
11、凡家庭成員中有本系統幹部的住户均以同等權利享受優惠待遇。除天然氣、有線電視已實行社會化管理外，電費按市價減半，水費、上網費、物業費均為免費。
12、小區住户不得私自出租和轉讓住房。凡因工作調離、在外購房或其它原因欲出租住房的，一律向局辦公室申請，經辦公室同意後，將租住者姓名、家庭情況、與住户的關係及身份證明等資料登記備案，並以市場價收取水費、電費、上網費和物業管理費，分別為1.2元/度/月、1元/立方/月、30元/月和0.2元/平方米/月；凡因各種原因欲變賣住房的，必須向局辦公室提交申請，由國資局評估，並回購為國有資產，按需要留用或變賣給本單位無房職工，以保證小區住户結構的單純性。回購住房的基本估價原則為：建築面積市場均價按年遞減2%剔除房屋折舊。
例如：118平方米住房，1993年竣工，計算方法為：市場價2400*面積118等於283200元，年遞減2%折舊*15年等於30%，283200元*30%=84960元，折後總價為283200元-84960元=198240元。
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