“細”無縫隙，體現物業管理質量與服務檔次
如果做物業管理不把工作做細，就容易引起不必要的麻煩和糾紛。特別是住户資料、過户資料、維護基金、圖紙資料都非常重要，管理人員必須做到有據可查，有法可依。拿小區綠化選擇花卉為例，首先是什麼花→出產地在哪裏→適應什麼水與土→是什麼顏色→有多少花瓣→花蕊是什麼顏色→枝杆葉狀→容易生什麼蟲→治療蟲的藥物→易插枝還是盆栽→開花季節→花期多長→種子是什麼樣→種子的收藏方式→播種前應注意什麼→屬哪種科類→有沒有毒性→與哪些花可以嫁接等等，要細到上述18個程序逐步瞭解，今後的工作才能少出差錯。管理處工作一定要做“細”，才能提高業主滿意度，進而提高物業費收費率。
近幾年來，隨着××經濟建設的不斷髮展，人民生活水平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區和商業性的開 發小區如雨後春筍般湧現出來。然而由於歷史、區域性發展 與建設、集鎮規劃等問題，並沒有全部實行專業化、市場化 物業管理。為加快推進××平安和諧社區建設，制定一套規 範的、符合××實際的物業管理方案，並在全鎮小區推廣是 及時且必要的。
一、目前××鎮小區概況
在××經濟快速發展的同時，××的城鎮建設也得到了 突飛猛進的發展。居民羣眾的居住環境發生了巨大的變化， 一個個新建起來的小區為居民打造了一個舒適、優美、和諧、文明的家園。全鎮範圍內，已經實行正式的物業管理的小區 有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6 個；而各 村的拆遷安置小區如宗言村和諧苑、××村卧龍湖小區、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。
二、全鎮推行物業管理的必要性
（一） 商業住宅小區
××已有的成氣候的商住小區基本都已經有專業的物 業管理公司進駐管理。在小區管理上，他們有一套專業的、相對完善的管理模式，但並不代表可以高枕無憂，因為城市 經驗移植到農村有時也會水土不服。由於歷史、文化及風俗習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經 濟發展了，但城市化進程相對滯後，如果不從農村實際出發， 完全照搬城市物業管理模式，就是引發很多問題，錦繡家園 和金灣花苑已經因為溝通上的不通暢造成物業管理和小區 業主之間發生矛盾與摩擦。所以，對於××鎮的商業小區而 言，物業管理也需要因地制宜。
（二） 農村拆遷小區
各村經濟的發展及對生活環境要求的提高，促使拆遷小 區建設進入到一個蓬勃發展的階段。在管理模式上都是由各 村自行管理，由於沒有統一的規範，造成管理效果參差不齊， 引發一系列問題。
1、安全問題:目前，很多村的拆遷小區因沒有建設完畢， 還有後期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。 小區道路雖裝有監控設備，但基本形同虛設，早安全上 造成了隱患。
2、衞生環境問題:拆遷小區使村民原來的閒散的聚居模式 變為集中的居住模式。原來只要自掃門前雪就行，現在 多出很多公共地方需要大家共同維護，但由於小農思想 的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區域 （如樓道）垃圾成災。
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3、綠化問題:小區建成伊始，綠化設施齊全，環境優美。 然而過不多久，花圃都成了村民各自的菜園子，甚至還出現為了爭點方寸之地令鄰里之間產生矛盾。村裏沒有 辦法，只能讓剷車剷掉重新種上綠化，但緊跟着村民又 會種菜，於是，在村委和村民之間就會進行一場你栽我 鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰。這種治標不治本的方法， 造成了資源的嚴重浪費。
4、維護問題:俗話説:“三分建、七分管”，房屋時一年新、二年舊、三年亂、四年破。由於缺乏定期的、專業的房 屋維護，很多拆遷小區的房屋狀況都出現了一定的問 題，影響了房屋的使用年限。 所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們，在全鎮實施 統一規範的物業管理是非常迫切的，它對全鎮經濟建設、精 神文明、文化素質的提升起着重要的作用。
三、政府推行物業管理的辦法
1、為全鎮的小區合理規劃物管區域
物管是區域化管理，首先明確各區域邊界，物管區域劃 定與規劃相匹配，考慮物業共用設備設施、建築規模、社區 建設，以方便人們生活、生產，合理利用區域資源。以便於 管理為原則，形成一定規模面積與一點能夠數量的常住人 口，有獨立或相對分界線的居住小區。
2、為老居住區域完善物業管理基礎設施，協調部門關係。 政府在鎮區老居住區加大投入，改善小區的基礎設施和 生活環境，改變一般散沙的現象，完善至物管的基本狀態， 並要與國土、房管、建設、衞生、公安、規劃等部門協調好， 做到全體配合，各自做好本職工作，不越位、錯位和缺位， 共同推進老小區的物業管理。
3、加強宣傳，增強居民物業管理意識 物業管理是新生事物，存在一個逐漸熟悉與接收的過 程，政府應當以多種形式向社區居民宣傳《物業管理條例》 等法律、法規和政策，有針對性地做好宣傳引導工作，提高 居民對物業管理法的認知度，逐步使其樹立依法管理的意 識。通過周邊物業管理示範小區，使居民清楚認識到小區引 入物管的優點，使之逐步樹立有償服務的意識，通過講座、討論、問答等多種交流方式，生動形象地普及物管常識，提 高居民羣眾對物管的認識程度，使其逐步樹立自治管理意 識。
4、制定小區物業管理實施細則 雖然物業管理有了《物業管理條例》，但條例主要針對 新建商住小區，對拆遷安置小區管理關注不多。我們應該在 《物業管理條例》這一大框架下，根據本地區特點，以《物 業管理條例》為指導，制定適應於本地區的、可操作性強的 物業管理辦法與細則，從而以法律手段推進××的小區物業 管理。
5、成立物業管理科，全程跟進小區物業管理 ××是個經濟發達的工業重鎮，新興的生態名鎮。城鎮 建設標準按照城市的格局在規劃和建設。各式小區在快速建 設成長中，隨着居民收入水平與消費水平的提高，對工作於 居住環境的要求也隨之提高。一支專業的物業管理隊伍，為 ××鎮創造一個優美、舒適、安全、方便的人居環境。同時 也體現出××政府為民造福，加強城鎮管理的一個重要舉 措。
四、物業管理基本形式
1、簡易物業管理
在各項設施、規模等還不完善的情況下，社區或村委可 採用簡易物業服務。由小區內失業人員、低保和離退休人員 組建服務隊，提供公共秩序、安全防範、環境衞生保潔為主 的服務，在鎮物業管理科的督導下，具體由各村委、社區負 責。
2、專業物業管理 條件好，設備齊全的小區，可通過業主大會，選聘專門 的物業管理公司進駐小區進行管理。具體籌備由村委社區負 責，鎮物業管理科做好統籌和協調工作。
3、業委物業管理 在條件成熟的區域，業主自己選出一個比較精良的管理 委員會，全權負責整個小區的物業管理，民主的制定各項規 章制度。所有業主都要自覺愛護房屋及公共設施；維護安全 與環境衞生。如有業主違約，將會按照既定的規章制度按約 處理。如此民主自治的物業管理，形成成本低，效率高的雙 贏局面。
綜上所述，我鎮的小區物業管理應當是“三位一體”的 管理模式，即業主、物業公司、村（社區）在平等合作的基 礎上，追求效用和業主利益最大化的物業管理。這是政府加 強公共社會管理、關注民生的具體體現。抓好典型，以點推 面，條塊結合，以塊為主，鞏固成果，統一管理，從而形成 齊抓共管、共管共建的局面，最終實現平安和諧社區這一目標。
為了加強宿舍管理，使員工有一個清潔、舒適、安全的生活環境，特制定規定如下：
1、員工宿舍由儲備基地負責人統一安排，未經相關人員同意員工不得擅自調換牀位，嚴禁帶外來人員在宿舍留宿。
2、宿舍所有員工必須嚴格遵守公司有關規定，服從儲備基地負責人對宿舍的安排與調整，並接受有關的居住紀律檢查。
3、自覺養成良好的社會公德和衞生習慣，保持和維護宿舍內的衞生，嚴禁在宿舍區域隨便亂扔東西雜物，嚴禁在宿舍使用功率較大的電器和使用電爐褒飯等，嚴禁在宿舍內吸煙違者重罰，嚴禁使用沖涼熱水器燒水洗衣服違者重罰，做到勤儉節約，人離燈熄的良好習慣。
4、自覺愛護宿舍公物，損壞者按價賠償，並追究其責任。
5、保持室內物品佈置美觀，嚴禁亂擺放，儲備基地內務保持高質量、高標準，宿舍內嚴禁帶入、傳播任何政府禁止的音像製品、書刊等物品，保持一個健康的'生活環境。
6、儲備基地負責人按《宿舍管理規定》全面管理本宿舍的消防安全、清潔等工作，並每日安排一名值日員負責清潔宿舍內、洗手間、沖涼房、走道等公共部位的衞生，以保持宿舍區域的環境衞生，對員工在宿舍沖涼時注意將窗户打開一扇通風，預防煤氣中毒，並自行安排值日員清理宿舍衞生；
7、宿舍區域必須保持安靜，嚴禁大聲喧譁或播放音響，以免影響其他人員休息，嚴禁任何人以任何藉口在宿舍爭吵或打架。
8、員工外出時必須經儲備基地負責人按照請假權限批准，並在外出請假單上予以記錄儲備基地負責人的批覆意見，留下聯繫電話及歸隊時間後方可外出，外出歸隊最晚不得超過23點。
9、私人會客未經儲備基地負責人同意不得在員工宿舍會客，只能在指定區域接待；特殊情況經領導批准後，須知會儲備基地負責人及同宿舍同事，以不影響其他同事休息為宜，最晚不得超過23點，女宿舍未經許可不得擅自入內。
10、保持高度的防火意識，做到安全用電、用火，不得隨便亂拉亂接電線、插座，個人手機充電必須在統一指定的位置，發現火災隱患應及時處理並向上級領導報告。
11、出入宿舍隨手關門，貴重物品不隨意亂放，保管好私人錢物，注意提防盜賊，做好治安防範工作。
12、離、辭職人員須在辦理完離職手續後的當天搬離宿舍。
13、違反管理規定或無故不完成值日衞生工作任務者，按公司《員工手冊》有關規定處理
為淨化、美化住宅小區，為廣大住户創造優美、文明、整潔、有序的生活環境，特製作如下規定：
一、衞生管理制度
（一）公共場所管理要求
1.無亂扔果皮、屑煙、煙頭和其他雜物；無隨地吐痰、亂倒垃圾（含建築垃圾）、亂潑污水等現象。
2.無佔用樓梯、走廊及公共場所亂堆亂放和吊掛（晾曬）各種物品。
3.小區內無亂貼亂掛標語及廣告宣傳品；杜絕亂塗、亂寫、亂畫等行為。
4.小區內的廣告、標語及宣傳品需按指定的地點進行張貼。
（二）業主不得有下列行為：
1.不準飼養家禽、家畜和家犬等有礙小區衞生的動物。
2.不準燃放鞭炮、煙火、焚燒等有害於人體和污染環境的物品污染小區環境。
3.各業主裝載物品的車輛，不準將零星雜物、垃圾撒落在小區內、
4.各業主家庭使用音響設備時，不得使用噪音，晚上22點後應將音量調置最低，以免影響居民正常工作和休息。
5.不準把垃圾、布屑、塑料袋等不易腐爛雜物投入便廁或下水道。
6.不準擅自搬動、拆除、破壞公共設施設備和損壞綠化帶內的花草樹木。
7.不準在小區內開展不文明、不健康、影響環境衞生的`活動。
二、衞生管理措施
1.大力做好愛國衞生宣傳和文明衞生樓院創建活動，小區環境衞生做到經常巡查和定期檢查，嚴格環境衞生管理。
2.生活垃圾實行垃圾不落地管理，建築垃圾做到日產日清，不留垃圾死角。
3.公共過道（含臨街）、樓梯、綠化帶等公共部位的衞生做到每天清掃，確保小區環境衞生、整潔。
4.發現小區內有亂塗、亂寫、亂畫等影響環境衞生的情況要及時清除（洗）保證小區環境美觀、舒適。
物業管理服務與其他服務行業本質上的區別在於服務的對象是固定的人羣，如果事情處理得不周全、不妥善、不優質，這個人羣就會對管理處的能力持懷疑狀態，欠繳物業費多是由此引起的。例如：某業主投訴所住樓寓的消防水管長期漏水，因為他買的是二手房，又在最頂層，擔心會滲水到自家房頂。由於漏水情況沒有改善，該業主後來投訴到總公司。總公司調查之後才得知，管理處對漏水處理很主動、很積極，墊付維修資金就有600多元，主要原因是管理處在解決問題時沒有求精求好，沒有將維修進展情況及時告知業主。而業主想知道的不是過程，而是結果。由此可見，物業管理工作千萬不能“點到即止”，要務求周到、全面，如果物業管理在處理事情上不用“好”的標準來要求自己，將給業主與管理處本身帶來許多不必要的麻煩。
為進一步提高物業管理服務質量和效率，在短時間內解決業主的投訴，同時全面提高員工職業道德水平和工作責任意識，也為了提高業主的滿意度，最終滿足業主高標準、高質量的健康生活需求，在客户服務管理工作上推行“禮賓助理”服務。
（一）“禮賓助理”服務實施細則
1、分別於住宅大堂設“禮賓助理”，24小時接受諮詢和服務。
2、為更好地宣傳祕書管家服務，方便業户與助理取得聯繫，將特定專職“助理”的相片、個人特長、服務電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區內，並印製助理名片派發業户。
3、每位助理必須瞭解其服務的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業、生活習慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務要求等以便隨時滿足各服務對象的需求。
4、“助理”定期向業户通報社區最新訊息，向住户講解物業相關法規政策；企業新聞及相關政策、制度改革最新動態；社區生活諸如：天氣預報、健康信息和安全常識等最新服務信息。
5、“助理”傾情奉獻祕書管家服務，不僅提供購物、訂餐、購票、商務、家居、代召出租車等日常服務，更是您商務與生活的貼心顧問。
6、禮賓助理"出現以下情況要承擔過失責任，過失者視情節輕重給予口頭、書面警告並相應扣減當月獎金或辭退；
（1）對自己職責範圍內或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者；
（2）自己無法解決的投訴不及時向上級彙報者；
（3）有證據顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。
（二）工作時間標準：
1、業主投訴處理的工作時限：
（1）服務人員服務態度方面的投訴處理時限：情節一般的，不超過半天；情節嚴重，不超過2天；
（2）工程維修方面的投訴處理時限：
水浸、停電、停水、馬桶堵塞等，及時處理，維修人員到現場時間不超過10分鐘；換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡易維修項目，不超過半天；
其他維修，按與業主約定時限內完成，一般不能超過7個工作日；
（3）小區公共部分維修方面的投訴處理時限
明顯影響業主生活起居，如：影響業主休息的公共設備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業主人身或財產安全的，及時處理，處理人員到現場時間不得超過10分鐘；
其他公共部分維修，不得超過3個工作日；
（4）對其他業主行為的投訴，如鄰居裝修發出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發出過大噪音等，物業助理在15分鐘內到達被投訴業主家中並進行處理。
（5）其他投訴的處理時限視具體情況而決定，到達處理時間不超過8小時。
2、業主諮詢回覆工作時限：
（1）關於小區一般情況，不涉及管理中心內部情況，不能馬上回復的，不超過30分鐘。
（2）關於各項物業收費項目和標準，要求馬上回復，無統一標準，需要確定的，徵得業主同意，在30分鐘內派人到現場確定收費，回覆業主。
（3）關於管理中心以外的服務項目和收費標準的諮詢，一般要求馬上回復，確實無法落實，不超過30分鐘回覆對方。
（4）關於其它部門的辦事程序、收費情況的諮詢，馬上答覆或與業主約定時限內回覆，但原則上不得超過2個工作日。
（三）工作質量要求
1、業主投訴處理和諮詢回覆工作時限除經管理中心經理特別同意，任何人員不得超過規定的時限；
2、物業分管業主投訴/諮詢回覆工作的主任每月抽樣回訪，回訪率不得低於50%（重大投訴回訪率達100%），每月業主滿意率要達到90%以上。
(一)倉庫管理員要熟悉掌握各種材料的性質，堅持分區、分類擺放。
(二)出入庫要有手續，借東西要有借條，無論是出庫還是借出，都要有領導批字。
(三)對易燃易爆的物品一定要單獨保管，保管人員必須具有一定程度的安全防火知識技能。
(四)倉庫重地嚴禁閒雜人進入，庫內嚴禁吸煙。人離開時，嚴格檢查燈、門、水等的。安全狀況。
(五)保管員應及時記帳、對帳，做到帳物相符，經常整理倉庫中的物品，擺放合理，留出安全通道。
對於管理老舊小區的物業管理公司來説，不為小區的改造出謀劃策、不為小區辦點實事，就算管理服務再好，對小區的整體美觀來説，始終是一種遺憾。投資小區的改造，這需要一定的膽略和策略。老舊小區需要改造的部位主要有：保安道閘、小區巷道的指示牌更新、小區道路的翻新（比如彩色道路）、小區內指定的曬衣點、小區偏僻處的菜園地、小區塑像、小區綠化品種、大型牆畫裝飾等等。投資的項目要結合小區實際情況，要考慮從業主的利益出發，方便業主、美化小區、提高小區檔次是根本出發點。
宣
第一章 董事會職權
一、議定本公司的長遠規劃和經營方針。
二、依據公司的長遠規劃與經營範圍，討論和決定本公司的機構設置、人員編制和職責範圍。
三、討論和通過公司的年度工作計劃和財務預算。
四、審定和通過公司的年度工作報告與財務決算。
五、討論和議定公司的重要規章制度和職工隊伍的組織建設、思想建設等重大問題。
六、根據工作需要作出授權的決議和討論其他重大問題。
第二章 經理崗位職責
經理是對公司負有全面服務的管理者，處於中心地位，起領導核心作用，負責公司的全盤工作。
一、認真學習和貫徹執行黨和國家對物業管理部門制定的方針、政策，法令和上級領導的指示決定及工作安排。
二、充分發揮和調動手下管理人員和各職能部門的作用，建立健全強有力的管理機構和行之有效的規章制度，不斷進行和提高公司管理水平。
三、負責編制和審定本公司的經營決策，年度計劃、員工培訓計劃和員工工資調整方案，及時提出各個時期的中心工作，確保各項計劃和工作任務的順利完成，使公司得到不斷的發展。
四、貫徹執行安全經營管理和勞動保護條例，保證員工生命安全和身心健康。
五、加強財務管理和經濟核算，不斷提高經濟效益。
六、抓好員工隊伍建設、懂技術、會管理的領導隊伍和技術骨幹。
七、認真做好工作考核，鼓勵先進、樹立典型，發揚成績、糾正錯誤，充分發揮員工的積極性和創造性。
八、以公司經營宗旨為使命，以業主滿意為目的，搞好實質工作。
第三章 辦公室職責
一、認真學習貫徹相關法律、法規，制定各項管理制度和工作計劃，並檢查落實。
二、負責住户的入住、裝修手續辦理及檔案管理，嚴格執行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜誌的徵訂和發放。
三、負責員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考核。
四、做好所有實物與設備的等級與庫存管理以及所需物品的購買計劃和發放，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品存放及保管安全妥善。
五、組織召開例會、會議，撰擬相關材料，做好會議記錄。
六、擬訂員工培訓計劃，並定期或不定期的對員工工作進行總結，如強對員工的培訓學習和業務考核。
七、負責小區的環境綠化和衞生保潔工作。
八、負責對內對外及對上對下的正常業務，保持公司形象搞好值班工作，監督其他部門工作。
九、負責籌辦各種慶典及接待活動的準備工作，搞好小區文化活動。
十、負責完成公司交辦其它各項工作任務。
第四章 管理部職責
一、在物業公司經理的領導下，認真貫徹相關法律、法規和公司的規章制度，主管客服和小區治安工作。
二、負責小區物業的接管驗收工作。
三、負責協調處理業主的各種投訴事件，並對其進行認證解釋，做好投訴記錄。
四、負責檢查住户的裝修、入住。保證和維護業主水、電、暖的正常使用，發生故障應及時進行維修。
五、負責公共設施、設備的管理和維修保養，保證其正常運行。
六、負責催交業主的物業管理費；水，電、暖費。
七、負責業主鑰匙的管理。
八、完成公司交給的其它工作任務。
第五章保安員崗位職責
一、門衞崗位職責
1、着裝整齊、佩戴齊全，按時上崗交接班。
2、值班時不準擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報、吃東西、睡覺、不準收聽錄音機等敢與工作無關的事。
3、值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業主和客户，處理問題要講原則、講方法，態度和藹不急不燥。
4、認真填寫各種登記，要求字跡清楚，內容詳細準確。
5、對外來人員一律進行出入登記，來訪的客人得到業主或公司領導同意後方可進入。
6、嚴謹各類修補、買賣、收舊及搞傳銷的人員進入小區。
7、裝修材料及專業安裝隊進入時應檢查相關手續，未辦理裝修和安裝手續的不允許進入。
8、業主進入小區時應檢查《臨時業主卡》，裝修人員進入小區須檢查《臨時出入證》。
9、對運出小區的物品必須有物業公司簽字後方可放行。
10、進入小區的車輛要詳細檢查，如發現有問題時應請車主（司機）在檢查表上簽字確認。
二、巡邏崗崗位職責
1、巡邏員要着裝整潔、語言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、不閒談。
2、負責對進入小區的可疑和閒雜人員進行盤查，並及時請其離開小區，制止小區內的打假鬥毆事件。
3、嚴禁搞傳銷及做廣告的人員在小區內各種公共場所、設施上散發和張貼傳單。
4、熟悉小區內的樓宇結構、單元户數、人口數量、樓座排列以及小區內區間道路走向，車輛和人員流動規律，系統掌握住宅區的整體情況。
5、勸説院內的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護好公共區域的環境衞生。
6、指揮小區內的車輛順序停放整齊，優先保證業主的車位。
7、裝修方式時要不定時巡查試施工現場，垃圾必須及時清運，傾倒到指定位置，嚴禁向窗外、陽台外、樓梯過道、天台等公共場所拋灑和堆放。
8、要與隊友團結協作、密切配合、互相照應、共同完成巡邏任務。
第六章 保潔員崗位職責
一、室外崗位職責
1、準時到崗，每天清掃分區道路、綠化帶、樓宇間硬化部分及坐枱兩次。
2、垃圾隨時清理，倒置垃圾中轉站。
3、熟悉各自分工及所負責範圍內的清潔衞生情況，對其負全部責任，發現問題及時解決。
4、熱愛本職工作，養成良好的衞生習慣、不怕髒、不怕累。
5、積極參加業務培訓，提高業務水平，自覺學習有關清潔衞生知識，提高個人素質。
6、維護小區清潔衞生，對不講衞生、不文明的現象要及時勸阻和制止。
7、完成公司交辦的其它臨時性工作。
二、室內崗位職責
①每日對樓道清掃、保潔、單元門、樓梯扶手清擦、保潔。
②每週對樓梯內標誌牌、信箱、消防栓、可視對講機、防盜門、
1、服務期間:日常管理工作主要是包括客户服務、安全服務、維修服務、環境服務、有償服務等在內的小區日常服務管理工作。由**花城交付使用後起計，分為裝修搬遷和正常管理兩個時期。
2、管理服務範圍:
（1）房屋建築本體共用部位的維修、養護和管理。包括樓蓋、屋頂、樑、柱、內外牆體和基礎等承重結構部位、外牆面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。
（2）房屋建築本體共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、加壓供水設備、配電系統、（電梯）樓內消防設施設備等。
（3）公用綠地、花木、建築小品的園林綠化養護與管理。
（4）物業規劃紅線內屬物業管理範圍的公用設施的維修、養護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。
（5）物業規劃紅線內的附屬配套服務設施的維修、養護和管理。包括商業網點、文化體育娛樂場所、物業配套會所等。
（6）專業裝修工程質量監理與裝修管理。
（7）公共環境清潔服務，包括公共場地、共用部位垃圾的收集、清運等。
（8）交通標示、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業管理。
（9）對物業實行封閉式安全管理，全天24小時三班輪值，確保物業安全。
（10）結合地域特色和本物業的特點組織開展豐富多彩的社區文化、娛樂活動以協調社區內人際關係、溝通感情。
（11）配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作（但不含人身、財產保險保管責任）。
（12）管理與物業相關的工程圖紙與竣工驗收資料。
（13)接受用(租）户就房屋自用部位、自用設施及設備的專業維修、養護提出的委託併合理收費。
3、裝修搬遷期:指業主辦妥入夥手續後，為其房屋進行二次裝修，直至搬遷入住的工作時期。
（1）物業管控工作難點:
a、面對大量不同裝修單位和素質較低的裝修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們，保護公共設施設備，不侵害業主公共利益，同時又監督裝修質量，避免遺留安全隱患等。
b、業主入住有先有後，怎樣兼顧先入住業主的正常生活和後入住業主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來，從而避免被投訴，也是一個棘手的問題。
（2）要有效解決問題，主要控制以下幾個環節:
a、辦理裝修手續:辦理裝修手續是裝修第一關，對施工圖紙必須嚴格審核。
①核實業主裝修設計圖紙，涉及牆體變更的必須提供房屋安全鑑定管理處的許可證明，裝修設計圖紙不能過關的，堅決不予以辦理手續；
②裝修公司的資質複印件、營業執照複印件、項目負責人身份證複印件、照片、聯繫電話；
③收取裝修保證金、建築垃圾清運費；
④簽定裝修管理協議，裝修須知，空調安裝位置示意圖，防火責任書。
⑤工程部建議水電管線走向，水電孔洞開啟位置；
b、裝修過程的監管:
①嚴控臨時出入證的辦理；
②無證裝修人員，證件過期人員禁止進入小區；
③破壞性工具未經批准禁止帶入小區；
④劃分明確的責任區域，推行區域管理小組、保安日查制度，主管、經理不定期檢查的方式，加強對火災隱患、牆面改動、線管排設、涉及外表面的裝修的巡查力度，做好工作記錄，檢查到位，責任到人；
c、裝修完畢的工作:
①建立嚴格的裝修現場驗收制度，有違規裝修項目的不予以驗收；
②裝修公司退場管理；
③裝修施工各種資料歸檔。
d、其他事項:
①發現有違規裝修的一律開具整改通知書，限期整改，必要時可以向政府有關職權單位舉報；
②平時加強裝修安全方面的宣傳；
③與業主溝通時注意方式方法；
4、正常管理期:小區大部分業主的二次裝修工作已基本完成，小區環境的維護、機電設備的保養等日常物管工作均已規律開展的工作時期。
（1）對設備外觀出現的缺陷進行整改，對維修保養工作的程序等級進行劃分，對運行中的設備進行節能改造以利於提高設備管理質量。
（2）通過日常工作中的實際運作進一步完善管理機構組建、人員培訓及管理等行政方面事務。
（3）建立健全嚴格的封閉化安全管理制度，包括小區出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。
（4）建立健全保潔、綠化操作考評管理制度。
（5）建立健全財務管理制度、財務人員崗位責任制。
（6）建立健全樓宇機電設備及對講、監控的維修保養管理制度。
（7）按照質量管理體系標準建立物業管理規範及相應文件並將其切實貫徹到日常管理工作之中。
（8）定期對管理細節進行考評，並就各崗位所涉及的內容、範圍進行全面檢查，指出問題，分析原因並提出整改意見，跟蹤糾正落實情況:
（9）各項管理規章制度、崗位、部門職責的制定，跟蹤執行情況；
（10）按質量管理體系標準對小區設備、設施系運行狀態，維修、保養情況進行檢查、診斷，發現不符合，及時提出整改、糾正，處理措施需以報告形式交給管理商，協助建立控制程序及方法，確保系統長期正常運行；
（11）根據管理處服務中心運作的實際情況，對涉及各部門管理的文件進行修正補充，對出現的問題提出建議和解決方案；
（12）對小區會所設備設施的完善與否提出整改建議:現場考察已裝修配置完畢的會所，根據會所的裝修格局和功能設置，若發現器材配置不夠完善，達不到營業要求，及時向益本公司提出建議，以便達到預期效果。
（13）在物業評優時，制定物業管理創優計劃與實施方案，針對物業管理各崗位制定工作計劃:
（14）各崗位設施設備的維修保養的工作計劃；
（15）物業管理規章制度執行情況的工作計劃；
（16）物業管理檔案資料、創優資料的工作計劃；
（17）在保潔工作中對有效提高小區整體保潔效果提供工作計劃；
（18）提供綠化方面的工作計劃。
（19）進行物業管理服務意識及行為規範培訓，保障管理水平
（20）在小區內計劃、開展有效的、豐富多彩的社區文化活動。
（21）時機成熟後，依法成立小區業主委員會。
（22）定期開展小區業主服務需求調查及業主滿意度調查，建立業主信息收集、處理、反饋體系及業主投訴受理和處理體系。
（23）根據小區實際情況，將物業管理與服務實施方案在實施過程中不斷修正和完善。
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