房產合同糾紛律師

第一篇：上海房產律師-二手房中介服務合同糾紛案件中“跳中介”問題應如何處理

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上海房產律師-二手房中介服務合同糾紛案件中“跳

中介”問題應如何處理

近年來，隨着二手房交易的日趨頻繁，房屋中介機構以房屋買受人與出賣人私下達成交易或另行委託他人居間（即所謂的“跳中介”）為由，要求對方承擔違約責任的案件時有發生。在司法實踐中，各法院對此類中介服務合同約定條款的效力、“跳中介”行為是否構成違約、責任如何承擔等的認定存在一定的差異。我們認為，此類糾紛的處理應當遵循誠實信用、平等保護的原則，既要維護房屋交易雙方的合法權益，也要促進房屋中介市場有序發展。

1、關於約定條款的效力。目前，中介服務合同中普遍存在着“跳中介”要承擔違約責任的合同條款。我們認為此類條款如果是中介機構為了保護自身合法權益，在提供一定中介服務後，防止當事人利用已獲得的服務進行私下交易的背信行為，則不宜簡單地一概認為是免除自身責任、加重對方責任、排除對方主要權利的格式條款而認定無效。

2、關於“跳中介”行為是否構成違約的認定。包括“跳中介”構成違約等條款在內的中介服務合同簽訂後，當事人事後沒有通過該中介機構達成購房協議，是否構成違約，一般應結合房屋出賣人的委託情況（如：中介機構是否獨家代理）、當事人是否存在私下交易、房屋成交價格等方面的事實綜合進行判斷，而不能僅以買賣雙方達成購房協議即認定當事人存在“跳中介”違約行為。

3、關於違約金的調整。中介服務合同往往約定，如果發生“跳中介”行為買受人或出賣人即要向中介機構承擔一定數額的違約金。審批實踐中，對此類合同約定的違約金是否過高，法院能否主動審查，存在一定的爭議。我們認為，違約金的調整屬權利阻卻事由的抗辯，法院不宜主動干預。一般情況下，在當事人提出請求調整違約金的主張後，法院方可予以審查。對於當事人僅以不構成違約進行抗辯的，法院可以通過適當的方式予以釋明，以明確當事人在法院認定其違約時，是否行使調整違約金的權利。違約金調整的具體標準，應結合中介機構已提供服務的內容，當事人的過錯程度以及獲利情況等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。 上海婚姻律師

來源：上海房產律師，吉建明律師：15821702014

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第二篇：找法網王旭東律師談房產新政下的房產買賣合同糾紛

房產新政下如何處理房產買賣合同糾紛

——找法網王旭東律師

前言: 為了遏制房價過快上漲的勢頭，國務院下發了一系列調控房價的政策措施，特別是2014年4月17日國務院下發《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（以下簡稱“房產新政”）後，對在此政策調整前已經簽訂的各類現房、期房、二手房買賣合同的履行帶來諸多問題，如何合理的應用《合同法》以及其他法律文件的規定，幫助由於政策調整而存在合同履行障礙的出賣人、買受人、居間人等妥善處理他們已經簽訂的房屋買賣合同，就成了迫切需要解決的法律問題。筆者作為一名從事房地產行業的專業律師，將從《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2014]7號）和《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》（法釋[2014]5號）第二十六條規定中確定的情勢變更原則的角度出發，結合自己辦理的類似案件，通過本文對房產買賣合同各方當事人共同關心的此類合同能否變更或解除、如何確定雙方的責任承擔等等問題做出一個初步的法律分析，希望能對房產買賣雙方和居間人有所幫助，也非常願意和關心此類問題的朋友共同探討。

一、房產新政及其帶來的法律問題

2014年以來，房價成為輿論的焦點，3月份的“兩會”以後，房價依然堅挺，房價問題已由單純的價格問題演變為民生問題，為切實有效抑制房價，遏制投機炒房行為，2014年4月17日國務院下發《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，其核心內容為：

1、提高按揭貸款首付比例。房產新政規定，對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。

2、提高二套及以上住房貸款比例。房產新政規定，對貸款購買第二套住房的家庭貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。

3、暫停發放購買第三套及以上住房貸款；

4、對不能提供1年以上當地納税證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

5、 對境外機構和個人購房，嚴格按有關政策執行。

房產新政實施後，改變了過去房市吸虹過剩貨幣流動性的通道，投資、投機性需求失去了通過價差交易獲利的機會，從而逆轉了對市場對房價的預期。同時，房產新政未能就新政出台前所簽訂的沒有完成交易的購房協議是否要遵循房產新政等做出清晰的劃定，導致執行部門一刀切的統一執行新的購房和房貸新政，部分購房人因購房、房貸門檻的提高，無法再按照原合同約定繼續履行合同。

房產政策的劇變對房產買賣產生了巨大的衝擊，是信守承諾繼續交易，還是變更或解除合同？買受人能否以房產新政為“不可抗力”或“情勢變更”為由變更或解除房產買賣合同？解除或變更房產買賣合同後的法律責任如何承擔？守約方如何維護自己的合法權益等問題，這些都是出賣人、買受人、居間人迫切需要解決的問題。為正確適用法律，妥善解決糾紛，保護房屋買賣各方當事人的合法權益，筆者以下提出法律意見，供房產買賣雙方和居間人蔘考。

二、房產新政在房產買賣合同中法律定性。

房產新政出台後，由於首付提高、利息增加、貸款額度減少、貸不出款，引發買受人退

房潮，焦點主要在於，房產新政是不可抗力或者情勢變更，還是屬於正常的商業風險，買受人要求退房是否屬於違約，要不要承擔違約責任？

買受人認為房產新政屬於情勢變更，買受人可以解除或變更合同，無需承擔違約責任，其理由是：雙方簽訂的房產買賣合同雖然有效，但在合同履行過程中，由於房產新政實施，導致首付提高、利息增加、貸款額度減少、貸不出款，改變了房款支付方式和比例，這是雙方在簽訂房產買賣合同時所無法預料的，無法避免的，是一種無法防止的外因，而非買受人個人原因導致，而且超過了買受人承受能力，買受人無法克服。若按照原合同繼續履行，對買受人來説將導致明顯不公平。所以，房產新政屬於情勢變更，買受人可以解除合同而且不應承擔解除合同的違約責任。

出賣人認為房產新政屬於正常的商業風險，買受人應繼續履行合同。其理由是：雙方簽訂的房產買賣合同是在平等互利、等價有償的原則下經過協商一致自願達成的，是一份有效合同，且合同的內容也不違反現行法律和法規。對有效合同，雙方均應全面履行。而且房地產調控政策並非不可預見、並非不可克服，因此房產新政不屬於情勢變更，屬於商業風險，買受人要求變更或解除房產買賣合同沒有法律依據，買受人應繼續履行合同。

筆者認為，上述兩種意見的爭議焦點是房產新政在房產買賣合同中的法律定性問題。合同簽訂後，在合同履行過程中房產新政出台，對房產買賣產生巨大的衝擊，房產新政這種情況屬於商業風險，還是情勢變更？合同一方能否以情勢變更要求對合同的相關條款進行變更或要求解除合同？要分析這個問題，我們應對情勢變更原則及相關構成等作一定的瞭解和分析。

1、適用情勢變更原則變更或解除合同的法律依據

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋

[2014]7號）第二十三條的規定：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）（法釋[2014]5號）第二十六條規定，合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

這兩個司法解釋是目前房產新政下引用情勢變更原則申請法院或仲裁機構變更或解除合同的法律依據。

2、情勢變更原則的含義

情勢變更原則是一項涉及合同履行的法律原則。指在合同成立後至履行完畢前這段時間內，因不可歸責於雙方當事人的原因而發生情勢變更，致使繼續維持該合同之原有效力對受其影響的一方當事人顯失公平，則允許該當事人單方變更或者解除合同。所謂情勢，應指合同成立之後、履行之前所發生的不可預見，無法控制，致使合同之基礎或環境發生根本性變化，並且其影響及於社會全體或者是局部，而不是單單隻影響該合同本身，而且不是直接對合同的利益產生影響，而是通過該事由影響了合同訂立所依賴的客觀環境或者是基礎，進而影響該合同的，在這種情形下，履行該合同會造成合同當事人雙方利益的不均衡，出現顯失公平的局面，有悖誠實信用原則。所謂的變更，是指合同賴以訂立的基礎或者環境（即情勢）發生了異常的、根本性的變動。這主要是與商業風險的區別。一般的變化，如果不足以影響

到合同的實質性內容，不足以對合同訂立的基礎造成動搖，那麼，就可以認為是一般的商業風險。

3、情勢變更原則的構成要件

（1）、不能預見性。即情勢變更的發生是合同雙方當事人於訂立合同之時客觀上不能預見的。此處的不可預見與不可抗力的不可預見性應具有一致性，並且可能會有某種關聯性，很多的情勢變更是由於不可抗力造成的。

（2）、不可歸責性。民法上以過錯責任為主要的歸責原則，當事人對於自己的故意或者過失所造成的損失都要承擔相應的民事責任。不可歸責的構成要件之一是當事人不存在故意或者過失。

（3）、該情勢變更發生在合同有效存續期間。即情勢變更發生於合同成立之後，完全履行之前，而不是發生在合同成立之前或者是履行完畢之後。

（4）、繼續履行合同會造成顯失公平。所謂顯失公平，是指非常明顯的不公平，而不是一般的利益不等或者對價不均。即符合《民法通則》若干問題的意見第72條“雙方的權利和義務明顯違反公平、等價有償原則”，可以認定為顯示公平。倘是已經履行的合同造成了顯失公平，情勢變更原則就不能適用了，因為情勢變更原則只對於約定的合同履行期間生效，無溯及既往的法律效力。

（5）、適用情勢變更原則後不會造成新的不公平。依誠實信用原則以及公平原則，當事人之間適用情勢變更原則而進行的合同調整或者解除，倘調整或者解除合同的行為不足以衡平當事人雙方的利益，更甚者若造成對方當事人的顯失公平，則非適用情勢變更原則的本意，更加違背了誠實信用原則和公平原則，因此，須適用情勢變更原則後進行的合同調整不會造成新的不公平，這是一個很基本的要件。

4、情勢變更原則與不可抗力、商業風險的區別

（1）、情勢變更與不可抗力區別

所謂不可抗力，是指 “不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況”，主要包括自然災害、政府行為和戰爭等社會異常現象。兩者雖都有當事人不可預見、因客觀情況發生變化非當事人故意或過錯引起，都在合同履行期間發生等相同點，但兩者之間還是有區別的，主要表現在，一是兩者對合同的阻礙程度不同。不可抗力是不可抗拒的，一般構成履行不能或者是大部分履行不能，是絕對的不能。而情勢變更，則是對履行合同義務的一方當事人構成了顯失公平，屬於可以履行或者是履行困難，是相對的履行困難，而不是履行不能。二是引發是有原因不同。不可抗力主要有，一為自然災害、政府行為、社會的異常變動等情況，如海嘯、地震、政府徵收徵用、戰爭、罷工、社會動亂等。而情勢變更則主要表現為合同基礎的變更，如物價暴漲暴跌、“非典”事件等。三是當事人的權利性質不同。不可抗力情形下，當事人享有形成權，即只需在不可抗力事件發生後，通知對方當事人即可，無須進行協商。而情勢變更則與之不同，當事人所享有的是請求權，須經司法判決來進行合同變更或者解除。四是法律後果不同。不可抗力是法定的免責事由，當事人只要證明其履行困難或者履行不能是由於不可抗力造成的，即可獲得免責，而情勢變更不是法定免責事由，而且法官在自由裁量時，需要綜合考慮雙方當事人的利益均衡，旨在平衡合同雙方當事人的利益平衡問題，而不是免除誰的責任，並且情勢變更的法律後果是變更合同或者解除合同，而不是免除一方當事人的合同義務。

（2）情勢變更原則與商業風險的區別

所謂商業風險，一般是指在商業經濟活動中，因經濟失利所應承擔的正常商業損失。情勢變更原則與商業風險之間的區別主要表現在：一是可預見性。商業風險是可以預見的，當事人應當預見或推定可以預見的情況或者事變，由於其故意或過失沒有預見，所造成的損失由其自行負擔。但是情勢變更原則卻要求該事變必須是當事人所不可預見的。二是對當事人

的過錯要求不同。情勢變更原則要求當事人雙方均無過失才可以適用，但是商業風險則可能是為當事人過失所致。三是客觀情勢的變化程度不同。情勢變更一般是根本性的變化，而商業風險則是在價格規律範圍內的小幅度波動，是一般性的變化。四是看是否因繼續履行合同而構成顯失公平，這也是判斷是否屬於商業風險還是情勢變更的重要依據。究其本質，情勢變更的原因是不可預見的非常情況，而商業風險則屬於正常經濟範圍內的波動。

5、將房產新政認定為情勢變更，符合法律規定，更能體現當事人的利益均衡，也與當前的房產調控目標不相悖。

從房產新政來看，房產新政對於買賣雙方在已經簽署合同但尚未履行完畢前來説都是不能預見的，責任也不可歸於一方，新政前合同賴以存在的客觀情況確實已發生變化，違背了購房人訂立合同時的基本條件，也並非出賣人的合理預期。房產新政的規定對於雙方來説都是必須要接受的，如果繼續履行會對一方顯失公平，因此這種情況認定為情勢變更，從而解除合同，符合法律規定，也能符合合同履行的公平原則，與政策調控的目標並不相悖。房產新政雖然屬於當事人不能預見的情形，但並未達到不能避免並且不能克服的客觀程度，合同也並非絕對不能履行，不應認定為不可抗力。如果將此種情況認定為不可抗力，則可預見的後果是不可抗力認定範圍的過寬，將造成合同穩定性受到極大影響。另外，房產新政使購房人增加的負擔，並不屬於一般性的商業風險，其後果不應該由購房人承擔。如果因為政策調整而相應地調整房屋買賣合同的履行方式，比如要求購房者提高首付款比例，在不能貸款的情況下一次性付款，那就等於強制購房人單方承擔政策調整帶來的全部不利後果，而出賣人利益不受實質影響，甚至有所獲利，這顯然並不公平。

所以，將房產新政認定為情勢變更，更符合法律規定，也更能體現當事人的權益平衡。從更深層次來看，房產新政的目的，一方面是通過提高購房首付和提高貸款利率來降低購房人資金承受力，遏止購房需求，減少房屋成交，以抑制高房價；另一方面是通過提高購房成本，減少購房需求來改變公眾的房價預期，從而遏止房價過快上漲。如果法院不將房產新政認定為情勢變更，維護房產買賣合同的有效性，判決繼續履行合同，將與政策調整的基本導向相悖，間接支持了高房價，對買受人來説，也導致顯示公平。

三、房產新政出台後房產買賣合同糾紛的處理

由於房產買賣合同當事人的具體情況差別很大，這些也將使各個房產買賣合同在新政出台後的解決方式各有不同，或繼續履行，或變更，或解除，或承擔違約責任，或雙方免責，或協商解決，或仲裁訴訟，因此，針對房產新政下的房產買賣合同糾紛，應根據不同情況，房產買賣合同當事人應根據不同情況採取不同的法律應對措施。

1、對房產買賣合同糾紛，應按照約定優先、法定補充原則處理。

合同有約定的，按照合同約定處理，這是《合同法》處理合同糾紛的基本原則。如果房產買賣合同約定，因政府或銀行政策等原因發生變化，買受人屆時不能取得貸款或貸款額度不夠，應自行籌措資金補齊房款，否則按已交房款（房屋總價）的一定比例承擔違約責任的，或約定買受人人因自身原因不能獲得銀行貸款，因自行補齊房屋全款，否則應按房款（房屋總價）的一定比例支付違約金的，買受人必須按照合同約定補齊房款差價，而不得以房產新政為由要求解除合同。

2、未納入房產新政調整範圍的房產買賣合同糾紛，不得以房產新政為由要求解除合同。對貸款購買首套自住房且面積小於90平方米的房屋、以及購買商業性用房等，並未納入房產新政調整範圍，買受人不得以房產新政為由要求解除合同。

3、因首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者貸不出款，致使買受人無法履行付款義務，買受人要求解除房屋買賣合同的處理。

一般情況下，首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者貸不出款不會當然導致買受人不能繼續履行合同，買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務。因此，當事人在

無特別約定的情況下，一般不得以此為由主張解除房屋買賣合同。但是，買受人能舉證證明首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者貸不出款，確實嚴重影響其履約能力，房屋買賣合同事實上已不可能繼續履行，且該履行障礙並非買受人的信用等個人原因所致，買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。也就是説，買受人可適用情勢變更原則解除房產買賣合同。

對一手房買賣（即指開發商將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的形式），買受人可直接引用《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2014]7號）第二十三條的規定，請求人民法院或仲裁機構解除合同，要求出賣人將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。由於法釋[2014]7號文只適用於一手房買賣，對於二手房買賣並不適用。對二手房買賣，買受人可根據《合同法解釋二》（法釋[2014]5號）第二十六條規定，請求人民法院或仲裁機構解除合同，要求出賣人將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

4、因房產新政調控引起税費調整，當事人對調整後税費的支付沒有約定或約定不明的處理。

當事人對税費的支付沒有約定或約定不明的，應根據國家税費法規確定承擔主體。若雙方對税費的支付作出約定後，又因宏觀政策調控而發生税費增減的，除當事人協商一致外，增減部分仍應按國家税費法規確定承擔主體。當事人不得以税費調整或雙方未作約定以及約定不明為由，要求解除合同。

四、房產新政下房產買賣合同解除或變更後的法律責任。

如上文所述，在房產新政調控政策出台後，在發生情勢變更導致合同變更或解除的情況下，都會涉及要承擔什麼樣的法律責任問題，筆者認為應當分別按照如下原則確定各方的責任承擔。

1、雙方協商一致解除合同，或者對房屋買賣合同的條款進行變更的，雙方互不承擔責任。

房產新政出台後，由於客觀情況發生了變化，使原合同無法履行的，經雙方當事人協商一致可解除合同，並對解除後的有關事項作出約定的，雙方按照約定辦理即可。當事人雙方也可對原合同條款進行的修改或補充，雙方按照補充協議約履行即可。在這種情況下，雙方是互不承擔合同責任的。如出賣人或者購房人擅自解除或變更買賣合同的，不僅不能對合同的另一方產生約束力，而且還可能構成違約。

2、買受人可通過向人民法院或仲裁機構申請變更合同。

因情勢變致使合同履行顯失公平，雙方不能協商一致時，買受人可通過向人民法院或仲裁機構申請，請求變更合同條款，如通過變更付款方式等，消除顯失公平現象，在當事人之間重新實現風險平衡、利益平衡，建立新的對價關係，以使合同目的仍得以實現。

3、買受人以發生情勢變更為由解除合同的，出賣人可要求賠償損失。

我國《民法通則》第115 條規定：“合同的變更或解除，不影響當事人要求賠償損失的權利。”如買受人以情勢變更為由向人民法院或仲裁機構申請解除合同的，出賣人可要求買受人賠償損失，如房價降低造成的損失。

4、買受人以發生情勢變更為由解除合同的，居間人仍可要求支付一定的居間費用。但由於居間人已經促成雙方簽約，只因政策原因未能履行，居間人要求支付一定居間報酬亦屬合理，可根據居間人已經完成的居間行為，由買賣雙方支付一定居間報酬。

房產新政出台後，雖然買受人可依據法律規定適用情勢變更變更或解除合同，但在法律實務中，情勢變更的使用往往很謹慎。按照最高人民法院有關負責人解讀合同法司法解釋

（二）中的觀點，司法解釋（二）要求嚴格區分變更的情勢與正常的市場風險之間的區別，

審慎適用情勢變更原則。對必須適用情勢變更原則進行裁判的個案，要層報高級人民法院審查批准，最大限度地避免對交易安全和市場秩序造成大的衝擊。顯然法院對運用情勢變更原則處理因為房產新政引起的法律糾紛持慎重態度。因此，對房產新政出台後的各類房產買賣合同糾紛，房產買賣雙方和居間人應根據不同情況，具體分析，妥善處理。確需運用情勢變更原則要求變更或解除房屋買賣合同的，在舉證上一定要充分。

轉自找法網（）

第三篇：房產合同糾紛

房產合同糾紛

一、常見的房產合同包括哪些？

房產合同是由房管局統一編制、用以明確買賣雙方權利的合同，所有的商品房銷售都必須簽訂房產合同。常見的房產合同包括：房產買賣合同、房產租賃合同、房產代理合同、房產中介合同、房產抵押合同、房產轉讓合同、房產銷售合同、房產贈與合同等等。

二、什麼是房產合同糾紛？

房產合同糾紛是房產糾紛中最常見的一種糾紛，如果房產買賣雙方一方未按合同的要求履行合同規定的內容就會產生房產合同糾紛，例如買方不按時支付房產費；賣方不按時給買方辦理房產證等。由於房產買賣涉及的相關法律法規較多，房產買賣的交易當事人由於風險意識差、房產法律知識不足等原因，在現實的房產買賣中很容易引起房產合同糾紛的發生。

三、什麼樣的房產合同被視為無效合同？

1.產權主體有問題，合同無效。

出賣房產的主體必須是該房產的所有權人。若干人共有房產時，須提交共有人同意證明書。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出賣共有房產的，其買賣行為也無效。

2.房產分離出賣，合同無效。

由於房產是建築在土地上的，為土地的附着物，具有不可分離性，因此，房產所有權通過買賣而轉讓時，該房產佔用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房地產和土地分別賣於不同的買方，或者出賣房產時只轉讓房產所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種房產買賣合同無效。

3.非法轉讓，合同無效。

下列房地產不得轉讓：法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產權利的；依法收回土地使用權的；共有房地產，未得到其它共有人書面同意的；權屬有爭議的；未依法登記領取權屬證書的；法律、行政法規規定禁止轉讓的其它情形。

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第四篇：濟南房產律師_房產糾紛律師_房產律師收費標準

濟南房產律師_房產糾紛律師_房產律師收費標準

什麼濟南房產律師，就是專職於濟南房產糾紛律師，在濟南找一個這樣的房產律師收費標準是多少

濟南房產律師 濟南房產律師：一般是指擁有中華人民共和國律師執業資格， 並且主要以提供房產方面的訴訟或非訴訟法律服務業務的律師。 通常情況下，由於社會關係的多樣性，房產律師在處理房產領域的法律問題時，或多或少的會涉及其他方面的法律問題，如公司併購，婚姻，繼承等方面的法律問 題，為此，房產律師一般定義為主要提供房產法律服務，同時提供與房產有關的法律服務。

房產糾紛律師 房產糾紛律師： 房產律師在我國屬新興的專業領域律師，目前就全國範圍而言，房產律師為數很少。房產律師主要為人民羣眾和房產公司提供法律服務，涉及到的方面包括：公司顧 問、房產訴訟、房產調查、房產析產等各個方面，從事這一職業不僅要求法律功底紮實，思維嚴謹，口頭表達能力強，具有較強的分析、處理、及解決問題的能力， 最好還需要有房產公司的工作經驗或者熟知中國房地產市場的改革和發展歷程。

房產律師收費標準 房產律師收費標準：涉及財產關係的：每件基礎服務費1000～2014元。爭議財產標的額超過1萬元的，按下列比例分段累進計算。

爭議標的額計費比率

10001元—100000元部分5%～6%

100001元—1000000元部分4%～5%

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第五篇：東莞律師提供房產合同範本

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房屋買賣合同

賣方(甲方)：買方(乙方)：

姓名：姓名：

身份證號：身份證號：

共有人姓名：共有人姓名：

身份證號：身份證號：

電話：電話：

地址：地址：

根據《中華人民共和國合同法》，《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和

國城市房地產管理法》及其他有關法律法規的規定，在居間人居間服務幫助下，買賣雙方在平等、自願、公平、協商一致的基礎上就下列房地產的買賣，訂立本合同，以共同遵守。

第一條：出售標的

甲方房地產(下稱該房地產)坐落於房地產證號為房地產用途為，登記建築面積為平方米。土地使用權年限自年月日至年月日止。目前物業管理公司管理費為元/平方米。

該房地產轉讓時，出賣人對專有部分以外的共有部分的權利與義務同時轉移。

該房地產約定交付的附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等見附件一。

第二條：房地產抵押現狀

買賣雙方均清楚該物業產權現狀並確認該物業是以現狀出售，該物業產權現狀為以下第()種：

1、已辦理商品房房地產證，沒有設定抵押，賣方對該物業享有完整的所有權。能完全支配及處理。

2、處於抵押狀態，抵押權人為 。抵押權人同意賣方出售該房地產。

3、處於抵押狀態，賣方同意於簽署合同之日天內還清貸款，辦妥解除抵押登記手續。

第三條：房地產租約現狀

雙方均清楚本房地產之上所附租賃債務現狀並同意以下第種處理辦法。

1、該物業沒有租約。

2、該物業之上存有租約，其租期到年月日止。租金為元/月，押金為元。承租人已書面放棄優先購買權。賣方須於合同簽訂日將承租人的放棄優先權的書面文件原件交予買方。雙方同意由賣方在實際交付房地產時處理與承租人的租賃關係事宜。

3、該物業之上存有租約，其租期到年月日止。租金 為元/月，押金為元。承租人已書面放棄優先購買權。賣方須於合同簽訂日將承租人的放棄優先權的書面文件原件交予買方。雙方同意由買方處理與承租人的有關剩餘租期事宜。賣方所收取的押金轉交予買方。剩餘租期的租金由買方收取。

第四條：附着於物業之上的户口

本物業之上所附着的户口(無論是出售人自已的還是別人的)，出售人保證於收到房地產成交全部價款之日起日內遷出，否則，買方有權要求其遷出。同時賣方可按本合同房地產總價款的百分之向買方承擔違約責任。

第五條：物業轉讓價格

甲方自願將上述房地產出售給乙方，轉讓價為。該成交價不含税費。

第六條：交易定金和履約保證金

經雙方協商，買方同意在本合同生效的同時向賣方支付定金人民幣元整(小寫：)。

為防範交易風險，督促賣方按約定如期交付物業和結清所有費用，雙方協商同意在房款中暫扣元作為履約保證金。此款在賣方實際交付房地產時進行結算。

第七條：税費承擔

第八條：買方付款方式

經買賣雙方協商一致，約定買方按下述第種方式給付定金、履約保證金之外的樓款(ab兩種方式選取其中一種)

a、一次性付款

雙方同意，買方須將除定金、履約保證金之外的樓款人民幣元整(小寫)於年月日之前交由雙方指定的銀行監管。(買賣雙方另行簽訂資金監管協議)。

b、買方向銀行按揭付款

1、買方須將首期款(不含定金)人民幣元整(小寫)於年月日之前交由雙方指定的銀行監管；

2、買方於年月日前向銀行提交抵押貸款申請的相關資料，並配合銀行進行貸款調查，審查和審批等手續，抵押貸款金額以銀行承諾發放貸款金額為準，放款時間為銀行約定時間交付予賣方。

如買方支付首期款之餘額少於交易價格與銀行承諾發放貸款的差額之餘額，則首期款金額應相應增加，買方須於銀行出具承諾貸款函後三日內補足並交由雙方指定銀行監管。

第九條：買方逾期付款的違約責任

買方未按照本合同約定的期限付款的，按照下列第種方式處理：

1、按照逾期時間和欠款比例，分別處理

a、逾期在90日內(含90日的)，或逾期超過90日但未支付到期價款的金額未達到全部價款的五分之一的，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際全部支付應付款之日起，買方按日向賣方支付該筆逾期應付款萬分之三的違約金。合同繼續履行。

b、逾期超過90日後，且未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，賣方有權要求買方支付全部價款或者在該款項付款期限屆滿之日起半年內解除合同，賣方解除合同的，買方按累計應付款的百分之十向賣方支付違約金。賣方應當返還已付的全部購房價款。買方願意繼續履行合同的，經賣方同意，合同繼續履行，自約定的應付款期限屆滿日之次日起至實際全額支付應付款之日止，買方按日向賣方支付逾期應付款萬分之四的違約金。

本條中的逾期應付款是指按照本合同約定的到期應付款與該期實際已付款的差額;採取分期付款的，按相應的分期付款與該期實際已付款的差額確定。2：雙方自行約定的處理辦法

第十條：房地產交付

乙方應當於將上述房地產交付予買方。在交付房屋時，應當履行下列第手續：

1、買賣雙方共同對該房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等具體情況進行驗收，記錄水、電、氣表的讀數、並交接該附表一中所列物品。

2、買賣雙方在房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單上簽字。

3、移交該房屋鑰匙。

4、

5、

第十一條：延遲交房的違約責任

除合同另有約定的特殊情況外，賣方未按本合同約定的期限將本房地產交付

買方，按下列第種方式處理：

一、按逾期時間，分別處理：

1、逾期在90日內(含90日)，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付日止，賣方每逾期一日，應向買方支付相當於房地產總價款萬分之四的違約金，合同繼續履行；

2、逾期超過90日的，買方有權在約定的交付期限屆滿之日起半年內解除合同。買方解除合同的，賣方應當退還全部已付購房款和銀行同期存款利息。同時，賣方按本房地產總價款的百分之十向買方支付違約金。並承擔買方因本次交易所發生的佣金、贖樓費、税費等等一切相關費用；

3、逾期超過90日，買方要求繼續履行合同的，合同繼續履行，但自約定交付期限屆滿次日起至實際交付日止，賣方以本房地產總價款為基數以日萬分之四向買方支付違約金。

二、雙方約定的其方式

1、

2、

第十二條、物業附隨債務的處理

賣方在交房前，應將附隨於該物業的水費、電費、有線電視費、物業管理費、垃圾清運費、煤氣費、電話費等費用結清，結清單據須交買方確認，否則，買方有權從履約保證金中抵扣上述欠費。

第十三條：產權轉移登記

甲、乙雙方自所籤合同生效之日起日內，共同到房地產權登記部門申請預告登記，預告登記後日內雙方應攜帶房地產證書到房地產權登記部門辦理產權轉移登記手續。在房地產轉讓過程中發生的各項税費，均依照國家、省、市有關規定交納。雙方另有約定的，從其約定。辦理《房地產證》的有關税費，按雙方所約定處理。未有約定的，按國家、省、市的規定由甲乙雙方各自承擔。

第十四條：合同附件

本合同共有附件份，頁數為頁。合同附件為合同重要組成部分，與本合同具有同等法律效力。買賣雙方應於各附件每頁簽字確認。

第十五條：法律適用與糾紛解決

因本合同發生糾紛，由甲乙雙方協商解決，協商不成時，向東莞市第二人民法院起訴。

第十六條：

本合同一式五份，自雙方簽訂之日起生效，甲乙雙方各執一份，其他交有關部門，均具同等法律效力。

買方：賣方：

年 月 日年 月 日

附件一：

房屋買賣物業室內現狀

家用電器：

室內傢俱：

其它：

賣方聲明：賣方保證在交房按現狀進行交房，保證將本表所列物品交付予買方。如有違反，願意按合同約定承擔違約責任。