林紫玉、福建富金房地產開發有限公司租賃合同糾紛二審民事判決書
南平市中級人民法院民事判決書
（2018）閩07民終219號
上訴人（原審原告）:林紫玉，女，1962年4月2日出生，漢族，居民，住順昌縣。
委託訴訟代理人：翁生炎系林紫玉丈夫，住順昌縣。
委託訴訟代理人：吳憲夫，順昌縣“148”法律服務所法律工作者。
被上訴人（原審被告）：福建富金房地產開發有限公司，住所地順昌縣雙溪街道城南中路30號3樓。
法定代表人：葉文生，總經理。
委託訴訟代理人：鄧長昌，福建九越律師事務所律師。
委託訴訟代理人：戴玲玲，福建九越律師事務所律師。
上訴人林紫玉與被上訴人福建富金房地產開發有限公司（以下簡稱富金公司）租賃合同糾紛一案，不服福建省南平市延平區人民法院（2017）閩0721民初1113號民事判決，向本院提起上訴。本院於2018年2月8日立案後，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人林紫玉的委託訴訟代理人翁生炎、吳憲夫，被上訴人富金公司的委託訴訟代理人鄧長昌、戴玲玲到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
林紫玉上訴請求：撤銷順昌縣人民法院（2017）閩0721民初1113號民事判決；依法改判上訴人林紫玉與被上訴人富金公司簽訂的《富金國際地下車位有償使用協議》（以下簡稱《車位使用協議》）無效，返還車位購買款，並支付利息（利息計算按一審訴訟請求）。事實與理由：1.一審法院認定事實嚴重不清。本案起因是富金公司通過公告的形式明確告知林紫玉要出售車位，但在林紫玉應邀前來購買車位時，富金公司卻出示一份事先擬定好的租賃合同，並告知這就是進行車位買賣的方式。富金公司在收到林紫玉訂購車位的款項後出具了收據和相應的發票。林紫玉向一審法院提交了六份證據，共同證明雙方之間存在真實的買賣車位關係，林紫玉在租賃合同上簽字是富金公司欺詐的結果。一審法院僅對證據《車位使用協議》予以採信，但這份證據對富金公司有利，能證明富金公司所主張的租賃關係。2.一審法院不採信有關證據的理由牽強附會，且適用法律不當。關於證人證言作為證據使用的情況，在原審庭審中，證人並沒有旁聽庭審，都是按法定程序，輪到他們出庭作證時由法警帶入法庭。一審法院認為證人喪失證人資格沒有法律根據。同時，證人與本案有利害關係也不是喪失證人資格的充分條件，只是對證明效力有一定影響，需要法院綜合判斷。從庭審中四位證人的陳述內容來看，證人徐某作為富金國際小區的保安，親手貼過出賣地下車位的公告，並且説出了富金公司出賣的具體內容。另一位證人證明看到貼出的公告，而後交款購買。其餘兩位證人説接到富金公司銷售人員的電話聲稱公司有車位要賣，問他們是否要買車位，他們才去交錢買車位的。證人黃某還提供了富金公司銷售部工作人員用銷售部的座機打電話要他買車位時的錄音。對於證據收據和發票，收據上寫有“地下20號車位訂購款”，發票上不僅寫有購房款還在備註欄註明車位號。因此，富金公司向富金國際小區住户發出的要約（或要約邀請）的內容是要出賣小區的地下車位，按此要約的內容雙方要簽訂的是一份車位買賣合同，但富金公司在籤合同時拿出的卻是《車位使用協議》，從協議內容上看是一份租憑合同，但富金公司的銷售人員解釋説這就是買賣合同，這顯然是欺詐。3.案件審理過程中的情況也使人對公正性產生懷疑。該案發回重審後合議庭組成人員中有一位是人民陪審員。但宣判的時候，人民陪審員不在場，富金公司也沒有到場，林紫玉方準時到場聆聽法院宣判，富金公司不到場不是藐視法庭就是事先得到結果。4.富金公司的欺詐行為明顯侵佔了國家利益。要想賣車位必須擁有車位的所有權，要有車位所有權，必須按法律規定辦理相關手續，而要辦理相關手續就必須向國家交納相關費用，如土地增容費、土地使用費等。富金公司打着賣車位的旗號，實際上使用的卻是租賃的方式，這樣就不需要去辦理獲取車位的所有權手續，也就不必向國家交納相關費用。富金公司的欺詐行為是對國家利益的侵佔。綜上所述，一審法院認定事實不清，適用法律不當，懇請二審法院依法撤銷一審判決，支持林紫玉的上訴請求。
富金公司辯稱，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。1.林紫玉稱一審法院認定事實嚴重不清，錯誤判斷雙方簽訂的《車位使用協議》的意圖，無事實和法律依據，依法應不予支持。雙方訂立的協議全稱就是《富金國際地下車位有償使用協議》，而非買賣協議。該《車位使用協議》約定“乙方向甲方租賃富金國際20號地下車位”、“使用期限為貳拾年”、“一次性全額付款租金拾肆萬元”、“乙方承諾租用該車位僅作為停放家用小型車輛使用”、“…不得擅自轉租或轉讓”等條款，雙方對租賃標的物、期限、租金、用途等租賃合同主要條款均有明確約定，並約定“甲方按本車位的現狀交付本車位的使用權”。一審法院認定雙方簽訂《車位使用協議》是以交付車位使用權為目的，而非以轉移標的物所有權為目的，認定事實清楚，證據充分，依法應予以維持。2.一審法院結合證人身份關係、庭審自述、證據形成過程及形式等對證人證言不予採信，認定事實清楚，依法應予以維持。證人黃某提供的錄音資料來源於網絡雲端，無法提供原始錄音，無法確認該證據的真實性，且林紫玉並非經證人黃某介紹與富金公司訂約，該證據與本案無關。《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第五十八條規定“證人不得旁聽法庭審理”，黃某在前次一審中參與了庭審旁聽，不能作為證人發表證人證言，違反了證人隔離原則，其證言依法不得采信。證人徐某出庭作證其曾接受委託張貼出售車位的公告。該證人實際受聘於富金國際小區業主委員會自行選定的物業公司，原審庭審中其反覆強調不識字，但卻可宣讀林紫玉提交的書面證詞，該證人證言前後矛盾，對其證言應不予採信。徐某庭審陳述對公告內容不知情，是聽業主轉達，系傳來證據，且林紫玉未提交公告書面證據，該證人證言無原始證據支撐，不予採信。一審法院認定證人徐某與林紫玉具有利害關係，且未參與雙方的交易過程，對證人證言不予採信，認定事實清楚，適用法律正確，依法應予以維持。黃榮成、黃某、許侯康三位證人共同出具聯名證詞。該三位證人均為富金國際小區車位使用權的擁有人，與本案有直接利害關係，且三位證人庭審中均自述全程旁聽了前次一審的法庭審理，且庭前在聯名證詞上簽字並交流，按照《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第五十八條關於“詢問證人時，其他證人不得在場”的規定，違反了證人隔離原則，該組證言不具有客觀性，應不予採納。3.林紫玉以富金公司存在欺詐為由要求確認《車位使用協議》無效，缺乏事實和法律依據，應不予支持。訴爭車位經依法審批規劃，系富金公司合法建造，歸屬富金公司所有。富金公司以租賃方式將車位交付林紫玉使用，未損害國家利益，也未違反法律、行政法規強制性規定。一審法院認定雙方簽訂的《車位使用協議》合法有效，認定事實清楚，適用法律正確，依法應予以維持。
林紫玉向一審法院起訴請求：1.確認林紫玉與富金公司簽訂的《車位使用協議》無效；2.富金公司返還林紫玉支付的富金國際地下車位購買款139999元並支付利息（利息自2016年1月11日起，按月利率0.5%計算至還清購買款止）。
一審法院認定事實：2016年1月，富金公司（甲方）與林紫玉（乙方）簽訂《車位使用協議》。該《車位使用協議》約定，鑑於富金國際小區地下車位系甲方依法獨立投資建設，未計入商品房房價和作為公攤，根據相關法律規定，甲方享有該地下車位的合法使用、收益權；乙方作為小區業主，向甲方租賃富金國際小區20號地下車位，有償使用費140000元，使用期限20年，20年後乙方無償享有該車位的使用權自動順延至與其住宅土地使用權相同年限的權利；乙方一次性全額付款租金140000元並簽訂該協議；車位交付日期：2016年2月28日前等內容。合同簽訂後，林紫玉為討吉利向富金公司兩次共支付139999元。2016年1月11日，富金公司向林紫玉開具收據一份。收據載明的款項內容為“地下20號車位訂購款”，金額139999元。2016年9月1日，富金公司收回收據，向林紫玉開具增值税普通發票一份，載明項目為“購房款”。2016年9月9日，富金國際小區業主委員會以富金公司無地下車位產權為由封存車位，造成林紫玉無法使用車位。2016年10月，富金國際小區業委會解除對小區地下車位的封存。另查明，2012年8月22日，林紫玉與富金公司簽訂《商品房買賣合同》，購買富金國際小區住房。該《商品房買賣合同》附件六《合同補充協議》第八條第四項約定“地下室、地下車位等未計入公共部位和公用分攤建築面積的建築物所有權屬於出賣人”；第十一條約定“住宅區域內的地下停車場及其他未納入公攤面積的建築物系出賣人投資建設，產權屬出賣人，出賣人擁有對上述建築物處置、使用、收益的權利，有權決定上述建築物的經營管理方式”。2010年5月4日，順昌縣人民防空辦公室審批，同意富金公司易地建設富金國際小區地下人防工程。2011年7月29日，富金公司取得富金國際小區1#、2#樓建設工程規劃許可證，建設規模36702平方米（另地下室面積2430平方米）。2014年9月，順昌縣規劃建設和旅遊局（原順昌縣住房保障和城鄉規劃建設局）發佈《關於增加富金國際容積率規劃審查聯繫函》，明確富金國際小區地下室不計容積率。2014年10月，富金國際小區經建設項目規劃驗收，包括地下室及停車位等項目均符合規劃要求。2016年9月，林紫玉丈夫翁生炎等富金國際小區業主多次到順昌縣人民政府反映富金國際小區的地下空間權屬等問題。2016年12月14日，順昌縣規劃建設和旅遊局作出《順昌縣規劃建設和旅遊局關於林興奮、黃秀梅等人反映問題的信訪事項處理答覆意見書》，載明“經查詢我局存檔的規劃行政許可和預現售行政許可檔案：（1）富金國際小區建設項目地下室為同一主體結合地上建築一併開發建設的地下工程，該地下工程與地上建築一併辦理了相關的建設手續。（2）富金國際小區建設項目規劃要求小區停車面積應按高層住宅不少於總面積8%、多層住宅按每户不少於6平方米配置。實際配置面積為2431.81平方米，51個車位（不含地上可停車面積部分）。（3）地下停車區域面積沒有計入公攤。（4）2010年5月4日，順昌縣人民防空辦公室核准了富金公司關於繳費易地建設防空地下室的申請。根據《物權法》第七十四條第二款‘建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定’、《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第二條‘建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分’的規定，以及《中華人民共和國物權法》第七十四條的立法背景和條文解釋，開發企業對地下車位採用出售、附贈或者出租等方式進行處置是符合物權法相關規定的。”審理中，林紫玉主張的法律關係為買賣合同法律關係，與法院認定的租賃法律關係不一致，依照《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第三十五條“訴訟過程中，當事人主張的法律關係的性質或者民事行為的效力與人民法院根據案件事實做出的認定不一致的，不受本規定第三十四條規定的限制，人民法院應當告知當事人可以變更訴訟請求。當事人變更訴訟請求的，人民法院應當重新指定舉證期限。”一審法院於2017年8月25日對林紫玉進行了釋明，並告知可限期變更訴求，但林紫玉未在一審法院指定的期限內變更訴求。一審法院認為，本案焦點為林紫玉與富金公司簽訂的《車位使用協議》是租賃合同還是買賣合同。林紫玉主張該合同名為租賃實為買賣。但合同主要約定林紫玉向富金公司租用地下車位，僅有租賃車位的意思表示，沒有轉移車位所有權的意思表示。林紫玉作為完全民事行為能力人，理應理解合同的內容及在合同上簽字所產生的法律後果。雖然林紫玉提供的收據、發票載明的資金用途為“車位訂購款”、“購房款”，並申請小區保安徐某及其他業主出庭作證，但所舉證據不足以推翻林紫玉與富金公司簽訂的《車位使用協議》系租賃合意的意思表示。審理中，林紫玉要求確認合同無效，並主張返還車位購買款及利息，經一審法院釋明本案系租賃合同法律關係，要求林紫玉在一審法院指定的期限內變更訴求，但林紫玉仍堅持原訴求，不同意變更。綜上，林紫玉的訴求，無事實和法律依據，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第二百一十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第三十五條第一款及《最高人民法院關於適用
的解釋》第九十條規定，判決駁回林紫玉的訴訟請求。
二審中，當事人沒有提交新證據。林紫玉主張一審法院未認定合同簽訂過程雙方均以實際是買賣車位的形式進行協商的事實，並認為一審法院應當採納證人證言認定《車位使用協議》名為租賃協議實為買賣合同。富金公司則認為雙方簽訂的協議全稱就是《富金國際地下車位有償使用協議》，而非買賣合同；從該《車位使用協議》中約定的內容上看，雙方對租賃標的物、期限、租金、用途等租賃合同主要條款均有明確約定，並約定“甲方按本車位的現狀交付本車位的使用權”。一審法院認定雙方簽訂的《車位使用協議》是以交付車位使用權為目的，而非以轉移標的物所有權為目的是正確的。本院認為，雙方當事人對簽訂的《車位使用協議》書面文本真實性均無異議，該書面文本作為原始的直接書證具有較強的證明效力。出庭證人徐某等陳述的證言，即使可以證實協議商談是以“買賣”形式進行的過程，但證言明顯不足以推翻雙方當事人正式簽訂的合同文本書證。該《車位使用協議》文本對雙方當事人的租賃權利義務進行了詳細約定，從性質上認定是屬於租賃合同條款而不具有買賣合同的意思內容。合同約定車位租賃使用期限為20年；合同又約定20年後，林紫玉無償享有使用權自動順延至與其住宅土地使用權相同年限的權利，是富金公司對車位使用權的贈與處分，都不違反法律和行政法規強制性規定。林紫玉認為該《車位使用協議》從要約的時候就是買賣合同且雙方均以實際是買賣車位的形式進行協商，但即使如其所述，也只能認定雙方簽約前是以車位“買賣”形式進行協商，但簽約的時侯雙方簽訂的是一份“租賃”合同性質的《車位使用協議》，而不能認定其主張的名為租賃實為買賣。從雙方簽約時的認知行為能力看，對車位租賃使用20年及20年後無償贈與使用等約定內容，意思表示公開真實，不能認定富金公司存在故意隱瞞或虛構事實騙取簽約。林紫玉沒有提交證據證明該簽約行為或協議約定內容損害國家利益，其以車位買賣為基點，認為富金公司應當向國家交納土地增容費等有關費用而沒有交納構成損害國家利益，沒有事實依據，本院不予認定。一審法院認定的事實，本院予以確認。
本院認為，無效合同是不具有法律約束力和不發生履行效力的合同。無效合同的認定要以合同約定是否違反法律、行政法規的強制性規定或者損害國家、社會公共利益為要件。《中華人民共和國合同法》第五十二條第（一）項規定：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的，合同無效。據此，以欺詐手段並損害國家利益是適用本項認定合同無效的兩個須同時具備的要件。《物權法》第七十四條第二款規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。因此，富金公司對地下車位採用出售、附贈或者出租等方式進行處置符合物權法等相關法律規定。沒有證據證明富金公司對地下車位處置有損害國家利益的事實發生。2012年8月22日林紫玉與富金公司簽訂《商品房買賣合同》購買富金國際小區住房。該合同附件六《合同補充協議》第八條第四項約定：地下室、地下車位等未計入公共部位和公用分攤建築面積的建築物所有權屬於出賣人；第十一條約定：住宅區域內的地下停車場及其他未納入公攤面積的建築物系出賣人投資建設，產權屬出賣人，出賣人擁有對上述建築物處置、使用、收益的權利，有權決定上述建築物的經營管理方式。2016年1月，富金公司與林紫玉簽訂《車位使用協議》時，林紫玉應當知道富金國際小區地下車位的權屬事實狀況。合同約定車位租賃使用期限為20年，20年後林紫玉無償享有使用權自動順延至與其住宅土地使用權相同年限的權利等，雙方意思表示真實，不能認定富金公司故意隱瞞或虛構事實騙取簽約。因此，富金公司和林紫玉雙方簽訂的《車位使用協議》不違反法律、行政法規的強制性規定，也沒有證據證明該協議損害國家利益。一審法院認定《車位使用協議》是租賃法律關係性質的有效合同，認定事實清楚，適用法律正確。但林紫玉起訴主張《車位使用協議》是買賣法律關係性質的無效合同，明顯與法院認定的不一致。經一審法院依法釋明告知，林紫玉在指定的期限內仍堅持原訴求主張，不同意變更。一審法院據此依法判決駁回林紫玉的訴訟請求並無不當。林紫玉以相同主張提起上訴，沒有提交新的事實證據，其上訴請求缺乏事實和法律依據，本院不予支持。
綜上所述，林紫玉的上訴請求不能成立，應予駁回。一審法院認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費3240元由林紫玉負擔。
本判決為終審判決。
審判長 林東波
審判員 陳君精
審判員 吳彥瑾
二〇一八年四月二十五日
書記員 張雋
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