第一篇：鄭州房地產調研報告
鄭州房地產調研報告
——鄭州樓市小户型房價調查
經過對鄭州房地產市場需求，房產區域選擇，房地產價位等一系列調查研究後，發現，鄭州決定鄭州房價的一個重要因素就是小户型價格的趨向，即鄭州小户型房價的引導着鄭州總房價的走向。
小户型房子因其低總價，低首付吸引了眾多市民和投資客。但總價低並不意味着單價低，小户型的銷售價格一直引領着鄭州房地產市場，帶領着鄭州樓市釀造地產神話，衝刺一個又一個高峯。
經查資料，2014年有調查顯示：鄭州市民承受房價的心理底線是3000元/平方米。而如今，一説到3000元的房子，大家都會想，是不是小產權房，是不是中牟的，是不是新鄭的等一系列問題，人們已經不相信鄭州有如此“便宜”的房子了。現在的房價，説到5000元一平米也不足為奇。聽到4000元的房價，會嘖嘖讚歎，嗯，不算太貴，不算太貴！大家的承受力在伸張，也難怪開發商對漲價這麼肆無忌憚！基於國家住房結構調控政策的指引， 2014年，90平方米“七成令”“90/70”讓小户型越來越多。現在對鄭州房地產市場小户型項目進行了一次全面的調查。
此次和城市規劃的朋友一起對鄭州三環以內近五十個小户型項目進行了諮詢。很多小户型項目銷售很快，比如博客工社、盛世年華、
鑫苑·中央花園等均已基本售完。在售小户型項目主要集中在金水區，佔總數的58%左右，擁有大半壁江山。在售小户型精裝修項目佔總數的23%左右，普通小户型項目佔77%左右。鄭州房地產市場小户型銷售均價為4725元/平方米。
一、精裝小户型價格走勢分析
2014年以前的小户型，更多還打着温情脈脈的居住牌——“提着行李來入住”、“年輕人特區”等符號化的語言至今令人難忘。而現在，“酒店式”公寓卻成了炒作的焦點，多了銅臭味，少了些許温馨。從產品屬性上看，小户型具有投資起點低、市場換手率高、求租需求量大、成熟產品緊缺等特點，而消費者在二次置業時有了更大面積的房子，則首次置業的小户型和大户型相比，更容易出租或轉賣出去。而且，相對於投資股票、債券來説，投資小户型的風險更小、收益更穩定。總體看來，鄭州精裝小户型所佔的比例並不是太大，裝修標準難以界定，拉長工期等諸多因素或許是受侷限的原因。但精裝小户型佔領鄭州房價的“至”高點。像一面旗幟，旗杆一插，就你爭我趕地追上來，是鄭州高房價的推手。像思達·數碼公寓，剛推出時6200元/平方米，在鄭州驚為天價，而其它的項目都在4000元/平米左右，如今，思達數碼又漲了700元/平方米，而其它的項目則瘋漲上千元。精裝小户型均價已高達5862.5元/平方米。
二、普通小户型房價走勢分析
在2014年小户型扎堆之後，2014年樓市依然出現小户型羣雄並起的局面。2014年以來市場上在售的小户型項目有五六十家，據
不完全統計，2014年中小户型投放量約在320萬平方米。據目前市場上產品設計的普遍情況，90平方米以下的樓盤又分成兩居室或者一居室兩種。如果按照面積來劃分的話，60平方米又成了二者之間一個分水嶺。來自鄭州樓市2014年上半年市場的最新動態顯示，60平方米以下一居室小户型今年以來異常活躍。它們的售價也往往以高於周邊多層每平方米500元到1000元左右的水平引領市場價格前行。從區域看，管城區小户型項目雖然不多，但大多地處鄭州市中心，項目售價最高，均價高達5333元/平方米，金水區銷售均價4760元/平方米，排第二。而金水區小户型項目佔了鄭州小户型市場大半壁江山，其它區域小户型項目相對較少。
可以想見，在建築面積30平方米到60平方米之間的空間裏，小户型的户型設計很難有什麼“花樣”。而一居室的使用定位也讓這些小户型難以擺脱“酒店標準間”式的設計窠臼。許多項目户型設計都差不多，一般就是一個開放式廚房、一個小衞生間和一間卧室，它們的户型設計大同小異，感覺比較生硬。由於小户型集中供應，出現了一些區域內的同質化競爭，產品相似、户型相似，不少項目打出了精裝修、小豪宅的概念。小户型同質化背後另一個深層次隱患是，有些開發商僅僅盯着面積和銷售額而忽視了小户型的功能，小户型是能賣掉，但賣掉之後往往給消費者帶來了麻煩。市場上存在不少像這樣有着迷人包裝，入住後卻讓消費者感到不舒服的小户型項目。
根據鄭州市房管局公佈的數字，2014年8月份鄭州市商品住宅的銷售均價為3636元／平方米，而鄭州市目前二手房的月租賃參考
均價為8．8—8.9元／平方米，租售比為1∶413—1∶404。 （“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。）
如果租售比低於1∶300，意味着房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果高於1∶200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，後市看好。據瞭解，在中部城市裏面，鄭州的租售比最低。鄭州房產市場是否真的已經到了警戒線的邊緣了呢？
租售比的合理範圍是根據資金的長期收益率來確定的。1∶300—1∶200的租售比，折算成長期的投資年收益率是4％—6％。而商業銀行的年利息目前在4％以下。如果租售比低於1∶300，則意味着收益率低於銀行存款收益。租售比過低，一套房屋收回成本的時間拖得就長。
根據鄭州市房管局房產租賃市場管理處統計，鄭州市房屋租賃的價格雖然一直在上漲，但是漲幅不大，每年的上漲幅度能達到10％就已經很不錯了。而從去年到今年，鄭州市商品住宅的價格漲幅則為21％。
另外，在調查過程中我們對一些居住者做了一些走訪，發現有五成多的被訪者認為現有樓盤開發商提供的服務一般，也就是不是太盡人意，只有極少部分的被訪者認為滿意。建議房地產開發商在開發樓盤的同時也要提高各項服務措施，用良好的服務態度來贏得更多的客户羣體。
雖然小户型是房地產大家族中的佼佼者，但也應該居民選擇的過程中微笑服務。希望小户型可以更好的引領房地產潮流。
第二篇：關於房地產的調研報告
2014年寒假關於房地產的調研報告
一、 調查目的
寒假期間，為了增長見識，更好的瞭解本專業今後要面臨的工作方向，為了之後的學習更有着重性。本次我向一名員房地產公司員工進行了關於方房地產市場情況面的詢問調查學習，學到了許多書本以外的知識，受益非淺。下面是我對進行房地產市場情況的一點簡單探討
二、 調查時間：2014年2月12日
調查地點：房地產公司
調查過程：詢問房地產經理
三、 調查方法：觀察分析法,資料分析法
內容: 瞭解當今及未來房地產市場情況,互聯網對房地產的介入情況,地產服務市場是否存在.
四、調查的結論：
1．房地產網站繁多,功能,資訊內容相近.
在房地產這個朝陽行業中,網站作為新經濟的身影,亦隨處可見.據估算,中國至少有房地產專業網站300個.象"新浪","網易"這類門户網站基本都建有地產頻道,傳播着各類型的地產信息;而類似與"搜房","安家"等的房地產專業網站,則是擔當着為消費者提供網上置業指導,追隨地產行業發展的雙重任務;此外像"麗江花園"這類由發展商興建的網站,更多的目的在於建立,豐富項目形象,增加項目的知名度.雖然目前與房地產行業沾邊的網站很多,但真正能為置業者排憂解難,可提供詳盡的房地產信息,再售物業信息的專業網站並不多,幾乎全是提供以下幾條內容:一,二手房租售信息(多為文字描述地址,大小,聯繫方式,極少數使用圖片及360度環景技術);房產相關法律法規及相關新聞;裝修,傢俱風格文獻資料;供樓利息計算 現有房地產網站極具區域性.
2．現有房地產網站多立足本地,只起到互聯網廣告的作用,未能發揮互聯網無地域的優勢,這可能是由於互聯網技術所決定的,由於html表現手法有限,極大地制約了房地產網站的跨地域發展.
3．房地產網站表現形式.
a,html超文本文件格式.運用圖片,文字和超級連接表現樓盤,這是現在房地產網頁主要表現形式. b,360度環景技術.能表現東南西北四方位景物,可拉近觀察,表現事物真實,可做少量
互動,如超級連接,但只能在一固定地點做360度旋轉觀察.這一技術已出現,但還沒普及,應用此技術網站極少. c,vrml虛擬現實技術.應用電腦三維技術,能表現物體空間結構,瀏覽者可任意遊走,有置身其中的感覺,但畫質與現實有差異.至今沒出現這類商業地產網站.
4.未來一手房地產市場將定位在高檔商品房上,消費者需要更大量有關商品房的信息.隨着人們生活水平的提高和居者有其屋目標的實現,人們對房屋的需求將上一檔次,房地產市場需求將轉為對大面積,別墅型等高檔商品房的需求.由於消費者追求的是高品質的商品房,而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費用,因此需要關於該商品房更全面的瞭解,而不單侷限於對其位置,大小等信息的瞭解.廣州樓盤的向外擴散,導致得到這些信息,將耗費不少時間與精力.
5.地產商銷售手段需要創新. 隨着買方市場的確立和消費者消費心理的成熟,大量廣告的投入不是他們的出路.因為高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本,從而削弱樓盤價格上的競爭力.消費者心理總是從非理性到理性,他們注重的將是商品房的實用性和舒適性,單搞概念盤將難以取得好的銷售成績.因此房地產需要銷售模式的創新,需要低成本,高效,實用的銷售手段.
6.二手市場將相對活躍 城區範圍的擴大,是二手交易的主要動因.樓房私有權的確立和交易手續的簡化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置換成為二手交易的主要目的.
7.現今房地產網站信息遠未達到消費者要求,需要技術創新. 如上所説,單文本和圖片將難以滿足消費者對樓盤信息的需求,網站需要新的表現手段展示樓盤.只要互聯網能提供足夠的信息,網上銷售這一低成本銷售方式將受地產商青睞.
8．房地產推廣是一個高利潤行業,如果互聯網是計電視,廣播,報章雜誌後的一時代傳媒,那麼他在房地產推廣上必有作為.可以利用虛擬現實技術建立房地產網站,定位在一手樓盤的銷售,利潤來源主要定在地產開發商,而非消費者.現在很少地產商願意在互聯網上做廣告,究其原因,為以下幾點:
1:認為電視,報章等廣告是主動的,不管消費者是否接受,都難以拒絕,至少要看一眼,才能做出下一步反應.而互聯網廣告確實被動的,消費者願意才會看.這一想法是但從廣告目的出發的,而忽略了廣告的效果和效率,這也是現在房地產廣告費用高昂的重要原因.而事實上,互聯網廣告是有針對性的,有需要得到這方面資訊的消費者會主動尋找這類網站,而且在網上做廣告是無地域限制,無時間限制的.
2:認為互聯網還沒普及.這一點也不應成為互聯網難以做房地產推廣的原因.就現在產業結構
及人口結構考慮,未來的房地產有效消費羣將集中在掌握互聯網這一效率工具的高科技人羣中.
3:認為互聯網所表達的信息不如全統媒體豐富.的確,用傳統超文本格式(html)表現房地產信息,遠遠未能滿足消費者和地產商需求和要求.這也是房地產網站需要技術創新的原因.地產商廣告投入,目的是讓消費者認知其樓盤,所以,房地產網站的服務對象必須為房地產準消費者,而不是地產商,要吸引房地產準消費者,從而吸引地產商廣告投放.
就調查所得的資料統計,如果房地產網站廣告份額可以達到1%,即可至少得到8萬/星期.考慮網站的營運成本遠低於不同廣告公司,應用虛擬現實這一互聯網創新技術建立房地產網站,提供房地產信息服務市場存在,風險很少.
第三篇：房地產調研報告範文
房地產開放調研告報告
關注民生，讓百姓實現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入瞭解榆林房地產市場起伏較大的原因， 促進榆林房產業的健康有序發展，按照2014年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為 完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關部門及規模較大的房地產企業徵集相關資料，並在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這 次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛徵求意見。視察結束後，又召集榆林 城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來，隨着住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。
2014年至2014年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中2014年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
2014年榆林市區商品房均價1646元/㎡，2014年漲至2300元/㎡，2014年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2014年 1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。儘管2014年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主 要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。2014年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成 成交量大幅反彈，房價平穩上揚。
經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。2014年--2014年全市累計完成經濟適用房 85.1萬㎡，其中2014年完成22萬㎡；2014年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%；2014年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住 房困難户8510户。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場佔有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建築面積7.7萬㎡（1540套），總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產市場的主要表現及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是2014年以後逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營 銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脱穎而出，消費者對撤地改市後房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的 房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區 的房價起伏較大（見圖2），充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，2014年全市共建商品住房 空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。2014年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額 17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到2014年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區2014年第一季度較去 年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源 自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救市政策效果顯現。上半年為防範通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形 勢，國家出台了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬鬆的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了2014年三季度樓市的大爆 發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款餘額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億 元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當於2014年全年的181.75%，增幅分別高於全國、全省4.93個和 1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款餘額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為 積極配合
國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。
2、區域發展不平衡，南北差異較大。由於我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部
6縣區房產市場正處於起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣2014年-2014年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峯時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨於理性。2014年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了 房價的強勢上漲。但從2014年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客户明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀 望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨於理性，房地產市場更是一種剛性需
求在推 動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規範，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備 是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從2014年起實施，隨着土地管理政策的嚴格化及供地方式的規範化，土 地使用權供應方式逐步走上規範化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制 度，土地價格隨着榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升（見表4）：
2014年以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而2014—2014每畝均價為207.4萬元，2014年畝均價94.1萬元，基本與 2014年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，2014年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品 房，是以前的儲備土地。2014年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定 因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求鋭減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成 本大幅提高。榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從2014到2014年呈現先高後低的趨勢，從高速增長到大幅回落。2014年至2014年，榆林市房 地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍；之後受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得2014年至2014年土地購置費用有較大幅度下 降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格（現價），從2014年的2014元/㎡上升到2014年的2394元 /㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得税預徵都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價 上漲有三大因素：一是隨着居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，2014年股市持續低迷，存款利率較 低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨着近幾年以來 的土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成 本加大、建築材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成 本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將“生地”變為“熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從2014年—2014 年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2014年 榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款佔到17%，到2014年上升到33%；企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到 2014年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展 政策的具體體現。2014年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別佔到27%、25%
企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處於觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處於調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉着應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府幹預，在有效地遏制了工業經濟持續 下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出台和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控 政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以説率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用
1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從 1998年到2014年，房地產行業年均增長24%，高於國民生產總值的增長速度。1998年到2014年，扣除土地購置費後的房地產開發投資對gdp增 長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到2014年榆林市房 地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：
3、房地產業對消費增長的貢獻。2014年以來房地產銷售額4年平均佔全社會消費品零售總額的8.41%，是佔消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未 見底、經濟未完全復甦的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇（見表7）：
4、房地產業對財政收入的貢獻。2014年—2014年房地產税收呈平衡增長態勢，淨增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。2014年房地產税收 7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2014年1—10月份，房地產營業税入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。 2014年1—10月份，房地產税收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。
此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。
從表8可以看出，2014年全市房地產税收佔税收總收入的2.87%，房地產税收對全市地方税收貢獻較大，2014年房地產税收收入佔税收總收入的 2.53%，所佔比例略有下降。但實際上，與同期相比，淨增加了198萬元，仍處於上升趨勢。進入2014年，受房地產市場下滑的影響，房地產税收全年完 成7116萬元，佔税收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所佔份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。2014年1—10月份，房地 產行業税收完成6256萬元，同比增長16.96%，佔税收總收入的1.21%。
四、對規範我市房地產的幾點建議
促進房地產業持續健康發展的政策有四大特徵：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業近年來的迅猛發展，對於推動榆林經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。
為了加快榆林房地產的健康有序發展，應加強以下幾個方面的工作：
1、政府要加強對房地產業的調控和監管。房地產業的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業中的政府職責，對於促進房地產業具有重要意義。
一是要穩定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發展水平 相適應，與人民羣眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩發展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要 把握規劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用；又要科學、合理地控制投放數量；既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”， 享受社會進步和經濟發展的成果，又要尊重市場規律，不宜過分擴大保障範圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發展規律。同時要對低收入人羣進行深入調 研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的範圍內。
二是定時發佈房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統計信 息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業的健康發展提供依據。要對榆林的房地產市場進行深入調查研究，通過統計分析，科學掌握購房需求 信息，對購房的數量、户型、面積、位置、價格等相關統計信息進行定期發佈，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業的健康發展提 供一個權威、科學的獲取信息的平台。
三是加強對房地產企業的監管。目前，全市共有房地產開發企業129個，其中具有二級資質的開發企業 12個，三級資質開發企業31個，四級資質開發企業73個，暫定資質開發企業13個，有項目的房地產開發企業僅佔總房地產開發企業的三成左右，且房地產企 業良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業的核心競爭力；另一方面企業太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守 法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業，通過資源整合、優勢互補、強強聯合，使他們的企業做大做強，培養造就幾個全省、全 國的品牌房地產企業，讓他們充分發揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業績差的小企業，逐步退出房 地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優勢，另闢生存發展空間。
四是要進一步規範房地產市場開發秩序。要嚴格依法查處“小產 權房”違法用地、違法建築行為。“小產權房”實質是違法建築，違反土地管理法律、違
反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規房產。在國家未出台 “小產權房”處理有關政策之前，對已建成並使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發秩序。
2、加強土地管理，確保房地產業的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為迴應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發項 目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為 58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約佔總數的78%。土地價格在 房價中佔有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統 徵、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閒置土地的潛力。對閒置土地要 按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規定收取閒置費，閒置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規範土地市場，加大對劃撥用 地的監管力度。對因企業破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發的，必須按原土地用途開發；如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行 招拍掛出讓；對以其他方式變相進行經營性開發的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發生。三是在土地交易過程中實行嚴格的税費徵收政策，防止炒買炒賣土地 行為。四是做好徵地計劃。根據市場需求及時供地，從而穩定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息 要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閒置空置信息、政府儲備土地信(本站向你推薦：)息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發商的利潤情況等信息。七是加 強房地產中介服務機構的監督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、税收等 手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開發理念要不斷提高，進一步增強房產企業的市場競爭力。首先開發理念要與榆林發展同步。榆林城 市發展的相對滯後性，使其暫時無法與同類發達城市的開發理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創造了中國的奇蹟。鄂爾多 斯市除了能源的推動外，以房地產業為代表的第三產業的強勢增長也功不可沒。據統計，鄂爾多斯市房地產業佔gdp的比重為40%多，遠高於榆林房地產業 18.7%的比重。未來要使榆林房地產飛速發展，必須首先加快城市發展，讓先進的開發城市理念進入榆林，帶動榆林房地產更好地發展。榆林房地產開發必須順 應未來發展的總趨勢，走整體性、規模化發展之路。其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開發水平參差不齊。隨着房地產業的蓬勃發展，最終整個產 業必然朝着品牌化的道路發展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營銷能力上。隨着房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業本身的特點，決定着消 費者必然傾向於投資那些願意為消費者長遠利益負責的開發商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨着市民對房地產開發品質要求的 提高，房地產企業必須建立服務至上的理念：一方面在深入瞭解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價格、環境、户型以及今後的物業管理這些都要 精心考慮。另一方
面也要完善今後服務意識，做到“以產品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進行細緻準確的產品定位，並採取多種銷售手段，把目光轉向售 前、售中、售後各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創新。
4、公開税費項目，規範税費徵管行為。據有關統計數據顯示，土地出讓金、税費三項合計流向政府的收入占房地產開發企業總支出的59.42%。據不完全統計，我市共向房地產企業徵收的税費共50餘項:
其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業負擔，損害了政 府形象。因此，政府要組成清查組，對所有税費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規定繳納的税費項目予以保留；對一些地方性或與國家法律、法規、規定 相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發商負擔，增大房地產企業的投資動力。
5、加強城市配套建 設，提高城鎮居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對於推動房地產企業的發展具有重要作用，隨着人們的生活節奏的不斷加快，對追求生活品 質的要求逐步提高，消費者對於住房的社區配套設施的要求也越來越高。如作為消費羣體中具有代表性的公務員羣體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關 注，買房的同時更加註重了對生活品質的追求。榆林開發區作為區域中心城市建設的重點之一，近年來發展日新月異，但諸如中國小、蔬菜市場、金融等配套設施未 能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨着市委辦公小區等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產市場產生積極而深遠的 影響。城鎮居民收入的增加是購房置業的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。要按照科學發展觀的要求，不斷增加 廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經濟快速發展的成果，不斷提高和改善居住的環境和居住條件。
6、進一步放活二手房交易市場。 目前，我市的二手房交易市場還處於初級階段，規章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規範，這對於房地產業的發展有重要影響。健康有序 的房地產業離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規章制度。同時要減免部分 税費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動榆林房地產業的健康有序發展。
總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產業發展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。要進一步完善房地產開發市場，積極引導房產業向規模化、集約化、品牌化方向發展，為城鄉一體化建設和區域中心城市建設做出積極的貢獻。
第四篇：開平市房地產調研報告
開平市房地產市場調研報告
一、 開平市宏觀經濟環境概述
開平市作為一個二線城市，位於廣東省中南部、珠三角西南面，是珠三角與粵西地區進行商業、經濟、文化交流的重要通道。珠江三角洲經濟的快速發展並向四周迅速擴張的趨勢和開平在珠三角的特別位置，令到開平有廣闊的發展空間和強勁的後發優勢。近幾年來，開平市經濟穩步發展，第三產業發展勢頭迅猛。隨着經濟的發展，人們的生活水平也得到了提高，樓市也逐步升温。
二、 開平市房地產市場發展概況
據《開平市2014年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，開平市在2014年全年固定資產完成投資總額97.67億元，其中房地產完成投資15.79億元，增長94.93%，增速極快。近幾年來，開平市房地產市場蓬勃發展，各大樓盤如雨後春筍，林立而起。
從面積上來看，2014年開平市商品房施工面積178.24萬平方米，比上年增長16.65%；竣工面積21.45萬平方米，比上年增長123.35%；商品房銷售面積34.53萬平方米，比上年增長49.03%；商品房銷售額13.42億元，比上年增長76.30%。可見，全市商品房銷售額增長速度已遠遠高於商品房銷售面積增長速度。在一定程度上，也反映了房價在一步步提升。
從人均來看，全市城鄉家庭户人均住房建築面積為27.4平方米，與2014年相比增加了2.5平方米。户均住房間數為3間，比2014年增加0.43間，城鎮住户户均住房間數為2.9間，居民家庭的住房空間
進一步擴大。
整體上來説，開平市房地產業發展迅速，全市城鄉居民家庭的居住條件得到了明顯改善，居住面積不斷增加，住房配套化水平逐步提高。
三、 開平市主要樓盤調研情況
本次調研走訪了開平市現時一些具有代表性的在售及待售樓盤。以下是各大樓盤的基本情況：
首先，從目前開平市各大樓盤的情況來看，主要存在以下幾個特點：1、户型創新是一個共同的特點。目前房價在快速提高，而總價又需嚴格控制，所以户型創新、緊湊化是一種趨勢，而且就目前開平的房地產市場而言，中小户型比大户型更受歡迎。2、樓盤大多有大規模、相對高檔的小區建設。人們已經認識到小區建設的優勢。生活配套完備、物業管理專業，更易受到購房者的青睞。3、社區綠化、景觀也由粗放式正在逐步向精細化、格調化轉變，優美的社區環境正成為人們購房的一個重要因素。4、完善的社區及周邊配套，衣、食、住、行、學對購房者的影響正越來越強烈，並且周邊生活配套設施完善對房價的影響也較大。5、開平市區內的平均房價現已超過3000元，剔除低價位商品房的房價已超過4000元，城區中心地帶達到5000元。開平房價近年來一路高企，但目前平均房價仍處於合理水平。
其次，從各大樓盤的對比來看，目前開平房地產市場存在的主要問題是需求與供給結構不匹配的問題，主要表現在大户型、豪華型住房供給較多，而中小户型比例偏低。各大樓盤的開發銷售成功與否在
很大程度上取決於其定位。
開平房地產市場主要的購房人羣以白領和工薪階層為主。年齡段集中於25-35歲之間。近年來，隨着開平外向型經濟的發展以及樓市的窪地效應，使得外地白領和投資者這一消費人羣也有所擴大，他們的有效需求也成為開平樓市的有力支撐者。雖然目前開平房價在全國而言遠遠不算高，但近幾年來，開平房價也在一路高攀。這一龐大的準購房人羣，都是步入社會不久，積累財富不多，對大户型、豪華型住房暫消費不起，中小户型市場需求較大。
據2014年開平市第六次人口普查顯示，全市15個鎮（街道辦事處）中，總人口增長幅度最大的是長沙街道辦事處，達到47.63%，平均每年遞增3.97%；其次是水口鎮，增長25.68%，平均每年遞增3.31%；而三埠街道辦事處人口增長率也在10%以上。很明顯，2014年以來，開平人口增長幅度最大的集中在長沙、三埠、水口三地，這裏地處開平政治經濟文化中心，第二、三產業發達，聚集了大量的流動人口，使常住人口總量急劇增加。隨着城鎮化水平的不斷提高，人們對提高和改善住房條件的願望不斷提升，住宅需求量也不斷增加，同時土地價格的上漲，再加上國內國際宏觀形勢的影響，以及少數地產開發商為牟取暴利的惡意炒作，開平未來房價繼續上升的可能性仍然較大。2014年開平市的房地產銷售價格平穩中略有增長，市民購房趨於理性。而目前新盤也陸續上市，搶佔客户。 四、 宏觀調控政策對開平市房地產市場的影響
由於開平市的樓價整體不高，因此，政府的宏觀調控對開平的房
地產市場整體影響不大，但它為開平市房地產市場今後的發展指明瞭方向，就是政府有責任營造和諧健康樓市，讓更多的人買得起、住得上房。政府不但要推出鼓勵大型優秀小區建設的優惠措施，同時也要考慮推出鼓勵安居房、廉價房建設的優惠措施，使樓盤產品向多元化的方向發展，樓盤檔次環境等的開發建設能滿足不同層次人羣的需求，為更多的工薪階層和進城務工、經商的農民創造買得起房的有利條件。
2014年10月8日
第五篇：房地產調研報告
房地產調研報告
我縣房地產市場現狀及發展趨勢
房管處課題調研組
當前，隨着我國經濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產業，在住宅商品化新體制基本確立，房地產市場體系逐步建立，羣眾消費熱情高漲的環境
下，保持了持續快速的發展勢頭，已經成為國民經濟的支柱產業。2014年，全國房地產開發投資7736.4億元，佔固定資產投資的17.9，佔gdp的7.6。房地產業關聯度高，對幾十個相關產業都有帶動作用，與建築業發展以及擴大社會就業更為密切相關。房地產業作為一種重要的經濟槓桿，在城市建設、改善人民生活、促進經濟發展等方面發揮了巨大作用。
我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動。2014年以來，房地產開發投資保持旺盛的勢頭，2014年全縣房地產投資2.0376億元，比上年增長162.7，佔當年固定資產投資的24.7。房地產業已成為推動我縣經濟增長和發展的重要力量。
為進一步促進我縣房地產市場持續健康地發展，現對我縣房地產市場現狀、發展前景、存在的問題及相關建議分析如下：
一、房地產市場現狀
(一)房地產市場供給狀況
1、房地產開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。
由於我縣的房地產市場啟動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。2014年，全縣只有6家房地產開發企業，其中國有企業2家，民營企業4家。到了2014年底已發展成有17家開發企業，其中擁有三級開發資質企業2家，三級資質以下的企業15家；國有企業僅有1家，民營企業16家。2014年，民營房地產開發企業的開發投資額佔開發總投資額的96。民營企業發展迅速，成為我縣房地產投資增長的主要動力。
2、房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。
作為一個新興行業，我縣的房地產業發展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從2014年開始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。2014年完成房地產開發投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍；2014年完成房地產開發投資額20146萬元，同比增長1.6倍，高於同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發投資佔全社會投資的比重也越來越大，2014年為3.32,2014猛增至13.25，2014年再創新高達為24.71，成為拉動投資增長的主要力量。應該説，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
3、商業營業用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。
“九五”末期，在國家把住宅建設培育成新的經濟增長點的政策指引下，我縣的房地產企業加大了普通住宅為主的開發建設力度，並獲得了長足的發展。據統計部門數據顯示，2014年---2014年，住宅建設投資佔當年房地產開發總投資的70、67.6、64.9；商業營業用房3年來的投資分別佔當年房地產開發總投資額的15.86、29.2、33.86。從比重上看，商業營業用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。
近三年來，我縣的房地產市場發展勢頭迅猛，房地產交易異常火爆，房地產開發項目用地投放量逐年上升。2014年全縣總投放為16畝；2014年總投放為98畝，是上年的6倍；2014年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變。2014年平均每宗房地產開發出讓土地面積為1.36畝，2014年為10.59畝，2014年為21.83畝，房地產開發規模越來越大。
5、房地產開發水平存在明顯地區差異，住宅商品化程度逐漸提高。
受城鄉二元格局的影響，一直以來，房地產開發投資主要以縣城為主，縣城區與各鄉鎮間的房地產開發水平差距十分明顯。2014年，縣城房地產開發投資額約佔總投資額的72，華埠鎮約佔總開發投資額的22，其他鄉鎮約佔6。
因受近幾年規劃控制的影響，城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。2014年比2014下降69.06，2014年比2014年下降22.55。私人建房投資的減少，有利於促進住宅商品化程度的逐漸提高。
6、房地產開發建設資金到位情況理想，定金、預付款佔投資資金的比重上升。
近幾年，一方面由於房地產銷售市場狀況比較理想，房地產資金回籠較快，另
一方面也因為金融政策對房地產開發的支持。我縣房地產開發資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。
在房地產開發投資資金中，自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開發資金的全部來源，居於絕對主導地位。從各類資金的動態情況看，國內貸款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金佔年度資金來源的比重逐年上升。2014年至
2014年分別為8.7、22.37和42.41；同期國內貨款所佔比重分別為2.08、31.88、32.39;而同期自有資金分別為61.95、38.04、25.01。
（二）房地產市場需求狀況
1、房地產市場需求趨旺，呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。
近年來，我縣房地產市場有了很大發展，商品房銷售態勢良好，銷售面積逐年增長，預售面積大幅攀升，市場需求趨旺。2014年-2014年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從2014年開始，預售面積超過了銷售面積。2014年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。
在商品房住宅銷售調查中，90-110m2户型住宅佔銷售總額的45.4，110-130m2户型住宅佔銷售總面積的30.83，90m2以下户型佔12，130平方米以上户型佔11.74，明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。
2、個人消費成為市場需求的主體，縣內需求佔商品房銷售的全部。
隨着住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞台，個人購房比重大幅上升。2014年，全縣個人購房面積達29672.2m2，佔銷售面積的83.9；2014年個人購房面積達80628m2，佔總銷售面積的99.77，個人已成為市場消費的主體，是房地產市場發展的主導因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，2014年個人購買住宅面積達70941m2，佔個人購房總面積的87.98。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產“泡沫”。
3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。
因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處於賣方市場，經濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據最新調查資料統計，2014年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76，2014年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5。而同期我縣國內生產總值的升幅為6.48、10.63。
4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。
自1999年房改房上市政策出台後，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，2014年共成交184起，面積16396.17m2，2014年共成交243起，面積20145.54m2，2014年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅佔總交易起數的96.62，房改房約佔住宅交易起數的62.2，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。
房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。
二、當前我縣房地產市場存在的主要問題。
（一）房地產市場缺少行業發展總體規劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調控機制，房地產開發存在一定的無序化和較大的風險性。
（二）市場化運作不規範，政策性的土地協議出讓，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產市場秩序。
（三）房地產開發企業市場準入“門檻低”，開發企業數量多，規模普遍偏小，行業集中度低。部分企業資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發，加大了投資風險。
（四）房地產開發企業行為不規範，如未取得許可證擅自開工建設及預售、合同不兑現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行為依然存在。
（五）城鎮規劃區範圍內商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產市場的高消費羣體，給市場帶來一定影響。單體的開發仍然存在，清一色的商住樓佈局不利於提高城市品位，不利於改善居住環境。
（六）市場配套體系不完善，物業管理和房地產中介服務滯後於房地產業的發展。
（七）住宅體系不完善，經濟適用房投放少，廉租房建設尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。
（八）房地產開發結構不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業營業用房比重偏高，出現供大於求的現象。
三、房地產市場發展趨勢
（一）行業趨於整合，結構面臨調整，價格相對穩定。
1、房地產開發企業將趨於整合，行業集中度將明顯提高。
隨着城市建設規模的不斷擴大，按照生態城市化建設要求以及城市管理和房地產市場開發的現實需要，商品住宅開發將向小區化、規模化、物業化、品牌化的經營方向發展，這勢必加劇企業間資金、規模、管理等各方面的競爭。國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知中強調，要加強房地產貨款監管和市場監管，這對我縣房地產企業的生存和發展帶來了歷史性的考驗和挑戰。為謀求發展做大做強，我縣企業將在政策嚴管和市場競爭中趨於規範整合，集中度將明顯提高，並形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業將脱穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業將面臨被淘汰出局的危險。
2、房地產開發結構將面臨調整，低價位商品住宅將成為開發主流。
隨着人們居住消費觀念的改變，個人住房需求將呈現多元化、多層次的發展趨勢。原先把住房作為固化資產而想方設法貨藉資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉變。
我縣房地產起步較晚，目前處於發展階段，前幾年住房開發項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業主羣體。這一消費羣體的經濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發商而言，銷售風險較小，且利潤空間較大。近年來的開發，已基本消耗了這一羣體的購買力，對他們而言，住房消費是較長一段時間後的第二、三次換房。
而目前，尚未購房的和大部分房改房住户這些中低收入消費羣體，因供需矛盾仍未能實現改善住房的願望。尚未購房的羣體包括企業未參加房改的職工，鄉鎮行政、事業單位工作和退休的單職工，估計約有800户左右；全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房户按剩下的30計，將有近2014套的消費。激活這羣中低收入消費羣體，將給我縣房地產業帶來極大的發展。影響這一羣體住房消費的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認為除了政策及金融支持外，開發適合這一羣體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2户型、城區80-100m2户型)是今後幾年的開發主流。
同時，隨着商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢羣體”越來越關注，建設“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都“居有其所”，是政府當務之急的一件大事。
3、供需趨於平衡，價格相對穩定
因前幾年對市場釋放的需求估計不足，商品住宅的供應不夠，造成了供小於求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升。2014年新開工的面積達188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業用房61899m2。2014年的供應量放大較快。據調查顯示，11家開發企業到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業用房34659m2，年度存量較大，這予示着前幾年的賣方市場狀況將有所改變。
從房地產開發土地供應上看，2014年為4.94公頃，2014年為14.55公頃（包括南湖地塊約9公頃，實施投放量約5.5公頃），2014年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮2014年南湖地塊一期建設將動工，實際的開發面積將不會減少。另土地儲備目前還有嶴灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今後幾年的土地供應。從需求上看，市場的消費潛力依然較大。隨着政策的兑現，開發結構的調整，舊城改造的持續以及人口的集聚，住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續動力。今後幾年的房地產市場供需將趨於平衡。
另據2014年11月對11家開發企業的調查資料顯示，2014年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價格的升幅有所回落。隨着市場供需日趨平衡，今後幾年，商品住宅的價格升幅有限，價格相對穩定。
（二）發展動力十足，發展前景廣闊。
1、城市化進程的不斷推進，給市場發展提供持續動力。
縣城新一輪城市總體規劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區，以此為依託在嶴灘形成居住區及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區的"一箇中心兩個副中心"的規劃佈局結構，城市形態由原來的團狀發展改變為組團式帶狀發展。這將有效地拓展城市發展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進程。而且，隨着城市化的發展，縣城與華埠鎮的城市空間、佈局不斷接近，城華對接形成一體化發展已成為可能。加快城市重大設施的配套建設，將帶動沿級及周邊地區的人口、產業的有效集聚，城市規劃與人口發展的購房需求量將持續增長。
按《縣城城市總體規劃（2014-2014）》對人口規模的預測，規劃近期（至2014年）縣城城市人口規模將發展到4.6萬人，淨增近萬人，按人均建築面積30m2計，縣城區至2014年因人口增加需求建築面積達30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房；另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實的需求給房地產市場發展提供了持續的動力。
2、生態立縣戰略的實施，給房地產帶來了巨大的空間。
生態立縣戰略的確立，為我縣指明瞭一條生態保護和經濟發展並存的可持續發展道路，是我縣實現跨越式發展的歷史選擇和必然途徑。隨着生態立縣戰略的深入實施，我縣的森林生態系統功能進一步增強，生態環境質量始終保持全省全國先進水平，生態環境更加安全。生態旅遊業資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態城鎮建設穩步推進，生態城市功能進一步強化，城市品位大大提高。對外大交通構架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網絡。錢江源頭生態縣的生態環境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和嚮往。
一片“山秀、天藍、水青”的生態人居環境，將吸引大批嚮往優質生態環境的城市居民來觀光、旅遊、休閒度假，甚至居住，給房地產市場注入新的活力。生態環境的優越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團將投巨資打造“浙西硅谷”，萬向硅峯公司在近年內計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產業的集聚，一個具有相當經營規模、資金實力和國際競爭力的企業集團將崛起於錢江源頭生態縣。硅電子基地的發展將極大地帶動城市化發展，也為我縣房地產市場的發展帶來了廣闊的發展前景。
四、政策建議
（一）建立預警預報制度，加強行業調查分析，引導行業健康發展。
儘快建立房地產市場預警預報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產市場供求、結構、價格、漲幅、空置數量、投資動向等情況。行業協會和職能部門要定期對房地產市場進行調查分析，引導開發企業理性投資，消費者理性購房。
（二）加強政府宏觀調控，努力解決供需矛盾，實現供需平衡。
保持房地產開發的適度規模，基本實現供需平衡對我縣房地產業乃至整個國民經濟發展具有重要作用。政府及有關部門應發揮調控功能，加大調控力度，通過規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用，保持開發規模與有效需求的同步增長。
規劃方面應發揮導向作用，通過城市建設方向和進度的調整，利用房地產開發空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產開發規模，通過對居住用地的功能、佈局調整，調控商品房的開發結構（如針對目前商業用房供應過多的現狀，規劃設計條件可以在今後開發地塊中明確開發性質為純住宅，不搞商住樓）；有計劃地進行舊城改造，以穩定住房需求，防止因改造引起的突發性需求而產生的供需脱節；控制單體開發建設有利於開發的規模化；控制私人建房有利於住宅的商品化。
土地方面要科學編制房地產開發項目的土地供應計劃，建立結構合理、總量平衡的各類房地產項目年度土地供應計劃體系。進一步完善土地儲備機制，加強城市閒置土地、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備，並根據市場需求和城市建設需要逐步投放市場。以增強政府對土地市場的調控監管力度。加強土地有償使用力度，嚴格實行經營性用地招標、拍賣、掛牌制度，嚴禁以任何其它方式取得房地產開發用地，規範房地產開發行為。
金融方面要控制總量，合理調整信貨支持，實行差別政策，以控制房地產開發與住房消費中比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強化貨款監控，實行封閉運行。加強對房地產貨款的監管，依法依規貨款，嚴格控制經營不規範、信用度低、資產負債率高的房地產開發企業的貨款，擴大支持信譽好、資金實力強、市場前景好的開發企業貨款，繼續加大貨款風險小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經濟適用住房的信貸支持。
（三）完善市場監管制度，加大違規查處力度，規範市場秩序。
各職能部門就應嚴格履行管理職責，完善市場監管制度。加強資質管理和註冊資金管理，把好“入門關”；加強房地產開發項目審批管理，把好“發證關”；加強房地產交易的動態管理，把好“交易關”。加大房地產開發、銷售中存在的改變容積率、合同不況現、面積縮水、虛假廣告等違規、違紀行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發現一起查處一起，絕不姑息。
（四）堅持市場化導向，創造公平競爭環境，規範市場化運作。
不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放，都應實行公開的市場化運作，經營性土地使用權的出讓和轉讓，按規定都必須進入市場交易，採取招標、拍賣和掛牌方式，杜絕協議出讓行為，推行“陽光交易”，使更多有實力的開發商能在公平競爭的環境下取得土地進行開發。經濟適用房等政策性用房的開發也應推向市場運作，可以採取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規定費用，適當留有開發微利等方式運作。
（五）加強住房政策性保障，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。
經濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價格的調節作用。應科學合理投放經濟適用房的供給量，既不能對市場造成負面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據我縣市場較小的實際，經濟適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場尚有較大的消化空間。通過加強中介服務，政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，可以進一步活躍存量房市場，促進增量房消費市場的發展。
要加快廉租房建設，建立保障機制，切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。據最新統計數字，我縣城鎮貧困户（人均年收入低於2400元）有657户，1512人，其他住房困難户154户362人。解決和改善這些貧困户的住房問題是一項當務之急的大事。
積極引導和鼓勵開發商從市場需求出發，針對不同消費羣體的消費特徵和購買能力，開發不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調動消費潛力。
（六）加快發展房地產服務業，培育市場潛在消費羣體，促進房地產市場進一步發展。
房地產服務業主要包括房地產中介和物業管理服務兩大類。從我縣目前情況看，房地產服務業已滯後於房地產整個行業的發展，需要進一步加快發展。首先要制定、完善相關法規，加大對房屋中介機構、物業管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機構，規範中介市場。其次要積極促進中介機構更新經營觀念，提升服務層次，不斷提高從業人員素質，以誠信創品牌；再者要加大扶持力度，創造良好的發展環境。房地產服務業的發展將有利於促進房地產市場的進一步發展。要通過落實住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制；強化住房公積金的歸集和運用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度；採取購房貸款貼息優惠；合理拆遷補償等一系列的財政、金融政策，提高中低收入消費羣體的經濟承受能力，使潛在的住房需求轉化為現實購買力，有效擴大市場需求量。
（七）促進產業集聚，加快市場建設，增強發展後勁。
要一如既往地推進招商引資工作，主動承接從大、中城市梯度轉移的勞動密集型產業。加快硅電子基地建設，加速引進大企業大集團的項目、資金、人才、技術等。利用縣工業園區這一平台，進一步促進產業集聚，不斷推進工業化步伐，從而帶動城市化的發展。
要深入貫徹實施生態立縣戰略，大力發展生態工業、生態農業、生態旅遊業，以打響錢江源綠色品牌為動力，以打造全國綠色食品生產、加工基地為目標，加快建立“綠色食品城”市場。當前應着力加快茶葉市場的擴大經營。
通過“興工業、旺市場”加快地區經濟發展，加速要素集聚，從而增強房地產市場發展後勁。
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