一、新舊政策之間的變化
(一)工業用地被納入招標拍賣掛牌出讓的範圍
工業用地必須採用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低於公佈的最低價標準。工業用地包括倉儲用地，但不包括採礦用地。低於最低價標準出讓土地，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權的行為，要依法追究有關人員的法律責任。
按照國家規定，目前我市工業用地出讓最低價格標準為：袁州區204元/平方米(13.6萬元/畝);豐城市168元/平方米(11.2萬元/畝);高安市、樟樹市120元/平方米(8萬元/畝);靖安縣、上高縣、萬載縣84元/平方米(5.6萬元/畝);奉新縣、銅鼓縣、宜豐縣60元/平方米(4萬元/畝)。
(二)明確建設用地使用權可以分層出讓
建設用地使用權可以分層設立，分別在土地的地表、地上或者地下設立。也就是説，建設用地使用權的設立，是一個空間概念，同一塊建設用地，可以設立多種使用權。
(三)明確掛牌出讓截止問題
掛牌時間不得少於10日，掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現場宣佈最高報價及其報價者，並詢問競買人是否願意繼續競價。有競買人表示願意繼續競價的，掛牌出讓轉入現場競價，通過現場競價確定競得人;掛牌主持人連續三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示願意繼續競價的，掛牌主持人宣佈掛牌活動結束。
(四)規範出讓金繳納和建設用地使用權證書發放
受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款後，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。
二、針對政策的變化，建議重點把握好四個方面
(一)制定科學合理的土地年度出讓計劃
建議按照兩個20%的要求，制定20xx年度土地出讓計劃，即：經營性土地出讓面積佔土地年度出讓計劃總面積的20%;用於經濟適用房及廉租房建設的土地面積佔經營性土地出讓面積的20%。同時，在農用地轉用計劃指標中安排適當的用地指標用於農村農民建房。
(二)發揮“預申請制度”對調節土地供應的作用
建議試行用地“預申請制度”，即：對列入招拍掛出讓計劃內的具體地塊有使用意向的單位和個人，可以提出用地預申請，並承諾願意支付的土地價格。國土管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據土地出讓計劃和土地市場情況，適時組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，一方面可以防止土地流拍，另一方面使得土地供應和成交價格更接近市場需求。
(三)嚴把土地投資強度、容積率和土地出讓價格關
一是建議對工業園區各類建設項目用地，按不同產業確定相應的投資密度，採取按投資額度供地的辦法批供土地。今後投資強度低於每畝100萬元的企業要限制進入工業園區，原出讓的工業用地沒達到每畝50萬元的要限期達標。
二是建議推廣土地容積率保證金制度，即：在土地出讓後競買保證金不能抵作出讓金，待項目竣工驗收後，對沒有改變容積率的，依法退回保證金;對擅自改變容積率的，按規定計算新的土地出讓金，並在保證金中遞減，確保土地收益不流失。
三是建議建立招標拍賣掛牌出讓地塊的起叫價、起始價、底價和競買保證金審定製度，由出讓人召集國有建設用地出讓領導小組(由各級政府分管領導、監察、財政、規劃建設、國土資源等部門領導組成)依據宗地評估報告確定。出讓地塊底價在拍賣前15分鐘確定。
四是建議建立掛牌出讓地塊價格備案制度，掛牌時間期滿後，由國有建設用地出讓領導小組依據出讓地塊的評估報告確定掛牌起始價，並備案進檔。
(四)招商引資過程中不能將土地價格定“死”
在簽訂招商引資協議中，如果將土地供應價格明確列入協議內容，而在土地招拍掛中又被他人競得土地使用權，由此可能會引起客商對政府的信譽度和其他法律問題的爭議。因此，建議在今後的招商引資過程中不要將土地價格定“死”，最好在簽約時以評估價或工業用地公佈的最低價為招拍掛的起始價，列入協議內容。
農村的用地情況如何?為您整理的最新農村集體建設用地的調研報告，供您參考!
按照局黨委《關於開展深入學習實踐科學發展觀活動的實施方案》的要求，近期，與相關同志一起，就農村集體建設用地情況對部分市、鎮、村進行了調查研究。目的是找準農村集體建設用地存在的問題，研究提出解決農村集體建設用地問題的途徑和措施，引導農村集體建設用地步入依法、規範、科學發展的軌道。
一、全市農村集體建設用地的基本情況
我市轄區共計62個鎮、2653個村莊，農村總户數652401户、總人口1621573人。農村集體建設用地總面積為549297畝，其中：居民點用地308433畝、村內道路用地149293畝、村辦企業用地75084畝、公益性事業用地16487畝，人均建設用地面積約為225平方米。
二、農村集體建設用地利用和管理中存在的問題
1.農村集體建設用地違法行為屢禁不止
據20xx年全市農村集體建設違法用地調查處理數據顯示，20xx年全市農村集體建設違法用地面積為8213畝，違法違規現象未能得到有效遏制。主要表現在：有的村未經批准，擅自佔用土地，尤其是耕地或基本農田建設工業廠房，對外出租、出售;有的村以 以租代徵 的方式，將土地出租給其他單位或個人，非法建設工業廠房;有的則以農業結構調整為名，擅自佔用耕地，甚至基本農田建設永久性建築，進行畜禽養殖。僅調查的一個鎮，20xx年被立案查處的未經批准擅自建設及以租代徵的土地違法案件達18宗，違法總面積231畝，大量耕地遭到破壞，部分廠房閒置，既嚴重違背了土地管理軌道法規，又造成大量資源的閒置浪費。
2.農村住宅違法建設現象較為嚴重
近年來，由於農村集體經濟增長乏力，再加上國家取消了三提五統等税費，一些空殼村和自然環境較好的村把農村住宅建設當作集體收入的唯一來源，紛紛違法建設住宅對外出售和尋租，其表現形式主要有：一是部分村集體未經批准，擅自佔用土地建設住宅，對外出售;二是部分村以集體土地為條件與他人聯合開發，建設住宅對外出售;三是部分村集體將土地出租給他人，用於住宅建設;四是部分村民未經批准，擅自佔用土地建設住宅。僅調查的一個鎮，2022年被立案查處建設農村住宅的違法案件達436起，用地總面積109畝，嚴重違反了《土地管理法》及相關政策，干擾了我市農村住宅的建設秩序。
3.農村居民住宅非法交易時有發生
隨着城市化水平的提高，城市和農村住房價格差異的不斷提升，在鄉鎮中心區域，尤其是城鄉結合部，部分城鎮居民以及農村村民受經濟利益的驅動，非法交易農村住宅的現象時有發生，隨着舊村改造和新農村建設的推進，一些違法交易現象逐漸表露。據調查的15個村中，8個村非法買賣農民住宅達250宗。經統計，僅我市轄區的一個市，自2022年以來因非法交易農村住宅引發的信訪案件佔總數的25%，訴訟案件佔土地行政訴訟案件的30%。農村住宅的非法交易，不僅嚴重違反國家政策規定，擾亂了土地市場的正常秩序，而且引發大量的土地信訪案件和民事訴訟，使農村村民的合法權益得不到有效保障，造成了農村土地權屬混亂和產權糾紛，並給舊村改造及新農村建設帶來新的矛盾。
4.集體建設用地利用率低，閒置浪費現象較為嚴重
一是人均集體建設用地面積較大，利用率低。國家規定農村人均集體建設用地面積為150平方米，我市上一輪土地利用總體規劃確定農村人均建設用地規模由規劃基期的180平方米降為規劃末期的150平方米，而我市在實施土地利用總體規劃13年以來，人均建設用地面積不僅沒有得到有效降低，反而增加到225平方米，遠高於國家規定標準;二是農村住宅空置率高，一户多宅較多。部分農村村民取得宅基地建房後，因考學、參軍、工作、在外購房居住等原因，將户口遷出本村，造成大量住宅閒置;部分村民因結婚分户等原因已在村內單獨申請建房居住，後又繼承其父母或親戚生前所居住的房屋，導致一户多宅和房屋閒置。此次調查的15個村共有3533户、8923人，宅基地總數4866宗，其中一户多宅313户、閒置住宅757宗，分別佔宅基地總數的6.4%和15.5%。農村住宅閒置及一户多宅等問題，造成了農村土地的粗放利用和浪費。
三、對策及建議
進一步加大宣傳教育力度，增強社會各階層的國策意識
一是搞好軌道法規宣傳，增強軌道意識。進一步創新宣傳方式，拓寬宣傳渠道，加大國土資源軌道法規的宣傳力度，不斷增強廣大幹部羣眾的法律意識，提高依法用地的自覺性。二是搞好國情、國策的宣傳，增強危機意識。我國地少人多，土地資源嚴重匱乏，全國耕地總面積為18.27億畝，距離18億畝的警戒線只差2700萬畝，18億畝耕地底線一旦失守，勢必影響我國的糧食安全和社會穩定。要在深化普法教育的同時，不斷加強國情、國策教育力度，增強廣大幹部羣眾的危機意識，珍惜、合理利用每一寸土地，切實保障糧食安全和社會穩定。三是搞好科學發展觀教育，增強責任意識。將正在開展的學習實踐科學發展觀活動延伸到基層、到農村、到羣眾，將科學發展、和諧發展、持續發展的理念擴展、落實到農村基層，切實增強社會各階層的責任意識，把節約集約用地、促進科學發展變為廣大羣眾的自覺行為， 但存方寸地、留與子孫耕 。
按照局黨委《關於開展深入學習實踐科學發展觀活動的（二）強化執法，規範管理
一是強化審批管理。要嚴格按照《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發〔2022〕71號）的有關規定，嚴格界定和控制鄉鎮企業、鎮村公共設施和公益事業建設、農村村民住宅等三類用地的範圍和規模，並納入土地利用年度計劃管理。
凡鄉鎮企業、鎮村公共設施和公益事業建設需使用集體土地的，必須依法辦理規劃建設許可和立項審批手續，經國土資源部門審查通過，並報縣級以上人民政府批准後，方可進行建設，涉及佔用農用地的，要先依法辦理農用地轉用審批手續。除此之外，任何單位和個人建設使用土地的，必須依法使用國有土地，禁止以興辦“鄉鎮企業”、“鎮村公共設施和公益事業建設”為名，非法佔用或租用農民集體所有土地進行非農業建設。
凡符合條件的農村村民建住宅需要使用宅基地的，需由本人向本村集體提出申請，經村民代表大會討論通過，報經鎮級人民政府審核後，報縣（市）級人民政府批准。鎮、村集體，申請統一為本鎮村居民建住宅的，也必須報縣級以上人民政府批准，所建房屋只允許出售給本鎮、本村符合建房條件的居民。農村村民購買本村住宅，必須符合建房條件，城鎮居民不得到農村購買房屋。
凡屬農村畜禽養殖用地的，要按照省國土資源廳、省畜牡獸醫局下發的《關於規範畜禽養殖用地管理的意見》（魯國土資發（2022）61號）的要求，在不佔用基本農田、且不改變農用地用途的條件下，對農村畜禽養殖用地實行備案管理，對佔用基本農田、改變農用地性質的畜禽養殖用地要依法查處。
二是強化預防管理。逐步建立健全市、縣（區）、鎮、村四級巡查網絡，普及執法監察管理信息系統，進一步完善案件發現預防機制，增強市（區）、鎮、村基層執法監察網絡的效能，實行專人分片包乾責任制，突出重點區域，明確劃分區域，確定巡查週期，加大巡查力度，對土地違法行為切實做到“早發現、早制止、早處理”，努力將土地違法案件消滅在萌芽狀態。
三是強化執法管理。針對目前農村集體土地亂佔濫建和非法交易等行為，各級國土資源部門要加大監督檢查力度，制止和查處亂佔農用地進行非農業建設的違法違規行為，對違法佔用耕地，特別是基本農田的，要堅決依法處理到位。同時，要進一步加強與公安部門的協調與配合，推動國土、公安聯合執法機制，共同查處、處理土地違法違規案件，不斷加大對土地違法違規行為的震懾力及處理力度，有效制止各類違法行為。
（三）多措並舉，提高農村集體建設用地集約利用水平
二是積極推進農村居住工程建設。要嚴格按照《山東省人民政府關於推進農村住房建設與危房改造的意見》的有關規定，結合我市實際，實施村莊合併、集中興建多層民居，將黨的城鄉統籌政策惠及到大多數農民，落到實處。首先，全面摸底，科學規劃。在全面調查摸底的基礎上，科學編制農村住房建設規劃。要充分發揮規劃的控制和引導作用，堅持從實際出發，因地制宜，統籌合理安排城鄉建設用地和其他土地資源，整合優化農村住宅的佈局。第二，結合實際，分類實施。按照我省關於推進農村住房建設與危房改造的意見，逐步採取撤村並居型、小城鎮集聚型、農村新型社區建設型、村莊整治改造型、逐步撤併型及整村遷建型等方式，引導經濟條件較好、建房積極性較高的地區先行啟動農村住房建設。對中心村、經濟強村和大企業駐地及周邊村莊，按照農村新型社區的標準，統一組織建設集中居住區，並可通過宅基地換住房、換社保的方式，將擬撤併村莊的農户吸引進來。鼓勵經濟強村兼併周邊弱村，鼓勵大企業整建制兼併改造村莊，通過集中建房改善農民居住條件，拓展發展空間，最大限度地減少農村土地閒置、浪費及低效利用等問題，進一步提高挖潛改造、調整盤活存量建設用地的力度，提高土地的利用效率。第三，嚴格標準，保證質量。對在批准的集體建設用地上建設的多層農村住宅，應嚴格控制户型和麪積，可參照經濟適用房的户型和麪積，堅決制止建設大户型和豪華型公寓；同時，還應嚴格控制供應條件和範圍，僅限於符合申請條件的本集體經濟組織成員和拆遷農民，嚴禁對外出售，謀取不合法利益。對新農村建設節約的土地，通過整理復墾，置換用於城鎮建設。第四，資金扶持，紮實推進。各級政府應從城鎮土地出讓收益中拿出專項資金，用於補助拆遷村和搬遷居民，保證農村居住工程建設順利推進。
三是積極開展農村集體建設用地置換和掛鈎。集體建設用地置換和掛鈎，就是通過置換和掛鈎的方式，將農村集體建設用地減少與城鎮建設用地增加相結合，通過整理復墾，將農村廢棄、閒置、低效利用的建設用地整理成耕地，並將整理復墾後取得的建設用地週轉指標由市（區）統一調劑用於城鎮及工業園區項目建設。通過農村建設用地置換和掛鈎，一方面能夠有效地整合農村集體建設用地佈局，優化用地結構，提高農村土地集約利用水平；另一方面，整理出的建設用地週轉指標置換到城鎮、工業集聚區，能夠有效拓展用地空間。
四是逐步建立農村住宅退出機制，實行有償使用。20世紀90年代初期，我市曾對農村住宅實行有償使用制度，不僅有效解決了農村住宅亂搭濫建、少批多佔的問題，還較好地改善了村容村貌，受到廣大農民的好評。最近下發的《山東省人民政府關於推進農村住房建設與危房改造的意見》明確提出：“對農民拆除舊住房、交還宅基地的可給予一定經濟補償，對超佔宅基地的農户實行有償使用，具體標準由縣（市、區）政府制定”。目前，一户多宅和超標準佔地問題，在我市農村具有一定的普遍性，要有效解決此類問題，應建立農村住宅退出機制，實行有償使用，利用經濟手段逐步促使農户自願交還多餘住宅。具體方法可採取對符合規定標準的住宅少收或不收有償使用費、對一户多宅和超標準佔地的多收有償使用費。具體標準可由縣級人民政府制定，也可由村按村民公約的方式確定。
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