***公司所屬房產抵押貸款估價項目
房地產估價心得
篇一：房地產估價心得
在大三下學期，我們工程管理專業學習了《房地產估價》這門專業課。總的來説，通過對這門課程的學習，讓我對當代中國房地產市場有了一個大致的認識，對各種房地產估價方法也有了初步瞭解，再加上自己動手做的房地產估價報告，我覺得自己的收穫還是非常大的。下面我將對自己所學的知識做出如下總結。
一、房地產估價的含義
將房地產客觀合理的價格測算出來的過程。這就要依據一定的估計理論和方法，也必須掌握房地產估計的概念、特徵以及估計基本要素，掌握估計對象房地產區位、實物、權益的界定。
二、房地產估價的本質
1、房地產估價是評估房地產的價值而不是價格。
2、房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價，房地產成交價格容易受交易者動機、偏好等個別情況的影響。房地產價值是由眾多市場參與者的價值判斷而非個別人的價值判斷而形成的。估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷。
3、房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證，估價專業意見的作用有：諮詢性或參與性；鑑證性或證據性。後者的法律責任大於前者。
4、房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的範圍內。估價師應當對其估價結果的有限性有清楚的認識，採用多個假設來處理現
有的知識水平和範圍以及數據的完整性方面的有限性，並將這些假設對估價結果的影響明確地告知委託人，所以對估價師評價其結果準確與否不是看其估價結果而是評價其估價的過程是否符合規範的要求。
5、房地產估價既是一門科學也是一門藝術。正確的房地產價值分析、測算與判斷必須依靠科學的估價理論與方法，但又不能完全拘泥於這些估價的理論與方法，還必須有依靠實踐經驗。
三、房地產估價的必要性
1、一種資產只有具備了下列2個條件才真正需要專業估價：(1)獨一無二性。(2)價值量較大。具體就房地產來講，由於房地產具有不可移動性、獨一無二性和價值量大性，房地產市場是典型的“不完全市場”並且市場信息不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當價格。房地產估價的有助於將房地產價格導向正常化，促進房地產公平交易，建立合理的房地產市場秩序。
2、房地產估價是估價行業主流的原因：房地產具備專業估價的條件，房地產量大面廣而其他資產的數量相對較少，房地產需要估價的情形較多而其他資產需要估價的情形相對較少。
四、幾種常用估價方法的介紹
1、市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的`指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場 較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為準確。
2、成本法
(1)成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。
(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規範確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
3、收益法
不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。 房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。常用於房屋或土地的單項估價。
4、假設開發法
對於一個未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等)，通過
測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
5、基準地價法
針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
6、路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關係，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
五、房地產估價方法運用中應注意的問題
（一）評估方法的選擇
在選擇評估方法時，主要依據如下兩方面情況：
1、各種估價方法的適用範圍。
2、估價對象的特徵及其評估目的和評估前提等。
（二）運用估價方法進行價格試算的注意事項
依據某種方法直接計算出來的估價結果，還不足以令人信服，因此，在估價作業上一般不作為最終估價結果。這種價格，稱為試算價格。
（三）調整試算價格的注意事項
運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的，即使是運用同一估價方法，因所依據的資料不同，也會得出不同的計算結果。因此，必須對試算價格進行綜合分析並予以調整，使之不致產生重大的差誤。
試算價格之間所存在的差異，可能是因為所用的估價方法不同，也可能是因為所依據的資料不同。因此，調整試算價格主要應考慮如下兩方面：
1、資料的可信程度。要使估價結果能得到社會承認，所依據的資料不僅要全面，而且必須準確。因此，在調整試算價格時，首先應當對估算過程所依據的資料進行檢查。檢查時，不僅要分析資料的真實性，還要進一步分析資料的選擇及運用是否恰當，有關房地產價格形成與運動的各項法則對該估價活動的應用是否恰當，價格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當等。
2、估價對象的種類。如果判明所依據的資料是可靠的，則還應檢查該資料是否與對象房地產的種類及委託估價的目的相符合。對此，一般將估價對象劃分為自用房地產和收益房地產兩類來予以分析。
房地產估價報告的修改思路
一、快速瀏覽報告。
查找結構性錯誤。是否按規範撰寫，是否漏項，描述是否恰當，前後是否一致，是否符合法律法規。
二、詳細檢查報告。
1、法律依據性要素。產證資料：⑴舊有房地產。《土地使用權證》及《房屋所有權證》;⑵在建工程。《土地使用權證》《建設用地許可證》《建設規劃許可證》《施工許可證》以及規劃部門審定的規劃總平面佈置圖；⑶預售商品房。《商品房預售許可證》、商品房買賣合同及購房付款憑證。
2、描述性要素。
⑴估價對象描述。從區位、權益(所有權、使用權、抵押、租賃等，土地説明是劃撥還是出讓、土地使用年限)、實物三方面描述。注意用語的準確性，是否漏項，描述有無錯誤，前後是否一致(如面積前後是否一致);
⑵影響因素描述。
①個別因素描述。對照估價對象分析、描述。注意是否漏項。
②區域因素描述。不同的。估價目的區域因素的選取不同，分析、説明對各類房地產影響較大的因素。注意影響因素與估價類型的匹配。
③市場背景分析。背景分析是否與估價目的有關聯性，對待估房地產的估價結果是否具有影響。
三、分析測算過程。
⑴價格內涵及技術路線是否正確；
⑵基礎數據是否準確。
⑶參數選取是否合理。參數確定是否有誤，是否具有可比性，單位是否統一，價格內涵是否一致，計算是否正確等；
⑷方法的選用是否符合估價原則，是否體現了合法原則、最高最佳使用原則等；
⑸公式的選用是否恰當。每一種公式的內涵和適用範圍是否清楚。
⑹計算過程是否有誤。關鍵步聚是否進行了説明，計算過程中單位是否統一，每一種參數應用是否有根據。
四、估價結果的確定。
估價結果確定方法是否説明理由，如採用簡單算術平均或加權算術平均的理由。是否考慮不可量化因素的影響而進行適當調整。
通過這幾個月的實習讓我對房地產的興趣越來越濃厚，從之前的不瞭解、感興趣到現在的越來越喜歡，在這段過程中我學到了很多關於房地產方面的知識和銷售技能和一系列購房流程。因為在這個部門裏幹所有事都得親力親為，從約客户到後面的籤購房合同都得自己辦，所以學的東西也多，不僅要熟悉自己公司的樓盤還得了解其他的樓盤。包括地段、配套設施等一系列全方位的知識。我主要總結出了以下幾點：
1、在該公司的這段時間裏我對這家公司的各個部門的職能，負責人，人員構成有了詳細的瞭解。當然，對你所在的銷售部門進行細緻的分析可以很準確的定位自己在這家公司或這個部門的位置。有助於我很快適應這個新環境融入這個團體。
2、我必須在最短的時間裏學習到最多的知識還要儘快的掌握所有的知識把它應用到實踐當中。不然你到哪裏，做多久永遠只能是銷售。這個目標是沒有任何捷徑和祕訣的，就是得比別人多接一個客户，多對客户報以笑容和責任心，多思考，多跟同事搞好關係。就是要比別人活得累一點，正確一點。
3、不管自己的內心多麼的膽怯，你都要把很自信，精力充沛的，大方得體，整潔幹練的一面展現給大家，展現給你的客户看。不要把自己的任何感情強加在同事、客户身上，這裏不比學校有同事也不是朋友，你必須用你陽光的一面去影響別人，這樣別人才會去欣賞你，認可你。
4、自己一定要把自己的客户看牢，要讓客户記住你給客户留個好印象。當你碰到撞單或者別人想搶你客户的時候，不要顯得很無所謂，不在乎。也不要爭得面紅耳赤，毫不講理。要學會利用公司制度和同事關係來維護自己的利益。
5、當自己業績不好的時候千萬別懷疑自己，甚至去埋怨別人或者説自己運氣不好，要以一顆平常心對待。不要讓人感覺出你有任何情緒波動。善於學習別人的銷售經驗，多向銷售好的同事多多學習。經常與同事分享你的工作經驗，學會取長補短這樣你會發現同事的經驗對你是很有幫助的，你的進步會越來越快。地產銷售不只是只要自己努力就有回報的工作，你要知道別人跟你是站在一個平台的，別人的業績好是因為那個人比你努力或者比你做得時間長，比你的經驗多，比你客户多，做事的方法好等等。要克服這些，你必須多思考。
6、地產銷售競爭激烈，一般採取末尾淘汰制。心態真的很重要，不管你在這個行業成功與否都不要太在意，重要的是你在學習當中你有沒有浪費時間有沒有學到東西有沒有後悔自己當初的選擇。所以自己一定要給自己做一個人生規劃任何一個工作等做到一定程度會出現一些疲態，客户也不想接，電話也不想接。靠老客户介紹業績已經很不錯了。沒有激情了。這個時候不是因為你的激情用光了。是因為你內心的目標已經實現了。一個人實現目標的時候往往會迷失方向，這個時候你要迅速的設立新的目標，使自己的人生有正確的方向。
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