常見物業公司風險及防範措施大全

常見物業公司風險及防範措施大全

一、常見風險

1．項目運作風險。項目在運作階段，由於物業本身具有的瑕疵或開發商與業主的矛盾、業主委員會等因素等造成損失的風險

2．車輛管理風險。在物業停車場經營車輛停放服務過程中，車輛發生車身受損、車輛滅失等損壞。車內物品被盜、車輛滅失、物業內交通事故

3．治安風險。由於外界第三人的過錯和違法行為，給物業管理服務範圍內的業主或非業主使用人造成人身損害、喪失生命和財產損失等風險，即導致了物業管理服務的風險        例如公共區域及入室盜竊、搶奪、搶劫、故意傷害、故意殺人及盜竊等可能產生的賠償、曝光。

4．內部管理風險。由於內部管理及勞資糾紛、不安全生產及違規操作造成的風險、員工損公肥私、貪污盜竊或堅守自盜造成的資金損失風險、員工消極怠工或發生衝突等服務工作無法開展風險、高空作業、電器設備等不安全生產風險等等

5．消防管理風險。因設備燒壞、電器線路、室內浸水等引發火災造成業主的公共利益受損

6．公共環境風險。物業管理單位依據法律規定和合同約定從事物業管理服務，物業管理服務的範圍通常是物業的紅線範圍內，物業管理單位的義務是依據合同，對小區和大廈內的公共區域和場地進行管理和維護服務，維護正常的使用和功能。兒童掉水、戲水觸電、跌落、滑倒、業主寵物傷人等傷亡及賠償風險。

7．收費風險。業主長時間拖欠水電費、物業費用、業主集體拒交費用、 物業管理費標準不統一等造成物業服務無法展開。

8．設備風險。物業本身主要包括房屋本體公共部位及屬於物業管理服務範圍的房屋建築物的附着物、墜落物和懸掛物；公共設施和設備包括供水、供電、安全報警系統、排水和排污系統、配套的娛樂活動設施等。基於物業、公共設施和設備的多樣性和分佈的分散性特點，隨之而來的人員傷亡風險。

9．自然災害。因狂風、暴雨、雷擊、大風、恐怖行徑及疾病流行等造成的危機。

二、應對措施

1．物業接管驗收時嚴格把關，並在《前期物業服務合同》中增加相應條款，實現非保險型風險轉移。做好與開發商和業主的溝通工作，準確引導業主委員會成立，形成管理服務有利面。建立業主委員會溝通和監測管理規程，通過溝通正確引導業主委員會的行為，注意監測非業主委員會委員業主的動態，並在物業服務手冊和協議中明確業主的權利和義務，加強宣傳。      

2．車輛管理風險。建議附帶購買停車保險，簽訂車位使用協議，明確車場管理內容。在車場明顯位置註明停車須知，明確車場管理內容及車主應遵守的規定。加強車輛進出管理和巡視。取得車場合法經營權。設置車輛行駛標識和限速標識。加強車輛行駛疏導。

3 ．治安風險。封閉式物業外來人員實行進入登記，經業主或非業主使用人同意後入內，巡邏人員加強巡邏，注意外來人員動向。非封閉式物業加強巡邏。監控消防中心嚴格監督外來人員動向和接警處理。監控報警設備正常使用，如出現故障短時間內不能修復，應採取相應管理加強措施，建立預案。

4．內部管理風險。加強人員培訓和思想教育。加強企業文化建設，形成良好晉升和激勵機制。及時掌握員工思想動態和溝通。高空作業例如外牆清潔採用對外委託，在合同中明確責任。建立室外高空維修安全操作規程，並嚴格執行。為員工購買工傷保險或商業險。       

5．收費風險。建立物業管理費拖欠預警機制，加強預警。加強住户溝通，注意重點客户監控。建立良好的控制和應對措施。     

6． 公共環境風險。增加安全標識，加強巡邏，明顯處設置游泳須知和禁止標識，取得游泳池合法經營證件。建立預案，並組織人員培訓。加強植物修剪，對於“尖麻”等植物處增加標識。易滑處增加提示標誌。維修和更新改造處採取隔離措施，增加明顯標識。加強引導，要求業主寵物備案並加強巡視。       

7．消防管理風險。物業接管中明確要求消防已經過驗收合格。在消防維保合同中明確管理責任。在治安消防安全責任書中明確業主管理責任。加強消防設施設備的日檢、周檢、月檢、季檢、年檢，做好記錄。建立預案，加強人員培訓和演練。       

8.設備風險。建立室外高空維修安全操作規程，並嚴格執行。為員工購買工傷保險或商業險。

加強物業內配電箱、線路時進行巡視，及時關閉或處理，並增加安全標識。加強裝修監管，嚴禁增加房屋附着物。加強巡視和維護，建立預案，並組織人員培訓和學習。水箱上鎖並按規定定期清洗、檢測。加強供電局溝通，保證停送電信息準確。加強設備巡視，保證設備運行正常。計劃性停電提前告知業主。建立預案，並加強人員培訓。在電梯維保合同明確責任。加強電梯巡視，保證設備運行正常。故障提前告知，加強標識，設備檢修、保養，保證設施運行正常。

9．自然災害。定期檢測，保證防雷設施完好。注意氣侯變化，定期組織培訓和演練。保證應急物資到位。建立預案，組織學習和演練。建立公共衞生事件應急預案，組織學習和演練。