關於我縣物業管理工作的調研報告

關於我縣物業管理工作的調研報告

根據《XXX住房和城鄉建設局關於開展物業管理工作調研的通知》（XXX函〔XX〕X號）文件要求，我局組織對我縣物業管理工作進行了調研，現將具體調研情況報告如下：

一、城市住宅小區數量和麪積

我縣共有住宅小區X家，總面積為X萬平方米。

二、實行物業管理的住宅小區數量和麪積

專業化物業管理的住宅小區有X家，面積為X萬平方米；街道社區託管住宅小區有X家，面積為X萬平方米；單位自管住宅小區有X家，面積為X萬平方米。

三、未實行物業管理小區的管理情況和費用來源

未實行物業管理的小區有單位自管和街道社區託管。其中，X家屬院由單位自管；其餘X棟單棟樓房均由街道社區託管。費用來源均由業主自籌。

四、實際開展業務的物業服務企業數量

實際開展業務的物業服務企業數量為X個。

五、實行物業管理小區業主大會成立情況

根據《XX物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》和我縣《關於成立業主大會和業主委員會及相關工作運行規範的通知》精神，經XX和XX社區現場指導，在X小區、X小鎮、X小區和X小區共4個小區召開了業主大會，選舉成立了業主委員會。

六、物業費收繳和價格調整情況

XXX年XX月X日縣XX局、縣XX局聯合下發了關於《我縣城區高層普通住宅小區物業服務等級和物業服務收費標準的通知》（XXX發〔XX〕X號），其中X小鎮物業服務等級被評為X級，收費標準為X元／平方米·月；X小區物業服務等級被評為X級，收費標準為X元／平方米·月；其餘住宅小區業服務等級均評為最低的X級，收費標準為X元／平方米·月。

我縣多層小區物業服務費為X元／平方米·月，近三年沒有調整。

七、住宅小區物業管理存在的突出問題

1.管理物業服務企業無抓手。在“放管服”機構改革下，X為X的二級事業單位，沒有執法權，只能通過現場檢查指出問題，對存在的問題責令整改，物業服務企業拒不整改時，只能上報主管單位處理，但主管單位存在職責推諉現象，影響了政府服務的公信力。

2.物業管理價格機制不靈活。物業服務企業是微利行業，價格實行政府指導價，前期投入大，收益週期長，物業服務企業收繳物業費困難，使得物業服務企業在發展過程中資金鍊斷裂，出現無人投資，無人管理現象，侵害了業主的利益。物業服務企業的服務工作不到位，業主因不滿意拒繳或遲繳物業費，導致物業服務企業與業主雙方產生不良的連鎖反應。價格機制調節未在市場中發揮應有的作用，企業與業主之間的矛盾頻發。

3.業主委員會作用發揮不到位。業主委員會無辦公經費，激勵機制不健全，無人協管業主委員會。公共維修基金收繳欠賬大，業主委員會無法對房屋的公共部位和公共設施進行正常維修護養，業主委員會的日常工作開展困難。

4.社區牽頭職能弱化。開發商、物業公司、業主三者矛盾突出，業主委員會成立後發揮的作用普遍不理想，社區的牽頭作用不充分，未能及時溝通協調處理有關問題，社區的綜合協調作用發揮不充分。

5.房產開發商與物業公司的裙帶關係嚴重。小區物業服務公司大多由開發商自己成立的子公司進行服務，開發商與物業公司有直接的利益關係，社會責任意識和服務意識差，物業公司維護開發商的利益，損害業主利益的事情頻發。

6.買賣雙方的法律意識淡薄。賣方的法律意識差，為維護自己的利益，以次充好，欺騙買方，嚴重侵害買方的合法權益。買方的法律意識薄弱，在買賣過程中留下漏洞，為以後用法律維權埋下隱患。

八、物業服務企業轉型升級的困難和問題

我縣共有X家物業服務企業。其中，X家是由房地產開發企業成立的，這些物業服務企業沒有轉型升級意識和品牌意識。

九、加強和改進物業管理工作的政策建議

1.部門要盡職盡責。一是建立全程參與制度。小區規劃論證、開發建設階段相關部門、社區和企業要全程參與。二是建立許可證制度。小區綜合驗收階段，由建設主管部門牽頭，物業管理主管部門和社區參與，按照有利於物管企業原則進行小區綜合驗收及物業投入使用許可。

2.社區要有權有責。根據《XX物業管理條例》有關規定，積極配合做好業主大會設立和業主委員會工作，督促業主大會和業主委員會依法履行職責，協調業主委員會與物業管理的關係，調解處理物業管理糾紛等工作職責。

3.服務企業要綜合施策。不斷提升服務品質，物業公司要充分尊重業主，建立透明的物業管理收費制度，不斷改進物業服務工作的質量和水平。創新物業收費方式，可探索以政府主導和市場相協調的物業收費模式。物業公司要創新變被動繳費為主動繳費的方式。大力轉變業主觀念，要開展多樣的物業管理宣傳活動，普及物業管理相關法律知識，增強業主的物業管理意識和法制意識。

4.開展收費摸底調研。依據《住宅小區物業管理服務等級暫行標準》，X級物業服務的收費標準由X元／平方米·月提高至X元／平方米·月。同時加大價格執法力度，嚴厲打擊違法亂收費行為，提高物業服務企業積極性，提升服務質量。

5.加大現場檢查力度。依據《住宅小區物業管理服務等級暫行標準》的要求，各物業服務企業要嚴格按照標準要求開展物業服務，對於服務質量差的物業服務企業指導召開業主大會解聘物業服務企業，實行市場化運作模式，推動物業服務企業良性發展。