為貫徹落實《物業管理條例》規範物業管理活動，保持物業管理在企業和業主、使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生產和生活環境，特制定本辦法。
一、物業管理企業
１、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委託，依據物業管理委託合同，對物業的房屋建築及其配套設施、設備、綠化、衞生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，並向業主和使用人提供綜合性的有償服務。
２、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。
３、物業管理企業接受委託應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務範圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，並報送區物業主管部門備案。
４、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員２４小時值班，確保及時為業主服務。
５、物業企業應按等級收費，並由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便於業主和使用人監督。
６、日常維護與緊急事件處理。
（１）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。
（２）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。
（３）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。
７、小區綠化。小區綠化要與周圍建築風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品佈置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要採取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，並制定相應的綠化管理規定。
８、小區衞生管理。清潔衞生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六淨”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面淨、路沿淨、人行道淨、雨水口淨、樹坑牆根淨、果皮箱淨。
９、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關係，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。
１０、小區消防、消防管理在物業管理中佔有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
１１、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業管理企業統一管理。
二、業主、房屋使用人
１、業主、使用人應成立業主委員會。與物業管理企業簽訂服務合同，並監督物業管理活動。有權選擇物業管理企業。
２、業主、使用人應按時交納物業管理費、環境衞生費、經營性房屋的業主或使用人應積極配合物業管理部門和環境衞生管理部門，按規定主動交納各種費用。
３、業主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面佈局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動採曖、供水、排水設施，不準隨意佔用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質；製造妨礙他人正常休息的噪音等。
４、物業管理企業有權督促拒交應交費用的業主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。
５、業主、使用人和物業管理企業違反物業服務合同約定，任何一方當事人有權解除合同，並可要求另一方承擔違約責任。
６、當事人因房屋使用、維修、管理等發生糾紛的，可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。住宅小區物業管理工作涉及千家萬户，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民羣眾安居樂業，保證社會的穩定。為開創我區物業管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監督機關為×市××區建設環保行政執法局物業管理辦公室。
一、衞生清潔達標標準
1、住宅樓總體清潔服務
（1）清理大廈內所有垃圾到垃圾轉運站 每天2次
（2）清潔垃圾桶 每天2次
（3）清潔所有告示牌、櫥窗及指示牌 每天1次
（4）清潔所有出口大門 每天2次
（5）清潔所有手印及污漬（包括樓梯、牆壁、防煙門） 每天1次
（6）清潔所有扶手、欄杆 每天1次
（7）清潔照明燈及燈罩 每週1次
（8）拖擦地台、雲石、大理石表面 每週1次
（9）清潔所有樓梯及窗户 每天1次
2、人行樓梯衞生
（1）掃淨及拖抹所有樓梯 每天1次
（2）洗擦扶手及欄杆 每天1次
（3）洗擦樓梯表面 每月2次
3、高層住宅出入口大堂衞生 (1)掃淨及洗刷大堂出入口地台及梯級 每天2次
（2）清潔大堂入口所有玻璃門窗 每天1次
（3）抹淨大堂內牆壁、鏡面、公佈牌表面 每天1次
（4）大堂總服務枱、地腳線抹塵 每天1次
（5）清潔大堂天花板 每月1次
4、電梯衞生
（1）打掃電梯廂、電梯廳地面 每天3次
（2）清擦電梯門及指示板表面 每天1次
（3）電梯廂壁、通風口及照明燈清潔 每天1次
（4）電梯廂壁、電梯門框並上保護劑 隔天1次
（5）電梯槽底清理垃圾及電梯縫清潔 每天1次
（6）清擦電梯廂天花板表面 每週2次
（7）擦抹電梯廂監視器探頭 每天2次
5、天台衞生
清潔打掃天台衞生 隔天1次
6、住宅樓外圍衞生
（1）外圍清掃 每天環繞數次
（2）垃圾站清理 每天2次
二、清潔衞生公約
為保持本小區清潔衞生，各業主、住户和進入本區的其他人員共同遵守，互相監督，特定如下公約：
1、各業主、住户須使用垃圾袋，於早上8點、午後2點投入垃圾桶內，高層業户於每天晚上將垃圾袋投入垃圾桶內，以便保潔員清運，不準把垃圾長時間擺放在門口、走廊或樓梯間。
2、嚴禁任何人員在小區內隨地吐痰，亂丟紙屑、煙頭、果皮及瓜殼，違者罰款 元。
3、不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便，違者罰款 元。
4、禁止把垃圾、布屑、膠袋等雜物投入廁所或下水道，如因使用不當導致堵塞或損壞，業户應負全部修理費用。
5、小區內任何公共地方，均不得亂塗、亂畫、亂貼及亂豎指路牌、廣告牌等，違者負責清除和粉刷費用；如屬小孩所為，則由家長負責。
6、養寵物必須符合政府的有關規定。
7、業户裝修完畢，應立即清掃，不得將廢物棄於走廊、樓梯道及公共場所。
8、區內商業網點不得在公共場所、走廊堆放物品或佔用公共場地擴大營業場地，應在指定地方放置垃圾桶，不得造成蚊蠅孳生地。
9、業主、住户不得向室外（即窗外或陽台外）傾倒污水、拋丟紙屑、煙頭、雜物等，違者罰款 元。
10、凡違反以上規定者，物業管理處有權根據政府有關衞生管理規定或城市管理規定給予處罰，或在公共場所公佈其行為。
三、業户保潔要求
1、嚴禁隨地吐痰，隨地丟果皮、煙頭、廢物、雜物，隨地傾倒垃圾（業户的生活垃圾須裝入袋中按時放到指定地點）。
2、不準隨地大小便（小孩隨地大小便，追究家長的責任）。
3、不準飼養寵物、“三鳥”和家禽。
4、不準亂豎廣告牌，亂貼標語、廣告、啟事。
5、不準亂堆建築垃圾和建築材料。
6、嚴禁搭建各類違章建築。
7、不準在公共場地、花木上拉繩晾曬衣物。
8、不準攀登、塗污園林雕塑小品。
9、嚴禁從樓上往下拋撒雜物、潑水。
10、嚴禁在樓梯間、通道、屋面、平台等處堆放垃圾雜物。
四、管理處主任巡檢制度
為完成物業公司下達的目標管理責任制，加強部門內部各項管理工作，指導和協調內部人員工作要求和工作關係，管理處主任對各項工作有必要進行檢查和監督，使小區樓宇管理工作更加富有成效。
1、管理處主任對物業公司經理進行負責，具體負責分管住宅樓區域公共設施，清潔、衞生、殺蟲滅鼠、綠化美化、日常維修等管理工作。
2、管理處主任每月必須對上述管理工作範疇全面檢查一次，並進行認真記錄，每月對各項管理工作的實施情況進行評價，並填寫相應表格。
3、管理處主任負責制定每月管理工作實施計劃，並對工作計劃逐項進行檢查、指導和落實，抓住管理工作中的薄弱環節，統籌安排，合理佈置。
4、管理處主任應對住宅樓公共設施管轄範圍、衞生區域責任範圍、消殺範圍及重點部位、綠化責任區域做到心中有數，在每次全面檢查過程中要針對存在的問題找出原因和解決辦法，及時督促樓管員或責任人前去處理，並將處理結果記錄下來，事後檢查完成情況。
5、管理處主任應對各項管理工作高標準、嚴要求，除每個月定期檢查以外，還要採取不定期的抽查，突出重點，兼顧全面。在抽查過程中可走訪部分業户，虛心聽取業户意見和建議，增強與業户之間的良好關係，努力改進工作要求和提高質量標準，取得業户的理解、支持、配合與信賴。
6、管理處主任負責制定各項管理工作的整改措施，對檢查出來問題較為嚴重的，應發出書面的糾正和預防措施，要求樓管員或責任人限期整改，使存在的問題得到根本解決。
7、管理處主任每月對各項管理工作完成情況做出評價，評價結果與樓管員、清潔工、綠化工、維修工的獎金或工資直接掛鈎，獎勤罰懶，獎優罰劣。
五、樓管員衞生檢查監督制
為了強化樓管工作，提高管理人員工作水平，提倡優質服務及嚴謹管理作風，創造文明、整潔、美觀、舒適的生活環境，特制定本標準。
1、樓管人員應具備良好的思想素質和嚴肅認真的工作態度，熱愛樓宇管理工作，熱心為業户服務，團結全體員工齊心協力地完成各項工作任務。
2、樓管員應對管轄房間的業户情況以及對樓層公共區域設施的'使用情況瞭如指掌，對環境清潔衞生、綠化區域常青負全面責任。
3、樓管員應不定期走訪業户，虛心聽取業户意見和建議，做好業户走訪記錄，增強與業户之間的良好關係，取得用户的理解、支持、配合與信賴。
4、樓管員每天例行巡視檢查制度，對管轄樓宇的各個樓層、公共區域的清潔衞生，以及設施的狀態情況做到心中有數，發現問題及時報告監控總值班，並督促及時解決。
5、妥善保管業户登記表、裝修報告及各類檔案資料，建立健全業户檔案。
6、為保持轄區的清潔衞生始終處於良好狀態，樓管員每天應全面檢查兩次，填寫檢查登記表。將檢查結果填入考核表格內，每月總結一次，報管理處主任評定，考核結果與月份工資掛鈎，做到“獎勤罰懶，獎優罰劣”。
7、每月發放衞生工具及清潔材料，工具及材料的領用應本着滿足工作實際需要，努力降低消耗，節約成本，從嚴控制的原則。
8、組織員工參觀學習先進單位在清潔、衞生、綠化等方面的做法和經驗，取長補短，不斷改進日常工作中的不足和缺陷，提高管理水平和清潔標準。
六、清潔工日常工作程序
1、工作範圍
物業公司管轄區域住宅區的清潔。
2、作業程序
（1）室內部分
①早晨 ～ 清掃底層單車房和樓道口。
②上午 ～ 清掃、拖抹樓道，清潔牆面，清掃天花板、雨篷，清潔水池，清運雜物。
③下午 ～ 擦抹扶手、電子門、信報箱、電錶箱、窗户、消防栓、管、開關、燈具等。
（2）室外部分
①早晨 ～ 清掃馬路、草地、公共場地、停車場各一遍；清運垃圾池、垃圾箱裏的垃圾，並用清水沖洗。
②上午 將垃圾拖運到中轉站上車，並清洗中轉枱和排水溝以及各自的手推垃圾車，值班員用噴霧器對中轉枱及周圍地面消殺噴藥。
③對各自責任區內的馬路、草地、污（雨）水井、沙井、散水坡、排水溝等全面清潔，每小時循環一遍。
④下午 ～ 清運各責任區垃圾池、箱內的垃圾，清洗垃圾中轉枱，並消殺噴藥；清洗垃圾池或箱，對各自責任區進行保潔，每小時循環一遍。
⑤公共場所，如中心花園、大門口、綜合超市周圍、停車場等在中午 ～ 和下午 ～ 安排清潔工值班保潔。
3、標準
符合《清潔工作檢驗標準》。
(2009年1月8日山東省第十一屆人民代表大會常務委員會第八次會議通過)
第一章 總 則
第一條 為了規範物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，改善人民羣眾的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過自治管理，選聘物業服務企業或者其他管理人，按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衞生及相關秩序的活動。
第三條 本條例適用於本省行政區域內物業的管理、使用、維護、服務及監督管理活動。
第四條 物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治與專業服務、社區管理相結合的原則。
第五條 省人民政府建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。
設區的市、縣(市、區)人民政府房地產管理部門或者建設行政主管部門(以下統稱物業主管部門)，負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
城管執法、房地產開發、財政、民政、價格、公安、城鄉規劃、市政公用、環境保護、工商行政管理等有關部門按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。
第六條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。
社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。
第七條 縣級以上人民政府應當制定扶持政策，採取措施，推動住宅區、商業區、工礦區及機關、學校、醫院等實行社會化、專業化、市場化的物業服務，促進物業服務行業發展。
鼓勵採用節能、環保的新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第二章 新建物業與前期物業管理
第一節 物業管理區域
第八條 物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍為基礎，並考慮建築物規模、共用設施設備、社區建設等因素。
分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割並獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。
第九條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案和地名核准文件等資料，向物業主管部門申請劃分物業管理區域。
物業主管部門應當自受理申請之日起二十日內，在徵求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、房地產開發主管部門等單位的意見後進行劃分登記，並告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。
第十條 物業管理區域劃定後，確需調整的，由物業主管部門按照本條例的規定重新進行劃分登記，但應當經相關物業管理區域內已入住面積且已入住户數的比例達到百分之五十以上的業主同意。
第二節 配套建築與設施設備
第十一條 物業管理區域內的各類配套建築與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關住宅小區規劃、設計規範和工程標準進行建設。
物業管理區域內的配套建築應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。
第十二條 物業服務用房的配置應當符合下列規定：
(一)建築面積按照建設工程項目總建築面積的千分之三至千分之五配置，最少不低於一百平方米；
(二)具備水、電、採光、通風等正常使用功能。
業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建築面積不低於二十平方米。
物業服務用房由建設單位無償提供，屬於全體業主共有。
第十三條 住宅小區內城管執法、治安管理等政務管理用房的建築面積不低於五十平方米；住宅小區內的社區居民委員會用房，應當按照規劃要求進行配套建設。
住宅小區內按照規劃配套建設的政務管理用房、社區居民委員會用房和承擔義務教育的中國小校，屬於政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來源應當在項目建設條件意見書中載明。
第十四條 按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬於建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，並優先為業主提供服務。
第十五條 物業管理區域內規劃用於停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內的車位，下同)的歸屬，由建設單位與物業買受人在商品房買賣合同中約定屬於建設單位所有或者相關業主共有。約定屬於建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，並可以附贈、出售或者出租給業主。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於全體業主共有，建設單位不得銷售。
第十六條 住宅小區內的專業經營設施設備，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工，並承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。
住宅小區內供水、供電、供氣、供熱分户計量裝置或者入户端口以外設施設備的各類建設資金，統一併入城市基礎設施配套費(含綜合開發費)，並根據公用事業價格改革和調整情況逐步核減，交由專業經營單位專項用於住宅小區內專業經營設施設備的投資建設。住宅小區內專業經營設施設備歸專業經營單位所有。具體辦法由省建設行政主管部門會同有關部門制定，城市基礎設施配套費的收取標準由設區的市人民政府合理確定。
專業經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。
第十七條 本條例實施前建設的住宅小區內專業經營設施設備，由業主大會決定移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收。具體辦法由設區的市人民政府制定。
第十八條 專業經營單位應當依法履行專業經營設施設備的維修養護責任，按照與業主簽訂的服務合同服務到最終用户，保證服務質量。
各級人民政府和有關主管部門應當加強對專業經營單位的監督管理，督促專業經營單位履行投資、建設和維護管理義務。
第十九條 物業管理區域內封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區域鍋爐等設施設備，屬於相關業主共有，但由經營單位投資經營的除外。
第二十條 城鄉規劃、建設行政主管部門在進行建設工程規劃審批和設計審查時，應當就住宅小區配套建築及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準徵求房地產開發、物業管理等部門和專業經營單位的意見。
第三節 前期物業管理與物業交付
第二十一條 建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業服務企業。
招標人應當在發佈招標公告或者發出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向物業主管部門備案。
第二十二條 鼓勵前期物業服務企業提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。
建設單位組織單位工程竣工驗收和分户驗收時，應當通知前期物業服務企業參與監督。
第二十三條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建築和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報物業主管部門備案，並在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。
前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定；涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
第二十四條 新建住宅小區的配套建築及設施設備符合下列條件後，建設單位方可辦理物業交付手續：
(一)生活用水納入城市公共供水管網，並安裝分户計量裝置；
(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統；
(三)小區用電納入城市供電網絡，並安裝分户計量裝置；
(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，並安裝燃氣分户計量裝置和供熱分户控制裝置；
(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到户，安全監控裝置及其他安全防範設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位；
(六)按照規劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設；
(七)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；
(八)按照規劃要求完成教育、文化、衞生、體育、郵政、環境衞生、商業網點、物業服務和政務管理等配套建築及設施建設；
(九)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置；
(十)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施；
(十一)法律、法規規定的其他條件。
建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅小區進行綜合驗收，接受房地產開發、城鄉規劃、物業管理等有關部門的監管，並向房地產開發主管部門辦理綜合驗收備案手續。
第二十五條 建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備接收管理手續，並協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。
第二十六條 建設單位交付住宅物業時，應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用説明書等資料。
前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，並可以接受建設單位的委託，協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。
第二十七條 建設單位應當在物業主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的監督下，按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分户驗收等竣工驗收資料；
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
(三)物業質量保修文件和物業使用説明文件；
(四)業主名冊；
(五)物業管理必需的其他資料。
前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房及有關資料移交給業主委員會。
鼓勵建設單位為其開發的住宅小區的物業管理，提供部分經營用房或者給予資金支持。
第三章 業主大會與業主委員會
第一節 業主大會籌備組
第二十八條 房屋的所有權人為業主。建設單位或者前期物業服務企業應當將業主入住情況及時報告物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。
符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：
(一)業主已入住面積的比例達到百分之五十以上；
(二)業主已入住户數的比例達到百分之五十以上；
(三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住户數的比例達到百分之二十五以上。
第二十九條 符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在三十日內組建業主大會籌備組。
籌備組由七人以上單數組成，由建設單位、前期物業服務企業、業主和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會等派員組成，其中業主所佔比例不得低於籌備組總人數的二分之一。
籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行書面公告。
第三十條 籌備組履行下列職責：
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；
(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；
(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；
(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。
對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內公告，並書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以複核並告知異議人複核結果。
籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。
第二節 業主大會
第三十一條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。
第三十二條 業主大會履行下列職責：
(一)制定和修改業主大會議事規則及管理規約；
(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
(三)監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
(四)選聘、解聘物業服務企業；
(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金);
(六)決定改建、重建建築物及其附屬設施；
(七)決定物業管理區域內的其他物業管理事項。
第三十三條 業主大會對業主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：
(一)按照業主户數計算的，一户計算為一票；建設單位未售出的專有部分，計算為一票；
(二)按照建築面積計算的，每一平方米建築面積計算為一票；建築面積不足一平方米的按一票計算。
業主身份以及建築面積的確認，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。
第三十四條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。採用書面徵求意見形式的，應當將徵求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。
不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規約或者臨時管理規約規定。
第三十五條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面徵求其所代表的業主意見，並將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。
第三十六條 業主大會會議由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。
有下列情形之一的，業主委員會應當召集業主大會臨時會議：
(一)有百分之二十以上業主提議的；
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。
業主委員會不履行召集義務的，經業主申請，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織業主召開業主大會。
第三節 業主委員會
第三十七條 業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會依照國家有關法律、法規和業主大會的授權開展活動。
業主委員會履行下列職責：
(一)召集並主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
(三)執行業主大會的決議、決定；
(四)及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
(五)監督管理規約的實施；
(六)業主大會賦予的其他職責。
第三十八條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由三人以上單數組成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。
業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選主任、副主任和執行委員，主任、副主任可以兼任執行委員。
執行委員負責業主委員會的日常事務工作，經推薦可以依照法定程序進入所在地社區居民委員會任職。
第三十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：
(一)業主大會會議決議；
(二)業主大會議事規則；
(三)管理規約；
(四)業主委員會委員名單和基本情況；
(五)法律、法規規定的其他資料。
物業主管部門應當自收到前款規定資料之日起十日內，對符合條件的發給業主委員會備案證明，並出具業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬户。業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內書面告知物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。
第四十條 業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議。
業主委員會會議由主任或者執行委員負責召集，可以邀請社區居民委員會派人蔘加會議。
業主委員會會議應當有三分之二以上委員出席，作出決定時應當經全體委員過半數同意。
業主委員會應當自業主大會、業主委員會作出決定之日起三日內，將業主大會、業主委員會的決定以書面形式在物業管理區域內公告。
業主可以查閲業主委員會會議資料，並有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答覆。
第四十一條 業主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。
業主委員會應當及時將業主委員會印章、檔案資料以及屬於全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會；不及時移交的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當協調督促其移交。
第四十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格：
(一)以書面方式向業主大會提出辭職請求的；
(二)拒不履行委員職責的；
(三)業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格的；
(四)違章搭建建築物和構築物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的；
(五)因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的。
第四十三條 業主大會與業主委員會的活動經費及執行委員、委員的報酬，從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法與標準由業主大會決定。
第四章 物業的使用與業主自治管理
第一節 一般規定
第四十四條 業主或者物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行為：
(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為；
(二)違章搭建建築物和構築物、私開門窗等違反規劃規定的行為；
(三)侵佔、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為；
(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為；
(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衞生規定的行為；
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為；
(七)佔用消防通道等違反消防管理規定的行為；
(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；
(九)法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。
物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，並報告有關部門。
第四十五條 業主或者物業使用人封閉陽台以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀。
業主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業頂層的業主和物業服務企業應當予以配合。
業主應當按照垃圾分類收集的有關規定傾倒垃圾。
第四十六條 業主出租房屋的，應當告知業主委員會和物業服務企業。
業主不得違反法律、法規和管理規約、臨時管理規約，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房的，應當向業主委員會或者社區居民委員會提出書面申請，並經有利害關係的業主同意後，方可依法向有關部門辦理相關手續。
第二節 住宅物業的裝飾裝修
第四十七條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續；按照規定需要報有關部門批准的，應當依法辦理批准手續。
業主拒不辦理登記、批准手續的，物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。
第四十八條 業主或者物業使用人應當與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。
住宅裝飾裝修服務協議應當包括下列內容：
(一)裝飾裝修工程的實施內容和實施期限；
(二)允許施工的時間；
(三)廢棄物的清運與處置；
(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求；
(五)禁止行為和注意事項；
(六)裝修保證金的收取和退還；
(七)違約責任；
(八)其他需要約定的事項。
第四十九條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業主。
物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主不得拒絕和阻礙。
第三節 車庫與車位的使用
第五十條 車庫應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關部門發佈的指導價格確定。在滿足業主、物業使用人需要後，建設單位將車庫出租給物業管理區域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。
物業管理區域內規劃用於停放汽車的車庫應當優先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業管理區域內佔用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。
第五十一條 佔用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬於全體業主共有。
第五十二條 鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許，並經業主大會和城鄉規劃主管部門同意的情況下，建設、經營車庫和立體停車設施，滿足業主停車需求。
利用地下空間建設、經營車庫的，縣級以上人民政府應當在容積率的認定等方面給予優惠。
第五十三條 業主需要在物業管理區域內停放汽車的，應當事先與物業服務企業商定停車位置，不得擅自佔用道路或者其他場地。
業主對汽車有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。
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第四節 業主自治管理
第五十四條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
(二)提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
(三)提出制定和修改管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則的建議；
(四)參加業主大會會議，行使投票權；
(五)選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
(六)監督業主委員會的工作；
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同；
(八)對物業共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權；
(九)監督專項維修資金的管理和使用；
(十)法律、法規規定的其他權利。
第五十五條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則；
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的`使用、公共秩序和環境衞生的維護等方面的規章制度；
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金；
(五)按時交納物業服務費；
(六)法律、法規規定的其他義務。
第五十六條 管理規約、臨時管理規約應當對物業的使用、管理、業主公共利益、業主的權利義務、物業服務費的收交方式、違反規定應當承擔的責任＜＞等事項作出規定。
管理規約、臨時管理規約對全體業主及物業使用人具有約束力。對拒不交納物業服務費的業主，由業主委員會督促其交納，並可以在物業管理區域內的顯著位置予以公示。
第五十七條 提倡業主委員會直接向業主收取物業服務費，並按照合同約定將物業服務費支付給物業服務企業；業主委員會直接向業主收取物業服務費的，物業服務企業應當予以協助。
業主對物業共有部分使用所產生收益的分配，由業主大會決定；未作決定的，主要用於補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業服務費。
第五十八條 業主委員會應當定期在物業管理區域內的顯著位置書面公告專項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況；業主委員會直接向業主收取物業服務費或者採用酬金制收費方式的，還應當將物業服務費的收支情況予以公告。
第五章 物業服務企業
第一節 物業服務企業
第五十九條 物業服務企業，是指依法設立、取得相應資質從事物業管理活動的企業法人。
物業服務企業應當在其資質等級許可的範圍內從事物業管理活動。
物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。
第六十條 物業服務企業應當具有相應的專業工程技術人員，具備為業主提供專項服務的能力。
從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第六十一條 物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衞生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業管理一併委託給其他單位或者個人。
第六十二條 物業主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，定期對其服務質量進行考核，促進物業服務企業提高服務水平。
物業服務企業應當向物業主管部門定期報送信用檔案信息、統計報表等相關資料。
第六十三條 物業服務企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用和提供無償服務。
第二節 行業自律
第六十四條 物業服務企業應當在物業主管部門的指導下，建立行業自律組織，規範行業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。
第六十五條 物業行業自律組織可以依照國家和省有關規定，制定物業服務規範和等級標準，建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度，配合物業主管部門建立健全信用檔案。
第六章 物業服務
第一節 物業服務內容與合同
第六十六條 物業服務內容主要包括下列事項：
(一)物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；
(二)公共綠化的維護；
(三)公共區域環境衞生的維護；
(四)公共區域的秩序維護、安全防範等事項的協助管理服務；
(五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；
(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理；
(七)物業服務檔案和物業檔案的保管；
(八)其他物業管理事項。
第六十七條 業主委員會經業主大會授權，與通過招投標或者協議方式選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同。
物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。
物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主、物業使用人人身、財產安全防範方面的義務和責任作出約定。
物業服務合同簽訂後，業主有權進行查詢。
物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內，向物業主管部門備案。
第六十八條 解除或者終止物業服務合同，應當依據合同履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。
物業服務合同解除或者終止後，物業服務企業應當與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續，並履行下列交接義務：
(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案；
(二)提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料；
(三)移交物業服務用房；
(四)清算預收、代收的有關費用；
(五)法律、法規規定的其他事項。
物業服務企業未依據合同履行通知義務並辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。
第二節 物業服務收費
第六十九條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。普通住宅類物業服務收費，實行政府指導價；其他物業的物業服務收費，實行市場調節價。
實行政府指導價的，價格主管部門應當會同物業主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，並每年向社會公佈。具體收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。
第七十條 物業服務費可以採取包乾制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立台賬，並接受業主委員會的核查。
第七十一條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。
物業交付後長期空置的，其物業服務費收費標準應當在物業服務合同中約定。
第七十二條 物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費範圍、提高收費標準、重複收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。
物業服務企業依約履行義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。
第七十三條 專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用户收取費用。
物業服務企業接受專業經營單位委託代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。
專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用户提供服務。
第七章 物業的維護
第一節 建設單位的保修責任
第七十四條 建設單位應當建立健全物業售後維修服務體系，按照國家和省有關規定的保修期限、範圍，承擔物業的保修責任。
建設單位可以將物業保修的有關事宜委託物業服務企業承擔，並簽訂委託合同，向物業服務企業支付相應的報酬。
第七十五條 新建物業實行質量保脩金制度。
建設單位應當在新建物業交付前，按照物業建築安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業主管部門設立的賬户交存物業質量保脩金。
建設單位購買了工程質量責任保險的，所承保物業可不交存物業質量保脩金。
通過住宅性能認定的物業，建設單位交存物業質量保脩金的比例可以適當降低。
第七十六條 建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委託的物業服務企業可以提出申請，經物業主管部門核實後，維修費用在物業質量保脩金中列支。
第七十七條 物業分部工程質量保修期限屆滿後，建設單位履行了法定保修責任的，物業主管部門應當與分部工程相對應的物業質量保脩金本息餘額及時退還建設單位。
第七十八條 物業主管部門應當對物業質量保脩金的交存、使用、管理和退還實施統一監督管理。具體辦法由省建設行政主管部門制定。
第二節 專有部分的維護
第七十九條 物業保修期屆滿後，業主專有部分的養護、維修，由業主負責。
業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當及時養護、維修，相鄰物業業主應當提供便利。
第八十條 業主長期空置物業時，應當告知物業服務企業，並與物業服務企業就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商，採取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。
第三節 共用部位及共用設施設備的維護
第八十一條 物業保修期屆滿後，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業主共同承擔；業主可以將其委託給物業服務企業承擔。
共用部位主要包括住宅的基礎、承重牆體、柱、樑、樓板、屋頂以及户外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
電梯、區域鍋爐等屬於業主共有的特種設備，由物業服務企業或者業主根據物業服務合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關規定，委託專業服務單位負責維護、保養。
第八十二條 住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在入住前將首期專項維修資金存入專項維修資金專户。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規定執行。
其他非住宅物業參照住宅物業交納專項維修資金。
第四節 專業經營設施設備的維護
第八十三條 住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當承擔分户計量裝置或者入户端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。
專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主應當予以配合。
第八十四條 專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委託給物業服務企業承擔，物業服務企業可以按照委託合同向專業經營單位收取報酬。
專業經營設施設備的維護、保養等費用，不得從專項維修資金中列支。
第八章 社區物業管理與舊住宅區物業管理
第一節 社區物業管理
第八十五條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的社區管理機構，具體指導、協調物業管理的有關工作。
第八十六條 物業管理、城管執法、公安、城鄉規劃、環境保護等部門應當建立違法行為投訴登記制度，並在物業管理區域公佈聯繫人姓名和聯繫方式，對違法行為及時作出處理。
第八十七條 實行物業管理聯席會議制度。
物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集，由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和城管執法、物業管理等部門參加。
聯席會議主要協調下列事項：
(一)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；
(二)物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題；
(三)物業管理區域內發生的突發事件；
(四)物業管理與社區管理的銜接和配合；
(五)需要協調的其他物業管理事項。
第八十八條 業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理髮生爭議的，應當自行協商解決；協商不成的，可以向社區居民委員會或者聯席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
第八十九條 有關部門、單位在物業管理區域內開展文化教育、醫療衞生、體育健身、計劃生育等社區服務活動以及突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業主、業主委員會、物業服務企業和專業經營單位應當給予協助、配合。
第二節 舊住宅區物業管理
第九十條 設區的市、縣(市、區)人民政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區，應當採取措施進行改造整治，並將改造整治規劃和年度計劃向社會公佈。
舊住宅區的範圍，由設區的市、縣(市、區)人民政府劃定。
舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務、文化體育、安全防範、物業服務用房等配套建築及設施設備改造建設資金，由政府承擔；開發項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備改造應當達到分户計量、分户控制條件，其建設支出由相關專業經營單位承擔；業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。設區的市、縣(市、區)人民政府對投資責任另有規定的，從其規定。
第九十一條 舊住宅區改造整治中，經有利害關係的業主同意，在規劃許可的情況下，可以按照有關規定建設物業服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房可用於出租經營，經營收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金，由業主大會監督使用。
改造整治前由相關部門、單位承擔的環衞綠化、市政設施養護等費用，改造整治後仍由其給予補助。
第九十二條 舊住宅區改造整治完成後，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務企業或者其他管理人管理物業。業主大會成立前的物業管理，由社區居民委員會組織實施。
第九十三條 未建立專項維修資金制度的舊住宅區，業主應當按照國家和省有關規定交納專項維修資金；物業服務企業可以根據物業服務合同約定，代業主歸集專項維修資金。有車位場地使用費等共有部分收益的，主要用於補充專項維修資金。
第九章 法律責任
第九十四條 違反本條例規定的行為，法律、法規已作出處罰規定的，按照其規定執行；法律、法規未作出處罰規定的，按照本條例的規定執行。
第九十五條 違反本條例規定，有下列行為之一的，由物業主管部門予以處罰：
(一)物業服務企業未按照規定報送信用檔案信息、統計報表等相關資料的，責令限期改正；逾期未改正的，處以三千元以上一萬元以下的罰款；
(二)物業服務企業擅自撤離物業管理區域、停止物業服務或者未辦理退出手續、履行相應義務的，處以五萬元以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷其資質證書；
(三)建設單位未依法交存物業質量保脩金的，責令限期改正；逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。
第九十六條 違反本條例規定，專業經營單位無正當理由拒絕、拖延投資建設或者接收專業經營設施設備的，由設區的市、縣(市、區)人民政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業經營單位應當承擔相應的賠償責任。
第九十七條 業主或者物業使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規定的，由物業主管部門或者其他有關部門給予警告，責令限期改正；逾期未改正的，處以兩千元以上一萬元以下的罰款。給其他業主造成損失的，應當依法承擔民事責任。
第九十八條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第九十九條 物業主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和其他有關部門的工作人員在物業管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)在進行建設工程規劃審批和設計審查時，未就住宅小區配套建築及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準徵求房地產開發、物業管理等部門和專業經營單位意見的；
(二)未按照本條例規定對住宅小區綜合驗收、交接進行監管的；
(三)未按照本條例規定籌備、組織召開業主大會會議的；
(四)挪用物業質量保脩金和專項維修資金的；
(五)未按照本條例規定召集或者參加物業管理聯席會議的；
(六)發現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的；
(七)其他濫用職權、玩忽職守、循私舞弊的行為。
第十章 附 則
第一百條 業主自行管理物業的，參照本條例的有關規定執行。
第一百零一條 本條例自2009年5月1日起施行。
第一章 總 則
第一條
為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民羣眾的生活和工作環境，制定本條例。
第二條
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衞生和相關秩序的活動。
第三條
國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條
國家鼓勵採用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第五條
國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二章 業主及業主大會
第六條
房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第七條
業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衞生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第八條
物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第九條
一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條
同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十一條
下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條
業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。
業主可以委託代理人蔘加業主大會會議。
業主大會決定本條例第十一條第（五)項和第(六）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條
業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條
召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條
業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（三）及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（四）監督管理規約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
第十六條
業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
第十七條
管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
管理規約對全體業主具有約束力。
第十八條
業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條
業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第二十條
業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，並認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業管理
第二十一條
在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條
建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條
建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，並予以説明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十四條
國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十五條
建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條
前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條
業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條
物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條
在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用説明文件；
（四）物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條
建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條
建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。
第四章 物業管理服務
第三十二條
從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條
一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第三十四條
業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十五條
物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十六條
物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。
第三十七條
物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第三十八條
物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
第三十九條
物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一併委託給他人。
第四十條
物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
第四十一條
業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第四十二條
縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
第四十三條
物業服務企業可以根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十四條
物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用户收取有關費用。
物業服務企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十五條
對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十六條
物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業服務企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業僱請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十七條
物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第四十八條
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
第五章 物業的使用與維護
第四十九條
物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。
第五十條
業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十一條
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十二條
業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第五十三條
住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十四條
利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十五條
物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第六章 法律責任
第五十六條
違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處10萬元以下的罰款。
第五十七條
違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十八條
違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第五十九條
違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，並處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十條
違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一併委託給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委託合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委託所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十一條
違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十二條
違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，應給予警告，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十三條
違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，應由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。
第六十四條
違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用：
（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；
（二）擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十五條
違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
第六十六條
業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十七條
違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
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