第一節 業主大會籌備組
第二十八條 房屋的所有權人為業主。
建設單位或者前期物業服務企業應當將業主入住情況及時報告物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。
符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：
（一）業主已入住面積的。比例達到百分之五十以上；
（二）業主已入住户數的比例達到百分之五十以上；
（三）自首位業主入住之日起滿兩年且已入住户數的比例達到百分之二十五以上。
第二十九條 符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在三十日內組建業主大會籌備組。
籌備組由七人以上單數組成，由建設單位、前期物業服務企業、業主和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會等派員組成，其中業主所佔比例不得低於籌備組總人數的二分之一。
籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行書面公告。
第三十條 籌備組履行下列職責：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；
（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；
（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（四）提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；
（五）召開首次業主大會會議的其他準備工作。
對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內公告，並書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以複核並告知異議人複核結果。
籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。
第二節 業主大會
第三十一條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。
第三十二條 業主大會履行下列職責：
（一）制定和修改業主大會議事規則及管理規約；
（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（三）監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
（四）選聘、解聘物業服務企業；
（五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金）；
（六）決定改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）決定物業管理區域內的其他物業管理事項。
第三十三條 業主大會對業主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：
（一）按照業主户數計算的，一户計算為一票；建設單位未售出的專有部分，計算為一票；
（二）按照建築面積計算的，每一平方米建築面積計算為一票；建築面積不足一平方米的按一票計算。
業主身份以及建築面積的確認，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。
第三十四條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。採用書面徵求意見形式的，應當將徵求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。
不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規約或者臨時管理規約規定。
第三十五條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面徵求其所代表的業主意見，並將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。
第三十六條 業主大會會議由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。
有下列情形之一的，業主委員會應當召集業主大會臨時會議：
（一）有百分之二十以上業主提議的；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。
業主委員會不履行召集義務的，經業主申請，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織業主召開業主大會。
第三節 業主委員會
第三十七條 業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會依照國家有關法律、法規和業主大會的授權開展活動。
業主委員會履行下列職責：
（一）召集並主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（三）執行業主大會的決議、決定；
（四）及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（五）監督管理規約的實施；
（六）業主大會賦予的其他職責。
第三十八條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由三人以上單數組成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。
業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選主任、副主任和執行委員，主任、副主任可以兼任執行委員。
執行委員負責業主委員會的日常事務工作，經推薦可以依照法定程序進入所在地社區居民委員會任職。
第三十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：
（一）業主大會會議決議；
（二）業主大會議事規則；
（三）管理規約；
（四）業主委員會委員名單和基本情況；
（五）法律、法規規定的其他資料。
物業主管部門應當自收到前款規定資料之日起十日內，對符合條件的發給業主委員會備案證明，並出具業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬户。
業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內書面告知物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。
第四十條 業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議。
業主委員會會議由主任或者執行委員負責召集，可以邀請社區居民委員會派人蔘加會議。
業主委員會會議應當有三分之二以上委員出席，作出決定時應當經全體委員過半數同意。
業主委員會應當自業主大會、業主委員會作出決定之日起三日內，將業主大會、業主委員會的決定以書面形式在物業管理區域內公告。
業主可以查閲業主委員會會議資料，並有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答覆。
第四十一條 業主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。
業主委員會應當及時將業主委員會印章、檔案資料以及屬於全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會；不及時移交的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當協調督促其移交。
第四十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格：
（一）以書面方式向業主大會提出辭職請求的；
（二）拒不履行委員職責的；
（三）業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格的；
（四）違章搭建建築物和構築物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的；
（五）因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的。
第四十三條 業主大會與業主委員會的活動經費及執行委員、委員的報酬，從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法與標準由業主大會決定。
第一條 為了規範物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，改善人民羣眾的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過自治管理，選聘物業服務企業或者其他管理人，按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衞生及相關秩序的活動。
第三條 本條例適用於本省行政區域內物業的管理、使用、維護、服務及監督管理活動。
第四條 物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治與專業服務、社區管理相結合的原則。
第五條 省人民政府建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。
設區的市、縣（市、區）人民政府房地產管理部門或者建設行政主管部門（以下統稱物業主管部門），負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
城管執法、房地產開發、財政、民政、價格、公安、城鄉規劃、市政公用、環境保護、工商行政管理等有關部門按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。
第六條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。
社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。
第七條 縣級以上人民政府應當制定扶持政策，採取措施，推動住宅區、商業區、工礦區及機關、學校、醫院等實行社會化、專業化、市場化的物業服務，促進物業服務行業發展。
鼓勵採用節能、環保的新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第一節 物業管理區域
第八條 物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍為基礎，並考慮建築物規模、共用設施設備、社區建設等因素。
分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割並獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。
第九條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案和地名核准文件等資料，向物業主管部門申請劃分物業管理區域。
物業主管部門應當自受理申請之日起二十日內，在徵求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、房地產開發主管部門等單位的意見後進行劃分登記，並告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。
第十條 物業管理區域劃定後，確需調整的，由物業主管部門按照本條例的規定重新進行劃分登記，但應當經相關物業管理區域內已入住面積且已入住户數的比例達到百分之五十以上的業主同意。
第二節 配套建築與設施設備
第十一條 物業管理區域內的各類配套建築與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關住宅小區規劃、設計規範和工程標準進行建設。
物業管理區域內的配套建築應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。
第十二條 物業服務用房的配置應當符合下列規定：
（一）建築面積按照建設工程項目總建築面積的千分之三至千分之五配置，最少不低於一百平方米；
（二）具備水、電、採光、通風等正常使用功能。
業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建築面積不低於二十平方米。
物業服務用房由建設單位無償提供，屬於全體業主共有。
第十三條 住宅小區內城管執法、治安管理等政務管理用房的建築面積不低於五十平方米；住宅小區內的社區居民委員會用房，應當按照規劃要求進行配套建設。
住宅小區內按照規劃配套建設的政務管理用房、社區居民委員會用房和承擔義務教育的中國小校，屬於政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來源應當在項目建設條件意見書中載明。
第十四條 按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬於建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，並優先為業主提供服務。
第十五條 物業管理區域內規劃用於停放汽車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位，下同）的歸屬，由建設單位與物業買受人在商品房買賣合同中約定屬於建設單位所有或者相關業主共有。約定屬於建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，並可以附贈、出售或者出租給業主。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於全體業主共有，建設單位不得銷售。
第十六條 住宅小區內的專業經營設施設備，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工，並承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。
住宅小區內供水、供電、供氣、供熱分户計量裝置或者入户端口以外設施設備的各類建設資金，統一併入城市基礎設施配套費（含綜合開發費），並根據公用事業價格改革和調整情況逐步核減，交由專業經營單位專項用於住宅小區內專業經營設施設備的投資建設。住宅小區內專業經營設施設備歸專業經營單位所有。具體辦法由省建設行政主管部門會同有關部門制定，城市基礎設施配套費的收取標準由設區的市人民政府合理確定。
專業經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。
第十七條 本條例實施前建設的住宅小區內專業經營設施設備，由業主大會決定移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收。具體辦法由設區的市人民政府制定。
第十八條 專業經營單位應當依法履行專業經營設施設備的維修養護責任，按照與業主簽訂的服務合同服務到最終用户，保證服務質量。
各級人民政府和有關主管部門應當加強對專業經營單位的監督管理，督促專業經營單位履行投資、建設和維護管理義務。
第十九條 物業管理區域內封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區域鍋爐等設施設備，屬於相關業主共有，但由經營單位投資經營的除外。
第二十條 城鄉規劃、建設行政主管部門在進行建設工程規劃審批和設計審查時，應當就住宅小區配套建築及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準徵求房地產開發、物業管理等部門和專業經營單位的意見。
第三節 前期物業管理與物業交付
第二十一條 建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業服務企業。
招標人應當在發佈招標公告或者發出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向物業主管部門備案。
第二十二條 鼓勵前期物業服務企業提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。
建設單位組織單位工程竣工驗收和分户驗收時，應當通知前期物業服務企業參與監督。
第二十三條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建築和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報物業主管部門備案，並在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。
前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定；涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
第二十四條 新建住宅小區的配套建築及設施設備符合下列條件後，建設單位方可辦理物業交付手續：
（一）生活用水納入城市公共供水管網，並安裝分户計量裝置；
（二）雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統；
（三）小區用電納入城市供電網絡，並安裝分户計量裝置；
（四）在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，並安裝燃氣分户計量裝置和供熱分户控制裝置；
（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到户，安全監控裝置及其他安全防範設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位；
（六）按照規劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設；
（七）小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；
（八）按照規劃要求完成教育、文化、衞生、體育、郵政、環境衞生、商業網點、物業服務和政務管理等配套建築及設施建設；
（九）按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置；
（十）住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施；
（十一）法律、法規規定的其他條件。
建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅小區進行綜合驗收，接受房地產開發、城鄉規劃、物業管理等有關部門的監管，並向房地產開發主管部門辦理綜合驗收備案手續。
第二十五條 建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備接收管理手續，並協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。
第二十六條 建設單位交付住宅物業時，應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用説明書等資料。
前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，並可以接受建設單位的委託，協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。
第二十七條 建設單位應當在物業主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的監督下，按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分户驗收等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用説明文件；
（四）業主名冊；
（五）物業管理必需的其他資料。
前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房及有關資料移交給業主委員會。
鼓勵建設單位為其開發的住宅小區的物業管理，提供部分經營用房或者給予資金支持。
第一節 一般規定
第四十四條 業主或者物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行為：
（一）損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為；
（二）違章搭建建築物和構築物、私開門窗等違反規劃規定的行為；
（三）侵佔、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為；
（四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為；
（五）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衞生規定的行為；
（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為；
（七）佔用消防通道等違反消防管理規定的行為；
（八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；
（九）法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。
物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，並報告有關部門。
第四十五條 業主或者物業使用人封閉陽台以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀。
業主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業頂層的業主和物業服務企業應當予以配合。
業主應當按照垃圾分類收集的有關規定傾倒垃圾。
第四十六條 業主出租房屋的，應當告知業主委員會和物業服務企業。
業主不得違反法律、法規和管理規約、臨時管理規約，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房的，應當向業主委員會或者社區居民委員會提出書面申請，並經有利害關係的業主同意後，方可依法向有關部門辦理相關手續。
第二節 住宅物業的裝飾裝修
第四十七條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續；按照規定需要報有關部門批准的，應當依法辦理批准手續。
業主拒不辦理登記、批准手續的，物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。
第四十八條 業主或者物業使用人應當與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。
住宅裝飾裝修服務協議應當包括下列內容：
（一）裝飾裝修工程的實施內容和實施期限；
（二）允許施工的時間；
（三）廢棄物的清運與處置；
（四）住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求；
（五）禁止行為和注意事項；
（六）裝修保證金的收取和退還；
（七）違約責任；
（八）其他需要約定的事項。
第四十九條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業主。
物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主不得拒絕和阻礙。
第三節 車庫與車位的使用
第五十條 車庫應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關部門發佈的指導價格確定。在滿足業主、物業使用人需要後，建設單位將車庫出租給物業管理區域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。
物業管理區域內規劃用於停放汽車的車庫應當優先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業管理區域內佔用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。
第五十一條 佔用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬於全體業主共有。
第五十二條 鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許，並經業主大會和城鄉規劃主管部門同意的情況下，建設、經營車庫和立體停車設施，滿足業主停車需求。
利用地下空間建設、經營車庫的，縣級以上人民政府應當在容積率的認定等方面給予優惠。
第五十三條 業主需要在物業管理區域內停放汽車的，應當事先與物業服務企業商定停車位置，不得擅自佔用道路或者其他場地。
業主對汽車有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。
第四節 業主自治管理
第五十四條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第五十五條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環境衞生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第五十六條 管理規約、臨時管理規約應當對物業的使用、管理、業主公共利益、業主的權利義務、物業服務費的收交方式、違反規定應當承擔的責任等事項作出規定。
管理規約、臨時管理規約對全體業主及物業使用人具有約束力。對拒不交納物業服務費的業主，由業主委員會督促其交納，並可以在物業管理區域內的顯著位置予以公示。
第五十七條 提倡業主委員會直接向業主收取物業服務費，並按照合同約定將物業服務費支付給物業服務企業；業主委員會直接向業主收取物業服務費的，物業服務企業應當予以協助。
業主對物業共有部分使用所產生收益的分配，由業主大會決定；未作決定的，主要用於補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業服務費。
第五十八條 業主委員會應當定期在物業管理區域內的顯著位置書面公告專項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況；業主委員會直接向業主收取物業服務費或者採用酬金制收費方式的，還應當將物業服務費的收支情況予以公告。
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