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第一篇：城市土地資源經營情況調研彙報材料
近期，我們就城市土地資源經營情況進行了比較深入的調研，並徵求了北京、西安決策諮詢特邀顧問的意見，現將調研情況報告如下：
一、我市城市土地資源經營現狀
城市資源從廣義上講，有自然資源、人文資源、人力資源、無形資源（潛質資源）、實體特徵資源、價值特徵資源等等。在諸多資源中最主要的資源是土地資源。土地是城市價值的主要
載體，經營城市資源在很大程度上就是經營土地資源。也可以這樣説，只有經營好土地，才能經營好城市。
1、城市土地儲備情況
城市土地儲備是城市土地資源經營的基礎。我市土地儲備工作啟動實施以來，在法律規定模糊、國家政策多變、輿論環境趨緊的情況下，艱難推進，取得一定成效。市政府出台了《關於加強城市規劃區土地管理的意見》（榆政發［］67號文件，為今後一個時期土地儲備工作提供了剛性政策依據，使土地儲備出現了轉機。截止上半年，市區累計儲備土地7000多畝，庫存儲備土地4557畝。儲備土地已出讓2444畝，為城市拆遷安置和經濟適用房建設提供土地824畝，節約財政資金10億元；以儲備土地質押為政府貸款20多億元；利用儲備土地籌集資金4.5億元，解決了市毛紡廠等15户企業職工的安置問題，並將企業土地收回儲備。按大口徑計算，連同榆橫、榆神工業區，市本級累計庫存儲備土地13.23萬畝，其中市區0.45萬畝，榆橫工業區2.54萬畝，榆神工業區10.24萬畝；全市累計收取土地出讓金60.33億元。市財政局提供，市、縣繳入國庫土地出讓收入6.3億元；上半年，全市繳入國庫土地出讓收入4.8億元。今年上半年，市區新統徵儲備土地689.4畝，榆神、榆橫工業區分別新統徵儲備土地0.66萬畝、2.96萬畝。
2、城市土地經營規劃狀況
城市規劃是重要的城市隱性資源，城市土地資源經營必須堅持規劃先行。“十一五”以來，全市先後投入8000多萬元，用於各類規劃的編制，初步形成了由市域城鎮體系規劃、總體規劃、各類專項規劃、詳細規劃和鄉村規劃組成的城鄉規劃體系。中心城市面積由的30平方公里擴大到52平方公里，人口由的28萬增加到50萬。以來，在第四版城市總體規劃的指導下，我市加大了中心城市詳細規劃的編制力度，共完成各類規劃70餘項。先後完成了市總體城市設計，古城景觀提升規劃，完成了榆溪公園、河濱綠地修建性詳細規劃、榆陽河及河岸景觀整治規劃、榆溪河左岸濱河綠地廣場規劃及鴛鴦湖公園修建性詳細規劃；完成了迎賓路景觀整治規劃、大道街景規劃、長城路綜合整治規劃；完成了新城一、二片區控制性詳細規劃、中心商務區修建性詳細規劃及30多個平房片區改造修建性詳細規劃。此外還編制完成城區道路、綠地、廣場、創衞等專項規劃20餘項。特別是規劃編制工作無論是數量還是質量較前有了大幅度提升，部分規劃得到了全國權威專家的高度評價。先後完成了空港生態園區規劃、大墩樑森林公園總規、榆陽路街景規劃、長樂路片區控制性詳規編制工作。中心城區詳規覆蓋率由的70%（三版總規），提高到的90%（四版總規），基本做到了有建設的地方就有詳細規劃指導，規劃滯後於城市建設的矛盾得以徹底解決。規劃引領、指導城市建設作用彰顯，龍頭地位得到確立。
3、城市土地資源經營情況
城市投資經營集團有限公司是我市城市土地資源經營主體。該公司於3月7日掛牌成立，為市政府直屬國有獨資企業。市政府確定公司有四大職能：一是投資融資。根據市政府建設區域中心城市的實際需要，多渠道、多形式融資籌集城市建設資金，代表市政府對外進行投資、發債及擔保。二是土地開發。代表市政府對城市規劃區域內的土地統一收儲和進行一級開發。三是經營城市。對城市經營性資產實施經營開發。四是統建代建。對政府投資的重大社會事業項目履行統建代建職能。四年來，公司堅持“投資城市、建設城市、經營城市、發展城市”的經營理念，組建運營了6個子（分）公司，即：城投房地產開發公司、中燃公司、城投代建工程建設管理公司、城投開發建設管理公司、今創傳媒文化公司、國信擔保公司，將經營範圍拓展到市政工程、房地產開發、天燃氣、文化、信用擔保等多個領域。
城投公司履行政府統建代建項目建設法人職責已歷時四年，代建項目建設有序推進。已交付使用項目6個，續建項目6個，新項目2個，年內擬新開工項目6個，開展前期工作項目7個，待確定選址及建設規模的項目2個。
同時，城投公司及時調整工作重心，在穩步推進重大社會事業統建項目的同時，重點落實自營項目的開發建設。統建項目適當收縮戰線，項目逐個編制投融資規劃，資金落實一個開工一個。自營項目已啟動和加快，舊機場、空港區兩個地標名片和城市核心區——金融廣場3個項目建設為主線，帶動其他開發項目的實施。一是啟動了原體育中心427畝土地的商業策劃工作，高端打造城市核心區——金融廣場。今年積極探索嘗試了新的融資模式，在市二院項目建設
第二篇：城市土地資源經營情況調研彙報材料
城市土地資源經營情況調研彙報材料
近期，我們就城市土地資源經營情況進行了比較深入的調研，並徵求了北京、西安決策諮詢特邀顧問的意見，現將調研情況報告如下：
一、我市城市土地資源經營現狀
城市資源從廣義上講，有自然資源、人文資源、人力資源、無形資源（潛質資源）、實體特徵資源、價值特徵資源等等。在諸多資源中最主要的資源是土地資源。土地是城市價值的主要載體，經營城市資源在很大程度上就是經營土地資源。也可以這樣説，只有經營好土地，才能經營好城市。
1、城市土地儲備情況
城市土地儲備是城市土地資源經營的基礎。我市土地儲備工作啟動實施以來，在法律規定模糊、國家政策多變、輿論環境趨緊的情況下，艱難推進，取得一定成效。市政府出台了《關於加強城市規劃區土地管理的意見》（榆政發［］67號文件，為今後一個時期土地儲備工作提供了剛性政策依據，使土地儲備出現了轉機。截止上半年，市區累計儲備土地7000多畝，庫存儲備土地4557畝。儲備土地已出讓2444畝，為城市拆遷安置和經濟適用房建設提供土地824畝，節約財政資金10億元；以儲備土地質押為政府貸款20多億元；利用儲備土地籌集資金4.5億元，解決了市毛紡廠等15户企業職工的安置問題，並將企業土地收回儲備。按大口徑計算，連同榆橫、榆神工業區，市本級累計庫存儲備土地13.23萬畝，其中市區0.45萬畝，榆橫工業區2.54萬畝，榆神工業區10.24萬畝；全市累計收取土地出讓金60.33億元。市財政局提供，市、縣繳入國庫土地出讓收入6.3億元；上半年，全市繳入國庫土地出讓收入4.8億元。今年上半年，市區新統徵儲備土地689.4畝，榆神、榆橫工業區分別新統徵儲備土地0.66萬畝、2.96萬畝。
2、城市土地經營規劃狀況
城市規劃是重要的城市隱性資源，城市土地資源經營必須堅持規劃先行。“十一五”以來，全市先後投入8000多萬元，用於各類規劃的編制，初步形成了由市域城鎮體系規劃、總體規劃、各類專項規劃、詳細規劃和鄉村規劃組成的城鄉規劃體系。中心城市面積由的30平方公里擴大到52平方公里，人口由的28萬增加到50萬。以來，在第四版城市總體規劃的指導下，我市加大了中心城市詳細規劃的編制力度，共完成各類規劃70餘項。先後完成了市總體城市設計，古城景觀提升規劃，完成了榆溪公園、河濱綠地修建性詳細規劃、榆陽河及河岸景觀整治規劃、榆溪河左岸濱河綠地廣場規劃及鴛鴦湖公園修建性詳細規劃；完成了迎賓路景觀整治規劃、大道街景規劃、長城路綜合整治規劃；完成了新城一、二片區控制性詳細規劃、中心商務區修建性詳細規劃及30多個平房片區改造修建性詳細規劃。此外還編制完成城區道路、綠地、廣場、創衞等專項規劃20餘項。特別是規劃編制工作無論是數量還是質量較前有了大幅度提升，部分規劃得到了全國權威專家的高度評價。先後完成了空港生態園區規劃、大墩樑森林公園總規、榆陽路街景規劃、長樂路片區控制性詳規編制工作。中心城區詳規覆蓋率由的70%（三版總規），提高到的90%（四版總規），基本做到了有建設的地方就有詳細規劃指導，規劃滯後於城市建設的矛盾得以徹底解決。規劃引領、指導城市建設作用彰顯，龍頭地位得到確立。
3、城市土地資源經營情況
城市投資經營集團有限公司是我市城市土地資源經營主體。該公司於3月7日掛牌成立，為市政府直屬國有獨資企業。市政府確定公司有四大職能：一是投資融資。根據市政府建設區域中心城市的實際需要，多渠道、多形式融資籌集城市建設資金，代表市政府對外進行投資、發債及擔保。二是土地開發。代表市政府對城市規劃區域內的土地統一收儲和進行一級開發。三是經營城市。對城市經營性資產實施經營開發。四是統建代建。對政府投資的重大社會事業項目履行統建代建職能。四年來，公司堅持“投資城市、建設城市、經營城市、發展城市”的經營理念，組建運營了6個子（分）公司，即：城投房地產開發公司、中燃公司、城投代建工程建設管理公司、城投開發建設管理公司、今創傳媒文化公司、國信擔保公司，將經營範圍拓展到市政工程、房地產開發、天燃氣、文化、信用擔保等多個領域。
城投公司履行政府統建代建項目建設法人職責已歷時四年，代建項目建設有序推進。已交付使用項目6個，續建項目6個，新項目2個，年內擬新開工項目6個，開展前期工作項目7個，待確定選址及建設規模的項目2個。
同時，城投公司及時調整工作重心，在穩步推進重大社會事業統建項目的同時，重點落實自營項目的開發建設。統建項目適當收縮戰線，項目逐個編制投融資規劃，資金落實一個開工一個。自營項目已啟動和加快，舊機場、空港區兩個地標名片和城市核心區--金融廣場3個項目建設為主線，帶動其他開發項目的實施。一是啟動了原體育中心427畝土地的商業策劃工作，高端打造城市核心區--金融廣場。今年積極探索嘗試了新的融資模式，在市二院項目建設上採用bt模式，吸引了20多億元民間資本投入我市公益事業建設。並與西部機場集團達成友好合作關係。三是啟動了空港區的開發建設，逐步形成城投公司發展的產業基地。以體育中心、會展中心、會議中心三個中心起步，同時規劃建設大型空港物流商貿園區、文化創意園和經濟總部產業。四是拓展其他領域的開發，參股投資了通用航空項目，控股投資城市“一卡通”項目，啟動了全市12個縣區污水處理等水務項目的整合研究工作，積極開闢信息產業等新興產業領域的發展。
二、城市土地資源經營中存在的突出問題
城市土地資源經營中還存在諸多問題，比較突出的問題有五個方面：
1、城市投資經營集團有限公司存在兩個明顯問題，①經營城市資源帶有計劃經濟色彩，對公司定位不夠準確，存在政府舉債風險。在市場經濟條件下，如何經營城市土地資源是個全新的課題，也是擺在各級政府面前需要不斷探索和認真研究的重大問題。應該肯定，市政府在組建市城投公司嘗試經營城市資源的初衷是好的。但由於多年來受計劃經濟的影響，所以經營城市資源的理念難免帶有計劃經濟的色彩，對城投公司的定位不夠準確。按有關規定，城投公司為四類企業，政府不能承諾擔保貸款。但當初市政府確定城投公司的職能時決定，對政府投資的基礎設施建設和社會事業項目由城投公司履行統建代建職能，建設資金沒有采取市場化運作融資，而是政府大包大攬，結果給自己背上了沉重的包袱。據調研，政府經市人大批准為城投公司舉債28億元，發行企業債卷14億元，共計42億元，佔到本級政府經人大批准或合同約定債務總額90.62億元的46.3%。這些政府性融資貸款主要用於基礎設施建設和社會事業項目本身沒有收入來源，還本付息全由市財政承擔，給財政造成很大壓力。據市財政局提供資料顯示，歷年來市財政為城投公司投資本金利息和統建項目資金達12億元，其中0.56億元，2.37億元，2.12億元，1.03億元，3.2億元，上半年已預借2億元，支付一季度利益0.4億元。②城投公司管理體制、運作方式、多元化投融資格局和可持續發展等方面存在先天不足，主要體現在“五個不到位”。
一是政府債務的償還機制的建立和運轉不到位。市人大批准用於城市基礎設施和重大社會事業項目建設的28億元貸款額度時明確：“市本級土地出讓收入優先用於償還商業銀行貸款本息，不足償還時，從市本級財政預算安排的還款準備金中解決。但實際情況還本付息資金一直難以保障。
二是城市基礎設施建設的投資回報不到位。建設城市基礎設施和重大社會事業項目，完善城市功能，帶動城市及周邊土地增值，形成了土地級差收益，而共享收益的縣、區不能及時和統一將土地出讓金收入按規定上繳市財政，市財政無力保障債務償還機制正常運轉。
三是土地儲備整理和配套基礎設施建設配合不到位。往往在開發一些區域時急於先搞基礎設施，形成周邊土地增值，而土地儲備整理在後，使收儲整理成本加大，收儲整理和開發工作難以開展。
四是應當給予城投公司組織後續資金流的相關資源和職能不到位。城投公司先期開工建設和交付使用的項目全部在城市功能和社會效益上，不能產生經濟效益，短期內無法依靠自身收益償還鉅額債務。加之國發［］19號文件禁止政府進行信譽擔保，而市上應當給予城投公司組織後續資金的相關資源沒有到位，沒有把銀行舉債和授權經營的資產相對應掛起鈎來，使融資工作難以進行。
五是政府各職能部門間的共識和聯動不到位。沒有形成推動城投公司發展的合力。
以上“五個不到位”使城投公司難以繼續拉動在建和具備開工條件的政府項目羣，也難以達到和符合金融市場的運行規則要求。
2、中心城區土地“六統一”管理體制尚未形成，條塊分割、多頭管理現象嚴重。市政府決定對中心城區土地“實行一規劃、統一徵收、統一儲備、統一開發、統一供地和統一管理”，但“六統一”管理體制至今尚未形成。由於條塊分割、多頭管理，市中心城區涉及橫山縣範圍的50平方公里未能納入市上統一管理，土地儲備空間受到限制。同時，土地收益分別由市財政、縣、區財政、開發區財政徵收、管理和使用，統計口徑不一，徵收標準各異，財力使用分散。
3、各自為政，建設用地未全部納入統徵、儲備的主渠道，沒有實現壟斷土地一級市場的目標。榆政發［］67號文件規定，未經市政府統徵的土地，縣區政府不得批准提供土地，國土資源部門不得受理土地規劃調整、建設用地預審和用地報批申請，市發改、林業、規劃等部門不得辦理項目立項、使用林地、規劃選址等審批手續，已辦理使用林地等前置手續，但未經市政府統徵，未辦理用地批准手續的一律不得使用土地。對按規定應通過招拍掛方式公開讓土地的，發改、規劃部門不得先行給具體對象辦理項目立項、規劃審批。但這些規定並未得到嚴格執行，致使未經市政府統徵儲備的土地進入審批程序。另外，違法用地、違法建設屢禁不止，一部分土地遊離於監管之外，沒有進入統徵儲備的主渠道，壟斷土地一級市場的目標沒有實現。
4、土地儲備工作阻力大，儲備土地變現難，土地儲備資金週轉困難。市政府67號文件規定，積極推行貨幣補償與安排村民生活安置用地相結合的辦法徵收集體農用地。政府在徵收土地時，根據村組人均土地、住房及其他用地等情況，給村組安排一定面積的村民生活安置用地，其餘土地由政府按片區徵地補償標準補償後予以徵收。但阻力很大，難以推進。儲備土地變現難，建設項目用地和規劃報批週期長，土地儲備資金週轉困難，財政資金難以落實，受國家調控政府融資平台政策影響貸款困難。
5、土地出讓收入繳入國庫不及時，沒有嚴格實行“收支兩條線”管理。一些縣區不能及時足額將土地出讓收入繳入國庫，沒有實行“收支兩條線”，導致土地出讓收入數額土地部門徵收數據和財政部門入庫數據差距較大。另外還存在不能嚴格執行土地出讓收支管理的責任追究制度，市級土地出讓收入不規範的問題。
三、推進城市土地資源經營工作的對策和建議
1、加大榆政發［］67號文件的落實力度，着力解決條塊分割、多頭管理問題
土地是政府經營城市、建設城市的依託。為了加強城市規劃區土地統一管理、規範建設用地審批、使用和管理行為，切實解決多家管地、多頭供地、違法用地、炒買炒賣土地等突出問題，加快推進區域中心城市建設，市政府根據有關法律、法規和政策，出台了《關於加強城市規劃區土地管理的意見》，即榆政發［］67號文件。這個文件是加強城市規劃區土地統一管理的綱領性文件，具有嚴肅性和權威性。據調研，市政府對中心城區土地管理實行“六統一”、對土地一級市場高度壟斷、把新增建設用地全部納入政府統徵儲備主渠道等重大問題難以落實和推動的主要原因是，城市規劃區土地涉及眾多管理主體，利益碰撞已成為障礙。條塊分割、多頭管理、各自為政是主要阻力。建議市委、市政府能於近期召開專題會議，集中研究解決這些問題，理順管理體制，採取得力措施，加大市政府67號文件的貫徹落實力度。同時建議，鑑於市政府主要領導變動，應儘快調整由市長任組長的市規劃區土地管理工作領導小組，以加強對這項工作的具體領導和指導。
2、加大依法統徵儲備土地工作力度
省上下達我市建設用地指標15500畝，實批34000畝，説明我市土地供需矛盾突出。隨着城市化的推進和我市經濟社會跨越式發展，建設用地需求進一步增大。我市有46處平房片區和城中村需改造，將增加大量土地，為徵收儲備土地提供了有利條件。人總行在土地儲備貸款名單式管理中將西安、兩市列為可貸款對象，這為我市擴大融資提供有利條件。所以，我市要加大統徵儲備土地的工作力度，排除阻力，以土地管理法律法規為依據，以理順管理體制，合理分配收益為切入點，以嚴格管理、壟斷土地一級市場為主要手段，堅持土地儲備和出讓金徵管兩手抓，創新思路和工作方法，努力實現土地收益增加、土地管理規範、城市快速發展，廣大羣眾受益多重目標。要主抓一體兩翼，輻射帶動縣區，即市上重點抓好城區及工業集中區的土地儲備工作。中心城區的工作重點主要抓好五個區域，即鐵西新區、中心商務區、榆溪河畔、紅山北區和東沙物流區。
3、進一步加強土地出讓金徵收管理
一是要堅決按照國務院《關於規範國有土地使用權出讓收支管理的通知》精神，加強土地收入政策的貫徹落實，依法徵收，認真落實土地出讓收支金額納入地方基金預算管理的規定，將土地出讓收入金額繳入地方國庫，支出通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，嚴格實行“收支兩條線”管理。對於土地出讓收入違反“收支兩條線”管理的縣區和單位，財政部門要依法採取措施堅決予以糾正，限期補繳應繳的土地出讓收入。二是要強化監督檢查，嚴格執行土地出讓收支管理的責任追究制度。要切實維護土地出讓收支管理政策的嚴肅性，對於違反規定拖欠土地出讓收入，未及時足額繳納土地出讓收入，未將土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，已收繳的土地出讓收入未按規定及時繳入地方國庫，越權減免或變相減免土地出讓收入等行為，要嚴格依照《財政違法行為處罰處分辦法》的規定進行處罰，依法追究相關責任人員的行政責任。三是規範市級土地出讓收入資金管理。要明確市級土地出讓收入收繳範圍，強化市級土地出讓收入資金管理，規範市級土地出讓收入收繳劃轉程序，財政、國土部門共同審核、確認，劃轉國有土地使用權出讓收入。
4、在今年秋冬開展違法用地大清查
建議市政府在今年秋冬在全市開展違法用地大清查，重點查處一些企業借招商引資之機進行“圈地”、協議徵地、非法炒買炒賣土地、未批先用、批少佔多，擅自改變土地用途和容積率，利用劃撥土地進行經營性開發等違法行為和問題，並能取得實效。要選擇典型案例進行公開處理，並在媒體上曝光。對公職人員違反土地管理法律、法規，違法批准、提供或使用土地，違反程序轉讓土地，參與炒買炒賣土地等問題，依法依規嚴肅查處，對有關責任人依法追究黨紀政紀責任，構成犯罪的移交司法機關，並對部門、單位領導進行問責。樹立強勢政府執政為民、依法行政形象，取信於民。
四、重視解決城投公司存在的問題充分發揮其作用的建議
1、城投公司作為城市土地經營主體，要發揮其作用必須進行改革
隨着國家宏觀政策調整，6月國務院《關於加強地方政策融資平台公司管理有關問題的通知》（國發［］19號文件）出台後，目前，國家徹底取消了利用政府信譽擔保的融資渠道，市城投公司面臨成立以來最為嚴峻的困難和挑戰。在“斷奶”的新形勢下，城投公司要繼續生存下去，就必須進行改革轉型。經過調研，綜合各方面的情況，結合實際，參照外地經驗，我們建議城投公司在城市土地資源經營改革模式應確定為：“政府主導，多元投資；社會參與，市場運作；創新管理，拓展領域；重在‘造血’，自我發展”。改革宜分步實施：第一步，按照現代企業管理模式，創新城投公司管理組織和機制，實現改革轉型。城投子公司全部實行企業化管理、市場化運作，獨立法人，自主經營，照章納税，自負盈虧。條件成熟的可組建為股份制企業（國有控股）。第二步，堅持可持續發展，逐步從借錢搞建設轉到賺錢搞建設，具備‘造血’功能，以收益性項目利潤與資金流為城建提供保障。第三步，積極爭取政府政策性支持和資源投入，運用各種融資工具，採取多種融資形式，構建多元化融資格局；第四步，重組產業，通過資源整合、資產重組、資本運作，提升城投公司整體運營效能。通過“四步走”，實現城投公司“集團化、集約化、產業化、市場化”的自我發展新態勢。真正實現創新發展模式，走出一條利用城市資源走以城聚財、以城養城、以城興城的路子。
2、準確對城投公司進行基本定位
圍繞建設區域中心城市的目標和推進工業化、城市化進程，建議市政府將城投公司的基本定位調整為：“城市土地資源經營主體”、“城市公共資產運營主體”、“城市發展市場化投融資主體”、“城市基礎設施建設主體”。要學習借鑑外地的經驗，發展思路，堅持兩條腿走路，多領域發展。城投公司自營業務，積極穩妥向城市開發板塊、水務板塊、能源板塊、信息板塊和金融板塊等五個板塊發展。城市開發板塊：包括舊機場開發、空港區開發、舊城改造、統建代建、商業性房地產開發等項目，依託政府的政策支持，使這個板塊形成較大規模和影響。水務板塊：水務產業是新興產業，目前全市12個縣區的14個污水處理企業，採用bot模式運作的有4户，有10户企業由政府全額投資，運行成本大，費用高，政府負擔重，城投公司應藉助與中國國電合作，整合縣區水務企業，做大水務產業。能源板塊：以中燃公司管線建設為基礎，滿足主要工業廠區城市氣化發展需求，逐步整合12個縣區燃氣經營企業，利用國家將天然氣分佈式能源技術開發與應用和液化天然氣技術開發與應用列為鼓勵類產業的機遇，同時啟動天然氣分佈式能源項目和天然氣液化項目。以上三個板塊應作為城投公司近期發展的三個支柱產業，其中城市開發板塊為核心業務，水務、能源作為公司重點推進的兩個主營業務。信息板塊和金融板塊：以目前運作的信息產業園項目和擔保公司為載體，逐步培育成為發展的重點。
3、目前應儘快解決落實的幾個具體問題
一是儘快落實市政府［］67號文件和市政府紀要賦予城投公司進行土地儲備和一級開發職責。二是為了成功發行14億元企業債券，政府給城投公司劃入了幾家國有企業的部分資產，但城投公司對這些資產沒有實際控制權，無法形成現金流。建議政府劃入等量資源性財產，置換原來劃入的沒有實際控制權的資產。三是市住建局等部門利用城投公司融資建設的市政基礎設施建設項目產權應儘快劃入城投公司，使賬物相符。否則嚴重影響城投公司由政府融資平台向一般性融資平台過渡。四是建議市政府成立“天然氣開發利用領導小組”，儘快制定出台“天然氣開發利用總體規劃”，提升政府對天然氣開發利用的控制能力，實行統一管理，改變目前無政府經營狀態。
第三篇：關於榆林城市土地資源經營情況的調研報告
關於榆林城市土地資源經營情況的調研報告
近期，我們就榆林城市土地資源經營情況進行了比較深入的調研，並徵求了北京、西安決策諮詢特邀顧問的意見，現將調研情況報告如下：
一、我市城市土地資源經營現狀
城市資源從廣義上講，有自然資源、人文資源、人力資源、無形資源（潛質資源）、實體特徵資源、價值特徵資源等等。在諸多資源中最主要的資源是土地資源。土地是城市價值的主要載體，經營城市資源在很大程度上就是經營土地資源。也可以這樣説，只有經營好土地，才能經營好城市。
1、榆林城市土地儲備情況
城市土地儲備是城市土地資源經營的基礎。我市土地儲備工作啟動實施以來，在法律規定模糊、國家政策多變、輿論環境趨緊的情況下，艱難推進，取得一定成效。2014年市政府出台了《關於加強榆林城市規劃區土地管理的意見》（榆政發[2014]67號文件，為今後一個時期土地儲備工作提供了剛性政策依據，使土地儲備出現了轉機。截止2014年上半年，市區累計儲備土地7000多畝，庫存儲備土地4557畝。儲備土地已出讓2444畝，為城市拆遷安置和經濟適用房建設提供土地824畝，節約財政資金10億元；以儲備土地質押為政府貸款20多億元；利用儲備土地籌集資金4.5億元，解決了市毛紡廠等15户企業職工的安置問題，並將企業土地收回儲備。按大口徑計算，連同榆橫、榆神工業區，市本級累計庫存儲備土地13.23萬畝，其中市區0.45萬畝，榆橫工業區2.54萬畝，榆神工業區10.24萬畝；全市累計收取土地出讓金60.33億元。市財政局提供，2014年市、縣繳入國庫土地出讓收入6.3億元；2014年上半年，全市繳入國庫土地出讓收入4.8億元。今年上半年，市區新統徵儲備土地689.4畝，榆神、榆橫工業區分別新統徵儲備土地0.66萬畝、2.96萬畝。
2、榆林城市土地經營規劃狀況
城市規劃是重要的城市隱性資源，城市土地資源經營必須堅持規劃先行。“十一五”以來，全市先後投入8000多萬元，用於各類規劃的編制，初步形成了由市域城鎮 體系規劃、總體規劃、各類專項規劃、詳細規劃和鄉村規劃組成的城鄉規劃體系。榆林中心城市面積由05年的30平方公里擴大到52平方公里，人口由05年的28萬增加到50萬。06年以來，在第四版城市總體規劃的指導下，我市加大了中心城市詳細規劃的編制力度，共完成各類規劃70餘項。先後完成了榆林市總體城市設計，榆林古城景觀提升規劃，完成了榆溪公園、河濱綠地修建性詳細規劃、榆陽河及河岸景觀整治規劃、榆溪河左岸濱河綠地廣場規劃及鴛鴦湖公園修建性詳細規劃；完成了迎賓路景觀整治規劃、榆林大道街景規劃、長城路綜合整治規劃；完成了榆林新城一、二片區控制性詳細規劃、中心商務區修建性詳細規劃及30多個平房片區改造修建性詳細規劃。此外還編制完成城區道路、綠地、廣場、創衞等專項規劃20餘項。特別是2014年規劃編制工作無論是數量還是質量較前有了大幅度提升，部分規劃
得到了全國權威專家的高度評價。先後完成了空港生態園區規劃、大墩樑森林公園總規、榆陽路街景規劃、長樂路片區控制性詳規編制工作。榆林中心城區詳規覆蓋率由05年的70%（三版總規），提高到2014年的90%（四版總規），基本做到了有建設的地方就有詳細規劃指導，規劃滯後於城市建設的矛盾得以徹底解決。規劃引領、指導城市建設作用彰顯，龍頭地位得到確立。
3、城市土地資源經營情況
榆林城市投資經營集團有限公司是我市城市土地資源經營主體。該公司於2014年3月7日掛牌成立，為市政府直屬國有獨資企業。市政府確定公司有四大職能：一是投資融資。根據市政府建設區域中心城市的實際需要，多渠道、多形式融資籌集城市建設資金，代表市政府對外進行投資、發債及擔保。二是土地開發。代表市政府對城市規劃區域內的土地統一收儲和進行一級開發。三是經營城市。對城市經營性資產實施經營開發。四是統建代建。對政府投資的重大社會事業項目履行統建代建職能。四年來，公司堅持“投資城市、建設城市、經營城市、發展城市”的經營理念，組建運營了6個子（分）公司，即：城投房地產開發公司、榆林中燃公司、城投代建工程建設管理公司、城投開發建設管理公司、今創傳媒文化公司、國信擔保公司，將經營範圍拓展到市政工程、房地產開發、天燃氣、文化、信用擔保等多個領域。
城投公司履行政府統建代建項目建設法人職責已歷時四年，代建項目建設有序推進。已交付使用項目6個，續建項目6個，新項目2個，年內擬新開工項目6個，開展前期工作項目7個，待確定選址及建設規模的項目2個。
同時，城投公司及時調整工作重心，在穩步推進重大社會事業統建項目的同時，重點落實自營項目的開發建設。統建項目適當收縮戰線，項目逐個編制投融資規劃，資金落實一個開工一個。自營項目已啟動和加快，舊機場、空港區兩個地標名片和城市核心區——金融廣場3個項目建設為主線，帶動其他開發項目的實施。一是啟動了原體育中心427畝土地的商業策劃工作，高端打造榆林城市核心區——金融廣場。今年積極探索嘗試了新的融資模式，在市二院項目建設上採用bt模式，吸引了20多億元民間資本投入我市公益事業建設。並與西部機場集團達成友好合作關係。三是啟動了空港區的開發建設，逐步形成城投公司發展的產業基地。以體育中心、會展中心、會議中心三個中心起步，同時規劃建設大型空港物流商貿園區、文化創意園和經濟總部產業。四是拓展其他領域的開發，參股投資了通用航空項目，控股投資城市“一卡通”項目，啟動了全市12個縣區污水處理等水務項目的整合研究工作，積極開闢信息產業等新興產業領域的發展。
二、榆林城市土地資源經營中存在的突出問題
榆林城市土地資源經營中還存在諸多問題，比較突出的問題有五個方面：
1、城市投資經營集團有限公司存在兩個明顯問題，①經營城市資源帶有計劃經濟色彩，對公司定位不夠準確，存在政府舉債風險。在市場經濟條件下，如何經營城市土地資源是個全新的課題，也是擺在各級政府面前需要不斷探索和認真研究的重大問題。應該肯定，市政府
在2014年組建市城投公司嘗試經營城市資源的初衷是好的。但由於多年來受計劃經濟的影響，所以經營城市資源的理念難免帶有計劃經濟的色彩，對城投公司的定位不夠準確。按有關規定，城投公司為四類企業，政府不能承諾擔保貸款。但當初市政府確定城投公司的職能時決定，對政府投資的基礎設施建設和社會事業項目由城投公司履行統建代建職能，建設資金沒有采取市場化運作融資，而是政府大包大攬，結果給自己背上了沉重的包袱。據調研，政府經市人大批准為城投公司舉債28億元，發行企業債卷14億元，共計42億元，佔到本級政府經人大批准或合同約定債務總額90.62(來源好範 文網：)億元的46.3%。這些政府性融資貸款主要用於基礎設施建設和社會事業項目本身沒有收入來源，還本付息全由市財政承擔，給財政造成很大壓力。據市財政局提供資料顯示，歷年來市財政為城投公司投資本金利息和統建項目資金達12億元，其中2014年0.56億元，2014年2.37億元，2014年2.12億元，2014年1.03億元，2014年3.2億元，2014年上半年已預借2億元，支付一季度利益0.4億元。②城投公司管理體制、運作方式、多元化投融資格局和可持續發展等方面存在先天不足，主要體現在“五個不到位”。
一是政府債務的償還機制的建立和運轉不到位。市人大批准用於城市基礎設施和重大社會事業項目建設的28億元貸款額度時明確：“市本級土地出讓收入優先用於償還商業銀行貸款本息，不足償還時，從市本級財政預算安排的還款準備金中解決。但實際情況還本付息資金一直難以保障。
二是城市基礎設施建設的投資回報不到位。建設城市基礎設施和重大社會事業項目，完善城市功能，帶動城市及周邊土地增值，形成了土地級差收益，而共享收益的縣、區不能及時和統一將土地出讓金收入按規定上繳市財政，市財政無力保障債務償還機制正常運轉。三是土地儲備整理和配套基礎設施建設配合不到位。往往在開發一些區域時急於先搞基礎設施，形成周邊土地增值，而土地儲備整理在後，使收儲整理成本加大，收儲整理和開發工作難以開展。
四是應當給予城投公司組織後續資金流的相關資源和職能不到位。城投公司先期開工建設和交付使用的項目全部在城市功能和社會效益上，不能產生經濟效益，短期內無法依靠自身收益償還鉅額債務。加之國發[2014]19號文件禁止政府進行信譽擔保，而市上應當給予城投公司組織後續資金的相關資源沒有到位，沒有把銀行舉債和授權經營的資產相對應掛起鈎來，使融資工作難以進行。
五是政府各職能部門間的共識和聯動不到位。沒有形成推動城投公司發展的合力。以上“五個不到位”使城投公司難以繼續拉動在建和具備開工條件的政府項目羣，也難以達到和符合金融市場的運行規則要求。
2、中心城區土地“六統一”管理體制尚未形成，條塊分割、多頭管理現象嚴重。2014年市政府決定對中心城區土地“實行一規劃、統一徵收、統一儲備、統一開發、統一供地和統一管理”，但“六統一”管理體制至今尚未形成。由於條塊分割、多頭管理，市中心城區涉及橫山縣範圍的50平方公里未能納入市上統一管理，土地儲備空間受到限制。同時，土地收益分別由市財政、縣、區財政、開發區財政徵收、管理和使用，統計口徑不一，徵收標準各異，財力使用分散。
3、各自為政，建設用地未全部納入統徵、儲備的主渠道，沒有實現壟斷土地一級市場的目
標。榆政發[2014]67號文件規定，未經市政府統徵的土地，縣區政府不得批准提供土地，國土資源部門不得受理土地規劃調整、建設用地預審和用地報批申請，市發改、林業、規劃等部門不得辦理項目立項、使用林地、規劃選址等審批手續，已辦理使用林地等前置手續，但未經市政府統徵，未辦理用地批准手續的一律不得使用土地。對按規定應通過招拍掛方式公開讓土地的，發改、規劃部門不得先行給具體對象辦理項目立項、規劃審批。但這些規定並未得到嚴格執行，致使未經市政府統徵儲備的土地進入審批程序。另外，違法用地、違法建設屢禁不止，一部分土地遊離於監管之外，沒有進入統徵儲備的主渠道，壟斷土地一級市場的目標沒有實現。
4、土地儲備工作阻力大，儲備土地變現難，土地儲備資金週轉困難。市政府67號文件規定，積極推行貨幣補償與安排村民生活安置用地相結合的辦法徵收集體農用地。政府在徵收土地時，根據村組人均土地、住房及其他用地等情況，給村組安排一定面積的村民生活安置用地，其餘土地由政府按片區徵地補償標準補償後予以徵收。但阻力很大，難以推進。儲備土地變現難，建設項目用地和規劃報批週期長，土地儲備資金週轉困難，財政資金難以落實，受國家調控政府融資平台政策影響貸款困難。
5、土地出讓收入繳入國庫不及時，沒有嚴格實行“收支兩條線”管理。一些縣區不能及時足額將土地出讓收入繳入國庫，沒有實行“收支兩條線”，導致土地出讓收入數額土地部門徵收數據和財政部門入庫數據差距較大。另外還存在不能嚴格執行土地出讓收支管理的責任追究制度，市級土地出讓收入不規範的問題。
三、推進城市土地資源經營工作的對策和建議
1、加大榆政發[2014]67號文件的落實力度，着力解決條塊分割、多頭管理問題
土地是政府經營城市、建設城市的依託。為了加強榆林城市規劃區土地統一管理、規範建設用地審批、使用和管理行為，切實解決多家管地、多頭供地、違法用地、炒買炒賣土地等突出問題，加快推進榆林區域中心城市建設，市政府根據有關法律、法規和政策，出台了《關於加強榆林城市規劃區土地管理的意見》，即榆政發[2014]67號文件。這個文件是加強榆林城市規劃區土地統一管理的綱領性文件，具有嚴肅性和權威性。據調研，市政府對中心城區土地管理實行“六統一”、對土地一級市場高度壟斷、把新增建設用地全部納入政府統徵儲備主渠道等重大問題難以落實和推動的主要原因是，城市規劃區土地涉及眾多管理主體，利益碰撞已成為障礙。條塊分割、多頭管理、各自為政是主要阻力。建議市委、市政府能於近期召開專題會議，集中研究解決這些問題，理順管理體制，採取得力措施，加大市政府67號文件的貫徹落實力度。同時建議，鑑於市政府主要領導變動，應儘快調整由市長任組長的榆林市規劃區土地管理工作領導小組，以加強對這項工作的具體領導和指導。
2、加大依法統徵儲備土地工作力度
2014年省上下達我市建設用地指標15500畝，實批34000畝，説明我市土地供需矛盾突出。隨着城市化的推進和我市經濟社會跨越式發展，建設用地需求進一步增大。我市有46處平房片區和城中村需改造，將增加大量土地，為徵收儲備土地提供了有利條件。人總行在土地儲備貸款名單式管理中將西安、榆林兩市列為可貸款對象，這為我市擴大融資提供
有利條件。所以，我市要加大統徵儲備土地的工作力度，排除阻力，以土地管理法律法規為依據，以理順管理體制，合理分配收益為切入點，以嚴格管理、壟斷土地一級市場為主要手段，堅持土地儲備和出讓金徵管兩手抓，創新思路和工作方法，努力實現土地收益增加、土地管理規範、城市快速發展，廣大羣眾受益多重目標。要主抓一體兩翼，輻射帶動縣區，即市上重點抓好城區及工業集中區的土地儲備工作。中心城區的工作重點主要抓好五個區域，即鐵西新區、中心商務區、榆溪河畔、紅山北區和東沙物流區。
3、進一步加強土地出讓金徵收管理
一是要堅決按照國務院《關於規範國有土地使用權出讓收支管理的通知》精神，加強土地收入政策的貫徹落實，依法徵收，認真落實土地出讓收支金額納入地方基金預算管理的規定，將土地出讓收入金額繳入地方國庫，支出通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，嚴格實行“收支兩條線”管理。對於土地出讓收入違反“收支兩條線”管理的縣區和單位，財政部門要依法採取措施堅決予以糾正，限期補繳應繳的土地出讓收入。二是要強化監督檢查，嚴格執行土地出讓收支管理的責任追究制度。要切實維護土地出讓收支管理政策的嚴肅性，對於違反規定拖欠土地出讓收入，未及時足額繳納土地出讓收入，未將土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，已收繳的土地出讓收入未按規定及時繳入地方國庫，越權減免或變相減免土地出讓收入等行為，要嚴格依照《財政違法行為處罰處分辦法》的規定進行處罰，依法追究相關責任人員的行政責任。三是規範市級土地出讓收入資金管理。要明確市級土地出讓收入收繳範圍，強化市級土地出讓收入資金管理，規範市級土地出讓收入收繳劃轉程序，財政、國土部門共同審核、確認，劃轉國有土地使用權出讓收入。
4、在今年秋冬開展違法用地大清查
建議市政府在今年秋冬在全市開展違法用地大清查，重點查處一些企業借招商引資之機進行“圈地”、協議徵地、非法炒買炒賣土地、未批先用、批少佔多，擅自改變土地用途和容積率，利用劃撥土地進行經營性開發等違法行為和問題，並能取得實效。要選擇典型案例進行公開處理，並在媒體上曝光。對公職人員違反土地管理法律、法規，違法批准、提供或使用土地，違反程序轉讓土地，參與炒買炒賣土地等問題，依法依規嚴肅查處，對有關責任人依法追究黨紀政紀責任，構成犯罪的移交司法機關，並對部門、單位領導進行問責。樹立強勢政府執政為民、依法行政形象，取信於民。
四、重視解決城投公司存在的問題充分發揮其作用的建議
1、城投公司作為城市土地經營主體，要發揮其作用必須進行改革
隨着國家宏觀政策調整，2014年6月國務院《關於加強地方政策融資平台公司管理有關問題的通知》（國發[2014]19號文件）出台後，目前，國家徹底取消了利用政府信譽擔保的融資渠道，市城投公司面臨成立以來最為嚴峻的困難和挑戰。在“斷奶”的新形勢下，城投公司要繼續生存下去，就必須進行改革轉型。經過調研，綜合各方面的情況，結合榆林實際，參照外地經驗，我們建議城投公司在城市土地資源經營改革模式應確定為：“政府主導，多元投資；社會參與，市場運作；創新管理，拓展領域；重在‘造血’，自我發展”。
改革宜分步實施：第一步，按照現代企業管理模式，創新城投公司管理組織和機制，實現改革轉型。城投子公司全部實行企業化管理、市場化運作，獨立法人，自主經營，照章納税，自負盈虧。條件成熟的可組建為股份制企業（國有控股）。第二步，堅持可持續發展，逐步從借錢搞建設轉到賺錢搞建設，具備‘造血’功能，以收益性項目利潤與資金流為城建提供保障。第三步，積極爭取政府政策性支持和資源投入，運用各種融資工具，採取多種融資形式，構建多元化融資格局；第四步，重組產業，通過資源整合、資產重組、資本運作，提升城投公司整體運營效能。通過“四步走”，實現城投公司“集團化、集約化、產業化、市場化”的自我發展新態勢。真正實現創新發展模式，走出一條利用城市資源走以城聚財、以城養城、以城興城的路子。
2、準確對榆林城投公司進行基本定位
圍繞榆林建設區域中心城市的目標和推進榆林工業化、城市化進程，建議市政府將城投公司的基本定位調整為：“城市土地資源經營主體”、“城市公共資產運營主體”、“城市發展市場化投融資主體”、“城市基礎設施建設主體”。要學習借鑑外地的經驗，發展思路，堅持兩條腿走路，多領域發展。城投公司自營業務，積極穩妥向城市開發板塊、水務板塊、能源板塊、信息板塊和金融板塊等五個板塊發展。城市開發板塊：包括舊機場開發、空港區開發、舊城改造、統建代建、商業性房地產開發等項目，依託政府的政策支持，使這個板塊形成較大規模和影響。水務板塊：水務產業是新興產業，目前全市12個縣區的14個污水處理企業，採用bot模式運作的有4户，有10户企業由政府全額投資，運行成本大，費用高，政府負擔重，城投公司應藉助與中國國電合作，整合縣區水務企業，做大榆林水務產業。能源板塊：以中燃公司管線建設為基礎，滿足主要工業廠區城市氣化發展需求，逐步整合12個縣區燃氣經營企業，利用國家將天然氣分佈式能源技術開發與應用和液化天然氣技術開發與應用列為鼓勵類產業的機遇，同時啟動天然氣分佈式能源項目和天然氣液化項目。以上三個板塊應作為城投公司近期發展的三個支柱產業，其中城市開發板塊為核心業務，水務、能源作為公司重點推進的兩個主營業務。信息板塊和金融板塊：以目前運作的信息產業園項目和擔保公司為載體，逐步培育成為發展的重點。
3、目前應儘快解決落實的幾個具體問題
一是儘快落實市政府[2014]67號文件和市政府紀要賦予城投公司進行土地儲備和一級開發職責。二是為了成功發行14億元企業債券，政府給城投公司劃入了幾家國有企業的部分資產，但城投公司對這些資 產沒有實際控制權，無法形成現金流。建議政府劃入等量資源性財產，置換原來劃入的沒有實際控制權的資產。三是市住建局等部門利用城投公司融資建設的市政基礎設施建設項目產權應儘快劃入城投公司，使賬物相符。否則嚴重影響城投公司由政府融資平台向一般性融資平台過渡。四是建議市政府成立“榆林天然氣開發利用領導小組”，儘快制定出台“榆林天然氣開發利用總體規劃”，提升政府對天然氣開發利用的控制能力，實行統一管理，改變目前無政府經營狀態。
第四篇：興城市土地經營管理工作情況彙報
興城市土地經營管理工作情況彙報
近幾年來，我市城市發展速度明顯加快，建設規模迅速擴大，投入總量不斷提升，進入了經濟實力快速增強、城市功能日趨完善、人居環境明顯好轉的歷史時期。在這種喜人的城市運營形勢下，國有土地經營工作受到了很大的鞭策和促進。目前，興城城市建成區面積20.81平方公里，而在近期的2014年規劃基期裏，城市建成區要達到31.15平方公里，這就需要近11平方公里的用地指標來支持，更需要做好城市土地經營這篇文章。
兩年以來，在省、市國土資源部門的大力支持和具體指導下，我們按照興城市委市政府的總體部署，認真貫徹落實國家土地管理的法律和政策，堅持把強化國有土地資產管理工作作為重中之重，大力推行國有土地收購儲備和土地“招、拍、掛”出讓制度，規範國有土地市場，土地經營管理工作取得了明顯成效。現將具體情況彙報如下：
一、採取積極有效措施，破解用地指標瓶頸
走城市運營之路，經營土地是強有力的手段和支柱。但現實是，我們始終被城市發展的用地需求與土地年度利用計劃指標這一矛盾困擾着。兩年來，我們就針對這一矛盾，採取多種措施，破解用地指標的瓶頸制約。
1、充分把握政策，爭取用地指標
按土地利用總體規劃要求，興城全市年度用地指標不足 1
1000畝，這與我們城市建設年需求近2平方公里的用地指標相去很遠。2014年來，我們着力抓住城鄉建設用地增減掛鈎這一有力政策，組織專門隊伍尋找考察拆舊地塊，制定復墾計劃，共計落實6個增減掛鈎項目區，申報拆舊區土地復墾和整理5000餘畝，爭取新增建設用指標3100多畝。
2、提高土地利用率，向集約節約要指標
過去的土地經營，一直沒擺脱宣粗放的管理方式，規劃區商住用地一律為二、三層或多層佈局，導致土地資源極大浪費。近年來，我們嚴格約束用地條件，大量增加小高層和高層建築，大幅度提高用地容積率，集約用地，節約指標，通過集約節約途徑增加建設項目。在工業用管理上，我們堅持走產業集中、用地集中、統一規劃的路子，劃定統一的工業區，集中安排工業企業用地。在臨海產業區用地管理上，我們嚴格依照國家有關政策，嚴格項目用地預審程序，嚴把投資強度關，遏止圈地浪費行為。根據政府對產業區用地的總體要求，凡是入駐產業區的企業，投資強度不得低於150萬元/畝（入駐企業實際投資強度接近200萬元/畝，土地容積率超過0.7）。同時，我們將嚴格堅持一個原則，即新增工業項目，原則上全部進駐園區，以節縮用地指標。
3、提升城市品味，向城中村改造要指標
目前，興城可以説仍然是一座老城，平房區佔60%以上。這一方面影響城市品味，另一方面，也制約了國有土地的產出。對此，我們從提高土地利用率、改善城市人居中環境角度出發，
大力開展城中村改造工程。兩年來，拆遷康寧醫院東側、小周屯、曹屯、勝利屯平房1000多户，加大土地收儲力度，積極實施城市建設規劃，不但改善了城市環境，同時也完善了城市功能，為更好地經營城市奠定了基礎。
4、盤活存量資產，向閒置土地要指標
受地理因素影響，興城形成了許多療養用地。因市場經濟影響，目前的療養用地大多粗放管理，低效利用，屬閒置浪費。對此，我們經過多方努力，採取多種補償措施，收回了鐵法療養院、瀋陽鼓風機療養院、中鐵二局療養院、商業療養院等閒置的存量國有土地，並根據新的規劃條件安排建設項目，不但節省了用地指標，同時還提高了存量國有土地的利用率和產出率。
5、挖掘區位優勢，向填海造地要指標
興城海岸線長，沿海灘塗達80.34平方公里。特別是曹莊一帶，灘塗平緩，又有原錦州鹽場，可算是地勢優越，適於圍海造地。2014年，經積極努力，經國家海洋局批准了9.38平方公里的填海指標，現圍堰工程完畢，並已經完成填海面積6平方公里。利用這些土地，我們已經安排了近30家企業。目前，產業區入駐並完善用地手續的企業21家，用地總面積132.56公頃，土地出讓收入達10123.66萬元。
二、依法徵地，合理補償，保證社會維穩和土地收儲雙盈 國家建設徵收土地勢必涉及農民利益。為了依法行政，我們認真貫徹《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》和《土
地管理法》，做到法制建設、平等協商、民生保障三個要素兼顧，樹立“為民謀利”而不是“與民逐利”的土地管理觀，嚴格徵地程序，切實維護農民利益。一是徵地前依法公告擬徵地的用途、位置、補償標準、安置途徑；二是對擬徵收土地的權屬、種類、面積以及地上附着物權屬、種類、數量等現狀進行詳細核查，並需要得到產權人確認；三是嚴格按《國土資源聽證規定》的要求組織聽證，做到徵地公開、透明。
兩年來，興城市共組織徵地報批30多個批次，涉及土地51宗計291.63公頃。以上所徵收和擬徵收的土地，包括邴家灣濱海温泉新城1000餘畝、首山温泉項目區500畝、小周屯、勝利屯拆遷400畝等已經全部納入土地儲備庫，總計支付土地補償費4.1435億元（在每畝5萬元區片地價的基礎上，每畝支付養老保險補助5萬元），實現了統一徵地、統一規劃、統一收購、統一開發、統一供地的既定目標，為城市建設和財政增收打下了資源基礎，同時，保障了被徵地農民的合法收入，解除了他們的後顧之憂。
三、積極營造土地一級市場，嚴格規範土地出讓行為 為規範土地市場，我們遵照“一個渠道進水，一個池子蓄水，一個龍頭放水”的要求，根據市場需求預測，按照適度從緊供應原則，嚴格執行國有土地使用權“招、拍、掛”的相關規定，依法出讓土地，營造公開、公正、公平競爭的土地有形市場，不斷推進和完善經營性土地“招、拍、掛”工作。兩年
來，我們共組織國有土地使用權招標、拍賣會40宗次，公開出讓國有土地113.77公頃，出讓收益達12.5256億元。
總之，我們在省、市國土資源部門的支持下，在興城市委市政府的領導下，緊緊圍繞經濟建設這一中心工作，努力破解用地指標的瓶頸問題，嚴格規範土地一級市場，積極開展城市國有土地經營工作，為興城的城市建設和經濟發展做出了應有的貢獻。
第五篇：土地流轉和規模經營調研彙報
土地流轉和規模經營調研彙報
第二調研組 組長由國立
2014年5月20日
按照縣政府要求，我們第二調研組一行3人於5月19日深入朝陽鄉、朝陽溝鎮就如何開展土地流轉、規模經營開展座談和調研工作，此次調研活動按要求每個鄉鎮抽兩個村，分別是朝陽鄉的朝陽村和向陽村；朝陽溝鎮的中強村和愛國村。四個村參加調研的村幹部、種養殖大户、農民專業合作社牽頭人、流轉入和轉出土地的農户等共83人。現將調研工作情況彙報如下：
一、 土地流轉情況
調過調查，四個村參與土地流轉的農户有919户，流轉面積18660畝，分別佔承包耕地總户數和承包耕地總面積的23.2%和23.2%。按流轉形式分：轉包面積18260畝，佔流轉總面積 的97.8%;出租面積100畝,佔流轉總面積的2.2 %;流轉價格：立地條件好的流轉價格每畝350-400元；一般的土地流轉價格每畝300-350元；稍差的土地流轉價格每畝270-300元。流轉典型：流轉面積在100畝以上的78户。佔流轉總户數的0.8%。參與土地流轉的農户絕大多數是40歲以下的青年，土地流轉户收入情況：以每户3口人計算，按勞動力外出務工收入15000元左右，加上土地流轉承包費6000元。年人均收入7000元。
二、 土地規模經營情況
調過調查，四個村土地規模經營的户數是74户，經營面積6100畝，佔流轉總面積的32.6%；其中：由大户經營的面積4800畝；轉入土地都是從外出務工親屬手中承包的， 1
如向陽村農民陳貴軍，家6口人，自用土地16畝，外包土地134畝，全部種植玉米，去年糧食畝產1000斤左右，畝純收入300元。由專業合作社經營的面積1300畝。以朝陽溝中強村長壽香小米專業合作社為典型代表，在2014年合作社通過互串、承包形式集中整合土地1300畝，涉及農户32户，合作社對種子、化肥直接與生產廠家聯繫購買，降低了生產成本。生產作業用噴灌設備，大型農機具作業，提高糧食產量。規模經營的優勢：中強村土質好，地處“小積温帶”，糧食高產每畝可達2100斤，而且沒高壓線、油井少，田成方、林成網，有利於大型農機具作業。
三、 存在的問題 一是流轉入和轉出土地價格矛盾。流轉雙方期望值高，轉入方希望價格低，轉出方希望價格高，很難達成一致，目前的流轉雙方大多數都是親屬，靠情面才達到一致。
二是種植户老齡化現象嚴重。80%以上都是50-60歲以上的老人在家種地，維持基本生活。這部分人對流轉土地有後顧之憂，擔心土地轉出後燒柴、家畜飼料、基本生活費最低的生活無保障。 三是規模經營合同期限短。由於受政策、糧食價格波動等因素影響，土地流轉雙方均擔心經濟上受損，土地流轉合同期限較短，多數在1年左右，而且都是口頭合同，經營户沒有長期穩固的土地經營，束縛了規模經營的發展壯大。
四是土地流轉操作難度大。1998年二輪土地承包後，大部分農户土地串插交織在一起，還有一部分隱形土地存在，在流轉過程中往往出現絕大部分農户同意，有隱形土地的這部分人不想流轉或互串土地，導致規模經營很難成片。2
五是規模經營面積不大，效益不明顯。通過調查看，90%的規模經營户都在50-150畝，種植品種單一，技術老套，家家都用小四輪耕種，這部分經營户年收入僅能維持基本的生活開銷，年吃年用，收效不明顯。
四、 農民對推進土地流轉和規模經營的建議 老百姓在主觀上認可流轉和規模經營土地，他們認為個人地少，種植經驗不足，管理粗放，產量低。大户集中經營種植技術先進，實行大型機械化作業，好經營，好管理。但是轉出方在土地流轉後，正常承包地租不能滿足基本生活，特別老弱病殘羣體不能外出務工掙錢，要有基本的生活來源，座談了解，農民基本生活費一般户年人均生活費在5000元左右，供學生上學的每户年人均生活費在1萬元左右，希望國家給補貼一部分。轉入方在擴大規模經營上希望政府出台優惠政策，如：無息貸款、大型農機具配套設備和生產用電線路鋪裝、水井灌溉等方面給予幫助和扶持。3
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