酒店投資策劃書

第一篇：經濟型酒店項目投資策劃書

《2014經濟型酒店項目投資策劃書》

目錄

第一章 2014經濟型酒店業態特徵分析

1.1 中外經濟型酒店發展前沿動態

1.1.1 市場規模

1.1.2 資源環境

1.2 2014全國經濟型酒店業態分佈結構

1.2.1 全國經濟型酒店發展動態分析

1.2.2 06十大經濟型酒店品牌搶灘佈局全國18省市

1.3 2014經濟型酒店swot分析

1.4 從奧運到世博看經濟型酒店市場競爭趨勢

1.4.1 與低星酒店的競爭

1.4.2 對國有賓館和招待所的衝擊

1.4.3 發展經濟型酒店的核心戰略與思考

第二章 經濟型酒店項目投資決策模型

2.1 單店投資盈利能力分析

2.1.1 投資總成本的嚴格控制

2.1.2 影響收益的關鍵指標敏感性分析

2.2 連鎖化帶來的規模經濟效應

2.3 項目風險預測及其對策

2.3.1 競爭者分析與對策

2.3.2 連鎖化經營模式的競爭優勢

2.3.3 特許加盟模式的市場機遇

第三章 項目投資決策建議書

3.1 經濟型酒店項目可行性論證

3.1.1 市場定位

3.1.2 消費羣體需求調查

3.1.3 項目選址

3.1.4 物業選擇標準

3.2 經濟型酒店規劃

3.2.1 經濟型酒店vi設計

3.2.2 經濟型酒店建築結構設計

3.2.3 經濟型酒店的功能配置

3.2.4 經濟型酒店材料和設備的挑選

3.2.5 成本評估和項目進度表

3.3 示意性財務分析

3.3.1 籌集項目投資資金

3.3.2 項目資金預算管理

3.4 經濟型酒店開業指導

3.4.1 證照辦理

3.4.2 組織結構

3.4.3 培訓體系

3.5 經營管理策略

3.5.1 經濟型酒店營銷渠道剖析

3.5.2 經濟型酒店管理診斷報告

3.5.3 經濟型酒店收益管理理念

圖表

國外高星級酒店和經濟型酒店比例

美國酒店管理模式比例

2014年度全國經濟型酒店品牌排行榜

2014年度全球經濟型酒店品牌排行榜

2014全國住宿業經營現狀表

按經濟類型分住宿業法人企業就業人員構成 按經濟類型分住宿業法人單位構成

2014-2014經濟型酒店①業基本情況

未來15年我國旅遊業及酒店業發展前景預測表 2014-2014中國住宿業發展前沿動態

05全國18省市10大經濟型品牌酒店價格動態指標 swot分析示意圖

低星酒店和經濟型酒店③盈利能力對比租賃使用與購買產權的盈利能力對比

2014-2014低星酒店與經濟型酒店③收益分析經濟型酒店③項目投資收益模型

投資成本總量控制數據模型

經濟型酒店③投資回收年限模型

經濟型連鎖酒店③的規模效應模型

特許加盟錦江之星和如家費用比較

自主經營和特許加盟優勢比較

特許加盟錦江之星和如家收益對比

直營連鎖、特許經營和委託管理經營優勢對比經濟型酒店③消費客户出行目的構成

2014按職業分星級酒店的客源構成情況選擇入住經濟型酒店③的頻率統計

入住經濟型酒店③的停留時間統計

全國低星酒店和經濟型酒店③價格分析消費者選擇入住經濟型酒店③的原因分析客房服務設施的重要性分析

消費者對經濟型酒店③標準間的心理價位分析消費者對酒店標準間客房面積的需求偏好統計項目拓展操作流程

經濟型酒店③物業選擇標準

工程項目的組織架構

經濟型酒店分系統構成圖

經濟型酒店③基本特徵重要程度分析

消費者對經濟型酒店③餐飲服務的偏好統計

經營成本控制預算分析

經濟型酒店③投資預算

開業工作項目進度表

辦理證照流程表

經濟型酒店總部營運管理系統 連鎖店運營系統

酒店管理軟件設計架構圖

經濟型酒店門店人力配置

經濟型酒店培訓流程圖

培訓需求季度分析表

月度培訓計劃表

培訓考核記錄表

培訓講師測評表

開業指導培訓表

培訓記錄表

入住經濟型酒店③的預定方式

消費者獲取經濟型酒店③信息主渠道分析 經濟型酒店③理想的目標客源構成 經濟型酒店③目標客源構成

經濟型酒店經營預算

每週銷售報告

每週銷售圖表分析

酒店的成功三角分析模型

第二篇：投資策劃書

基金營銷策劃方案

一、策劃目的

本次策劃主要針對基金產品展開營銷，其主要目的在於增加我們公司的經濟效益，擴大基金市場中客户佔有份額，同時建立企業內部文化及品牌形象，發展潛在客户。

二、市場機會分析

隨着我國國民經濟的高速增長，國內潛在的巨大投資需求亟待激活。而在當前銀行利率低，股市風險大，國債少的情況下，通過基金專業投資理財的理念已經被老百姓瞭解並快速接受基金。基金規模迅速擴大，基金資產淨值快速增長，基金賬户開户數持續增長，廣大投資者投資基金的熱情高漲。不管從市場還是投資者去分析，機會無處不在。

三、營銷策劃達到的目標

我們的最終目標是：基金持有人能夠成為我們公司的忠實客户，分享我們公司的經營成果，保證基金規模的穩定性。同時建立企業文化，塑造品牌形象，發展潛在客户。

四、營銷策略

（一）、產品策略：針對不同投資者類型推出不同類別的基金，定位和細分市場一個都不能少。

1、產品定位策略

目前，開放式基金已成為國際基金市場的主流品種，美國、英國、

我國香港和台灣的基金市場均有90%以上是開放式基金。相對於封閉式基金，開放式基金在激勵約束機制、流動性、透明度和投資便利程度等方面都具有較大的優勢： （1）、 市場選擇性強。

（2）、 流動性好。（3）、 透明度高。（4）、 便於投資。

開放式基金營銷的核心可以歸納為五個基本要素：客户、產品、價格、渠道與促銷。客户即為開放式基金的購買者；產品指各種開放式基金；價格特指購買和贖回開放式基金時需由基金購買者承擔的各項費用；渠道包括營銷路徑設計、網點設置和中間商選擇等；促銷則包括形象定位、廣告、招商、公共關係、宣傳報導及公益活動等。

2、市場細分策略

關於如何細分市場，或者説以何種指標作為市場細分的依據，一般來説有四類細分市場的變量。(1)產品種類。為了辨識產品細分市場，應當把產業中生產或有可能生產的不同的產品類型隔離開來。 (2)買方類型。即考察產業最終買方的所有不同類型。經紀業務的買方是投資者，通常營業部從投資者的規模一一成交量大小來區分買方的類型。 (3)銷售渠道。基金業務目前的銷售渠道有兩種：營業部直接銷售和經紀人代銷，簡稱直銷和代銷。(4)買方的地理位置。地理位置可以作為成本驅動因素而對市場細分具有直接的重要性。我們簡單地將買方的地理位置劃分為中心城區和周邊地區。

在被細分的市場中，每家營業部都可以根據自身的特點和優勢，從中選擇在哪一個子市場展開競爭。

（二）、渠道策略：建立科學的、多層次、多樣化的營銷渠道。 對於我國基金行業而言，由於投資者對基金產品尤其是開放式基金還比較陌生，而相應的金融中介機構並未建立起來，在這樣的市場環境下，選擇證券公司來加強與投資者的直接接觸，這是基金管理公司必然的選擇。

實際上，在投資者購買基金時，能夠得到面對面的指導將會增強其購買的慾望。為此，加強公司和銀行之間的合作，是必然的，互贏的選擇。這將給我們公司帶來渠道上更大的優勢。銀行比我們公司擁有更多的網點，而我們比銀行多更多的專業人員。所以加強與銀行之間的合作成為一條必經的渠道。

（三）、價格策略：根據不同投資者需求合理制定靈活的收費標準在產品差異微小的現實情況下，開放式基金的銷售戰已經演變為價格戰，對於機構投資客户來説，執行靈活的價格策略顯得尤為重要。我們公司可以根據投資人認購時間、額度、持有期的不同，設計合理的費率標準，以提高費率手段的競爭力。對於不同渠道，比如説網絡渠道的話，我們可以適當的採取降低費率以促進投資。

目前開放式基金的首次認購費用大約為1％—1．2％不等，二次申購費用為1％-1．8％不等。對普通投資者而言，二次申購費用有時竟達到1．6％—1．8％，這遠高於封閉式基金0．3％的交易成本。此外，開放式基金的總體費率大約是在1．75％的年治理費與託管費基礎上，再加上約2％的一次申購贖回費用，故累計達到了約3．75％，

成倍高於封閉式基金的交易費用。可以説這種居高不下的交易成本將嚴重影響投資者購買開放式基金的積極性。

投資者需求是定價策略需要考慮的一個重要因素。由於開放式基金投資者所能接受的心理價位較低，可以相應在開放式基金的申購費中設立後收費，而適當降低前收費。同時，為鼓勵投資者長期持有基金，還可以設計隨持有期遞減的贖回費。另外，不同投資者對費率結構的偏好是不同的，有的投資者或許喜歡偏高的前收費，有的喜歡偏高的後收費，有的不喜歡收取申購佣金，但能容忍每年較高的營運費用，為此，證券公司可以在同一只開放式基金內設計不同的收費，以適應不同細分市場的需求。我們還可以根據投資者的投資額大小給予投資者一定的費率優惠，鼓勵投資者長期投資的費率安排以及針對不同的投資者設計不同的費率結構等，來提高投資者購買積極性。

（四）、促銷策略：多樣化促銷手段並用，加大基金的促銷力度

開放式基金的促銷活動可以採取多種方式，按照市場營銷理論，促銷活動一般來説可分為兩類：一類是人員促銷，即利用促銷人員進行推銷；第二類是非人員推銷，包括廣告促銷、營業推廣和公共關係三種具體形式。在我國當前的條件下，基金公司應當將人員促銷和非人員推銷進行有機的結合，針對不同的投資者類型開展不同的促銷活動。一般來説，

（1）、廣告上：基金公司本身對於開放式基金就會開展促銷活動，主要把力度放在廣告上，對消費者本身已經起到了相當大的推廣和介紹，那麼作為證券公司，我們在廣告上的首要任務就是包裝自己，宣

傳自己。充分讓投資者意識到我們能給他們帶來穩定的收入，我們就是他們想要的基金經理

（2）、營業推廣和公共關係上：以推介會、座談會、報刊或網上路演等方式組織基金經理與投資者的訪談，通過基金經理的“現身説法”，幫助投資者增進對基金公司投資理念和經營思路的理解，判定基金將來的成長潛力，促使投資者認同基金的投資價值。開展投資者教育活動，一是要幫助投資者瞭解證券投資基金。二是要幫助投資者瞭解自己。三是要幫助投資者瞭解市場。四是要幫助投資者瞭解基金髮展歷史。五是要幫助投資者瞭解證券公司。建立相互信任的模式，讓投資者放心的把錢交給我們來理財。具體形式上可通過燈箱、電視、報刊、網絡、宣傳材料、户外廣告等，號召大家的積極性。這種促銷方式對於廣大中小投資者最為適用。

（3）人員推銷上：針對機構投資者、中高收入階層這樣的大客户，我們公司可以建立具備專業素質的直銷隊伍，進行一對一的人員促銷，以達到最佳的營銷效果。對排名前十的大客户予以費率降低優惠政策。

（4）網絡上：基金網上營銷擁有眾多優勢，費率優惠 、資金安全、投資靈活、 到帳快捷。我們可以通過網絡去宣傳我們的企業形象，打響我們的品牌。

（五）、客户關係管理策略

公司應在更深層次上轉變營銷模式，完善開放式基金的售前、

售中和售後服務，向投資人提供優質高效的配套服務。我們可以對進行客户調查，向投資人傳遞真實準確的信息，並提供量體裁衣式服務。針對不同的客户，採取不同的服務。

針對公司投資基民，我們可以加強和移動公司的合作，制定出手基報，幫助投資者瞭解自己的投資情況。對於申購滿多少的客户，我們可以增加送保險，送門票等業務。生日時，我們應當給客户發送電子生日賀卡，這個社會充滿了人情味，當兩個人相互之間產生信任的時候，他就是你的温大客户源，而且極有可能帶來更多的潛在客户。

針對中國的所有投資基民，我們可以再自己的網站上設立基金在線，給潛在客户提供行業資訊等業務介紹。對於中國禮儀上來説，禮貌永遠是招人喜歡的，我們所要建立的就是文明禮儀的企業文化，我們很熱心，我們很熱情，我們能讓你覺得你的心也是熱的。

第三篇：酒店式公寓投資分析

酒店式公寓投資分析

高檔的硬件配置、星級的服務品質、相對獨立穩定的客源、相當可觀的租金收益——這些酒店式服務公寓的投資優勢是不言而喻的，然而傳統的酒店式公寓大多隻租不售，眼望着高額的投資收益，大多數投資客只有羨慕的分兒。不過，隨着市場競爭壓力的增大，現在已經有越來越多的酒店式公寓轉租為售。在京城房地產投資市場火熱、公寓租賃市場整體滑坡的形勢下，成熟的買家們開始掂量：投資酒店式服務公寓與其他公寓究竟有什麼不同？酒店式公寓的投資前景又將如何呢？

4月3日國貿春季房展會上，朝陽園推出了二期酒店式公寓薈景峯，已全部精裝修並送空調的升級品質，均價卻只有7400元／平方米，遠低於一期9300元／平方米的價位，突出的性價比吸引了眾多投資者。有跡象表明，近幾年這類兼備了住宅和酒店功能的酒店式公寓，在提升了品質的背景下，價格卻普遍下調，因而也令這類產品在投資市場上顯得咄咄逼人。今年，酒店式公寓來勢更洶：昆泰中心、尚都國際、華貿中心、怡景園三期等重量級項目，都將陸續推出這類產品。

作為一種異軍突起的房地產投資產品，酒店式公寓聚焦了投資客的視線。

什麼是酒店式公寓？

酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。這類物業一般建在市中心和交通便捷地區，周邊商店、餐飲、娛樂等配套齊全，外立面、電梯、中央空調、電容量、水路管線等配置高檔。與傳統的酒店相比，在硬

件配套設施上毫不遜色，而服務往往更勝一籌：它能夠為客人提供酒店的專業服務，如室內打掃、牀單更換、24小時送餐和一些商業服務等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住佈局：客廳、卧室、廚房和衞生間一應俱全，以及家居式的服務，既有了“居家”的私密性和生活氛圍，又有了高檔酒店的良好環境和專業服務。其最大的特點是要比傳統的酒店多了“家”的味道，而且租價更合理。由於它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此，備受中短期租務需求的白領、商務人士和異地旅遊人士的青睞。按照銷售方式，這種物業可分為出租和出售兩種。只租不售的酒店式公寓，由開發商自有和管理，以前京城市場上出現的多半是這類物業，如國貿世紀公寓、雅士閣等。市面上俗稱為產權式酒店公寓指的是第二類，它將每個單元出售給個體買房者，由擁有產權的業主或者委託酒店物業管理公司統一出租經營，所以可以認為它是擁有私家產權的酒店。如財富中心、旺座、鼎極等。

酒店式公寓的投資價值

酒店式公寓的散買為買家們提供了一條新的投資途徑。業內專家普遍認為在地理位置和硬件品質相當、服務配套完整的基礎上，酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資。其原因主要在於：

1.保證投資回報率。酒店式公寓前期投入的資金較多，如需要配置酒店的一整套服務系統等；但同時，額外的服務項目提供也使得其租金高於同檔次公寓，一般高出20%左右。另外，統一的裝修模式和管理，可以調整各出租房屋的內部配置，滿足不同租客的需求，減少裝修、配置成本，在租賃淡、旺季，經營公司能根據市場行情調控租價的高低，保證最終的

收益。

2.保證出租率。酒店式公寓大多聘請專業的酒店物業管理公司和酒店式公寓管理公司入住管理，他們有廣泛的租客來源，而普通公寓的小業主出租，偶然性強。此外，租客也願意花比公寓不高的價差，獲得更多的服務，其風險更小。

3.保證租金穩定性。由於各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢必導致小業主的惡性競爭。酒店式公寓統一的經營方式，如可以將利益捆綁在一起，各業主根據收益分成，保證了物業的整體租價。事實上，酒店式公寓的這種優勢早已顯現。近兩年京城的租賃市場，公寓租金因整體供量的急劇增長而連續下滑的趨勢鋭不可擋，有些物業跌幅達50%以上。然而在整體下滑的大勢之中，類似國貿中心、嘉裏中心、雅士閣這樣的頂級酒店式公寓卻有上漲趨勢，實際成交租價總體上下浮動不超過5%；上世紀90年代初建造的麗園，是一個大小業主混合的酒店式公寓項目，目前租價下降了1／3，月租價為每平方米20美金，而周邊當年同檔次的恆基中心，月租價已降至每平方米15美金。顯然，與同檔次的公寓相比，酒店式公寓的租金水平更堅挺。

後期服務嚴重影響投資收益

“在硬件條件差不多的情況下，服務成為關鍵因素。”曾在上海蔘與建設、管理酒店式公寓的張寅説。他認為，設備很陳舊的香格里拉、長富宮等物業，如今的租價都高於周邊新蓋的酒店，服務和管理在其中起了決定作用，酒店式公寓的優勢也在於此。但是，酒店式公寓產生的費用高，小業主眾口難調，如果造成部分小業主不同意統一的裝修、不允許管理公

司進門服務客户等狀況發生，即使聘請了知名酒店管理公司，其結果與住宅物業管理公司並無二致，酒店式服務和管理就會名存實亡。當年上海的金橋公寓淪落到自住型物業也就不足為奇了。

對此戴德樑行的樊驥也持類似觀點：“客户去留的決定，60%～70%受物業管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運作的酒店式公寓，至少應有70%以上的客户簽訂租賃協議。而目前國內酒店管理公司水平跟不上，也是市場一大忌。”

投資前景喜中亦有憂

酒店式公寓佔有優厚的市場條件，這幾年在市場上快速發展，但實際真正能稱得上是酒店式公寓的不多，據戴德樑行統計，目前京城包括大、小業主在內的酒店式公寓只有8000～9000套，市場潛力很大。東方廣場前兩幢酒店式公寓推出僅8個多月全部租滿，第三幢公寓從去年10月至今已出租60%多。東方廣場公寓部總經理蔣凌峯認為奧運和wto效應，將會有更多的國內外企業來北京設立公司和辦事機構，酒店式公寓將成為這些公司高層們的首選。而奧運前後旅遊業的蓬勃發展，也將為酒店式公寓注入新的商機。

值得一提的是，針對業權分散的酒店式公寓隱含矛盾多，業內專家提醒小業主保持謹慎的投資態度。

酒店式服務的長期性難以保證

首先，酒店式公寓所佔用的資金相對較多，回報的週期相對較長，因此一般是中長線的投資行為，而酒店式服務公司往往只籤3～5年的租約，況且小業主很容易改換管理公司，服務的長期性有阻力。

其次，目前市場上出現兩種處理分割業權的酒店式管理方式，一種是把小業主的經濟利益捆綁在一起，根據收益分成；另一種是隻對一部分房屋做酒店式入室服務。從理論上説，這兩種方法都是可行的。但關鍵是第一種方式有多少人願意被捆綁？收益能捆綁多久？第二種則是管理公司必須對每一項服務和分攤內容做細化，如哪些是共性的，哪些是個性的，它們該如何分攤和收費等，否則將導致業主分配不勻、利益不公的狀況發生。面臨激烈的競爭壓力

由於業權分割的原因，小業主購買的酒店式公寓不可能成為高檔酒店式公寓，作為中低檔酒店式公寓不可避免地遭受中高檔公寓的挑戰。中高檔公寓租價與酒店式公寓相差不大，甚至更低，許多小業主也願意僱傭鐘點工為房客服務，因此，酒店式公寓中服務、品質低的項目優勢難存，受衝擊的程度大，競爭壓力加劇。顯然，業權分割的酒店式公寓投資前景並不燦爛，其中夾雜着種種矛盾，迫使開發商、投資者和管理公司不得不對此保持審慎的態度。這不由令人聯想到戀日國際，當初該項目的開發商把他的產品稱之為“獨立式公寓”而非酒店式公寓，也正是出於對這方面的顧忌。

第四篇：快捷酒店投資分析

快捷酒店投資分析

快捷酒店的目標市場是一般商務人士、工薪階層、普通自費旅遊者和學生羣體等。快捷酒店一般以連鎖化的加盟或特許經營模式為主，通過連鎖經營達到規模經濟，提高品牌價值。快捷酒店是相對於傳統的全面服務酒店而存在的一種酒店業態。其最大的特點是房價便宜，服務模式為“b&b”（住宿+早餐）。

快捷酒店在中國經過十多年的發展，產生了如家快捷酒店、尚客優快捷酒店、錦江之星旅館、格林豪泰酒店、宜必思酒店、速8、漢庭快捷酒店、7天連鎖酒店等十大快捷酒店品牌。

快捷酒店是經濟型酒店的一種，經濟型酒店的特點是功能簡化，把服務功能集中在住宿上，力求在該核心服務上精益求精，而把餐飲、購物、娛樂功能取消，牀+早餐是快捷酒店的真實寫照，因而快捷酒店投入的運營成本大幅降低。

快捷酒店不等於廉價酒店，連鎖的品牌的快捷酒店在市場競爭力，知名度，統一化管理，客源等多方面有着明顯的優勢。因為具有統一的連鎖管理體系和標準化的運作方式，快捷酒店的管理水平較高、管理成本低，有效的降低了管理的投入。但是在酒店房價上，快捷酒店的房價高於一般單體酒店，具有更高的盈利水平。

比如經過數年的發展，已成為中國二三線城市連鎖酒店第一品牌、中國連鎖酒店十大品牌，分店規模排名全國第六。制定了專做中小城市、中小規模連鎖酒店的科學管理體系，使尚客優快捷酒店成為三線城市連鎖酒店第一品牌。尚客優快捷酒店在中國首次提出專做二三線城市、專做中小規連鎖酒店品牌的市場定位，並首創符合中國二三線城市連鎖酒店運營的管理體系。

第五篇：經濟型酒店投資

經濟型酒店投資

國內經濟型酒店在達到一定數量以後，市場競爭必然會加劇，籠統的市場定位和無差異的產品已經不能有效地吸引顧客，尤其是產品的同質化將是經濟型酒店參與市場競爭的致命缺陷。因此，市場細分和產品差異化是酒店經營者必須面對的問題。每個經濟型酒店品牌必須在未來的幾年時間內完成品牌形象的定位和內涵的定義，目標市場的細分和顧客忠誠度的樹立，產品設計的改進和服務的完善，只有這樣才能在越來越激烈的市場競爭中獲得穩定的客源，形成自有的核心競爭優勢。

隨着中國經濟型酒店業市場競爭越來越激烈，單體酒店的比在逐漸下降，而通過資本或非資本為紐帶，採取連鎖經營的經濟型酒店正日漸成為主流。加上經濟型酒店的投資比較小，而投資回報率明顯高於一般的酒店；同時，中國目前的投資環境比較好，資金供給充足，很多閒散資金一直在努力尋找適合的投資項目，這種結合了物業與酒店的優質項目格外吸引資本的湧入；另外，中國房地產的升值空間也導致了投資者對經濟型酒店地產的升值預期，所以，來自社會各個行業的資金紛紛看好這類項目。

就我國目前的情況來看，經濟型酒店的發展還處於初級階段，從經營模式看，共分為直營店模式、特許經營模式、戰略聯盟模式、兼併收購模式。發展的初期以標準的連鎖直營店模式，目前多采用特許經營模式，從長遠來看，將逐漸向兼顧戰略聯盟和兼併收購的模式發展。

品牌化發展，尚客優快捷酒店在中國首次提出專做二三線城市、專做中小規連鎖酒店品牌的市場定位，並首創符合中國二三線城市連鎖酒店運營的管理體系。經過數年的發展，已成為中國二三線城市連鎖酒店第一品牌、中國連鎖酒店十大品牌，分店規模排名全國第六。制定了專做中小城市、中小規模連鎖酒店的科學管理體系，使尚客優快捷酒店成為三線城市連鎖酒店第一品牌。