一、調研意義
隨着社會經濟的發展，人民的生活質量日漸提高，越來越多的機動車進入市民家庭，城市道路上的機動車迅猛增長，導致城市道路交通問題越來越突出。而車輛停放是城市交通的一個重要問題，是影響城市交通的重要因素之一。如果城市沒有固定的車輛停放場所，勢必造成車輛隨意佔路停放，甚至佔用人行道和車行道，既影響動態交通的正常運作，又給人們的工作和生活帶來不利影響同時還會妨礙城市形象。因此，正確處理好車輛停放的問題，對解決道路交通擁擠、減少交通事故、提高道路通行能力等都具有非常重要的意義。
二、調研目的
據有關資料顯示，車輛停放佔用了交通過程90%以上的的時間。城市出行的每個端點（無論機動車或是自行車，無論是出行起點或訖點），都有一個車輛停放問題，停車困難已成為城市交通的瓶頸。許多司機都感歎：買車雖易，停車難，且行且珍惜！我們希望通過此次停車問題調查研究，瞭解花溪的停車現狀及存在的問題，利用所學知識分析問題存在的原因，並解決問題，將理論與實踐相結合，為車子們尋找個舒適安穩的“家”，提高車輛停放存取便利程度。也有助於緩解交通擁堵問題
三、調研方法
人工實地調查法，直接派人在停車場地對停車情況進行觀測和徵詢意見調查。根據現場情況，決定採用間斷式調查法調查停車週轉情況，採用問卷調查法調查停車車主的出行目的，對該停車場管理與服務的意見等信息。通過到實地踩點，通過觀察瞭解停車泊位數、一天中的高峯時間段、來此地停車的車輛類型等狀況。
地點：該停車場出口處
時段：選擇了兩個高峯時段 早高峯：07：00—10：30
晚高峯：16：30—19：00
在調查過程中，我們將採取一個人記錄進入停車場的時間、車牌號、車輛類型等信息，一個人記錄駛出停車場車倆的各項信息，另外兩人向駕駛員做相關的問卷調查的方法。
目前，我市許多小區業主與物業企業之間的矛盾日趨嚴重，羣眾與企業的呼聲越發增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80%下降到58%，勤業一、二、三村的收繳率只有30%，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50%;近幾年來，我市不斷髮生物業企業撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。
(一)分析物業管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：
1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權;另一方面，我市規範性文件的建設工作，在一定程度上滯後於小區物業管理和停車新的發展需求，致使實際工作中出現有法難行、無法可依的現象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規在小區中出現梗阻、斷層現象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環境質量問題未能得到遏制;二是基層黨支部及居委會、業主委員會、物業管理企業三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現實上是從事黨政工作，但在處理業主與物業矛盾中名不正、言不順，解決基層矛盾的一線作用未能充分發揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區居委會和物業企業在協調解決
與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。
3、市場主體不對稱。業主個體直接面對物業企業或開發商必然處於明顯弱勢，而我市目前業委會尚未普遍建立。業主自治意識不強，據調查，62%的業主對業主委員會不清楚、不參與。對業委會的設立、監督以及主要人員的權利和義務沒有形成統一有效的規範。業主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業委會成員服務全體業主的動力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不願加入業委會。另一方面，物業企業進入市場的門檻很低，實力不強，規模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低於全國水平，物業管理行業的誠信度和公信力不強。
4、市場環境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分羣眾對物業管理行業存有偏見，享受免費午餐的習慣在相當範圍內存在，物業的傭人地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休幹部、現職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業費，產生了一定的負面影響。
5、市場制度不健全。物業企業進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規範，對業主和物業企業制約有效的社會誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業難以維權。對開發企業的責任追究制度不完善，人民羣眾反映強烈的房屋質量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋着前期遺留問題，或轉嫁給後進入的物業企業，開發項目前期的物業管理招投標制度有待全面推進。業主與開發商、物業企業的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業管理菜單式的分項消費制度未能建立，業主不能明白消費、透明監督。許多物業企業把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監管物業管理產業上，一些政府部門存在着職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業管理這一勞動密集型產業的政策沒有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業，對物業管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。
7、公用設施不配套。在老小區和次
總之，從根本上説，公用設施上的硬件不足和 二、關於解決停車難和物業管理問題的目標、原則和 3、交警、城建城管、社區相結合的工作機制。目前，我市許多老小區和次新區即使用足區內停車資源，也不能滿足全部需求;尤其是實施規範停車後，必然產生對部分車主的擠出效應。因此，依靠區外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現實選擇。建議，建立交警、城管、社區相結合的工作機制，先由街道組織社區公示並上報小區停車泊位的短缺數量，再由交警對動態交通影響作出評價後，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最後會同城管和街道、社區實施，同時建設部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進行評估。
總之，要通過體制機制的創新，推進政府的管理和服務貼近小區，使業主的訴求充分表達、意見民主集中、糾紛快速處置，從而真正把小區物業矛盾消解在基層。
(二)政策創新。一是制定扶持停車產業的投資與經營政策。投入大、回收慢這一影響停車產業化的最大難題，對此我們建議兩條對策措施：第一條，針對公用
設施嚴重缺乏的小區，將停車設施與居委會、業主委員會、物業辦公用房等公用設施以及商業設施三者捆綁建設，給予優惠政策，以副業補助主業，一舉多得，既解決停車問題，又為居民營造良好的生活環境，也為小區增強造血功能。第二條，對區外單獨建設公共停車場庫的，將之作為市政設施，土地採用劃撥方式;政府可以土地投入，吸引外來資本建造，以合作的方式組建項目公司，優先保證投資者的資金回收和適當盈利。為了培育和推動停車產業發展，可以以街道為單位，整合現有停車資源和土地資源，注入專業化公司，依靠規模化經營和現代信息管理技術，降低成本，增強抗風險能力，吸引社會投資。同時，在審批、規費減免、貸款貼息等方面，給予扶持。二是制定扶持和規範物業管理產業發展的政策。以政策扶持，促進物業管理產業加快發展;以制度規範，引導物業管理企業提供優質服務。
三是創新財政政策。推行政府購買服務，對低保户、企業職工特困户、零就業家庭等困難人羣，以及廉租房、經濟適用房家庭實行物業管理費減免政策，對所減免的物業費在由行業主管部門考核物業企業服務質量後再作支付，既彰顯社會公平，又體現財政資金的使用效益。四是完善對區、街道和社區居委會的激勵考核政策。僅針對本課題而言，一方面，通過對小區的數字化考核，為區和街道考核社區居委會業績提供量化依據，從而形成市考核區、區考核街道、街道考核社區居委會、居委會監管物業企業這樣一個層層有責任、縱向管到底的管理格局;另一方面，借鑑杭州經驗，按照費隨事移的原則，把城市道路道板和公共空地的停車泊位的收費管理(杭州是把白天和夜間兩種不同收費管理方式全部下放到區，建議我市可根據實際情況，把夜間包月收費下放帶街道和社區)，統一下放到街道、社區，調動基層組織的積極性。為幫助收費困難的物業企業改善經營，也可委託物業企業負責夜間包月制停車的收費管理。
(三)價格體系創新。一是發揮價格槓桿作用，建立多數業主能夠承擔的生活地停車價格體系。充分考慮車主的承受能力，依據停車方便程度和安全性，建立泊位租用價格區內場庫區內道路停放區外封閉空間包月停放(主要是周邊場庫和單位)道路道板與公共空地的價格體系。建議，在4個環節改革探索：
1、多管齊下，兼顧各方，建立小區停車地下場庫的統一收費價格。第一，降低人防車庫現實租用價格，切實改變人防車庫被開發
商或物業企業作為經營資源的做法，充分利用人防車庫這一國有資產為民服務，對其實行政府指導價;第三，鑑於開發商產權車庫佔用業主的公共資源，不能簡單地實行開發商單方面自主定價，也要實行政府調控;第三，將地下人防車庫、開發商產權車庫和公用配套車庫的不同價格，加權平均，制定出統一的租用價格，但是要以每月300350元為上限區間(杭州360元，蘇州400元)，不準上浮，只能下浮，並根據不同性質的所有權，對收益分配進行合理規定，其中人防車庫收益必須歸政府分配使用。這種加權平均、統一定價的辦法，不僅增強可操作性，促進小車進車庫，也均衡了業主、開發商和物業企業的利益。與此同時，要對佔用業主公共空間的開發商產權車庫，強化成本核定特別是土地成本的核定，遏制出售價格不斷攀升的勢頭，併發揮政府對開發商的窗口指導作用，規定開發商產權車庫2年內未能出售就必須出租，抑制其只售不租或變相強制出售的行為，引導小車停放進場庫。
2、穩定當前小區路面停放收費價格水平;3、對於城市道路道板和公共空地停車，實行包月制;4、對生活時段與周邊單位合作停車和使用經營性車庫停車，也實行包月制。對於後兩者停放方式，管理單位應提供基本的安全防範服務。二是建立物業管理菜單式價格體系。將衞生保潔、安全防範、綠化管養、公用設施維護等具體服務項目的價格，按服務等級標準量化，讓業主自主選擇、透明消費，改變信息不對稱狀況，促進物業市場公平交易。市物價、房管部門正在積極推進這項工作。
(四)科技創新。一是小區與城管聯動，將數字城管的信息傳輸、處置、監督的功能覆蓋到小區;二是建設停車信息誘導系統，提高停車設施週轉率，既使車主能夠在最近的地方停車，又減輕道路動態交通的壓力;三是推進城運一卡通建設，在加油、洗車、停車收費、年檢、繳納罰款、行車引導及停車信息誘導服務等方面，為車主提供便捷的服務;四是建設小區治安視頻監視系統，促進小區治安狀況好轉。
的管理，確保規劃車位的建設到位、數量到位、功能到位。3、借鑑北京經驗，規範商品房買賣 一項工程指的是以老小區和次新區為重點的公用設施完善工程。工程主要包括三項內容：一是停車設施;二是小區公共服務用房及設施;三是部分老小區封合式改造。我們根據本次普查的結果，並結合輕重緩急和現實可行性，提出停車設施和公共服務用房嚴重不足的小區名單，供政府決策參考。需要指出的是，我們把問題相似、地緣相近的相鄰小區作為一個項目提出，目的就是為了分片規劃、統籌安排，實現建設的集約化。此外，市規劃部門已經編制了《常州市停車場規劃》，但主要是針對工作地的公共停車設施，對於住宅小區的停車需求考慮的不多。因此，對住宅小區停車設施和公用設施的規劃佈局，市規劃部門和街道社區要協同推進，切實增強可行性。
對於如何最大程度增加停車泊位，我們按照先區內、再區外、先地下、後地面、先盤活、後增建的思路，從盤活存量、整合資源、增設補建三個方面，提出了10條措施:
1、盤活存量：①開展專項整治，恢復停車設施功能;②明確政策導向，將開發商產權車庫的只售不租轉變為合理價位租售;③利用城市道路及道板和公共空地劃線包月制停車;④區內區外實施保持綠化總量、調整綠化形態，探索綠色停車。
2、整合資源：⑤與周邊單位合作，簽訂資源共享協議，推行雙向錯時停放;⑥周邊經營性車庫和公共泊位為車主提供生活時段的包月停放。
3、增建補建：⑦停車設施、小區公共服務設施和商業設施等三大設施捆綁建設;⑧小區內建設機械立體停車庫;⑨針對小區周邊單位工作時段停車泊位也十分緊張的實際情況，建設公共停車場、庫、樓，以夜間包月和白天計時兩種價格，滿足工作和生活雙重停車需求，並積極探索利用綠地、廣場、學校操場建設地下停車庫。⑩對停車設施和公用設施嚴重缺乏的小區，以增量開發帶動存量不足。就是在對停車困難小區的周邊地塊進行規劃開發時，劃出一塊用地以零價格出讓給開發商，允許開發商在其地面以上進行商業開發並在地面以下建設停車場庫，或將一部分店面以上的樓層作為停車場庫，但是必須將定數量的停車泊位產權交給政府，還可以用提高容積率的方式鼓勵開發商建設，這樣可以節省政府的投入，加快停車設施和公用設施的增設、建設進程。
綜上所述，我們建議，市政府從明年起，把緩解住宅小區停車難和解決物業管理矛盾作為為民辦實事項目，一手抓創新管理、健全制度，一手抓盤活存量、補建增建，既為市民羣眾營造和美舒適的生活環境，又為停車產業和物業服務產業的發展創造條件。
目前，我市許多小區業主與物業企業之間的矛盾日趨嚴重，羣眾與企業的呼聲越發增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷髮生物業企業撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。
分析物業管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：
1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規範性文件的建設工作，在一定程度上滯後於小區物業管理和停車新的發展需求，致使實際工作中出現有法難行、無法可依的現象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規在小區中出現梗阻、斷層現象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環境質量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業主委員會、物業管理企業三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現實上是從事黨政工作，但在處理業主與物業矛盾中名不正、言不順，解決基層矛盾的一線作用未能充分發揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區居委會和物業企業在協調解決
與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。
3、市場主體不對稱。業主個體直接面對物業企業或開發商必然處於明顯弱勢，而我市目前業委會尚未普遍建立。業主自治意識不強，據調查，62％的業主對業主委員會不清楚、不參與。對業委會的設立、監督以及主要人員的權利和義務沒有形成統一有效的規範。業主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業委會成員服務全體業主的動力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不願加入業委會。另一方面，物業企業進入市場的門檻很低，實力不強，規模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低於全國水平，物業管理行業的誠信度和公信力不強。
4、市場環境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分羣眾對物業管理行業存有偏見，享受免費午餐的習慣在相當範圍內存在，物業的傭人地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休幹部、現職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業費，產生了一定的負面影響。
5、市場制度不健全。物業企業進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規範，對業主和物業企業制約有效的社會誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業難以維權。對開發企業的責任追究制度不完善，人民羣眾反映強烈的房屋質量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋着前期遺留問題，或轉嫁給後進入的物業企業，開發項目前期的物業管理招投標制度有待全面推進。業主與開發商、物業企業的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業管理菜單式的分項消費制度未能建立，業主不能明白消費、透明監督。許多物業企業把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監管物業管理產業上，一些政府部門存在着職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業管理這一勞動密集型產業的政策沒有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業，對物業管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。
7、公用設施不配套。在老小區和次
總之，從根本上説，公用設施上的硬件不足和 二、關於解決停車難和物業管理問題的目標、原則和 3、交警、城建城管、社區相結合的工作機制。目前，我市許多老小區和次新區即使用足區內停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實施規範停車後，必然產生對部分車主的擠出效應。因此，依靠區外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現實選擇。建議，建立交警、城管、社區相結合的工作機制，先由街道組織社區公示並上報小區停車泊位的短缺數量，再由交警對動態交通影響作出評價後，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最後會同城管和街道、社區實施，同時建設部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進行評估。
總之，要通過體制機制的創新，推進政府的管理和服務貼近小區，使業主的訴求充分表達、意見民主集中、糾紛快速處置，從而真正把小區物業矛盾消解在基層。
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