1城市規劃及發展簡述
2項目決策背景及摘要
2.1外部環境
1）城市發展規劃與宗地的關係及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與佈局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等；
2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位；
3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。
2.2內部因素
1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；
2）公司進入重點區域市場、項目合理佈局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；
3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。
3項目概況
3.1宗地位置
3.2宗地現狀
四至範圍，地勢比較，地面現狀，現有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質情況。
3.3項目周邊的社區配套
3.4項目周邊環境
3.5大市政配套
3.6規劃控制要點
總佔地面積、淨用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建築面積、公建建築面積；綜合容積率、住宅容積率；建築密度；控高；綠化率等。
3.7土地價格
3.8土地升值潛力初步評估
3.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。
4法律及政策性風險分析
土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件；立項情況；規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件；徵地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。
5市場分析
區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢；各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特徵、區域內表現最好個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和
產品類型、本案在區域市場內的機會；產品特徵、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特徵；產品定位及建議。
6主要經營指標分析
開發建設期間計劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、税務分析；贏利能力分析。
7結論和建議
第一章 項目基本情況
一、項目名稱
（以下簡稱“本項目”）
二、項目類型
本項目是以住宅為主、包括商鋪及附屬配套設施的房地產開發項目，項目建成後將極大響應欽州市皇馬工業園區建設的需要，解決欽北及欽州廣大住户的住房需求。
三、建設地點 建設單位基本情況
單位名稱 ：欽州市宏胤房地產開發有限公司
註冊地址 ：欽州市
註冊資金 ：20xx萬
法定代表人：雷超林
職務 ：總經理
四、公司背景
是20xx年10月13日在欽州市註冊成立一家以房地產開發經營經為主房地產開發公司。公司類型為有限責任公司（私營法人獨資）。
欽州市宏胤房地產開發有限公司是隸屬於廣西宏胤投資有限公司（廣西宏胤投資集團）的全資子公司。 公司前身為 投資有限公司，成立於20xx年，註冊資本壹仟萬元。20xx年增資註冊資本陸仟萬元，成立 公司，股東構成為 。公司以房地產開發和經營為核心主業，目前擁有三家全資子公司——廣西康華體育投資有限公司、廣西欽州海倫房地產開發有限公司、欽州市宏胤房地產開發有限公司；及一家參股公司——廣西晨興投資發展有限公司。公司擁有員工50多名，其中獲初、中、高級職稱30餘人，擁有監理工程師、一級建築師、項目經理資質、房地產估價師、房產經紀人、土地估價師、土地登記代理人等資格證書人員達10餘人。公司開發項目範圍以南寧為中心，輻射至欽州、北海、柳州等城市。
公司具備自身獨特的經營管理模式，所經營的項目都是嚴格遵循市場規律。經過多年發展，不僅擁有較雄厚的經濟實力，具備良好的政府和社會關係，同時與多家企業形成了良好的合作伙伴關係。
公司經營範圍：房地產投資；房地產開發經營叁級；房地產商品交易居間、代理；房地產商品房信息諮詢；建築材料、裝飾材料、家用電器等。
六、開發業績
1. 翠竹苑
翠竹苑位於南寧市明秀路東，佔地5660平方米，建築面積約為2萬平方米，是老城區的
精緻住宅。項目實踐於20xx年6月，於20xx年3月全部交付使用。
2. 翠嶺居
翠嶺居位於南寧市江南區石柱嶺一路，佔地2.2萬平方米，建築面積8萬多平方米，是生活配套齊全的住宅項目。項目始建於20xx年1月，於20xx年8月全部交付使用。
3. 嘉華綠洲
嘉華綠洲位於南寧市科園大道52-1號，用地面積約一萬平方米，總建築面積為8萬平方米。項目始建於20xx年7月，一期已於20xx年9月交付，二期已於20xx年6月全部交付。
4. 萊茵湖畔
萊茵湖畔位於南寧市民族大道170號，用地面積17萬平方米，總建築面積約為50萬平方米。項目始建於20xx年3月，計劃於20xx年全部交付。該項目是公司與廣西人和投資有限公司合作開發的項目。
5. 海倫堡花苑
海倫堡花苑位於欽州市北部灣大道北大道25號，小區總佔地面積29538.7㎡，總建築面積85648.11㎡，由5棟高層組成，分別是3棟18+1層和2棟33層精品住宅組成。
一、項目背景
二．項目歷史條件
1、宗地簡介
宗地位於龍蟠路北側、怡亭路與紫薇路之間，東至鳳陽路，南至龍蟠大道、西至怡亭路，北至滁州市物源公司。現土地使用者為滁州市南譙區管委會，用地面積為26877㎡，土地登記用途為商業用地。
2、項目概況
宗地位於龍蟠路北側、怡亭路與紫薇路之間，新測繪地號：030110040038000，測繪面積：26877㎡，土地用途為：商業，使用權類型為：出讓。土地用途設定為商業用地，土地開發程度設定為宗地紅線外“五通”（通路、通電、通訊、供水、排水）及宗地紅線內場地平整，宗地為劃撥用地，設定商業最高年限40年，商業用地為滁州市三級地。
3、合作方式
三、項目建設單位
1、項目公司名稱：滁州市交通商城置業有限公司
2、公司經營範圍：房地產開發、銷售、物業管理
3、項目建設規模和建設內容：“該項目”開發建設總建築面積約26877㎡。建設用途為商業用途。
4、可行性研究報告編制
第二章 項目名稱和選址
一、項目名稱：
二、地理位置：“該項目”位於龍蟠路北側、怡亭路與紫薇路之間 三、項目佔地面積：佔地面積約26877㎡。 四、項目用地現狀：項目用地範圍內為荒地。
第三章 項目規劃建設方案
一、項目建設內容： “該項目”建設內容為
二、項目初步規劃設計方案
1、規劃建設用地面積：
2、總建築面積：26877㎡。
3、配套公建建築面積：
4、非配套公建建築面積：
5、建築高度：
6、建築層數：
7、綠化率： 60％。
三、項目規劃設計特色
1、規劃設計：
2、設施、設備、材料：
3、綠化：
一、地理條件：
“該項目” 位於龍蟠路北側、怡亭路與紫薇路之間，東至鳳陽路，南至龍蟠大道、西至怡亭路，北至滁州市物源公司，佔地面積約26877㎡。地理位置條件非常優越。
二、市政條件
“該項目”目前大市政條件不足，隨着滁州市加快建設，加大了對該區域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。
第四章 項目建設條件
第五章 物料消耗與供應
一、建築材料
“該項目”建築用途為商業用地，建築結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建築材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據設計規範和本項目的總體規劃設計，“該項目”所需的主要建築材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米
二、主要設備
“該項目”在設備、設施上將力求採用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有：消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統、應急發電設備、通訊電話系統、照明系統、供暖設備、衞星電視接收系統、通訊電話系統、計算機集成管理系統等。
三、水、電、氣、熱供應
建議書的形成，是基本建設程序中最初的階段，是工程項目準備階段的開始，項目建議書不僅是確定項目建設的依據，也是具體設計的依據。
（一）項目名稱、建設單位、主管部門
（二）項目提出的必要性的依據，主要寫明建設單位的現狀。擬建項目的名稱、擬建的性質、擬建成地點及建設的必要性和依據。
（三）項目建設方案主要是指項目的初步建設方案。建設規模、主要內容和功能分佈。
（四）建設條件指項目建設的各項內容的進度和建設週期。
（五）初步建設計劃指項目建設和各項內容的進度安排和建設週期。
（六）項目建設後的`經濟效益和社會效益。
（七）項目建設投資概算及資金來源指項目投資總額及主要建設的資金安排情況，籌措資金的辦法和計劃。
（一）主管部門的編制建設單位提出項目建議後報主管部門，由主管部門組織專門人員按有關要求編制項目建議書，其基本程序是：建設單位提出的項目設想，所請主管部門編制項目建議書，主管部門完成編制任務書並報請有關部門審批。
（二）建設單位編制指由建設單位負責人指令本單位專來機構編制項目建議書。其程度是：專業機構提出設想，建設單位負責人決策認可後由專業機構編制建議書並報有關部門批准。
（三）專業設計單位編制建設單位提出設想後，提交專業設計單位編制建議書，專業設計單位完成建議書編制書後報有關部門審批。這一方式適用於規模大，技術要求較高的民用建設項目。
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