房地產項目計劃書

企業的競爭，歸根結蒂是人才的競爭。我們應該充分認識到，目前公司員工崗位適合率與現代標準對照是有距離的。這裏給大家分享一些關於房地產項目計劃書範文，供大家參考。

房地產項目計劃書1

通過對潤業苑項目的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強的項目，通過專業的營銷和策劃操作，它不但可體現出開發商的實力和形象，更應在小高層市場上獨樹一幟。

我司經過長時間的市場調研，根據市場所反映出來的背景，結合自身所積累的經驗，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。

如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時將根據具體資料提供一套系統的極具可行性的營銷策劃報告，以饗貴司慧眼。

一、市場背景

濟南房產市場日趨規範，整體處於上升態勢，在市場發展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特徵，簡析如下：

(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：

客源特徵：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇範圍小，客户購買存在一定盲目性。

開發商特徵：政府對開發公司的實力要求不嚴，開發商實力良莠不齊，受傳統觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發展特性，主觀開發，追求暴利，無品牌意識，對專業銷售機構極度排斥。

項目特徵：產品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規劃，且有明顯區域性特徵(集中在千佛山周邊)。

銷售特徵：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現及宣傳手法，不注重品牌的培養和樹立。

(二)--年以後，振盪中走向規範的過渡階段

客源特徵：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨於理性，此時散户消費逐漸成為市場主力。

開發商特徵：迫於競爭的壓力，開發商主動尋求新的開發理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業銷售人才帶來的先進理念也影響了開發商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發企業着眼於濟南房產市場的良好發展前景，進而紛紛搶佔濟南市場。同時由於政府對土地資源進行統一管理，地價開始上升，而促使開發企業走出暴利階段，利潤趨於合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發理念陳舊的小企業將面臨嚴峻考驗。

項目特色：產品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也佔領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區規劃趨於合理，特色鮮明，並且小區品質不斷提升。

銷售特色：價格趨於合理，市場出現整合態勢，營銷理念隨專業銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業化，宣傳手段不斷翻新。

在上述市場背景下，客户、市場及開發商幾個方面都發生了較大變化：

1、客户需求的變化

?能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客户，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。

?對於能承受2500-4000元/m2價格的客户，在追求上述要求的基本基礎上，更加註重樓盤的個性、內涵及升值潛力，對小區的整體規劃要求較嚴格。

?能承受4000元/m2以上的客户，相對前兩種客户來説已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發商的資質、樓盤的知名度、社區環境也非常注重。

2、市場環境的變化：

地理環境：逐步打破了地域限制，市場全方位發展，從傳統的利用地段創品牌，到創品牌而創地段。

產品環境：產品多元化，多層仍為主力，小高層發展較快，並逐漸為市場所接受。

其中：

小高層發展分三個階段：

(1)以九九年開發的小高層社區泉景x四季花園為標誌，小高層做為新的開發理念進入濟南市場，並引入了南方先進的營銷模式並進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達到良好的效果。

(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規模開發為標誌，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發商追求高容積率、高利潤率，導致小高層價位偏高，並且點式小高層的建築弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現曇花一現的勢態。

(3)市場以客源的選擇為導向，再次轉向社區化的板式小高層方向發展，並且日益呈現出規模化、品牌化的特徵，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。

3、開發商的變化趨勢

?開發理念由傳統的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變，並逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。

?營銷方面：競爭的激烈帶動了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態化、炒付款方式，到今天的炒理念、規模、品牌，並且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準備工作，要熟悉當地情況並與之結合，瞭解客户心態。

二、項目分析

1、基本情況：

本案位於濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid(科技商務中心區)山大路，這是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區域經濟的繁榮。東臨高新技術產業開發區，眾多知名國際國內大公司投資於此，本案正處於這兩個發展區域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。

2、區域消費能力分析：

經濟水平：

整體消費羣體主力仍為比較注重生活質量的中高階層，社會層次也以機關工作人員為主。

隨着周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區域將集中成為高檔樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區域內消費羣體和範圍，成為跨區域消費的一塊熱土。

3、客源定位：

由於本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據客源所處的區域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：

(一)本地客源：

此類客源為本案客源之基礎，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下類型：

私營業主：有較為雄厚的經濟基礎，事業相對穩定，有廣泛的社交關係，並且有足夠的休閒時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有着冷靜的思考與判斷，大多為二次置業。對地段及相應升值潛力較為注重。

政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人羣對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。

高級白領：此類客户具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區檔次、配套、知名度等較為關心。

年青成功人士：此部分人有着靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現代的上流生活。這類客源主要選擇小户型，但比例有限。

小結：本地客源大多為二次或三次置業，且以標準户型為主要需求。

(二)外地客源

此類客源是本案完成整體銷售並在更大範圍內及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型

外地駐濟企業高層管理人員：此類人羣大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個温馨、私密的生活環境，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。

外資企業駐濟高層管理人士：加入wto後，外商投資將大大增加，外來管理人員增多，此類客源主要對配套、交通、物業管理、智能化較為注重，將成為本案後期客源開發的重點。

三、項目定位

本案位於濟南市的，生活設施及市政配套完善，有良好的自然及人文環境，相對於其他競爭樓盤在未來市場競爭中佔有其它樓盤難以比擬的優勢，因此我司建議將本案定位於：會養人的房子——滋養城市貴族。

綜上所述，在本案目標客源中，主要需求點有以下幾方面：

1、地理位置優越。

2、交通動線充足。

3、市政與小區配套皆較為齊全。

4、社區規劃合理。

5、智能化水平高。

6、有強大的升值潛力。

7、户型實用、舒適。

四、產品建議

由於本案不具備突出的規模優勢，國此在配套上應做到“人無我有”人有我精”，依靠獨特的內部設施進一步提升本案所處的層次，具體建議如下：

(一)社區配套設施

1、採暖：採用韓式地面供暖系統

理由：a無暖氣片及其支管，增加使用面積，並且宜擺放傢俱。

b室温均衡、穩定，各房間温度可獨立調節控制，具有

健身功能。

c輻射供暖，無空氣對流，衞生、潔淨。

d便於設落地窗。

2、門、窗：分户門配可視對講防盜門，室內採用木質夾板門，客廳設落

地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。

3、保安系統：全方位的防盜自動控制系統，紅外線報警系統，設消防電

梯，公共場所安裝自動感應裝置，隨時監測火情。

4、信息系統

有線電話：市區標準有線電視信號及衞星電視系統。

通訊設施：預留兩部idd電話插口。

網絡：寬帶網入户，並預留管線。

5、廚房、浴室：牆身鑲砌高級藝術瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，配備整

套高級廚具，純淨水入户。

6、衞生間：牆面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，設三盆。

(二)本案多層商業樓為沿街場所，建議樓頂建造能代表本案風格的造型，而非平頂。

(三)外立面材料及顏色

建議採用高級塗料，顏色採用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部為米黃或中黃色，上部為淡黃或白色。

理由：a塗料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發生牆體滲水易

查出，而用面磚則不易查出。

b棕色和赭石色最能體現本案的層次感與時代感，整體的暖色調搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。

(四)綠化佈置：根據小區內的容積係數，此建議原則上小區整體走小而精的路線，通過精緻的小景，烘托社區氣氛。在綠化佈置上要爭取實現立體綠化;即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。以獨具特色的園林風格增強小區內部的文化和環境韻味，提升小區形象。

(五)規劃佈局：要在充分滿足園林綠化的同時，適當增加健身設施的建設，把健康主題引入小區，既是品牌提升的需要也是對業主負責的真實表現，這樣很容易引起消費者的認可。

(六)户型設計：户型設計應考慮消費者的實際購買能力和生活習慣，面積應在100——180平方米之間，適當保留200——250平方的大户型，面積配比應掌握在市場消費的實際去化能力基礎上。

(七)户型風格：落地窗設計，室室全明，要讓客户真正感受到陽光的感覺。

五、推案策略

(一)售樓處選址：

我司建議售樓處向主幹道附近遷移，在解放路附近建設、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。

理由：

(1)該地段為濟南主幹道，人員層次較高，有較大的客源潛力。

(2)人員流動量大，易擴大知名度。

(3)交通動線發達，方便客户諮詢。

缺點：投入費用高。

(二)推案操作階段及操作目的

本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分為三個階段：

第一階段：建立市場人氣，引起市場衝擊，營造樓盤品牌，回籠資金。

理由：

(1)本案為同期開發，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持後期的開發意義極其重大。

(1)中、後期的銷售成功主要依賴於前期建立的良好市場人氣，由此而

形成的良性循環，因此，本案能否儘快去化，關鍵在於前期能否建

立市場人氣，引起市場轟動。

在此階段應注意前期的價格制定,要求與整體結合，為中、後期的操作做好鋪墊。

理由：

價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導致整個項目的失敗(如大明翠庭因價格制定不合理而導致在市場上受挫。)

第二階段：建立品牌，在立足於本地客源的基礎上，拓展客源面，創造相

對較高的利潤。

理由：

(1)第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。

(2)在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創造利潤創造更為有利條件。

第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發商形象提高至更高層次。

(三)價格策略

目前市場競爭激烈，操作週期不宜過長，不適宜作大範圍的價格調整，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關注，建立人氣，隨工期進展進行微調，在出零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升，以拉動市場。

整體操作結束後，將均價控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關係後報與貴司參考。

六、廣告策略

(一)主訴求點：

突出社區無以倫比的內部優勢，以“會生活的人選擇會養人的房子”為主訴求點。

理由：本案的內部優勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷

售，如單純宣傳社區品質，存在可信度的問題，而自然環境的優勢

及小高層的建築形式顯而易見，易被客户接受，產生共鳴，則引起市場衝擊相對容易。

(二)各銷售期訴求

1、引導期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，主要介紹社區的地理優勢及內部配套設施開發觀念等。

2、開盤期：主打環境優勢，結合靈活的付款方式及優惠措施吸引客户，建立人氣。

3、正常銷售期：進入正式銷售期後，在主訴求點統一提領下，分期展現户型、配套設施、綠化、交通、文化、商業、景緻等品質，使之成為一廣告系列。

理由：

(1)可令社區整體優勢全面展現。

(2)可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明。可不斷保持市場新鮮度，衝擊力持久。

(三)廣告媒體選擇

1、電視——以形象廣告為主，結合綜藝性廣告。

2、報紙——軟廣告與硬廣告結合。

3、車體——主要選擇能直達本案的以及經過重要公共場地等繁華地區的公交車。

房地產項目計劃書2

一、活動目的和背景

本次房地產開盤活動初定時間為20--年6月19日，星期六。從20--年度至今年五月份在"億萬酒店"項目的推廣，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現在，"太極景潤花園"在市場上已經具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客户羣對項目的瞭解已經趨於成熟，同時根據從6月6日到現在的項目銷售情況統計説明，項目的已放號客户羣中準客户所佔比例較大，預計到開盤前夕，項目放號量將會持續增加，因此開盤活動的市場背景條件應該説是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客户的流失。

房地產開盤活動緊緊圍繞"銷售"為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤後兩天內爭取達到30~40%的成交率，同時將"太極景潤花園"的市場知名度和美譽度擴大化，為一期項目的銷售成功和今後二期的推廣、銷售打下堅實的基礎。

二、活動時間

20--年6月19日(星期六)

三、活動地點

太極景潤花園項目銷售中心現場

四、房地產開盤策劃方案主題思路定位

強調氛圍 突出品位 提升檔次 有條不紊 圓滿成功

1) 通過開盤當天在周邊及現場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現項目的開盤盛典。

2) 通過在售房部現場的包裝和水酒供應，工作人員的細微服務來突出表現項目的品位和檔次，讓到來的客户都能從現場感受到一種尊貴感和榮譽感。

3)通過合理的區域劃分，有效的活動流程安排，現場工作人員工作職責的合理分配以及對客户關於"選房、購房流程"的講解和傳達，有條不紊地對開盤當天的現場人流人羣進行有效合理的控制，以使整個項目現場感覺有次序、有、層次，整個項目現場有條不紊。

4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客户心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業顧問來積極調動購房者的迫切心態，以使之達到成交，簽定相關合約。

五、房地產 開盤活動現場規劃佈置方案

1) 現場佈置

A在售樓部立柱前根據場地尺寸搭建半米高上下舞台一個，後設背景板(雙面)，舞台兩邊用花籃裝飾。附設一個用鮮花包紮的講台，以作嘉賓發言及領導致辭用，整個舞台主要用做剪綵以及主持、發言用途。

B售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞台下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設紅色地毯，售樓部前廣場設空飄若干。

C舞台前設坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領導使用。

2) 外圍道路佈置

A塔南路兩側按排號活動期間方案設計，插上彩旗。

B項目工地臨塔南路一側安置空飄若干。

C在塔南路進入售樓部路口處設空飄兩個，以達到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。

3) 售樓部分區佈置及其他佈置

A售樓部內部分為4個區域

a、選房區：主要用做通知到的放號客户在該區域通過銷售人員的二次講解和價格預算，進行選房，確定房號，並簽署相關協議。

b、簽約區：主要用做已經選好房的客户在該區域簽定認購書、繳納房款定金，履行相關手續。

c、展示區：主要用作未通知到選房的客户參觀沙盤和模型，索取資料，户型圖，在選房前有個心理準備。

d、休息區：原洽談區位置，主要用作客户逛累了之後臨時休息用。 注：選房區與簽約區設在同一區域，意向性劃分。

B其他區域

a、活動區：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪綵等，同時作主要的包裝區域。

b、休閒區：用作舞獅表演及客户觀賞表演的區域。

4)新客户排號台：設在售樓部入口右側，立柱之後，用作新客户臨時排號之用，同時也用作臨時室外諮詢台之用。

房地產項目計劃書3

活動目的:

1、鑑於目前宏觀調控政策的影響，已認籌客户及時的選房開盤，將意向客户轉變成購房客

户，及時回籠銷售資金是我們目前重要的工作。

2、通過本次開盤活動盛大宣傳，為二期後續銷售吸引一定的人氣

活動背景：

認籌時間:3月8日-5月 日 認籌數量:78組

活動地點：

鑫隆名居銷售大廳

活動時間：

20--年5月 日上午9點30分

活動形式：

1.邀請輝縣市政府或區政府相關領導(條件不允許，可開發商領導代替)進行開盤盛典剪彩儀式。

2.通過舞台表演吸引人氣，可邀請輝縣市知名演藝樂隊進行表演

3.邀請輝縣市市老年軍樂隊或鼓舞隊表演來助陣。

4.邀請已認籌客户現場參與開盤選房活動來調動潛在客户的積極性。

5.已定房客户領取獎品提升客户對樓盤的美譽度

舞台佈置：

舞台尺寸建議10米-7大小，結構輕鋼為主，高度30-50釐米之間，調動現場觀眾的互動性和參與性，舞台背景以紅色為主，熱烈奔放，更具視覺衝擊力，地面鋪設紅色地毯，音響及話筒由演繹樂隊自備。舞台表演以歌曲，舞蹈，魔術為主導內容，中間穿插項目的介紹，抽獎，有獎問答等環節。

軍樂隊或鑼鼓隊佈置：統一紅色服裝，樂器自備，位置根據現場安排在舞台左右，人數最少20人以上，有專人負責，根據現場活動時間安排。

門口布置:

1、將售樓部兩側距售樓部500米範圍內插上彩色旗幟來增加喜慶和導視作用。

2、售樓部後樓體以及對面樓體上置20-5米噴繪(內容見後)2塊，內容以開盤文字為主。

3、售樓部門口安置兩個金象(寓意吉祥，美好，發財)，兩金象之間為15米尺寸拱門，上置條幅(內容見後)升空禮炮，旋風綵帶，如果條件允許在售樓部前安全位置安放，數量為6或者8個，在剪彩儀式進行時從聽覺和視覺上達到更好的效果。

4、售樓部外斜拉條幅，根據售樓部外觀的佈置，在確定條幅的數量

5、盆景：從拱門到售樓部路鋪設紅色地毯，兩側擺放高度為1.5米以上的盆景，間隔30-50為宜，可採用租賃方式。

售樓部內部包裝：

售樓部內部頂部以弔旗和氣球從視覺上來渲染開盤氣氛，案場設置開盤流程展架，認購須知來引導客户，案場音響釋放激昂樂曲從聽覺上烘托緊張氛圍，引起客户的購買衝動。佈置抽獎區，放置抽獎道具和獎品激發參與慾望。

售樓部內具體劃分區域：

客户等候區--客户選房區--客户簽約區--獎品區

1、客户等候區準備充足的座位擺放，便於客户休息，鑑於天氣炎熱每個座位配備瓶裝水，如中午還有選房客户應提前準備相應食品以體現人性化服務。

2、客户選房區應跟休息區隔開，根據案場可用綠色盆景將沙盤區域與大廳隔開，作為選房區域

3、客户簽約區設置在財務辦公室前區域，簽約和財務收款為一體

4、獎品區設置在簽約後邊門口處。