旅遊開發項目立項審批流程
關於旅遊開發項目的立項審批流程，不同於房地產開發項目立項審批， 先做規劃方案，還是先立項申請
許多開發商為了拿項目，立馬想到的是先做一個規劃方案。沒有規劃方案，不知道幹什麼，怎麼能立項？是的，該問題想説的是，先做規劃方案，再立項申請。這正確嗎？
讓我們參考一下房地產項目立項所需的資料：
1、到國土局辦理國有出讓地的土地手續；
2、辦土地手續期間，土地儲備中心會統一到規劃局辦理規劃條件； 3. 具備工程諮詢資質的工程諮詢機構編制項目申請報告； 4. 具備節能評估能力的工程諮詢機構編制節能評估報告； 5. 到環保局辦理環評批覆手續； 6. 到地震局辦理抗震安全性評價意見； 7. 到該項目的行業主管部門辦理行業審查意見； 8. 項目單位的立項申請文件；
9、項目單位的營業執照和組織機構代碼證。
該立項所需的資料中，第1、2條要求，辦理土地手續和規劃條件。許多旅遊開發項目，特別是旅遊景區建設項目，何來辦理土地手續和規劃條件，因為許多旅遊開發項目用地是集體用地的耕地、果園、自留地、林地、草地、宅基地、荒山荒地和國有用地的林地/林場、農場、牧場、荒山荒地、水域等，甚至自然保護區、風景名勝區內，不在城鎮建設用地規劃範圍內，不完全按照城鄉規劃法實施。比如在林業部門主管的自然保護區內建設索道上下站管理用房、接待設施、遊客中心（可能以其他項目名稱報林業廳/局審批）、遊覽景點等和旅遊相關的遊覽和服務設施，不可能都要找國土資源主管部門審批建設用地，也不會去找發改委按照其要求的立項審批流程進行立項報批，更不用説準確上述立項所需的資料。但是，並不是説旅遊開發項目不需要立項報批，而是應該根據不同項目尋找不同的審批流程。
所以説，要討論“先做規劃方案，還是先立項申請”，應該根據不同用地所在的不同主管部門而定，且其立項報批的主管部門也應該依此選擇不同的立項報批流程。但是，本文主要針對非自然保護區、風景名勝區、國有林場/農場/牧場等特殊用地範圍內的旅遊開發項目，按照發改委非限制行業項目的立項報批程序的旅遊開發項目立項審批流程，進行系統性分析，以供旅遊開發商參考。
立項申請應準備哪些材料
上一個問題還沒有完全解決，通過提出“立項申請應準備哪些材料”這一問題，可以合併解決問題。該問題是在如下假定下提出的，即按照發改委非限制行業項目的立項報批程序，申請旅遊開發項目立項審批。發改委首先對投資規模有個限定，一般不超過1000萬元（該投資規模限定不同地區存在差異）的項目直接編制項目申請表並提交項目介紹，即可備案；超過1000萬元（該投資規模限定不同地區存在差異）的項目，根據不同投資規模，需要具有相應級別以上工程諮詢資質的工程諮詢機構編制可行性研究報告，一般超過1億元以上的，需要乙級以上工程諮詢資質（甲級工程諮詢資質可以全國通用）。其次，不同投資規模需要報不同行政級別發改委立項審批。
一般的旅遊開發項目立項申請，需要聘請具有工程諮詢資質的工程諮詢機構撰寫項目可行性研究報告，經旅遊主管部門提交給發改委等相關部門，具體應提交的資料包括：
1、項目單位（企業）提出立項申請報告；
2、由具有相應資質的工程諮詢機構編制的項目可行性研究報告； 3. 旅遊主管部門關於該項目的審批意見；
4、項目所在地城市規劃行政主管部門出具的項目規劃選址意見；
5、國土資源部門（林業、海洋漁業部門）出具的項目用地（用林、用海）預審意見； 6. 環境保護部門出具的項目環境影響評價審批意見；
7、節能評估報告（需工程諮詢資質）或填寫《固定資產節能登記表》； 8. 企業營業執照等其他資料。
在上述旅遊開發項目立項申請所需的資料中要求“項目所在地城市規劃行政主管部門出具的項目規劃選址意見”，要求的是項目選址意見書，不需要規劃方案，即無需提交總體規劃方案可以立項。因此，不存在先做規劃方案才能立項的説法。但是，在實踐中，對於不在城鄉規劃的城區/鎮區範圍內的旅遊開發項目用地，一般開發商會先做個規劃方案，可以使總體規劃方案，或者概念規劃方案，拿着該規劃方案向政府彙報，地方政府及下屬各部門以規劃方案為依據來審批項目。 反思上述程序，許多旅遊開發項目總體規劃方案編制不是旅遊開發商的職責，而應該是政府的職責，但是政府沒有動力機制去編制該規劃方案，而由旅遊開發商推動該規劃方案編制工作，因為旅遊開發商想投資開發該地塊，需要規劃方案。比如上面提及的千年皇后鎮項目，對於該上萬畝地塊，涉及國有林地、荒山荒地、水域和集體的耕地、自留地、村莊宅基地等用地，以旅遊開發商名義上報該區域的總體規劃方案名不正言不順。在最新的城鄉規劃法下，土地利用必須按照規劃實施，沒有規劃下何談建設項目選址是否符合規劃要求。因此，該項目的總體規劃應該由旅遊主管部門委託相應級別以上旅遊規劃資質的旅遊規劃設計機構進行編制，並約束旅遊開發項目申報旅遊項目時複合該總體規劃的要求。 哪些旅遊開發項目需要編制可行性研究報告
依照上述所言，並非所有的旅遊開發項目都需要編制可行性研究報告，而是根據項目所在用地主管部門、項目用地性質、項目建設內容及投資規模而定。 世界自然遺產、文化遺產保護區、自然保護區範圍內，除了遊覽設施和少量旅遊服務設施，一般不允許建設項目，因此不存在向發改委申請立項報批項目，而是由相應的主管部門審批建設內容。在實際操作中，在上述保護區內也有修建接待設施、索道等項目，投資規模在1000萬元以上的一般需要報縣級發改委審批或備案，超過3000萬元以上或5000萬元以上的投資規模（不同省份不同投資規模要求）需要上報市級發改委主管部門，超過1億元或3億元的，應由省級發改委審批。
風景名勝區、旅遊度假區、重點文物保護單位、國家A級旅遊景區的立項報批程序一般參照發改委規定的非限制行業項目立項報批，一般投資規模在3000萬元以上或者5000萬元以上的，應由市級發改委審批，在1000萬元以上但不超過上一級發改委審批要求的投資規模，由縣級發改委審批，超過1億元或3億元的，應由省級發改委審批。
項目立項審批流程
（一）審批類
1、準備階段
（1）一窗受理。項目建設單位到行政服務中心辦理有關立項審批服務手續時，須先到行政服務中心“綜合代辦窗口”統一登記。預登記後，“綜合代辦窗口”將本階段所需申報材料提交相關窗口受理。
（2）定向輔導。行政服務中心會同經濟發展局窗口確定聯審部門，組織召開項目聯審啟動會，進行項目辦理集中輔導，明確一次性告知的審批條件和所需材料。
（3）抄告相關。綜合代辦窗口將經濟發展局窗口審核後的項目申請材料分派相關窗口，相關窗口負責對審批事項申請材料進行初審，對實質審查材料具備、缺少其他材料的，實行容缺受理，並當場向項目單位提出補齊補正要求。
2、聯審階段
（1）並聯審批。行政服務中心會同經濟發展局窗口召開聯審會議，形成會議紀要，明確各參與窗口責任和完成時限並及時進入本階段的審批。
（2）首席代辦。首席代辦員（各窗口負責人）全程代辦本部門的審批服務手續。
（3）一窗發證。各窗口在以下規定時限內將審批文件、意見提交“綜合代辦窗口”，此階段審批流程終結後，將所
有批覆文件統一送達項目建設單位。
聯審事項及辦理時限：
規劃二處：項目單位取得用地預審意見後，要在3個工作日內出具建設用地規劃許可預審意見或提供建設項目地塊規劃條件；
國土分局：2個工作日內出具用地預審意見（在工業項目有用地指標的前提下）；
環保局：20個工作日完成建設項目環境影響報告書、10個工作日完成建設項目環境影響報告表、5個工作日完成建設項目環境影響登記表；
經濟發展局：5個工作日內完成項目節能評估審查意見或節能備案證明；
安監局：7個工作日內出具工業建設項目安全設施“三同時”審查意見；
環評、節評、安評、公告等時間不計入本階段部門審批時限。
（二）核准類
1、準備階段
（1）一窗受理。項目建設單位到行政服務中心辦理有關立項審批服務手續時，須先到行政服務中心“綜合代辦窗口”統一登記。預登記後，“綜合代辦窗口”將本階段所需申報材料提交相關窗口受理。
（2）定向輔導。行政服務中心會同經濟發展局窗口確定聯審部門，組織召開項目聯審啟動會，進行項目辦理集中輔導，明確一次性告知的審批條件和所需材料。
（3)抄告相關。綜合代辦窗口將經濟發展局窗口審核後的項目申請材料分派相關窗口，相關窗口負責對審批事項申請材料進行初審，對實質審查材料具備、缺少其他材料的，實行容缺受理，並當場向項目單位提出補齊補正要求。
2、聯審階段
（1）並聯審批。行政服務中心會同經濟發展局窗口召開聯審會議，形成會議紀要，明確各參與窗口責任和完成時限並及時進入本階段的審批。
（2）首席代辦。首席代辦員（各窗口負責人）全程代辦本部門的審批服務手續。
（3）一窗發證。各窗口在以下規定時限內將審批文件、意見提交“綜合代辦窗口”，此階段審批流程終結後，將所有批覆文件統一送達項目建設單位。
聯審事項及辦理時限：
規劃二處：項目單位取得用地預審意見後，要在3個工作日內出具建設用地規劃許可預審意見或提供建設項目地塊規劃條件；
國土分局：2個工作日內出具用地預審意見（在工業項目有用地指標的前提下）；
環保局：20個工作日完成建設項目環境影響報告書、10個工作日完成建設項目環境影響報告表、5個工作日完成建設項目環境影響登記表；
經濟發展局：5個工作日內完成項目節能評估審查意見或節能備案證明；
安監局：7個工作日內出具工業建設項目安全設施“三同時”審查意見；
環評、節評、安評、公告等時間不計入本階段部門審批時限。
聯審事項及辦理時限：
規劃二處：項目單位取得用地預審意見後，要在3個工作日內出具建設用地規劃許可預審意見或提供建設項目地塊規劃條件；
國土分局：2個工作日內出具用地預審意見（在工業項目有用地指標的前提下）；
環保局：20個工作日完成建設項目環境影響報告書、10個工作日完成建設項目環境影響報告表、5個工作日完成建設項目環境影響登記表；
經濟發展局：5個工作日內完成項目節能評估審查意見或節能備案證明；
安監局：7個工作日內出具工業建設項目安全設施“三同時”審查意見；
環評、節評、安評、公告等時間不計入本階段部門審批時限。
（三）備案類
不使用財政資金，《政府核准的投資項目目錄》以外的項目實行屬地備案管理。
經濟發展局：5個工作日內完成項目節能評估審查意見或節能備案證明；
經濟發展局窗口對符合產業政策、審批前置條件具備的項目，3個工作日內完成項目立項，並將批覆文件提交行政服務中心“綜合代辦窗口”。
房地產項目立項審批流程
一、概述 開發項目立項，是房地產項目開發的第一步，即取得的政府主管部門（省市發展和改革委員會，簡稱：發改委）對項目的批准文件。
對於房地產商來説，在本階段的主要工作是：起草並向市發改委或市房地產開發管理辦公室報送項目建議書，取得批准項目建議書的批覆；依據項目建議書批覆，編制可行性研究報告報發改委審批獲准，並列入本固定資產投資計劃。（國家發改委已取消了房地產項目立項制度，實行備案制。）
二、實施程序
1、工程建設項目立項審批
（1）承辦部門：所在市發改委投資處
（2）申報資料：①書面申請（項目立項申請報告書）。②提供資金落實證明（銀行出示的資金證明）。③土地使用權證明。④由具有相應資質的工程諮詢單位編制的可行性研究報告。可行性研究報告應具有以下附件：規劃部門對項目建設選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見；環保部門的環評報告；有關部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總體方案。⑤房地產開發公司的資質證明（企業法人營業執照副本複印件和資質證明）。⑥項目地形圖。⑦項目建設投資預算。 房地產項目立項審批流程 （3）申辦程序：有行政主管部門的開發商，由主管行政部門轉報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發商，可直接報市房地產開發管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉報市發改委。納入土地收購出讓的項目，開發商在通過招標、拍賣方式取得開發土地使用權後，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市發改委在收到申報資料後，根據具體情況，進行現場勘察，對符合條件的，市發改委予以批覆。對屬上級發展計劃部門審批權限內的項目，由市發改委負責轉報。
（4）辦結時限：在收到申報資料後，5個工作日內予以批覆可研報告。
（5）收費標準：如在開發辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發管理費。
房地產項目立項審批流程 2.建設項目投資計劃審批
（1）承辦部門：所在市發改委投資處
（2）申報資料：①書面申請；②國家或省、市發改委批覆項目可行性研究報告；③規劃部門出具的建設項目規劃許可意見；④跨建設項目，需提供市發改委上下達的投資計劃。
（3）申辦程序：有行政主管部門的開發商，由主管行政部門轉報申報資料；無行政主管部門的開發商，可直接上報市房地產開發管理辦公室，申報資料由該辦轉報市發改委。市發改委在收到申報資料後進行審查，對符合條件的，市發改委予以批覆。 房地產項目立項審批流程
（4）辦結時限：在收到申報資料後，5個工作日內予以批覆可研報告。
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