房地產項目建議書新版

隨着社會一步步向前發展，建議書對我們的作用越來越大，我們在寫建議書時要分條列出建議的具體內容。那麼，怎麼去寫建議書呢?以下是小編為大家推薦的關於一些房地產項目建議書，希望能幫助到大家!

房地產項目建議書1

“北京交通台”和“北京音樂台”，此種推廣方式也應是我們傳遞信息的途徑之一;我們可選擇時段30秒套播，總體計劃進行5個月，時間分別為開盤期20__年9月、11月及20__年4月、5月、7月，費用預計50萬元。

(1)從交通中的視野角度來講，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會給人留下較深的印象;因此，我們建議在公共汽車28路、康恩專線選取5―8輛汽車進行公交車身廣告，在公益廣告方面可製作精美的印有__花園廣告標識及電話的垃圾桶贈送市政部門安放於豐聯附近，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇;總體費用控制在60萬元。

(2)、從客户的工作及交際習慣來考慮;針對於客户回家較晚的實際情況，我們認為：採用21：00~22：00時間段的電視媒體，比較適宜;一方面，是由客户的生活習慣決定，另一方面，此時間段的某些欄目的費用並不貴;建議採用某些聯帶地產的綜合類節目(例如“生活速遞”)，此些節目的費用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推__花園的健康工作、健康生活，投資空間，計劃在20__年9月推出兩週費用約6萬元。

(3)、從目標受眾的閲覽媒體方面考慮：就目標客户的閲覽習慣而言，我們建議主要採用“職業經理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標”等白領雜誌，報刊運用則首選“北京青年報”、第二媒體選用“北京晨報”。

2、推廣策略

通過項目的自身特點及市場對物業的接受態度，我們認為整體上應把握“推廣商住兩用房為主，投資小户型為輔”的推廣原則;為此我們建議在各個時間段進行以下詳細計劃：

(1)、形象導入期

在客户的分期選取上，此時期首先應把握區域內有一定經濟實力、對該區域有一定認同感的客户(工作、居住在周邊的人)，他們是項目投入市場前期最有可能第一時間達成購買意向的人，也是我們該時間段的主抓客户羣，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬―賣場建成的同時落實、安裝，廣告牌應由案名、LOGO及小區的鳥瞰圖等組成，傳達出在本地點有本項目這樣一條資訊，並且朝外大街及東三環的廣告牌應儘早尋找。

在20__年8月份中旬分別導入軟廣告評論性文章，表達的主題為：藍島商務中心區將成為CBD商務區及朝外大街商務區的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。

(2)、內部認購期

此時期，我們的工作重點是在銷售人員在與客户的交談過程中，通過側面瞭解客户對本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價格來揣摩初定的定價格體系在客户心中的作用及認知程度;此也是我們市場初探，進行項目側重點調整所需獲得信息的重要來源之一。此時應將朝外大街、東三環路牌廣告到位。

(3)、銷售期

每年的9~10月份是房地產消費市場的黃金季節，多年的統計數字表明，此時間段各樓盤的銷售量在全年中佔較大的份額，此段時機我們應緊緊抓住。參加展會的目的並不是要求銷售出去多少套房，而是項目展示自身形象的良好機會，藉以進行形象推廣。我們計劃以較好形象參加20__年9月的秋季展會、20__年第一次春季展會及20__年夏季房展會，但參加展會需要注意以下幾點：

A、參加的展會一定要選在“國貿”，在國貿展會展位已訂滿的情況下，別處舉辦的展會寧肯不參加。

B、展位數不應低於5個。

C、展位一定要做特裝，體現出產品的現代時尚風格，避免俗套，吸引參展觀眾的注意力。

三次展會總體費用控制在140萬元(展位費+特裝費)

3、媒介廣告計劃安排

當項目開始推介的時候，為了本案聲勢的營造及形象傳播的迅速推廣，我們認為在項目的內部認購期及開盤初期採用報刊廣告營造聲勢，在媒介的選取上，我們建議以選取“北京青年報”為主，“北京晨報”為輔;當項目開盤一個月後適當減少刊登頻率;針對客户羣的變化轉而選用例如“民航報”、“機票套封”、“職業經理人”、“生活速遞”、“目標”等高收入者閲讀率較高的媒體加大投放力度。

4、海報、DM宣傳單的投放

投放地點：CBD商圈內寫字樓及運動場館、東二環偏北處的

寫字樓、公寓、雅寶路地區、朝外大街周邊寫字樓等等(應注意與晨報的DM投放不相重複)

按照以上策略推廣，總體費用可控制在總體銷售額的1.5%――即1100萬元(整體銷售週期內);

四、價格策略

由於本項目自身體量較小，房屋總套數較少，原則上不適合現在市場上眾多項目均採用的低開高走的銷售策略;因此在定價上，我們認為針對本案及市場情況應當把握“銷售為第一目的”的原則，制定一個合理的價格，力求短期內實現銷售，原則採用“小步快跑”的戰略思想，平穩提價，但期間的變故還可根據銷售的變化靈活調整。

按照項目自身的條件，理想的均價應在11000/平方米水平，但北京高檔住宅及公寓市場供過於求，現時認為應該在9000~10000/平方米定位的物業都非常難銷，大部分賣了50%就停下，資金出現極大超出預計的缺口，若前期資金貸款也有很大壓力，交付使用期肯定受影響;而8000元/平方米的定價又給客户以高不成低不就的感覺，因此，我們應在開盤時迅速拔高認購期時的公開價;經過市場綜合比較及成本估算我們認為開盤階段9600元/平(精裝修)的均價比較合理，也容易被市場所接受;在這個價位上也堅持採用菜單式精裝修。

從整體均價來考慮，項目開盤以較低的價格取得市場的認同是必要的;如果各方面均按照我們的預計進行，整體均價應為11000元/平米左右――其中第一階段計劃銷售社區B座南北向8層部分(約0.36萬平米)，均價為9600元/平米;第二階段計劃銷售社區的B座東西向11、12層部分(約2.14萬平米)，均價為10300元/平米;第三階段計劃銷售社區A座東西向20層部分(約1.8萬平米)，均價為11000元/平米;第四階段計劃銷售社區A座南北向(約2萬平米)21層部分，均價為12000元/平米。

建議產品的整體計價單位無論內、外銷均採用美金來計價。

根據本項目的自身情況，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價12~13%，樓層差價上採用傳統意義上嚴格的差價，樓層差價暫定為80元/平米左右。

一、營銷組織

為確保__花園項目的入市成功和銷售目標，本公司將以獨家代理及全程跟蹤的方式為本項目服務，針對本案成立專案小組，幫助發展商組織營銷工作，包括：市場分析、產品調整、產品包裝、營銷推廣及銷售組織等工作。

近期，本專案小組將圍繞着20__年8月上旬展開的產品包裝、營銷推廣、銷售組織中的內部認購登記和9月中旬的正式發售(具體時間根據銷售證取得進行調整)兩個時期開展各項工作。此時期我方的工作重點為：配合發展商協調廣告公司、模型公司和裝飾公司的各項工作進度，配合策劃部、銷售部提出策劃方案的具體實施，協助設計院進行產品的最終優化調整，為各項工作的有效進展創造條件。

我方的營銷組織框架和工作流程如下：

1、營銷組織架構

2、工作流程

為保證本案的成功營銷，各相關單位應遵循“一切為了銷售”的原則，分工不分家地展開工作，有關流程如下：

二、市場營銷中可能遇到的不利局面的調整措施

在入市銷售過程中會發生許多變化，為確保各時期銷售的成功，我們有必要組織和動員各方力量，提前做好應變準備。現階段，除加強營銷組織力量外，還應增設1~2名有一定市場經驗和營銷經驗的骨幹力量，集中統一管理，分工責任，對以下方面有所準備：

1、競爭對手較有壓力的入市策略

由於本項目的潛在競爭對手較多，他們的開盤會對我們的銷售形成較大沖擊，致使客户分流;那麼，整體實現11000元/平米的銷售均價及絕對利潤就會變得較為困難，為此我方建議如下：

(1)、在參考開發商的價格底限要求基礎上，建議採取以9500~9600元/平米(精裝修)的均價入市，確保優質又優價，與其它競爭對手處於同一起跑線上，價格制定靈活又有彈性。

(2)、確保於20__年8月上旬可以開始進行入市推廣的工作計劃，以先期搶佔市場份額。

(3)、確保於20__年5月下旬可以開工，以早期樹立項目形象，展示開發商實力，增強客户信心。

(4)、隨時關注CBD內其他新盤的一切變化，提前預測其可

能採用的方式、方法，做好針對性的準備;如果其採用低價入市的方法來配合銷控，建議本案採用隨行就市的態度――以某個階段所推出某些房型折扣點和優惠方式不同的方法進行銷控，採用增加折扣，價格明升暗降的方法來變相吸引客户;但不到萬不得以決不可降價，降價會打擊客户購房可保值、升值的信心，使其觀望度增加，並且會對先期已完成的銷售帶來許多不必要的麻煩。

2、根據工期進程進行的策略調整

以上的計劃是在樣板間、賣場包裝、工地整粧等一切跟進、配合順利的條件下進行的，假若其中某個環節出現問題，如工期拖延等的情況下，我們認為倉促進入認購期也是有必要的;前期進入市場、探測市場將有利於開盤前銷售策略，還可在旺銷期眾多項目一起開盤來臨之前吸引市場目光;因此我們認為應按照計劃於20__年9月上旬(或中上旬，初定)開盤認購，8月30日打出第一期廣告。

3、對可能形成“有價無市”的調整

就目前而言，價格仍是客户所最關注的因素，也是一個項目能否達到銷售目的的決定性因素之一。就本項目所定開盤9500~9600元/平米的平均價格而言，仍存在着一定的市場空間，但我們的定價能否達到預期目的，能否完成預期的銷售，還有待市場的檢驗。從價格來説我們能否完成，面臨着兩種壓力：第一，在廣告力度、廣告投放有保證的前提下，市場認為價格偏高，無法達到預期的目的，我們應在維持廣告投放的前提下，加大優惠折扣點，公平的講較低價位的銷售實現更現實，高價位的銷售則會較為痛苦;第二，認購期內，市場競爭情況發生變化，本區域內出現較低價位、較大規模社區投放進入市場，建議在其公開發售進入市場時我們銷售價格也相應調低，並加大廣告投放力度。

4、廣告沒有達到預期銷售目的的調整

廣告能夠有效的傳遞信息，是有效促銷手段，也是本階段達到既定銷售目標的重要手段之一。廣告的投入必須與銷售掛鈎。

現階段廣告的效果有三個，一是能否很好地傳達本產品的主題概念，包括：主要創意、設計主題、方案、表現手法、發佈版面等;二是能否將客户對本產品主題概念的關注，有效地轉變為關注“__花園”;

三、實現產品主題賣點有效傳達的保證措施

1、與較有創意和發佈能力較強的經開發商認可的廣告公司保持聯繫，進行概念方面的有效溝通。

2、與有組織能力的曾舉辦過各種營銷活動的專業公司進行有效溝通(也可以與廣告公司合二為一)。

3、由於本樓盤規模較小，廣告傳遞的長期作用將以成本較低的路牌廣告和導向路牌廣告，針對客户習慣的報紙DM插頁和千人成本較低的廣播電台―北京交通台為主，在推廣的各階段附以高檔直投雜誌。

4、在報刊廣告的投放上，應適當集中廣告投放資金，廣告媒體不宜太多、時間不宜過長。

5、圍繞“健康?運動”為主題推廣活動應貫穿於銷售過程始末。

6、項目專案組應在每期廣告推出後，及時在銷售現場進行銷售的數據統計、整理分析，以瞭解客户的需要和客户關注的內容，瞭解各種促銷手段的成效性，便於銷售調整，必要時進行項目拾遺或產品的重新包裝。

7、銷售進程的調整

按照計劃，我方打算在北京的秋季旺銷期來臨之前，即20__年9月上中旬開盤銷售，8~9月間進行約28天的推廣週期，我們預計開盤後2個~3個月內因為季節和新樓盤的上市、項目的主體即將封頂等諸多因素的作用會形成一個旺銷期(即20__年9月中旬至12月)，然後關注的新鮮點會逐漸減弱，銷售會漸入平淡;進入20__年3月中旬，由於季節的原因和項目的現房在即，經過市場炒作本項目將進入第二個旺銷期，在兩個旺銷期內，我們

計劃完成銷售總額的50~60%。當然，這還需要根據市場競爭的改變隨時調整。為加強淡銷階段的銷售進程，完成銷售目標，我們建議：

適當加大發展商主管銷售經理的折扣點(如加大1~2%)，用靈活的、彈性的價格掌握主動，吸引客户成交;

制定階段內定房的優惠措施

適當加大報刊廣告的投放力度;

為保證均衡出貨，調節供求，製造搶購氣氛，提高銷售速度，把握銷售控制，執行分批限量銷售是非常關鍵的;在本案的銷售過程中我們會自始至終執行本套推廣組合策略，整合資源完成銷售目標。

四、銷售現場管理

1、銷售現場實行銷售經理負責制

2、售樓處位置選擇

建議在南側加油站位置搭建臨時售樓處，售樓處裝修要與產品定位風格相一致，色彩要有衝擊力，最好能有1~2套樣板間，樣板間裝修要體現高檔、尊貴、現代、細膩的風格;總之，售樓處一定要有品位，它是產品品位、開發商品位的縮影，正如古語所云：“窺一斑而是全豹”。

3、工地包裝要與產品定位相吻合

4、各種銷售工具要實行統一設計與製作，確保按時、保質、保量完成

附：

建議合作方式

一、獨家代理，代理費以2.3%為基本標準。

二、代理期限可根據開發銷售進程確定。

三、具體事項將在合同中詳細約定。

房地產項目建議書2

一、工作目標

1、銷售目標

計劃一年之內完成銷售總額的60~70%，達到盈虧平衡點。

2、廣告目標

通過全方位、立體式的促銷，整體包裝、集中轟炸，達到向目標客户和潛在客户推薦__花園的目的，實現預期效果。

3、廣告訴求

目標客户：(1)、第一客户：CBD商圈及附近區域的高層白領人士、周邊私營業主

(2)、潛在客户：投資者

主要運用工具：(1)、東二環、東三環、朝外大街、工體、富國海底世界等周邊的廣告路牌及其它方式傳達信息;

(2)、大中型活動;

(3)、報紙廣告;

(4)、高尚直投雜誌;

(5)、電台(103.9兆赫);

二、入市總體安排

一般而言，樓盤項目入市操作分為四個階段：認購期、公開期、強銷期、持續期;從項目的進展來看，現階段__花園的上市銷售工作主要為兩個最重要的時期：20__年8月8日(暫定為“__花園父親節”)的內部認購期和20__年9月9日(暫定為“__重陽健康節”)的公開發售日，我們的工作將圍繞着這兩個階段來準備。

為此，我們將這兩個階段，劃分為5個時間段來進行準備工作：

1、前期準備期：20__.5.~20__.7

2、形象導入期：20__.7.1~20__.7.29

3、預探市場期：20__.7.30~20__.8.7

4、內部認購期：20__.8.8~20__.9.9

5、正式開盤日：20__.9.9

備註：形象導入期與預探市場期可部分結合進行

附表3：入市總體時間安排表：

20__年5月~9月

工作內容 時間安排

5月 6月 7月 8月 9月

廣告的宣傳設計及製作 ●●

宣傳計劃的實施 ●●

銷售人員的招聘、培訓、市調 ●●

推廣方案的確定及定價 ●●

內部登記、諮詢及認購 ●●

策略的微調 ●●

正式發售 ●

三、推廣策略

1、推廣分析

本項目的客户定位為高級白領和私企老闆;相對而言，私營老闆可以理解，但白領這個詞彙的目標太大，範圍太廣，容易產生混淆;為此，我們將這個層面繼續細分。

所謂白領階層即為中等收入者即個人基本月薪在5000元以上或雙人家庭月薪在8000元以上者，而白領的高層收入者無疑就會將這個收入再提升一個檔次(個人基本月薪在10000元以上或雙人家庭月薪在16000元以上者);通過我們對周邊市場和工作人羣的瞭解及分析，我們認為以下人士極有可能是我們的第一客户對象：

CBD內外企工作在5年以上的，佔具高層職位者

公司老闆

小型私營業主

高級技術人員

高級管理人員

此部分人士絕大部分擁有共同的特徵：35歲以上、素質較高、生活富裕、工作壓力較大、強調身份、強調個性與品牌、崇尚自然與健康等等。為此，我們的一切推廣銷售計劃要結合項目自身的情況圍繞着他們的這些行為偏好來進行。

由於本項目體量不大，銷售總額不高，這就意味着如果按正常比例的情況下提取廣告費用則不能滿足本項目實際操作需要;為此，我們應本着少花錢，多辦事的原則，充分分析客户行為，以期花最少的錢，達到最大的邊際效用。

(1)、從目標客户的出行方面考慮;此部分客户基本為：自己開車和出門打車，因此我們的推廣投入主要以此兩種方式進行：

A、對於自己開車的客户，我們建議在東三環，國貿橋的北側或朝外大街兩旁各豎立一塊廣告牌;目前急需進行的是廣告牌的尋找、確定;總體費用約為200~250萬元/年，計劃從20__年8月起採用一年，費用控制在250萬元。

B、對於出行的交通工具為出租車的客户，我們建議除採用“A”方案外，還應取用北青報、晨報的DM的形式;現在此兩家報社對出租汽車免費發送報紙，因此，目標客户在車上的時間我們可以充分運用;DM應富於變化;費用：除印刷費外，所需費用較低，每次投放的總體費用約在5萬份，5萬元之內，計劃採用6次，發行時間待定，推廣費用約30萬元。

C、相對於自己開車和開出租汽車的司機來説，收聽交通廣播無疑是打發無聊時間的方法之一，而目前在北京收聽率比較高、相對傳播成本較低的是“北京交通台”和“北京音樂台”，此種推廣方式也應是我們傳遞信息的途徑之一;我們可選擇時段30秒套播，總體計劃進行5個月，時間分別為開盤期20__年9月、11月及20__年4月、5月、7月，費用預計50萬元。

D、另外，從交通中的視野角度來講，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會給人留下較深的印象;因此，我

們建議在公共汽車28路、康恩專線選取5―8輛汽車進行公交車身廣告，在公益廣告方面可製作精美的印有__花園廣告標識及電話的垃圾桶贈送市政部門安放於豐聯附近，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇;總體費用控制在60萬元。

(2)、從客户的工作及交際習慣來考慮;針對於客户回家較晚的實際情況，我們認為：採用21：00~22：00時間段的電視媒體，比較適宜;一方面，是由客户的生活習慣決定，另一方面，此時間段的某些欄目的費用並不貴;建議採用某些聯帶地產的綜合類節目(例如“生活速遞”)，此些節目的費用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推__花園的健康工作、健康生活，投資空間，計劃在20__年9月推出兩週費用約6萬元。

(3)、從目標受眾的閲覽媒體方面考慮：就目標客户的閲覽習慣而言，我們建議主要採用“職業經理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標”等白領雜誌，報刊運用則首選“北京青年報”、第二媒體選用“北京晨報”。

2、推廣策略

通過項目的自身特點及市場對物業的接受態度，我們認為整體上應把握“推廣商住兩用房為主，投資小户型為輔”的推廣原則;為此我們建議在各個時間段進行以下詳細計劃：

(1)、形象導入期

在客户的分期選取上，此時期首先應把握區域內有一定經濟實力、對該區域有一定認同感的客户(工作、居住在周邊的人)，他們是項目投入市場前期最有可能第一時間達成購買意向的人，也是我們該時間段的主抓客户羣，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬―賣場建成的同時落實、安裝，廣告牌應由案名、LOGO及小區的鳥瞰圖等組成，傳達出在本地點有本項目這樣一條資訊，並且朝外大街及東三環的廣告牌應儘早尋找。

在20__年8月份中旬分別導入軟廣告評論性文章，表達的主題為：藍島商務中心區將成為CBD商務區及朝外大街商務區的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。

(2)、內部認購期

此時期，我們的工作重點是在銷售人員在與客户的交談過程中，通過側面瞭解客户對本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價格來揣摩初定的定價格體系在客户心中的作用及認知程度;此也是我們市場初探，進行項目側重點調整所需獲得信息的重要來源之一。此時應將朝外大街、東三環路牌廣告到位。

(3)、銷售期

每年的9~10月份是房地產消費市場的黃金季節，多年的統計數字表明，此時間段各樓盤的銷售量在全年中佔較大的份額，此段時機我們應緊緊抓住。參加展會的目的並不是要求銷售出去多少套房，而是項目展示自身形象

房地產項目建議書3

一、區域市場

近兩年，隨着亞洲金融風暴影響的逐漸減弱、國家產業政策的部分傾斜、人們思想形態的轉變及各種利好消息的出台等諸多因素的作用，使得北京房地產市場呈現出建國以來最為活躍的一面。來自市房地局的消息稱，僅20__年批租出讓的地塊就達700多塊，平均每天2塊以上，創歷史新高。另具本公司企劃部不完全統計，20__年北京僅新開樓盤就達200餘個，平均每40小時即出現一個新樓盤，大大超過了99年125個新盤上市的數量，再一次衝破歷史記錄。進入20__年後，第一季度新開盤的項目就達90個，平均每天一個新樓盤出現，市場呈現出一派繁榮景象，同時又孕育着激烈競爭的端倪。

__花園位於朝陽區工體東路，朝外大街與工體北路之間，隸屬於CBD商圈、朝外大街商務區、東二環商務區、使館區的邊緣地帶。由於二環周邊的土地資源越來越少，故目前其項目周邊在售競爭項目並不很多，但是，諸如“陽光都市”、“金菲國際公寓”“華普公寓”“吉慶裏二期”等競爭項目體量相對較大、銷售週期較長、售價較高，還是會對本項目的的銷售形成階段性影響。並且，結合該區域目標客户特點等因素，我們認為在考慮產品競爭對手的區域時應擴展到整體CBD核心區及輻射區，該區域內今後一兩年仍是全北京的開發熱點地區，待開樓盤較多，體量較大，其中主要項目有：

1、北京世界科貿中心：

開發商為香江國際集團，曾在北京成功開發北京國際友誼花園和北京科技會展中心，該項目位於京廣中心以南，嘉裏中心以北，原3501廠址，總建築面積70萬平方米，是集辦公、住宅、酒店為一體的大型綜合性商貿社區。

2、金地國際花園：

開發商為深圳金牌上市公司金地集團，該項目東至北京施工機械廠，西至北京儀表廠，北至陽光100國際公寓，南至建國門外大街，總佔地面積7萬平米，預計建設規模為40萬平方米。

3、建外SOHO：

開發商為北京紅石企業――中鴻天房地產開發公司，位於建外大街第一機牀廠，佔地18公頃，總建築面積55萬平方米。由日本建築師山本理顯設計，計劃於20__年6月開始內部認購，樣板間將在20__年5月底完工，項目未推出，已是喊殺一片。

4、新城國際(理想世界)

開發商為北京萬通實業有限公司，設計方案通過國際招標，在10多個方案中優選出由香港王董設計事務所設計的弧形板式高層圍合建築，立面新穎。它位於原北京開關廠廠址，京廣中心以南，漢威大廈以北，佔地面積12公頃，總建築面積53萬平方米。新城國際由CBD國際中心和CBD國際公寓兩部分組成。CBD國際中心緊鄰朝陽路，位於整個項目的北部，佔地1.33公頃，總建築面積12萬平方米，由一棟33層寫字樓和一棟酒店式公寓以及商業裙房組成。CBD國際公寓位於整個項目的北部，東臨東大橋東路，西接關東店南街，北依中央商務區3號路，南到小區中心商務區東西街，佔地面積10.5公頃，總建築面積38萬平方米。該項目已於4月5日國貿展會亮相，均價9400元/平，展會期間認購火爆，目前正呈小步攀升之勢，均價有望突破1萬元。

5、建華大廈

開發商為首創陽光房地產股份有限公司，位於藍島大廈東南角，一期即將開工，近10萬平方米，近期在國貿展會正式推出。

6、大連萬達項目

大連萬達本年度將在北京開發兩個項目，一個位於CBD商圈，現代城對面，金地國際花園西側，總建築面積40萬平方米，屬綜合性高檔公寓;另外一個位於燕莎商圈，欲打造成為標準的高爾夫社區，預計本年度6、7月份亮相。大連萬達和深圳金地

今年同時在國貿商圈出手，被業內稱為“南狼北虎”夾擊CBD，其品牌優勢和價格優勢不可低估。

7、城中大廈

由成功開發中關村地區怡美家園(我公司代理)的宏大興業房地產股份有限公司開發，預計於下半年開工，地處華彬大廈西側，建築面積7萬平方米。

上述項目或佔據良好位置或由經驗豐富的大型開發商所控制，將成為我們項目最大的競爭對手;並且，在我方產品性質已基本定性的情況下，表現在銷售上會形成一定衝擊，對整體實現11000~120__元/平米的銷售均價及預期利潤會有一定困難。

詳細調研資料見下表：

附表1：部分在售項目户型、面積市場調查統計

單位：平方米

項目名稱 一居 二居 三居 四居 備註

二、結論

通過以上數據對比20__年度中房指數北京市本區域內各季度的市場在售項目平均面積及平均價格可清晰顯示出：項目均價體系係數及户型面積體系係數隨着市場競爭激烈程度的加劇，呈現明顯下降的趨勢;至於今年一季度北京市住宅均價與去年同期相比，上升5%左右，專家認為這是短暫現象，有些表現為區域特徵，不足為憑。我們預見今後一兩年內北京市此區域房地產市場仍會按照此規律發展，房屋總價款的進一步下調不可避免;換言之，市場房屋的.整體性價比會越來越好。

房地產項目建議書4

專家普遍認為，北京的房地產市場已逐步走出了概念競爭的怪圈，伴隨着市場成熟的腳步，已經步入了產品競爭時代。產品的優劣直接影響銷售的最終結果。

一、產品優劣勢分析

本案位於朝陽區工體東路8號、10號院，地處東二環與東三環之間、平安大街延長線與朝外大街之內，距東二環1.7公里、距東三環0.8公里;項目地塊西隔工體東路為工人體育場游泳館，東隔東大橋斜街為三里屯普通居民住宅區，南臨北空幹休所，北鄰北京警備司令部武警辦公大樓。項目佔地1.21公頃，屬典型的“插空”項目;規劃總建築面積8.12萬平方米，建築密度31%，容積率5.37。

從建築形式上屬於圍合型高板和塔連板形式，規劃方案難度較大。針對本地塊周邊的市政設施、交通道路狀況、配套設施等諸多因素綜合考慮，對該規劃項目作如下分析：

1、項目優勢分析

(1)、地處東二、三環之間，是公認的的高地價區位，土地使用權的獲取來之不易，絕對區位上乘。

(2)、位於三大商務、商業核心及使館區的邊緣，商業氣氛濃厚，同時可分流四大核心區域的客户，區域內目標客户大多具有一定的經濟基礎和相應的消費能力。

(3)、緊鄰工人體育場館和富國海底世界兩個具有代表性的消費場所;綜合考慮，有一定的投資空間，經概念提升、整體包裝策劃後，除純居住功能外存有一定的投資租賃市場。

(4)、所處區域市政道路狀況良好、周邊配套設施齊全，特別是商業配套、健身、餐飲、娛樂場所多，並且整體區域內遠景規劃較好，對客户心理影響會較大。

(5)、與本區域內其他競爭項目相比，周邊現狀綠化較好、樹齡長、污染小且與大型公園相隔不遠，在某種程度上來講不失為典型的繁華街區中“鬧中取靜”的項目;

2、項目劣勢

(1)、相對區位一般，東離國貿商圈，西距朝外商業大街都有一定距離，屬於“都沿邊，卻又不全是”邊緣地帶，商務氣氛不濃。

(2)、四鄰小環境較差，處於北京舊有居民區的包圍之中，紛亂嘈雜，居民素質不高，文化氣息不夠理想，對業主的日後生活會有一定的影響，不適宜建高尚純居住區。

(3)、項目規劃方案受地塊形狀、四至狀況制約嚴重，人口密度大、建築密度大、容積率較高、樓體佈局難度大，狹小的中央庭院也不利於園林景觀環境規劃設計，會給銷售帶來較大壓力，特別是進入後期銷售階段隨着工程形象的拔高，視覺效果會越來越差。

(4)、項目地處朝外及平安大街延長線之間，交通狀況在上下班高峯期擁堵嚴重，若遇工體有大型演出、比賽，則更加不理想。

(5)、板樓中東西朝向的户型所佔比例大於南北向户型的比例，不利於銷售利潤的實現及項目檔次的提升，並且與項目整體定位於高檔相矛盾;且部分户型套內面積分配相對不合理，即相對於套內户型總面積，次卧、廚房的面積過小不符合目標客户的舒適生活習慣;

(6)、區域內可替代產品較多，與區域內各競爭項目相比，本案建築規模、工期及入住時間存在較大劣勢，地下車位數量也不足，客户容易被分流。

二、規劃研究及產品定位

通過產品優劣勢分析可以得出如下結論：該地塊既有先天的不足也有鮮明的優勢，不菲的地價決定了它只能做中高檔產品，

為了挖出其潛質來我們必須對項目的產品定位進行細分，而只有對目標客户的需求做細緻研究，才能有針對性地做產品細分。

1、產品規劃研究

從本宗地地塊形狀來看呈楔形，不十分規則，屬東西向長、南北向短的不好利用地塊，體現在規劃上就是東西向房屋必然多於南北向房屋;加上地塊北側為北京警備司令部辦公用房，直接導致地塊南側的使用受到限制;再加上地塊整體為近方形，只有做出圍合才能提高土地利用率，這就不可避免地出現多處拐角結合部的“死角”房屋;這些在規劃上不可逾越的障礙直接影響到銷售價格的提升及銷售利潤的實現。很難想象出，這裏能夠規劃成純居住高尚品質社區，恐怕也難塑造成高尚的辦公環境。假如僅從本項目目前的户型面積設計及所處區域地段來看似乎有這種可能，但辦公商住的必要條件是便捷的交通和足夠的停車位，而這兩點又恰恰是為本項目不可逾越的障礙;另外，向西的朝外大街，向東的三環沿線及國貿商圈可供選擇的純辦公樓較多，因此作為純辦公用房也不太現實。

2、目標客户研究

(1)、因故不能或不願離開該區域的成功人士，追求一定的舒適生活，嚮往擁有朝向好、面積適中偏大的户型。

(2)、嚮往便利的運動、健康，追求時尚，工作單位十分接近的年輕的準成功人士(包括一些運動員)。

(3)、中小規模個體經貿公司，業務便利，商住兩用的需求者。

(4)、看準獨特的位置、商機和產品的個性，用於投資的成功人士。

理由是：

(1)、規劃方案可以做到一定數量的好朝向較舒適性的房子。

(2)、工體、海底世界對一些年輕、追求健康、快樂生活一族有無窮的魅力，有一些運動員希望就近有一處住所，有一些富裕的鐵桿國安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”。

(3)、本塊宗地處於周邊三大商業、商務核心邊緣的市中心地帶，可滿足一些中小個體經營者居家辦(4)、本塊宗地位於第一、第三使館區和幾大商務、商業區的邊緣，只要户型面積合理，便具有一定的投資概念。

(5)、居家辦公和投資型客户對户型朝向的要求並不十分敏感，可以解決本項目東西向房屋過多的劣勢，推出板式辦公樓的優勢。

3、項目定位

商住兩用+投資概念

4、建築規劃的調整

(1)、保留正向大面積的居住功能為主的偏大套型設計。

(2)、把兩個樓座的銜接處設計成投資或商業用房户型，面積不宜大，拐角可適當進行功能修改。

(3)、建議將樓體結構確定為框架結構，以增加室內外空間的可變性，從而增加部分房間的開間程度。

(4)、裝修標準選用菜單式精裝修方式。

(5)、在立面的表現上應與東部城市的整體相和諧並有適當突出、誇張的表現，既要有現代感，又與投資人心態相吻合，色彩選用上應冷暖色對比較為明顯，在二者間又要有適當的過渡。

(6)、在陽台和窗體的表現上，應從整體上考慮細節，局部採用變化，力求新穎、實用，使客户從效果圖上就有一種是成功人士居住地方的感覺;另外，在充分控制成本的前提下，儘量注重新材料、新工藝的運用，儘量避免市場上產品相似化、趨同化的弊病，尋求獨到將是我產品設計的第一原則。

房地產項目建議書5

營銷，從本質上講，是產品個性化的最大張揚。

實踐證明，抓住產品獨有的特徵，進行最強有力的差異性宣傳，是實現銷售利潤最大化的根本法寶。

該項目獨有的特徵是：

1、緊鄰在北京人心目中無可替代的國安主場――工人體育場，這是一個市中心的、大型的、綜合型的、有着特殊定義的集體育運動、休閒娛樂、大型演出於一體的場館;

2、緊鄰生活在北京這樣一個內陸城市中的年輕父母及兒童心目中的第一個海洋生活縮影的水晶宮――富國海底世界。

緊緊抓住這一其他項目所不及的差異性特徵，喊出“運動就在家門口，健康生活每一天”的響亮口號，進行主題概念的演繹昇華，提出“泛會所”的概念：“成人會所在工體，兒童會所在海底”，把“足球運動與國安主場”的熱點以軟性文章、各種出其不意又合情合理的推廣活動結合起來進行操作，擴大項目的影響度和美譽度;通過金牌的物業管理服務，把健康居住和家居辦公、投資理財有機結合在一起，定能取得最快速的、最有效的市場轟動效應。不足400套住房在1000多萬人的關注下消化掉應該不成其為太大的問題。

總之，“運動?健康”是該項目唯一可以在最短時間內形成影響力的着眼點和發力點，也是最容易演繹的時代話題。產品的風格應是內部使用功能的便利實惠和外部形象的現代相統一。