一、改造範圍
東勝區建成區域內的老舊小區。主要對象是20_年以前建成的小區。
二、改造目的
通過改造，使老舊小區達到功能完善、環境優美、節能環保、適宜人居的目的。
三、改造內容
1、供熱系統改造
包括室內系統分户控制、熱計量改造，實現單户可控，室內温度可調，可按計量收費的目的。室外供熱系統的改造，按照節能建築的用熱指標對管網系統進行重新設計，加裝平衡、控制、計量裝置，做到按需供熱，減少熱量損失。熱源系統改造，對換熱站（鍋爐房）進行供熱能力核算，對供熱設備進行優化，通過智能控制、變頻控制來降低電能、熱能的消耗。
2、建築物圍護結構節能改造
建築物圍護結構節能改造主要指建築物的外牆保温、屋面保温、門窗氣密性改造、陰陽台封閉。通過建築物圍護結構的節能改造，可大大降低熱損失，提高人體舒適感。
3、供水管網改造
原有的供水管道大都老化嚴重，跑冒滴漏司空見慣，常常因為故障而停水，嚴重影響居民正常生活，有的供水管道與污水管道並行，不符合規範標準要求。將原有的供水管道更換為符合飲用水衞生標準的塑料管道，提高管道使用壽命。
一、指導思想
以“三個代表”重要思想為指導，以科學發展觀為統領，以進一步提升和推進我市住宅小區總體水平，提高整體人居環境質量為目標，以治理小區環境“髒、亂、差”，完善小區功能為重點，進行全面綜合治理改造，逐步改善小區環境質量，努力為居民打造一個環境優美、秩序井然、適宜人居的良好生活環境。
二、工作目標
從2011年起至2015年止，全面完成城區老舊住宅小區改造任務。老舊小區改造工程在統一規劃的前提下，根據房屋建設年限、小區環境等條件，按照由近及遠的原則評估分類，分步實施。2011年將首批改造13個（建築面積約45萬平方米）房屋及其配套設施失修失養嚴重，已影響羣眾正常生活，急需維修改造的小區。
三、整治改造內容
針對我市老舊住宅小區存在的主要問題，確定整治改造內容如下：
（一）小區面貌改觀工程
1、清理拆除各類違章建築物和侵佔綠地、道路的違法建設；
2、清理樓道亂堆雜物及各類小廣告；
3、整治“髒、亂、差”，取消垃圾道，居民生活垃圾實行袋裝化。
（二）房屋修繕工程
維修屋面防水，對房屋外牆及樓道牆面進行維修和粉飾，對破損的屋檐、台階、樓梯扶手、散水坡和雨搭進行修繕。
（三）基礎設施改造工程
1、住宅與商網混用的下水管線重新分設；
2、清淘、維修下水管線和化糞池，按照需要和有關要求進行增設；
3、更新老化嚴重的供電線路，供暖、供水和供氣管線；
4、修復和安裝樓道燈、庭院路燈；
5、修復小區內的破損道路、硬覆蓋和圍欄、大門等。
（四）居住環境改善工程
1、清理整治公共綠地，補栽花草樹木，完善小區綠化設施；
2、治理小區環境污染和擾民現象；
3、有條件的小區，可合理增設休閒座椅，安裝健身器材，建設小區遊園；
4、整治改造小區周邊街、巷環境。
四、實施步驟
（一)調查摸底、擬定計劃階段(1月至2月）。各區政府按照市政府統一下達的總體計劃，落實改造工程的具體點位，統一上報市房產局，市房產局審核後，申請市政府計劃立項。
（二)規劃設計、建立業主自治組織和徵求意見階段(3月至4月中旬）。各區政府按照市政府批准的計劃，對改造項目進行規劃設計。由所在街道辦事處和社區居委會牽頭，區物業辦公室協助，組織成立業主大會，選舉產生業主委員會。由區物業辦公室牽頭就小區改造方案向業主委員會和社區居委會徵求意見。
（三)確定方案、組織實施階段(4月至11月）。市房產局負責工程設計、施工和大宗材料的招標採購工作。各區政府負責施工過程中施工企業與社區、業主間的協調、配合工作。
（四)竣工驗收、總結評比階段(11月至12月）。老舊小區改造工程竣工後，實行二級驗收制度。各區政府負責組織街道辦、社區居委會和業主委員會或業主代表進行初驗；市房產局負責組織有關部門進行復驗；市老舊小區改造工作領導小組辦公室將組織評選“市民滿意改造工程”，通報表揚做出突出貢獻的單位和個人。
五、資金籌集和管理
（一）資金籌集。整治改造費用堅持“政府投入、社會資助、受益業主合理出資”的原則，多渠道籌集改造資金。
（二)單位工程造價。老舊小區整治改造工程按建築面積折算，單位造價控制在每平方米20元(含設計、招標、施工監理等管理費用）。具體標準將按小區改造內容調整。
（三）加強資金使用監管。由市財政投資審核中心負責對小區改造預算進行審核把關，最大限度節省開支。在資金使用過程中，由市審計、財政部門負責進行全程監督，對違規使用的嚴肅追究責任，確保專款專用。
六、責任分工
為加強此項工作的領導，市政府成立由分管副市長任組長，相關部門為成員單位的朝陽市老舊住宅小區整治改造領導小組，負責整治改造工程的組織領導工作。領導小組辦公室設在市房產局，具體負責協調、指導、督查和日常管理工作。
此次改造工程的實施主體為市房產局，其他相關部門應當按照各自職責加強指導和監督。
（一）各區政府負責老舊小區的調查摸底，提報本區的整治改造計劃，組織成立小區業主委員會，組織居民討論整治改造方案，協調各類矛盾糾紛，組織改造工程竣工的初驗，落實老舊小區改造後的管理等。
（二）市財政局負責改造工程項目的工程預算審核和決算，籌集市本級資本金，並列入年度預算等工作。
（三）市規劃局負責做好新增建設項目的規劃審批工作。
（四）市城市管理綜合執法局負責拆除違章建築工作。
（五）市公用事業局負責對小區周邊的街、巷、路燈、道路等環境設施進行整治改造，對小區垃圾清運點進行建設和完善。
（六）市環保局負責對住宅區餐飲、娛樂場所和工業生產等產生的環境、噪聲污染及擾民現象進行整治。
（七）市審計局負責對整治改造實施過程中的資金審計工作。
七、工作措施
（一）老舊住宅小區的整治改造是惠及民生的好事，也是今年市政府向市民承諾的十件實事之一。各地、各部門要提高認識，密切配合，協力做好這項工作，確保按時保質保量完成老舊小區改造任務。
（二）整治改造工作要體現公平，陽光操作，相關部門要做好評估規劃，分清輕重緩急，充分利用有限資金，確保改造任務的完成。
（三）施工單位在維修改造過程中，要做到改造前、改造中、改造後均留有影像資料，繪製圖紙，並標清各項數據，要有監理人員簽字驗收。涉及到居民的改造項目，要有居民簽字認可，共用部位應由業主委員會或社區居委會簽字認可。所有資料均應在工程竣工後統一交市房產局存檔備案。
（四）嚴把質量關。改造工程竣工後，按規定程序驗收，對達不到驗收標準的，責令施工單位返工。市房產局留取工程款的10%作為質量保證金。工程交工一年後無質量問題，向施工單位返還保證金；如出現質量問題，施工單位不履行保修責任的，保證金予以扣留。
（五）整治改造工作要建管並重，重在管理。要借鑑成功經驗，建立有效的管理體系，針對不同的小區採取不同的管理辦法，能夠市場化運作的，要聘請專業化的物業服務企業實施管理；對確實存在資金困難的住宅小區要充分發揮業主自治組織的作用，並將小區管理納入社區建設，實施統一管理。
（六）加強宣傳教育。各級物業管理部門和街道辦、社區居委會要深入小區，深入住户，做好居民工作，積極爭取居民的參與、支持和理解，引導廣大居民樹立自覺參與城市管理和愛護城市意識，突出業主的主人翁責任感。各新聞單位要充分發揮新聞媒體的正面導向作用，廣泛深入地宣傳黨和政府為民辦實事、解難題的工作成果，引導廣大居民積極參加改造和管理，共建美好家園。
老舊小區改造劃分基礎、完善、提升三類
《方案》所指老舊小區，為2005年12月31日前在城市或縣城國有土地上建成，失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區。
按照《方案》，市、縣（市、區）政府要對老舊小區全面調查摸底，建立老舊小區數據庫。堅持居民自願、自下而上的原則，確定擬改造項目及時序，逐級生成縣（市、區）、市、省老舊小區改造總體計劃(2020—2025)和分年度計劃。
制定《全省老舊小區改造提升技術導則》，分基礎、完善、提升三類，對老舊小區和周邊區域的改造內容進行豐富和提升。基礎類改造主要是拆違拆臨、安防、環衞、消防、道路、照明、綠化、水電氣暖、光纖、建築物修繕、管線規整等，突出解決基礎設施老化、環境髒亂差問題；完善類改造主要是完善社區和物業用房、建築節能改造、加裝電梯、停車場、文化、體育健身、無障礙設施等；提升類改造主要是完善社區養老、托幼、醫療、家政、商業設施以及智慧社區等。由市、縣（市、區）確定老舊小區改造標準。
改造後老舊小區實現物業管理全覆蓋
《方案》提出，整合小區周邊零星碎片化土地，利用機關企事業單位的空置房屋等社會資源，在老舊小區內及周邊健全社區養老、托幼、醫療、停車場、體育健身、文化、應急救援站等公共服務設施，完善家政、助餐、便民市場、便利店等社會服務設施，按規定標準建設完善社區黨羣服務中心。
老舊小區改造的工程質量如何保障？山東將鼓勵以街道或社區為單位對區域內的老舊小區聯動改造，統一設計、招標、建設和竣工驗收，確保工程質量和施工安全。建立老舊小區改造評價機制和信息管理系統。
後續物業管理方面，推行社區黨組織領導下的社區居委會、業主委員會、物業服務企業共商事務、協調互通的管理模式。建立分類施策的老舊小區物業管理模式，改造後的老舊小區實現物業管理全覆蓋。
老舊小區內入户端口以外需要改造的供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業經營設施，產權屬於專營單位的，由專營單位負責改造；產權不屬於專營單位的，政府通過“以獎代補”等方式，支持專營單位出資改造，與老舊小區改造同步設計、同步實施。改造後的專營設施產權移交給專營單位，並由專營單位負責維護管理。政府對相關專營單位、負責人的經營考核中應充分考慮企業此類支出負擔。
改造可適當放寬建築密度等技術指標
根據《方案》，山東鼓勵各地積極探索土地出讓支持大片區統籌改造或跨片區組合改造的政策措施。老舊小區“15分鐘生活圈”內城鎮低效用地再開發整理騰出的土地，優先用於建設社區服務設施。
對在小區內及周邊新建、改擴建社區服務設施的，在不違反國家有關強制性規範、標準的前提下，可適當放寬建築密度、容積率等技術指標。
此外，創新不動產登記做法，小區內增加公共建築的，立項前與小區業委會、居委會等相關方達成權屬協議，在產權明晰的基礎上，探索所增加公共建築不動產登記的具體做法。
各地整合涉及老舊小區的民政、城市建設和管理、文化、衞生、商務、體育等渠道相關資金，統籌投入老舊小區改造。既有住宅加裝電梯涉及公有住房的，由其產權單位按居民約定比例出資。
一、總體目標
2020年，全省計劃改造城鎮老舊小區871個，房屋總建築面積2448.11萬平方米，涉及住户25.9萬户。
二、實施內容
改造類型分為基本型、完善型和提升型。優先補齊小區功能短板，拆除違建，解決供水、排水、供氣、供電、道路、通信、停車等需求的，為基本型改造；在保基本的基礎上，實施加裝電梯、房屋維修改造、配套停車場及充電樁、活動設施、物業服務、智慧安防設施等，為完善型改造；進一步改善公共服務和公共環境，包括增設社區養老、托幼、醫療、家政、體育設施、智能信包（快件）箱等便民設施等，為提升型改造。
三、資金安排
多渠道籌措資金，吸引社會力量參與。積極爭取中央基建投資補助和財政專項補助資金。省財政繼續安排“以獎代補”資金，用於引導和獎勵各地實施改造。市縣政府統籌保障老舊小區改造資金。統籌地方各級政府專項投入，以及供水、供電、供氣、網絡通信、有線電視等專營單位投入。引導社會資本參與改造，積極探索採取賦予小區特許經營權、建設停車位、商業捆綁開發（與城鎮其他優質項目打捆）等激勵措施。老舊小區改造涉及土地房屋功能調整的，自然資源和規劃部門依法進行調整。對改變土地用途產生的土地收益，按規定納入預算管理，可用於支持老舊小區改造。鼓勵倡導居民個人出資，以及其他渠道籌集資金。
四、建設標準
以《安徽省城市老舊小區整治改造技術導則》（修訂版）為標準，着力消除老舊小區安全隱患，完善基本功能和公共配套設施，積極推動提升型改造，完善小區功能，提升小區品質。
1、尊重居民意願，動員羣眾積極參與。發揮社區主體作用，動員居民提出改造申請，參與制定方案、項目實施、工程質量監督、後期維護管理等全過程，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。
2、推進成片改造，補齊和完善公共服務設施。堅持政府統籌安排、統一規劃，成片改造老舊小區。加強歷史文化的保護，注重風貌的協調和人居環境的改善。將有共同改造需求，獨棟、零星、分散的樓房和老舊小區進行歸併整合，統一設計、同步改造，形成片區，鼓勵支持改造後進行統一的物業管理。堅持規劃引導，按照原有資金來源渠道和實施主體，補齊和完善老舊小區公共服務設施。
五、項目實施
住房城鄉建設部門要將老舊住宅小區整治項目納入基本建設程序，執行國家關於工程建設項目的管理規定和建設標準，依法辦理工程招投標、施工許可等相關手續。實施單位要加強整治工程項目施工、監理及驗收監管，確保工程質量。
1、細化前期。根據老舊小區改造規劃和年度計劃確定年度改造項目，編制項目建議書，按規定程序報批。委託設計單位編制項目初步設計或設計文件，編制項目概算，並按規定程序組織審查論證及批覆。
2、嚴格施工。規範組織工程招標採購，精選隊伍，精心組織施工。落實好主體責任，加強施工質量和資金跟蹤審計，確保工程質量和資金安全。
3、規範驗收。工程竣工後，建設單位要規範組織工程驗收。注重發揮街道、社區、廣大業主的積極性，促進共建共治共享。
4、加強監管。工程實施過程中，住房城鄉建設部門要加強監督管理，按照老舊小區改造項目管理要求，建立改造項目基礎數據庫，及時更新項目進度和監管記錄，利用信息化手段，切實加強對項目實施跟蹤監管。
5、明確時限。只進行“基本型”改造的項目，在年底前應基本完成改造和工程驗收；實施“提升型”和“完善型”改造的項目，在年底前應完成基本型改造內容，並開工實施“提升型”和“完善型”配套設施建設。
六、建後管養
改造後的小區要落實管理單位，明確管養責任，加強後續管理，鞏固改造成果。完善社區黨組織領導下的社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業“四位一體”的議事協調工作機制，協商確定小區管理模式、管理規約及居民議事規則。物業管理主管部門要強化巡查檢查，督促物業服務企業保證服務質量。有關執法部門要建立物業管理執法聯動機制，及時解決物業投訴和糾紛，共同維護好改造成果。
七、保障措施
各市要建立政府統籌組織、職能部門協調指導、縣區具體實施、街道社區協同推進、居民全程參與的工作推進機制。大力宣傳引導，廣泛宣傳老舊小區改造政策、方法步驟和改造成效，形成社會廣泛支持、羣眾積極參與的良好氛圍。
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