一、項目背景
1 、項目名稱：
居住小區（暫定名）
2、可行性研究報告的編制依據：
（1）《城市居住區規劃設計規範》
（2）《a市城市拆遷管理條例》
（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》
（4）《住宅設計規範》
（5）《住宅建築設計標準》
（6）《建築工程交通設計及停車場設置標準》
（7）《城市道路綠化規劃及設計規範》
（8）《高層民用建築設計防火規範》
3、項目概況
1 ）地塊位置：該基地東起
，南至
路，西至 路、北至
，圍合區內土地面積約
平方米，該地塊屬a市 類地段。
2 ）建設規模與目標：
土地面積：
畝（
平方米） [文祕範文-//]
容積率：
開發週期：
土地價格： 元/畝（a市國有土地使用權掛牌出讓起價）
建築面積（預計）：總建築面積：
㎡
3 ）周圍環境與設施
（1）步行約10 分鐘可至a市中心。
（2）西側為 市城市中心景點。
（3）東側為
城市綠化帶，南側為
廣場。
（4）西南靠近a市
國小。
（5）北面為a市人民銀行。
4 、項目swot分析
優勢及機會
(1) 該項目地處a市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。
(2) a近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。
(3) 東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。
(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項目以毛地出讓，起價
元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項目規劃定位為a市第一個小高層住宅小區，我公司在b市開發小高層的經驗可以為之借鑑。
(8) 我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關係背景，有利於我公司今後在當地的發展。
(9) 物業管理公司在a市的先行介入，為今後該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。
(12) a市拆遷實施細則的即將出台，拆遷成本的預測具有一定的風險性。
(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15) 規劃中對於地塊的居住用地的定位，今後商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今後的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18)
花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項目的建設週期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 a市概況（參考）
a市位於
河南岸，面積
平方公里，人口 萬。
生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56％，1996年和1997年被國家批准為國家生態經濟示範區和實施《中國21世紀議程》地方試點。
投資環境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網；水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區一期工程已動工；通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。
項目所在區位於 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。
2 a市房地產住宅市場分析
a市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處於萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規範階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市後，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，a市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。
二oo三年，a市房地產業主要特徵表現在以下幾個方面：
表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,佔全市建設系統投資65%，佔全市固定資產投資12.6%。
表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建築面積已達26平方米。
表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，淨增400元/m2左右。
表現之四：交易市場持續升温。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。a市城區共辦理各類房產交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。
表現之五：拉動經濟效果顯著。房地產業增加值佔全市gdp增加值14%，帶動相關產業產值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元；房地產業上繳國家税收2800萬元。
對今後市場的預測：
---—從購房能力看
伴隨着經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。儘管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。
——從投資角度看
由於股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。
——從消費結構看
隨着房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足於“夠住就行”的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費羣體逐步擴大。據調查，匯景花園一期95%以上購房户均為房改房換房。
——從需求關係看
根據城市總體規劃，城市建城區面積將由14.6平方公里發展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業提供廣闊的發展空間。
3、主要競爭項目分析
住宅小區詳細情況如表：
項目
套數 建築面積（萬㎡）平均單價（元/㎡） 位置
向陽小區 1500
22
1400
寶山路
新華小區 785
8
1344
黃河街
銀河小區 170
1460
銀河街
成光小區 130
1400
學院路
太陽神小區500
6.9
1508
英雄路
部分商業網點詳細情況
項目
面積㎡
單價元/㎡
位置
匯豐花園 40~~80
4000~5600
新城區
秋爽花園 50~~70
5000~1XX
市中心
碧苑小區 36~~50
6800
建設路
桃園小區 車庫
550
秋浦路
荷花村
車庫
550
建設路
三、項目財務分析
（一）、拆遷成本分析
圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房（實驗國小職工二棟40户，四建公司職工住宅一棟16户，
拆遷公司拆遷安置房一棟，30户）。其它房屋均為二——四層。
根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住户約205户。住户成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住户90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產權證、獨户水、電錶。具有一定的房屋拆遷經驗。
拆遷成本估算：
按照a市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。
1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、經營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物（水、電、電話、空調以上其它）
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍牆院內地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家費、臨時過渡費等：
1）、搬家費：
住宅：200户*300元=60000元
經營性用房：9户*500元=4500元
小計：64500元
2）、過渡費：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元
經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元
小計：632535元
其他費用
3）、管理費，委託拆遷費：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4）、房屋拆遷評估服務費費：35000元
5）、獎勵：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。
按照a市人民政府令，對a市城市區域內房屋拆遷，在XX年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在XX年7月1日開始執行後。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
（二）建築成本分析
對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，佔地面積：50*10*2=1000㎡，建築面積：XX㎡。
主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在 路靠近 小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房佔地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建築面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建築面積：17906㎡。
地塊內大致佈置
一棟 15層29.4*13.8*15層；
一棟 12層29.4*13.8*12層；
三棟 12層40*15*12層；
一棟 15層40*15*15層；
佔地面積：3211㎡，建築面積：41554㎡
總佔地面積：5861㎡，建築密度：20.7%
總建築面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設計地下室，面積為4861㎡，總户數約為297户。
建設成本估算
（一）、工程前期費：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎設施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元
4、人防基金：配套建地下室
5、規劃技術服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元
6、牆改：61460*8=49.168萬元
7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元
8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元
9、質量監督費：61460*2=12.296萬元
10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元
1
1、防雷審查：61460*1=6.15萬元
1
2、消防審查：
1
3、文物：0.2萬元
1
4、規劃設計：10萬元
1
5、建築設計：XX*12+59460*30=180.78萬元
1
6、地質勘探：61460*2=12.29萬元
1
7、測量定位：10萬元
1
8、煤氣增容：2500元/户
1
9、供水管網配套費：20元/㎡
小計：627.93萬元
（1
8、19項代收代繳，未計）
（二） 工程成本
1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元
3、主體：59460*900+XX*500=5451.4萬元
4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元
5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元
6、小區綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元
7、監理費：6337.66*1%=63.38萬元
小計：7527.1萬元
總計、8155.03萬元
（三）項目費用分析
依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡
銷售收入 住宅1900*56160=106704000
商鋪6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
總計：142392800元
營業税及附加 142392800*5.5%=7831604
各項費用
142392800*4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+税收+費用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+x=137103490.2
毛利潤：銷售收入—總成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、項目費用分析結論
如土地掛牌競價在五百二十八萬以內，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出項目風險較大，項目不可行。
目 錄
一、總 論
二、市場分析
三、建設內容
四、環保與市政配套
五、組織機構與人力資源配置
六、建設進度安排及物料供應
七、資金籌措
八、效益分析
九、研究結論與建議
一、總 論
（一）項目背景 1 項目名稱： “聯想高科?經典都市”居住小區 2 承辦單位概況： “世紀地產”是武漢專業的房地產項目開發公司。 由於其他的在開發項目佔用大量資金，且本項目工程量大，建設週期長。為了降低投資風險，“世紀地產”決定和武漢高科國有控股集團有限公司及北京融科智地房地產開發有限公司合作成立控股公司武漢聯想?世紀高科房地產開發股份有限公司開發本項目。 公司註冊資本1億元（“世紀地產”3000萬元，武漢高科國有控股集團有限公司3000萬元，北京融科智地房地產開發有限公司4000萬元）流動資金2400萬元（滾動開發）。 武漢高科國有控股集團有限公司是經武漢市委、市政府同意成立的，授權全面經營和管理武漢東湖新技術開發區國有資產。集團註冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業35家，已成為“武漢?中國光谷”建設的主力軍，是一家集資產經營與管理、創業孵化器、風險投資、技術產權交易中心、工程科學研究、大學科技園建設於一體的大型國有控股集團。 成立於XX年6月的北京融科智地房地產開發有限公司，是聯想控股公司為進軍房地產行業而專門設立的全資子公司，也是其多元化佈局的一個重要棋子。 3 可行性研究報告的編制依據：
（1）《城市居住區規劃設計規範》
（2）《武漢市規劃管理條例》及《技術規定》
（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》
（4）《住宅設計規範》
（5）《住宅建築設計標準》
（6）《建築工程交通設計及停車場設置標準》
（7）《城市道路綠化規劃及設計規範》
（8）《高層民用建築設計防火規範》
（二）項目概況 1 地塊位置： 關山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創業街位於本案東側，南抵武漢職業技術學院，西緊鄰關山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷cbd中心區，不僅未來發展前景不俗，其現有配套設施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閒廣場眾多，大專院校林立，公園、醫院等公共設施相距不遠。“聯想高科?經典都市”居住小區周邊有：華中科技大學、中南民院、魯巷廣場、關山市場、關山中學、魯巷國小、光谷核心市場、電信數碼港、長江樂園、東湖新技術開區等。位於此地生活方便而多彩。 2 建設規模與目標： 土地面積：270畝
（180090平方米） 容積率：1.75（本地塊位於武漢市郊區，沿關山一路南行800米即達武黃高速公路，是武漢光谷的重點開發地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領階層來此購房置業，把容積率把握在較小的數值） 建築面積：314528平方米 開發週期：7至8年 土地價格：5400萬（高科集團儲備土地，作為股本投入） 3 周圍環境與設施
（1）步行約2分鐘可至58
6、52
1、715等公交車站；
（2）魯巷廣場購物中心關山超市以及關山飯店等消費場所均幾步之遙；
（4）華中科技大學，中南民族學院等高校環繞；
（3）武漢光谷cbd中心?光谷創業街位於本案東側 4 項目投入資金及效益情況 項目總投資：33597.28萬元 自有資金投入：12400 萬元 住宅銷售價格：XX 元/平米起 項目銷售收入：59104.00萬元 項目税後利潤總額：16127.14萬元 項目毛利潤潤：27.28％ 項目內部收益率：25.39％
（三）項目建設緣由 1 項目建設有利於我公司在武漢房地產市場的進一步開拓發展 公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業理念，依託開發區的優惠政策及政府支持，立足於東湖開發區，輻射武漢三鎮。通過本項目的開發，佔據光谷cbd區域房地產市場，發展壯大公司實力，並進一步樹立企業在武漢地產業界的形象。 2 項目的建設符合武漢市對光谷建設的精神 國家繼續實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發企業預期的盈利將進一步增強。隨着國家取消了銀行對房地產開發項目貸款的限制、解除了房地產開發企業禁令，更加堅定了房地產業發展的信心。武漢市政府加大對房地產業的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰略方針的實施對房地產業的影響是十分明顯的。形成了
二、三級市場聯動效應。武漢市房地產市場多年健康規範的發展，加之廣泛的宣傳引導，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業的積極性逐步得到調動和發揮，我市房地產市場已形成了
二、三級市場聯動的良好局面。部分條件好的行政、企事業單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。 根據XX年第二季度武房指數報告，洪山區房地產市場最大特徵就是“光谷地區以住宅項目為主，武珞路沿線以商務寫字樓為主”。作為洪山區兩大經濟支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區的經濟結構中將佔據主導地位。隨着中國光谷的發展壯大，小區周邊土地已成為武漢市房地產開發的熱點，在未來的5年內，中國光谷方圓50平方公里的區域將形成一個科工貿年收入超過1000億以上的高科技產業園，加上長江樂園的帶動效應，一大批第三產業會在此地蓬勃興起，本地域將成為武漢市人文環境最好、居住質量最高、規劃配套最完善的生活社區。 因此，我公司決定在此區域內尋找合適的地段投資建設高品質的商品住宅小區，由於本區域內土地的稀缺以及我公司資金暫時的短缺，我們選取武漢高科國有控股集團和北京融科智地房地產開發有限公司作為戰略合作伙伴，三方經過協商，達成一致，成立合資公司武漢聯想?世紀高科房地產開發股份有限公司共同開發高科集團270畝儲備地塊。具體合作方式在資金籌措一節中有詳細敍述。 3 由於市區可開發土地稀缺，三方合作開發本項目符合我公司投資開發策略 從土地供應的角度分析，由於土地數量的相對穩定性和自90年代中期以來武漢房地產市場的高速發展，武漢市區土地資源日益減少，在市區內，土地供應絕對數量必然呈現下降趨勢。類似本項目開發可200多畝以上大規模住宅區域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨着土地供應市場的秩序日益規範化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協議出讓方式逐步轉化為以拍賣、招標方式為主。而後兩種方式必然提高土地獲得成本，對項目開發建設不利。 本項目由武漢高科國有控股集團提供土地使用權，為資金流動週轉和項目建成收益創造了良好條件。一次性獲得大面積有開發潛力的地塊，有利於對項目進行滾動開發。根據市場動態，合理調整設計方案和營銷策略，穩步樹立項目品牌形象，這在武漢房地產市場並不多見。項目周邊樓盤的開發已經提升了本地區土地的潛在價值，本項目的開發可以使潛在價值得到實現。 4 項目開發優勢所在 世紀地產豐富房地產項目開發經驗以及良好的信譽 高科集團的相關政策優勢和充足的土地儲備 融科智地依託於聯想集團的高科技理念和品牌優勢
（四）市場分析 1 武漢概況 武漢市是中國六大中心城市之一。 在1992年國家公佈的中國城市綜合經濟實力50強中，武漢名列第六。XX年，武漢市國內生產總值達到1348億元，按可比價格計算，比XX年增長12%。經濟運行質量提高，全年實現財政收入150.18億元,同比增長21.8%,佔國內生產總值的比重為本11.1%。自1992年以來,武漢經濟發展駛入快車道,全市國內生產總值連續保持兩位數增長,高於全國、全省平均水平。經濟運行質量和效益明顯提高，人民生活水平繼續改善，各項社會事業全面進步，實現了“十五”計劃的良好開局。得天獨厚的地理環境，經過數千年的開拓點染，創造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發展奠定了堅實的基礎。 中華人民共和國成立後，武漢經過幾十年的發展，已經成為一個門類齊全的綜合性工業基地，華中地區的內外貿易中心，我國內地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個地級以上城市中，武漢的綜合經濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“窪地效應”顯現，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個國家或地區，全球500強跨國公司有35家來漢投資，另有45家設立了代表處。 邁向世界超級城市 世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發展藍圖之際，美國《未來學家》雜誌1999年6-7月刊發表了著名學者麥金利-康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，預言中國的上海、武漢將進入21世紀全球十大超級城市之列。 超級城市是指具有下列3項條件特徵的城市地區：人口超過100萬；能夠可持續地滿足居民的物質和社會需求（包括食物、住所、安全、醫療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經濟環境，能夠創造、吸引和培育可產生足夠就業機會和財政收入的經濟投資。未來超級城市必不可少的10個因素：水源；國際機場；與腹地的交通聯絡；圓頂體育場；技術中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎設施；新的政治機制。 未來的十大超級城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎-圖盧姆地區（墨西哥）；馬德里（西班牙）；温哥華（加拿大）。由於地處中部要衝，擁有高新技術產業以及數十所大學和技術學院，武漢具有很大的機會。 2 光谷地區房地產住宅市場分析
（1）“光谷地區”概況 信息技術的突飛猛進，給世界生產力和人類社會的發展帶來了極大的推動。光電子技術是信息技術的核心技術之一，隨着國際互聯網業務和通信業的飛速發展，光電子信息產業將是影響未來社會發展的戰略性產業，必將成為21世紀最重要的支柱產業之一。 在此背景下，大陸許多專家學者建議建立國家光電子信息產業基地。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創建國家光電子信息產業基地。去年，武漢以其發展光電子產業的綜合優勢，被國家科技部、國家計委批准為國家光電子信息產業基地（簡稱“武漢?中國光谷”）。 “武漢?中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內外知名的專家學者，為發展光電子產業提供了強勁的智力支持；以武漢烽火科技集團、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業為代表的一批光電子企業，已經形成了一定的產業規模，形成了光谷發展的骨架；“武漢?中國光谷”依託國家級開發區-----武漢東湖新技術開發區，有着良好的外部環境和條件，這些都為光谷的建設發展奠定了良好的基礎。 武漢東湖新技術開發區50平方公里範圍內集聚了18所高等院校，56個省部屬科研院所，65個國家重點學科，10個國家重點實驗室，7個國家工程技術研究中心，43名兩院院士，20多萬名各類專業科技人員，35萬在校大學生，每年有5萬餘名大學生從這裏走向四面八方。武漢東湖高新技術開發區是僅次於北京中關村的中國第二大智力密集區，擁有非常豐富的高新技術人才資源。
（2）建築類型 武漢市（光谷地區）住宅類建築其類型現狀： ●多層。作為一種最為普遍的建築形式，多層住宅依然是市場供應量的主體，這一點在城鄉結合部的郊區房地產市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產開發較熱的“三區五片”，即漢口的金銀湖片和後湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發區片以及漢陽地區的沌口開發區，無論樓盤規模如何，均以多層物業為開發的主要建築形式。從最近新開樓盤來看，多層物業也是佔着絕對的比例。 ●小高層。目前小高層最大的特點是將其“領地”擴展到了郊區。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現在了離市中心較遠的城鄉結合部。位於金銀湖片區的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數棟八層帶電梯的小高層，再加上户型上的創新設計，市場反映良好。此外，近期開盤的位於青山區工業二路上的 “寶安?公園家”在其規劃中也有數棟小高層項目。這一現象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。 ●高層。目前武漢市高層物業尷尬的現狀正在被城市中心區日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業市場增添了幾分亮色。福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業的現狀有所改觀。 ●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應量還是市場的接納程度看，townhouse（即聯排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯排別墅自身的優勢，即住宅功能齊全，並且位於郊區價格相對較低，綠化率高，環境優美；另一方面是因為隨着二次置業者在購房人羣中所佔的比例不斷增大，要求改善生活質量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍郡和黃金海岸等樓盤的此類物業都取得了良好的市場效果。 本項目建築類型： 以高層（c型）為主幹，周圍點綴佈局（a、b、d、e型）多層住宅。整個小區外觀上錯落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現代景觀小品設置在住宅樓周圍。 配比： 多層：a型8棟、b型6棟、d型12棟、e型7棟 高層：c型14棟 3 目標市場地位 項目銷售目標羣如下：
（1）外企、高新技術企業、金融證券信息業界白領人士；
（2）周邊高校的教師以及工作者；
（3）欲改善居住條件的置業者；
（4）政府及企事業單位中層以上管理幹部；
（5）外地來漢的經商者。
（6）其他
（五）結論 本項目社會效益、經濟效益、環境效益俱佳，項目可行。
（一）市場概況 1 武漢市總體經濟狀況 武漢市是中國六大中心城市之一。 在1992年國家公佈的中國城市綜合經濟實力50強中，武漢名列第六。XX年，武漢市國內生產總值達到1348億元，按可比價格計算，比XX年增長12%。經濟運行質量提高，全年實現財政收入150.18億元,同比增長21.8%,佔國內生產總值的比重為本11.1%。自1992年以來,武漢經濟發展駛入快車道,全市國內生產總值連續保持兩位數增長,高於全國、全省平均水平。經濟運行質量和效益明顯提高，人民生活水平繼續改善，各項社會事業全面進步，實現了“十五”計劃的良好開局。 得天獨厚的地理環境，經過數千年的開拓點染，創造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發展奠定了堅實的基礎。 中華人民共和國成立後，武漢經過幾十年的發展，已經成為一個門類齊全的綜合性工業基地，華中地區的內外貿易中心，我國內地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個地級以上城市中，武漢的綜合經濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“窪地效應”顯現，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個國家或地區，全球500強跨國公司有35家來漢投資，另有45家設立了代表處。 邁向世界超級城市 世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發展藍圖之際，美國《未來學家》雜誌1999年6-7月刊發表了著名學者麥金利-康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，預言中國的上海、武漢將進入21世紀全球十大超級城市之列。 超級城市是指具有下列3項條件特徵的城市地區：人口超過100萬；能夠可持續地滿足居民的物質和社會需求（包括食物、住所、安全、醫療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經濟環境，能夠創造、吸引和培育可產生足夠就業機會和財政收入的經濟投資。未來超級城市必不可少的10個因素：水源；國際機場；與腹地的交通聯絡；圓頂體育場；技術中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎設施；新的政治機制。 未來的十大超級城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎-圖盧姆地區（墨西哥）；馬德里（西班牙）；温哥華（加拿大）。由於地處中部要衝，擁有高新技術產業以及數十所大學和技術學院，武漢具有很大的機會。 2 武漢房地產市場概況 國家繼續實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發企業預期的盈利將進一步增強。隨着國家取消了銀行對房地產開發項目貸款的限制、解除了房地產開發企業禁令，更加堅定了房地產業發展的信心。 武漢市政府加大對房地產業的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰略方針的實施對房地產業的影想是十分明顯的。 形成了
二、三級市場聯動效應。武漢市房地產市場多年健康規範的發展，加之廣泛的宣傳引導，市場運做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業的積極性逐步得到調動和發揮，我市房地產市場已形成了
二、三級市場聯動的良好局面。 部分條件好的行政、企事業單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。 3 武漢商品住宅價格走勢 XX年武漢市房地產市場呈現出市場活躍，交易量放大，價格上漲並逐步走高的態勢。本季度洪山區高檔物業依然保持3600元/?。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。 洪山區：XX年第四季度洪山區住宅價格指數為1488.67點，比上季度上漲了36.92點；住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。 洪山區指數 XX第四季度 1145.39 XX第一季度 1273.52 XX第二季度 1327.12 XX第三季度 1451.75 XX第四季度 1488.67 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區域樓盤有充足的消費羣體?高校教職工和成長中的新小企業、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創業城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區域高校眾多，有較好的自然環境與人文環境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。總體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤?半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由於均價逐漸降低，取得了較好的銷售業績，此季度新開盤的明澤?半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區域樓盤呈現別墅化、大户型化發展的趨勢。 坐落在洪山區的“中國光谷”所在區域此季度又推出了學府佳園三期，平均價格在XX元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持着較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，銷量達到1.4萬平方米左右；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了4000多平方米；水藍郡經過6月底的暫停銷售後於8月重新登場，呈良好態勢。 4 武漢主要商品住宅樓盤XX年銷售大勢 1．市場整體活躍，樓盤銷售順暢 XX年第四季是武漢市房地產市場最為活躍的一個季度，各區域銷售價格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個月的時間，一期的400餘套已銷售逾70％。碧水晴天一期推出的292套住房，兩個季度不到銷售了70%，而其出售的42間商鋪也被一搶而空。武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得近10000平方米的銷售量；中北路上天源城住宅小區也是近萬平方米的銷售量。在價格上，各區域的銷售價格均上漲約100元/平方米。 2．名家操盤實力大增 目前，武漢市中、高檔樓盤訴諸於市場的賣點，基本上集中在尊貴性、環境、功能及服務特色方面，講究名家規劃與設計、名家建築與安裝、名家管理與服務、名人居住與生活。例如，位於漢口金融一條街西北湖畔的“世紀華庭”，便是以尊貴氣息走向市場直言，使得只有189套豪宅的“世紀華庭”在推出不到半年的時間裏就售出了137套。武漢市另一個同樣屬於成功人士居住的高檔樓盤?“麗島花園”，則是在藉助優勢的臨湖地理位置優勢之外，仍然十分注重小區內部的環境建設，這在武漢市的樓盤環境設計中可以説是佔據着首屈一指的地位。同樣，武漢市還有着像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有着以名家設計、精雕細鑿、品牌經營的“金色港灣”，以及像“藍灣俊園”這樣聘請了著名的物業管理公司來提升品牌魅力的樓盤。 [1] [2] [3] 下一頁
**縣原始胡楊林可行性研究報告 （代項目開發建議書） 第一章 項目背景 為認真貫徹落實黨xx屆五中全會精神，從國務院、自治區到哈密地區，都把旅遊業作為加快發展旅遊業列入“xx”規劃，旅遊經濟已成為地方經濟中一個醒目的新增長點。黨中央在關於“xx”規劃的建議中提出的：開發西部要“加快培育旅遊業，努力形成經濟優勢”。自治區在“xx”規劃明確提出，要求各地大力發展特色旅遊業，實施“特色追趕”戰略，實現跨越式加快發展，使之成為自治區新的支柱產業之一，這一思路，也成為各地加快區域旅遊資源開發與經濟發展的普遍思路。據此，為切實推進“旅遊富縣”戰略，徹底改變縣域經濟結構單一的現狀，將旅遊業培育成全縣各族人民脱貧致富的並舉產業，編制本項目可行性研究報告。 第二章 項目描述 胡楊，又名胡桐、異葉樹，一棵樹上最多的時候，能長出五六種不同形狀、不同大小的葉片，繁葉似錦、五彩繽紛。有書上説，它最高可以長到30米，和紅柳、梭梭並稱為西北地區的三大天然固沙林木。胡楊也是當今世界上最古老的楊樹品種，被譽為“活着的化石樹”。其珍貴性可與銀杏樹相比。胡楊，只生在沙漠，能在零上40℃的烈日中嬌豔，能在零下40℃的嚴寒中挺拔，不怕侵入骨髓的斑斑鹽鹼，不怕鋪天蓋地的層層風沙，它是生命的樹，是不死的樹，是長得最美的樹。對胡楊樹的這種盛譽，使得**人無比自豪——“不到新疆**，不知道大漠綠洲的雄大氣派；不親臨胡楊林，也無從領略胡楊樹的神奇之美”。 **縣淖毛湖原始胡楊林是世界上僅存的三大胡楊林區之一。它的祖先遠在一億三千五百萬年前早就出現了，被地質學家稱為“第三世紀活化石”是世界上最古老的一種楊樹。正因為它的古老和原始，它的歷史價值及文獻記載了產生的歷史價值是任何材料所不能與之相比的。它“活着一千年不死，死了一千年不倒，倒了一千年不爛”，其人格化的偉大品格，贏得了人們的敬愛與敬仰，吸引着眾多旅遊者嚮往、觀瞻、共處、留影的強烈而美好心願。就是這樣的樹，構成了**原始胡楊林生態保護區的主體。XX年在自治區有關部門重視和支持下，批准在淖毛湖成立了淖毛湖原始胡楊林生態保護區。它位於**縣縣城以東80公里的淖毛湖盆地，佔地50萬畝，其中原始胡楊林面積47.6萬畝。獨特的地理環境，得天獨厚的旅遊資源，別具一格的民族風俗，氣候宜人，是理想的避暑勝地。這裏除有成片古老的胡楊林外，還有居世界第二位的喀爾裏克山平頂冰川、獨具特色的鳴沙山、億萬年前的硅化木、聞名全國的**縣四十天保衞戰遺址以及西部草原風光、中部人文風光和東部戈壁風光，目前這些特色旅遊資源大都保留了未經雕飾的原始風貌，給人以強烈的新奇感，符合世界旅遊求新、求異、求知、求樂的需求和趨勢，具有強烈的吸引力，定會吸引大批的國內外遊客。是一塊正待開發的旅遊寶地。旅遊產業已成為**縣經濟發展和對外開放的重要組成部分，必將成為最具發展潛力的優勢產業之一和新的經濟增長點，具有巨大的挖掘潛力和廣闊的發展前景。為順應國際旅遊市場，“迴歸大自然”潮流，我縣推出千年胡楊林中探險遊，切實為您的旅遊生活增添一份野趣。發展原始胡楊林中探險遊，在眾多旅遊項目中中獨樹一幟，它有着許多優越條件，將成為世界森林旅遊中的佼佼者。不到大漠，不知天地之遼闊，不見胡楊不知生命之輝煌。 第三章 項目區概況 3.1自然概況 ???地理位置及範圍 **縣淖毛湖--下馬崖區域的野生帶狀胡楊林位於**縣東南部，南東天山山脊與哈密毗鄰，北是中蒙邊界與蒙古國接壤，東與哈密市沁城鄉相接，西邊為巴裏坤縣。淖毛湖以西至小淖毛湖林帶長60公里，寬10公里；淖毛湖東南至下馬崖東北林帶長30公里，寬20公里。 項目區現有**淖毛湖鎮、下馬崖鄉、新疆生產建設兵團農十三師淖毛湖農場等一鄉一場一鎮。 ???水文氣象 **縣是典型的內陸乾旱區。由於縣境內地形變化大，加之高山阻隔，全縣自然形成了五個相對獨立差異顯著的小氣候區，北部淖毛湖平原，炎熱、乾旱、多風、降水極少，無霜期長，日照時數多，積温高；東部下馬崖氣候温暖，乾旱少雨，夏季易受乾熱風危害；中部谷地氣候温涼、降水增多，適宜喜涼作物生長；西部前山、鹽池氣候冷涼，降水量偏多，無霜期短，是牧業區；高寒山區，在海拔??－??米之間，氣温低，降水量多，無種植業。 ???水資源 **縣年降水量稀少，分佈又不均衡，季節性變化大，年際間也有較大變化，是天山以北降水最少的一個縣。降水一般集中在夏季的?－?月份，春秋大於冬季，總降水趨勢是高山區大於中山區，而中山區地帶又大於低山區，低山、谷地又大於丘陵、平原區。它的變化是由南向北，由西向東遞減，大約海拔每降低??米，降水量遞減??mm。項目區位於海拔1000－500米的低山、丘陵、平原盆地，年均降水量50－10mm左右，佔總面積的83.65％。 **縣地表水主要靠冰川溶解而來，冰川資源主要分佈在天山東端的喀爾力克山北坡，是**縣地表水、地下水資源補給極為重要的固體天然水庫，對農、林、牧業灌溉起着主導作用。地表水年徑流量為2.6億立方米，可利用量1.8億立方米。項目區所在地淖毛湖、小淖毛湖和東部的下馬崖地區，地勢一般較低窪，氣温比較高，蒸發量大，年降水量很少，地下水的補給主要靠河水和山區地下水滲透補給，該區地下水位較高，也是土地鹽鹼化的主要原因。地下水儲量2.2億立方米，可開採量為1.2億立方米。 3.1.4地形地貌及土壤 **河流域總的地形是南高北低，是三山一盆一谷地，南部為東天山的喀爾裏克山及其分支，中間為東天山餘脈，海撥在XX米左右，項目區屬平原荒漠區，地形坡度在1／100－1／200之間，中上部地表多為戈壁所覆蓋，氣候乾燥，荒漠化強烈，地表覆蓋有稀疏的植被。下部為荒漠林區及墾區，地域遼闊，是**的主要綜合開發區。 項目區多為山間盆地，四周被高山築圍，使其氣候炎熱、乾燥，降水量稀少，蒸發強度大，常年多大風，地表植被稀少，以地帶性灰棕漠土為主，土體中有機質量在0.5％以下，為棕漠土、灰棕土。 項目區淖毛湖平原（盆地），屬洪積扇衝擊扇以下，北麓緩斜平原，由層狀的輕壤、中壤和沙壤土堆積而成。地勢由南向北傾斜，海撥在400－500米左右，土壤質地好，土層厚，含有機質高，且光熱資源豐富，年平均氣温10℃，≥10℃年積温為4162℃，無霜期長達175天，年平均降水只有11.5mm，但有冰川、雪源補給，淖毛湖大渠引水樞鈕平均年逕流量為5700萬立方米，最高年逕流量為8300萬立方米，據調查統計，**全縣有可墾地37.55萬畝，其中淖毛湖就在34萬畝（包括部分較難開墾的荒地），所以淖毛湖地區是**縣重要的開發區，也是環境綜合治理的重要區域。 3.1.5原始胡楊林的分佈和麪積 原始胡楊林林主要分佈在**的北部和東北部，胡楊林總面積83萬畝，其中鬱閉度在10以上的為47.6萬畝，灌木林地38.12萬畝。淖毛湖胡楊林確是一處獨具特色的旅遊勝地，特就特在它至今仍保持着一種原始風貌，一點也沒有其它景區那種雕琢的痕跡，它完全稱得上是一塊處女地，那些樹幹在上萬年的風沙剝蝕中，形成了千姿百態的造型，有的如猛虎出山；有的似鯤鵬展翅；有的像駿馬揚蹄；還有的像龜茲舞女。最為奇特的是忸怩作態的小飛象：胖墩墩的小屁股坐在地上，高高翹起的長鼻子、小黑眼睛、兩隻抱在一起的小胖腿都惟妙惟肖，像是被神力定格了的小精靈，憨態可掬，讓人忍不住要多看幾眼。所以走進**淖毛湖原始胡楊林，就像走進一座天然藝術宮殿。這些千奇百怪的形象，給藝術家帶來無限的想象空間，給探幽訪勝的遊客帶來無限的遊趣。由於胡楊林人跡罕至，加之水草豐美，所以這裏棲息着大量的珍稀動物，如野驢、鵝喉羚、巖羊、狐狸、野兔等。當你在胡楊林裏行走，你會不時地和這些自由動物相遇。常常會有一隻野兔或者狐狸突然從你的腳下竄出，嚇得你連聲大叫，過後又覺得很開心。當落日溶金，斜陽低掛的時刻，絲絲縷縷的陽光在樹葉上閃動，偶爾一羣野鴨從遠處飛來，在鍍滿夕陽的天空快樂地扇動着翅膀，你會感受到一種從來未有過的寧靜，功名利祿、世態炎涼彷彿離你那麼遙遠，你會重新聽到原始生命的律動。真的，胡楊林具有大自然特有的魅力，它會讓你的心泉蕩起無限的遐想。 3.2社會經濟狀況 3.2.1行政組織、人口及勞力 **縣下轄五鄉兩鎮，32個行政村，3個牧民搬遷定居開發區。居有維、漢、哈、回等十個兄弟民族。縣境內總人口21000多人。其中維吾爾族占人口總數的42.2％,漢族佔34.5％,哈薩克族佔19.1％，其他少數民族佔4.2％。 XX年預計全縣地區生產總值(gdp)3萬元,同比增長28.3％。其中第一產業完成1.25億元，增長28％；第二產業完成1.04億元，增長40.6％；第三產業完成0.71億元,增長17.7％。財政收入1800萬元，增長64.2％；農牧民人均純收入2725元；牲畜年末存欄19.5萬頭(只)，母畜比例達到67％。 3.3基礎設施 3.3.1水利骨幹工程現狀 **河流域幾十年來先後建成淖毛湖乾渠、渠道；葦子峽渠道、渠道；科託溝渠首。渠道等河流控制工程，並在主灌區淖毛湖鄉配套了相應數量的機（電）井。 3.3.2交通與電力 哈密至**到淖毛湖公路全長240公里，公路貫穿**縣的前山鄉、鹽池鄉、吐葫蘆鄉、**縣、葦子峽鄉、淖毛湖鄉，交通比較方便。 **縣至淖毛湖35kv高壓輸變線的駕通和淖毛湖電廠的建設，可滿足本項目區域的農業、工業及旅遊業的需要。 第四章 項目建設的必要性和可行性 4.1項目建設的必要性 4.1.1相對於工礦業等傳統產業，旅遊業具有投資少，見效快，報酬率高的比較優勢，限制因素最少，市場潛力最大，更具開發價值。 4.1.2具有關聯度高的特點，對全縣
一、
二、三產業均有巨大的帶動作用。據“世界旅遊組織”測算，旅遊業每直接收入1元，相關行業就可增收4.3元；旅遊業每直接就業1名人員，社會就可新增5個就業機會。加快**縣特色旅遊開發，可以為全縣帶來“一業興，百業旺”的乘數效應。 4.1.3利於實現可持續發展目標。旅遊業以生態環境為主要資源，在本質上與環境保護有着內在一致性，是資源節約型和可持續性發展的產業，被譽無煙工業。只要規劃和保護工作做的好，合理開發利用資源，旅遊業將是人與自然和諧的時代要求中，產業與環境互利 的雙贏產業，是**縣在資源開發中，減輕經濟發展對自然環境壓力，克服生態脆弱劣勢和有效利用資源的最佳選擇。 4.1.4利於發揮後發優勢。旅遊業是一個最具發展活力和潛力的產業，從發展趨勢看，旅遊業還將因為全球經濟的發展和市場需求的日益旺盛而成為朝陽產業。正因為如此，**縣進行特色旅遊開發，不僅具有資源豐富和勞動力價廉的相對優勢，而且可以擁有國際和國內發達地區兩個市場，有着更大的生存發展空間。 4.2項目實施的可行性 目前的旅遊市場營銷，客觀上已到了市場細分階段。開發原始胡楊林旅遊項目，是開拓縣域旅遊經濟和市場的當務之急。開發特色旅遊項目如何進行才達到事半功倍的效果，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，人不但有需求，而且有層次之分，有個性差異，並且具有層次越高、個性差異越大的趨勢。因此，我們根據馬斯洛的需求層次理論，針對廣大攝影、探險羣體的層次、個性的特點，結合**縣獨特的原始胡楊林、有機哈密瓜、戈壁沙漠等旅遊資源、人文、自然景觀，制定出科學的可操作性的市場戰略。 我們認為目前一般性觀光旅遊已不能滿足攝影、探險羣體的求奇、求異心理和旅遊消費需求，旅遊活動已經出現多層次、多元化的特徵。根據旅遊市場的以上特徵，我們提出“千年胡楊林中探險”項目，該項目是融、觀賞性、探險性旅遊和社會公益性相結合的新型特色旅遊活動。 4.2.2.可行性根據有二： 攝影、探險者有強烈的求奇、求異的原始胡楊林、沙漠探險性旅遊需求； **縣有獨特、豐富的特色攝影、探險旅遊資源。 4.3.1可行性具體分析如下： 迄今為止，國內尚無完善的旅遊市場細分之實際操作，尤其是對探險旅遊市場，特別是攝影、探險羣體的探險旅遊市場嚴重的認識不足，而有着**縣極其豐富的原始胡楊林、有機哈密瓜、沙漠探險旅遊資源，這是一塊尚未開墾的旅遊活動的處女地，潛藏着極大的商機。 探險旅遊，尤其是原始胡楊林、冰川、沙漠探險旅遊可以充分滿足旅遊者，特別是青少年，對大自然的奇觀奇蹟的求奇、求異心理，對冰川、沙漠的探險，更可以通過旅遊者對原始胡楊林、冰川、大漠奇異的風光的獵奇探險，滿足旅遊者對新疆悠久的歷史文化，濃郁的民族風情的感受和了解的願望。更有意義的是對旅遊者和青少年不僅進行了惡劣環境適應能力訓練和教育，還是對旅遊者和青少年進行國家、社會、邊疆、民族教育的最好方式和課堂 我們的調查表明，攝影者和大學生男性80%、女性60%以上對原始胡楊林、冰川、沙漠探險旅遊感興趣；青少年70%對原始胡楊林、冰川、沙漠探險旅遊感興趣；中老年50%對原始胡楊林、冰川、沙漠探險旅遊感興趣。可見，原始胡楊林、冰川、沙漠探險旅遊有着較大的旅遊市場價值。 第五章 項目實施的有利條件的不得因素 5.1項目實施的有利條件 5.1.1有利的內外部環境 目前，**縣進行特色旅遊開發，已具備了實現更大發展的有利條件；經過多年的積極探索和發展，積累了一定的工作經驗，打下了較好的物質技術基礎；國家堅持擴大內需和加快產業結構調整政策，將給**縣發展特色旅遊帶來更多的發展機會；我國正在邁入全面建設小康社會的嶄新發展階段，申奧成功、加入wto，必將給旅遊業帶來更大的國際和國內市場需求；西部大開發正在加快實施，《國務院關於進一步加快旅遊業發展的通知》的貫徹落實，將為**縣進行特色旅遊開發帶來更多的實際支持；加之**縣進行特色旅遊中，幹部、羣眾信心增強，積極性高漲，已形成了上下聯動、共同參與的可喜局面。可以肯定地説，加快**縣特色旅遊開發，是大勢所趨，也一定會大有作為。 5.2有利的資源條件 5.2.1旅遊資源的豐富多樣性。地理縱跨多個緯度帶，從陸上極高點海拔4888米的喀爾裏克平頂冰川到極低點海拔260米的盆地，草原、雪山、沙漠各類地形兼備，生物品種豐富，自然景觀雄奇壯麗；加之民族古樸濃郁的民俗風情、積澱深厚的文化底藴、神奇珍稀的硅化木、胡楊林及眾多的古蹟遺存，人文景觀異彩紛呈。 5.2.2旅遊資源的不可替代性。**縣旅遊資源豐富獨特、品位極高，對海內外旅遊者有着非凡的吸引力；是發展特色旅遊的勝地。這些資源涉及自然的、地理的、民族的、宗教的、歷史的等各領域，不僅與國內其他地方相比獨具特色和魅力，如**縣的硅化木、胡楊林、鳴沙山、喀爾裏克山平頂冰川，都是惟**縣所有的精、絕品旅遊資源。這些旅遊資源不僅品位高，而且壟斷性、獨特性強，是**縣發展特色旅遊的最大優勢，也是**縣經濟加快發展的最大資本。 5.2.3旅遊資源的原始神祕性。由於受人為破壞較少，目前這些資源大都保留了未經雕飾的原始風貌，給人以強烈的新奇感，符合世界旅遊求新、求異、求知、求樂的需求和趨勢，具有強烈的吸引力。 5.2.4與自治區的旅遊資源和旅遊大市場有雙重互補性。若能得到較好的開發利用，一定會成為**縣經濟的新的增長亮點。 5.3項目實施的不利因素 **縣特色旅遊目前的總體發展水平還比較低，總量還不大，仍處於初級階段。當前，制約**縣進行特色旅遊發展的直接因素主要有： 5.3.1資源底數不清，限制了加快旅遊開發的信心和決心。對總體資源的數量、質量、種類、範圍、環境、開發價值、市場前景等都還沒有一個科學的統計和分析，不利於進行國內外比較和綜合評價，也難為合理開發利用資源提供準確可靠的依據。 5.3.2可進入性差，仍是首要“瓶頸”。 由於受地理位置、交通狀況和食宿條件等限制，**縣特色旅遊的許多資源，目前還難以大規模開發利用，已開發的景區相當一部分也因“行大於遊”問題而處於半閒置狀態。 5.3.3資金匱乏，是導致旅遊產品開發不力的重要原因。**縣的經濟發展水平在全國相對落後，多數屬於吃飯財政，而大規模引進外來資金的環境和條件還不具備，目前還難以對旅遊資源進行成片開發。 5.3.4品牌意識不強，對外宣傳尚未形成合力。由於缺乏宣傳經費，**縣旅遊的整體形象還不夠鮮明、生動、突出，很多旅遊精品至今“藏在深山人未識”。 第六章 市場分析 6.1前瞻分析 對旅遊資源的分析，第一是自然旅遊資源，第二是人文旅遊資源，第三是新的概念，就是要開發利用社會旅遊資源，而且社會旅遊資源更需要注重。因此，為尋求**縣特色旅遊大發展，縣委、政府清醒地認識到只有從特色自然旅遊資源的開發，才能到特色人文旅遊資源的挖掘，最終達到充分利用社會旅遊資源，綜合性開發的境界。採用政府主導、市場主體，企業運作、羣眾參與，逐步達到深度開發的效果。 6.2目標市場： 現在有一個普遍的誤區，總覺得一個旅遊項目要對應所有的市場，實際上這是錯誤的。不同類的旅遊項目應該對應不同類的市場，不要追求一個旅遊項目覆蓋所有的旅遊市場。正確的做法是使細分產品對應細分旅遊市場，產生個性化的促銷，最終將若干小的旅遊項目疊加融合在一起形成一個大旅遊市場。這種市場營銷，就是所謂深度營銷。以廣大探險者、攝影愛好者大學生、研究生、青少年為市場啟動羣體，向上海、廣州、西安的國內高校彙集城市發展，並和自駕車俱樂部和探險俱樂部合作，目標是吸引、起動國內白領階層探險性旅遊愛好者旅遊市場，特別是通過區內外高校探險俱樂部的學生的暑期探險旅遊活動，發揮國內外主流媒體的宣傳作用，爭取國內外高消費旅遊羣體的關注和光顧。 第七章 規劃設計 從淖毛湖原始原始胡楊林旅遊項目來説，是從一個空間佈局的旅遊項目開發轉向情景規劃與體驗設計。就是要從市場導向出發，研究旅遊者的感受。第一是對項目的主體內容、核心內容的設計；第二是空間的設計，按照內容來決定空間的配置；第三是時間的設計；第四是功能的設計，什麼樣的內容對應什麼樣的功能。在規劃方面，現在應該説**縣的規劃的策劃和基礎都不錯。 7.1選擇了一個複合型的特色旅遊產品，不僅把精力只放在觀光旅遊點產品的開發上，而且還注重觀光、度假、特種旅遊相結合，同時也是人文、自然、社會三大類資源的開發有機結合起來。 7.2突出獨特性。沒有獨特性就沒有市場上的吸引力，也沒有更大的競爭力，認真研究自身的優勢所在，注重比較優勢，做到揚長避短，建設深度產品，原始胡楊林、沙漠、戈壁灘在旅遊來看都是優勢。就全疆而言，**在這方面優勢並不突出，但是，在發展的過程中出現了一個獨特現象，**在很多地方正是保下了一片好山水，保下了一片好文化，很多地方景色讓人稱絕，民俗文化讓人目瞪口呆，原因就是**縣的封閉、窮，所以就留下來了。這叫做因窮而留；接下來就是因留而起，因為留下來了就具備了旅遊條件，旅客來了當地就興起了；隨後是因起而保，旅遊興起了，旅遊者最關注的是特色、是差異，所以**縣這些特色化、差異化的東西保留下來了；再後是因保而富，因為**縣保留了一片好山水，保留了一片好文化，**縣就可以富起來了。 **縣自然條件嚴酷，除了觀光之外，一個重要的資源就是探險旅遊資源，在一定意義上探險旅遊的發展前景比觀光旅遊發展的前景還要大。道理很簡單，探險旅遊不需要那麼高的基礎設施投入，探險旅遊的特色是市場面比較小、比較窄，但是人均花費非常高，一個著名攝影家、自助攝影愛好者賺到的錢超過一百個觀光旅遊者。 **縣開發深度旅遊項目，首先是要考慮複合型的旅遊項目，建設**縣原始胡楊林旅遊項目，正是把握了這一要點。我們集瓜鄉自然景觀、胡楊景觀、沙漠景觀、硅化木遺址景觀為一體,把淖毛湖建設成觀光覽勝、休閒娛樂、野外探險、科普考察的自然風景旅遊勝地。項目區總面積為50萬畝，大致分為：遊客服務,觀光覽勝,觀光覽勝三個區。 7.2.1遊客服務區：集餐飲、住宿、娛樂、購物為一體的綜合服務區。 7.2.2觀光覽勝區：擬修建總長約20公里的林中彎道，讓旅客沿路欣賞不同季節不同形態的最古老、最原始的胡楊神采雄姿。 7.2.3休閒娛樂區：它是由一條長約30公里的環形遊覽公路將淖毛湖鎮、農十三師淖毛湖農場2個較大的晚熟哈密瓜基地竄連在一起。哈密瓜基地邊生長着非常茂盛的胡楊，金秋時節。金黃色的哈密瓜、金黃色的胡楊林、金黃色的草地，金黃一片美麗無比。旅客乘車來到淖毛湖，在飽餐一頓香甜爽口的哈密瓜後，乘坐觀光電瓶車，你可一跨邊防檢查站、二竄胡楊林、三過紅柳叢、四越戈壁沙漠、五觀硅化木遺址，六撿戈壁奇石，讓你盡情的包攬大漠秀色。此時的淖毛湖，可謂是我國西部最好的觀賞、探險、攝影之處。 第八章 開發戰略 8.1總體目標： 通過“原始胡楊林、冰川、沙漠探險旅遊”項目開發，滿足廣大攝影愛好者、探險者、青少年求新求奇的心理需求，達到通過挑戰人類生存的沙漠探險和了解西部、認識西部的活動等各種方式，對青少年進行素質教育的目的。進一步提高**縣的旅遊資源的知名度，樹立良好的形象，創立**縣特色旅遊產業的品牌，全面發展、綜合提高**縣的旅遊經濟和地方經濟的整體效益和收入。 8.2具體目標： 8.2.1努力打造淖毛湖原始胡楊林這一亮點，不斷提高**縣的旅遊知名度，將其推動到一個新型發展階段。 從一定程度上講，旅遊是知名度經濟。要發展旅遊業，就必須努力打造亮點，營造熱點。依託淖毛湖原始胡楊林旅遊項目的開發，大力發展**特色旅遊業，開展原始胡楊林、冰川、沙漠探險遊、大漠生態探寶遊、有機農業觀光遊，接待更多的國內外遊客，全面提高旅遊綜合收入，爭取被國家旅遊局批准為優秀旅遊城市和aa級重點旅遊風景區。 在旅遊業得到普遍重視、競爭日趨激烈的情況下，**縣的特色旅遊業需要持續快速發展，將其推動到一個新型發展階段。 8.2.2挖掘文化內涵，使旅遊資源轉化成旅遊產品，促進**縣的旅遊經濟。 旅遊業的發展離不開旅遊資源，獨特的旅遊資源可以顯現出超大規模的經濟效益。充分挖掘特色自然旅遊資源的文化內涵和社會需求，把以探險為主題的自然旅遊資源，發展到開拓人文旅遊資源，和開發利用社會旅遊資源，使全縣的旅遊業的發展步入持續發展軌道。 淖毛湖原始胡楊林旅遊項目的主題，就是圍繞自己的特色，在眾多的古墓、古碑、巖畫等遺蹟，雄偉的雪山、冰川、浩瀚的沙漠、戈壁、胡楊林、鳴沙山等獨特的自然風光、旅遊景點作文章，精心策劃，全新包裝，推出富有特色的一日遊、二日遊、三日遊線路，同時針對不同階層、不同年齡、不同愛好的旅遊者，包裝推出主題鮮明的原始胡楊林探祕、冰川探險、沙漠探寶、邊疆風情、民族風俗等優質、獨特的具有濃郁的邊疆大漠風情的旅遊產品。如為青少年設計沙漠探險遊，千年古城、邊關追憶尋蹤遊，體驗、領略漢唐、明清的邊陲古風；為探險、攝影愛好者設計尋蹤遊，尋訪千秋古人邊疆足跡，探索千年原始原始林的奧祕，將**縣特色旅遊資源轉化成獨具特色的旅遊產品。 8.2.3各部門統籌協調，促進旅遊發展環境不斷優化 旅遊業是一個關聯度很高的產業，發展旅遊業必須有一個良好的發展環境，“旅遊富縣”的目標才能實現。特別要是加大古蹟、原始胡楊林生態風景區和旅遊資源的保護力度，把城市建設、文物保護與旅遊項目建設有機結合起來，使**縣轄區所屬的古城、古蹟、旅遊景點、自然保護區、原始生態風景區作為一個整體規劃，打造成為富有價值和特色的旅遊觀光邊陲名城。 8.2.4堅持市場化運作，形成多元化投資體制 發展旅遊業既要靠縣級領導的重視、政府的主導，更要堅持全社會參與、市場化運作。引進外資，開發資源，以多種經營方式，推動**縣旅遊事業的發展。要堅持大合唱，營造發展環境。旅遊業是關聯度很高、涉及面很廣的產業，“吃、住、行、遊、購、娛”旅遊六要素基本上涵蓋了社會服務的各個領域。要適時申請創建國家優秀旅遊縣城。應該説這是一個很高、很有遠見的定位，但只有這樣，**縣將才會逐步擁有中國優秀旅遊縣城國家級頭銜，使其成為**縣金不換的名片。 8.3市場策略： 8.3.1樹立新品牌： 將“原始胡楊林旅遊探險”項目，塑造成為國內和**縣的特色旅遊業的一個新品牌，從而使**的旅遊業在激烈的旅遊市場競爭中佔有開放市場一席之地。 8.3.2更新觀念： 在注重新、奇、玩、賞的理念的同時，為廣大探險者、攝影愛好者、青少年創造更多的附加值，即通過此次暑期的旅遊活動，讓他們體驗探險的驚險、刺激的生活，增長探險、科考、邊疆和民族知識，增強人生自豪感，增強愛國意識和人文地理觀念，尤其是教育青年一代樹立正確的人生、自然、社會和民族觀。 8.3.3組合營銷： 團體銷售：爭取自治區團委、教委、科委、學聯和各高校學生會的支持，通過區內外重點高校的學生會和團組織組織“大學生原始胡楊林、冰川、沙漠探險和科技支邊考察團”，逐步成為大學生暑期社會實踐活動的重要內容和暑期旅遊活動的新熱線。 愛好者銷售：利用各種公關促銷手段，吸引攝影愛好者、探險者、青少年和白領階層在暑期和節假日踏入“原始胡楊林、冰川、沙漠探險之旅”。 8.3.4服務策略： 隨團配備一名民族嚮導、一名當地探險嚮導（具有一定的文化程度和民族語言知識）。 針對一般的旅遊活動普遍忽略的服務質量問題，將旅遊由休閒、遊玩的趨利活動，變成寓教於樂、增長知識、開闊眼界、磨練意志的教育活動，做到探險性、知識性、趣味性、民族性、思想性五位一體，使旅行者普遍感到花這些錢、玩這些天值！ 製作帶有沙漠、冰川、胡楊樹、沙漠奇石、民族服飾等邊陲、民族特色的旅行紀念冊、紀念品和工藝品，文字、圖片、音像等，具有保留價值的資料。 讓旅行者穿上民族服裝，過上幾天民族生活，體會民族風情，瞭解**的人文地理，對大學生和旅行者一定有較大的吸引力，從而產生較大的興趣和參與的慾望。 8.3.5廣告策略： 廣告應宣傳**縣的特色旅遊品牌，突出“原始胡楊林、冰川、沙漠探險”這個主題，宣傳探險--這人與自然的永恆的主題，報道探險內容，更新人們觀念，巧妙利用國內各主流媒體和網絡的新聞報道宣傳效應，輔助運用各種廣告手段和網絡發佈，鼓勵海內外大學生都來體驗探險、邊疆和民族生活，增強愛國主義、民族團結精神和探險、支邊意識，讓大學生在活動中有所得，有所值，迅速提升，並形成較好的品牌效應。 8.3.6開拓策略。 堅持高品位策劃，建設邊陲旅遊名縣。要使**縣的特色旅遊業快速發展，必須堅持高定位，確立大目標，營造特色旅遊勝地，策劃精品旅遊線路，吸引特殊的、高消費的旅遊羣體進行特特色旅遊消費。 堅持大合唱，營造發展環境。旅遊業是關聯度很高、涉及面很廣的產業，“吃、住、行、遊、購、娛”旅遊六要素基本上涵蓋了社會服務的各個領域。在發展特色旅遊業的大合唱中，全縣聯動，樹立全縣一盤棋思想，整合特色旅遊資源，確立特色旅遊品牌。必須堅持政府主導，縣政府和各部門統一協調，共同唱好發展**縣特色旅遊大合唱。 堅持大投入，打造特色旅遊精品。發展特色旅遊業必須依託特色旅遊項目。為適應時代發展要求和特殊的旅遊羣體的要求，將開發“原始胡楊林旅遊”項目，作為打造**旅遊精品的重中之重。進一步優化投資環境，建立多元化投資機制，**縣特色旅遊業要有較大發展，不斷加大投資，打造特色旅遊勝地，使原始胡楊林景點和遊覽區成為**縣旅遊的亮點。 堅持大宣傳，叫響特色旅遊品牌。**縣特色旅遊資源內涵豐富，有機**、綠色**、瓜鄉名鎮、貢羊之鄉，哪一塊都是響噹噹的特色旅遊牌子。把特色旅遊業做大、做強、做精有許多工作要做。我們相信，在全面建設小康社會的今天，**縣的特色旅遊業一定能夠與時俱進，不斷有新的更大的發展。 第九章 建設任務和建設內容 9.1建設任務 建設開發原始胡楊林項目所需的基礎設施，建立有效的經營機制，帶動縣域第三產業的快速發展。 9.2建設內容 9.2.1修建林區內觀光道路130公里，均為寬4米的砂石路面公路。 9.2.2架設10kv輸電線路20公里。 9.2.3建眺望塔6座。 9.2.4設永久性標誌牌50個。 9.2.5 配備電瓶車10輛，生活車1輛。 9.2.6配備通訊器材、防火器材10套，高倍望遠鏡10個，音像設備2套，攝像機1台，照相機5部。 9.2.7修建車庫及維修間300平方米，售票廳60平方米。 9.2.8修建停車場3000平方米 9.2.9配備旅遊帳蓬50套。 9.2.10修建旅遊攝影服務部120平方米，及其配套器材。 9.3職工培訓 對擇優錄用的20名職工進行專業化培訓。 9.4實施進度安排 該項目計劃用1年時間來完成。 建設工期：XX年4月—XX年8月。 第十章 投資估算與資金籌措 10.1投資估算 10.1.1估算依據 建築安裝工程參照同類工程和有關預算資料估算，所需要的材料等，按哈密地區價格估算。 10.1.2投資估算 該項目總投資608.15萬元，詳見下表。
投 資 估 算 表 10.2 資金籌措方案 該項目總投資608.15萬元。其中：申請國家、自治區生態旅遊建設專項資金400萬元，佔總投資65.8％；自籌資金208.15萬元，佔總投資的34.2%。
第十一章 綜合效益分析
項目實施後，項目區內的野生胡楊林、紅柳等自然資源，不僅可以得到合理的開發利用，而且還將原始胡楊林直到很好地保護作用。將使**縣又新增一條“綠色人生之旅”精品旅遊線路，大大提升**旅遊景點的檔次和內涵，使**縣人流、物流大幅度增高，為交通、賓館飯店、購物、餐飲、休閒娛樂、醫療等服務性行業提供新的發展機遇，直接帶動與旅遊相關的產業發展，使各業相互滲透，產生一些新的產業融合，從而改造傳統產業，促進產業結構調整。預計到XX年實現年接待海外遊客5萬人次，旅遊收入XX－2500萬元人民幣%。間接收益按照世界旅遊組織的資料計算，旅遊業每直接收入1元，相關行業的收入就能增加4.3元；每增加一個直接就業人員，社會就能增加5個就業機會，可新增1000個就業崗位。在此基礎上，經過進一步的發展，至XX年旅遊業形成比較大的產業規模，實現我縣向“強而精、富而美”的旅遊縣的跨越。由此可見，項目在
一、
二、三產業發展中，發揮着橋樑紐帶及帶動經濟發展的核心作用，對推動我縣經濟和社會的發展將產生不可估量的作用。 第十二章 評價結論 本項目符合國家西部大開發的有關政策，符合國家、自治區“xx”期間進一步加快旅遊業發展的產業政策，淖毛湖原始胡楊林旅遊品牌的推出，集科學考察、森林探祕、觀賞、攝影、青少年夏令營等項目為載體，綜合體現了食、住、行、遊、娛、購六大要素，更加符合當前旅遊市場的需求。不僅對帶動**縣域經濟社會的快速發展能起到積極的推動作用，該項目的實施，不僅具有良好的經濟效益，而且具有十分明顯的社會效益和生態效益。因此，該項目無論從社會上和環境上，還是從經濟上都是可行的，請自治區、地區有關部門給予充分的考慮，能儘快實施。
高新技術產業開發總公司是一家國有經濟性質的註冊企業。公司於1992年成立後，根據開發區創新管理體制的總體要求，總公司在牢固樹立服務第
一、效率第一的同時，不斷強化內部各項管理，充分調動社會各方面的積極因素，不斷吸引全社會的科技人才和投資者加盟，為共同建設和開發高新技術產業開發區不懈的努力。隨着總公司“大招商、招大商”戰略目標的整體推進，在開發區組建一個機動車輛管理機構，有效的實施人員與車輛的管理，已經成為促進當前開發區迅速發展壯大的迫切需要。
一、組建交安委的必要性
1、高新技術開發區目前現有各類型機動車輛xx餘輛，駕駛人員xx餘人，根據二期擴建規劃，預計到明年底機動車輛將增加到xx餘輛，機動車駕駛人員也將增加到xx餘人。 ２、已經和即將進駐開發區的外地的，以及在其他交安委上户的機動車輛和人員，由於異地車輛審驗、工作聯繫等方面的繁瑣和不便，待開發區交安委組建後，必將有一批機動車輛和人員轉入管理。
３、高新技術開發區位於太原市南部學府街，地理位置十分突出。在開發區四周又云集着各類大中型機動車輛交易市場，加之長風大街的開通，東西南北，四通八達，車流量較之以往成倍增加，具有良好的組建條件和管理環境。
二、交安委的管理方案和管理規模 １、管理名稱及法人 １、１管理名稱：太原市高新技術產業開發總公司交通管理安全委員會 １、２隸屬單位：太原市高新技術產業開發總公司 １、３法人代表：xxx １、４負 責 人：xxx ２、組織機構： ２、１主 任：１人 ２、２內 勤：１人（負責車輛和駕駛人員的檔案管理〕 ２、３車管員：２人 ２、４安全管理：１人 ３、管理辦法 ３、１主任由總公司選派一名具有多年交通管理實際經驗的技術人員擔任。 ３、２其他所需人員全部面向社會實行公開招聘。
擇優錄用。 ３、３制定崗位實施細則，嚴格各項管理規定。
３、４實行年度測評、獎優罰劣、競爭上崗，採取末位淘汰的新機制。 &nbs
p;４、辦公地址：鑑於高新技術開發區的極佳投資環境，場址選擇在高新開發區管委會大樓為最優方案。 三·經濟分析： １、市場前景 １、１太原市高新技術產業開發區，正處於全市結構調整、城市建設、經濟發展最為關鍵的一個非常時期，開發區機動車輛與駕駛人員增長較快，要求簡便快捷的管理需求量較大。
１、２高新技術開發區目前尚無具有一定規模，且又具有較強競爭實力的交通管理機構。總公司交安委的組建成立，依託開發區良好的投資環境，通過先進合理的計算機管理手段，必將對開發區駕駛人員以及各類型機動車輛實施有效的管理，具有穩定的管理基礎。
１、３隨着人們生活水平的日益提高，家用汽車的普及，通過不斷完善管理服務意識與管理服務質量，以嚴格的管理，規範的運作，良好的服務，樹立誠實可信的管理形象，必將吸引周邊地區一大批機動車輛和駕駛人員入户掛靠。逐步拓展管理範圍。
２、資金來源 ２、１申請國家預算內撥款 ２、２向國內各大銀行及財政信託公司貸款 ２、３自籌組建初期投資和鋪底流動資金xx萬 ３、費用估算：先期 投資年費用約xx萬餘元 其中：場地租賃費： xxxx元 辦 公 設 備： xxxx元 人 員 費 用： 編制定員５人，年平均工資xxxx元， 年工資總費用為xxxx元 &
nbsp; 其 他 費 用： xxxx元 ４、效益估算 ４、１目前開發區現有車輛xxxx輛，單車年管理費xxxx元，年收益xxxx元。 ４、２隨着管理規模的不斷擴大，預測在明年底前將吸納各類轉户遷移機動車輛xx餘輛，年收益xx萬元。
４、３隨着管理人員業務素質的不斷提高和服務意識的增強，高效便捷的管理手段，必將吸引眾多零散和家用私車車主的入户掛靠，在極大便利廣大羣眾購車上户的同時，所產生的社會效益無法估算。 綜上所述，組建高新技術產業開發總公司交安委，具有廣闊的市場前景和良好的發展機遇，依託開發區組建交安委具有明顯的優勢，投資利潤率較高，有一定的抗風險能力，在管理上是可行的，在經濟上是合理的，交安委組建後，對開發區和社會都具有明顯的經濟效益和社會效益。
高新技術產業開發總公司是一家國有經濟性質的註冊企業。公司於1992年成立後，根據開發區創新管理體制的總體要求，總公司在牢固樹立服務第
一、效率第一的同時，不斷強化內部各項管理，充分調動社會各方面的積極因素，不斷吸引全社會的科技人才和投資者加盟，為共同建設和開發高新技術產業開發區不懈的努力。隨着總公司“大招商、招大商”戰略目標的整體推進，在開發區組建一個機動車輛管理機構，有效的實施人員與車輛的管理，已經成為促進當前開發區迅速發展壯大的迫切需要。
一、組建交安委的必要性
1、高新技術開發區目前現有各類型機動車輛xx餘輛，駕駛人員xx餘人，根據二期擴建規劃，預計到明年底機動車輛將增加到xx餘輛，機動車駕駛人員也將增加到xx餘人。 ２、已經和即將進駐開發區的外地的，以及在其他交安委上户的機動車輛和人員，由於異地車輛審驗、工作聯繫等方面的繁瑣和不便，待開發區交安委組建後，必將有一批機動車輛和人員轉入管理。
３、高新技術開發區位於太原市南部學府街，地理位置十分突出。在開發區四周又云集着各類大中型機動車輛交易市場，加之長風大街的開通，東西南北，四通八達，車流量較之以往成倍增加，具有良好的組建條件和管理環境。
二、交安委的管理方案和管理規模 １、管理名稱及法人 １、１管理名稱：太原市高新技術產業開發總公司交通管理安全委員會 １、２隸屬單位：太原市高新技術產業開發總公司 １、３法人代表：xxx １、４負 責 人：xxx ２、組織機構： ２、１主 任：１人 ２、２內 勤：１人（負責車輛和駕駛人員的檔案管理〕 ２、３車管員：２人 ２、４安全管理：１人 ３、管理辦法 ３、１主任由總公司選派一名具有多年交通管理實際經驗的技術人員擔任。 ３、２其他所需人員全部面向社會實行公開招聘。
擇優錄用。 ３、３制定崗位實施細則，嚴格各項管理規定。
３、４實行年度測評、獎優罰劣、競爭上崗，採取末位淘汰的新機制。 ４、辦公地址：鑑於高新技術開發區的極佳投資環境，場址選擇在高新開發區管委會大樓為最優方案。
三·經濟分析： １、市場前景 １、１太原市高新技術產業開發區，正處於全市結構調整、城市建設、經濟發展最為關鍵的一個非常時期，開發區機動車輛與駕駛人員增長較快，要求簡便快捷的管理需求量較大。 １、２高新技術開發區目前尚無具有一定規模，且又具有較強競爭實力的交通管理機構。
總公司交安委的組建成立，依託開發區良好的投資環境，通過先進合理的計算機管理手段，必將對開發區駕駛人員以及各類型機動車輛實施有效的管理，具有穩定的管理基礎。 １、３隨着人們生活水平的日益提高，家用汽車的普及，通過不斷完善管理服務意識與管理服務質量，以嚴格的管理，規範的運作，良好的服務，樹立誠實可信的管理形象，必將吸引周邊地區一大批機動車輛和駕駛人員入户掛靠。
逐步拓展管理範圍。 ２、資金來源 ２、１申請國家預算內撥款 ２、２向國內各大銀行及財政信託公司貸款 ２、３自籌組建初期投資和鋪底流動資金xx萬 ３、費用估算：先期 投資年費用約xx萬餘元 其中：場地租賃費： xxxx元 辦 公 設 備： xxxx元 人 員 費 用： 編制定員５人，年平均工資xxxx元， 年工資總費用為xxxx元 其 他 費 用： xxxx元 ４、效益估算 ４、１目前開發區現有車輛xxxx輛，單車年管理費xxxx元，年收益xxxx元。
４、２隨着管理規模的不斷擴大，預測在明年底前將吸納各類轉户遷移機動車輛xx餘輛，年收益xx萬元。 ４、３隨着管理人員業務素質的不斷提高和服務意識的增強，高效便捷的管理手段，必將吸引眾多零散和家用私車車主的入户掛靠，在極大便利廣大羣眾購車上户的同時，所產生的社會效益無法估算。
綜上所述，組建高新技術產業開發總公司交安委，具有廣闊的市場前景和良好的發展機遇，依託開發區組建交安委具有明顯的優
勢，投資利潤率較高，有一定的抗風險能力，在管理上是可行的，在經濟上是合理的，交安委組建後，對開發區和社會都具有明顯的經濟效益和社會效益。
地方文化開發與研究的實習報告
文化，是人類創造的物質財富和精神財富的總和，是綜合國力的重要組成部分。作為一種能夠推動經濟和社會進步的生產力，文化與人類的命運歷來都是息息相關的，尤其在知識經濟時代，國家或地區的社會發展已經從經濟的競爭轉向文化實力的較量。地方文化建設，既是社會發展的必然選擇，也是增強發展後勁的必由之路；既是意識形態上的宏觀理論構建，又是社會生活中的具體實踐文化與經濟的關係越來越緊密的現實使得文化在地方經濟社會中的地位和作用越來越重要。地方文化建設關係社會政治地方文化建設重在開拓地方的文化內涵，其最終目的是滿足人們日益增長的精神文化需要。
文化是旅遊資源的`靈魂。地方文化以其個性鮮明、底藴豐厚成為旅遊文化資源的一個重要部分。整理研究地方文化，開發地方旅遊文化資源，是發展地方旅遊的必要手段。挖掘歷史文化，打造特色文化名城品牌，符合歷史潮流，是提升城市品位的需要。
經過實地調查和資料的查閲研究，筆者認為，在挖掘歷史文化的基礎上，打造特色文化名城的品牌，是一種歷史的正確選擇，符合現代城市建設的潮流。其意義：一是提升了城市的檔次和品位，提高了人們對城市的親和力；二是可以改變以往人們對城市的形象的認識。城市是人類文化的最高體現和重要結晶，是人類文明成果的空間聚集形態。城市文化是社會文明在城市的縮影，是社會文化在城市的集中體現。城市與文化密不可分，城市是文化的依託，文化是城市的靈魂。城市的發達程度和競爭力，在很大程度上取決於文化競爭力。城市的經濟競爭力、科技競爭力、人才競爭力、社會競爭力、服務競爭力的背後，起最終決定作用的是文化競爭力。城市實力是一個綜合概念，包括城市硬實力和軟實力。過去人們主要關注城市的硬實力，如城市的經濟規模和總量、城市的產業基礎和結構、城市的基礎設施和服務功能等。伴隨着城市競爭方式和格局的轉變，城市的競爭力更多地轉向城市的軟實力，主要是城市的文化競爭力。這是由於，現代科技日新月異，信息技術高速發展，知識經濟登上主台，城市經濟社會的發展越來越依賴於城市的文化、科技、信息等要素，特別是城市文化的復興使城市更加重了文化功能的砝碼。
當今社會人們評價一個城市，並不是光看重高樓大廈和經濟的發達程度，而是主要看重其文化品位、文化內涵和文化享受。在一個沒有文化內涵的城市，人們將看不到自己價值追求，找不到生命的迴歸點，更無從談起以人為本和人們生活的幸福感。
城市市做出建設特色文化名城的重大決策，具有非常重大的意義，影響深遠。這一決策不單是城市定位的變化，而且是城市性質的昇華，城市品位的提升；不單對經濟社會發展起到推動作用，而且會大大提高太原市民的人文素質和城市文化層次，意義和作用不可估量。
新中學數學課程教材開發的研究與實驗結題報告範文
1．研究的問題
本課題以中學數學課程教材開發的理論問題和實踐問題為主要研究對象，以初、高中數學“課標”教材的編寫和實驗為載體，以新中學數學教材的理論創新和實踐模式為切入點展開。課題研究分為四個部分：
1.1 相關問題的理論研究
通過研究，認清國際數學教育改革的大趨勢，認清我國數學教育的優勢與問題所在，提出新教材編寫過程中應當把握好的基本關係。研究成果是一組有新意的、能指導教材編寫的論文。
1.2 新國中數學課程教材的創新設計、編寫和實驗。
通過研究，探索新國中數學課程教材的創新點，如探索創新的開放的數學課程教材結構體系，探索有利於學生形成積極主動自主學習方式的數學課程教材設計機制，數學課程教材設計中積極的教學策略與方法的設計等。研究成果是《九年義務教育課程標準實驗教科書·數學（七~九年級）》、相應的教師教學用書、教學資源等以及一組相關論文。
1.3 普通高中新數學課程教材設計、編寫和實驗。
通過研究，尋找具有基礎性、多樣性和選擇性的高中數學課程教材設計模式，探索有利於學生形成積極主動的、接受式與活動式有機結合的學習方式的數學課程教材的設計與編寫途徑，數學課程教材設計中積極的教學策略與方法的設計等。研究成果是《普通高中課程標準實驗教科書·數學（a版）》、相應的教師教學用書、教學資源以及論文。
1.4 普通高中數學課程教材與信息技術整合研究。
通過研究，探索信息技術在幫助學生探索數學規律、理解數學本質、改進學生學習方式和教師教學方式、提高學生數學能力特別是數學探究能力上的作用和途徑。研究成果是《普通高中實驗教科書·數學（信息技術整合本）》、信息技術支持系統和論文。
2．研究思路
本研究按照“文獻研究——理論建構——教材編寫實踐——教材實驗——歸納、反思——修正教材”的路線進行，從對數學教育改革的歷史分析開始，在分析我國中學數學教育的現狀、存在的問題及其原因的基礎上，以當代數學課程理論、數學教育心理學理論等為依據，構建數學教育改革中應當把握的基本關係、數學課堂教學設計以及數學課程教材的創新等理論；在文獻和理論研究的基礎上，進行新初、高中數學教材的'編寫，將理論付諸於教材編寫的實踐，並通過教材實驗以檢驗理論構想的科學性、合理性和有效性；再通過多種方法收集教材實驗數據和實驗區師生對教材的反饋意見，經過認真分析、歸納，作為教材修訂的依據，落實在教材修訂過程中。
3．研究方法
以中學數學教材的編寫與實驗為載體進行數學課程教材創新的理論與實踐研究，是本課題研究的最重要特點。因此，在研究方法上，本課題研究主要採用質與量相結合的形式，重視資料的採集、整理和分析過程，借鑑國外課程行動研究的手段，理性思考和實踐行動相結合，重視案例收集和分析工作，研究工作及其成果的運用力求能夠運用於課程教材改革的實踐，使研究工作在理論和實踐的交叉點進行，在實踐基礎上進行理論概括。
綜合運用訪談法、問卷法、作品分析法以及內省法等收集實驗數據和實驗師生意見。由於研究對象的個體性較強，我們採用了自編的《國中課程標準實驗教科書·數學（人教版）實驗調查表》和《高中課程標準實驗教科書·數學（人教版）實驗調查表》收集數據。調查表的製作過程中進行了一定的標準化處理。採用隨機發放的方法選擇被試。數據管理和分析採用統計分析中最常用的sas軟件。
“ 城南春天 ” 可行性研究報告
第一章 投資環境分析
一、 國內環境：中國房地產還有20年以上的好景
XX年12月3日 上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景” 。
“中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在XX年中國gdp增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產業直接貢獻的。
中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。
1998年以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
XX年中國住宅投資佔gdp比例超過了美國，已經達到了5.7%。而在美國，房地產業作為國家經濟的三大支柱產業（汽車、醫藥、房地產）之一，已持續了50多年。
2020年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比XX年將淨增198.5億平方米，年平均需淨增12.4億平方米。”
二、荊州房地產市場：整體良性發展與現階段迅速升温
1、湖北省宏觀政策的指導
XX年6月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出台《省政府關於促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房
自XX年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨着居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。
3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。
荊州是一個文化古城，有着悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨着近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外户籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。
4、隨着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。
XX年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%；XX年全市農民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《XX年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)
XX年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發言人辦公室《XX年經濟發展情況新聞發佈稿》）
以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍藴藏着較大的增長潛力。
近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示着新一輪消費結構升級已為期不遠。
5、同類物業的市場情況
荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白雲綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場説明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、荊州房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加
鑑於原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， XX年，政府出台“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城牆及城內古蹟、古建築加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。
2、銀行按揭政策的出台，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當於總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人羣數量，有效刺激了房地產市場。
第二章 項目概況
一、建設地址
新風小區二期工程——城南春天項目（以下簡稱“本項目”）位於荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束；西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計XX年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。
二、項目規模
“新風小區”項目規劃總用地面積為 61730.85平方米 ，總建築面積 100300平方米 ，總居住人口2639人。其中，已開發的一期工程用地面積 9666.61平方米 ，建築面積 2XX平方米 。
本項目“城南春天”為“新風小區”二期待建工程，目前已列入荊州市XX年度房地產開發計劃。用地面積 52064.24平方米 ，總建築面積 8XX平方米 ，其中含住宅建築面積 70803平方米 ，商業用房面積 9659平方米 ，公建面積 1538平方米 。總套數為636套，入住人口約XX人。
三、總體規劃設計理念
1、充分利用本地塊的地理優越性及周邊的自然資源，注意人文和環境的可持續性發展，創造既能享受現代都市文明，又能享受生態自然的居住環境；
2、適應大學城、開發區高知人士需求，創造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環境；
3、在延續一期建築風格的基礎上積極創新，利用科學的環境規劃方法，為荊州市的住宅小區發展創造良好的典範。
四、總體規劃構思
本項目參照浙江、深圳等沿海發達地區房地產業精萃，吸取各地域房地產業界的優點，接合本地區實際情況，邀請國內知名景觀設計單位、規劃大師傾力打造，對建築外立面、户型設計、樓宇間距、休閒會所、中心廣場等合理規劃，精心設計。小區內配套設計齊全，規劃建設 5000平方米 中央綠地廣場、約 1000平方米 時尚休閒會所、400米 特色商業街、大型地下停車場、社區醫療保健站、健，以及健身房等娛樂休閒設施。
1、規劃結構
小區以城市主幹道、小區廣場、小區幹道、小區道路為網絡。整個小區地形成矩形狀，以南環路上設入口廣場，其餘路設次入口，小區中心設區內廣場，小區主幹道串聯若干個小區廣場作為主交通網絡。
2、建築單體設計
小區建築單體呈南北向，以點面結合式佈局，以小區主幹道組織交通，均設公共綠地，單位建築間路保持規定係數以上，使每個建築具有較多綠地、陽光和較好通風。建築底層設汽車庫，均與區內主幹道相連。中心廣場設置中心會所，滿足小區管理、服務、休閒等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車場地。
小區住宅單體定位於公寓式住宅，由不同户型組成，兼有舒適、自然、集中的佈局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露台等配套設施，同時具有結構緊湊、佈局合理、功能分區科學、外表親和不張揚的特點。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建築外形繼承傳統建築中粉牆黛瓦的神韻，使小區具濃郁的地域風情及強烈的可識別性。
3、建築環境及園林景觀設計
整體環境景觀設計，總體表現現代人文景觀的環境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區優雅、寧靜、宜人的居住環境。
規劃建造 5000平方米 中央綠地廣場，採用坡地式設計，平均地平在原有基礎上高出 1米 左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，並輔以建築小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺衝擊力。
設計立體可參與式園林，開闢運動場所、休閒場所，使讓小區的綠化景觀真正成為業主的休閒享受樂園。
根據組團分區，設置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀設計以半圍合的結構加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造温馨居家的歸屬感。
保證植被的多樣性和色彩性。整個園區的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區人氣和美感。
小區綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，並加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悦的居住情趣。
五、物業管理
優良的物業管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業主的利益得到保障。
本項目聘請浙江省知名萬家物業公司進行全程物業指導，該公司從事專業物業管理多年，服務過眾多中、高檔樓盤並深受好評，資質深厚，經驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住後的管理、使用難題。
本項目推行“綠色安全環保小區”概念，全部採取人車分流，設 三十米 寬的主入口僅供行人出入，在新風二路和屈原南路上還設有兩個側門，供車輛出入。
小區入口設保衞室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統，公共場所及外牆設高密度紅外線監控系統，社區內保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統獲得最及時的幫助。
此外，本項目物業管理還提供全天候的小區保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設施的保護；公共部位的維修與保養以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業主所想，急業主所急，讓業主享受尊貴自在的居家生活。
第三章 項目市場分析與整合營銷
一 、項目市場分析
1、地段環境優越
本項目位於荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束；西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計XX年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現本項目與城內的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。
2、周邊生活配套完善
本項目周邊的生活配套包括：新風超市、金豐園超市、明珠超市；新風菜場、金豐園菜場；農業銀行、工商銀行；胸科醫院、二醫院、荊州市中心醫院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閒配套，生活十分便利。
3、園林景觀設計突出
本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開闢 5000平方米 中央綠地廣場，採用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開闢運動休閒場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000平方米 時尚休閒會所，等等（詳見p.5“建築環境及園林景觀設計”）。
4、教育配套優勢顯著
自古以來，人們就非常看重環境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨着買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質的關注，發展到對未來居住環境的關注，對未來鄰居的關注。現代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閒適的居家感覺，一份內心的豐盈和自身氣質修養的顯現。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價格高於周邊其他條件相同樓盤10%~20%。
本項目地處大學城中心，教育配套優勢極為顯著。隨着長江大學的成立，高級職業技術學校等20餘所學校逐步遷入大學城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業主以教師為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人羣投資置業。
5、建築施工品質過硬
本項目施工隊伍來自中國“建築之鄉”浙江上虞，推行品牌第
一、信譽至上的原則，對施工品質精益求精，深受業界好評。
一期現房達到了卓越的半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗台整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留等等，給消費者留下了深刻的印象。
施工方在“城南春天”的建造中，將繼續秉承這種精益求精的作風，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質量最好、設施最完善的住宅示範小區，創造良好的社會效益和經濟效益。
6、市場供求關係良好
本項目地處城南開發區，周邊房產開發項目較少。作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，大學城20餘所學校的遷入，將為本項目帶來龐大的消費羣體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住宅、商鋪的銷售。寬鬆的市場競爭環境，巨大的目標消費羣體，使本項目處於良好的市場供求關係中，市場前景令人樂觀。
7、開發區的升值潛力巨大
本項目所處的城南經濟開發區，屬省級經濟技術開發區、省級台商投資區，近年來發揮其特有的區位、土地、港口、大學城高校科教優勢，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智並重，在荊州市的幾大開發區中格外引人注目。在城南經濟技術開發區、大學城大力建設的同時，也刺激了周邊各相關行業的發展，使得城南片區人氣驟增。
恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升温的大好時機，作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，本項目前景十分看好。
二、一期現房整合營銷
我公司通過對一期現房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因並非產品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產品包裝和有效的銷售執行。
XX年3月，本項目聘請武漢新希望物業代理顧問有限公司進行策劃、包裝和銷售，並初步簽訂銷售代理合同。
武漢新希望物業代理顧問有限公司是一家從事房地產營銷策劃與銷售代理顧問的專門公司，業務廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先後與20家知名開發商長線合作，擁有8年的實戰經驗，4 8個樓盤成功策劃、營銷的經歷。該公司憑藉先進的管理模式、紮實的工作精神、精專的業務能力等諸多方面的優勢，屢屢超額完成銷售任務，典型案例年銷售10萬餘方，銷售額逾億元，更創下了日售1萬平米的售樓奇蹟。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學的分析、診斷，並重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被髮展商譽為“房產良醫”、“發展商的新希望”。
武漢新希望物業代理顧問有限公司自接手本項目後，對產品進行了全新的整合包裝、營銷策劃，運用規範、科學、有效的操作技巧，大大加強了本項目的銷售力度。截止XX年底，售罄住宅100套，佔接手時未售186套的54%，大大加快了項目的資金回籠速度。XX年元旦及春節期間，新希望公司根據返鄉回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動，進一步加強銷售攻勢，以一期所餘近90套住宅猛烈衝擊市場。
事實證明，本項目聘請武漢新希望物業代理顧問有限公司，對產品進行全新的整合包裝、營銷策劃和強勢銷售，使本項目銷售進度、資金回籠與週轉產生了重大轉折。 據此進度預計，一期186套現房將於XX年4月實現100%售罄，實現資金全部回籠。
三、“城南春天”價格定位
現階段本項目同類物業荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產品的市場説明任務，人們對之廣為接受並希望擁有。
另一方面，如上所述，本項目恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升温的大好時機。從XX年1月我公司對市場同類產品的價格調查（見下表）可以看出，目前市場同類產品銷售均價皆在1400元/ m 2 以上。
樓盤名稱
荊州花園
順馳·太陽城
翰林苑
觀邸
起價 （元/ m 2 ）
1380
1616
1448
1428
均價 （元/ m 2 ）
1550
1750
1460
1750
備 注
僅剩10餘套
與上表所列同類產品相比，“城南春天”在園林景觀設計（詳見p.5“建築環境及園林景觀設計”）、教育配套（詳見p.7“教育配套優勢顯著”）、產品品質（詳見p.7“建築施工品質過硬”）等方面具有顯著優勢。
如園林景觀設計方面，順馳·太陽城無中心花園廣場，其他項目的設計力度也較弱。而本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開闢 5000平方米 中央綠地廣場，採用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開闢運動休閒場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000平方米 時尚休閒會所，等等。
根據消費者“買升不買降”的心理特徵，我公司將對“城南春天”的銷售採取“低開高走”的價格策略，即在入市初期採取較優惠的定價，之後根據供求關係的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷售價格。
目前，我公司根據項目自身特點，結合市場同類產品價格，進行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價定為1400元/ m 2 。預計將獲得廣泛的市場認同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環週轉。
四、“城南春天”整合營銷
武漢新希望物業代理顧問有限公司在對一期現房進行全新的整合包裝、營銷策劃、強勢銷售的同時，也為二期“城南春天”的包裝與營銷進行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開盤，其產品優勢，以及在一期基礎上的改進已在荊州深入人心，積累了大量潛在客户，詳細登記預訂客户已達100人。預計開盤後，產品銷售將勢如破竹，實現更快的資金回籠，實現將資金週轉的良性循環。
“城南春天”在產品包裝上緊緊抓住產品園林景觀設計、教育配套的重大優勢，切合目標消費羣（以周邊教師、公務員等高知高收入人羣為主）的特徵，推廣“生態”、“人文”概念，樹立了產品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。
1、案名：新風小區二期·城南春天
以“城南春天”這一富有現代都市人文氣息的新穎命名，引領產品包裝形象的煥然一新。“城南”點明項目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機勃勃的感受。“城南春天”寓意二期產品不僅是對一期的創新，更是給城南片區、給整個荊州來了春天般的新意。
2、推廣主題：春天裏的書香院落
“春天”點題，並緊扣產品的園林景觀設計優勢；“書香院落”緊扣產品的另一重大優勢——教育配套，並深深契合。
3、組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園
將“春天”般居住的新意具體到每個組團，給每位住户屬於自己的居住情趣。
梅蘭竹菊既是綠色生態、自然園林的代表，體現產品的園林景觀設計優勢；也是中國傳統文化中高尚品格的象徵，極具人文意涵。“梅園、蘭園、竹園、菊園”的組團命名，同樣是既緊扣產品優勢，也深得目標消費羣（以周邊教師、公務員等高知高收入人羣為主）所愛。
4、主打廣告語：
（1）XX荊州最值得期待的生態人文住宅（開盤前）
（2）領舞城南新生活（開盤後，暫定）
以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關注。
主打廣告語的設計表現十分搶眼，並在產品包裝（報紙廣告、宣傳單、户外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現，給受眾反覆、強烈的刺激。
5、賣點提煉：
（1）金牌美福地，品藝術人文書香。
絕版地段，浸染大學城墨秀書香，盡享城南經濟開發區商圈活力，坐擁高標準景觀路南環路的便利和尊榮，多條公交線路直達小區門口。
黃金福地，締造高尚儒雅生活品質，輻射無限升值潛力。
（2）優越性價比，體貼生活多樣選擇的空間
超值起價，引領城南片區超值風
暴。
精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗台整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留……
省錢、省時、省心，品質關懷生活，讓家的感覺更好。
（3）完美設計，成就大家風範
100畝宏大規模，1000㎡時尚休閒會所，5000㎡中央綠化廣場， 400m 特色商業街，靜謐社區、純美領地。精彩貼心户型，南北向、穿堂風、大開間、短進深，完美多樣。每户專配儲藏室，/時尚車庫，給你更多生活空間。
綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。
（4）完善配套，實現愛家之人的夢想
金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閒場所舉步即至；江漢石油學院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風幼兒園等名校環繞毗鄰；超市、菜場、醫院、銀行、商場林立四周。
愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這裏。
（5）“五心”級物管，感受心的呵護
家的價值，不可忽視的一部分是在建築之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監控探頭、可視對講門禁系統，多項人性化家政服務。
讓尊崇和安全，在點滴享受中自然流露。
第四章 投資計劃及經濟分析
一 、前期工程情況
1、土地出讓手續全部完善；
2、地
目 錄
一、總 論
二、市場分析
三、建設內容
四、環保與市政配套
五、組織機構與人力資源配置
六、建設進度安排及物料供應
七、資金籌措
八、效益分析
九、研究結論與建議
一、總 論
（一）項目背景 1 項目名稱： “聯想高科·經典都市”居住小區 2 承辦單位概況： “世紀地產”是武漢專業的房地產項目開發公司。 由於其他的在開發項目佔用大量資金，且本項目工程量大，建設週期長。為了降低投資風險，“世紀地產”決定和武漢高科國有控股集團有限公司及北京融科智地房地產開發有限公司合作成立控股公司武漢聯想·世紀高科房地產開發股份有限公司開發本項目。 公司註冊資本1億元（“世紀地產”3000萬元，武漢高科國有控股集團有限公司3000萬元，北京融科智地房地產開發有限公司4000萬元）流動資金2400萬元（滾動開發）。 武漢高科國有控股集團有限公司是經武漢市委、市政府同意成立的，授權全面經營和管理武漢東湖新技術開發區國有資產。集團註冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業35家，已成為“武漢·中國光谷”建設的主力軍，是一家集資產經營與管理、創業孵化器、風險投資、技術產權交易中心、工程科學研究、大學科技園建設於一體的大型國有控股集團。 成立於xx年6月的北京融科智地房地產開發有限公司，是聯想控股公司為進軍房地產行業而專門設立的全資子公司，也是其多元化佈局的一個重要棋子。 3 可行性研究報告的編制依據：
（1）《城市居住區規劃設計規範》
（2）《武漢市規劃管理條例》及《技術規定》
（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》
（4）《住宅設計規範》
（5）《住宅建築設計標準》
（6）《建築工程交通設計及停車場設置標準》
（7）《城市道路綠化規劃及設計規範》
（8）《高層民用建築設計防火規範》
（二）項目概況 1 地塊位置： 關山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創業街位於本案東側，南抵武漢職業技術學院，西緊鄰關山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷cbd中心區，不僅未來發展前景不俗，其現有配套設施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閒廣場眾多，大專院校林立，公園、醫院等公共設施相距不遠。“聯想高科·經典都市”居住小區周邊有：華中科技大學、中南民院、魯巷廣場、關山市場、關山中學、魯巷國小、光谷核心市場、電信數碼港、長江樂園、東湖新技術開區等。位於此地生活方便而多彩。 2 建設規模與目標： 土地面積：270畝
（180090平方米） 容積率：1.75（本地塊位於武漢市郊區，沿關山一路南行800米即達武黃高速公路，是武漢光谷的重點開發地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領階層來此購房置業，把容積率把握在較小的數值） 建築面積：314528平方米 開發週期：7至8年 土地價格：5400萬（高科集團儲備土地，作為股本投入） 3 周圍環境與設施
目 錄
一、總 論
二、市場分析
三、建設內容
四、環保與市政配套
五、組織機構與人力資源配置
六、建設進度安排及物料供應
七、資金籌措
八、效益分析
九、研究結論與建議
一、總 論
（一）項目背景 1 項目名稱： “聯想高科·經典都市”居住小區 2 承辦單位概況： “世紀地產”是武漢專業的房地產項目開發公司。 由於其他的在開發項目佔用大量資金，且本項目工程量大，建設週期長。為了降低投資風險，“世紀地產”決定和武漢高科國有控股集團有限公司及北京融科智地房地產開發有限公司合作成立控股公司武漢聯想·世紀高科房地產開發股份有限公司開發本項目。 公司註冊資本1億元（“世紀地產”3000萬元，武漢高科國有控股集團有限公司3000萬元，北京融科智地房地產開發有限公司4000萬元）流動資金2400萬元（滾動開發）。 武漢高科國有控股集團有限公司是經武漢市委、市政府同意成立的，授權全面經營和管理武漢東湖新技術開發區國有資產。集團註冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業35家，已成為“武漢·中國光谷”建設的主力軍，是一家集資產經營與管理、創業孵化器、風險投資、技術產權交易中心、工程科學研究、大學科技園建設於一體的大型國有控股集團。 成立於xx年6月的北京融科智地房地產開發有限公司，是聯想控股公司為進軍房地產行業而專門設立的全資子公司，也是其多元化佈局的一個重要棋子。 3 可行性研究報告的編制依據：
（1）《城市居住區規劃設計規範》
（2）《武漢市規劃管理條例》及《技術規定》
（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》
（4）《住宅設計規範》
（5）《住宅建築設計標準》
（6）《建築工程交通設計及停車場設置標準》
（7）《城市道路綠化規劃及設計規範》
（8）《高層民用建築設計防火規範》
（二）項目概況 1 地塊位置： 關山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創業街位於本案東側，南抵武漢職業技術學院，西緊鄰關山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷cbd中心區，不僅未來發展前景不俗，其現有配套設施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閒廣場眾多，大專院校林立，公園、醫院等公共設施相距不遠。“聯想高科·經典都市”居住小區周邊有：華中科技大學、中南民院、魯巷廣場、關山市場、關山中學、魯巷國小、光谷核心市場、電信數碼港、長江樂園、東湖新技術開區等。位於此地生活方便而多彩。 2 建設規模與目標： 土地面積：270畝
（180090平方米） 容積率：1.75（本地塊位於武漢市郊區，沿關山一路南行800米即達武黃高速公路，是武漢光谷的重點開發地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領階層來此購房置業，把容積率把握在較小的數值） 建築面積：314528平方米 開發週期：7至8年 土地價格：5400萬（高科集團儲備土地，作為股本投入） 3 周圍環境與設施
目 錄
一、總 論
二、市場分析
三、建設內容
四、環保與市政配套
五、組織機構與人力資源配置
六、建設進度安排及物料供應
七、資金籌措
八、效益分析
九、研究結論與建議
一、總 論
（一）項目背景 1 項目名稱： “聯想高科·經典都市”居住小區 2 承辦單位概況： “世紀地產”是武漢專業的房地產項目開發公司。 由於其他的在開發項目佔用大量資金，且本項目工程量大，建設週期長。為了降低投資風險，“世紀地產”決定和武漢高科國有控股集團有限公司及北京融科智地房地產開發有限公司合作成立控股公司武漢聯想·世紀高科房地產開發股份有限公司開發本項目。 公司註冊資本1億元（“世紀地產”3000萬元，武漢高科國有控股集團有限公司3000萬元，北京融科智地房地產開發有限公司4000萬元）流動資金2400萬元（滾動開發）。 武漢高科國有控股集團有限公司是經武漢市委、市政府同意成立的，授權全面經營和管理武漢東湖新技術開發區國有資產。集團註冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業35家，已成為“武漢·中國光谷”建設的主力軍，是一家集資產經營與管理、創業孵化器、風險投資、技術產權交易中心、工程科學研究、大學科技園建設於一體的大型國有控股集團。 成立於xx年6月的北京融科智地房地產開發有限公司，是聯想控股公司為進軍房地產行業而專門設立的全資子公司，也是其多元化佈局的一個重要棋子。 3 可行性研究報告的編制依據：
（1）《城市居住區規劃設計規範》
（2）《武漢市規劃管理條例》及《技術規定》
（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》
（4）《住宅設計規範》
（5）《住宅建築設計標準》
（6）《建築工程交通設計及停車場設置標準》
（7）《城市道路綠化規劃及設計規範》
（8）《高層民用建築設計防火規範》
（二）項目概況 1 地塊位置： 關山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創業街位於本案東側，南抵武漢職業技術學院，西緊鄰關山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷cbd中心區，不僅未來發展前景不俗，其現有配套設施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閒廣場眾多，大專院校林立，公園、醫院等公共設施相距不遠。“聯想高科·經典都市”居住小區周邊有：華中科技大學、中南民院、魯巷廣場、關山市場、關山中學、魯巷國小、光谷核心市場、電信數碼港、長江樂園、東湖新技術開區等。位於此地生活方便而多彩。 2 建設規模與目標： 土地面積：270畝
（180090平方米） 容積率：1.75（本地塊位於武漢市郊區，沿關山一路南行800米即達武黃高速公路，是武漢光谷的重點開發地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領階層來此購房置業，把容積率把握在較小的數值） 建築面積：314528平方米 開發週期：7至8年 土地價格：5400萬（高科集團儲備土地，作為股本投入） 3 周圍環境與設施
（1）步行約2分鐘可至58
6、52
1、715等公交車站；
（2）魯巷廣場購物中心關山超市以及關山飯店等消費場所均幾步之遙；
（4）華中科技大學，中南民族學院等高校環繞；
（3）武漢光谷cbd中心?光谷創業街位於本案東側 4 項目投入資金及效益情況 項目總投資：33597.28萬元 自有資金投入：12400 萬元 住宅銷售價格：xx 元/平米起 項目銷售收入：59104.00萬元 項目税後利潤總額：16127.14萬元 項目毛利潤潤：27.28％ 項目內部收益率：25.39％
（三）項目建設緣由 1 項目建設有利於我公司在武漢房地產市場的進一步開拓發展 公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業理念，依託開發區的優惠政策及政府支持，立足於東湖開發區，輻射武漢三鎮。通過本項目的開發，佔據光谷cbd區域房地產市場，發展壯大公司實力，並進一步樹立企業在武漢地產業界的形象。 2 項目的建設符合武漢市對光谷建設的精神 國家繼續實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發企業預期的盈
目 錄
一、總 論
二、市場分析
三、建設內容
四、環保與市政配套
五、組織機構與人力資源配置
六、建設進度安排及物料供應
七、資金籌措
八、效益分析
九、研究結論與建議
一、總 論
（一）項目背景 1 項目名稱： “聯想高科·經典都市”居住小區 2 承辦單位概況： “世紀地產”是武漢專業的房地產項目開發公司。 由於其他的在開發項目佔用大量資金，且本項目工程量大，建設週期長。為了降低投資風險，“世紀地產”決定和武漢高科國有控股集團有限公司及北京融科智地房地產開發有限公司合作成立控股公司武漢聯想·世紀高科房地產開發股份有限公司開發本項目。 公司註冊資本1億元（“世紀地產”3000萬元，武漢高科國有控股集團有限公司3000萬元，北京融科智地房地產開發有限公司4000萬元）流動資金2400萬元（滾動開發）。 武漢高科國有控股集團有限公司是經武漢市委、市政府同意成立的，授權全面經營和管理武漢東湖新技術開發區國有資產。集團註冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業35家，已成為“武漢·中國光谷”建設的主力軍，是一家集資產經營與管理、創業孵化器、風險投資、技術產權交易中心、工程科學研究、大學科技園建設於一體的大型國有控股集團。 成立於xx年6月的北京融科智地房地產開發有限公司，是聯想控股公司為進軍房地產行業而專門設立的全資子公司，也是其多元化佈局的一個重要棋子。 3 可行性研究報告的編制依據：
（1）《城市居住區規劃設計規範》
（2）《武漢市規劃管理條例》及《技術規定》
（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》
（4）《住宅設計規範》
（5）《住宅建築設計標準》
（6）《建築工程交通設計及停車場設置標準》
（7）《城市道路綠化規劃及設計規範》
（8）《高層民用建築設計防火規範》
（二）項目概況 1 地塊位置： 關山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創業街位於本案東側，南抵武漢職業技術學院，西緊鄰關山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷cbd中心區，不僅未來發展前景不俗，其現有配套設施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閒廣場眾多，大專院校林立，公園、醫院等公共設施相距不遠。“聯想高科·經典都市”居住小區周邊有：華中科技大學、中南民院、魯巷廣場、關山市場、關山中學、魯巷國小、光谷核心市場、電信數碼港、長江樂園、東湖新技術開區等。位於此地生活方便而多彩。 2 建設規模與目標： 土地面積：270畝
（180090平方米） 容積率：1.75（本地塊位於武漢市郊區，沿關山一路南行800米即達武黃高速公路，是武漢光谷的重點開發地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領階層來此購房置業，把容積率把握在較小的數值） 建築面積：314528平方米 開發週期：7至8年 土地價格：5400萬（高科集團儲備土地，作為股本投入） 3 周圍環境與設施
（1）步行約2分鐘可至58
6、52
1、715等公交車站；
（2）魯巷廣場購物中心關山超市以及關山飯店等消費場所均幾步之遙；
（4）華中科技大學，中南民族學院等高校環繞；
（3）武漢光谷cbd中心?光谷創業街位於本案東側 4 項目投入資金及效益情況 項目總投資：33597.28萬元 自有資金投入：12400 萬元 住宅銷售價格：xx 元/平米起 項目銷售收入：59104.00萬元 項目税後利潤總額：16127.14萬元 項目毛利潤潤：27.28％ 項目內部收益率：25.39％
（三）項目建設緣由 1 項目建設有利於我公司在武漢房地產市場的進一步開拓發展 公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業理念，依託開發區的優惠政策及政府支持，立足於東湖開發區，輻射武漢三鎮。通過本項目的開發，佔據光谷cbd區域房地產市場，發展壯大公司實力，並進一步樹立企業在武漢地產業界的形象。 2 項目的建設符合武漢市對光谷建設的精神 國家繼續實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發企業預期的盈
目 錄
一、總 論
二、市場分析
三、建設內容
四、環保與市政配套
五、組織機構與人力資源配置
六、建設進度安排及物料供應
七、資金籌措
八、效益分析
九、研究結論與建議
一、總 論
（一）項目背景 1 項目名稱： “聯想高科·經典都市”居住小區 2 承辦單位概況： “世紀地產”是武漢專業的房地產項目開發公司。 由於其他的在開發項目佔用大量資金，且本項目工程量大，建設週期長。為了降低投資風險，“世紀地產”決定和武漢高科國有控股集團有限公司及北京融科智地房地產開發有限公司合作成立控股公司武漢聯想·世紀高科房地產開發股份有限公司開發本項目。 公司註冊資本1億元（“世紀地產”3000萬元，武漢高科國有控股集團有限公司3000萬元，北京融科智地房地產開發有限公司4000萬元）流動資金2400萬元（滾動開發）。 武漢高科國有控股集團有限公司是經武漢市委、市政府同意成立的，授權全面經營和管理武漢東湖新技術開發區國有資產。集團註冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業35家，已成為“武漢·中國光谷”建設的主力軍，是一家集資產經營與管理、創業孵化器、風險投資、技術產權交易中心、工程科學研究、大學科技園建設於一體的大型國有控股集團。 成立於xx年6月的北京融科智地房地產開發有限公司，是聯想控股公司為進軍房地產行業而專門設立的全資子公司，也是其多元化佈局的一個重要棋子。 3 可行性研究報告的編制依據：
（1）《城市居住區規劃設計規範》
（2）《武漢市規劃管理條例》及《技術規定》
（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》
（4）《住宅設計規範》
（5）《住宅建築設計標準》
（6）《建築工程交通設計及停車場設置標準》
（7）《城市道路綠化規劃及設計規範》
（8）《高層民用建築設計防火規範》
（二）項目概況 1 地塊位置： 關山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創業街位於本案東側，南抵武漢職業技術學院，西緊鄰關山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷cbd中心區，不僅未來發展前景不俗，其現有配套設施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閒廣場眾多，大專院校林立，公園、醫院等公共設施相距不遠。“聯想高科·經典都市”居住小區周邊有：華中科技大學、中南民院、魯巷廣場、關山市場、關山中學、魯巷國小、光谷核心市場、電信數碼港、長江樂園、東湖新技術開區等。位於此地生活方便而多彩。 2 建設規模與目標： 土地面積：270畝
（180090平方米） 容積率：1.75（本地塊位於武漢市郊區，沿關山一路南行800米即達武黃高速公路，是武漢光谷的重點開發地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領階層來此購房置業，把容積率把握在較小的數值） 建築面積：314528平方米 開發週期：7至8年 土地價格：5400萬（高科集團儲備土地，作為股本投入） 3 周圍環境與設施
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