隨着我國經濟的發展，房地產業開始越來越受到重視，房地產開發項目成本管理也變得非常重要。房地產開發項目產品有着一次性、多變性與不確定性的特點，其特定開發項目適用於一次性設計，而一些環境與項目的設計相對較為多變。要想降低開發項目成本，就要對造價成本進行管理與控制，使得房地產項目的開發質量不斷提升，為人民提供更為優質的生活環境。
房地產幵發項目的成本管理直接決定了其發展方向與長久性，其對成本進行控制是為了在工程質量良好、開發期限可以保證的前提下，保證所完成建築產品成本的合理性，要對項目進行全過程管理、全方位的控制，將多種可以對成本進行干擾的因素排除，要將激勵競爭機制建立起來，全員簽訂管理目標責任書，實行獎懲制度，促進房地產開發項目的經濟效益的良好發展。房地產開發項目的成本管理主要分為以下四個階段：
一、策劃準備階段
策劃準備階段的成本管理與控制決定着開發項目經濟效益的成敗。相關調查表示：每個項目的策劃對成本和效益都有着35%的影響，策劃階段的成本管理是對項目進行地段地塊的選擇和建設方案的設計。要對地價與出讓金進行了解，對拆遷等補償費用的髙低進行比較，配套設施的費用要明確。然後經過與銷售價格的平衡，選擇出最好的地塊。確定建設方案，在建設地點選擇完畢以後，方案的建設對開發的成本和效益非常重要，利用建設方案進行招標。開發商要對區域總體設計進行招標，對建築設計進行招標，對投資進行估算。組成評審專家組對方案進行評定，專家組包括技術專家和經濟專家。業主所選定的必須是技術指標與經濟指標最佳的中標方案。如果選擇的是技術指標最佳而經濟指標較差的方案，就要釆取有效的措施對其進行優化，經濟學家要對投標人評標時的投資估算進行審計與評估，保證投資估算的真實度與可靠度，減少實施中標方案時估算值突破情況的發生。
二、設計定型階段
在設計定型階段中，對成本的管理與控制，是利用策劃批准的方案，對初步的設計進行整理與擴大。相關調查表示，設計定型階段的工作效率直接影響了項目成本的管理，所以，加強對該階段工作的管理是非常重要的。因此，設計者或設計團體必須是設計水平與專業水平較髙、具有豐富的實踐經驗、較強責任心的人或團體。在設計開展之前，業主與設計委託者雙方必須簽訂委託書與設計合同，合同條款要包括技術經濟指標與監督配合等，要對設計在實際運用中所達到的技術經濟指標進行考核，要有獎勵或懲罰的考核制度。在設計開展以後，業主應利用專業技術經濟人員對設計進行全過程跟蹤。在對初步設計進行擴大時，要與設計人員對技術方案進行研討，如建築的基礎類型、管道的選型等，對信息要大量蒐集，對設計人員進行市場行情的反饋，使其可以在項目中運用新型技術與材料。這樣建築產品的檔次也就得以提髙，工程成本也可以有效降低。造價人員要對技術方案進行經濟比較，使得成本的髙低顯露出來，更好的為業主的決策進行參謀。在這個階段有兩個誤醫，必須都對其進行防治：第一個誤區是對設計人員有着完全依靠的行為，從不對設計進行過問；第二個誤區是對技術方案沒有進行經濟評估、成本的分析。要利用經濟專家和造價師對設計院出示的設計概算進行審計評估，保證其真實性與可靠性，要查找出超出投資估算的原因。如果是技術方案原因，應在施工設計的時候對其進行優化，對設計人員優化設計方案工作進行配合。業主方的專業人員在施工設計應該對技術方案設計進行督促，並對設計計算的結果進行了解，對單項設計加以重視，注意其經濟性，對配筋數量隨意加大進行預防。以期在設計階段強化開發項目成本管理，從而有效降低工程成本。
三、施工實施階段
施工實施是設計階段成本管理的繼續，主要的特徵是以下幾點：
1.較強的針對性
施工階段成本管理對象很明確，完成特定的產品所需成本，但是目前還存在很大的風險，不確定性較強。
2.三個基本要素、一個指標這個過程指標的組成是利用三個基本要素與一個指標完成的，要素是：項目成本、項目工期、項目質量；指標就是項目的安全性，必須將二者進行統一，使之可以相互影響與促進。
3.利益主體
施工實施階段會涉及到很多利益主體，這些利益主體是承包商、供應商等，整個施工過程的完成都是由他們的合作來進行的。在對設計進行確定以後，施工任務的完成多采用以下兩種方法：招標發包法，承包商通過中標獲得施工任務並將其完成；自營施工法，在選擇施工材料時，要選擇質量較好且價格較低的，要對不同廠家的材料進行比對。
施工結束以後，要對工程竣工的決算和財務決算進行編制，其對成本控制是非常重要的。利用竣工決算對成本目標制定與貫徹情況進行考査，査看其是否有偏差。總結經驗、得出教訓，使企業管理的水平得到提高，成本控制能力得到加強。
四、保修服務階段
這個階段成本是由施工質量決定的，所以要將工程質量工作做好，降低保修費用。要將商品房的使用説明書和保修書做好，將開發商與物業管理、用户等在保修時應該承擔的責任與費用分清，為開發商減少不必要的保修支出。
在選擇物業管理公司時，要對其業務水平的髙低、管理素質的情況進行了解，選擇業務水平較高、管理素質良好的公司來對項目的業務管理工作進行承擔，可以使開發商的信譽得到有效提髙。
五、結語
總而言之，房地產開發項目對成本進行全面地管理與控制，是綜合地管理與控制，但對經濟造價進行單一的管理不能達到項目成本控制的目的，因而其管理過程應該是動態的。利用各種手段將不確定的因素進行優化，成為了特定因素，從而更好的對成本進行了控制和管理，促進了房地產企業的發展。
《 淺談成本控制在成本管理中的作用 》
摘要：本文通過對成本控制在成本管理中的地位和作用兩方面進行剖析，重點論述了在企業發展戰略中，成本控制處於極其重要的地位。成本控制管理目標必須首先是全過程的控制，不應僅是控制產品的生產成本，而應控制產品壽命週期成本的全部內容。
企業在競爭激烈的市場經濟條件下，要想生存或謀求發展壯大，除了技術領先、資本雄厚之外，管理在其中起到越來越重要的作用。而成本控制是企業管理活動中永恆的主題，成本控制的直接結果是降低成本，增加利潤，從而提升企業管理水平，增強企業核心競爭力。現今的市場更多的是買方市場，每一個細分市場都有眾多企業在競爭，而生產的往往是同質產品，差異不大，這時就要看哪家企業具有成本領先優勢，提供的服務是否優質，品牌的美譽度如何，其中成本控制是最基本的也是最關鍵的因素。
一、成本和產品成本
成本是—個應用非常廣泛的概念。一般地説，成本是指為了達到一定的目的而耗費的某種資源的貨幣表現。這一定義包含如下幾層含義：(1)誠本是為達到一定目的而發生的，無目的的成本發生只能是一種浪費；(2)成本是一種資源的耗費，沒發生消耗，沒付出代價，就無所謂成本；(3)成本必須是能夠用貨幣來計量的，用貨幣這一同度量因素對人們為了達到一定目的，耗費的各種資源進行計量，才能進行成本核算。
產品成本是指為製造一定數量、一定種類的產品，而發生以貨幣表現的各種耗費。按照馬克思的價值理論，產品的價值由三部分組成，即生產中消耗的生產資料的價值(C)，勞動者為自己的勞動所創造的價值(v)，以及勞動者為社會創造的價值(M)。從理論上説，產品成本就是前二者之和，即生產中消耗的生產資料的價值和勞動者為自己的勞動所創造的價值之和。
二、成本控制
所謂成本控制，是企業根據一定時期預先建立的成本管理目標，由成本控制主體在其職權範圍內，在生產耗費發生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件採取的一系列預防和調節措施，以保證成本管理目標實現的管理行為。它包括成本預測、成本計劃、成本控制、成本核算、成本考核和成本分析等六個環節。這些環節按成本發生的時間先後分為事前控制、事中控制和事後控制。事前控制進行成本預測和成本計劃，對控制核算提出要求；事中控制進行成本控制和成本核算，為分析、考核提供依據；事後控制進行成本考核和成本分析。對預測計劃提供信息。
成本控制的過程是運用系統工程的原理對企業在生產經營過程中發生的各種耗費進行計算：調節和監督的過程。同時也是一個發現薄弱環節，挖掘內部潛力，尋找一切可能降低成本途徑的過程。科學地組織實施成本控制，可以促進企業改善經營管理，轉變經營機制，全面提高企業素質，使企業在市場競爭的環境下生存、發展和壯大。
1、成本控制的基礎工作
成本控制的起點，或者説成本控制過程的平台就是成本控制的基礎工作。成本控制不從基礎工作做起。成本控制的效果和成功可能性將受到大大影響。
（1）定額制定。定額是企業在一定生產技術水平和組織條件下，人力、物力、財力等各種資源的消耗達到的數量界限。主要有材料定額和工時定額。
（2）標準化工作。標準化工作是現代企業管理的基本要求，它是企業正常運行的基本保證，它促使企業的生產經營活動和各項管理工作達到合理化、規範化、高效化，是成本控制成功的基本前提。
（3）制度建設。在市場經濟中，企業運行的基本保證，一是制度，二是文化，制度建設是根本，文化建設是補充。沒有制度建設，就不能固化成本控制運行，就不能保證成本控制質量。
2、成本控制的作用
（1）成本控制是現代化成本管理的中心環節。隨着企業管理的現代化，成本管理也必須現代化。現代化的成本管理包括七個環節，即成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析和成本檢查，這七個環節密切聯繫，相互促進，構成了現代化成本管理的全部過程。
（2）成本控制是提高經濟效益，增強企業競爭力的關鍵。成本是反映企業對於人力、物力和財力的佔用和消耗情況的一個綜合性的價值指標。企業控制了成本，也就控制了人力、物力和財力的佔用和耗費，也就控制了產品成本的形成過程。
（3）成本控制是改進企業生產經營管理的重要手段。產品成本是反映企業各項工作質量的綜合性指標，企業投資和生產經營決策是否正確，產品設計和工藝水平的高低，生產計劃和組織工作是否科學，物資管理和人事安排是否合理。設備工作的好壞等都會直接影響到成本水平的升降。同時，成本控制也對企業各項管理工作具有反作用。通過對成本的監督和控制，可以及時發現企業在經營管理中的各種弊病，以及在生產過程中的各種浪費，及時做出補救措施，減少浪費，降低成本，提高管理水平。因而，成本控制應成為企業管理的中樞。
3、成本控制的目標
成本管理和成本控制。是企業永恆的主題，是企業生產經營和生存發展的需要。企業生產經營活動千差萬別，經濟活動越複雜，成本與經濟活動之間的關係也越複雜。經濟活動自身的規律影響着生產經營活動與成本之間的關係。
影響成本有內外部因素，重點體現在成本動因、價格、市場份額（銷量）、質量等方面。產品是成本的主要載體，降低產品成本成為成本控制的必然結果。但從長期來看，成本控制是通過控制引起成本發生的驅動因素一成本動因來進行的。也就是説，成本控制是直接控制成本發生的原因，即成本動因，而不是成本本身，通過控制成本動因而使成本得到長期管理。成本動因驅動成本，但成本動因並不因成本控制而存在，企業生產經營的需要是決定成本動因的根本力量。如何在成本降低與生產經營需要之間做出權衡取捨，是成本控制無法迴避的困難選擇。
三、結 語
綜上所述。成本控制都貫穿着對成本降低 的要求，都不排斥成本降低的重要性。同時，由於成本與諸多變量因素之間關係的複雜性，在許多情況下，單純強調低成本不一定能代表 經濟上的合理性，因而需要將成本和與成本相關的變量因素 聯繫起來加以考慮。但降低成本是企業永恆的主題。
目前，隨着我國經濟的快速、穩定發展，也使得房地產行業獲得了較大的發展，為了讓房地產行業更好的發展，國家相繼出台了有關政策用以引導規範其發展。房地產行業國家宏觀調控的加強和房價的日趨合理，但面對土地的獲得成本越來越髙、市場日益規範的現實情況，各開發企業規模小、管理粗放等問題開始明顯暴露出來。特別是成本管理水平低下的問題在利潤水平下降的情況下，暴露的尤為突出，房地產開發企業必須從粗曠的管理向精細化管理模式的轉變。房地產企業要獲得最大限度的'經營利潤，降低企業相關的成本是一條重要的渠道，而加強企業成本管理，建立科學合理的成本管理體系則成了企業發展的重中之重。
一、企業成本管理體系概述
所謂企業成本管理，就是以企業的全局為工作對象，緊密結合企業總體發展戰略和規劃，在理論到實用的層面所制定的規範和準則也要從企業全局出發。在目前的房地產開發企業中中小型的偏多，在資金、人才、管理等方面都有許多需要改進的地方，在管理上不規範的地方也很多，在這些企業中，構建一套完整的成本管理體系已經成為當務之急。
二、房地產開發企業成本管理體系設計的基本思路
無論是大型的比較成熟的房地產開發企業，還是管理相對不太完善的中小型企業，都要構建突出本企業特色的成本管理體系。在成本管理體系的設計上，要牢牢把握步驟，緊密結合自身實際。這是因為，房地產開發企業的經營特點就是涉及範圍廣，投資規模大，只有加強成本管理，才能取得比較理想的經營效果。
一般來説，房地產開發企業的成本管理包括目標成本、責任成本、動態成本和事後評估等幾個方面的內容，這些內容涵蓋了房地產企業經營的全過程，既有時間上的全覆蓋，也有部門和項目上的全體性。通俗地説，在設計成本管理體系時，要考慮到具體每個項目的事前、事中、事後和長效跟蹤，也要考慮到每個項目的各個具體步驟，還要考慮到執行項目的每個部門的具體動作，也就是要考慮到方方面面、角角落落，只有這樣，才能在保證質量和時間的前提下切實降低成本，實現各項成本的有效運作，取得經營上的主動權。
房地產開發企業在設計成本管理體系時，要注意下面幾個問題。一是完善制度。要建立健全與成本運作有關的各項規章制度，如財務制度、月報制度等，同時要建立制約機制，確保這些規章制度能夠得以順利施行。實踐證明，完善制度是做好成本管理的有力保障，同時也是前提條件；二是完善合同。房地產企業在簽訂經營合同時，除了要考慮相應的權利和義務以外，還要把成本管理作為基本內容，凡是與成本管理有關的內容，都要在合同中有所體現，只有這樣才能真正保障自身的經營權利，規避在經營過程中因合同完善而產生的經營失誤和隱性風險；三是完善流程。在企業中執行一套體系，一定要設計出嚴格完善的流程，按照流程操作，可以方便執行，也可以方便責任到人，便於加強對體系的執行力。
房地產開發企業在具體的經營過程中，一定要規範經營行為，尤其是在成本管理方面，切忌暗箱操作和違規經營，如真正需要技術處理的，也一定要在法律和慣例允許的框架下進行，不能轉漏洞，違反相關的政策和法律規定。也就是説，要加強成本管理，必須保證經營行為的有序，只有在有序的競爭機制下，才能使自己的經營行為變得越來越規範和科學，才能使成本管理走上正常的軌道，才能真正增強自身的市場競爭力。這是因為，隨着國家法制的逐步完善和健全，惡意的競爭最終會失去市場，通過不正當競爭也終究會受到法律的嚴格制裁；四是要不斷積累經驗，要汲取大眾所長，吸收他人的經驗，揚長避短，不斷的完善自身。眾所周知，在明確目標成本之後，就需要通過責任成本將目標成本進行層層分解，明確各責任部門的成本管理職責，並依據規定的考核標準進行評估、反饋，評價其成本職責履行情況，從而起到加強成本管理的作用和目的。成本管理體系是一個複雜和系統，各個開發企業的不同，具體的內容和環節也有所區別，因此要做到有所區別，具體問題具體分析。而且最主要的，在經營的過程中，情況是千變萬化的，企業所面臨的環境也是變化多端的，成本管理體系在遇到不同的項目和不同的情況時要做相應的調整和補充完善，這就要求房地產開發企業在經營過程中要善於積累經驗和不斷的學習，包括數據的積累、方法的積累等。
總之，房地產開發企業的成本管理是一項系統工程，需要企業的全員努力才能實現，也需要企業的管理層足夠的重視，如果領導不重視註定是行不通的。
三、房地產開發企業成本管理體系設計初探
（一）加強目標成本管理
目標成本是指房地產開發企業在實施項目經營時依照現有信息對不同階段的經營內容作出的成本計劃，它是成本管理體系中的重要內容，是成本管理的重要依據。由於房地產開發企業很難像其它工業企業一樣把成本目標定額做得很細，但“事前做細”總比“事後補救”效果要好。
目標成本是獲得利潤的基本要素，也是房地產開發企業實施成本管理的基本內容。房地產開發企業應該從項目論證階段就要對目標成本進行細緻的分析，通過周密的研究，精心設計經營活動的各個環節，儘量減少和消除經營中的非增值成分的內容，把成本降到最低。同時，在經營過程中，要考慮運用新工藝、新產品、新能源，增加項目實施的科技含量。另外，還要考慮到與市場接軌，與國家的政策和大形勢掛鈎，在我國房地產企業要想穩定發展，一定要關注國家相關的政策法規，認真分析當前面臨的市場情況，明確企業自身面臨的優勢、劣勢，自身企業的機會和威脅，然後在做出最終的選擇，要以最小的成本付出，獲得最大的利潤收益。
實現目標成本管理的有效手段是要進行細緻的目標分解。要把目標成本落實到項目的每個分支和部門的每個人頭。大到地塊的徵用、小到每一塊磚、每一顆鐵釘，都要精打細算，減少浪費；從部門的角度，不論是項目經理，還是具體施作人員，都要有嚴格的指標規定，實現人盡其才，才盡其用。在具體實施中，要密切注意項目進展階段與階段之間的銜接，對目標成本實施動態管理，而這種動態往往要在可行性研究的時候就要儘量考慮周全，估算要力求準確貼近。進行目標成本管理的過程就是企業積累經驗的過程，個別房地產開發企業觀念不新、意識不強、方法不多，是目前急需完善和優化的問題。在實際的操作中，最關鍵的東西就是要把目標成本管理與企業財務很好地銜接，達到財務與成本核算科目的統一、付款項目與總帳的統一、總帳與分支結算的統一、動態成本與核算成本的統一等等。
（二）加強責任成本管理
在完善的目標成本管理概念下，加強責任管理體系建設也是房地產開發企業實施成本目標管理的重中之重。因為這是完成目標成本分解的必要手段，只有加強各部門的責任成本管理，才能使被分解的指標得以完成。在設計責任成本體系時要包含四個方面內容，也就是對責任範圍、責任部門、評價指標和評價部門要進行劃分和界定，要做到項目的每個子項都有責任部門，對於需要多個部門共同完成的項目子項，要確定重點部門，明確成本責任分工，解決好誰來做、做什麼的問題。責任成本管理的重要因素是實施人員的責任意識和責任心，要保證責任成本管理的順利實現，除了要加強教育、增強以人為本的觀念以外，還要完善制約和激勵機制，如向部門下發目標成本管理責任書、制定部門責任成本管理要點等，依照責任成本管理清單對部門實行成本管理，做到責權明晰，有據可依。
（三）加強動態成本管理
房地產市場形勢是千變萬化的，在整個經營過程中，經營政策的變化、客户需求的變化、市場行情的變化等不確定因素都會對事前所做的目標成本管理進行衝擊和挑戰，因此，動態成本的管理成為成本管理體系中的重要一環。實行動態成本管理可以保證項目成本處於可控狀態，為成本決策提供可靠依據，同時可以滿足融資的需要，最終達到實現目標成本的目的。實施動態成本管理要把握好實時性這個核心內容，隨時能掌握項目進展過程中最新的成本狀態，並嚴格按照合同的內容規範動態成本管理。從目前經驗來看，實行項目進展月報或週報制是一種比較成功的做法。動態成本管理除了要以合同為中心以外，還要兼顧到動態成本、實際發生成本和實付成本的因素，如果説目標成本是考慮周全，責任成本是做到周全，那麼，動砠成本要體現管理周全，具體體現在項目的任意時段、整體進度、執行效果等各個方面。
（四）加強成本評估
對於房地產開發企業來説，工程完工、樓盤售淨並不是終極目的，而積累經驗和建立數據庫則是保證企業能夠可持續發展的必由之路。這時，成本評估就顯得尤其重要了。成本評估的主要內容包括，通過最終成本與目標成本的比較，可以評價整個項目的成本管理水平；通過對實際完成指標與責任成本體系中的評價指標進行比較，可以對各部門的業績進行評定等。在進行成本評估時，要具體總結項目實)(施過程中的得與失，建立科學實用的成本管理數據系統，在後續的項目經營中發揮重要作用。事後評估是提高成本預測準確性的有效方法，同時也可以有效地加強成本管理，是成本管理體系建設的重要內容，在進行成本管理體系設計時要進行通盤考慮。
綜上所述，成本管理是房地產開發企業取得經營成功的重要保障，而成本管理體系的設計又包含着諸多的內容。房地產開發企業只有不斷轉變觀念、更新理念，並切實把成本管理納人重要日程，改變管理方式，重視企業的成本管理和控制，完善自身財務制度的建立，才能幫助企業激烈的市場競爭中獲得一席之地，幫助企業穩定、快速發展。
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