旅遊房地產開發企業，和普通房地產開發企業有一定的區別，它是依託周圍較為豐富的旅遊資源建立起的房地產行業，它涉及到的項目和普通房地產企業相比多了休閒旅遊以及度假等。也正是由於這些使其在房地產行業具備一定的優勢和競爭力，具有更好的自然景觀、建築景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。本文我們縮小論述範圍（以下的企業都指旅遊房地產企業），重點探討旅遊房地產企業在税務風險控制中的問題，以促進企業又好又快發展。
一、企業税務風險概論
企業税務風險指的是在目前依法納税的市場經濟體制下，企業在納税過程中因為自身的原因導致其納税行為和有關法律法規產生了衝突，違反了税務部門的有關政策和規定，給企業造成不可估量的損失。企業税務風險一個最鮮明的表現就是繳納不必要的税款或者沒有繳納夠應繳納的税款。
二、房地產企業税務風險特徵
房地產企業税務風險也是多數風險裏的一種，它具備和其他風險相似的特徵，主要體現在以下四個方面。
（一）企業税務風險具備普遍性和廣泛性，各個房地產企業或多或少都具備一定的税務風險，並且税務風險的存在始終困擾着各企業的管理者，給企業的發展造成隱患。
（二）税務風險具備客觀性，具體表現在它的存在不會因為企業經營好壞或者管理者的個人意願而變化，各企業只能採取措施降低風險的發生機率，而不能杜絕它的存在。
（三）税務風險一旦被觸發，會給企業帶來沉重的損失。同時税務風險可以轉化成其他類型的風險，一旦風險處理不善，會將企業帶入到嚴重的危機之中。
（四）税務風險具有隱藏性，它是一種看不見摸不到的東西，但是存在於各項經濟活動中，一旦經營管理不善觸發風險，必定會讓企業承受嚴重的經濟損失。
三、目前旅遊房地產企業税務風險產生的原因
由於風險要素的不同，我們在追究税務風險產生原因時一般從內部和外部兩個角度看風險是如何產生的。
（一）税務風險產生的內部原因
內部原因是税務風險發生的最為重要的因素，筆者在經過調查和分析之後認為目前納税體制下房地產行業存在三個導致税務風險發生的內部原因原因，下面將詳細進行分析。
1、財務部門財務數據核算水平較低
財務核算是企業納税過程中最為關鍵的一步，財務核算水平的高低直接影響了納税情況。房地產行業在財務核算過程中涉及到一些關鍵的基礎性數據，這些數據和涉税行為有着緊密的關聯，因為在實際納税過程中納税額的大小都是由這些基礎性數據計算得來。因此可以這樣説，財務部門核算水平的高低將直接決定着納税風險的大小。但是目前很多房地產企業在財務核算過程存在很多缺陷和漏洞，企業沒有制定較為詳細規範的核算制度，這樣財務人員在核算的過程中沒有有效的制度作為參考，只能依據自己平日裏的工作經驗粗略進行核算，這樣的核算必定導致結果和實際情況存在較大的差距，造成會計信息不準確，在納税中也因核算數據的真實性存在疑惑而造成税務風險增加。
2、房地產企業制度不健全
目前房地產企業內部各項制度不完善是導致税務風險較高的另一個原因。通過近幾十年的發展可以看出，很多房地產企業都是由於自己在管理體制方面存在缺陷而最終走向了失敗。但是目前很多房地產企業財務制度都存在較大的問題，和自身的實際發展情況不相符合，並且很多制度的建立都不在國家有關法律法規的允許之內，甚至一些較小房地產企業內部根本不建立財務制度。以上這些都將會在進行納税過程中導致税務風險增加，給企業的良好運營帶來風險。
3、房地產企業對納税行為沒有足夠的重視
對納税行為重視不夠是造成房地產企業税務風險較高的主觀因素。根據國家《税務法》的有關規定，各企業應該按時、積極繳納税款，這是一個企業的責任。但是目前的情況是很多企業管理者對納税都持有一種消極的態度，認為納税是一種資金的流失，在一定程度上減少了企業的流動資金，降低了企業的利潤。因此，很多企業為了降低自己的納税數額，將國家的法律法規拋在腦後，用違法手段進行偷税漏税活動，這樣一旦被有關部門查獲，高額的罰款會讓企業流失更多的資金，給企業的發展帶來更為不利的影響。
（二）税務風險產生的外部原因
由於我國長期處於社會主義初級階段，雖然開展了依法治國戰略，但是在法制建設中仍然存在一些缺陷，在税務法中就是這樣。我國的税務法雖然大體上對企業納税進行詳細的説明和規定，但是很多條例都沒有進行具體的解釋和説明，論述較為籠統，這就給企業的税務計算造成了一定的困擾，讓企業難以理解税務法的有關規定。同時，企業只有對税務法的執行權力，卻沒有解釋權力，這就讓企業處在一個比較尷尬的境地，加之我國的税務法經常性的會進行一些更新或者變動，這就導致企業的税務風險增加。
四、降低旅遊房地產開發企業税務風險的措施
（一）加強税務風險預警系統建設
風險預警系統是指企業在納税行為之前，企業要根據以往的經驗和規律對潛在的風險做出預判，並且採取一些風險規避措施，同時通知有關部門尤其財務部門要及時控制資金使用，做好風險防範工作。這樣的風險預警系統雖然在運營過程中有一些預測成分，對風險預警並不是具備十足的把握，但是還是能夠在一定程度上降低税務風險，減少企業的損失。
（二）企業領導者加強抗風險意識
管理人員在税務風險防範中發揮着帶頭的作用，為了增加抗風險意識，企業要定期組織一些管理人員或者部門的領導者進行學習和培訓，不斷提升他們的思想意識和觀念，還要定期對其進行考核，着重看其是否具備一定的抗風險意識和組織抗風險能力，這樣，管理者才會發揮出企業在規避税務風險中的帶頭領導作用，促進企業的健康發展。
（三）加強與同行企業之間的交流溝通
很多房地產企業將同行視為死對頭，各企業之間也幾乎都是閉門造車，互不聯繫，這樣的發展狀況是萬萬不可取的。加強同行業之間的交流，互相開展業務往來有利於及時瞭解在税務方便的最新消息，尤其是本地區税務部門會有可能根據國家有關政策的要求進行税收調整，這些小小的改動很容易不被企業多重視，加強行業之間的交流，能夠及時掌握政策的變化，從而對此做出防範措施，降低税務風險。
（四）加強企業制度建設，不斷提升核算水平
房地產企業要不斷加強自身體制建設和完善，應該根據企業的實際情況開展建設和投資，各部門要加強內部控制體系建設，加強預算管理和審計。企業應該組織各部門領導人員對本企業制定詳細的發展規劃，各部門在工作中應該時刻把企業的利益放在首位，嚴格遵守企業的規章制度。財務部門的建設尤為重要，要着重解決數據核算水平較低的情況，在核算中應該按照企業的有關工作流程一步步詳細進行，不允許出現無據可依的情況，這樣才會給税務工作提供準確地財務信息和數據，保障納税準時、準數完成，降低納税風險。
五、總結
目前税務風險是困擾房地產行業發展的一大難題，並且税務風險是始終存在的，只有採取保障性措施降低税務風險的發生概率，才能降低企業的損失。企業管理者要從內部改革建設做起，重視税務風險問題，採取有效的管理方法和措施對其進行控制，促進企業又好又快發展。
摘要：隨着國民經濟的發展，房地產業得到了大力發展，作為一名房地產開發的項目管理人員，如何加強房地產開發項目的管理，是一個值得深思的問題，本文主要是對加強房地產開放項目管理應該採取的控制措施進行了探討。
關鍵詞：房地產開發；項目管理；質量管理；進度管理
一、加強投資項目質量控制
質量控制的任務關鍵所在就是及時發現施工過程中施工工藝是否滿足設計要求和合同規定，同時通過檢查、繪製施工作業流程圖和動態過程控制圖，加強開發項目建設的施工過程質量控制。房地產項目部強調並建立全面、全員、全過程的現場管理模式，尤其要強化領導層的質量意識，保證合同質量目標的實現。領導層管理意識的強弱，是決定能否實現合同質量目標的關鍵。在這方面經常召開工程部經理會議，研究部署對施工單位如何採取有效措施加強質量控制和安全管理，如何調動監理人員的積極性進行現場質量檢查與驗收。加強投資項目質量控制的具體措施如下：
1、對施工單位和監理部現場管理人員的崗位資格進行嚴格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱的，要求施工單位或監理部及時改正，並撤換相關人員。
2、認真查閲圖紙和施工規範，對設計圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對工程質量和工程造價影響較大的分項及工序材料，工程部多次並及時和設計單位聯繫和溝通。主要通過設計變更、技術核定單和工程部通知、會議紀要的形式加以修正。
3、工程部對工程施工中使用的原材料、半成品及機械設備的質量進行嚴格檢查和控制，所有用於工程的材料（包括工程部供應的材料和施工單位自行採購的材料），在使用前必須先送有資質的檢測的單位進行復試，並將複驗報告、出廠合格證及出廠檢驗報告及進場材料報監理部和工程部檢查驗收合格後方可使用，否則，一律不得進入施工現場和用於工程上。對於工程中使用的主要機械設備（如塔吊、提升機、電動吊籃、腳手架等）同樣也需進場複試檢測和報驗。
4、在安全控制方面主要對“三寶”（安全帽、安全網、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預留洞口、通道口），臨邊（建築物四周、陽台、屋面等），模板和支架、臨時用電，機械設備等安全情況進行日常巡查及定期和不定期的檢查。發現問題要求施工單位及時整改。
二、項目進度管理
工程項目能否在預定的時間內交付使用，直接關係到項目經濟效益的發揮。項目進度對開發企業的重要性不言而喻，做好施工項目的進度管理，保證施工的進度也就成了一項重要的工作。對項目的進度管理貫穿於整個項目的總過程。
1、制定進度計劃
在工程的設計之初，做好項目的總進度計劃，確定工期的總目標，在對現場進行調研和分析的基礎上，將各個階段的工作進行詳細的計劃，對施工進行指導。
2、保證進度計劃的實施
在施工過程中，要保證進度計劃的嚴格施行，將審批後的進度計劃佈置到各個部門，將責任落實到人，確保物品、人員和資金到位以後進行施工。對施工中存在的影響進度和質量的問題，要及時進行處理，採用適當的措施和技術保證施工進度的順利進行。
項目的進度管理是項目管理中的難點，影響因素較多，實施起來具有一定的難度。在進度的管理工作中，要對這些因素進行詳細的分析，列出各個環節可能出現的問題，進行預防性的控制，以保證施工的進度不受影響。工程項目中影響進度的主要因素有人的因素、材料、技術、設備、機械、自然環境和社會環境等各個方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設主觀部門、有關的協作單位和其他的相關單位具有很大的關係，在項目工程的進度管理中，做好人的因素管理，對其他各種因素進行分析研究，是做好進度管理的基本要求。
三、房地產開發項目的成本管理
1、全面完善房地產項目成本管理
營銷在當前房地產項目開發中的地位十分重要，項目經理必須對項目定位準確，正確把握營銷理念。在房地產開發項目投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發，大體研究項目成本相關影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對於房地產開發商來講，必須嚴格監督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。
2、全方位提高成本管理的意識
成本管理是一個全過程的管理在這一過程中需要全員的參與，若想通過提高成本控制手段來實現房地產項目管理，首先應當在全體人員中樹立人人蔘與、全面控制的意識，這種全員參與控制模的'式並不是具體到部門或者個人的責任，而是一種全體責任，他涉及到和項目有關的所有的相關部門及個人，這就是我們所説的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本並不能完全的看成全面控制，而是項目管理的每個方面都包含其中，並且都以成本管理為中心來開展工作。
3、建立健全成本控制機構管理
是否能落實項目成本管理並將其切實執行，關鍵一點在於是否有一個完善的控制組織來進行成本控制工作。為了使成本管理得到加強，企業應當成立一個涉及設計、施工、技術、財務等方面的成本管理領導小組，其主要職責在於對項目部的成本相關工作進行指導和管理。同時，項目部自身也需要建立一個對目標成本控制工作進行管理的小組，負責項目部的各項項目班子的責任、權利、義務、獎懲等內容。項目經理應必須在相關原則的指導下將職責分配到具體負責的人員身上，將需要達到的成本目標分解落實到職能部門、班組及個人。
4、提高相關業務部門人員的素質和能力
如果相關業務部門人員的職業道德和業務素質得不到重視，根本無法建立目標成本控制體系來準確對成本進行管理。因此，需要定期安排相關人員參加業務培訓，讓其及時掌握業務上的最新動態。除了定期的業務培訓，培養業務人員的職業道德的工作也不容忽視，同時，加強其對相關法律法規的認識。企業可以建立一個內部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統一管理，讓組織業務人員定期參與整治學習和相關教育課程。
四、完善監理制度
1、完善監理制度，提高監理水平
一是拓寬監理領域，發展全能監理，實施全方位、全過程監理；二是加強對監理單位的資質管理，建立公平有序的監理市場；三是適當提高監理取費標準，制止監理企業惡性競爭；四是加大培訓教育力度，提高監理人員的整體素質。
2、明確監理單位與建設單位、承建單位的關係
建設單位與監理單位的關係是平等的合同約定關係，是委託與被委託的關係。監理單位所承擔的任務由雙方事先按平等協商的原則確定於合同之中，監理委託合同一經確定，建設單位不得干涉監理工程師的正常工作。監理單位依據監理合同中建設單位授予的權力行使職責，公正獨立地開展監理工作。
3、建設單位協調、監督與檢查監理工作
為避免權責不明、責任不清、建設單位有意無意干涉監理工作的問題，房地產開發企業應將項目管理重點轉向協調、監督與檢查監理工作。
結束語
目前，房地產企業正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產企業的項目管理，範疇比施工、監理等企業所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發企業而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應注重項目管理團隊的素質和建設，這些都是項目管理成敗的基礎。
參考文獻
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一、成本核算的特殊性
（一）成本核算的複雜性
首先要正確區分開發成本及期間費用。期間費用主要包括管理費用、銷售費用、財務費用，開發成本又分別歸集在土地成本、前期費用、建安成本、市政及環境工程、公共配套工程、開發間接費等子項中。若不能正確歸集開發成本及期間費用，會造成成本核算的不正確，產生税務風險。在實務中，相關工程人員薪酬及日常辦公支出、相關資產折舊、利息支出等，在核算方面往往存在在較大爭議。筆者認為，在成立項目公司或項目部的情況下，工程、開發、設計等相關人員薪酬及日常辦公支出；與項目建設相關資產折舊（包括上述人員使用的電腦等辦公設備）；項目建設期實際用於項目建設的借款利息支出，納入開發成本核算。其次，要確保成本核算的完整性。在一般情況下，在達到成本結轉條件後，成本還不能完全歸集，為確保成本核算的完整性、財務指標的穩定性，往往要對尚未入賬成本，在依據充分情況下進行合理預計，按照完全成本計提入賬，且對計提的成本進行實時的調整，直至最終完全成本的確認。按照完全成本對成本進行計提，和税法的規定存在差異，會造成會計核算和税法的差異，在納税申報時，要注意進行調整。最後，項目分期核算有講究。對於建設規模較大，產品業態較多的項目，往往會進行分期核算。但是如何分期，往往要結合項目證照、項目建設目的、相關政策等因素反覆測算，考慮法律因素、管理因素、税務因素後確定。
（二）成本控制難度大
由於房地產項目建設週期長，成本控制難度大，具體來説就是在投資決策階段、設計階段、開發階段、項目實施階段，把項目成本控制住批准的限額以內，控制目標隨着項目建設實踐的不斷深入而分階段設置，隨時糾正偏差，動態管理，保證項目成本控制目標的實現。
二、收入核算的特殊性
房產銷售是房地產開發企業的主要收入來源，但是，房地產產品的開發週期較長，房地產企業一般會選擇預售的方式，銷售收入納入預收賬款核算。在實際操作中，預收賬款結轉入主營業務收入，需參考以下三個條件：一是開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；第二，房地產產品已經投入使用；第三，產品已經取得了初始產權證明。在實務中要從以下幾個方面予以注意。（1）對於預售合同中應收未收的款項，要及時確認應收賬款，並進行相關税金的納税申報，避免產生税務風險。（2）繳納的相關税金也要與收入結轉對應，由於納税義務是從房屋預售開始，因此預售階段交納的相關税金不能反映在主營業務税金及附加。（3）隨同房款一起收取的代收代繳的款項，要注意相關資料及會計核算的規範性，避免產生税務風險。
三、税務處理的特殊性
房地產開發企業税務一般是在預收房款轉為銷售收入之後進行的，在按照配比原則進行税金計提，預繳税金，在資產負債表中，一般在“其他流程資產”、“應交税金負數”反映。待滿足收入結轉條件後，才同比例轉入“主營業務税金及附加”。這樣就造成了企業當年税金常常與利潤表中計提之後的税金不相等。按合同確認收入，預計毛利率。房地產開發企業在計税收入及計税成本方面與其他企業也存在着一些不同。在房地產開發企業產品的銷售中，如果房地產開發企業在預售階段取得收入，首先要確認預計毛利率，根據預售收入及毛利率，確定計入當期應納税所得額。在完工之後，應及時將企業實際毛利額與預計毛利額之間的差額計算出來，計入合併的應納税所得額之中。會計核算與税務的差異。房地產開發企業可以預提以下幾方面的成本。一是在資料充足，能夠證明出包工程辦理結算，卻沒有取得全額發票的情況之下，未取得的金額可以預提，但是預提金額不能超過合同的10%；二是公共配套設施還未完工的，可以按照工程造價實現建造費用的預提；三是報建費用、物業完善費用可以在未上交的情況下按照規定進行預提。結合我國税制，企業所得税只能向後彌補五年，考慮土增税清算一般都需補繳大額税款，建議土增税清算向前推，以免因土增税清算形成的虧損在企業所得税前不能抵扣，形成損失。
四、報表信息解讀的幾點建議
由於房地產核算業務的特殊性，在解讀財務報表時，也與其他類型企業存在差異。例如，利潤表並不能反映當期經營情況，當期交納税金也和利潤表中主營業務税金及附加不等，要結合現金流量表等資料綜合分析。這也對房地產企業會計報表的設置提出了要求，可考慮增加銷售口徑的相關報表，按項目建設分類的成本收入類明細表等，以便於會計信息的使用者能更準確的瞭解房地產企業的經營狀況及業務特點。
五、結束語
隨着市場經濟體制的逐漸成熟，房地產開發企業的市場競爭正在加大，因此，房地產開發企業必須不斷加強自身的會計核算能力。在進行會計核算時，必須以實際為依據，依據法律以相關政策規定，提高企業對自身會計核算處理特殊性的認識，針對這些特殊性制定相應的會計核算流程，從而提高會計信息的真實性，使企業實現長遠發展。
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