基層反映：當前小區物業管理存在的問題及對策建議

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存在的問題：

一是小區物業管理體制滯後。因種種客觀因素，物業管理沒有一個完善的系統指導，使一個完整的小區七零八落，各部門的權利和義務不明，導致物業管理企業內部各部門關係混亂，無法做到協調統一。

二是小區業主缺乏自我約束能力。住宅小區內的業主，其生活習慣、消費層次、認識能力、知識水平、個人素養等是不盡相同的，規模大的住宅區業主更是千差萬別，業主的自我約束能力與自我保護意識處於不同層次，為各自的利益經常發生衝突，增加了物業管理的難度。

三是小區物業管理服務水平不高。因小區管理公司資質和規模的影響，無法為業主提供周到和全面的服務，企業也難以實施到位，無法滿足業主的期望，引發兩者出現許多矛盾。

四是小區物業管理智能化程度低。所謂住宅小區智能化，指的就是利用4C(即計算機、通信與網絡、自控、IC卡)技術，通過有效的傳輸網絡，將多元住處服務與管理、物業管理與安防、住宅智能化系統集成，為住宅小區的服務與管理提供高技術支持。目前，在許多小區中多數還未能實現智能化。

建議：

一是加強立法為物業管理工作提供法律保障。儘快出台地方性《物業管理暫行規定》，明確政府物業管理持政主體和專業部門按職責分工，並對物業管理進行指導與監督的地位;明晰業主、管委會、物業管理公司、政府職能部門等各方的權力和義務關係，以適應物業管理的權威性、統一性、專業性、綜合服務性、有償性等要求。

二是重視基礎管理明晰物業管理主體。在建築施工前期就與開發商共同探討日後物業管理細則，使物業在建造中更加合理、經濟有效;在住宅小區竣工後，根據《住宅小區接管驗收管理辦法》進行認真驗收，保證建築質量，保證使用功能，並做到檔案資料齊全完整。

三是提高物業管理公司從業人員素質。首先，要制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考核合格後持證上崗;其次，企業根據管理人員實際情況及工作崗位的需要，定期或不定期、長期培訓與短期集訓結合對在職人員進行專題培訓，使員工專業技術水平不斷提高;再次，從員工中選拔有培養前途的人，參加物業管理專業學歷教育，為企業發展儲備人才。

四是積極推動城市小區業主大會的建立。選出水平比較高，對物業管理有着一定認知的業主委員會，並引導業主委員會開展工作，由業主委員會代業主行使各項權利。在物業糾紛中，業主是弱勢羣體，只有幫助小區業主成立業主委員會，讓其發揮“主人翁”的作用，管理自己居住的“家園”，才能切實保護業主自身的利益不受侵犯。