根據我縣商貿業發展規劃，龍山商貿副中心建設不是通過多條街區向周邊輻射帶動集聚的傳統商貿業發展格局，而是通過分佈於區域內的多個大型商業綜合體為引擎，形成經濟腹地來帶動區域整體商貿業發展的現代商貿業發展格局。商業發展到今天，商業綜合體已不僅僅只是一個消費的場所，而是一個城市商業、娛樂和文化全面發展的重要推動力。因此，如何切實發揮大型商業綜合體資源整合力、商業凝聚力，是推進我縣龍山商貿副中心又好又快發展的關鍵所在。
一、現狀
從區域內各商業設施分佈及商業體量來看，龍山商貿副中心核心商圈包含浙北商業廣場、海洋城等2個大型商業綜合體，累計商業面積約25萬平方米，佔龍山商貿副中心總商業面積80.4%。經過幾年的發展，區域內主要商貿業建設框架基本形成，主要功能節點初具規模，新建住宅小區面積逐步擴大，道路基礎設施建設基本完成，商圈與休閒旅遊結合定位明確，龍山商貿副中心建設已具備良好基礎條件，但還處於功能提升階段，在發展過程中仍存在很多不足的地方。
二、存在問題
從龍山新區商貿業總體情況看，海洋城、浙北商業廣場等核心商圈人氣匯聚不足，存在招商難、銷售難、運營難等問題，沒有形成對中心城區產業承接功能，與商業副中心地位不相匹配，具體原因分析如下：
（一）商業開發超前，本地人口消費支撐基礎不夠。龍山街道是2001年開發的城市新區，區域內已建成大中型商業設施近27萬平方米，主要街道沿街商鋪2.58萬平方米，現常住人口約6萬人，轄區人均零售商業面積達到4.93平方米，已遠超中小城市人均零售商業面積控制範圍（1.2-1.5平方米），達我縣中心城區人均零售商業面積1.4倍。現有消費人口支撐轄區商業基礎嚴重不足，商業面積存在短期過剩現象。目前，海洋城、浙北商業廣場仍有約6萬平方米商業面積處於閒置狀態。
（二）業態組合趨同，輻射吸引外來客流能力不強。目前，我縣大多數購物中心、商業綜合體、商業街都形成購物、餐飲、休閒娛樂三大業態，甚至各業態的佔比都基本雷同，零售、餐飲、服務業等業態組合缺乏顯著特色，同質化現象突出。目前，海洋城業態主要為服裝零售業、遊樂遊藝業、影院及中、韓式餐飲業，隨着時間的推移，海洋城依靠海洋公園吸納我縣本地人流、客流的優勢將逐步弱化，遊樂遊藝業影響力不足，輻射周邊縣、區吸客能力不強；而服裝零售、影院、餐飲等業態無明顯特色，隨着東魚坊、九匯城等中心城區商業設施逐步建成並投入運營，將處於地理劣勢造成消費外流。浙北商業廣場主要業態為零售、超市、餐飲等，整體經營缺乏清晰的市場定位、特色和品牌的影響力，魯商聯超市、餐飲業等業態同質化競爭激烈，北區百貨及中部超3萬平方米商業地產閒置，客流量總體較小，生存壓力較大。
（三）民生配套滯後，短期商業集聚內生動力不足。近年來，龍山新區房地產開發無論是開工量、竣工量還是銷售量都在穩步增長，新區整體基礎設施建設適度超前，但公共交通、銀行網點、基礎教育等民生類公共服務設施配套相對滯後，住宅小區相比中心城區生活便利性大大降低，除行政中心周邊小區外，轄區內新建小區入住率幾年來持續偏低，部分小區入住率不足30%，本地人口導入緩慢，嚴重影響新老城區人口遷移速度，商業集聚缺乏有效內生動力。
三、建議
我縣在當前經濟新常態下建設商業新城，就需要政府與企業主體共同着力於商業綜合體這一提升城市形象、推動商貿經濟升級的重要載體，配合政策引導，強化市場培育，全力推動商業、商務、居住等三方面融合有序發展。
（一）強化規劃引導，嚴控商業開發總量。嚴格規劃執行、控制總量是改善商業發展環境的首要任務，商業綜合體等大型商業網點的新建、調整和擴建須嚴格執行商貿業發展規劃，從源頭控制商業面積過剩。目前龍山新區大中型商業設施已處於超飽和狀態，周邊雨潤、利時等在建毗鄰商業綜合體項目將對海洋城、浙北商業廣場等經營形成競爭壓力。建議按照龍山新區核心商圈輻射半徑範圍，對大中型商業設施開發實行總量控制，對鄰近雨潤項目商業體量進行科學縮減，儘量減小新建項目對已建商業項目的負面影響力。
（二）優化產業佈局，盤活商業設施存量。龍山新區核心商圈業態設置、品牌選取、管理模式等方面要遵循新區城市特徵、人口特點，在供給側進行具體政策引導，通過以獎代補形式鼓勵經營管理單位和入駐商户加強在源頭上提升人氣、豐富業態設置、推行模式創新，盤活現有存量，避免同質化商業重複低效建設。一是建議對海洋城與浙北商業廣場進行宏觀業態定位，根據新區人口年齡層次普遍為中青年，收入水平相對較高特點，海洋城主要發展面向親子、遊藝及中高檔產品業態，浙北商業廣場發展一般零售及文化類相關業態，進行特色化、差異化發展。二是建議由政府協調，對浙北商業廣場北區約3萬平方米原百貨閒置地塊與中心城區金陵商城進行置換開發，既解決現金陵商城人員高度密集、安全隱患大等難題，也能通過金陵商城穩定的客户羣解決浙北商業廣場吸納人氣不足的問題。
（三）加快服務配套，提升城市發展動力。公共服務配套的相對完善，對新區住宅入住率的提升和商業人氣彙集有不可估量的作用，特別是優質學區資源的拉動效應尤其顯著。目前，龍山新區現有龍山中心幼兒園基本滿足轄區幼兒入學需求，國小適齡兒童入學劃片在長興一小。一是建議根據教育基礎設施適度超前和就近入學原則，在龍山新區新建優質公辦幼兒園和國小，以教育資源帶動人口導入。二是建議根據兩個商業綜合體的需求追加公共交通配套，視情增加主要線路頻次或延長運營時間。三是建議增加銀行網點及自動存取款ATM機在海洋城、浙北商業廣場等商業綜合體布點，適度增加ATM機在規模較大住宅區布點，方便居民日常生活。四是根據新建小區住宅規模，適度安排放心早餐等便民設施布點。
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