申請人成立於2004年5月18日，註冊地址和辦公地址為**市**區**路**路20-22號自編6號。公司主營建材市場開發、建設、出租，辦公軟件的開發、生產，投資策劃，企業管理及市場營銷策劃，商貿信息諮詢，倉庫、房屋出租，停車場經營，貨物儲存、吸收、整理與調配等。
申請人目前主要是經營管理名下物業“**工業園”（即本次抵押物所處物流園區），該工業園位於**市**區**路與**路交匯處西南角，處於規劃中的**市新中軸線旁，靠近地鐵三號線和地鐵八號線的交匯點客村站，附近還設有“赤崗路”公交站點，有多條公交線路途經；周邊還有**大道、**路等交通主次幹道，對外交通較便捷；西臨**區商業中心，東接琶洲會展商貿區，南側是萬畝果園，地理位置優越。
該園區原為**洗衣機廠的生產基地(**作為破產企業，2003年法院主持公開的拍賣工作，**經過努力中標；資金來源就是企業的資本金;新城市於2011年收購100%**公司股權),佔地面積27080㎡，上蓋20棟物業，其中15棟有房地產權證，建築面積45218.13㎡，剩餘5棟無產權證的物業面積約為2000㎡，**工業園整個園區可出租面積約為47000㎡，申請人於2003年12月29日購買取得後裝修改造用於對外出租經營。園區所處區域周邊有ING文化谷創意園、TIT時尚發佈中心項目，區域產業集聚度較高，辦公氛圍較濃厚；周邊有工商銀行、麗影廣場、赤崗市場等配套服務物業，周邊各項配套設施齊全。同時，該園區所處地塊屬**市“三舊改造”的規劃範圍內，也是**市“新中軸”南段的規劃範圍，已取得**區“三舊辦”的相關文件（海更新查函【2012】25號）批覆，未來規劃用途將由工業用地變更為商業金融用地，有較大的升值空間。根據**國土資源規劃未來園區地塊土地性質為金融用地，地塊建築面積達到92000平米，目前周邊樓面地價約為2萬，土地未來估值超過20億；目前我司正在做設計方案，積極與政府溝通推動舊改，預計未來5年內啟動開發，補交地價及開發投入預計9個億。利潤約20~30個億在正式啟動舊改前，園區仍以園區升級提高租金的形式穩定過渡。
**園區周邊城中村式的住宅區、工業廠區較多，目前部分廠區已經完成改造，主要業態為文化創意類、運動類、加工物流類、酒店餐飲類、IT辦公及電子商務類。**工業園區內物業普遍使用年限較長，裝修規格與周邊新建物業相比較低，租金價格約為50元/平方米每月，較周邊物業普遍租金價格為80元/平方米每月，有較為明顯的價格優勢；常年的出租率達97%以上，接近滿租的狀態，租客的穩定性較好，園區現已進駐99家中小型企業，入住企業租賃用途多為辦公、服裝設計及攝影等。根據申請人提供的報表顯示2021年“**工業園”實現租金收入2445萬元，租金收入情況較好，申請人的現金流充足，發展前景看好。
經現場調查，借款人的註冊地址和辦公地址都為**市**區**路**路20-22號自編6號，辦公地點為自有物業中的一小部分（6號樓2層），其餘物業用以對外出租。辦公環境優良，員工各司其職。公司有科學的法人治理結構，組織架構設置合理，下設行政部、財務部、市場部等。該司有規範的公司章程，各種證照齊全有效。
經現場走訪調查，該司有獨立的財務部門，財務部門內部分工明確。該司的財務人員為4人，從業皆超過10年，經現場交談，其對於財務記賬、財務核算、税務等知識掌握嫻熟。該司的每月及每年的合同資料皆裝冊保管，流水和發票也皆在電腦中按時間順序保存。
該司辦公員工約有15人左右，佔比70% 以上的員工擁有大專以上學歷。近幾年來員工隊伍穩定，未有高層管理人員變動。**工業園的一般事務由塗少平和林壽南負責管理。
**物流園現在主要的租賃對象為三種：一為電商服務平台，主要客户羣體為服裝設計、生產加工及銷售企業，與中大相似；二是影視基地及影視製作企業，其租賃對象為有攝影需求的企業（其中1棟、2棟部分、8棟、13棟、17棟為影視基地）及有影視後期效果製作的企業，該類型企業多服務於附近的珠江電影製片廠，且**可用於作為影視基地的租賃物業不多，考慮到場地及人力等方面優勢，因此**公司也有參與影視拍攝及影視製作；三是產品設計類企業，其多為琶洲參展企業設計產品。
園區主要有四類長期、穩定的租户：
第一類：南方電力集團，租賃面積達8000平方米，主要用於行政辦公、電器實驗，是園區長期的優質租户；
第二類：電商公司，代表企業有：
①韓味：從事女裝電商貿易，租賃面積750平方米，公司規模達60人，為淘寶電商前100強公司；
②獅之謙：從事女裝電商貿易，租賃面積1688平方米，公司規模達60人，為淘寶電商前100強公司；
第三類：影視製作企業及基地：園區有3個固定攝影影棚（1號、7號、8號樓），1號樓為固定場景，按時租，目前每小時租賃為1200元。7號樓、8號樓為租户拓影公司固定攝製影棚，使用率較高。
第四類：展覽設計企業，代表企業有：
①雙威：租賃面積750平方米，公司規模達50人.
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