一、調查概況
我於xx年9月份，對我實習的一所省重點中學的學生的學習心理狀況進行了調查。通過調查研究，對中學生的學習心理有了初步的瞭解，為準確地把握當前中學生的學習心理動向，深化教學改革，加強教育教學的針對性，提高教育教學的實效性，探索實施素質教育的新路子，提供了客觀依據。
二、調查的具體目標和方法
(一)具體目標
１、中學生的學習心理現狀
２、當前中學生的學習心理特點
３、當前中學生的學習心理成因及對策
(二)調查方法
學生問卷，內容涵蓋教育價值觀、學習態度、學習需求和學習目的四個方面。問卷調查在六中學進行，共發問卷80份，回收有效問卷70份，接近理想的高效樣本數。
三、調查結果
對學生問卷調查分析，中學生的學習心理具有明顯的時代特徵。
(一)中學生的學習心理現狀分析
１、教育價值觀
調查顯示，大部分中學生具有較為明確的教育價值觀。74％的學生認為學習的作用是提高自身素質，10％的學生認為學習的作用是為了考大學，16％的中學生沒有考慮。
調查還顯示，中學生的教育價值觀帶有顯著的經濟社會特徵。他們認為，青年人的經濟收入與受教育程度成正比，其中65％的學生認為大學生掙錢多，25％的學生認為高中畢業生掙錢多，8％的學生認為國中畢業生掙錢多。
２、學習態度
調查結果表明，67％的學生對學習的熱情較高，24％的學生對學習的熱情中等，9％的學生害怕學習。這與他們“考大學”意識淡化是相一致的。值得注意的是，害怕學習的學生數佔相當份額。而且，我們在調查中還發現，90％的學生都有自己“最討厭的課程”。學生害怕學習或討厭某些課程的根本原因，一是與教師的教學方法緊密相關；二是與該課程的實用價值緊密相關。調查結果顯示，86％的學生對與現實生活聯繫緊、實用性強的語文、數學、物理、化學熱情較高，而對學術性較強的歷史、地理、生物、英語不感興趣。在學生討厭的課程中，英語是國中的核心課程之一，有45％的學生認為“英語對於我們以後的生活幾乎沒有用處”。
3、學習習需求
當前，“特長”是師生共同關心的熱門話題，在調查中我們發現，大部分學生對“特長”有正確的認識，其中，92％的學生有自己感興趣的目標，且有52％的學生希望得到教師的指導。同時，78％的學生希望學到較多的、實用的科技知識，使之能對他們以後的生活工作有所幫助。
４、學習目的
調查結果表明，對於高中畢業後的打算，99％的學生有讀大學願望。
(二)當前中學生的學習心理特點
調查顯示，當前中學生的學習心理與以往的中學生的學習心理相比，有明顯不同。
１、教育價值趨向多元化、務實化、功利化
他們中的大部分人已經認識到了教育的重要價值在於幫助他們提高自己的綜合素質，使他們掌握生存、生活所需的基本的文化科學知識，以增強自己在未來社會的競爭能力。在此基礎上，部分家庭經濟條件較好且成績優秀的學生則致力於追求更高等的教育。
中學生的教育價值觀的另外兩個特點是務實化和功利化。中學學生越來越強烈地追求未來教育輸出的經濟價值，他們中的很多人從經濟的角度去衡量所學課程的價值，繼而決定自己在不同課程上的努力程度。他們要求課程教學更多地聯繫生活和生產實踐，滲透更多的實用技術。
我們知道，由於年齡和學識的制約，中學生的認知、分析、判斷等能力既不成熟又不穩定。事實上，相當多的中生的教育價值觀是迷茫的。其原因在於：一是越來越多的大學生難以就業，從而使他們對考大學失去信心；二是學術性較強的中學文化課程難以滿足學生對職業技術的需求，難以使他們產生學習的內在刺激和利益驅動。這些原因使越來越多的學生厭學。
２、學習需求的縱向多層次和橫向多目標
在調查中我們發現，中學生由於個人的學習基礎、教育價值觀和對未來的期望等方面的差異，使他們的學習需求具有縱向多層次和橫向多目標的特點。學習需求的縱向多層次是指學生對所學知識的深度要求不一。高中畢業後準備就業的學生，只要求掌握基礎知識；準備考高職或藝術類院校的學生，要求課程教學難易適度、學業成績達中等水平；追求大學教育的學生，則要求最大容量地掌握所學知識，學業成績達上等水平。學習需求的橫向多目標是指學生對所學知識的廣度要求寬泛。他們既要求學好學術性較強的課程知識，又要求充分培養自己的特長，還要求掌握更多的實用技術。
３、學習目的明確，但具有主觀性和不協調性
對學生的問卷調查表明，89％的學生具有明確的學習目的。但是，通過對調查問卷的對比分析和對學生本人的考察
一直以來，服務被認為是不能均衡生產的有形產品，但是將製造業的六西格瑪管理思想引入服務領域，提出了“像製造企業一樣生產服務”的口號，將呼叫中心標準的服務流程分段操作，量化成具體的服務環節，實現了服務提供的製造化。
為此，我們可以想見，服務可以均衡提供，而均衡服務有利於企業的資源運用和長久發展。在電信運營領域，服務提供的不均衡性表現得較為明顯，主要體現在服務比重、服務質量、服務成本、服務形式、服務疊加性等方面，筆者試圖通過均衡理論溯源，探討在電信運營領域均衡理論的適用性以及運用均衡服務策略解決服務過程的實際問題。
面臨的問題
不管我們是長期置身於通信業的從業者，還是對電信運營服務特點有所觀察的人，都不難發現在電信服務領域普遍存在如下現象：
其一，自有渠道與社會渠道間服務質量和水平不均衡。一方面，社會渠道(合作渠道)在服務功能上存在不足，服務質量較自有渠道有顯著差異;另一方面，自有渠道所承載的服務功能相對沉重，營銷功能卻相對弱化。
其二，實體渠道和電子渠道服務資源配置缺乏動態均衡。實體渠道服務需求在時間軸上具有顯著的不均衡特徵，“忙時”的排隊體驗嚴重影響客户感知。電子渠道分流作用不顯著，未能有效提高資源利用率和客户滿意度。
其三，實體營銷渠道間的效益不均衡。實體營銷渠道中的自有渠道由於不斷強化服務和形象展示功能，營銷功能和盈利能力弱化，不能充分發揮自有渠道資產的綜合效能;相比之下，社會渠道盈利能力強，但服務功能薄弱。
其四，渠道間的服務效率不均衡。各類渠道片面追求所提供業務種類的全面化，服務效率參差不齊，存在服務過度和服務不足的矛盾。實際上，並不是所有渠道同等重要，也不是所有業務都適合在所有渠道推廣。
其五，考核機制不能有效促進服務資源配置的動態均衡。不同地區的營業廳未能制定差異化的考核標準;在不同的市場競爭條件下和特殊的營銷活動期間，考核標準缺乏靈活性，不能有效地促進服務資源的優化配置。
諸如此類的服務不均衡，使得企業服務資源的利用率、服務滿意度乃至服務效益受到極大影響，而均衡服務理論卻能幫助我們找到解決之道。
關於均衡服務理論
均衡原本是物理學中的概念，它表示當某一物體同時受到幾個方面不同的外力作用時，若合力為零，則該物體將處於靜止或勻速直線運動狀態，這種狀態就是均衡。英國經濟學家馬歇爾把這一概念引入經濟學，主要指經濟中各種對立的、變動着的力量處於一種力量相當、相對靜止、不再變動的境界。用均衡分析法(如局部均衡、一般均衡)集中系統地分析研究不同經濟主體在利益驅動下的各種行為、過程及結果，在此基礎上形成的一般均衡體系是現代經濟學的基本分析方法。
這種分析方法被廣泛應用於現代企業的生產經營後，得到了進一步拓展。其中最有意義的應用，是均衡生產理論的提出和在製造業的實踐。北京郵電大學曾劍秋教授創新思維，提出了均衡服務理論。基於這一理論，我們對均衡服務在電信領域的應用策略進行了較為深入的研究和實踐。
電信產品和服務在很大程度上存在易模仿性，為此各運營商紛紛提出差異化和便捷性服務，以應對同業競爭並滿足客户需求。但是，作為服務提供者，需要考慮企業自身的服務資源，也只有正確地對服務資源進行配置，才能使企業提供的服務實現應有的價值並保證企業可持續發展。均衡服務理論正是基於對服務資源的優化配置，同時以滿足客户需求和應對同業競爭為前提提出來的。
如果我們以企業目前存在的上述現實問題為出發點，借鑑源於生產領域均衡生產的思想，可以提出均衡服務理論，即均衡服務是指在滿足客户需求的前提下，優化各接觸點服務資源的配置，實現服務均衡性的可持續發展過程，並在此過程中穩步提高客户滿意度。
均衡服務理論包含三個含義：
一、對於企業來説，達到服務效益的均衡，提供適度服務，使投入產出比最優。
二、對於客户來説，得到滿意度的均衡，即企業針對不同的客户能夠提供差異化服務。
三、競爭對手策略直接影響企業的運營和客户感知，均衡服務需考慮市場競爭環境以實現動態均衡。在“均衡服務”理論模型構建過程中，均衡服務包含三方面的影響因素：
第一，電信運營企業達到服務效益的均衡;
第二，用户達到滿意度的均衡;
第三，充分考慮競爭對手對企業自身策略和客户滿意度的影響，實現動態均衡。因此，在構建均衡服務模型時，以服務競爭、服務能力、服務期望三方面理論研究為基礎，將電信運營企業的均衡服務影響因素歸納為以下五個方面：盈利能力、市場挖掘、創新潛力、協同合作性與滿意度貢獻。
均衡服務探討的是服務能力和服務期望、服務能力和服務競爭之間的均衡。。服務能力和服務期望的均衡源自一般均衡理論，服務能力和服務競爭之間的均衡來自博弈均衡思想。綜合考慮這兩種均衡，運營商可以實現適度服務，達到高效的服務資源配置，以充分滿足客户期望並應對市場競爭。
均衡服務策略的研究
對於服務期望和服務能力的均衡，要從三個方面進行策略研究，一是調配影響服務能力的資源以滿足客户服務期望;二是通過對客户服務期望的有效管理，以企業服務資源觸點配置的有效能力為軸線達到均衡標準;三是通過對服務能力和服務期望的組合改變實現預期均衡效果。
實現服務能力和服務期望均衡的難點在於運營商的服務能力在一定時期內是固定的，而客户的服務期望卻是波動的。加之個別情況下服務人員的疏忽、突發事件或者網絡故障等原因，服務能力會在某個時段被最大限度地降低。這種情況下，要想讓服務能力應對多變的服務期望，就要從影響服務能力和服務期望的因素着手，通過與客户溝通，改變他們對服務期望的時機，讓其參與到服務的生產過程，有選擇性地向客户提供多樣化的預定服務和互補性服務。同時，預見性地擴展現存的服務能力，充分利用和整合行業資源，最終實現服務供給在企業與客户之間的均衡。
對於服務能力和服務競爭的均衡，要從服務觸點這一基本代表運營商服務能力的因素入手，提出基於服務觸點管理的管控體系。該體系定位為將應對競爭對手的策略轉化為企業有效可行的服務資源的配置行為。根據服務能力和服務競爭均衡服務策略體系，可以將服務觸點管控體系分解為服務流程診斷分析、服務觸點分解與定義、服務觸點分佈與檢測、服務價值承諾轉化、服務組織調整與優化、服務監督與考核六個步驟。
渠道均衡服務提升策略是通過實體渠道和電子渠道均衡服務提升完成的。通過自有渠道內部市場化和加強社會渠道服務質量監測體系建設來實現實體渠道均衡服務的提升策略。
我們根據業務原則對多電子渠道進行整體規劃，即在確定服務或產品的提供方式之前，充分分析渠道、服務或產品、客户三方面的特性及發展階段，選擇不同的渠道向不同的客户推薦不同的服務與產品。也就是説，通過選擇最適合的渠道組合，在合適的時間，以合適的渠道，將最合適的服務或產品提供給合適的客户，最終達到提升電子渠道均衡服務的目的。
案例
服務資源的有限與服務需求的無限及波動形成矛盾。天津移動客服中心忙時的最高呼入量為49.5萬次，閒時最低呼入量為12.8萬次，忙閒時話務量的最大差值為36.7萬次，忙時話務量是閒時的3.87倍。忙時最低接通率為28.85%，閒時最高接通率為81.38%，忙閒時接通率最大差值為52.53個百分點。從服務資源看，忙時需客服代表691名，閒時僅需客服代表300名，如不做忙時分流、閒時服務拓展，必然產生較大的服務資源閒置。如果我們根據均衡服務理論有針對性地進行削峯平谷，其結果懸殊。
首先是最大化地均衡忙日服務需求，提高忙日服務水平。挖掘內部潛力，採取忙時策略，分流忙時話務，實現資源利用最大化。對敏感客户(話費敏感、套餐敏感、返款敏感、品牌敏感、資費敏感、營銷活動敏感)的規模羣體，利用短/彩信提供主動服務;推出個性化語音流程、“我的10086”語音菜單訂製服務;設計“新入網客户流程”;為滿足客户不同時間段的服務需求，開通“月底、月初”語音流程;
在每天三個最忙時間段，ivr語音提示客户錯開忙時撥打，引導自助;每月1日、31日，向使用自助服務的客户贈送二維碼電影優惠券，培養自助習慣;為撥打人工無法接通客户提供第二次自助語音流程，減少重複撥打，並在語音流程中嵌入“短信廳、網上廳、掌上廳”服務方式。由此，最大限度地使忙時話務得到分流和疏導。同時，合理利用服務資源，科學排班，提高排班擬合度。
排班顆粒細化為20人/30分鐘/組，一旦排隊客户≥30個，後台支撐班長即應急接續：利用強化訓練縮短通話時長，提升接續效能，結果通話時長下降了4.93秒，全月增加了18.5萬次接續量。通過“標杆班組”的傳、幫、帶，提升溝通技巧，減少客户重複撥打。建立專席，如數據專席、積分專席、疑難專席等。優化系統支撐能力，為話務員提供“以客户關注點”為導向的集成界面，簡化操作，縮短處理時長。收集常見的客户諮詢口徑，系統自動提醒話務員業務互斥關係，提升服務效能。開展各類業務、服務技能提升競賽，鼓勵人才，彰顯優秀。諸如此類，千方百計提高服務資源的利用率。
其次是在閒時開展主動服務營銷，提高服務資源利用率。採取閒時策略，拓寬閒時服務，提升服務價值，實現資源損耗最小化。主動外呼“高頻撥打”客户，調研需求，滿足客户預期;向客户推廣“我的10086”，提高自助客户使用率;向對賬單產生疑問的客户主動推介“短/彩信賬單”訂製服務;向關注月初集中扣費客户主動推介“月租日計”;針對集中呼入，開展外呼調研，分析客户服務心理，尋找規律滿足預期。
同時，分析客户潛在需求，提供“平滑式服務營銷”，配合市場部門開展各類營銷活動，如“資費顧問、品牌提升、來顯、彩鈴、優惠包、無線座機”等業務受理。通過閒時策略，由“等待呼入”變為“主動呼出，預約受理，提前服務”，形成閒時接續忙時話務的良好局面。
通過削峯平谷的均衡策略，我們看到了非常顯著的成效：客户呼入量忙時與閒時差值由原來的37萬次，降為目前的21萬次;人工接通率月忙時1日的接通率由原來的不足40%提升為目前的61%;忙閒時話務量不斷均衡，員工忙時工作強度、服務壓力也得到有效緩解，員工滿意度得以提升。忙閒有序，良性循環，客户需求與服務資源得到最佳配置，公司效益最大化。可以説，在客服中心忙時不忙，閒時不閒，實現客户、員工、公司三方面都滿意。
電子渠道提升是重要的均衡服務策略。20xx年，天津移動的電子渠道工作成果顯著，有效節約了企業成本。20xx年，電子渠道全年累計辦理業務3116萬筆，較20xx年2524萬筆增加約600萬筆，月均辦理量增加約50萬筆。電子渠道業務辦理量佔比為61.1%，較20xx年有明顯提升，起到了較好的分流作用。網站活躍客户數為262萬人，較20xx年翻了4番，活躍客户平均佔比由年初的15.4%提升至54%。
截至20xx年年底，網上營業廳實現功能89大類540小項，短信營業廳實現功能64大項751根節點，各渠道承載業務種類均達70%。以單筆業務電子渠道比實體渠道節省5.12元計算，20xx年電子渠道為公司節省成本約1.6億元。
通過對電子渠道單筆業務成本分析，我們得出電子渠道單筆業務(含諮詢、查詢)成本為0.18元，實體渠道為3.94元。不含諮詢、查詢，電子渠道單筆成本為0.9元，實體渠道為5.31元。電子渠道的單筆業務成本遠遠低於實體渠道，效益優勢突出。因此，我們加大了電子渠道的推廣力度，重點分流查詢、諮詢、繳費等辦理量大及標準化程度高的業務，提高電子渠道滲透率。
通過推進電子渠道全業務承載工作，擴大網上營業廳、短信營業廳、掌上營業廳的業務承載種類，提升了電子渠道業務承載能力。同時，強化10086熱線作為電子渠道運營實體的功能，與網站、wap、短信結合，使其成為集跟蹤服務、產品銷售、物流配送等功能為一體的產品銷售平台。與此同時，實現手機支付功能，大力推廣手機錢包業務。
電子渠道服務水平的提升有效地降低了實體渠道的業務壓力，提升了客户滿意度，有效降低了業務成本，實現了電子渠道業務辦理量佔比75%的目標。電子渠道服務內涵的有效拓展，為移動業務的未來發展奠定了基礎，使電子渠道與實體渠道的服務功能實現了均衡。
均衡服務理論的提出，有益於企業資源的合理運用，可以提升企業競爭力。從均衡服務的角度探討如何保證企業資源利用效率最優以及如何保持公司持續穩定健康發展的課題，值得我們共同思考。
工商管理學院王曦金融危機對房地產企業影響情況調研之錦州市新民房地產有限公司調研報告為了進一步深化思想政治理論課教學改革，貫徹落實中宣部、中央文明辦、教育部、共青團中央就進一步加強和改進大學生社會實踐提出意見，提高《毛澤東思想和中國特色社會主義理論體系概論》課教學的針對性和時效性，對教學環節、教學方式進行改革。為了響應我校加強大學生積極參加社會實踐的號召，在下利用暑假時間來到錦州市新民房地產有限公司進行考察，瞭解金融危機下對房地產企業的影響。該報告主要涉及金融危機發生的原因，發生的時間、地點，波及的範圍，產生的影響以及應對的策略等幾個方面內容。
一、金融危機大爆發
在當下的社會中，人們現在談論最多的話題莫過於金融危機，因為他給我們每個人都帶來了太多的影響。每個人，每個家庭，每個公司，每個地區甚至每個國家都在這次全球性的金融海嘯中受“疫”匪淺。裁員、減薪、失業、破產、倒閉、收購等以前還少使用的詞語，現在卻是隨處可見。走在世界經濟發展最前沿的各國金融機構，是最早觸摸到這次金融寒流到來的，可憐的是他們還沒有來得及感覺冰雪的味道，就已經完全失去了知覺。當世界都在恐慌着如何去面對的時候，這股寒流又從虛擬經濟危機波及到實體經濟，代表着各國實體經濟體的各類企業已經在寒風中被凍得渾身發紫，危在旦夕。整個世界經濟在這次災
難面前將何去何從，無論是專家學者還是領袖百姓，人們的表情除了茫然更是無奈。
此次1929年以來最大的一次金融危機誘發於美國的房地產市場次貸危機，再穿越美國的金融體系屏障通過各商業銀行蔓延到實體經濟，從而給美國及世界經濟造成實質性的重創，而次貸危機爆發的根源則是以美國為代表的資產膨脹型過度消費所產生。從這個角度上來説，這次危機在本質上是對全球經濟模式
失衡的一次大調整。而造成此次全球金融危機的房地產行業更難逃其難。
金融業和房地產業某種意義上是對孿生兄弟，而此次美國金融危機的源頭就是次貸危機。次貸（次級貸款）是房地產市場貸款的一個種類，是指銀行鍼對信用記錄較差的客户利用房地產抵押而發放的住房貸款。由於近年美聯儲持續加息，許多次級抵押貸款的借款人無法償還每月高昂的貸款，其結果是一些房產再次投向市場。從20ｘｘ年開始，美國房地產價格開始下滑。當無法賣出滿意的價格時，借款人就簡單地宣稱破產，留給貸款人的是遠低於貸款金額的房產。於是，貸款人只能承受貸款的損失，最終導致次級貸危機爆發。同時，為了對衝風險，一些貸款人通過證券的形式將次級抵押貸款又賣給了各種基金。於是，
直接或間接投資於這些基金的金融機構，都被捲進了這場危機。
二、金融危機下我國房地產形勢分析
20ｘｘ年以來，由美國次貸危機引發的金融動盪已經逐步蔓延到世界各地的很多領域，其中也包括我國的房地產市場。中央政府為此也推出了一些關於房地產市場的利率、信貸和税收的政策，但自20ｘｘ年至今我國房地產市場持續低迷，基本進入了週期性調整階段，作為房地產市場主體的房地產商的形勢也不容樂觀。分析金融危機下我國房地產商的形勢，對房地產開發商進行有效的引導和管理，具有重要的現實意義。
隨着20ｘｘ年9月15日美國金融危機的全面爆發，由次貸危機所激起的金融海嘯席捲全球，中國也不可避免的受到了衝擊，最明顯的便是樓市的全面低迷。國內原本繁榮的地產市場，就像一個巨大的“温室”，只要蓋好房子，老百姓排着隊搶，導致許多開發商對於先進的企業運營管理方式並不重視，更多關注的是眼前豐厚的利潤。但在金融危機爆發後，蓋好的房子沒人買了，資金無法回籠，以至於負債經營，不得不被迫大規模裁員，縮減日常支出。房地產寒冬的來臨早已成為業內的一種共識，這一輪房市的調整對於住宅地產的衝擊首當其衝，而商業地產究竟又“受傷”多重？住宅地產陷入泥潭，商業地產是否能夠持續堅挺？從目前情況來看，商業地產在金融危機之前一直保持着“高投入、高風險”，風險意識較強。然而經
歷甜蜜之後的住宅市場似乎要比商業地產痛苦。商業房地產形式多樣，主要指用於各種商業零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閒、寫字樓、工業廠房、工業園區等經營用途的房地產，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。商業地產前期需要大量的資金壓着，而且一般都要3—5年才會有穩定的回報，由此資金一定不能缺少，再加上商業地產開發的複雜程度，因此，國內房地產龍頭企業很少涉足商業地產開發。但在住宅市場降價、金融危機之後，不少開發商主動將商業地產開發作為盛放雞蛋的第二個竹籃。萬達集團、soho中國、凱德置地等國內知名開發企業都在商業地產開發方面有所專注，使之與住宅開發形成相互補充抵制風險。近期外資“力挺”中國商業地產的動作並不少見。如成功收購了上海長壽商業廣場的百仕通集團（黑石），最近在上海浦東成立商業管理公司瀛石企業管理（上海）有限公司，吹響了其進軍商業地產市場的號角。新加坡嘉德置地集團、英國地產開發及投資公司高富諾集團等海外資本都加大了對中國商業地產的`投資力度，更是引起了市場的廣泛關注。
金融危機時期，不能説商業地產未受影響。目前商業地產市場在宏觀環境上已經受到了一定的影響。但與住宅市場不同，商業地產長期發展更多的是依賴經濟的繁榮程度。中國社會科學院20ｘｘ年10月10日發佈的《20ｘｘ年秋季報告》預測，20ｘｘ年我國gdp仍將保持10%以上的較快增長。商業地產租賃市場並沒有受樓市影響出現明顯波動。可見，當前的金融危機對商業地產的影響並沒有想象的那麼大。而我國“國10條”政策放開了信貸額度，給商業地產提供了融資平台，尤其是融資和配套資金放開限了，在20ｘｘ年底和20ｘｘ年第一季度，應該説是商業地產的資產大鱷們張開大口呼吸的時候。
商業地產作為一種不同於傳統的商鋪租賃形式、以全面融合地產業與商業為特色的地產形式，正悄然成為房地產市場的新寵兒，特別是宏觀調控對住宅類地產過快增長進行有效抑制後，部分地產商紛紛轉向商業地產開發來彌補盈利的不足。首先政府正努力拉動內需，自然會刺激商業地產的發展。國務院近期出台了擴大內需的政策，通過國內基本建設投資加大，在國內資金充分的前提下，優先加強基礎設施的建設，提高人民生活水平和工資水平，提高人民的消費能力。所以，零售以及商業地產仍有較好的發展前景。其次，商業地產的下游商家，連鎖零售、餐飲業仍然保持高速發展態勢。以食品、快速消費品、日用品為經營主體的大型超市和連鎖超市受金融危機影響最低。第三，稀缺的商業物業抗跌性非常強。因為稀缺的商業物業抗跌性非常強，資金充足的零售企業會適時購買。當其他投資產品不同程度處於低迷狀態的情況下，投資於商鋪、購物中心等商業地產，以及利用商鋪等進行生意活動仍會有很大的利益的回報空間。
（一）金融危機對中小房地產企業的影響
隨着美國次貸危機的嚴重影響，全球經濟增速放緩，我國中小房地產企業面臨盈利水平低、流動資金不足、銷售困難等多方面影響。經濟形勢的變化對我國中小房地產企業構成了巨大的衝擊。中小房地產
企業必須給自己準確定位，並採取積極有效的應對措施，才能獲得企業生存和發展的空間。我國房地產業經過近30年的發展，已成為國民經濟的重要支柱產業。房地產業帶動了一大批關聯產業的發展，對促進經濟結構調整，拉動國民經濟快速增長，提高城鎮化水平具有極其重要的作用？但是隨着美國次貸危機引發的全球金融風暴，全球經濟增速放緩，我國中小房地產企業面臨盈利水平低、流動資金不足、銷售困難等多方面影響。中小房地產企業必須給自己準確定位，並且採取積極有效的應對措施，才能獲得企業生存和發展的空間。
一、當前中小房地產企業特點及面臨的問題
經過近30年的積累和市場淘汰，我國房地產行業湧現出一批資產實力雄厚、市場反映良好的大型房地產企業集團。但從總體來説，中小房地產企業是我國房地產企業的主體，佔我國房地產企業總數的90％之多，其在資產規模、資本結構、管理體制等方面仍然存在着不少突出問題。
（一）缺乏戰略規劃，盈利模式模糊在20ｘｘ—20ｘｘ年房地產市場上升突進的幾年裏，部分房地產企業創造了快速發展、迅速壯大的神話，在土地市場上盡力拿地、銷售市場多面出擊，成為業界的美談。但很多中小房地產企業缺乏長遠發展的戰略規劃，而着重在運作一個個項目，項目賺錢企業就盈利。由於沒有長期的戰略規劃，也不研究企業的經營模式和盈利模式、產品和產業週期、宏觀經濟環境等重要問題，經營業績完全依賴於單個項目的運作情況，因此波動性較大。隨着房地產行業市場調整期的到來，各種問題逐漸湧現：高價拿地者，有及時退出的、有開發猶豫的、有忍痛前行的；幸未囤積土地者，多迷茫於未來的政策、未來的方向、未來的產品、未來的動與不動。
（二）融資渠道單一，企業資產負債率普遍偏高
房地產業是資金高度密集的行業，其開發、消費過程都離不開金融支持。由於我國目前直接融資規模太小，加上經濟危機導致股市融資功能大幅減弱，大量房地產開發企業只能向銀行申請貸款。再加上原材料和勞動力成本的增加，房地產企業既面臨着融資困難，又面臨着成本增加的壓力，資金鍊越來越緊張。數據顯示20ｘｘ年房地產開發企業整體資產負債率為74。4％。截至20ｘｘ年8月21日，兩市共75家房地產類上市公司的平均資產負債率為59。55％，非上市房企的負債率普遍超過了75％，在部分省市，房地產行業的平均負債率甚至超過了80％（證券日報數據中心統計）。這種過高的負債必然影響企業資信，增加其項目的財務成本，使其盈利水平下降或出現虧損現象。部分自有資金不足的中小房地產企業，靠銀行貸款、施工企業墊資和拖欠材料款等進行房地產開發，一旦商品房銷售不暢，資金不能及時回籠，將會導致工程難以為繼，甚至引發負面的連鎖反應？
（三）運作手法靈活，管理規範不足
現階段中小房地產企業，多半是在完全市場化競爭的局面下產生。在產品切入、市場分析、土地獲取等方面靈活、務實，對市場經濟反應的靈敏在項目開發前充分體現。但在項目立項之後，此類企業的問題也逐步顯現。由於沒有完整的管理體系和規章制度，工程管理佔用高層大量精力，在內部成本控制上常常達不到管理目標；物業管理、售後服務等缺乏整體考慮；人事、業務部門短期行為嚴重；缺乏對員工的約束和激勵機制，工作效率低下；這些管理的不規範嚴重影響了中小房地產企業的可持續發展
（四）資源整合意識強，人才缺乏導致專業依託不足
中小房地產企業往往不具備房地產整鏈條開發能力，自身缺少規劃設計、營銷策劃、物業管理、招商等核心技術人才和經驗，在操盤過程中，多采用和“外腦”合作的方式進行，如與建築規劃設計院、地產營銷機構合作。但是實際操作中，和“外腦”合作使中小房地產開發企業面臨兩類困難：一是外腦只是一段式合作，各合作機構大都以自己目標利益為重，缺少對房地產企業未來全盤統籌規劃的考慮；二是內外接口容易出現問題，如規劃設計理念不同容易出現分歧，直接導致的結果就是項目效率下降，錯失黃金銷售
季節。
三、金融危機下我國房地產企業的應對策略
首先是要做好“過冬”的心理準備。“過冬論”在當今很是盛行，但不少人實際上並沒弄懂“過冬”含義，認為消極應市就叫“過冬”，因而稀裏糊塗地在冬季尚未完全來臨時就已死去。那商業地產該如何“過冬”？筆者認為，從現在開始要開源節流，在規劃商業地產時，應從需求出發，切忌盲目建設。並且降低預期收益值，以儘快地回籠資金為主要指導思想。其實現在，即使是金融危機之下的市場仍然不缺投資的資金與熱情，而是缺乏與收益相匹配的商業物業，缺乏讓投資者放心的投資產品。因此，對商業地產商來説，用清
醒的頭腦“過冬”，現在無疑是一個難得的市場機遇。
其次是要調整開發戰略，學會經營。目前銀行對商業地產項目的貸款非常謹慎，開發企業現在很難從銀行融資，而商業地產項目開發週期長、投入高，對現金流要求很強，所以可以考慮與資本或其他企業合作，或與一些大商家合作，出讓一部分利益，共同開發項目。商業開發商還必須學會經營，這是新的要求。商業房地產拼的就是經營管理，否則再好的地理位置，沒有先進的經營理念、成熟的管理模式、優秀的人才團隊，也不敢保證能長期發展。如果商業地產直接進入經營領域，進行長期價值運作，與其他產業
品牌集團進行合作，做成、做強一個商業市場項目，後期的收益將是更可觀的。
第三是要專業團隊管理，確保項目質量。與住宅物業可以直接出售獲利不同，商業地產的價值建立在有效的策劃和發展以及優秀的資產管理團隊之上。一般開發商的操作模式是請傳統的綜合性地產中介公司進行策劃招商。實際上，商業地產專業產業鏈包括商業佈局、招商及經營管理三個階段，只有三個階段環環相扣，才能使商業地產獲得成功。大多開發商做商業都是半路出家，對商業運營管理都是“門外漢”，若想規避風險，最好還是通過招徠有金融和管理經驗的基金和運營者這條渠道，縮短學習過程，增強自身實力。專業的事情由專業團隊去做，專業團隊是持有商業成功必需。從前期的市場定位開始，再到招商規
劃與實施、商業規劃與建築設計，以及最後的運營管理，都應該由專業的團隊去完成。第四是要走差異化路線。差異化是指與周邊的競爭商業項目進行錯位經營，形成自己的特色。商業競爭的白熱化主要來源於同質化競爭，很多房地產開發商對項目開發大多是一哄而上，沒有差異化。商業地產的投資過熱，給其投資盲目性埋下了“病根”。因此，一個商業地產項目要想獲得成功就要考慮細化市場，尋找市場的空白點，走差異化路線。
（1）風格。是客户的視覺和感覺效果。風格的追求肯定增加成本，但風格滿足客户感官的愉悦，個性的追求。
（2）特色功能。其主要以客户的認知度和其他開發商模仿的可能為基礎。對產品的基本功能進行補充。在今天的購房族中，人們不僅要求“住的下”更要求“住的好”，住宅環境的營造，已成為當今樓盤的重要賣點。
（3）性能質量。指物業在使用中的實際表現水平。
（4）設計。設計是以上三個方面的最終實現，有相當程度的複雜性。
第五注意挖掘房地產的附加值
房地產附加值是指超越包括物業成本和開發物業預計應得的利潤相加之外的價值部分。主要是由房地產所處位置、物業開發商的企業形象、物業經營管理及售後服務等因素決定，對該房地產營銷成敗起着極為關鍵的作用。它能夠增強客户的購買信心，對房地產的良性循環，品牌提升意義重大。
第六形成有效的企業用人機制
提升房地產品牌靠什麼？靠資金、靠技術、靠管理，但是歸根到底是靠人才。人力資源是房地產企業第一位戰略性資源，是企業的核心競爭力。創立房地產品牌靠的是優秀的企業家的主宰，多種專家人才的整合，企業廣大員工的創新進取精神及智能潛力的發揮。所以，房地產企業要創出知名品牌，就必須建立
以專業人才為主體、以優秀員工為骨幹的最佳人才整合機制，一次發揮整體功能和優勢。
第七致力於企業自身的內部建設具體來説，內部建設包括如下方面：（1）加強資金和成本管控能力。（2）企業商業模式就要加快變革。（3）積極推進和提升企業文化建設。（4）堅持誠信為本的經營理念。四、我國中小房地產企業發展對策隨着全球經濟危機的來臨，我國中小房地產企業如何克服各種阻礙，獲得企業生存和發展的空間，已成為刻不容緩的任務。
（一）加快房地產企業經營機制轉換，增強自身實力
面對全球經濟增速放緩，房地產市場迎來冬天之際，中小房地產企業如何在冬天保存實力、凝聚力量成為首要的問題。當下正是中小房地產企業盤點自身資源，梳理自身特性，積蓄自身實力的時期。未來的房地產企業要具備真正的核心競爭力，關鍵要通過對企業內外部資源的把握，重點分析國家經濟政策的走向、資本市場的未來發展、客户的需求變化趨勢；明確企業業務範圍、重點經營地域、產品結構、資產質量的優劣狀況，建立符合自身特點的業務模式。同時要加強內部管理，如按照現代企業制度要求建立科學的管理體系，對產品質量形成完整的內部監控體系，培育房地產公司營銷體系、市場網絡等各相關環節的能力，完善用人制度和激勵機制，準備在房地產市場春天來臨時全力而出。
（二）準確定位，實行差異化經營戰略
調整期對中小房地產開發企業來講，不僅僅需要對國家宏觀經濟政策、土地政策、金融政策、土地市場的深入研究，充分佔有各類信息，而且企業要因地制宜，依據當前的實際情況給自己準確定位，既要尋找適合自身發展的區位及項目，也要充分挖掘市場潛力。中小房地產企業與大企業競爭，其優勢不在價格方面，而在於生產批量少、規格特別的地區性產品。開發、生產和銷售這些產品，需要熟悉局部市場的情況和消費者的消費特點以及他們的特殊要求。在新形勢下，中小房地產企業應擺脱在大城市中心、在高檔住宅方面的廝殺，實行差異化經營戰略，在房地產市場上創造短缺，創造個性，創造不可替代性。筆者所在的德邦控股集團就針對目前的經濟形勢，選擇了在三線城市慈溪開發酒店式公寓世貿嘉園，公司不僅力推“100—140”的主力户型，而且考慮到今後入住人羣對生活方便、舒適的需求，做好樓盤的外圍生活配套設施。這樣做也藴藏着極大的商機，面積小的房型需求人羣較多，銷售快，資金回籠快，風險比較小，酒店式公寓同時可以增加“賣點”，促進房產的銷售。
（三）以品牌為載體，拓展企業發展空間
對於房地產業來説，品牌是規劃？設計？文化？品質？信譽？實力？服務？營銷等多層面因素的集成和凝結，是企業內部有效管理的綜合體現。就其實質來説，它代表着銷售者交付給客户的產品特徵、利益和服務的一貫性的承諾，久負盛名的品牌就是優質質量的保證。中小房地產企業由於公眾認知度不高，因此急需加強自身創造附加值的能力和專業化能力，如產品設計、工程進度、質量控制、成本管控和營銷策劃等諸多方面。與其他產業鏈相比，房地產行業的產業鏈前端有較多的環節，而在行業利潤分配上，幾乎是越靠近前端，越有強大的市場權力。為了實現在房地產市場的擴張，提高品牌價值和企業影響，中小房地產企業需要實施積極的品牌戰略與服務戰略，拓展企業的市場空間。
（四）拓寬融資渠道，解決資金“瓶頸”
面對新形勢，中小房地產企業要多方拓寬融資渠道，降低融資成本，緩解資金困難。一是探索有效的民間融資方式。在確保避免金融風險的前提下，可以按適當高於銀行同期利率尋求向其他企業、自然人融資。這種形式建立在充分誠實守信的基礎上，靈活、簡單、方便，對解決個別中小房地產企業臨時資金短缺能起到很大作用。二是出讓部分股權，與其他房地產企業建立戰略聯盟。中小房地產企業在具有自主性和靈活性等優點的同時，也存在企業規模小、資源數量有限的問題。不斷擴大企業規模，提高經濟效益，是中小房地產開發企業發展的目標之一，而戰略聯盟是實現這個目標的有效手段。個別開發企業在有些項目上雖然擁有土地，但又缺乏龐大的資金進行開發，為了吸收資金，可以採取將該項目開發企業的股權轉讓出去一部分，尋求與之相匹配的資金及技術管理能力雄厚的房地產企業共同開發。這樣不僅可以解決中小房地產企業的資金難題，更有利於中小房地產企業內部管理水平提高、擴大市場等目標的實現，達到雙方共贏的目的。
（五）利用房地產企業調整時期儲備專業人才
人才是當今時代最重要的資源和生產要素，對管理能力不足、人才欠缺的中小房地產企業的發展起着決定性作用。最近一年來，隨着美國次貸危機以及由此引發的全球金融危機，國內外出現了人才的特殊流動跡象“海歸人才從國外回到國內尋求發展機會，大企業裁員引起人才流動到中小企業，部分人才流出房地產行業”。行業的調整，使越來越多的業內人士擔心降薪、失業，尋求穩定的、更好的發展機會，是一部分人轉投其他行業的初衷。在北京、上海等地一部分業內人士，基於對行業調整期的悲觀看法，已經開始流向其他二線、三線城市。有志於長期從事房地產開發的中小型企業，在這個時候可以用較低的成本獲取流出知名房地產企業的專業人才，同時制定一系列吸引人才、留住人才、培養人才的政策，真正進行人才儲備。
全球經濟增長放緩和我國宏觀經濟形勢使我國房地產行業面臨嚴峻挑戰。那些嚴重依賴獲取稀缺資源而自身創造價值能力不足的房地產公司，將面臨嚴重的生存危機。我國中小房地產企業要在市場中站穩
腳跟，就要準確定位，牢牢把握好市場開發方向，提高自身綜合實力，才能獲得生存和長遠。
以前的龍山河非常清澈，可是現在卻污水滿河而且河裏都是垃圾。這又是怎麼回事呢?帶着這個問題，我和付某去河邊進行了調查報告。
調查
我們到了河邊，進行了近距離的觀察。我們發現有兩個污水排放管道，而且有一些像魚蟲的不明生物。我們又觀察了周圍的環境，植物生長得很茂密，可水中的死魚非常多，垃圾也不少。
分析
1.這條河常年清澈見底，魚死的也很少，又沒有那麼臭，而且垃圾也不多。因此按一般情況，應該不會那麼臭，而且死那麼多。而實際上卻糟得很!
2.我從調查中發現，小河的一段在公路下面，公路上有很多車輛來往。小河附近有許多做買賣的，這條河離着這他們非常近。
結論
小河非正常受到污染的原因有：
1.有的人隨便往河裏扔垃圾、吐痰、抖煙抹。小河裏的水被弄髒，所以就被污染了。
2.有些工廠因用過的污水沒地方排放，就引了一條管道，通到河裏。因廢水排放，小河就被污染了。
3.由於河裏有污水，有的魚是直接喝了污水被毒死，還有的是吃了被污染的紅色不明生物致死。死魚身上發出的臭氣污染了河水。
4.有的小孩在河邊玩的時候，想尿尿了，就隨地大小便，尿到河裏。河水因尿液變得非常臭。
種種跡象表明，小河被污染，大多是人為因素造成的，並且與污水排放有很大的關係。如果人們吃了被毒死的魚，後果可想而知。
調查時間：20xx年11月18日
調查地點：超市、菜市場、路邊
調查材料分析：
1.菜市場有一地攤上賣蘿蔔，而他把“蘿蔔”的“蘿”錯學成了“羅”，成了“羅卜1元”；
2.某一灌湯包店來自天津，然而他把“湯”錯寫成了“蕩”，從而成了“天津灌蕩包”；
3.在一家暑假班旁邊寫着“門口亭車”，他把“亭”寫錯了，應該是“停”
4.還有一家傢俱店把“傢俱”的“具”寫成了“俱”，變成了“鴻運傢俱店”；
5.某小店售賣筷子，但他把“筷子”的“筷”寫成了“快”，成了“快子3.5一包”；
6.某食油日雜連鎖店的“連”錯寫成了“鏈”，變成了“鏈鎖店”；
7.某餛飩店的招牌就是餛飩，可他把“餛飩”的“餛”寫成了“混”，從而成了“混飩”。
通過討論，同學們認為錯別字的出現主要有以下幾點成因：
1.現代人的文化水平有點兒低，有些人明知道是錯的，卻還習慣性的寫錯；
2.有些同音字容易搞混，如：以，已；在，再；想，響等；
3.有些形聲字容易搞混，如：己，已；概，慨；既，即；極，級等；
4.現代人對漢字的態度太不認真了，導致街頭的一些招牌字出現了錯誤。
針對上述現象，同學們提出瞭如下建議；
1.監管部門應該加強管理，使街頭錯別字徹底消失；
2.倡議商家制作標準、規範的廣告牌；
3.建立調查小組，向監管部門反映情況。
華清池南依驪山，在西安東約30公里臨潼驪山腳下北麓，北臨渭水，西距古都西安30公里，優越地理位置，旖旎山水風光使其倍受歷代帝王垂青。古時已是長安附近旅遊勝地，自周幽王修建驪宮至唐代幾經營建，先後有“驪山湯”、“離宮”、“温泉宮”。唐玄宗李隆基詔令環山列宮殿，宮周築羅城，賜名“華清宮”，亦名“華清池”。後安史之亂，建築殘存無幾，宋、元、明、清至民國逐漸衰敗。
解放前震驚中外“西安事變”發生在這裏，這次事件直接引起了第二次國共合作，是中國抗戰史上重要轉折點。西安事變舊址五間廳被列為全國第二批重點文物保護單位。
解放後，依照唐代形制幾經擴建，始具現今規模。唐華清宮遺址是我國現存惟一一處皇家御用湯池羣與我國最早一所皇家藝術院校，在其遺址上建起了唐御湯遺址博物館、唐梨園藝術陳列館，以翔實文物資料展示出華清池6000年沐浴史與3000年皇家園林史。
現在華清池只是唐華清宮一部分，是在清代重建基礎上不斷整修擴建而成，佔地面積85560平方米。景區分為東部沐浴場所、西部園林遊覽區、南部文物保護區三部分，東部沐浴場所設有尚食湯、少陽湯、長湯、衝浪浴等高檔保健沐浴場所，西部園林遊覽區主體建築飛霜殿殿宇軒昂、宜春殿左右相稱，南部文物保護區展現發掘出土文物。
華清池不僅見證了封建統治者奢華生活，見證了中華民族同心協力抵禦入侵者團結精神，還見證了祖國飛速發展今天，當然她還能看到祖國燦爛明天。
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