特種設備維修保養管理制度
一、特種設備操作工人要發揮主人翁的態度和高度的責任感，做到正確使用，精心維護，認真保養好設備。
二、各崗位要實行操作工人為主，'機、電、化、儀'四結合的設備包機制，做到台台設備，條條管線，個個閥門，只只儀表有專人負責，消滅無人負責現象。
三、操作人員對崗位範圍內的設備，必須做到'三好(管好、用好、修好)、四會(會使用、會保養、會檢查、會排除故障)',嚴格執行崗位的操作規程。
四、嚴格按操作程序與規定步驟。設備啟動前認真準備，啟動中要反覆檢查，停車後妥善處理，運行中不超温，不超壓，不超負荷，不準在設備運行時離開崗位。
五、對崗位範圍內設備嚴格巡迴檢查制度，切實做到'四勤(勤檢查、勤觀察、勤聯繫、勤調節)'。操作人員發現設備缺陷能處理的應主動進行處理，清除故障，一時處理不了的應及時報告檢修。
第1章總則
第1條為了規範各設施、設備管理，確保設備操作安全，特制定本制度。
第2條本制度適用於對公司所轄物業範圍內的配電系統設備、空調系統設備、給排水設備、消防設備等進行管理。
第2章設備的採購管理
第3條本公司工程管理部應協助開發商、承建商選擇各機電設備、給排水設備和消防設備。
第4條工程管理部需每年對設備供應商進行一次評價並做好記錄。對於不符合要求的設備供應商，不予續簽合同。
第5條當發生嚴重投訴或事故時，物業公司須組織人員對設備供應商的質量體系進行審核。
第3章設備的分類管理
第6條根據設備對業户服務的重要性，本公司將其分為Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ三級（風機類、泵類、機組類均含相應的電機、電氣控制櫃）。
第7條Ⅰ級設備包括電梯、發電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩壓泵、低壓配電櫃、火災中央報警控制櫃、消防聯動櫃、冷水機組、BA中央管理計算機等。
第8條Ⅱ級設備包括正壓風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統、對講報警系統、防盜監視系統、氣體自動滅火設施、高壓開關櫃、變壓器、交通道閘、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、DDC現場控制器等。
第9條Ⅲ級設備為除Ⅰ、Ⅱ級以外的所有設備，包括區域火災報警控制箱、小型控制箱（配電箱）、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通信設備等。
第10條本公司所有物業設備採用計劃預修制與狀態維修、事後維修相結合的管理模式。
第11條對於符合磨損規律的Ⅰ、Ⅱ級設備（電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發電機、冷水機組、道閘等），定期進行小修、中修和大修。
第12條對於Ⅰ、Ⅱ級電氣設備（高壓櫃、變壓器、低壓櫃、控制櫃等）、電子設備（火災報警控制櫃、放大器、計算機等）應定期進行三級保養、探測性維修（功能檢查）和狀態維修。
第13條對於Ⅲ級設備，採取事後維修，並每年保養一次。
第4章設備的保養和維護
第14條工程管理部需對設備進行定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經常運行的機械進行盤車、試車（正壓風機、消防水泵、發電機），發現小故障及時排除，並作好記錄。
第15條一級保養措施如下。
一級保養時應對機械設備進行檢查、檢測，根據實際需要予以局部解體，清洗、調整、維修更換。
電梯的維修保養管理制度
為使電梯安全運行，需要對電梯進行經常性的維護、檢查和修理。電梯管理員和電梯機房值班電工負責電梯發生故障時的緊急維修工作，公司工程部主管負責電梯故障維修的組織監控工作，並負責建立電梯維修管理制度。電梯維修管理制度主要包括：
1、月維修保養制度
檢修完成後填寫《電梯月維修保養記錄》。
電梯月維修保養記錄
維修保養項目 清理 檢查 調查 記錄 不良情況部分記錄及處理結果
機房 1 曳引輪清潔
2 限速器及電器接點檢查
3 制動閘瓦磨損檢查
4 選層器詳查
5 控制櫃各機電接點清潔，各接觸器、繼電器電阻
機身及井道 1 乾電池、蓄電池檢查
2 內外門藕合檢查、清掃、注油
3 內外吊門輪、限位輪，外門關閉器，路軌檢查清掃
4 內外門閘鎖及門聯鎖開關內部及接點清潔
5 門聯鎖接線檢查
6 接合板裝置
7 各種開關接點檢查
8 鋼帶清掃，抹油，鋼帶開關檢查
9 限速鋼絲抹試
10井底各設備檢查，清掃，抹油
維修保養人 驗證人
2、季維修保養制度
針對機房內的主要設備進行檢修。檢修完成後填寫《電梯季度維修保養記錄》。
電梯季維修保養記錄
維修保養項目 清理 檢查 調查 記錄 不良情況部分記錄及處理結果
機房 1 電動機冷卻風扇注油
2 電源總開關
3 控制盤、訊號盤清掃，緊引線螺絲
機身及井道 1 門機各裝置箱內部檢查
2 門電機、電阻箱、接點盒內部檢查
3 門機械牙箱、連桿、鏈條、皮帶檢查
4 加軌裝置與路軌間隙檢查
5 檢查主鋼絲的磨損、清潔、張力平衡
6 轎箱風扇檢查及清潔
7 底坑緩衝器油量檢查及清潔
維修保養人 驗證人
3、年維修保養制度
每年對電梯的整機運行性能和安全設施作一次檢查。整機性能包括乘坐的舒適感、運行的振動、噪音、運行速度、平層準確性。安全設施包括超速保護，斷相、錯相保護，撞底緩衝裝置，超越上下限位置的保護等。整機檢修完成後填寫《電梯年維修保養記錄》。
電梯年維修保養記錄
維修保養項目 清理 檢查 調查 記錄 不良情況部分記錄及處理結果
機房 1 減速箱換油
2 各種潤滑油更換
3 電動機定子、轉子氣隙測量
4 曳引輪槽磨損情況檢查
5 制動器解體大修及線圈電流測定
機身及井道 1 選層器牙箱換油
2 安全系統及限速器動作試驗
3 安全器及夾軌拆卸、清洗
4 曳引機、行車速度、平衡裝置檢測
5 制動盤各接線螺絲固定
6 門電機牙箱、潤滑油更換
7 中途箱，轎底接線箱螺絲緊固
8 主纜、保險纜加纜油
9 井道內各路軌、各腰刀等牢固
10 井底油壓緩衝器清洗換油，有效動作確定
11 井道內及井底大掃除
12 勞動局電梯年檢
維修保養人 驗證人
一、新增設備管理規定
第一條本公司需增置的設備經批准購買後，須報設備管理部門備案。
第二條經管理部門進行可行性方面的技術諮詢，方可確定裝修項目或增置電器及機械設備。
第三條為保證設備安全、合理的使用，應設一名兼職設備管理員，協助管理部門人員對設備進行管理，指導本部門設備使用者按照操作規程正確使用。
第四條設備項目確定或設備購進後，管理部門負責組織施工安裝，並負責施工安裝的質量。
第五條施工安裝，由管理部門及使用部門負責人驗收合格後填寫“設備驗收登記單”方可使用。
二、使用設備管理規定
第六條電氣機械設備使用前，設備管理人員要與人事部配合，組織操作人員理解操作培訓，維修部負責安排技術人員講解。
第七條使用人員到達會操作，清楚日常保養知識和安全操作知識，熟悉設備性能的程度，維修部簽發設備操作證，上崗操作。
第八條使用人員要嚴格按操作規程工作，認真遵守交接班制度，準確填寫規定的各項運行記錄。
第九條維修要指派人員與各部門負責人，經常性地檢查設備狀況，並列入員工工作考核資料。
三、轉讓和報廢設備管理規定
第十條設備年久陳舊不適應工作需要或無再使用價值，應申請報損、報廢之前，應進行技術鑑定與諮詢。
第十一條工程部指派專人對設備使用年限、損壞狀況、影響工作狀況、殘值狀況，更換新設備的價值及貨源狀況等進行鑑定與評估，填寫意見書交使用部門。
第十二條使用部門將“報廢、報損申請單”附意見書一併上報，按程序審批。
第十三條申請批准後，新設備到位後、舊設備報損、報廢。
第十四條報廢、報損舊設備由管理部負責按有關規定處置。
四、設備事故分析處理辦法
第十五條發生設備事故，值班人員要到現場察看、處理，及時組織搶修。
第十六條發生設備事故的操作人員及當事人將事故時間、原因、設備損壞程度、影響程度等做記錄上報負責人。
第十七條值班人員及有關負責人組織進行事故分析，寫出“事故分析報告”，簽註處理意見，報主管總經理。
第十八條對重大事故，按處理程序及時上報。
第十九條事故處理完畢，值班主管將“事故分析報告”存入設備檔案。
第二十條人為事故應根據狀況按“獎懲條例”的條款及處理權限，對職責者給予行政、經濟處分。
第二十一條屬設備自然事故，維修進行處理，採取防護措施。
五、設備檢修保養規定
第二十二條設備主管人員編制設備檢查保養半年計劃，填制“半年設備檢修計劃表”，報部門經理審核批覆。
第二十三條工程部經理審核計劃，呈報總經理後，批准執行工程部半年設備檢修保養計劃。[由Www、QunZou、Com整理]
第二十四條設備管理人員編制檢修保養單“月設備檢修保養計劃表”，並按月計劃表的資料，逐項填寫“保養申請單”，檢修保養時需某部位停電、水、氣時，還要填寫“停通知單”。
第二十五條值班人員填寫的“月設備檢修保養計劃表”、“保養申請單”、“停通知單”一併報部門經理，簽註意見，下達執行。
第二十六條值班人員根據批准的月檢修保養計劃，簽發“設備級保養任務單”，填寫任務單中“資料及要求”欄目，安排具體人員負責實施。
第二十七條在“檢修保養工做記錄簿”中登記派工項目及時間。
六、設備日常維修管理辦法
第二十八條公司電氣使用部門的設備發生故障，須填寫“維修通知單”，經主管簽字維修。
第二十九條值班人員接到通知，隨即在“日常維修工做記錄簿”上登記接單時間，根據事故的輕重緩急及時安排有關人員處理，並在記錄本中登記派工時間。
第三十條維修工作完畢，主修人應在“維修通知單”中填寫有關資料，經主管人員驗收簽字。
第三十一條維修完工時間，及時將維修資料登記入設備卡片，並審核維修中記載的用料數量、計算出用料金額填入單內。
第三十二條將處理完畢的“維修通知單”依次貼在登記簿的扉頁上。
第三十三條緊急的設備維修，由使用部門的主管用電話通知工程部，由值班人員先派人員維修，同時使用部門補交“維修通知單”，值班人員補各項記錄，其他程序均同。
第三十四條維修兩日內不能修復的，由值班主管負責在登記簿上註明原因，應採取措施，儘快修復。
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