1、善聽善問
當客人不善於表達自己的意向時，我們用什麼方式去了解他心目中的想法？我們通過以不同方式向客人發問，從中瞭解客人的意向和需求。
2、集中談判多次肯定
客：[反正A單位25萬我一定可以落實。
不過，上次看的B單位也不錯，B單位現在賣多少錢……]
※要落實客人的最終意向，如果客人還在比較，客人很快便會對所有單位都失去購買慾。
在客人“落誠意金”後，不可將客人置之不理，應多與客人溝通，肯定他的選擇，以免客人會後悔並終止成交。
※誠意金是我們成交的試金石，如何説服客户交付“誠意金”：
(1)如推盤的目的性很強，應在約睇樓周邊期間為收取，“誠意金”作一定的鋪墊；
(2)先向客人分析客人現時的回價是無法成交的；
(3)只要有其他的客人出價比現有客人高均能成交；
(4)業主可以自行選擇價高的買家；
(5)誠意金可暫時將該單位封盤，減少競爭的機會，同時也避免業主反價；
(6)誠意金能瞭解業主的底價，並能爭取儘快成交；
(7)誠意金是幫助客人低價購房的有效手段，而並非減輕中介工作的工具。
3、一次落實條件及要求先易後難
你認為在房屋交易中，除了樓價外，還有什麼可成為你談判的籌碼？切忌條件分開多次落實，需一次性明確客人的要求。
税費；業主維修基金；交樓時間；租約；一次性付款；一次性付整年租約；免租期；是否已交樓，何時交接；產權是否可交易。
當雙方的交易價格各不退讓的時候，我們可先落實其他的條件，如上述所提到的税費等。
但這些條件必須在談判之前以書面形式一次性落實好，以免在談判過程中失利。
4、大膽還價
(1)還價先講優點，再暗示缺點；
(2)還價要有理由；
(3)多利用個案。
5、引導清晰
當客人明確自己的購買時，他希望對整個談判及交易的過程有清晰的瞭解(即知情權)，否則，他會對我們的流程產生設防。
故此，在談判過程中要客户明白我們的工作程序，減少客人不必要的恐懼和設防。
當收了客人的誠意金後，應與客人保持聯繫。
營：[陳先生，我會對你的出售條件進行書面上的確認以便客人瞭解你的意向，當條件達成共識後，我們便會邀請雙方前來簽署三方合約，然後由我們辦理相關的交易手續。]
客：[哦！我明白了，現在我落實我的條件是吧]
談判的技巧—如何説服客人
6、利益彙總法
利益彙總法是在營銷當中最常用的方法。
是把先前向客户介紹的各項利益，特別是獲得客户認同的那部分，一起彙總，扼要地再提醒客户，在加重客户對利益的感受。
同時向客户要求明確成交的意向。
營：[吳生，這個單位景緻好，房間的佈局合理，地處濱江東豪宅氏，你之前也説這邊樓價是最貴的，現在難得業主願意蝕讓，每平方比市價低了￥1500元，是個很得的機會，不如到我們公司看看我們為你做的投資方案，以作詳細的預算！]
※誡途説服客人是，不要運用過多的專業述語，這樣拉遠你與客人的距離。
※重複客人對你所詳過後詳，加強肯定，突出成交的利益。
※利益展示要具體化，將具體的數字展示給客人。
※不要直接向客人提出成交的要求，這會讓客人猶豫，要幫客人圓場。
7、訊息對比
(1)一手樓與二手樓對比
(2)二手樓與二手樓對比(如大單位一般單價較低，小單位一般總價較吸引)
(3)行情對比(如東山區樓盤一般比較唐樓要貴一賠有多、租賃回報率等)
(4)規劃走勢，新樓盤對周邊樓盤的輻射。
對客人來説，最具説服力的並非你本人，而是你所掌握的資訊。
[陳先生，現時樓價暴漲時期，很多客人都持觀望態度，不太願意睇樓，如果你願意將樓價適當高低，可吸引多些客人睇樓，我們才有機會為你服務！]
[劉先生，客人都會貨比三家，前三天我的同事以25萬購買了你所在花園的一箇中層單位，帶有標準的裝修，你應該將價格高速一下，儘量接近市場價。]
[李太，這個花園在其他行家登報售價都要30萬，推薦給你的已經是筍盤了，如果你不去看看，便錯過了一個大好機會。]
客：[但現在廣告登那邊一手也也只賣￥4000元/㎡，各二手也差不多……]
營：[你説XX花園二期，我昨天帶客人去看過，￥4000元僅此一個4樓的單位，是向路面的毛坯房，如座向和户型較好的均價要￥4800元/㎡。]
8、自我認同
試想想，當你發現某產品的存在的缺點，你是否仍然樂於推介給他人呢？每位消費者的價值觀和消費觀都有所不同，作為專業的中介，應持着客觀的態度去對待任何物業的缺點，並以專業的態度向你的客人作出推介。
9、化賴為零
[陳先，既然你這麼喜歡這個單位，不要差那麼一點，每月月供才多一百幾十塊，就可以住一套好單位了。]
※將不到價的部分化為月供，讓客人的價格差距軟化。
10、利益對比法
營：[業主已經虧很多，賺少￥1000元可能無所謂，再虧多￥1000元會很慘的。]
營：[業主初初是放價￥40萬元的，是經過半個月的不斷遊説才願意以￥35萬元出售，我們已經為你壓了￥5萬元了，陳先，我們一直在為你爭取。]
營：[李太，隨着樓齡增長，房屋會產生折舊，現時的小區建設越加完善，交通網絡越加理想，舊的樓宇會加快快貶值的。]
營：[現時供款是先付息再付本，陳生，你現時供了兩年，正處於付息階段，如早兩個月出售所省的利息都可以抵樓價啦！資金回籠後你可以利用其再投資，收益何止這一兩萬呀！]
11、煸情法
營：[陳生，你都勞碌了這麼久，是時候住這個好的單位享受下啦，你不為你着想，也為你家人着想下，你想想，樓下的小區又有遊樂場，你的兒子在下面玩多開心呀！]
12、建議危機
營：[陳生，我剛和業主談過了，但對我好像很冷談，字裏行間説過有其他中介給了個好價，所以對我的還沒什麼反應。]
營：[客人過後後悔！]
13、善於部署(針對有差額的情況)
※要懂得多跑幾個來回，讓客人感覺到你在不斷為他爭取利益。
不要期望你的一個電話，可使你的客人有較大的讓步。
在談判中做好部署，都會使談判在你的掌握之內，最終水到渠成。
客：[這個單位我比較滿意，但要33萬才考慮，佣金我只給2%。]
業主底價32萬，1%的佣金
營：[陳先生，(客)，這樣吧，你先落實購買的條件。
我儘量幫你爭取你要的價錢]
營：[李阿姨(業主)，如果我們幫你爭取多5000元樓價，你可否考慮給足2%的佣金呢？
營：[陳先生，我們公司規定買方成功交易是要給3%的佣金的，現在你只給2%，我很難向公司交待，這樣吧，不如你確認一下，如果我能幫你爭取到32.5萬，你願意給3%，那就説明是你願意給的，只是看我們有沒有能力要，好嗎？]
我在本年度的工作中主要負責xx公司的二手房銷售，對我來説能夠在本年度接觸這方面的工作自然意味着得到了領導的認可，在這之前我也僅僅只是負責部分房屋出租的中介工作罷了，得益於工作能力的提升導致我在以往取得了不錯的績效，而且我在負責二手房銷售工作的時候也能夠認真履行好自己的職責，現對這一年銷售工作中的表現進行以下總結。
認真收集分析房地產行業的信息以便於瞭解客户對二手房市場的需求，得益於以往積累的工作經驗讓我明白掌握信息的重要性，畢竟只有對市場行情有着更多的瞭解才能夠在銷售工作中做出正確的決定，而我在分析信息的時候能夠了解到本年度房地產市場是不太景氣的，這意味着自己將揹負更大的壓力從而需要在工作中付出更多努力，所幸的是由於我初次接觸房屋銷售方面的工作從而能夠得到同事們的指點，當我在虛心請教的時候能夠學到不少銷售方面的技巧，雖然和以前從事的工作略有區別卻在整體上是差不多的。
積極開發客户併為銷售工作的完成積累更多的人脈，我明白想要在銷售工作中有所成就便需要結識更多的客户，所以我能夠主動聯繫客户並諮詢對方是否有購買二手房的想法，畢竟相對來説二手房更加便宜且比較適合相當一部分客户的情況，只要能夠保證房屋質量方面不會存在太大問題便能夠成交訂單，事實上想要在工作中做到這點還需要不錯的口才能夠獲得客户的認可，而我則秉承真誠的態度讓客户明白自己介紹的房屋信息都是可信的，再加上我也願意花費精力與客户進行交流從而瞭解了他們對房屋的需求。
為了業績的提升而拼搏並在工作中取得了不錯的成果，我明白銷售工作的完成對自己的能力也是很大的考驗，因此我能夠在工作中認真分析客户的需求並熟練運用所學的銷售技巧，無論是上門拜訪還是後續的回訪工作都是希望能夠提升自己的業績，畢竟銷售工作中需要面臨的壓力也很大自然要不斷鞭策自己，而我也能夠認識到客户的重要性加強了上門拜訪的力度，而且當我遇到客户拒絕的狀況則會反思自己是否在銷售工作中存在不足之處。
銷售工作的完成往往需要對自身有着嚴格的要求，而我也明白能夠從事這份工作也是得益於領導對自己的信任，因此我會繼續努力做好銷售工作併為了公司的發展貢獻自己的力量，也希望在今後的二手房銷售工作中能夠不斷提升自身的綜合素質。
一。招聘
公司績效產生的源泉-----招聘，對於新店來説，只有招聘做好了，其他問題才能迎刃而解。
持續招聘的好處：
1.不斷的發現銷售精英；
2.給公司源源不斷的活力和激情；
3.給老經紀人以壓力；
4.為公司儲備人才，為開第二、第三家做準備；
5.獲得淘汰不稱職經紀人的機會
招聘經紀人的條件：
1.吃苦耐勞2.有責任心3.溝通能力4.熱愛房地產事業5.具有團隊精神
6.具有上進心7.認可公司企業文化
招聘的渠道：
1.轉介紹(通過熟人、朋友、客户介紹來的經紀人，這種人不容易流失，因為他們是被推薦來的，他們能看到我們身邊成功的希望，而且對於本行業有一定的瞭解，知道過程可能很苦，但馬上就有好的業績，因此他們能堅持做下去，將會很快成為店面的主力。)
2.店面招聘(非常直觀，能夠直接瞭解店面情況，來之前就有一定的思想準備，落差感不強。)
3.人才市場(目前去人才市場招募的中介公司會比較多，效果不是太明顯。)
4.網絡(通過58同城趕集網等現有網絡發佈招聘信息，但是要把好關來後思想落差比較大。)
5.其他行業的銷售人員(銷售相通，適應能力強。)
6.挖人(短期應急可以，但是他們的忠誠度不夠強，不能夠與公司同舟共濟，在這期間店面需要不斷培養自己的銷售團隊。)
7.畢業大學生(大中專生、高中生、技校生，他們學歷中等，做起工作踏實，沒有太多想法，會一心一意的工作。)
招聘人數：
根據新店前情運營情況來看，將人數迅速擴充起來，對於新的店面來説，店裏比較好留人，因為大家基本上是同一批進入公司的員工，相互之間沒有隔閡，有共同語言，而且一人簽單帶動一片的作用，容易營造競爭氛圍。
保證店內至少達到5人(含店長)這樣可保證店內正常運營！
二。培訓
對於新店來講，培訓是重中之重，人招聘來了，下面就是培訓。培訓是員工的福利，要讓員工感覺在我們公司內可以學到東西，可以得到提高。對於我們這一行業來講，其培訓主要包括二手房基礎知識、專業知識、專業銷售技巧和客户服務，可根據運營時間及人員結構按排以下培訓課程：
1.公司介紹(企業文化)
2.二手房基礎知識(各種專業術語的解釋、二手房市場的分類、房屋建築年代，影響房價的因素等)
3.如何開展工作
4.開發房源和客户的方法和技巧，及如何篩選優質房源
5.經紀人的工作計劃
6.判定優質房源和優質客户的標準
7.貸款過户及其中介費等費用計算
8.貸款過户等日常工作操作流程
9.接待客户的流程，以及方法和技巧
10.帶客户看房的方法和技巧及注意事項
11.客户如何跟進回訪
12.買賣、租賃合同的簽訂
13.簽單前、簽單中、簽單後應做哪些工作
14.服務質量
15.房源的推廣方法
16.國家相關法律的規定，及風險的防範
當然以上基礎培訓希望由公司安排總統一培訓完成，其他專業知識和技巧由店長完成，也可以邀請優秀連鎖店長來講，這樣做可以使店內員工感覺到我們講師團隊比較強大，對公司充滿信任，形成資源共享，從而達到更好的培訓目的。培訓結束後要進行一次測試。加深員工的印象，反覆練習，讓經紀人養成良好的工作習慣。
三。會議
會議是瞭解店內員工的方式，通過開會，及時瞭解店內員工動態和業務能力，分享優質房源，幫助快速成單，提高員工的自信心，帶動店內氣氛。
早會：
第一。早上8：20準時開始(全體員工參加可輪流主持)。
第二。全體員工熟記公司企業文化店內口號(聲音要洪亮，鼓舞士氣，讓員工進入工作狀態。)
第三，對昨天員工優秀的表現給予表揚
第四。全體員工分享優質房源客源，形成匹配帶看
第五。全體員工向店長彙報當天詳細的工作計劃
晚會：
第一。晚上6：00準時開始。
第二。店內員工向店長彙報當日工作和遇到的問題，店長統計活動量上牆。第三。做第二天詳細工作計劃。
第四。對於員工的工作給予肯定。督促員工計劃的實施。
四。店內製定規章制度：
無規矩不成方圓，店內一定要有獎有罰，讓員工按照公司的流程一步一步向前走，建設健康、有序的團隊。但其中最關鍵一點就是店長一定要起到帶頭作用，要帶頭遵守公司的規章制度，帶頭按照公司的流程工作，這樣才能更好的帶動員工，從而形成一個有組織有紀律的團隊。
1.罰款當做店內基金，用做店內集體活動或獎勵給店內業績優秀的經紀人。
2.值班制度：合理安排值班表，每天一組值班，營造組內競爭氛圍，提高組內經紀人的積極性。值班出去看房，須告之店長。
3.房源、客户分配製度：以房客的錄入時間和準確度為準。
五。業務開展
1.印製DM單頁及名片，沿着門店周邊商業區及小區宣傳，提高店面知名度。
2.網絡宣傳，主要是網絡房源的發佈和推廣。
3.社區活動，到成交量大的小區做社區，搶佔市場。
開展以上業務是為了讓經紀人必須從店裏走出去，有事做足夠的瞭解市場需求，做到對自己的社區非常熟悉。以此為基礎，才能更好的開展業務。
一、年度營銷指標完成情況
201x年度營銷管理部計劃實現商品房銷售簽約額4299.98萬元以上，實際完成5017.88萬元，其中：開原地王國際花園項目實際完成簽約額4338.38萬元；撫順大商中心城項目實際完成簽約額407.03萬元；塞納家園項目實際完成簽約額272.47萬元。超額完成簽約額717.9萬元，計劃完成比例為117%。
201x年度營銷管理部計劃實現商品房銷售資金回收額3439.97萬元以上，實際完成4450.36萬元，其中：開原地王國際花園項目實際完成資金回收額3672.02萬元；撫順大商中心城項目實際完成資金回收額427.9萬元；塞納家園項目實際完成資金回收額350.44萬元。超額完成資金回收額1010.39萬元，計劃完成比例為129%。
20xx年度營銷管理部銷售費用計劃控制在476.33萬元以下，實際支出361.26萬元，其中：開原地王國際花園項目實際支出219.59萬元；撫順大商中心城項目實際支出44.86萬元；塞納家園項目實際支出96.81萬元。20xx年度節省銷售費用支出115.07萬元，計劃完成比例為76%。
（營銷費用以財務最終調整完的數據為準）
（以上數據統計時間截止到201x年12月31日）
二、201x年度營銷工作總結
進入201x年以來，宏觀經濟方面，中央經濟會議指出保持經濟運行在合理區間，強調深化改革，做到“調速不減勢，量增質更優”，我國經濟仍在改革中平穩前行，但由於內外部因素影響，經濟增長將進一步放緩。貨幣信貸方面，中央仍將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，其中，“積極的財政政策要有力度，貨幣政策要更加註重鬆緊適度”，面對當前不斷增加的經濟下行和通縮壓力，整體貨幣環境保持穩健。房地產政策方面，限購限貸等行政手段逐漸退出，調節迴歸市場化，長效機制逐步建立，同時受不同城市市場分化影響，地方政策調整也更趨靈活。
市場趨勢方面，根據“中國房地產中長期發展動態模型”分析，宏觀經濟在結構轉型中增速略有放緩，貨幣環境穩健，調控迴歸市場化的背景下，201x年全國房地產市場呈現出“銷售面積小幅回升，新開工期穩，投資增速持續放緩”的特點。成交方面，201x年貨幣政策支持力度進一步加大，購房需求有序釋放，商品房銷售面積小幅回升。201x年市場仍以去庫存為主，價格保持平穩或小幅下跌，但不同城市價格表現分化，一線城市和少數熱點二線城市存在上漲壓力。
綜上所述，在熬過低迷的201x年房地產熊市，期盼201x年市場轉機。年初開發公司與集團簽下商品房銷售簽約額4300萬元的責任狀。本年度雖有新政發佈、金融調整、輿論導向等利好頻現，但市場形勢依然嚴峻，並未實現託市目標。面對201x年撲朔迷離、楚囚對泣的市場環境，開發公司各項目在201x年度能夠實現營銷指標，離不開集團、公司領導的傾力關懷，離不開公司各部門的通力配合、離不開房實營銷團隊的不懈努力，現將201x年度營銷工作總結如下：
（一）根據市場動態適時調整價格策略
年初撫順項目周邊競品價格下浮明顯，營銷管理部通過實地走訪、電話調研、明訪、暗調等方式，保證調研信息準確真實。在摸清市場脈搏、掌握競品動向的同時，對房產新政、市場形勢、競品變化等諸多問題進行深度研討。為促進項目現場房源銷售，在c地塊剩餘的555套房源中優選103套房源進行價格下探，及時與市場價格保持一致。
開原項目在上半年結合自身特點，通過成交轉輪抽大獎、加大購買樓王客户
及一次性付款客户的優惠力度、贈送裝修基金、贈送洗車卡等多項優惠形式，使成交價
格保持在區域內合理水平。既在價格方面與競品順利接軌，又規避了前期成交客户心理產生質疑的風險。進入下半年後，開原市場形勢未見好轉，價格方面持續下滑，營銷管理部在開發公司領導的指導下，通過制定買樓王贈送非住宅產品的優惠組合、劃定特價房源等方式，使銷售現場房源價格形成即可保證高價頂賬，又可進行低價銷售的雙軌並行模式。
價格策略的及時、準確調整，對開發公司完成全年銷售指標起到了重要的保障作用。
（二）齊心併力精兵簡政，實現減員不減效
201x年度是集團的調整、優化、強化管理年，開發公司在年初也明確了“以銷售為中心”、“以成本控制和強化管理為重點”的工作重心。進入201x年以來，集團、公司提出減員增效，對於開發公司營銷管理部人手本不富裕的實際情況來説，精簡難度屬實很大。營銷管理部面對人員調整的大方向出令則行，年度減員共計5人，在對離職人員工作進行妥善交接的同時，也重新調整了公司各項目部門內的工作分工及工作流程，做到精兵簡政。
減員後的工作壓力的確有所增加，為保證做到減員不減效，努力調動部門員工的工作積極性的同時，結合骨幹員工的培養計劃，適度加大骨幹員工的權責範圍，使骨幹員工的工作帶頭作用發揮化。因此，在部門內骨幹員工的帶領下，在部門經理的監督下，在公司領導的關懷下，各項目銷售及相關工作保持平穩運行，實現了減員不減效。
（三）調整推廣渠道為銷售業績破冰突圍
為保證全年指標時間過半任務過半以至最終的順利達成，開發公司總經理多次組織召開營銷工作研討會，探尋銷售形勢所處寒冰窘境的突圍之道。如何使宣傳推廣既有創新、又有突破，如何提升銷售現場客户到訪的數量和質量、如何促進房源成交轉化率等諸多問題成為會議討論重點。通過多輪研討、縝密部署，最終確定以城市轉戰鄉村及深挖業主資源作為201x年度開原項目營銷工作的兩條主線。
開原地王國際花園藉助項目口碑及不懈努力，佔據開原市區一定的市場份額，目前，隨着競品加速推盤，城區市場接近飽和，因此我們將營銷的主戰場由
城市轉向鄉村，深度挖掘周邊鄉鎮客源。銷售人員走訪開原市周邊19個鄉鎮後，篩選出4至6個經濟水平較高的鄉鎮大集作為推廣重點，以“想買好現房、開原看地王”為主題，通過高密度的組織路演、有獎互動、置業顧問現場派單及講解、看房車免費接送等方式加大周邊鄉鎮的推廣力度，使農村客羣在本鄉本土即可充分了解到地王國際花園項目的詳細銷售信息。
此外，為配合鄉鎮營銷，粉刷村鎮牆體廣告、與郊線公交及農村校車合作也是地王營銷人在下鄉推廣方面的創新舉措。隨着各項“城市轉戰鄉村”營銷工作的開展實施，“想買好現房、開原看地王”也將深入開原市周邊各鄉鎮百姓人心。
20xx年開原項目通過“老帶新”實現銷售的套數佔年度銷售總量的18.18%，可見該渠道成交比重很高。因此，與老業主拉近距離、增進情感、挖掘銷售資源也是營銷工作的重中之重。“我用彩筆畫童年”兒童彩陶塗鴉活動；“小樹和我共成長”植樹活動；“對酒當歌共消夏、地王齊嗨啤酒節”園區露天燒烤啤酒節活動；8月，“相約地王愛情月、共度露天電影節”不間斷的活動，激發業主的參與熱情，感受得到園區獨特的文化氛圍、使意向客户聆聽得到老業主更多的真心讚譽。
（四）維護項目形象，擴大品牌效應，持續釋放銷售信息
在201x年上半年，撫順項目區域市場寒冰重重，各家銷售均保持低迷狀態，受資金狀況影響，各家開發公司對項目的形象維護、宣傳推廣等方面的支出也都進行了大幅收縮，多個項目都給人以從沈撫新城房地產市場逐漸淡出的不利銷售印象。20xx年3月撫順項目對大商中心城c地塊樓體大字、工地圍擋、售樓處led字幕屏等方面進行了更新維護，在及時釋放銷售信息的同時，也增強了區域內百姓對大商中心城項目的認可和信心，展現出項目良好的銷售狀態和開發公司堅挺的運營實力。
6月，結合撫順大商集團新瑪特店慶和六一兒童節兩個節點，撫順項目在新瑪特沈撫新城店舉辦了以“歡慶六一，放飛夢想”路演活動，在路演過程中，置業顧問、直銷派單員進行現場答疑；“20xx年撫順沈撫新城房地產嘉年華暨第四屆旅遊文化節”於6月13日~6月17日在撫順沈撫新城金風灣公園盛大召開。大商中心城作為沈撫新城的主力地產項目出席了本次展會活動，並推出15套主打户型的特惠房源供市民選購。
優秀的房產銷售員這樣説話：
1、您好，我是XXX,我姓X,叫XX,以後由我來給您專職找房子，您對房子要是有什麼要求或有什麼見意你可以直接告訴我，這樣更方便我讓我幫你找到適合你的房子。
2、XX先生，你知道這套房子不可能只有我一個人在賣，也不可能只有我們一家公司在賣，你對這套房子感覺如何，你可以告訴我，要是你不喜歡，你可以和我説説為什麼你不喜歡，這樣我下一次可以更正確地幫你找到房子，要是你喜歡你也告訴我一下，這樣我才能在最有利的時間裏把握住這個房子，幫你去爭取到最大的利益。
3、你在別的公司也有看了房子，其實你也清楚，福州在賣的房子真的是很多，可是適合你的房子就這麼一二套，所以你要是喜歡，你告訴我，我會努力去做，去幫你爭取最多的利益，你也知道我房子拿一大堆要是賣不出去更本就沒用，所以我會努力的幫你把握這個房子的。
3、房東現在他想賣這個價，當然我們花這麼多錢買房子，不可能一分錢都不講價，那叫我買，我也不會去買，價格一定可以談，不過能談多少我不知道，由於房子不是我的，我只能盡力去幫你談，不管能談下多少我都會極時和你聯繫的，你心中大概的價位是多少，我心裏有個底，也好幫你去談。
4、對，買一套房子是大事，不能不考慮就下定了，XX先生，對這套房子你最終只有兩個答案，要麼買，要麼不買，所以你可以先回去考慮一下這個題目，要不然你在是考慮了好久定下來要買，可是這時候房子賣了或房東不賣了，那你想要我也沒辦法幫你爭取來，你也知道適合你的房子不是很多，看中了我希望你能去把握，我這邊再幫你去把握，讓我們共同去努力去爭取。當然你要是不滿意你也告訴我，我也好給房東回個話。以我多年的工作經驗，談這麼多的價格是不可能的，但是不管你出多少價格我都會盡我的努力去談一下，不管能不能談下來我都會你回話，對於我們，我們是服務行業，我們很希望我們的服務對你有所幫助，如果這個價格是不確定的價格你就告訴我確定的價格，如果這是你確定的價格你告訴我你最高能花多少錢去買這套房子，由於你也知道，我是為你服務的，如果你沒有告訴我你真正的意圖，我就沒辦法幫你工作了。
5、XX先生，我知道你也有很多顧慮，但是有什麼想法你可以告訴我，這樣説不定我能以我的專業為你提供一個很好的解決方案，你看你方便和我説説你的難處嗎？
6、沒關係，房子適合的才是最好的，就好像一個人要買80萬的人他不會去看20萬的房子，買20萬不會去看80萬的房子一樣，雖然那房子很好，但是不適合於他，你不喜歡這套房子一定有你的理由，你不防告訴我，這樣也好讓我在下一次為你找房子的時候更準確一點，這樣不會出現麻木的看房，這樣為你，出為我節省了好多時間對嗎？
7、行，我一定會去幫你爭取到這套房子，我不能給你保證我能幫你談成什麼價格，由於你也知道這房子不是我的價格不是我來定的，但是我一定會去努力，只要我能幫你談下來的價格我一定會幫你談掉，由於對於賣方，他多拿一張和少拿一張是沒有什麼太大的區別，但是對於買方，多拿出一張，商品房自己的經濟壓力就大一點，而對於我們，房子拿一大堆，沒賣出去跟本就沒有用，所以我會為你爭取每一分錢，每一寸利益，不要説是一千二千，哪怕是一百二百我都會幫你去爭取，所以你可以告訴我我才能更好的把握好這套房子，我不會把你給我的價格和房東説，我會用我的專業技巧，如果能談到比你出的價格低我就一定不會讓你多花一分錢的'。
8、XX先生，你好，我和房東談了，可是房東告訴我他這套房子這個面積，這個樓層，這種裝修，這樣物業，在這個版塊比市場價低好多，他不可能再低了，真的是對不起，是我不夠優秀，不過沒關係我會請我的主任和我的經理幫忙再去幫你爭取，我主任我經理一定比我優秀，他們有沒有談下來我都會給你回話的，你這邊確切多少價格你和我説一定，這樣我心裏有底更知道怎麼去把握。
針對客户看完房子回去考慮的四個話術：
1.您一定是看好這個房子了吧，要不，您這麼忙，能夠騰出時間來考慮考慮，多不容易呀。所以我想跟您約一下，您大概要考慮到什麼時候我好給您打電話。(緊追不捨的表現，同時預約好下次溝通的時間)
2.您需要考慮的是哪個方面。是不是我哪兒個地方説的很模糊，現在咱們還沒分開，我再給您講一便您看行嗎？(探詢不成交的抗點)
3.您看您要找個人商量，説明您對這事非常的重視。如果您找個消極的人，這事肯定不會成。如果找個積極的人，肯定是讓您自己來把握這事。所以最終的結果還是需要您自己做決定。我也建議您找個能支持你的人。畢竟您要買房子。(影響客户的判定)
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