《房地產項目全過程管理與實戰解析系列叢書》學習心得總結

《房地產項目全過程管理與實戰解析系列叢書》學習心得總結

通過學習中海地產闕洪波總著作《房地產項目全過程管理與實戰解析系列叢書》對房地產項目全週期的管理工作有了更深刻的理解，更加深入的瞭解了對於房地產項目建設單位希望達到的建設目的、分判的切入點、關注重點，加深對項目履約過程中甲方要求有了更清晰的認識，為後期投標、談判打開了一扇窗。

中國房地產進入存量市場階段已成為大家的共識，該階段的明顯特徵在於城市化和城市羣的分化、房地產企業之間的分化、投資能力和投資質量的分化、產品力和服務的分化以及企業管理和運營能力的分化。當下房地產企業的高質量發展已經不能單純依靠於高槓杆兒投資拉動、快週轉提高週轉率，亦或是成本控制，而是需要充分從市場和客户的角度出發，做好市場研究和研判、做好客户洞察及價值創造、做好全業務、全系統的高質量高效運行。作為從業者我們都應靜下心來思考我們的業務究竟是什麼？我們如何定義客户？客户的核心價值是什麼？我們又該如何面對未來的滿足。客户需求，我們需要真正打通專業和業務間的壁壘，需要整體性系統性的去思考、建設和構建我們的業務，通過我們的深度洞察和創新，充分利用信息化數字化等新技術，更加科學和精細的管理全鏈條業務並創造其應有的價值，以確保戰略的一致性和執行的有效性。

每一個地產項目都存在着企業現金流、淨利潤、客户滿意度、利益相關方滿意度、口碑和品牌、城市形象與友好度等重要經營指標，正如作者所言，工程管理不是地產開發的最核心環節，但是它承上啟下，對於銷售、對質量、對信心、對文化、對團隊、對項目成敗都有重大作用。

《項目策劃與工程管理》緊緊圍繞房地產項目運營發展目標，從項目全局和整體的角度來闡述，那如何做好項目策劃和項目管理，完美地將項目經營與項目策劃有機融為一體，在諸如流水與回頭、主樓結構優先有效工序穿插等專業實操方面，展現出對業務深刻理解和深度的專業功底，時至今日仍記憶猶新。

本書從項目策劃到施工安排、流水作業再到工程質量安全管理，內容豐富全面，基本覆蓋了房地產工程管理的全部內容。從房地產企業全面有效掌控項目經營的角度，分享了項目策劃與工程管理的系統，請思考和總結，對局部與整體進度與質量成本與效果，這些在項目實際過程中經常出現的矛盾給出了精彩而令人信服的解答，讓很多似是而非的觀念予以明晰。對房地產工程管理業務和工程施工人員，加上有志於此專業的年輕從業人員，講述項目策劃以及怎樣實施的全部相關內容，基於案例，既有項目策劃與管理，這技術方面及施工所需的整體安排，又有均衡流水施工的詳細分析，當然還包括必不可少的質量安全原則和管理全面而系統。

《合約體系與成本管控》通過合約體系、成本管控、合約十四條、成本管理、合約管理、集採管理等章節來闡述以正確的成本觀為指導，最優成本管控的時間才具備可能如何做到，首先必須要建立一整套完善科學符合各自公司文化的合約體系。凡合約一定是雙方或多方的約定，項目的發展本質上是所有合約參與主體努力兑現各自責任的過程，因此好的合約體系應當讓各類合作方結成夥伴關係，通過合約明確職責所在，互相尊重，互相配合，共同達到目標，合約14條，清晰地介紹了合約全過程，內容“簡潔、直接、科學、專業、全面”，而且非常具備可操作性。

但凡企業，沒有不注重成本管控的，尤其是房地產企業動輒數百億甚至上千億的體量，再小的單方或人均成本變化，都可能帶來巨大的總額差異。然而要做好成本管控，首先應當樹立正確的成本觀。所謂正確的成本觀，就是認清成本作為項目開發投入只必要存在，本身是中性的——越低並非越好，越高並非越壞——決定成本優劣的關鍵在於適配。若項目進度或質量失控、客户體驗不佳、公司品牌榮譽受損則成本再低也絕非好事；若能緊緊圍繞客户價值做好成本分配，真正大幅度提高客户體驗、提升銷售價格、加快銷售速度、提高項目利潤水平，此時即使需要增加成本也應當敢於實施。與任何公司不論大小，也不論什麼性質。與是否是房地產公司無關，抑或即使房地產公司是否專注住宅，或者專注商業樓、或文體文化旅遊項目、或者其他什麼類型，統統無關，因為任何成功企業都一定關心關注合約，甚至付出一切，努力投入巨大精力去夢想逐漸，心中理想的合約體系，從而方才有可能做好，做到成本管控。

《複雜項目之實戰演練》通過上篇：實戰項目分享（北京中海廣場、深圳兩館、複雜工程建設的若干思考）。下篇：高塔項目策劃，通過項目概況、設計與設計管理、工程實施策劃方案、合約策劃與策略、監理職責與質量管理，闡述複雜工程真正複雜之處在於環境、政策、資源、團隊等大量不確定因素集中交匯，使得項目地平穩開展，始終面臨極為嚴峻的挑戰，對於業主而言，其管理難度較普通項目呈指數倍增長。沒有前期科學策劃、資源有效保障、過程有力統籌、各單位有序推進這個項目絕不如期如願落地的可能。從建設方全局，全面管理角度出發的複雜工程實戰、大量的技術問題處理方案及經驗分享。更難能可貴之處在於作者對於大型複雜工程的核心管理問題的思考——建設方、總承包、設計院、監理等不同主體之間的夥伴關係，建築、結構、機電、幕牆等不同專業之間的分工合作。

對於系列叢書的學習，有三個感悟：一是系統全面，真正站在項目全生命週期把關鍵環節突出出來，並切實關注了資源管理和項目目標之間的有機平衡，站在地產人的視角把項目實施全流程的有益經驗和有效方法，展現給了我們。二是專業精深。專業這個詞對於我們來説有着特別的意義，是奮鬥的情懷、職業的追求、管理和技術的熱愛。三是質樸實在。大道至簡，書中言語全部以樸素簡潔的文字，沒有一點玄虛和作做，直奔主題、開門見山地把對項目管理的認識表達出來，從工程實踐出發，上升到對管理要點的把握、對管理理念的昇華，將管理理念在實踐中產生共鳴，具有系統理論性實戰操作性，前瞻研究性。

通過學習，深感作為一個管理者對於洞察複雜問題車現象之本質，有效破局的發放水平，在系列操作的是建立在工程技術的基礎上，更具有企業管理的普遍意義。在日後的工作中，要勤于思考勇於實踐善於總結，一路走來，筆耕不輟，習慣將其所做、所思、所悟、總結沉澱，還學會將房地產開發商的思維、訴求和痛點，更好地通過清晰的項目管理理念及跨行業的專業方法以及高質量的實現。