基層反映：加強安置小區物業管理工作的幾點建議

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近日，肥東縣人大常委會組織開展專題調研，就安置小區物業管理存在的問題深入瞭解，並着重從完善體制、機制和政策的角度，提出加強安置小區物業管理工作的思路和建議。

一、安置小區物業管理存在的主要問題

一是部分小區物管費用收繳難。早期的拆遷安置小區由於拆遷安置量小，且多為多層建築，物業費全部由政府承擔。之後的高層建築物業費高，政府參照多層建築補貼標準，不足部分由居民承擔。這種模式在安置量小的情況下可以勉強維持，隨着安置房數量和規模的擴大，財政壓力勢必不斷增大。與此同時，物業費居民承擔部分收繳難度大，導致物業公司不得不降低服務質量。二是小區綜合管理難。安置小區內車輛亂停亂放、私人廢舊物品長期堆放樓道、小區綠地成為“菜地”、違章裝修、裝修建築垃圾隨意傾倒、擅自改變房屋結構和功能對外出租、破牆開店、倚門設攤等違規情況較多，並帶有羣體性特徵，增加了小區物業管理難度。三是物業管理整體水平不高。部分物業服務企業服務項目、服務內容的量化標準和費用收支出情況不夠透明公開，日常服務粗放，管理水平和服務質量不高，居民滿意度差；一些小區僅侷限於垃圾清運、停車收費等基本物管項目，離有物管的商品房小區管理水平還有較大差距。

二、加強安置小區物業管理的幾點建議

1.建立健全物業管理體制。一是建立小區綜合管理和物業管理協調製度。按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理、多方協同”原則，建立縣、鄉鎮、社區三級管理制度，明確各自職責。根據安置小區實際，適時組織和引導小區業主做好業主大會、業主委員會組建和換屆改選等工作，並加強對業主大會、業主委員會日常工作的指導監督。二是健全物業糾紛化解機制。形成多方聯動的投訴糾紛快速處理機制，確保物業糾紛及時有效得到處理。社區居委會應充分發揮原有的村調解組織作用，協調處理業主、業主委員會與物業服務企業的關係，減少投訴糾紛的發生。三是加強物業服務行業管理和監督。縣、鄉鎮兩級主管部門應建立物業服務企業誠信檔案定期公示制度，規範物業管理行業有序進入和退出機制。

2.規範物業管理模式和內容。按照“因地制宜”和尊重居民意願的原則，通過“以民主促民生”的辦法，確定安置小區是物業管理模式。同時要規範物管內容和標準，特別是社區化準物業管理實施主體應根據進一步提高公共區域保潔、安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位維修管理等服務水平，提高物業管理服務水平。

3.明確物業管理費收繳辦法。按照“誰受益、誰付費”和“建管銜接”的原則，確定安置小區物業管理費收繳機制。安置小區物業管理費的收繳可採取由原村集體經濟合作組織將物業管理費計入成本，或有盈利後先交費再分紅等辦法，統一繳付物業管理費。對村集體經濟薄弱，或小區住户由多個村拆遷安置户組成、各村集體經濟發展水平極不平衡的小區，採取直接向住户收取物業管理費的辦法。針對向住户直接收取物業管理費帶來的收繳率低的問題，可由社區協助上門收取，並將物業管理費收繳工作列入鄉鎮對社區考核的重要內容。安置小區物業管理的開辦費應由建設單位列入建設成本，並於建成交付時統一支付到所在鄉鎮或社區。同時，針對部分小區在建成交付初期，由於整體開發建設週期長、入住率低、大市政配套滯後、配套管理用房不到位等因素帶來的不利於收繳物業管理費、影響物業管理“造血功能”問題，可在此類小區建成交付1—3年內或入住率達到一定比例前，物業管理費由建設單位列入建設成本並統一承擔，並採取住户先繳納後報銷的辦法支付物業管理費，以培養居民繳費意識，為今後收費打下基礎。

4.實行物業管理相關扶持政策。肥東的安置小區物業管理總體上還處於起步階段，面對部分拆遷安置羣眾由於生活困難一時難以全額負擔物業管理費、部分物業服務企業由於物業管理費收繳標準和收繳率較低造成經營困難的現狀，有必要採取針對性的扶持措施，確保物業服務的平衡推進。如對持有縣民政部門核發的有效期內《困難家庭救助證》的安置小區住户，經當地社區公示無異議後，可予以減半收取專業化物業管理服務費用或免交社區化準物業管理服務費用。對為安置小區進行專業化物業管理的物業服務企業，可制定相應的財政扶持政策，縣財政設立安置社區物業企業專項獎勵資金，對提供優質服務的物業企業通過獎勵的形式由財政予以支持。

5.強化對小區居民業主和租住户的教育引導。加強安置小區物業管理，必須充分依靠居民和社會各方的力量，在全社會形成自覺支持、共同關注、多方參與的良好氛圍。尤其是要把加強對安置社區居民及租住人員的教育和引導作為一項重要工作來抓，通過宣傳羣眾、組織羣眾、動員羣眾、引導羣眾，促進安置小區真正向成熟的城市社區轉型。應開展形式多樣的宣傳教育活動，加強物業管理有關政策法規宣傳，強化城市生活消費觀念教育，倡導文明生活方式，引導“農轉非”居民及租住人員改變農村生活習慣，糾正各類違章行為和不文明習慣，使崇尚文明、崇尚清潔、崇尚和諧成為廣大被安置居民及租住人員的普遍追求。加強主人翁意識和家園觀念教育，提高被安置居民及租住人員共建共享美好家園的自覺性和參與意識。及時總結推廣物業管理先進小區典型和成功做法，組織各社區、村幹部和代表參觀學習，營造良好的社會氛圍和輿論效應。同時，應建立以鄉鎮屬地管理為主體，建設、房管、城管執法、工商、公安、物價、規劃、衞生、環保、消防、民政等部門協同配合的綜合整治管理機制，對小區各種違法違章行為及時進行整治，杜絕羣體性違法違章勢頭蔓延。