學號：
姓名：
班級：建築學
調研小區： 黃山碧桂園 （黃山市屯溪區 ）
調研時間： 11月16日
調研方法： 查相關數據、實地調研、詢問住户和地產公司物業公司的工作人員 小區周邊狀況： 黃山碧桂園地處黃山市屯溪區經濟開發區，距黃山市所在地屯溪區市中心約7千米，距黃山火車站6千米，距黃山長途客車站4千米，距正在建設的京福高鐵黃山高鐵站2千米，藉助連接合銅黃高速, 輻射皖南地區、浙江、江西北部乃至全國。 黃山碧桂園項目依霞塘河、向陽河而建,雙河環繞，小區內配有五星級酒店及大型商業廣場。小區內環境優美安靜，適合居住。但小區離市中心較遠，雖交通方便，仍不易到達市區。
區內充分利用雙河環繞、街心花園等創造出多層次的生態型園林綠化體系。小區內規劃有花園美墅（雙拼）、親鄰美墅（聯體）和優雅洋房等多種產品。
1. 交通狀況信息
交通位置:齊雲大道與梅林大道交匯處
周圍交通:10路公交車
2. 小區配套設施
小區毗鄰梅林鎮國小、新潭中學，內建有社區幼兒園，方便了小區孩童入學；區內含有黃山鳳凰商業廣場，方便了居民生活購物；且小區配有郵局、銀行、黃山碧桂園鳳凰酒店，方便居民工作、出行。小區旁有首康醫院、市人民醫院，使居民治病就醫方便快捷。小區為了充分滿足住户的停車需要，設置了地上和地下停車位，使居民出行更加方便簡捷。
3. 景觀分析:小區內中軸景觀包括綠化和水系，貫穿小區南北，與各座樓之間的綠化帶及景觀小品構成一個整體小區內不乏高大的樹木、花草、灌木，並鋪設大量綠地。樓與樓之間的綠化景觀元素豐富，變化較多。利用人工造坡自由分區，利用有色植物如紅葉小檗、金葉女貞、黃楊等或成片草花如紅花酢漿草、地被石竹等，使綠地有一定的色彩變化。立面與平面佈局有機結合，起伏的微地形、喬灌木、建築小品、花架等來塑造立面效果。
大片綠地利用成片地被，灌木，小、中、大喬木，竹林等來塑造。同時立面設計也考慮到動態透視效果。考慮居民享用綠地的需求，建設有益身心健康、消除疲勞的保健植物羣落，如松林、銀杏林、月季灌叢、丁香樹叢等；充分考慮北側風情線綠地與居住區中心綠地的融合。利用植物羣落生態系統的循環和再生功能，維護小區生態平衡。在樹種的搭配上，既考慮到滿足生物學特性，又考慮到綠化景觀效果，使綠化與美化相結合，樹立植物造景的觀念，創造安靜和優美的人居環境，做到一年四季都有良好的景觀效果。
4. 小區狀況：建築面積約30萬平方米，佔地566畝，綠化率40%，容積率1.03小區內含公寓,別墅,小高層,多層,聯排別墅,雙拼別墅。
5. 户型分析
（1） 小高層
h户型：建築面積約129㎡， 三室二廳一廚一衞 超大陽台
該户型設計合理，功能齊全，交通流線簡單明瞭，超大陽台，使建築更富詩意，適合居家養生。
（2）小高層
f户型：建築面積約97㎡
二室二廳一廚一衞朝東主卧、兩個陽台 該設計簡單明瞭，以大廳為中心，佈置其他房間，使流線短捷，且主卧帶有超大陽台，環境優雅，別具風格。該户型設計基本合理，能滿足功能需求，通風狀況良好，每個房間都可以直接通風，且卧室都可直接天然採光。
（3）小高層j户型
建築面積約142㎡ 三室二廳一廚一衞 該户型設計內部空間寬廣，交流組織合理，兩個陽台互相對稱分佈，使套型採光更加充分。且形成貫通的住宅平面通風路線
（4）小高層
b户型 建築面積約72㎡
一室二廳一廁一衞
該户型設計合理，但面積緊促，門窗對稱
6.總結及經驗借鑑
①住區規劃、住宅建築設計應綜合考慮建設標準、用地條件、日照間距、公共綠地、建築密度、平面佈局和空間組合等因素來合理確定。應滿足防災救災、配建設施及小區 物業管理等需求，從而創造一個方便、舒適、安全、衞生和優美的居住環境
②另外，我們可以借鑑該小區在設計和規劃中的思路，沒有走一般的設計路線，而 是採用了比較新穎的歐洲風格，建成後基本能夠獲得業主的認可，為黃山增添了一些異 域風情。我們在設計中可以綜合考慮功能需求、環境制約、文化氛圍和經濟條件等因素 設計出功能完善建築造型優美、景觀宜人的住宅小區。
調研小區：黃山碧桂園（黃山市屯溪區）
調研時間：11月16日
調研方法：查相關數據、實地調研、詢問住户和地產公司物業公司的工作人員小區周邊狀況：黃山碧桂園地處黃山市屯溪區經濟開發區，距黃山市所在地屯溪區市中心約7千米，距黃山火車站6千米，距黃山長途客車站4千米，距正在建設的京福高鐵黃山高鐵站2千米，藉助連接合銅黃高速，輻射皖南地區、浙江、江西北部乃至全國。黃山碧桂園項目依霞塘河、向陽河而建，雙河環繞，小區內配有五星級酒店及大型商業廣場。小區內環境優美安靜，適合居住。但小區離市中心較遠，雖交通方便，仍不易到達市區。
區內充分利用雙河環繞、街心花園等創造出多層次的生態型園林綠化體系。小區內規劃有花園美墅（雙拼）、親鄰美墅（聯體）和優雅洋房等多種產品。
1、交通狀況信息
交通位置：齊雲大道與梅林大道交匯處
周圍交通：10路公交車
2、小區配套設施
小區毗鄰梅林鎮國小、新潭中學，內建有社區幼兒園，方便了小區孩童入學；區內含有黃山鳳凰商業廣場，方便了居民生活購物；且小區配有郵局、銀行、黃山碧桂園鳳凰酒店，方便居民工作、出行。小區旁有首康醫院、市人民醫院，使居民治病就醫方便快捷。小區為了充分滿足住户的停車需要，設置了地上和地下停車位，使居民出行更加方便簡捷。
3、景觀分析：小區內中軸景觀包括綠化和水系，貫穿小區南北，與各座樓之間的綠化帶及景觀小品構成一個整體小區內不乏高大的樹木、花草、灌木，並鋪設大量綠地。樓與樓之間的綠化景觀元素豐富，變化較多。利用人工造坡自由分區，利用有色植物如紅葉小檗、金葉女貞、黃楊等或成片草花如紅花酢漿草、地被石竹等，使綠地有一定的色彩變化。立面與平面佈局有機結合，起伏的微地形、喬灌木、建築小品、花架等來塑造立面效果。
大片綠地利用成片地被，灌木，小、中、大喬木，竹林等來塑造。同時立面設計也考慮到動態透視效果。考慮居民享用綠地的需求，建設有益身心健康、消除疲勞的保健植物羣落，如松林、銀杏林、月季灌叢、丁香樹叢等；充分考慮北側風情線綠地與居住區中心綠地的融合。利用植物羣落生態系統的循環和再生功能，維護小區生態平衡。在樹種的搭配上，既考慮到滿足生物學特性，又考慮到綠化景觀效果，使綠化與美化相結合，樹立植物造景的觀念，創造安靜和優美的人居環境，做到一年四季都有良好的景觀效果。
4、小區狀況：建築面積約30萬平方米，佔地566畝，綠化率40%，容積率1。03小區內含公寓，別墅，小高層，多層，聯排別墅，雙拼別墅。
5、户型分析
（1）小高層
h户型：建築面積約129㎡，三室二廳一廚一衞超大陽台
該户型設計合理，功能齊全，交通流線簡單明瞭，超大陽台，使建築更富詩意，適合居家養生。
（2）小高層
f户型：建築面積約97㎡
二室二廳一廚一衞朝東主卧、兩個陽台該設計簡單明瞭，以大廳為中心，佈置其他房間，使流線短捷，且主卧帶有超大陽台，環境優雅，別具風格。該户型設計基本合理，能滿足功能需求，通風狀況良好，每個房間都可以直接通風，且卧室都可直接天然採光。
（3）小高層j户型
建築面積約142㎡三室二廳一廚一衞該户型設計內部空間寬廣，交流組織合理，兩個陽台互相對稱分佈，使套型採光更加充分。且形成貫通的住宅平面通風路線
（4）小高層
b户型建築面積約72㎡
一室二廳一廁一衞
該户型設計合理，但面積緊促，門窗對稱
6。總結及經驗借鑑
①住區規劃、住宅建築設計應綜合考慮建設標準、用地條件、日照間距、公共綠地、建築密度、平面佈局和空間組合等因素來合理確定。應滿足防災救災、配建設施及小區物業管理等需求，從而創造一個方便、舒適、安全、衞生和優美的居住環境
②另外，我們可以借鑑該小區在設計和規劃中的思路，沒有走一般的設計路線，而是採用了比較新穎的歐洲風格，建成後基本能夠獲得業主的認可，為黃山增添了一些異域風情。我們在設計中可以綜合考慮功能需求、環境制約、文化氛圍和經濟條件等因素設計出功能完善建築造型優美、景觀宜人的住宅小區。
住宅小區停車難與
目前，我市許多小區業主與物業企業之間的矛盾日趨嚴重，羣眾與企業的呼聲越發增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷髮生物業企業撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。
分析物業管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：
1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規範性文件的建設工作，在一定程度上滯後於小區物業管理和停車新的發展需求，致使實際工作中出現有法難行、無法可依的現象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規在小區中出現梗阻、斷層現象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環境質量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業主委員會、物業管理企業三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現實上是從事黨政工作，但在處理業主與物業矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區居委會和物業企業在協調解決
與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。
3、市場主體不對稱。業主個體直接面對物業企業或開發商必然處於明顯弱勢，而我市目前業委會尚未普遍建立。業主自治意識不強，據調查，62％的業主對業主委員會不清楚、不參與。對業委會的設立、監督以及主要人員的權利和義務沒有形成統一有效的規範。業主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業委會成員服務全體業主的動力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不願加入業委會。另一方面，物業企業進入市場的門檻很低，實力不強，規模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低於全國水平，物業管理行業的誠信度和公信力不強。
4、市場環境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分羣眾對物業管理行業存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當範圍內存在，物業的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休幹部、現職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業費，產生了一定的負面影響。
5、市場制度不健全。物業企業進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規範，對業主和物業企業制約有效的社會誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業難以維權。對開發企業的責任追究制度不完善，人民羣眾反映強烈的房屋質量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋着前期遺留問題，或轉嫁給後進入的物業企業，開發項目前期的物業管理招投標制度有待全面推進。業主與開發商、物業企業的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業管理菜單式的分項消費制度未能建立，業主不能明白消費、透明監督。許多物業企業把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監管物業管理產業上，一些政府部門存在着職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業管理這一勞動密集型產業的政策沒有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業，對物業管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。
7、公用設施不配套。在老小區和次
總之，從根本上説，公用設施上的硬件不足和二、關於解決停車難和物業管理問題的目標、原則和3、交警、城建城管、社區相結合的工作機制。目前，我市許多老小區和次新區即使用足區內停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實施規範停車後，必然產生對部分車主的“擠出效應”。因此，依靠區外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現實選擇。建議，建立交警、城管、社區相結合的工作機制，先由街道組織社區公示並上報小區停車泊位的短缺數量，再由交警對動態交通影響作出評價後，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最後會同城管和街道、社區實施，同時建設部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進行評估。
總之，要通過體制機制的創新，推進政府的管理和服務貼近小區，使業主的訴求充分表達、意見民主集中、糾紛快速處置，從而真正把小區物業矛盾消解在基層。
根據建設局黨委學習實踐科學發展觀，着力研究影響和制約科學發展的突出問題、影響社會和諧穩定的突出問題、羣眾反映強烈的突出問題的要求，我局抽調業務骨幹，對既事關農民的切身利益、也直接制約着我縣城鄉一體化推進的農民住宅建設和管理問題進行了調查，由於時間關係，我們把調查的重點放在具有代表性的城關鎮和和平鎮。通過調查發現，規劃區內的農民建房問題已越來越嚴重，大量的搶佔、亂佔集體閒散地、無證建設、擅自加層等現象較為普遍，如何解決規劃區農民住宅建設和管理問題，顯得尤為重要和迫切。
一、我縣規劃區農民住宅建設存在的主要問題
一是建設亂。許多村莊“只見新房、不見新村”，“只見新村，不見新貌”，農村居民點佈局分散，沒有形成集中佈局的勢態。農民根據自己喜好，自行零散建設，建設無序，往往或呈“線性擴張”，公路、村內道路修到哪裏，新房就建到哪裏，沿路臨街搭建生產性、經營性用房比較普遍；或呈“環狀擴張”，新建住宅不斷向村莊外圍延伸，村莊四周新房林立，村內破破爛爛，農民建新不拆舊，農村廢棄地、閒置地及空置房屋不斷增多，“一户多宅”、“空心村”等現象比較普遍。
二是配套差。絕大部分村莊內的道路、給水、排污、電力、通信、綠化都缺乏規劃佈置，配套性與共享性差，普遍存在路面不硬、污水亂排、電線亂拉、管道亂埋等現象，導致了村莊生活環境質量差。
三是違章建築多。雖然這幾年政府相關部門加大了農村宅基地和農村建房的管理力度，但由於缺乏有效的手段，農民建房違法用地和違法建設現象仍十分突出，特別是近幾年借城鎮建設之機違法搶建之風日盛，違法搭建、擅自加層等違反規劃現象十分普遍，和平鎮袁家營村被調查的312户村民中，有240户存在不同程度的違法建設，竟佔調查總户數的77%，他們有的擴大宅基地面積建設，有的搶佔集體土地建設，有的 擅自在原一層房屋上加層。
四是農房質量差。 在傳統城鄉二元結構的管理體制下，重城市、輕農村，在村鎮建設管理方面缺乏操作性強的法律、法規和政策。加上農民建房量大面廣，各級和各有關部門對農民的住宅建設從規劃選址、修建性詳規編制、建築設計到施工管理，都缺乏有組織的指導和幫助。長期以來政府對農村建築市場監管的缺位，農民建房施工隊伍無資質、無正規設計圖紙、無施工合同現象較為普遍。大部分農村住宅是由個體工匠拼湊成的小施工隊憑經驗施工，質量難以保證，存在較大安全隱患。
二、農民住宅建設和管理難的主要原因
（一）土地供需矛盾突出
1、需求強烈。目前，農村經濟發展較快，農民要求改善居住條件的願望也相對比較迫切，加上上世紀八十年代出生的人口到了結婚高峯期，以致農民建房需求相對比較集中。
2、供給短缺。開展全國土地市場秩序治理整頓之後，國家實行“地根”緊縮政策，政府可安排的土地總量大為減少。在此背景下，加上一些地方對農民建房重視程度不夠，使得農村個人建房土地指標分配不夠到位。這樣，由於受土地用途管制、建設用地指標限制，致使一些村即使有規劃，村民建房的審批仍然無法有序進行。
為推動我縣進一步加強和規範物業管理，提升物業管理服務水平，滿足市民日益提高的居住質量要求，根據學習實踐科學發展觀活動的要求，我局組成專題調研組，深入城區各住宅小區，認真開展物業管理工作調研。現將調研情況報告如下：
一、我縣物業管理工作的現狀
㈠小區以及物業管理的基本情況
調研結果顯示，我縣已有物業管理企業入駐的小區僅7個，基本上都是新建的住宅小區，面積約50萬平方米，户數約5300户，其餘多為社區居委會管理或由住户自請環衞工清掃。已經成立業主委員會的小區僅有2個，分別是“星光名庭”和“圳業太陽城”。
物業管理企業基本情況：目前，在我縣註冊的物業管理企業有3家，均為三級資質的物業管理企業;入駐我縣小區從事物業管理服務的企業有5家。
物業管理從業人員基本情況：全縣物業管理從業人員不到 100人。其中持有各類上崗證的不到30人。
㈡居住小區的特點
1、小區檔次差距大。從住宅小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、綠地率高的高標準小區，也有早期開發的設施不完善、甚至是髒亂差的小區。從物業管理費收繳率方面看，收繳率高的“麗景花城”達到90%，而收繳率低的桂楊新賢城只有40%。從物業管理服務收費標準方面看，有0.2元/月/平方米到0.4元/月/平方米不等。
2、小區遺留問題多。由於歷史的原因和客觀條件限制，我縣居住小區較為分散，遺留問題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全;有的小區建設規模小，相關手續不完備;還有許多小區是敞開式的，給物業管理工作帶來一定難度。
二、存在的主要問題
1、房地產開發建設遺留問題成物業糾紛主因。在物業糾紛投訴中，有相當數量是業主投訴個別房地產開發建設遺留問題而引發的。有的開發商未嚴格按規範和規劃要求配套相應的公共建築和共用設施，或將配套設施等共有產權挪作經營使用。如綠化不到位、安防設施不到位、公共車棚(位)少、休閒公建設施少等。有的開發商與物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同後，小區公共設施和部位施工監管不到位。有的因工程施工質量遺留問題至今難以解決。
2、物業行政管理體制尚未理順。承擔小區物業行業管理職責的是縣房管局，但這只是一種行業指導性的工作，按照縣政府辦轉發的《關於明確物業管理職責分工的通知》的要求，相關鄉鎮、居委會應設立物業管理專職人員，但我縣至今尚未落實到位。因此指導、監督業主大會與業主委員會工作，以及對轄區內日常物業管理活動的監管等方面尚未發揮應有的作用。此外，物業管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協調各方，容易造成物業糾紛投訴率高、調解率低的局面。
3、業主大會、業主委員會組建難且運作不規範。一是部分小區開發期較長，小區內物業管理區域難以確定，造成業主大會遲遲不能召開。二是部分小區規模較大、業主户數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業主參與意識不強，業主委員會組成複雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。四是有些業主大會與業主委員會建立、運作不夠規範，管理機制不健全。目前我縣僅有的二個業主委員會均或多或少存在要求物業公司提供工作經費的問題。五是有的業主委會成立之初比較迫切，而成立後遇到困難與矛盾就撒手不管，如太陽城業主委員會。
4、物業管理服務收費率低。造成收費難的原因是多方面的，一是物業管理企業服務質量不到位。二是低收入羣體經濟承受能力有限。三是業主反映的問題得不到及時解決，引發居民不滿情緒而影響交費。四是商住混合小區收費難，如太陽城小區。五是業主對物業管理服務的消費觀念尚未完全形成。
5、物業管理服務行為不規範。我縣對物業管理企業的管理和培訓沒有跟上，普遍存在着聘用人員未取得相關物業管理上崗證就上崗的現象，從業人員整體素質不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業管理企業服務不規範、不到位、服務質量差。
6、無物業管理住宅小區物業維護、管理問題日益突出。我縣上世紀八十年代末、九十年代初建造的住宅樓，當時受條件限制，在規劃、建設、用地等方面不夠規範，存在小區配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環境髒亂差、房屋立面破損嚴重等問題。這些舊住宅小區目前尚無法開展物業管理，基本是由社區居委會代管。這些住宅建築所存在的諸多問題已成為廣大業主反映強烈的熱點、難點問題。
三、意見和建議
針對物業管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我縣物業管理工作，提高物業管理水平，調研組提出如下意見與建議：
1、要完善物業管理源頭監管。縣政府相關職能部門要從源頭上加強物業管理工作 ，認真落實各項監管措施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。一是縣工商、建設等部門應廣泛徵集社會各界的意見和建議，着手製定物業管理服務合同等示範文本，明確規定前期和後期物業管理服務中的服務範疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規範和約束物業管理企業和業主的行為。二是建設主管部門應按照物業管理相關法規規定，在房地產規劃設計圖紙審批時明確物業共有部位、共同設施使用功能，防止開發商、物業公司擅自處分屬於業主的物業共有部分、共用設施的所有權或使用權而引發矛盾糾紛。在組織驗收時，應配合有關單位將小區各類管道工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內容。
2、要健全物業管理體制機制。首先，要按照“兩級政府、三級管理、四級網絡”物業管理體制要求，完善和規範物業管理行政管理體系，相關鄉鎮應設立物業管理工作機構，配備專職人員，加強鄉鎮、居委會的物業管理隊伍組織建設。其次，要根據“條塊結合，屬地管理”的原則，進一步明確縣、鄉鎮、居委會的職責分工，將管理重心下移，充分發揮鄉鎮、居委會對轄區日常物業管理活動的監管作用。第三，要健全完善物業管理各項制度，建立縣、鄉鎮、居委會、房管等部門的綜合協調和矛盾糾紛調處機制，將物業管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的物業專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
3、要深化物業管理法規宣教。運用互聯網、電視台、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業管理條例》、《江西省物業管理條例》等法規的宣傳活動，強化對相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員和業主代表的教育培訓，促進基層行政管理人員、業委會成員依法履職;促使物業管理企業遵紀守法，規範管理，更好地為業主提供服務;增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而且是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作。
4、要強化物業管理指導監督。一方面，縣政府職能部門與鄉鎮、居委會要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開，業主委員會建立並有效開展工作。要加強對業主委員會的法律指導與日常監管。對於業主委員會所需工作經費，應指導其通過業主大會規約來收取，杜絕向物業公司直接索取的現象。另一方面，縣政府各相關職能部門與鄉鎮、居委會要各司其職，強化日常管理，加大執法力度，及時查處物業服務違法行為和物業管理區域內發生的違法行為;加大調處力度，及時化解各類物業管理矛盾糾紛，儘快解決業主反映強烈的問題。同時，還要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規範的企業予以通報批評，降低甚至取消其在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。再一方面，要加強引導，儘快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業服務費的和諧氛圍。同時，按物業服務等級標準逐步提高我縣物業收費標準、提升物業管理檔次，積極探索市場化運行機制建設的新內容，真正實現物業管理的雙向選擇。
5、要規範物業管理服務行為。物業管理服務企業要樹立質量與品牌意識，從以下幾方面入手，規範管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支持和配合。一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平。二是應當按規定實行明碼標價，統一採用收費標價牌形式，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，對物業管理企業、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、價格舉報電話等進行公示。同時，每月應在小區公告欄等醒目處公佈一次當月由業主使用的公共水電費用分攤詳細情況、日常維護收支情況等，使廣大業主“明白消費”。三是要加強企業內部管理，嚴格履行物業服務合同約定，為廣大業主提供相應服務並達到服務承諾標準，對業主和業委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業承接驗收制度，物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位，共用設施進行查驗，以減少因開發商遺留問題引發的物業矛盾和糾紛。
6、要積極推進舊住宅小區的物業管理。縣政府應組織相關職能部門，調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較為分散，尤其小區樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難以起步的情況，逐個進行調研、分析，採取多種途徑、多種形式，加快小區整治，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題，整合物業管理資源，完善物業管理條件，改善舊住宅小區的居住環境。可着手先行對幾個無物業管理小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規範化管理軌道。
摘要：廣州市天然氣引入時間相對上海、北京、重慶等城市較晚，住宅小區使用天然氣時間相對較短。本調研報告主要採用調查問卷及訪問的方式對廣州市住宅小區的天然氣管道覆蓋情況、天然氣來源、居民用户使用天然氣的情況、天然氣計量方式、天然氣費用繳費方式、燃氣公司對燃氣安全使用知識推廣方式、燃氣公司對小區天然氣管道安檢方式等方面進行調研，以瞭解廣州市住宅小區天然氣使用現狀，並對今後住宅小區天然氣的發展方向提出一些建議。
關鍵詞：廣州市 住宅小區 天然氣 使用現狀 發展方向
廣州市天然氣來源
2022年以前，廣州市仍處於使用液化石油氣時期，住宅小區部分使用管道液化石油氣，部分使用瓶裝液化石油氣。至2022年8月28日，隨着金山門站成功接收廣東lng項目的天然氣，廣州正式進入天然氣時代。如今，廣州市天然氣主要來源於西氣東輸二線、深圳大鵬lng、珠海lng，並準備引川氣入粵及興建廣州南沙lng站用於城市天然氣供應及調峯。
住宅小區天然氣覆蓋情況
2.1 新舊樓盤的分別
按照燃氣管道安裝時是否有用户入住，將小區樓盤分為舊樓盤和新建樓盤。新建樓盤的燃氣管道一般由開發商出資，和樓盤一起建設，天然氣採用低壓入户。舊樓盤因為新建燃氣管道困難、燃氣管道改造困難等原因，天然氣覆蓋率較低。未通天然氣的舊樓居民對於天然氣的看法也不一致，一部分居民認為天然氣管道安裝費太貴，目前使用的液化石油氣爐具和電熱水器也很方便，便不想安裝燃氣管道；另一部分居民則覺得使用天然氣安全且天然氣氣價較低，對安裝燃氣管道的意願強烈。
2.2 天然氣供應方式
住宅小區的天然氣供應分為兩種方式，一是管道天然氣供應，二是lng瓶組站供應。廣州市燃氣管網覆蓋了大部分的城鎮，但有部分相對較偏僻的城鎮或農村則沒有燃氣管道覆蓋，這部分無燃氣管道覆蓋的小區則採用建設lng瓶組站的方式為居民用户供氣。
2.3 居民用户户內天然氣管道安裝差別
户內燃氣管道分為明裝和暗埋兩種方式，明裝燃氣管道方便檢查維修，暗埋燃氣管道則相對美觀。舊樓盤居民家中的燃氣管道多是家中先裝修完成之後才安裝的天然氣管道，所以舊樓居民用户户內的天然氣管道基本採用明裝的方式安裝。少部分新樓盤居民用户户內因裝修方案、美觀設計等原因採用了不鏽鋼波紋管暗埋的方式安裝燃氣管道，大部分新樓盤用户家中的燃氣管道則是明裝。
2.4 燃氣計量表及繳費方式
廣州市小區居民用户使用的燃氣計量表大致分為三種。對於較早使用天然氣管道的居民用户，家中使用的燃氣表為普通膜式燃氣表，這種燃氣表抄表分為兩種方式，一是燃氣公司定期上門抄表，然後通知用户去營業廳繳費，二是居民用户在燃氣公司微信公眾號上自報燃氣表讀數，通過綁定的銀行卡自動劃扣氣費，此類燃氣表不會自動停氣。在膜式燃氣表之後安裝的是ic卡燃氣表，這類燃氣表是需要用户提前在營業廳充值氣費，到卡中的氣費用完之後就會自動停氣，需重新充值之後才可繼續使用。最新安裝燃氣管道的小區居民用户使用的則是無線遠傳膜式表，這類燃氣表可以自動的將天然氣用氣量發送至燃氣公司終端，居民用户通過開通燃氣時綁定銀行卡，氣費從綁定的銀行卡中自行劃扣。
2.5 天然氣計價方式
廣州市對於居民天然氣用户採用階梯計價的方式。按每户用氣人口數4人（含四人一下）為計量單位，第一檔氣量為0-320(含)立方米/年，氣價為3 .45元/立方米；第二檔氣量為320-400(含)立方米/年，氣價為4.14元/立方米；第三檔氣量為400立方米/年以上的用氣部分，氣價為5 .18元/立方米。用户用氣人口超過4人的，每增加1人，在第一檔氣量相應增加70立方米，第二檔氣量上、下限相應增加70立方米，超過第二級氣量上限值的計入第三級氣量。
2.6 居民用户對於天然氣安全知識瞭解來源及安檢週期
居民用户對於天然氣安全使用的知識的瞭解主要來自三個方面。一是燃氣公司營業廳中播放的燃氣安全使用宣傳片和發放的燃氣使用安全手冊，由於多數用户需要自行到燃氣公司營業廳繳費，這種安全知識的宣傳面較廣；二是通過燃氣公司定期進行的宣傳活動，在小區附近為居民用户講解燃氣安全使用相關知識，受場地限制，這種宣傳面對的人羣較少，但居民對這種宣傳的印象最深；三是通過燃氣公司的微信公眾號瞭解安全知識，這類宣傳多是面向年輕用户羣體。
户內燃氣管道的安全檢查分為兩類，一是燃氣公司工作人員上門抄表時對居民用户户內燃氣管道進行安全檢查，二是燃氣公司以一年為週期進行的定期對居民用户户內燃氣管道進行的安全檢查。
調研中發現的問題
隨着廣州市進入天然氣時代，舊樓居民用户使用天然氣也是大勢所趨。為舊樓盤新建燃氣管道有兩大難點，一是由於“城中村”等舊樓盤小區道路情況複雜，安裝埋地管道難度大；二是舊樓盤已經有用户入住，燃氣管道安裝或改造的費用需要向用户收取，用户意見不統一，故不適合統一安裝燃氣管道。以上兩點原因導致了舊樓住户的燃氣覆蓋率低。舊樓已使用天然氣用户燃氣管道存在三個安全隱患。有的舊樓盤在使用天然氣之前使用的是管道液化氣，對於這部分舊樓盤，燃氣公司採用的是天然氣置換，液化石油氣埋地管道採用的是鋼質管道，隨着使用時間的推移，鋼質管道會被腐蝕，此為安全隱患之一；舊樓居民用户户內的燃氣管道安裝在房屋整體裝修之後，由於裝修佈局，部分燃氣管道會處於水槽下等易使燃氣管道發生腐蝕環境中，此為安全隱患之二；廣州市部分舊樓在建設燃氣管道時採用的是集中調壓，中壓入户的方式，隨着使用時間的推移，用户户內調壓器隨着使用時間的推移可能產生調壓精度不準，致使燃氣用具入口壓力超高，且小區盤立管中燃氣為中壓，漏氣風險也更大，此為安全隱患之三。
中壓埋地管道覆蓋面不夠，比較偏遠的城鎮、農村還沒有燃氣管道，部分地區尚不具備使用天然氣的條件。住宅小區使用lng瓶組站供氣存在兩點問題，一是lng的運輸成本相對管道天然氣更高，且需要安排專職人員對場站進行監管，提高了企業成本；二是lng瓶組站相對管道天然氣危險性更高，建設在住宅小區附近的安全隱患相對管道天然氣更大，需要及時關注瓶組中的lng存量，天然氣供應不夠穩定。
由於部分住宅小區居民用户使用的是普通膜式燃氣表，這部分用户燃氣表的抄表工作極難實施，燃氣公司員工上門抄表時遇到用户不在家的機率高，導致入户率極低，導致燃氣公司對於用户用氣量的統計不及時。安全檢查的時候也會遇到這種情況，入户率低會導致燃氣公司對用户户內燃氣管道使用情況掌握不足，用户對已經存在的安全隱患不能及時整改，發生安全事故的概率也大大提高。
住宅小區天然氣發展方向
加快天然氣管道敷設步伐，儘快將燃氣管道延伸到偏遠城鎮，甚至是農村，擴大燃氣管道覆蓋面積，為更多的地方送去天然氣，儘快將燃氣管道延伸至使用lng瓶組站供氣的住宅小區。
加大對“城中村”等舊樓燃氣管道加裝的投入力度，儘快使城市中的居民用户用上天然氣，改善居民生活質量，改善城市環境。老舊燃氣管道發生泄漏的概率更大，城市中的人口較為集中，一旦發生燃氣管道泄漏等事故造成的危害也更大，對老舊燃氣管道的遷改已經破不容緩。
為了更好的服務居民，減少人力物力的投入，燃氣公司應當大力推進居民用户燃氣表更換進程，將普通膜式燃氣表更換為無線遠傳膜式表，如此當可解決抄表入户率低的問題。
對於較早安裝燃氣管道的住宅小區應該縮短安檢週期，防範於未然。吸引更多的用户添加燃氣公司微信公眾號，通過網絡宣傳天然氣安全使用知識，提高居民用户的安全意識，引導用户自查天然氣使用安全隱患。並在微信或者其他平台上設置用户安全檢查或整改申請服務，使用户能主動預約上門安檢，可提高安全檢查效率。
參考文獻：
廣州市天然氣階梯收費標準
investigation report on the use of natural gas in residential quarters in guangzhou
yi qi,zhuo shilun,zhai yaorong
abstract:the introduction time of natural gas in guangzhou is relatively late in shanghai, beijing, chongqing and other cities, and the use of natural gas in residential quarters is relatively short. this research report mainly uses questionnaires and interviews to cover the natural gas pipeline coverage of guangzhou residential quarters, the source of natural gas, the use of natural gas by residents, the measurement method of natural gas, the payment method of natural gas, and the promotion of gas safety knowledge by gas companies. gas companies on the security inspection methods of residential gas pipelines. in order to understand the current situation of natural gas use in residential areas in guangzhou, and put forward some suggestions for the future development of natural gas in residential quarters.
keywords:guangzhou；residential quarters;natural gas;use status; development direction
某住宅工程為六躍七層磚混結構住宅樓。樑、板、柱均採用c20鋼筋混凝土，牆體採用mu10紅機磚，砂漿採用m10混合砂漿。截止到06年4月26日，該工程施工至一層砌體結構。
一、發現問題
20__年4月26日，監理公司在對20#樓的監理過程中，發現該工程在施工過程中存在以下問題：
1、局部磚牆砌體觀感較差，直槎留置不符合規範要求；2、局部板帶鋼筋長度不夠；3、個別過樑板搭接長度不夠；4、120牆拉牆筋數量不足；5、個別樑接點部位應設置箍筋加密區段未設置箍筋加密；6、g/22-26板帶無鋼筋。針對以上問題，監理公司向施工方下發了工程暫停令。但施工單位為搶工期，對此不予理睬，仍繼續施工。26日下午，監理公司對該工程存在的質量問題，以及施工單位不顧監理單位不顧工程質量，強制施工等問題向市質量監督站做了彙報。市質量監督站有關人員通過觀看實體照片，以及現場實體察看，同意了監理單位的要求，要求施工單位立即停工整改，並將處理結果報市質量監督站。
二、上述質量問題對工程產生的危害
上述問題在建築物的使用功能和安全功能上都存在一定的隱患。直槎留置不符合規範要求、個別過樑板搭接長度不夠、120牆拉牆筋數量不足、個別樑接點部位應設置箍筋加密區段未設置箍筋加密等對其整體性有很大影響，在地震作用下容易破壞，達不到“小震不壞，中震可修，大震不倒”的抗震要求。
三、處理過程及方法
針對監理單位下發的工程暫停令所提出的各項質量問題，施工單位對20#樓進行了認真整改：
1、一層砌體質量觀感較差，直槎設置不符合規範要求。根據《砌體工程施工質量驗收規範》第5.2.4規定，非抗震設防及抗震設防為6度、7度地區的臨時間斷處，當不能留斜槎時，除轉角處外，可留直槎，但直槎必須做成凸槎。留直槎處應設置拉結鋼筋。對此，施工單位進行了牆體拆除，按規範要求重新砌築。
2、7軸、17軸、28軸、38軸及進户門、主卧室、次卧室過樑搭接長度不足，以及大於300mm的洞口未設置鋼筋混凝土過樑違反規範要求，對以上問題施工單位進行了牆體拆除，按規範要求進行了重新砌築以及更換鋼精混凝土過樑等處理方法進行了處理。
3、16軸、18軸牆體存在通縫現象。《砌體工程施工質量驗收規範》第5.3.1條規定：磚砌體組砌方法應正確，上下錯縫，清水牆、窗間牆無通縫；混水牆中長度大於或等於300mm的通縫不應超過三處，且不得位於同一牆面上。因此，施工單位對違反規範要求的16軸、18軸牆體進行了拆除，並按規範要求進行了重新砌築。
4、對衞生間及廚房構造柱鋼筋主筋搭接長度不足的問題進行了重新綁紮，對主筋搭接長度不夠的鋼筋進行了焊接，焊接長度為單面10d。
5、個別樑應設置箍筋加密區段未設置箍筋加密的，按規範要求重新綁紮。
6、對g/22-26板帶無鋼筋問題，把板帶混凝土拆除，按圖紙重新綁紮鋼筋，並報監理驗收，確認無問題後，進入下道工序施工。
由施工單位提供的整改記錄看（上有監理的簽章，證明監理單位進行了現場檢查並認可），施工單位確實對發現的問題進行了細緻整改，但個別問題仍整改不到位。
四、原因分析
現場發現的這些問題雖都做了整改，卻留下了很壞的影響。本來都是些在施工過程中可以控制的問題，只要稍加註意，加強管理，這些問題都是可以避免的。施工方工期安排不合理，盲目搶工，施工隊伍水平參差不齊，管理措施跟不上直接導致了問題的發生，浪費了大量的人力、物力、財力。類似問題在以後的施工過程中應予以避免。
農民住宅建設調研報告
根據建設局黨委學習實踐科學發展觀，着力研究影響和制約科學發展的突出問題、影響社會和諧穩定的突出問題、羣眾反映強烈的突出問題的要求，我局抽調業務骨幹，對既事關農民的切身利益、也直接制約着我縣城鄉一體化推進的農民住宅建設和管理問題進行了調查，由於時間關係，我們把調查的重點放在具有代表性的城關鎮和和平鎮。通過調查發現，規劃區內的農民建房問題已越來越嚴重，大量的搶佔、亂佔集體閒散地、無證建設、擅自加層等現象較為普遍，如何解決規劃區農民住宅建設和管理問題，顯得尤為重要和迫切。
一、我縣規劃區農民住宅建設存在的主要問題
一是建設亂。許多村莊“只見新房、不見新村”，“只見新村，不見新貌”，農村居民點佈局分散，沒有形成集中佈局的勢態。農民根據自己喜好，自行零散建設，建設無序，往往或呈“線性擴張”，公路、村內道路修到哪裏，新房就建到哪裏，沿路臨街搭建生產性、經營性用房比較普遍；或呈“環狀擴張”，新建住宅不斷向村莊外圍延伸，村莊四周新房林立，村內破破爛爛，農民建新不拆舊，農村廢棄地、閒置地及空置房屋不斷增多，“一户多宅”、“空心村”等現象比較普遍。
二是配套差。絕大部分村莊內的道路、給水、排污、電力、通信、綠化都缺乏規劃佈置，配套性與共享性差，普遍存在路面不硬、污水亂排、電線亂拉、管道亂埋等現象，導致了村莊生活環境質量差。
三是違章建築多。雖然這幾年政府相關部門加大了農村宅基地和農村建房的管理力度，但由於缺乏有效的手段，農民建房違法用地和違法建設現象仍十分突出，特別是近幾年借城鎮建設之機違法搶建之風日盛，違法搭建、擅自加層等違反規劃現象十分普遍，和平鎮袁家營村被調查的312户村民中，有240户存在不同程度的違法建設，竟佔調查總户數的77%，他們有的擴大宅基地面積建設，有的搶佔集體土地建設，有的 擅自在原一層房屋上加層。
四是農房質量差。 在傳統城鄉二元結構的管理體制下，重城市、輕農村，在村鎮建設管理方面缺乏操作性強的法律、法規和政策。加上農民建房量大面廣，各級和各有關部門對農民的住宅建設從規劃選址、修建性詳規編制、建築設計到施工管理，都缺乏有組織的指導和幫助。長期以來政府對農村建築市場監管的缺位，農民建房施工隊伍無資質、無正規設計圖紙、無施工合同現象較為普遍。大部分農村住宅是由個體工匠拼湊成的小施工隊憑經驗施工，質量難以保證，存在較大安全隱患。
二、農民住宅建設和管理難的主要原因
（一）土地供需矛盾突出
1、需求強烈。目前，農村經濟發展較快，農民要求改善居住條件的願望也相對比較迫切，加上上世紀八十年代出生的人口到了結婚高峯期，以致農民建房需求相對比較集中。
2、供給短缺。開展全國土地市場秩序治理整頓之後，國家實行“地根”緊縮政策，政府可安排的土地總量大為減少。在此背景下，加上一些地方對農民建房重視程度不夠，使得農村個人建房土地指標分配不夠到位。這樣，由於受土地用途管制、建設用地指標限制，致使一些村即使有規劃，村民建房的審批仍然無法有序進行。
根據建設局黨委學習實踐科學發展觀，着力研究影響和制約科學發展的突出問題、影響社會和諧穩定的突出問題、羣眾反映強烈的突出問題的要求，我局抽調業務骨幹，對既事關農民的切身利益、也直接制約着我縣城鄉一體化推進的農民住宅建設和管理問題進行了調查，由於時間關係，我們把調查的重點放在具有代表性的城關鎮和和平鎮。通過調查發現，規劃區內的農民建房問題已越來越嚴重，大量的搶佔、亂佔集體閒散地、無證建設、擅自加層等現象較為普遍，如何解決規劃區農民住宅建設和管理問題，顯得尤為重要和迫切。
一、我縣規劃區農民住宅建設存在的主要問題
一是建設亂。許多村莊“只見新房、不見新村”，“只見新村，不見新貌”，農村居民點佈局分散，沒有形成集中佈局的勢態。農民根據自己喜好，自行零散建設，建設無序，往往或呈“線性擴張”，公路、村內道路修到哪裏，新房就建到哪裏，沿路臨街搭建生產性、經營性用房比較普遍;或呈“環狀擴張”，新建住宅不斷向村莊外圍延伸，村莊四周新房林立，村內破破爛爛，農民建新不拆舊，農村廢棄地、閒置地及空置房屋不斷增多，“一户多宅”、“空心村”等現象比較普遍。
二是配套差。絕大部分村莊內的道路、給水、排污、電力、通信、綠化都缺乏規劃佈置，配套性與共享性差，普遍存在路面不硬、污水亂排、電線亂拉、管道亂埋等現象，導致了村莊生活環境質量差。
三是違章建築多。雖然這幾年政府相關部門加大了農村宅基地和農村建房的管理力度，但由於缺乏有效的手段，農民建房違法用地和違法建設現象仍十分突出，特別是近幾年借城鎮建設之機違法搶建之風日盛，違法搭建、擅自加層等違反規劃現象十分普遍，和平鎮袁家營村被調查的312户村民中，有240户存在不同程度的違法建設，竟佔調查總户數的77%，他們有的擴大宅基地面積建設，有的搶佔集體土地建設，有的 擅自在原一層房屋上加層。
四是農房質量差。 在傳統城鄉二元結構的管理體制下，重城市、輕農村，在村鎮建設管理方面缺乏操作性強的法律、法規和政策。加上農民建房量大面廣，各級和各有關部門對農民的住宅建設從規劃選址、修建性詳規編制、建築設計到施工管理，都缺乏有組織的指導和幫助。長期以來政府對農村建築市場距管的缺位，農民建房施工隊伍無資質、無正規設計圖紙、無施工合同現象較為普遍。大部分農村住宅是由個體工匠拼湊成的小施工隊憑經驗施工，質量難以保證，存在較大安全隱患。
二、農民住宅建設和管理難的主要原因
(一)土地供需矛盾突出
1、需求強烈。目前，農村經濟發展較快，農民要求改善居住條件的願望也相對比較迫切，加上上世紀八十年代出生的人口到了結婚高峯期，以致農民建房需求相對比較集中。
2、供給短缺。開展全國土地市場秩序治理整頓之後，國家實行“地根”緊縮政策，政府可安排的土地總量大為減少。在此背景下，加上一些地方對農民建房重視程度不夠，使得農村個人建房土地指標分配不夠到位。這樣，由於受土地用途管制、建設用地指標限制，致使一些村即使有規劃，村民建房的審批仍然無法有序進行。
(二)規劃佈局缺乏銜接
一是“兩個規劃”不銜接。由於土地利用總體規劃和村鎮建設規劃編制不同步，在編制規劃時又沒有充分考慮農民建房需求，導致許多村莊周邊沒有預留相應的建設用地。兩個規劃不統一、不銜接，使許多農民建房不能同時符合土地利用總體規劃和村鎮建設規劃。村莊規劃審批權在地方政府，調整相對容易。土地利用總體規劃用地佈局的調整審批權在省政府，調整較難，如涉及基本農田調整還要報國務院批准，要調整就更難。新村選址涉及基本農田無法調整，土地利用總體規劃劃定的建設用地農民又不願去，農民建房受到很大制約。
二是某些村莊規劃過度超前，羣眾難以接受。大部分村民習慣在房前屋後從事農業和家庭加工業，如果住宅過度集中，勢必給農民從事生產活動帶來不便。同時由於按村莊規劃的建設對配套設施要求較高，相應的費用也高，一些農民負擔不起。
三是規劃和政策的調整導致農民建房無法報批。部分農民建房受城市規劃、項目建設的制約較大，特別是城郊結合部，一些重要區塊、重大項目的修建性詳細規劃尚未確定，村民點的選址與規劃一時無法落實。目前，**縣城10平方公里控制性詳細規劃編制工作正在編制中，除和平、夏官營外，有的鎮甚至還沒將控制性詳細規劃編制列入議事日程，嚴重影響了規劃區農民住宅建設的正常審批。
(三)農村建房用地困難
一是選址在基本農田上的村民點受土地利用總體規劃的控制無法實施。全國開展土地市場秩序治理整頓之後，除重點工程建設需要，經國務院批准徵用基本農田外，嚴格禁止將基本農田用於建設項目，在基本農田上的村民點規劃由此就成了一紙空文。
二是宅基地調換難。在村莊規劃點集中建造村民住宅，必然涉及隊與隊之間、户與户之間宅基地調換問題。由於二輪土地承包時基本上沒有預留建房用地，而法律規定非經承包權人同意，不得收回或調換承包田，承包人在調換土地時往往要價較高甚至漫天要價，村民之間難以達成共識，無形中加大了村民建房的難度。同時由於對村民建房用地調節不力，加上農村宗族和派性等歷史原因，使得宅基地調換更加困難。這是許多村有規劃、有指標，但村民點建設遲遲不能啟動的主因。
三是個別村民要求過分。一些重點工程建設涉及的村莊，村民借土地徵用之機，對拆遷安置提出過分要求，不給滿足就不讓徵地、不讓進場，阻礙建設，也是導致 農村建房用地困難的一個重要原因。
三、加強農民住宅建設和管理工作的對策
(一)推進農民住宅建設方式的變革
一是解決農民住宅的形式問題。它是一個物質的、外化的問題，它與農民的思想觀念、區域經濟發展水平、管理體制等內在問題密切相關，只有這些內在的問題解決好了，外在的問題才能得到相應的解決。最近我縣相關職能部門正在積極探索規劃區內農村建房的管理辦法，結合重點工程建設的拆遷安置，試圖引導農民住宅建設由立式改為套式，由分散的單門獨院建房到集中的公寓式住房安置小區安置，北關小區就是環城東路南段建設拆遷農民的安置與商住樓開發結合的一個試點。但是由於經濟發展水平、產業結構，農民期望值等的差異，就目前來看，這種發展模式在我縣推廣還存在一定的阻力。
二是鼓勵統建聯建公寓式住宅、集中興建新型農村社區。從我縣城和幾個重點鎮規劃區人均土地面積和農民人均收入水平來看，農民的住宅建設，其規劃、建設應與城市化相銜接。在建設規劃上，應體現長效性和統一性，在用地指標安排上應結合存量靈活調劑，增強村級調控能力;在建築形式上應儘量統一，實用美觀。根據人多地少的實際和城市化發展需要，調整現行農民住宅建設政策，積極探索農村節地型新社區建設的新模式。按照農村宅基地“一户一宅、拆舊建新、集聚節約、保護耕地”的原則，堅持以人為本，精心設計，提高施工質量，使農村住宅既適應現代生活需要，又具有鮮明的地方特色和濃郁鄉土風情，安全、適用、經濟、美觀、節能、環保。積極引導農民採取“立改套”、“散改集”和小區式改造整理等方式，鼓勵統建、聯建和建造公寓式住宅。城市近期建設規劃區範圍內的行政村，力求實行既有利於節省土地、優化人居環境，也能與城鎮化高度整合的 公寓式建房安置，積極向空中發展，建設多層、小高層和高層住宅。
(二)建立健全農民住宅建設利益導向機制
一是鼓勵村莊整理，優化資源利用。加快“城中村”改造步伐，允許以房屋置換土地，獲取卡房指標，加大宅基地整理力度，盤活閒置建設用地。土地整理後增加的農用地屬村集體所有。村莊整理指標要全部用於農民建房。農民以“立改套”形式建造住宅的，建房用地先徵為國有，首先消除農民住宅產權登記、上市交易等障礙。把節約出來的土地收益返還村集體，主要用於農民社保和小區配套、物業管理資金以及發展壯大村集體經濟。對通過村莊整理實現自然村縮減的，政府要適當給予補助和獎勵。國土資源部門要利用好村莊整理的有關土地政策，切實解決宅基地所需指標。探索市場炕易，條件允許的可以進行公開拍賣。
二是科學合理分配建房指標。年度用地指標分配，優先考慮並保證一定比例的指標用於農民住宅建設，切實解決農民住宅建設難。土地指標的分配與建房需求量、土地利用效率、宅基地復墾、違法用地查處力度掛鈎，對宅基地復墾、土地整理成效明顯的村莊在指標上給予一定傾斜，促進村民建房與宅基地復墾、違章建築清理的良性循環。
三是加強對土地指標使用情況的跟蹤監督，確保用於住宅困難户建房。在建房指標分配上要堅持規範操作，採取逐級審核和社會公示相結合的辦法。做好土地指標在鎮、村之間的調劑，盤活土地指標，提高土地指標使用效率，讓歷年積累而沒有使用的農轉用指標真正落實在農民住宅建設上。對能通過自行調劑解決住宅建設用地的住房困難户，可優先安排住宅建設指標，並作出書面承諾，保證今後不再申請建房的村民，可考慮給予適當的經濟獎勵。
(三)完善農民住宅建設服務體系
一是統籌協調，突破農民住宅建設的規劃制約。加強城市總體規劃與土地利用總體規劃相銜接，確保兩個規規劃對接。妥善處理好遠期與近期、經濟發展與環境保護、生產與生活等方面的關係。按人口向城鎮和中心村集中的原則，打破自然村與自然村、村民小組與村民小組的界限進行規劃。抓住土地利用總體規劃修編的有利時機，保證已有規劃農村居民點的合理用地。組織精幹力量，開展農村居民點規劃選址落地專項工作，集中精力加快農村居民點規劃選址和詳規修編進度。
二是探索土地置換辦法。探索集體土地置換辦法，促進自然村向中心村、中心鎮集聚。在協商一致的基礎上，利用集體預留的機動地和外出經商或務工農民棄包交回集體的土地，換取規劃區內農民的承包地;農民需跨村街道建房的，由相關鎮(街道)、村，協商進行土地置換。具備條件的農户可將户口遷到規劃點所在地的行政村組，並申請宅基地，原宅基地退還原村組並復墾。
三是統一設計、免費提供通用圖設計圖紙。根據我縣的規劃區農民經濟發展水平，結合農民住宅建設的功能需求，為農民統一設計、免費提供通用圖設計圖紙，及時完善農房建設通用圖，從結構、功能、外觀、環保、節能、節材等方面進行完善，以滿足農村住宅建築形式多樣化、個性化的需求，為農民羣眾設計推出一批既符合農民居住習慣又體現當地自然人文特色的居民建築精品。
四是打造平安工程。堅持“憑圖施工、內行人建房、憑合同審批”的工作要求，加強農村建築工匠的培訓、加強施工隊伍和施工環節管理，將規劃區農民住宅建設管理從土地使用審批、登記延伸到建築施工管理。加強農民建房法律法規政策宣傳，引導農民科學建房，提高農村房屋防災能力。建立健全農村建築安全、工程質量監管的長效機制，加強對村鎮建築工匠的培訓和資質管理，推行建築許可證制度，堅持有圖施工、持證上崗、按圖施工，保證農民住宅建設的安全與質量。
五是完善管理制度，簡化報批程序。積極探索便捷的農民住宅建設和管理審批辦法。在各鄉鎮設立專門窗口受理農民住宅建設申請，相關部門定期現場辦公、聯合審批，提高審批效率。對因規劃調整“轉而未供”的土地，農村個人建房因設定的規劃在現階段無法實施的，在規劃控制範圍內和人均用地總量範圍內，可實行“長規劃短安排”，在規劃要求不變，允許短期有條件的報批使用。同時要設法降低或減免農民住宅建設的各項費用，減輕農民住宅建設負擔。 ( 報告範文 )
六是加大幫扶力度。加快農村住房困難户解困步伐，對無力建房的困難户、危房户，可結今年全省危舊房改造關於困難羣眾住房救助政策，以村為單位，建造一批臨時性“廉租房”，供其暫時安頓過渡;也可通過村集體統一調劑農户新建住宅後閒置的部分舊房，安置一批無力建房的無房户、危房户，確保其居住安全。
七是解決農民後顧之憂。按照“依法規範、分類指導、有序開發、多予少取、讓利於民”的原則，加快村留地開發利用，強化村留地資產管理，發展壯大村級集體經濟。適應經濟和社會發展的客觀需要，加快建立城鄉統一的户籍登記制度，做好失地農民基本生活保障工作，切實維護農民利益和社會穩定。
(四)切實加強對農民住宅建設的管理工作
一是認識農民住宅建設和管理的重要性。農民住宅建設和管理問題關係農民切身利益，事關農村穩定大局和經濟社會發展大局，這不僅是一個社會問題，更是一個民生問題。解決規劃區內農民住宅建設和管理問題，有利於促進城市化、工業化、農業現代化，有利於破解農民住宅建設難、土地徵收難，有利於增加農民福利、促進農村穩定。因此要從堅持執政為民、集約發展的高度，切實增強搞好農民住宅建設和管理工作的緊迫感和責任感。
二是切實抓好農民住宅建設工作。把解決農民住宅建設問題作為“走進矛盾，破解難題”的一個專項任務來抓。縣鄉(鎮)兩級政府主要領導應親自抓，確定分管領導，明確責任部門和責任人，儘快制訂工作方案，落實政策措施，同時要加強各相關部門協調，改善和強化服務，合力攻堅，及時化解規劃區農民住宅建設中的各類矛盾。
三是加大違法建房整治力度。針對違法建房普遍、情況複雜的現狀，政府要高度重視，加大力度，周密部署，妥善處理。由各職能部門配合、鄉鎮政府負責，組織開展規劃區內違法建房的專項整治活動。縣國土資源、規劃建設等部門為拆除違法建設的執法主體，應積極承擔執法責任，公安、工商、電力、供水等部門應密切配合，新聞輿論宣傳部門做好宣傳教育，形成強大的宣傳輿論氛圍，爭取全社全的理解和支持，使規劃區農民建房逐步走向規範化發展的道路。
住宅調研報告2000字
調研小區：黃山碧桂園（黃山市屯溪區）
調研時間：11月16日
調研方法：查相關數據、實地調研、詢問住户和地產公司物業公司的工作人員小區周邊狀況：黃山碧桂園地處黃山市屯溪區經濟開發區，距黃山市所在地屯溪區市中心約7千米，距黃山火車站6千米，距黃山長途客車站4千米，距正在建設的京福高鐵黃山高鐵站2千米，藉助連接合銅黃高速，輻射皖南地區、浙江、江西北部乃至全國。黃山碧桂園項目依霞塘河、向陽河而建，雙河環繞，小區內配有五酒店及大型商業廣場。小區內環境優美安靜，適合居住。但小區離市中心較遠，雖交通方便，仍不易到達市區。
區內充分利用雙河環繞、街心花園等創造出多層次的生態型園林綠化體系。小區內規劃有花園美墅（雙拼）、親鄰美墅（聯體）和優雅洋房等多種產品。
1、交通狀況信息
交通位置：齊雲大道與梅林大道交匯處
周圍交通：10路公交車
2、小區配套設施
小區毗鄰梅林鎮國小、新潭中學，內建有社區幼兒園，方便了小區孩童入學；區內含有黃山鳳凰商業廣場，方便了居民生活購物；且小區配有郵局、銀行、黃山碧桂園鳳凰酒店，方便居民工作、出行。小區旁有首康醫院、市人民醫院，使居民治病就醫方便快捷。小區為了充分滿足住户的停車需要，設置了地上和地下停車位，使居民出行更加方便簡捷。
3、景觀分析：小區內中軸景觀包括綠化和水系，貫穿小區南北，與各座樓之間的綠化帶及景觀小品構成一個整體小區內不乏高大的樹木、花草、灌木，並鋪設大量綠地。樓與樓之間的綠化景觀元素豐富，變化較多。利用人工造坡自由分區，利用有色植物如紅葉小檗、金葉女貞、黃楊等或成片草花如紅花酢漿草、地被石竹等，使綠地有一定的色彩變化。立面與平面佈局有機結合，起伏的微地形、喬灌木、建築小品、花架等來塑造立面效果。
大片綠地利用成片地被，灌木，小、中、大喬木，竹林等來塑造。同時立面設計也考慮到動態透視效果。考慮居民享用綠地的需求，建設有益身心健康、消除疲勞的保健植物羣落，如松林、銀杏林、月季灌叢、丁香樹叢等；充分考慮北側風情線綠地與居住區中心綠地的融合。利用植物羣落生態系統的循環和再生功能，維護小區生態平衡。在樹種的搭配上，既考慮到滿足生物學特性，又考慮到綠化景觀效果，使綠化與美化相結合，樹立植物造景的觀念，創造安靜和優美的人居環境，做到一年四季都有良好的景觀效果。
4、小區狀況：建築面積約30萬平方米，佔地566畝，綠化率40%，容積率1。03小區內含公寓，別墅，小高層，多層，聯排別墅，雙拼別墅。
5、户型分析
（1）小高層
h户型：建築面積約129㎡，三室二廳一廚一衞超大陽台
該户型設計合理，功能齊全，交通流線簡單明瞭，超大陽台，使建築更富詩意，適合居家養生。
（2）小高層
f户型：建築面積約97㎡
二室二廳一廚一衞朝東主卧、兩個陽台該設計簡單明瞭，以大廳為中心，佈置其他房間，使流線短捷，且主卧帶有超大陽台，環境優雅，別具風格。該户型設計基本合理，能滿足功能需求，通風狀況良好，每個房間都可以直接通風，且卧室都可直接天然採光。
（3）小高層j户型
建築面積約142㎡三室二廳一廚一衞該户型設計內部空間寬廣，交流組織合理，兩個陽台互相對稱分佈，使套型採光更加充分。且形成貫通的住宅平面通風路線
（4）小高層
b户型建築面積約72㎡
一室二廳一廁一衞
該户型設計合理，但面積緊促，門窗對稱
6、總結及經驗借鑑
①住區規劃、住宅建築設計應綜合考慮建設標準、用地條件、日照間距、公共綠地、建築密度、平面佈局和空間組合等因素來合理確定。應滿足防災救災、配建設施及小區物業管理等需求，從而創造一個方便、舒適、安全、衞生和優美的居住環境。
②另外，我們可以借鑑該小區在設計和規劃中的思路，沒有走一般的設計路線，而是採用了比較新穎的歐洲風格，建成後基本能夠獲得業主的認可，為黃山增添了一些異域風情。我們在設計中可以綜合考慮功能需求、環境制約、文化氛圍和經濟條件等因素設計出功能完善建築造型優美、景觀宜人的住宅小區。
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