目錄
正文
第一篇：物業服務定價成本
附：
物業服務定價成本監審表
（）年度
住宅物業項目名稱 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 住宅物業項目地址 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物業服務企業名稱 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物業服務企業資格等級 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物業服務企業法定代表人 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物業服務企業地址 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 郵
負
填
電政責表編碼 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 人 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 人 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 話 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 傳真或郵箱地址 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
物業服務企業蓋章年月日—1—
表一：物業服務企業基本情況表
（注：上報數由經營者按實際發生數填報）
表一：物業服務企業基本情況表（續）
表二：物業服務成本支出情況表
（注：上報數由經營者按實際發生數填報）
表三：物業服務人員薪酬明細表
（注：上報數由經營者按實際發生數填報）
表四：物業服務定價成本核定表
主題詞：住宅物業成本監審辦法通知
青島市物價局辦公室2014年1月4日印發
第二篇：物業服務定價成本監審
《物業服務定價成本監審辦法（試行）》的規定
為提高政府制定物業服務收費的科學性，合理核定物業服務定價成本，根據《物業服務收費管理辦法》和《政府制定價格成本監審辦法》等有關規定，國家發展改革委員會和建設部於2014年9月10日聯合印發了《物業服務定價成本監審辦法（試行）》（發改價格[2014]2285號），2014年10月1日起施行。根據《物業服務定價成本監審辦法（試行）》的規定，在教材第二章第二節“物業服務收費”的基礎上，補充增加以下內容：
物業服務定價成本監審
一、物業服務定價成本監審的定義
1、物業服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業服務社會平均成本。
2、物業服務定價成本監審，是指價格主管部門為制定或者調整實行政府指導價的物業服務收費標準，對相關物業服務企業的服務成本實施監督和審核的行為。
二、物業服務定價成本監審的原則和依據
1、物業服務定價成本監審應當遵守以下原則：
（1）合法性原則
合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規和國家統一的會計制度的規定；
（2）相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業服務直接相關或者間接相關的費用。
（3）對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業服務內容及服務標準相對應。
（4）合理性原則。影響物業服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標準或者社會公允水平。
2、物業服務定價成本監審的依據
核定物業服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的年度財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業服務企業提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。
三、物業服務定價成本的構成
物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衞生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。
其中：
1、人員費用是指管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用。
2、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。
3、綠化養護費是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。
不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。
4、清潔衞生費是指保持物業管理區域內環境衞生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衞所需費用等。
5、秩序維護費是指維護物業管理區(請繼續 關注本站)域秩序所需的器材裝備費、安全防範人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。
6、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業管理企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。
7、辦公費是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。
8、管理費分攤是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區承擔的管理費用。
9、固定資產折舊是指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。
10、經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。
四、物業服務定價成本審核的方法和標準
1、工會經費、職工教育經費、住房公積金以及醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數按照核定的相應工資水平確定；工會經費、職工教育經費的計提比例按國家統一規定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當地政府規定比例確定，超過規定計提比例的不得計入定價成本。醫療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它項目中重複列支；其他應在工會經費和職工教育經費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重複列支。
2、固定資產折舊採用年限平均法，折舊年限根據固定資產的性質和使用情況合理確定。企業確定的固定資產折舊年限明顯低於實際可使用年限的，成本監審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產殘值率按3%—5%計算；個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。
3、物業服務企業將專業性較強的服務內容外包給有關專業公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。
4、物業服務企業只從事物業服務的，其所發生費用按其所管轄的物業項目的物業服務計費面積或者應收物業服務費加權分攤；物業服務企業兼營其它業務的，應先按實現收入的比重在其它業務和物業服務之間分攤，然後按上述方法在所管轄的各物業項目之間分攤。
第三篇：物業服務定價成本監審辦法
物業服務定價成本監審辦法（試行）
（徵求意見稿）
第一條為規範政府價格主管部門物業服務定價成本監審行為，提高政府制定物業服務價格的科學性、合理性，根據《中華人民共和國價格法》、《政府制定價格成本監審辦法》等法律、規章和有關規定，制定本辦法。
第二條本辦法適用於政府價格主管部門制定實行政府指導價的物業服務收費時，對提供相關物業服務的經營者實施定價成本監審的行為。
第三條本辦法所稱物業服務，是指物業服務經營者按照物業服務合同的約定，對所服務小區的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衞生和秩序等的活動。
第四條物業服務定價成本審核應當遵循下列主要原則：
（一）合法性原則。計入定價成本的費用應當符合《中華人民共和國會計法》等有關法律、行政法規和財務會計制度的規定。
（二）合理性原則。影響定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標準或社會公允水平。
（三）相關性原則。計入物業服務定價成本的費用，需為與物業服務直接相關或間接相關的費用。
（四）權責發生制原則。本期成本應負擔的費用，不論款項是否支付，均應計入本期成本；不屬於本期成本應負擔的費用，即使款項已經支付，也不得計入本期成本。
第五條物業服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的年度財務會計報告以及審核無誤、手續齊備的原始憑證及賬冊為基礎，做到真實、準確、完整、合理。
新投入使用的物業，物業服務經營者如不能提供上述資料，物業服務定價成本應以審查批准的前期物業管理方案為基礎、按照本辦法規定的成本項目、參照其他物業服務平均合理的費用支出水平測算確定。
第六條物業服務定價成本由管理人員費用、物業共用部位和共用設施設備日常運行維護費用、綠化養護費用、清潔衞生費用、秩序維護費用、物業共用部位和共用設施設備及公眾責任保險費用、電梯及增壓水泵日常運行維護費用、辦公費用、固定資產折舊費、經業主大會同意的其它費用等組成。
第七條管理人員費用，指物業服務經營者按規定發放給在物業服務小區從事管理工作的人員工資及按規定提取的福利費、繳納的各項社會保障費。本辦法所稱社會保障費，是指根據國家有關制度規定應當繳納的養老、醫療、失業、工傷、生育保險和住房公積金等。
第八條物業共用部位、共用設施設備日常運行及維護費，指為保障物業管理區域內消防、排污、監控、道路、照明等共用部位的正常運轉、維護保養所需的日常運行費用和相應專業人員的工資、福利、社會保障費等，不包括保修期內的維修費、應由物業維修專項資金支出的中修、大修和更新、改造費用。
第九條綠化養護費，指管理、養護綠化設施的費用，包括綠化工具購置費、勞保用品、農藥化肥費、補苗費、綠化用水和相應專業人員的工資、福利、社會保障費等。不包括開發企業支付的種苗種植費和前期維護費。
第十條清潔衞生費，指公共區域衞生打掃、經常性的保潔所需費用，包括購置工具、勞保用品、消毒費、化糞池清理、清潔用料、垃圾清運、環衞所需費用和相應專業人員的工資、福利、社會保障費等。
第十一條秩序維護費，包括器材裝備費、保安人員人身保險費、由物業管理
企業支付的保安服裝費和相應專業人員的工資、福利、社會保障費等。
第十二條物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，指物業服務經營者為小區辦理物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務經營者與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。
第十三條電梯及增壓水泵日常運行維護費，指為維護電梯及增壓水泵正常運行而發生的電費等日常運行、維修費和相應專業人員的工資、福利費、社會保障費等，不包括保修期內的維修費以及應由物業維修專項資金支出的中修、大修和更新、改造費用。
第十四條辦公費，指物業管理企業為維護服務小區正常的物業管理活動而用於辦公所需的費用，包括辦公用品費、交通費、水電費、取暖費、通訊費、書報費、管理費分攤、財務費用等其它費用。
管理費分攤，指上級物業服務經營者分攤的管理費用。
第十五條固定資產折舊費，指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內、由物業服務經營者擁有的、與物業服務直接相關的使用年限在一年以上的資產，包括交通工具、通訊設備、辦公設備、工具維修設備及其他設備等。不屬於物業服務主要設備的物品，單位價值在2014元以上，並且使用期限超過兩年的，也應當作為固定資產。
第十六條經業主大會同意的其它費用，指按規定程序，經業主大會同意由物業服務費開支的費用。
第十七條物業服務定價成本相關項目按本辦法第十八條至第二十六條規定的方法和標準審核。
第十八條物業服務小區服務的從業人員指直接從事物業管理小區服務的物業
服務人員，包括：在崗職工（含合同制職工）、臨時工及其他聘用、留用的人員。各項人員數指標均按年平均數確認。人員數量應符合國家規定的定員標準，實際人員數量超過定員標準上限的，按定員標準上限核定；實際人員數量低於定員標準下限的，按定員標準的下限核定。
第十九條人均工資原則上據實核定，但最高不能超過當地行業職工平均工資；當地行業職工平均工資按統計部門公佈的數據確定，最高不得超過當地社會平均職工工資的1.2倍。人員工資總額按照核定的人員數量和人均工資核定。
第二十條 社會保障費計提基數按照核定的相應工資水平確定，計提比例按當地政府規定比例確定。職工福利費按核定的工資總額14%計提。醫療保險費用已在職工福利費中列支的，不得在社會保障費中重複計算；其他應由職工福利費列支的費用，也不得在相關費用項目中重複計算。
第二十一條產權屬業主所有的物業服務用固定資產不計提折舊;閒置超過9個月的固定資產，不計提折舊；固定資產提足折舊後，不論是否繼續使用，均不得再提取折舊；提前報廢的固定資產，也不能補提折舊。
固定資產折舊原則上按照監審核定的固定資產原值和財務制度規定的分類折舊年限中值核算。重要固定資產實際可使用年限超過財務制度規定的分類折舊年限上限10年以上的，價格主管部門可按照保護消費者利益和促進行業發展的原則合理確定其折舊年限。
第二十二條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營所得的收益，主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。未進入專項維修資金部分應從物業服務成本中抵扣。
第二十三條針對特定物業安裝設備、提供服務等發生的費用，應分別單獨核
算，並由特定物業業主承擔。
第二十四條物業服務經營者對某些專業知識或專業技能較強的公共性服務內容採用承包形式外包給有關專業公司的，該項服務的成本按簽訂的服務承包合同所確定的承包金額核定。
第二十五條管理費分攤原則：從事物業服務的經營者只從事物業服務的，其所發生費用按其所管轄的物業小區的物業服務計費面積或按應收物業服務費加權分攤；物業服務經營者兼營其它業務的，則按實現收入所佔比重分攤。
第二十六條物業服務單位成本，根據物業管理面積按不同物業類型分別核算。第二十七條本辦法未具體規定審核標準的其他費用項目按照有關財務制度和政策規定審核，原則上據實核定，但應符合一定範圍內社會公允的平均水平。第二十八條物業服務定價成本相關指標。
（一）服務小區示範等級，指政府主管部門組織評定的示範優秀小區稱號。
（二）服務小區綠化率，指小區綠化面積佔其總佔地面積的比率，計算公式為：服務小區綠化率=小區綠化面積÷小區佔地面積×100%
（三）服務小區入住率，指小區已入住户數佔其總户數的比率，計算公式為：服務小區入住率=小區已入住户數÷小區總户數×100%
（四）服務小區物業管理面積，指應收取小區物業服務費的計費建築面積。
（五）物業管理用房面積，指用於物業管理小區的物業管理用房面積，不包括物業經營用房面積。
（六）物業服務費收繳率=實收物業服務費÷應收物業服務費×100%
（七）服務小區公共配套設施項目，指物業管理小區內設置的網球場、游泳池、健身房、閲覽室、活動室、幼兒園等硬件配套設施設備。
第二十九本辦法由國家發展和改革委員會解釋。第三十條本辦法自2014年 月 日起施行。附件：物業服務定價成本監審表
第四篇：物業服務定價成本監審辦法(試行)
中華人民共和國國家發展和改革委員會
中華人民共和國建設部
二○○七年九月十日
物業服務定價成本監審辦法（試行）
第一條 為提高政府制定物業服務收費的科學性、合理性，根據《政府制定價格成本監審辦法》、《物業服務收費管理辦法》等有關規定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於政府價格主管部門制定或者調整實行政府指導價的物業服務收費標準，對相關物業服務企業實施定價成本監審的行為。
本辦法所稱物業服務，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衞生和秩序的活動。
本辦法所稱物業服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業服務社會平均成本。
第三條 物業服務定價成本監審工作由政府價格主管部門負責組織實施，房地產主管部門應當配合價格主管部門開展工作。
第四條 在本行政區域內物業服務企業數量眾多的，可以選取一定數量、有代表性的物業服務企業進行成本監審。
第五條 物業服務定價成本監審應當遵循以下原則：
（一）合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規和國家統一的會計制度的規定；
（二）相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業服務直接相關或者間接相關的費用。
（三）對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業服務內容及服務標準相對應。
（四）合理性原則。影響物業服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標準或者社會公允水平。
第六條 核定物業服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的年度財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業服務企業提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。
第七條 物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衞生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。
第八條 人員費用是指管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用。
第九條 物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。
第十條 綠化養護費是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。
第十一條 清潔衞生費是指保持物業管理區域內環境衞生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衞所需費用等。第十二條 秩序維護費是指維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防範人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。
第十三條 物業共用部位共用設施設備及公眾
責任保險費用是指物業管理企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。
第十四條 辦公費是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。
第十五條 管理費分攤是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區承擔的管理費用。
第十六條 固定資產折舊是指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。第十七條 經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。第十八條 物業服務定價成本相關項目按本辦法第十九條至第二十二條規定的方法和標準審核。第十九條 工會經費、職工教育經費、住房公積金以及醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數按照核
定的相應工資水平確定；工會經費、職工教育經費的計提比例按國家統一規定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當地政府規定比例確定，超過規定計提比例的不得計入定價成本。醫療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它項目中重複列支；其他應在工會經費和職工教育經費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重複列支。
第二十條 固定資產折舊採用年限平均法，折舊年限根據固定資產的性質和使用情況合理確定。企業確定的固定資產折舊年限明顯低於實際可使用年限的，成本監審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產殘值率按3%—5%計算；個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。
第二十一條 物業服務企業將專業性較強的服務內容外包給有關專業公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。
第二十二條 物業服務企業只從事物業服務的，其所發生費用按其所管轄的物業項目的物業服務計費面積或者應收物業服務費加權分攤；物業服務企業兼營其它業務的，應先按實現收入的比重在其它業務和物業服務之間分攤，然後按上述方法在所管轄的各
物業項目之間分攤。
第二十三條 本辦法未具體規定審核標準的其他費用項目按照有關財務制度和政策規定審核，原則上據實核定，但應符合一定範圍內社會公允的平均水平。
第二十四條 各省、自治區、直轄市價格主管部門可根據本辦法，結合本地實際制定具體實施細則。第二十五條 本辦法由國家發展和改革委員會解釋。
第二十六條 本辦法自2014年10月1日起施行。附：物業服務定價成本監審表
第五篇：完善物業服務收費定價機制的思考
完善物業服務收費定價機制的思考
來源:發佈時間:2014-3-5 11:09:24 訪問次數:958次
一、物業服務產品屬性決定其價格形成的市場化
物業管理是一種區域性公共產品。對於不同物業管理區域來説，物業管理存在差異，業主需要何種質量的產品，以及願意為接受這種產品提供何種報酬，從根本上説是一種雙方的合同行為。因此，從物業管理的發展方向來説，物業服務應採取市場化的價格形成機制。
國務院《物業管理條例》明確了物業服務收費在物業管理合同中的標準，為物業服務收費的市場化提供了法律保障；國家發展改革委和建設部制定的《物業服務收費管理辦法》進一步明確了物業服務收費實行政府指導價和市場調節價兩種形式，政府價格主管部門不再核定具體物業的收費標準，為物業服務收費的市場化提供了政策依據，
由於物業管理服務的區域性公共產品性質以及市場定價機制的缺失，在過去的較長時間裏，國內所有省市都對物業服務收費實行了不同程度的管制，這種管制對保障業主的合法權益、規範物業管理行業發展發揮了重要作用。但是，政府核定具體物業服務收費標準的弊端也是顯而易見的：一是剝奪了業主對服務的選擇權。政府核定收費標準，往往實際給予物管企業已提供的服務，業主真正需要什麼樣的服務，政府並不清楚。在此背景下，實際是政府代業主行使了對服務的選擇權；二是政府定價機制有其自身的缺陷。由於物管企業與政府、業主與政府之間存在信息的不對稱性，加之物業管理成本的軟約束，政府制定的收費標準往往難以做到準確真實。因此，物業服務收費實行政府定價，只是在物業管理市場化體制尚未建立或完善前提下對市場行為的一種矯正機制。物業服務收費由業主與物業管理企業協商確定，才是物業服務收費管理體制改革的終極目標。
二、現階段物業服務收費制度值得商榷的問題
現行政策規定物業服務收費實行市場調節價和政府指導價兩種定價形式，住宅物業實行政府指導價，其他類型物業實行市場調節價。該規定至少在兩個方面值得商榷。
1.以物業類型劃分定價形式，缺乏法律和理論上的支持。
根據《價格法》的精神，產品和服務是由市場競爭形成價格還是實行政府管制，應依據產品和服務的屬性。對壟斷性、稀缺性、公益性的產品和服務實行政府指導價或政府定價；對競爭性的產品和服務實行市場調節價。而物業管理服務就其屬性而言，不管是住宅物業，還是別墅、寫字樓、商場、工業區，都是一致的。所不同的是，有的物業具備了市場化定價的機制，有的物業暫時還不具備。
2.住宅物業服務收費標準應該是一種政府指導性價格。
《價格法》意義上的政府指導價，指由政府部門規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。也就是説，在政府規定的基準價及其浮動幅度範圍內，經營者可以自主制定具體價格。就物業管理服務而言，其價格水平要麼由業主與接受委託的物業管理企業雙方協商確定，；要麼由政府價格主管部門黑的那個。由物業管理企業制定收費標準，對業主而言是不公平的。在國家政策規定取消政府定價形式的情況下，政府對住宅物業收費標準的指導，應該是規定基準價和浮動幅度，而由業主與物業管理企業雙方商定價格。這種指導價格不是《價格法》意義上的政府指導價，而是政府指導性價格，不應具有法律強制性。
三、完善物業服務市場化機制面臨的困難
物業服務收費定價的市場化，依賴於市場化的物業管理體制的建立。當前，亟待完善三個機制：
1.業主自治體制。在法律地位上，《物業管理條例》對業主自治原則予以了明確，重點是要喚醒和引導業主的自知意識，明確業主委員會的法律地位，規範業主委員會的運作機制，防止實踐中存在的兩個極端：一是業主委員會與物管企業串通損害大多數業主的利益；二是少
數業主操縱業主委員會與物管企業惡意對立。
2.市場選擇機制。完善物業管理的招投標機制，讓物管企業進得來、出得去，讓業主真正自主選擇滿意的物管企業，淘汰服務差的企業，使有實力、服務好的物管企業脱穎而出。
3.監督機制。包括政府對物管企業、業主委員會運作的監督機制，業主對物管企業的監督機制，重點要建立和完善業主對物管企業收費收支的監督機制，讓業主的每一分錢交的明白，花的透明，用的滿意。
但是，從目前物業管理收費的實踐來看，政策的執行還存在一次而問題，突出體現在物業服務收費的市場調節價異化為物業管理企業自主定價，主要原因在於完善物業管理的市場化機制面臨以下困難。
1.運用市場化方式選擇物業管理企業難。由於物業管理企業屬勞動密集型，對資金的要求不高，市場準入門檻低，市場風險小，出現了一大批依附於房地產開發商的物業管理公司。而且進駐管理後，很難讓其推出。通過業主大會招標選擇物業管理企業的物業單位少之又少。
2.業主大會及業主委員會成立難。按照物業管理法規規定，達到一定條件的物業管理區域應當成立業主大會和業主委員會，但實際情況是多數符合條件的物業單位都沒有成立業主大會和業主委員會。原因有二：開發商和物業管理企業沒有協助成立業主大會和業主委員會的積極性，不願受到監管，甚至有時阻撓業主委員會的成立；業主對物業管理這一準公共產品，存在搭便車心理，不願參與公共事務。
3.業主委員會規範運作難。由於法律上沒有明確業主委員會的主體地位，業主委員會議事規則、權利義務關係也缺乏法律上的支持，使業主委員會和業主大會難以規範運作，實踐中往往走向兩個極端：要麼業主委員會被物業管理企業操縱形同虛設，要麼業主委員會與物業管理企業惡意對立。
物業管理服務市場化機制的缺失，對市場化的物業服務收費形成機制造成了體制障礙。物業服務收費標準由物業管理企業説了算，業主權益受到侵害時，價格主管部門對業主申訴處理無據，業主往往投訴無門。
四、推進物業服務收費市場化的法律保障
克服物業服務市場化價格形成機制面臨的困難，根據依法行政的原則，不可能通過價格政策加以解決，當務之急是要為市場化制定切實可行的法律規範。
1.賦予業主大會、業主委員會法律主體地位，解決市場化價格形成的“可以”問題。物業管理服務是基於業主委託，由物業管理企業開展的管理服務業務。必須解決委託主體的法律地位問題，明確業主大會和業主委員會的訴訟主體資格、對公共事務的管理權限、物業服務費用及維修基金的財產權屬、對物業服務支出的監督權利等一系列問題。
2.明確業主大會和業主委員會的議事規則，解決市場化價格形成的“能夠”問題。哪類事務應由業主大會決定，哪類事務可由業主委員會決定、業主委員會和業主大會如何議定事務，法律應予明確，以防止議而不決、或者一部分業主侵害另一部分業主利益的情況發生。
3.建立物業管理服務的強制招標制度，解決市場化價格形成的“怎樣”問題。明確所有物業管理須經招標選擇管理單位、收費標準。前期物業管理可以由房地產開發商組織招標，並確定收費標準，在售房時向物業買受人明示並在購房合同中約定物業管理事項及收費標準；業主大會成立後，由業主大會或授權業主委員會組織招標，確定收費標準。
五、完善物業服務收費管理政策的幾點思路
物業管理服務涉及廣大市民和工商企業的切身利益，基於物業管理行業當前存在的問題，完善管理政策，規範收費行為非常重要。然而，管理的思路和重心應從管理具體收費標準轉變為規範收費行為上來。筆者認為，當前和今後一段時間，價格主管部門可以做好以下幾個方面的工作。
1.規範物業管理服務收費項目。當前羣眾對物業管理反映較多的問題除了對物業服務收費標
準的爭議外，主要集中在裝修期間的各種收費。價格主管部門亟需制定政策，明確哪些項目可以收費，收費標準如何確定；哪些項目禁止收費。
2.會同行業主管部門和行業協會，制定和發佈不具強制力的物業服務收費的指導性價格標準和服務標準，指導業主和物業管理單位商定服務價格標準，服務業主解決信息不對稱的問題。
3.加強物業服務收費的監督檢查，及時查處各種亂收費的行為。
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