關於×市現階段物業管理
發展情況的調研報告
物業管理作為新興的朝陽產業，在我市已有十餘年的發展歷史，這十幾年來，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，我市的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬户、家喻户曉的行業。為了更深入地瞭解我市物業管理現階段發展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區的物業管理情況進行了調研，調研中發現問題歸納如下：
一、收費難依然是制約我市物業管理行業發展的最大壁壘
在調研中我聽到最多的字眼就是收費難，似乎從有物業管理那天起就伴隨着這一問題，即使是在《物業管理條例》頒佈實施一年多的今天，在人們的消費意識、物業管理觀念逐步加強的情況下，收費難依然是困擾絕大部分物業管理企業的首要問題。業主不交費的理由眾多，物業管理企業服務不到位自不必説，而如房屋質量等開發商遺留問題以及鄰里間糾紛等也被拿來作為不交費的理由就實在讓人不得不對物業管理企業的經營困境感到同情了。更有甚者，沒有任何理由，就想“搭車消費”，用別人的錢享受自己的服務，於是效仿他們做法的人越來越多，物業管理企業收上來的物業費越來越少，從企業追求利潤的經濟本性來説，當收入小於成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接後果就是服務質量下降，於是更多業主對物業管理企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性循環的怪圈。小區環境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業管理企業，還有園區內的所有業主。所以要搞好瀋陽的物業管理，必須從培養人們的交費意識入手。經濟基礎是實現小區保值增值的關鍵，這一點必須讓廣大業主們清楚的認識到。
二、業主大會、業主委員會成立、運行不規範，作用發揮不當
在《物業管理條例》中，業主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業主大會是全體業主的自治組織，業主委員會是業主大會的執行機構，作為產權人和物業使用人的業主是小區真正的主人，管理好小區應該是全體業主的共同願望，所以物業管理不是物業管理企業一方的事，而是全體業主的事，業主應通過業主大會這一渠道充分行使自己的權利，發表自己的觀點，參與到小區管理中去。但在調研中發現，很多小區的業主沒有意識到這一點，對小區物業狀況漠不關心，造成業主大會召開困難，有些小區在全部入住幾年後仍沒有召開過業主大會，沒有組建業主委員會，，物業管理處於前期物業管理狀態，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區正常的物業管理埋下隱患。有的小區業主委員會成立程序不規範，未通過業主大會選舉產生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業主。還有的小區即使按規定成立了業主委員會，但其成員對物業管理相關知識瞭解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業主委員會形同虛設，不能起到應有作用。另外，個別社區對業主大會、業主委員會的成立比較漠然，未按照《物業管理條例》要求發揮應有的組織、指導作用，使部分物業的日常管理工作處於無序狀態。
三、物業管理企業人員整體素質有待提高
這一問題主要表現在以下兩方面：一是某些物業管理企業員工缺乏客户意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足，影響物業管理服務水平的提高和客户滿意度的提升。其實業主和物業管理企業之間的矛盾很多是源於物業管理企業人員服務態度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業管理企業人員一定要樹立“業户至上”觀念，才能把物業管理這項工作做好；二是某些物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。
四、服務標準不統一，有待規範
物業管理服務作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業主在購買本小區物業管理服務的時候會與其他小區相比較，看看自己所享受到的服務在價值、價格上是不是最優的，但由於現在我市未對不同價格的物業費應具體提供那些服務做出細緻明確的規定，所以在業主進行比較的過程中難免會出現同質不同價，或者同價不同質的現象，這種現象會對業主在評價物業服務上產生影響，質優價廉的小區業主會認為物業費交得值，他們得到了應有的服務，而那些質優價不廉，甚至是質不優價不廉的小區業主就會認為他們應該得到更多服務，或者減少物業費的支出，從而不願交物業費。
五、開發商遺留問題嚴重影響物業管理企業正常經營
開發商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質量存在問題；二是承諾未兑現，業主未得到承諾利益，園區內配套設施未健全。調查中，有些物業管理企業管理人員反映他們小區內沒交物業費的業主有90%是因為房屋質量有問題，還有的是因為開發商承諾的配套設施沒有建，業主又找不到開發商，於是物業管理企業便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業管理企業為了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標準接管物業，也為日後的管理工作埋下隱患。
六、地方性法規建設滯後，影響物業管理行業規範化
國家《物業管理條例》已頒佈實施一年多，對我市物業管理行業起到了積極的規範作用，但由於其全國性和指導性的特點，在解決物業管理中的一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能儘快出台地方性配套法規、規章，如物業管理區域的劃分，業主在首次業主大會上的投票權數的確定等。
針對以上問題，提出如下建議：
一、儘快出台物業管理服務質量等級標準
按照“分等定級、質價相符”的原則制定物業管理服務質量等級標準，同質同價，質高價高，不同等級，價格不同，服務內容和質量也不同。由小區業主大會根據需要討論決定選擇具體服務標準，並與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業管理企業按照合同規定提供服務，業主按時足額交納物業費，物業管理企業定期公佈費用收支賬目，讓業主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。
二、加快業主大會制度規範化進程
按照《物業管理條例》等相關法律法規規範成立業主大會，公開選舉業主委員會，使業主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經選舉產生的業主委員會要熱心公益事業，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業管理企業和業主之間起到溝通橋樑的作用，及時將業主意願反映給物業管理企業，在遇有業主因開發商遺留問題不交物業費時及時向業主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區物業管理在和諧的氛圍中正常運行。
三、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和道德素質
在提高員工專業技能方面應重點做好以下幾方面工作：
1、做好人力資源管理，提高員工的專業技能，提高管理服務水平；
2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格後持證上崗；
3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；
4、多渠道吸納有經驗的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質。在提高員工道德素質方面，要着力從培養其服務意識入手，説話、辦事時刻從服務者的角度出發。因為在物業小區裏，住户人數多，人員素質參差不齊，作為物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。
四、嚴格把好驗收關
事實證明，開發商遺留問題是日後小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業管理企業在承接物業時也要詳細檢查物業情況，包括小區業主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日後經營管理埋下隱患。
五、儘快出台地方性法規、規章
由於各地物業管理實際情況存在差異，《物業管理條例》將一部分具體法規、規章的制定權交給地方，我們應根據我市物業管理實際，結合《物業管理條例》實施一年多以來的實踐經驗，儘快制定出台實施細則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據。
六、加大宣傳力度，創造物業管理和諧的供給需求環境
深入細緻宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主不但瞭解物業管理對小區環境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業管理企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同範圍內提供優質的物業服務，使物業小區形成業主要服務，物業管理企業提供服務的互補狀態，促進我市住宅小區環境優化，推動整個物業管理行業健康、有序發展。
二○○五年一月十日
大學生投資管理有限公司階段實習報告範文
炎炎七月，一個偶然的機會給了我一份實習工作。從7月12號開始，我與另外十二位志同道合的同學來到了佛山市觀達投資管理有限公司，開啟了我們為期三個星期的實習生涯。雖然只是短短的三週，但是通過總經理、副總經理及技術總監的系統培訓，使得我們對原來陌生的外匯有了一個較完整的認識。同時也瞭解到了自己專業將來對口的行業的相關知識通過外匯開户投資，黃金基金投資管理等工作，結合所學投資學，金融市場學等專業理論，使我更加系統的掌握了所學的專業知識，加強了對金融領域工作崗位的認知和認同，培養了對所學專業的興趣和熱情，激發了學習專業理論知識的積極性。這是一次考驗我的機會。對我來説是一個新的開始，為我以後走向工作崗位和社會奠定了初步的基礎。
佛山市觀達投資管理有限公司是一家專注於外匯投資，貴金屬等投資服務領域，服務於中國大陸及全球華人社區，肩負推動外匯投資行業發展的深切使命，持續保持領先地位的外匯投資，貴金屬等投資服務機構和專業站。其中總經理卞東樓老師曾於瑞士 深造金融管理學，其後出任瑞士信貸銀行外匯部技術總監一職，主管外匯部。回國後曾任職於銀行及多間大型國際投資諮詢公司，主管外匯、股票、基金等金融講座的培訓以及市場策略分析。
初到公司，我們接受的是一系列的培訓，包括公司的基本營業狀況，外匯市場運營情況，股票基金和黃金市場的基本狀況。對市場的.分析：基本分析和技術分析以及如何拓展市場等等。
第一週的培訓課過後，我們就開始進行模擬實操。其實外匯和股票有很多相同之處，但同時也存在很多異同之處。外匯買賣的是貨幣，兩種貨幣匯率一天裏會出現很大的波動，投資者賺取的是通常都是這些波動。而股票賺取的是發行公司股票的增值，每天的增幅不大。同時股票種類非常多，令人眼花繚亂，很難選取好股。但是在國際市場上買賣的貨幣並不多，重要的貨幣更少。這些重要的貨幣每天都會波動一百個點上下，賺取資金的空間很大，當然風險也不小。但是，我以前也玩過股票，感覺很難把握。而外匯玩了不久就感覺上手了，玩得很順。在實習的兩個星期裏，我利用一萬美金的保證金賺取了差不多兩千美金。按照現在人民幣的匯率6.7768，那也即賺了一萬多rmb了。如果這是真實賬户，確是不錯的收益，外匯也確實是不錯的投資途徑。
我操作的是模擬倉，聽老員工説，模擬倉和真倉感覺完全不同，當炒真倉時，手都要抖起來了，所以現在我説的只是我模擬倉的一些想法。我炒模擬倉的目標是：冒最大的風險，賺最大的利潤是我在本次比賽中採用的態度。但是?，真實賬號絕不能這樣做。我積累了幾點戰略上的交易策略，感覺還不錯，提供給大家看看︰
風險市場上買賣要有了足夠的耐性待機會到來，忍者無敵，寂寞是金，機會是等來的。市場絕大多數的時間是給你看的?，不是叫你參與的。
恪守鐵的紀律是風險市場上獲利取勝的法寶不要自以為是，自作聰明。
博而專，專而博。應瞭解每一種類的貨幣，但同時也要有一樣自己比較熟悉的貨幣種類，不能朝三暮四。
猶豫不決的時候切記不要入市，入市或者交易一定要充分準備、自信、果斷!
發現錯誤及時平倉。人不是神，難免會犯錯。知錯就改就行啦
不可輕信他人的意見，即便他是專家也不輕信，要相信自己!
所有的交易都要嚴格設定止損。對出現虧損的頭寸及時止損出局
以上只是我個人的一些想法和總結，每個人都有自己的一套方法，別人的意見只是建議，自己應該取其精華，去其糟粕。
xxx區xx管理處黨支部開展保持共產黨員先進性教育活動學習動員階段自查報告
根據《xxx區建設局委員會關於在全局深入開展保持共產黨員先進性教育活動實施方案》的安排部署，我處被列為第一批先進性教育活動單位，第一階段活動從2月初開始啟動，至3月中旬結束。學習動員階段結束後，我處黨支部及時對這一階段工作進行'回頭看'，確保學習動員階段收到實效，有利於保證先進性教育活動紮實推進。我們充分認識到對學習動員階段工作進行'回頭看'的重要性，及時發現問題，認真加以解決。
對學習動員階段的工作進行'回頭看'，既看每個環節的工作是否紮實，措施是否到位，更看學習培訓是否取得實效。把見實效作為'回頭看'的重點。具體工作中，我處黨支部重點做到了'七查七看、七促進'：
一、重點檢查思想發動情況，看應該參加教育活動的黨員是否參加了學習培訓，各位黨員思想發動是否深入。
我處全體黨員在單位開展保持共產黨員先進性教育活動以來，都積極參加了單位組織的十次集中學習和建設局組織的為期三天的集中培訓，並多次觀看了保持共產黨員先進性教育活動黨課輔導講座，使全體黨員對開展先進性教育活動重要性和必要性的認識得到提高，參加先進性教育活動的積極性得到進一步增強。
二、重點檢查學習培訓情況，看規定的學習內容和時間要求是否落實，看黨員是否緊密聯繫個人思想和工作實際，對'三個代表'重要思想精神實質和保持共產黨員的先進性深刻內涵的理解是否深化。
我處全體黨員在先進性教育活動中，按照單位黨支部的安排部署，都制定了學習培訓和個人自學計劃，並且學習中緊密聯繫自己的思想和工作實際，積極主動學習了規定的學習篇目，對'三個代表'重要思想精神實質的理解進一步深化，對黨的先進性、共產黨員的先進性，保持先進性的必要性認識方面得到提高，在保持先進性方面知道自己應該盡哪些義務和責任，認識明確，全處黨員的黨性觀念進一步得到增強，理想信念進一步堅定。
三、重點檢查開展討論情況，看是否提出了符合本行業、本單位實際的保持共產黨員先進性的具體要求，廣大黨員對這些要求是否形成了共識。
我處黨支部按照區委'關於開展保持共產黨員先進性具體要求大討論的通知'精神，精心部署、周密安排，於3月19日組織全體黨員進行了大討論活動，黨員們就'怎樣理解和把握新時期共產黨員保持先進性的具體要求'展開熱烈的討論，大討論結束後，我處黨支部在集思廣益、認真分析總結的基礎上，廣泛徵求黨員和各方面的意見，制定了我處保持共產黨員先進性具體要求，使我處全體黨員先進性意識得到了進一步增強，黨員先鋒模範作用得到了進一步的發揮。
四、重點檢查邊學邊改落實情況，看為基層和羣眾服務的自覺性是否增強，具備整改條件的問題是否已經整改或着手整改，機關作風和黨員思想作風是否得到改進。
我處在先進性教育活動中做到了邊學邊改，前一階段深入羣眾發放了徵求意見函進行了調查研究，我們對徵求上來的意見進行分析、歸類、篩選，並着手對存在的問題進行解決，其中部分問題已經得到解決，一部分問題正在解決之中。這對於我處進一步保持排水業務的健康發展，解決行業熱點問題，提高單位服務質量，提升行業服務形象起到了一定的推動作用。通過邊學習邊整改落實，使我處單位作風和黨員思想作風得到進一步轉變，為基層和羣眾服務的自覺性進一步增強，工作質量和效率得到提高。
五、重點檢查聯繫羣眾情況，看各項工作是否更好的體現了執政為民的要求，關心羣眾生產生活是否落到實處，為羣眾排憂解難比往年是否有明顯進展，羣眾是否真正滿意。
我處黨支部在開展保持共產黨員先進性教育活動中，把上級的要求更加深入化、具體化，和單位的工作實際結合了起來，在增強羣眾觀念、轉變工作作風上體現成效。我處打破以前僱用臨時工清泵倉的做法，於3月14日，組織單位黨員對xx小區泵站堵塞的吸水泵頭進行了一次徹底的清理，徹底排除了問題隱患，給居民們創造了一個良好的生活環境。並且我處通過開展疏通下水道、管道維修、清理泵頭等活動，為周圍羣眾進行了排憂解難，受到了羣眾們的一致好評。
六、重點檢查責任落實情況，看黨委（黨組）主要負責同志是否認真履行了第一責穩説鬧霸穡斕及嘧悠淥稍筆欠穸悸涫盜斕莢鶉危吃繃斕幾剎渴欠褚雲脹ǖ吃鄙矸薟渭酉冉越逃疃?BR> 我處黨支部對此項活動高度重視，統籌安排，精心組織，加強領導，貫徹落實建設局黨委的安排部署，首先成立了教育活動領導小組，明確黨支部書記是先進性教育活動的第一責任人，充分發揮基層黨組織的作用，發揮基層黨組織負責人作為直接責任人的作用，所有黨員領導幹部都明確職責，形成一把手負總責、一級抓一級、層層抓落實的工作格局，以確保抓好單位的先進性教育活動。並且全處黨員領導幹部都以普通黨員的身份參加了教育活動，帶頭參加了學習培訓，帶頭講黨課或作形勢報告，帶頭邊學邊改，帶頭轉變工作作風，黨員領導幹部的表率作用得到了進一步的發揮。
七、重點檢查精神狀態情況，看廣大黨員幹部的精神面貌是否有新改變，工作是否有新舉措，工作質量和效率是否有新提高，發展環境是否得到真正優化。
在開展保持共產黨員先進性教育第一階段活動中，我處黨支部對先進性教育活動安排及時、組織有力，領導模範帶頭，全處黨員積極參與，並強化理論學習、注重活動方式，取得了良好的效果。全處黨員的組織紀律性明顯增強，所有的黨員都自覺克服困難，認真參加學習活動，進一步提高了學習的效率，端正了學風，增強了黨性，為開展整個教育活動和今後的工作打下了堅實的思想基礎。
對於先進性教育活動與其他各項工作相結合，是否做到了兩不誤，實現了兩促進情況。我處先進性教育與工作結合的很好，為把這次教育活動搞好，我處統籌兼顧，合理安排，把教育活動與日常工作有機結合起來，正確處理好開展先進性教育活動與做好本單位各項工作的關係，做到了先進性教育學習和工作兩不誤，充分做到了兩不誤，實現了兩促進。
總之，我處在學習動員階段還有些不盡人意的地方，在今後的活動中，我們一定會加強督促檢查，確保先進性教育不走過場，做到精心組織，周密部署，紮實推進，進一步鞏固和擴大了先進性教育活動第一階段學習成果，堅持眼睛向內找差距，認真自查自看邊學邊改，以最大決心，盡最大努力把第二階段分析評議階段工作做好，把保持共產黨員先進性教育推向新的高潮。
xxx區xx管理處黨支部
3月25日
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