地產營銷隨着不斷完善、拓展和延伸，在地產營銷的新思路、新趨勢中出現了營銷策劃，它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術，其實際cao作性更高。隨着國內房地產市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業創名牌，迎戰市場的戰略武器，策劃書是營銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問題。
一、營銷策劃書編制的原則
為了提高策劃書撰寫的準確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則：
（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在於解決企業營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產發展現狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。
（二）簡潔樸實原則：要注意突出重點，抓住企業營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際cao作指導意義。
(三可cao作性原則：編制的策劃書是要用於指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關係的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創意再好也無任何價值，不易於cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理複雜顯效低。
（四)創意新穎原則：要求策劃的"點子"(創意）新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內容。
二、營銷策劃書的基本內容
策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附於產品或營銷活動的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規律來看，其中有些要素是相同的。 因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內容及編制格式，
封面：
策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客户名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執行效果也不一樣。
策劃書正文部分主要包括：
（一）策劃目的
要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作為執行本策劃的動力或2強調執行的意義所在，以要求全員統一思想，協調行動，共同努力保證策劃高質量的完成。 企業營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
初步房地產業，缺乏實際cao作經驗。尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。
某地產項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營銷方案。
企業改革經營方向，需要相應地調整行銷策略。
發展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業的行銷計劃。
房地產市場行情發生變化，原經銷案已不適應變化後的市場。
發展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據市場的特徵和行情變化，設計新的階段性方案。
一般的房地產營銷策劃書文案中，對策劃書的目的説的非常具體，都會出現類似如下前言：承蒙某某房地產開發有限公司的信任，委託我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調出大批市場調研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調研，從而説明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領導及項目小組、各環節部門達成共識，完成任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。
（二）、分析當前的營銷環境狀況
對同類樓盤及住宅產品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環境要有一個清醒的認識。它是為制定相應的營銷策略，採取正確的營銷策略提供依據，"知己知彼方能百戰百勝"，因為這一部分需要策劃者對市場比較瞭解，這部分主要分析：
1、當前市場狀況及市場前景分析
房地產市場總體概述；
區域競爭性樓盤分析；
樓盤的市場性、現實市場及潛在市場狀況；
市場成長狀況，樓盤目前處於市場生命週期的哪一階段上。對於不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何，相應營銷策略效果如何，需求變化對產品市場的影響。
目標客户羣體對樓盤的接受性，這一內容需要策劃者憑藉已掌握的資料分析產品市場發展的前景。
2、對樓市影響因素進行分析。
主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析；如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件，如置業者收入水平，消費結構的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業物業的營銷策劃還應考慮周邊地區人口分佈狀況，商業網點分佈狀況及片區商業業態形成等發展趨勢。
（三）市場機會與問題分析。
所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵，只要找準了市場機會，策劃就成功了一半。
1、針對項目目前營銷現狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現為多方面：發展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產品銷售。
項目整體規劃欠佳，功能不全，被客户冷落；
項目包裝太差，提不起目標客户羣體的購買興趣；
樓盤價格定位不當；
目標客户羣體定位缺乏科學性，使銷售渠道不暢；
促銷方式不佳，客户不瞭解樓盤；
廣告投入太少，難以啟動市場；
銷售人員服務質量不高，客户有不滿情緒；
售後服務缺乏保證，客户購房後的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對項目特點分析優秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客户羣熱點，進行市場細分，對不同的消費需求儘量予以滿足，抓住主要目標客户羣作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。
（四）營銷目標
營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標達到：總銷售率為%，預計銷售日期為XX天。
（五）營銷戰略
1、營銷宗旨
一般發展商在企業策劃案中注重這樣幾方面：
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品正確定位，突出產品特色，採取差異化營銷策略。
以樓盤主要目標客户羣體為銷售重點。
建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區域。
2、競爭策略
通過前面房地產市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。
1)項目定位：產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。
2)功能定位：功能定位涉及到定位產品質量的優於劣。一般來説，功能齊全的住宅物業是深受置業者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學，即為進入市場銷售提供了有力的保證。
3)樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業者心目中的知名品牌，必須有強烈的創造意識。
4)樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標客户羣體的第一印象，需要能迎合置業者質量滿意的包裝策略。
5)價格策略：這裏強調幾個普通性原則；
銷售當時的市場環境；
周邊樓盤的質量及銷售狀況；
樓盤自身的客觀條件；
銷售戰略及銷售進度安排；
發展商的成本及營銷目標；
做區域客户耕耘，快速去化房源，從而與山語銀城相抗衡。例證：瑜璟灣
背景：
棲霞建設首次進入無錫所開發的項目。地段在樑溪河畔，無錫熱點的居住板塊，佔地268555平米，總建540000平米。
注：
棲霞建設目前在江蘇省內開發企業排名列位第一，同時也是上市房產企業。
策略：
強調企業實力及品牌，高價格進入無錫市場，控制放盤量，價格高開高走，並採用買房送車位的形式搭售車位，對有車族形成購買誘惑。
效果：提前預支了未來價格上升空間，同時賣房送車位使客户來源變的相對單一。目前二期產品雖採用大幅度明折明釦的方式，但整體房源去化也較為緩慢。
經驗：在產品優勢不突出，缺乏特色的背景下，對自身品牌和市場過於樂觀。以高價格進入市場，存在高風險。可比典型項目營銷經驗及啟示－客户策略啟示：以務實的價格策略，獲得客户的追捧，廣開客户渠道，快馬加鞭去化房源，保證資金鍊，在目前的市場環境中較為可取。例證：山語銀城現場展示能讓潛在客户提前感知在社區生活中的場景，對房地產項目前期銷售有着重要的作用。如山語銀城在銷售前期便完成、並有效利用這些展示成為了銷售的主要道具。
足夠以及充分的現場展示設置，一方面顯示發展商的實力，同時也是告知客户——這是未來生活的展現，給予客户信心，從而推動其購買。啟示：開盤前“展示先行、充分到位”可比典型項目營銷經驗及啟示－現場展示策略例證：山語銀城可比典型項目營銷經驗及啟示－現場展示策略展示標準：材料展示、樣板房、示範區會所、準現樓（建築、環境）…例證：山語銀城前提：首先完善現場展示吸引客户眼球，以優越的自然環境以及高水準的現場展示將項目形象拉昇到高位。
在長時間蓄水後，開盤的價格策略採取平開策略，同時在開盤價格基礎上，推出四重開盤優惠方案，營造火爆的銷售場面，開盤認購250餘套，在逆市中成為了濱湖區的聚焦點，但仍然低於開發企業預期目標。
開盤後通過自然資源的挖掘以及其他公建配套的完善，拉昇項目檔次，價格卻始終未有上調。
後期通過客户網絡的擴張，客户口碑的提高，但銷售量卻呈遞減趨勢，整體銷售狀況不容樂觀。
山語銀城開盤優惠政策
1、銀城會會員優惠1%
2、開盤期優惠1%
3、一次性付款優惠、純商業性貸款優惠1%
4、預付壹萬元車位定金購房優惠1%
5、銀城地產業主憑產權證優惠1%可比典型項目營銷經驗及啟示－價格策略
一、營銷安全
所謂營銷安全從營銷的角度看，是指一個企業在市場營銷過程中，不會因來自內部或外部因素的衝擊而使企業營銷受到損失。營銷安全對於企業的持續發展極為重要，是衡量一個營銷方案成功與否的重要標準。只強調企業快速發展而忽視企業的營銷安全問題對企業來説是一個災難。上世紀三株、秦池等企業的衰敗給企業敲響了警鐘，也使企業和社會更加關注營銷安全。
二、房地產企業營銷安全
房地產企業營銷安全是指房地產企業在其營銷過程中，不會因來自內部或外部因素的衝擊而使企業的房地產產品營銷受到損失。在經歷了初期的粗曠型發展後，隨着我國房地產市場的日趨成熟和規範，消費者對房地產的購買選擇也愈加理性，房地產企業的各種內外部因素對企業營銷的影響程度也越來越大。而由於房地產業高風險與高利潤並存、影響因素多等特點，房地產企業營銷安全愈加引起重視，構建營銷安全體系對房地產企業來説已是迫在眉睫。
三、房地產企業營銷安全體系構建
一個完善的房地產企業營銷安全體系如下圖所示：
1、品牌安全
（1）品牌定位安全。擺在現有的成功房地產企業面前的一個問題就是品牌定位的安全問題，即多元化還是專業化的問題。從理論上講，一個企業到底是專業化好還是多元化好尚無定論，專業化和多元化是企業發展戰略上的兩難選擇。首先，不能堅持所謂的“獨生子戰略”，把全部的力量都放在房地產上，必須走多元化之路，要培育一些新的經濟增長點產品。一旦整個房地產市場出現困境，房地產利潤下降後，能有新的產品代替房地產，繼續企業的品牌延伸。其次，必須明確房地產產品在房地產企業當中作為代表性產品的地位，這是多元化的前提。我國企業大多是幼小型企業，主營產業市場佔有率不高，核心能力不突出，缺乏實施多元化戰略的能力和資源，專業化應是其基本戰略。
中國房地產業第一品牌的塑造者--深圳萬科公司，公司成立初主營業務並不明晰，多元化使企業無核心競爭力可言，20世紀90年代後期以來公司明確把房地產業作為主營產業發展，把一些非主營業務剝離出去，企業專業化程度不斷提高，公司的核心能力日益增強，核心競爭力日益凸現，專業化造就了“萬科”的品牌地位。而萬達的品牌之路則更曲折，著名的房地產企業大連萬達集團在足球職業化的初期就投身足球，大連足球取得了巨大的成功，在前期也一定程度地帶動了萬達房地產的快速發展。但在後期，萬達實質上已經成為一個足球品牌而非房地產品牌，萬達集團的售樓電話成為球迷熱線，萬達足球已經成為萬達集團在房地產上繼續發展的最大阻力，最後萬達集團不得不忍痛割愛，退出職業足球。退出職業足球后萬達的曝光率在一定程度上有所下降，但萬達地產的品牌卻更加深入人心。
（2）品牌產權安全。品牌產權安全是指企業的品牌名稱、商標均為本企業所有，不存在品牌名稱並不為本企業真正所有、商標被別人搶注等惡劣現象。
2、產品定位安全
房地產產品定位是站在發展商或者土地使用人的立場，針對特定目標市場的潛在客户，決定其所持有的土地，應在何時，以何種方式，提供何種產品和用途，以滿足潛在客户的需求，並符合投資開發商或土地所有人的利益。產品定位安全是成功出售房地產的基本條件，產品定位可以分為以下幾種：
（1）象徵性定位安全。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、“貴族”住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。開發上營造了象徵性羣體，使消費者通過購買、居住實現歸屬感、自豪感。如香港的半山，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊，都是這種自然選擇的結果。
（2）功能定位功能定位安全。房地產是具有多功能的產品，從功能劃分來看，一般以寫字樓、商鋪酒店、公寓較多。由於公務、商務活動越來越現代化，用户要求的不僅僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時功能的作用愈顯重要。隨着消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本需要，而住宅的外型美觀，配套設施齊全，室內佈局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者更有吸引力。另外，有些城市推出的商住兩用住宅，也迎合了一些小公司的需求，使這些小公司不僅節約了另外租用辦公場所的費用，也提高了工作效率。
（3）概念定位安全。銷售的最高境界，不是買產品，而是買概念。通過對房地產合理地賦予特定的概念定位，可有效促進其營銷。一個好的概念可以提升房地產產品的檔次和品位，從而在營銷中達到事半功倍的效果，
3、產品價格安全
房地產營銷最實質的內容是價格控制。價格安全理論要求企業的價格策略必須以不引起營銷危機為基礎，一切可能導致當前和未來營銷危機的幾個策略都是不安全的營銷策略。價格的有序設置應預先慎重安排，一般的方案是設置這四個價格：開盤價、封頂價、竣工價和入住價，並要有與此價格相適應的銷售比例和以小幅頻漲逐步實施的價格策略。
定價的基本原則為：逐步漸進提高和留有升值空間。價格控制上要嚴格避免以下三種情況：第一種情況是價格在銷售期下調。房價在樓盤開盤以後，基本原則是隻升不跌，一旦樓盤價格明顯下調，不僅會嚴重挫傷已購房者的積極性，帶來市場負面效應，而且會使樓盤市場信譽度下降而影響樓盤銷售。第二種情況是價格做空。有些開發商為了人為的製造人氣，即使在市場實際接受能力較差的情況下，依舊人為提高市場銷售價。而在實際銷售中，又隨意讓客户還價、打折，出現價格做空現象。第三種情況是價格缺少升值空間。一旦發現自身樓盤市場出現業績，便誤認為上市價格太低，過快或過大地上調房價，致使市場應預留的空間失去，儘管從外表形式上非常榮耀，但往往會因此失去市場。一些房地產企業，就是因為價格上調比率過高，速度過快，使樓盤失去了市場，一旦發現價格控制事物，再欲下調又無法下調時，變得束手無策。
4、企業形象安全
隨着社會主義市場經濟的逐步發展、成熟，企業形象呼之欲出，企業形象的好壞越來越決定企業的經營成果，形象安全對房地產企業的可持續營銷起着至關重要的作用。這就要求房地產開發商不僅要提供了功能齊全、質量合格的房地產產品，以供置業者選擇，還要提供及時、有效的售後服務。而一旦售後服務不到位，不僅會損害置業者的利益，還將嚴重損害房地產商的總體形象。隨着信息時代的發展，房地產企業要保持良好的形象，還要求房地產企業要承擔足夠的社會責任，只有這樣才能得到全社會的認可，其產品也才能獲得消費者的青睞。
5、企業資金鍊安全
資金鍊是指維繫企業正常生產經營運轉所需要的基本循環資金鍊條：現金——資金——現金（增值）的循環，是企業經營的過程，企業要維繫運轉，就必須保持這個循環良性的不斷運轉。房地產作為一個資金需求量非常大的行業，資金鍊就是企業的生命線，對於房地產企業來説，保持資金鍊安全尤為重要。一旦房地產企業出現資金週轉不靈，將對產品營銷帶來極大的壓力，一方面降價銷售成為維繫資金鍊的必然選擇，另一方面資金鍊的斷裂勢必影響產品的質量和交付日期。在調控已經成為常態的今天，房地產企業的資金鍊安全更加成為考量企業競爭力的重要指標。
四、結論
總之，對房地產企業來説，營銷安全是一個系統工程，涉及到企業的方方面面。我們必須構建一個完整的房地產企業營銷安全體系，以保障企業的快速可持續發展。
一、全員銷售的目的和意義
全員營銷是為我公司實現完成全年售房任務的重要手段，以推動全員營銷發揮和調動員工積極性，取得更好的經濟效益，倡導員工愛崗敬業，營造一個團結協作，拼搏進取，人人促銷的工作氛圍。
二、組織機構設置
公司成立全員營銷管理小組，具體負責組織實施、檢查指導此項工作的有效落實。
組 長：廖清萍
副組長：陳永紅
組 員：史璞、肖湘暉、姜炳露、郭嫻英、馬豔、金文豔、陶濤
具體分工：
1、廖清萍：對全員營銷工作全盤負責，聯繫方式：15909978888；
2、陳永紅：主要負責對阿克蘇片區地產項目進行業務管理，每天負責與各案場經理及業務人員做好房源的更新、價格的確定及最後定價工作，聯繫方式：1580997XXX5。
3、史璞：配合陳永紅做好全員營銷工作，並負責對每天的全員營銷情況進行日報，及相關文字記錄和資料整理工作，聯繫方式1880997XXX5。
4、肖湘暉：主要對全員營銷的售房、回款情況進行核實，按公司要求及時與成交員工做好兑現銷售提成工作，保證全員營銷順利進行，聯繫方式：13579391111。
5、各售房點負責人：郭嫻英（南疆農民市場售房負責人）15292356666、馬豔13999669838（金橋茗苑銷售人員）、金文豔136575806XX（金橋現代城銷售人員）、陶濤15292358888（學府一號售房負責人）：主要對日常工作進行操作並及時反饋全員營銷的市場反應，提出合理化建議，並保障全員營銷的順利實施。
6、姜炳露：主要對此項工作進行全面的跟進、落實、檢查、考評，至少每兩週需在總公司晨會上彙報此項工作的檢查情況，聯繫方式：1529235XXXX。
三、實施辦法
1、員工在不影響正常本職工作的前提下進行全員營銷；2、方案採取“全員銷售、多銷多得”的辦法；
3、適用範圍：公司所有員工；
4、現可售地產項目：金橋現代城、金橋茗苑、學府壹號、金橋蘋果苑、鳳凰城、天璽大廈、碧水龍庭；
四、銷售流程
1、首先由陳永紅對各售房項目當天的房源在各售房點進行公佈及檢查管理，並及時對各點的價格進行確定；
2、公司員工負責將客户帶到現場售房部或電話推薦，介紹給業務人員即可，業務人員做好全員營銷客户登記工作，並進行相關談判工作，如果確認交易，方可按公司有關規定按期計提提成。
3、業務人員負責提供客户所購房屋的位置、户型、面積、價位、交房日期、物業管理、違約責任等相關資料和諮詢服務。負責督促客户按照規定按時支付房款（定金、首付款、一次性付款、按揭貸款及後期各項費用等）；負責帶領客户到財務部繳納現金或辦理刷卡手續，個人不得經手現金。
4、認購協議填寫由售樓部業務人員完成並負責完成合同簽訂工作，並進行提交內業審核。
5、如需按揭貸款的客户，由業務人員協助其完成貸款手續的辦理。
6、業務人員需與客户作好溝通，向其闡述國家有關政策規定及我公司的臨時性規定。
五、銷售提成
1、按照公司規定：
（1）住宅：提成比率為3‰，客户成交後，公司員工與業務人員各按成交價總房款的1.5‰計提提成。
（2）商鋪提成比率為3‰，客户成交後，公司員工與業務人員各按成交價總房款的1.5‰計提提成。
2、尾盤銷售：住宅、商鋪的提成計提規定，公司員工除業務員外，其他員工介紹客户成交後，並且業務員完善商品房買賣合同簽訂工作後，員工可按成交價總房款的1.5‰計提提成。
3、銷售工作完畢，當月房款到帳，當月上報提成審批，經辦員工即可到公司財務部領取業績提成。
以上情況：客户必須是在銷售部檔案中沒有信息記錄的計提提成，有信息記錄的不計提成，（也就是前期到售房部諮詢過的客户並且做過登記的不計提成）。
從廣義來説，房地產策劃分為以下三個內容。如果以下工作全部由房地產策劃公司執行就叫做房地產全程策劃。根據需要開發商可以選擇不同的菜單。
一，項目的前期定位策劃：即房地產開發項目的可行性研究，包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等。
二，項目的推廣整合策劃：包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等。
三，項目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等；項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃。
全程策劃核心流程
現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：
1、項目投資策劃營銷；
2、項目規劃設計策劃營銷；
3、項目質量工期策劃營銷；
4、項目形象策劃營銷；
5、項目營銷推廣策劃；
6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；
7、項目服務策劃營銷；
8、項目二次策劃營銷；
房地產策劃人的六個職能
隨着房地產全程策劃理論的逐步完善，策劃師、諮詢顧問的作用重新被房地產開發商認識和接受。但他們依然會隨時被房地產開發商追問：策劃師或諮詢顧問有什麼用？如果我們僅根據字面意義，認為策劃師或諮詢顧問就是出主意的，未免太過簡單。那麼，房地產策劃師或諮詢顧問究竟是幹什麼的？
從策劃師所擔負的職責角度考慮的話，我們認為至少有六個方面的職能。
醫生的職能
就好像醫生為了對症下藥，選擇最佳醫療方法，必須對患者進行仔細檢查，通過對各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析，最後得出正確的診斷結論。
房地產策劃師或諮詢顧問受房地產開發商委託，對所開發的項目進行詳細的診斷分析，在瞭解了項目所在地的區域規劃、區域經濟發展水平、居民收入、周邊房地產業競爭狀況、區域人文地理環境、生活習性等信息後，針對“建什麼”？“怎麼建”？“賣給誰”？等要素，提出項目的概念設計定位，畫出概念規劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關係，房地產策劃師或諮詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當地為項目進行人性化的定位。
法律顧問職能
為了規範房地產市場，國家和地方政府頒佈了各種與房地產建設有關的法律制度和法規條文，還有一些僅靠法律法規解決不了的問題 ，如項目對周邊居住環境的影響（施工噪音、陽光遮蓋等），土地代徵、國際政治風雲、國家對外關係以及國內經濟發展、或類似奧運、WTO、西部開發等對房地產開發的影響情況、甚至城市規劃、區域建築物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規為準繩或合理避規、或進行調解、或遵照執行。而這些房地產開發商並不完全掌握。
財務專家職能
房地產開發商擁有資金，但房地產策劃師或諮詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金，房地產策劃師或諮詢顧問是站在開發商的立場上，為開發商的項目進行全程策劃，並要保證項目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創意設計上。
導演的職能
房地產策劃師或諮詢顧問是房地產開發商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業管理公司的橋樑和紐帶，其職責就是通過上述企業的協調配合，將項目的概念定位演繹成功。
船長的職能
認為房地產策劃師或諮詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當項目的概念定位成為設計圖、施工圖後，其重要工作就是在現場進行監理，如果把設計圖看作海圖的話，就是要嚴格按照海圖航線航行，局部變動必須徵的船長同意，只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。
環境問題專家
這裏所謂的環境問題不是地球變暖、酸雨增加的“大環境”問題，而是居住小區的環境美化、社區景觀與周邊街道環境、自然環境的協調的“小環境”問題，同時居住區的人性化，也往往是通過居住區景觀的可入性得以體現。而居住區景觀構成將極大的影響項目的未來銷售，而景觀風格定位及如何實現則取決於房地產策劃師或諮詢顧問。
可見，房地產策劃師或諮詢顧問是通才型人才，同時，一個房地產項目的全程策劃也不是一個或幾個房地產策劃師或諮詢顧問就可以完成，而十數個甚至數十個專家組成的羣體才能夠完成。
房地產策劃師國家職業資格
房地產策劃師是指從事房地產行業的市場調研、方案策劃、投融管理、產品營銷、項目運營和物業管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內容包括：房地產項目的市場調研和諮詢策劃；整合設計、建設、營銷、廣告、服務等資源，制定策劃方案；房地產項目的產品營銷工作；房地產項目的運營工作。
**年3月31日，勞動和社會保障部正式向社會發布了以“房地產策劃師”為主的第三批10個新職業，引起了社會各界的廣泛關注和高度重視，規範新職業的相關工作也正在緊鑼密鼓進行中。此批發布的新職業是05年2月勞動和社會保障部組織專家對新申報的職業活動進行審核，並通過社會公示程序廣泛徵求了有關方面的意見，最終評審通過的。
房地產策劃師職業的確立，不僅可以培養大批專業人才，解決房地產行業對人才的迫切需求；而且可以擴大社會就業途徑，保證房地產行業的健康、持續、高速發展，對加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。隨着我國房地產行業的發展，一支全新的房地產策劃隊伍正在產生並迅速成長，預計5年後，我國將會有幾十萬乃至上百萬人員走上從事房地產策劃師的崗位。
**年12月15日，由中國房地產及住宅研究會主辦、房教中國網承辦的“首屆中國房地產策劃師年會”在北京大學隆重舉行。此次大會作為中國房地產策劃師第一次全國性的行業聚會，是國家推行房地產策劃師職業資格認證制度以來的首次年會。標誌着“房地產策劃師”這一中國房地產業服務羣體進一步朝着職業化、規範化方向邁進，也標誌着“房地產策劃師”這一中國房地產業服務羣體進一步朝着職業化、規範化方向邁進。而中國房地產策劃師聯誼會的成立，將建立起房地產策劃師的思想領地和精神家園，充分展示中國房地產策劃人的智慧和風采，進一步推動中國房地產策劃業及整個房地產行業的規範、健康發展。
房地產策劃的地位和作用
地位
第一、房地產策劃在知識經濟時代屬於智力產業，能為房地產企業創造社會價值和經濟價值。二十一世紀是知識經濟時代，知識經濟的一大特徵是智力、智慧產業將得到進一步發展，社會所需的知識比任何時代要豐富得多。成功的房地產企業，其價值越來越取決於他們的從策略面與左右面上取得生產、分配及應用知識的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財富結合在一起，還會爆發出巨大的能量。
第二、房地產策劃在房地產企業充當智囊團、思想庫，是企業決策者的親密助手。主要表現在：首先，房地產策劃是接觸面大、實踐廣泛。從項目選址直到物業服務的每個環節，策劃活動都參與其中。其次，房地產策劃的案例精彩、手段多。在房地產策劃的每個成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創意和手段。第三，房地產策劃的思想活躍、理論很豐富。由於眾多策劃人努力實踐，勤奮耕耘，在創造許多精彩的項目典範和營銷經典的同時，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結出富有創見的策劃理論。這些都給房地產企業以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產企業出謀劃策，創造更多的經濟效益。
第三、房地產策劃在房地產開發項目建設中自始至終貫穿一起，為項目開發成功保駕護航。房地產開發項目建設要完成一個項目週期，需要經過市場調研、項目選址、投資研究、規劃設計、建築施工、營銷推廣、物業服務等一系列過程，這些過程中的某一環節出現問題，都會影響到項目的開發進程，甚至使項目變成半拉子工程。房地產策劃參與項目的每個環節，通過概念設計及各種策劃手段，使開發的商品房適銷對路，佔領市常
作用
第一、房地產策劃能使企業決策準確，避免項目運作出現偏差。房地產策劃是在對房地產項目市場調研後形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。因此，它可以作為房地產企業的參謀，使企業及企業家決策更為準確，避免項目在運作中出現的偏差。
第二、房地產策劃能使房地產開發項目增強競爭能力，使其穩操勝券，立於不敗之地。近年來房地產企業重新“洗牌”，概念不斷創新，開發模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現，競爭越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產策劃就更能發揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。
第三、能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力。房地產企業要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是管理創新。策劃人幫助房地產開發企業管理創新，就是遵循科學的策劃程序，從尋求房地產開發項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。
第四、能有效地整合房地產項目資源，使之形成優勢。要開發好一個房地產項目，需要調動很多資源協調發展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在房地產策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。房地產策劃參與到各種資源中去，理清它們的關係，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。
此外，房地產策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。
房地產網絡營銷的理想方式，最大特色即在於“足不出户，選天下房”。不需要從一地趕到另一地選房看房，僅在家裏利用互聯網，就可瞭解房地產樓盤項目的規模和環境，進行各種房屋的查詢和觀看，一個構建完善的房地產網站，購房者所關心的一切重要信息如房屋的外觀、房間的佈局、周圍的社區環境、公園、學校等只要用手指輕輕點擊鼠標就一覽無餘、盡收眼底，在對各種房地產項目進行了全面而審慎的選擇、比較後，購房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋，過去十分耗費時間、口舌和精力的選房過程，在網絡營銷的環境中，變得十分輕鬆有趣和迅速快捷。
理論上，通過網上支付，還可在網上籤訂購房合同。不過在現實情況中，房地產作為大宗投資消費，消費者直接通過網絡進行交易的情況非常少見，房地產網絡營銷目前最主要的目的，還是通過網絡給瀏覽者創造一個虛擬體驗的環境，讓他充分感受地產項目的特性，吸引他進入現實售樓現場或者電話進一步溝通，為成交做好前期工作。
網絡營銷的特性：網站是基礎，推廣是手段，贏利是目的！
常見房地產網絡營銷推廣方式
A、SEO（SearchEngineOptimization，搜索引擎優化）
搜索引擎優化是中小企業最常見的一種推廣方式之一，主要是通過搜索引擎的排名來提高網站的最大程度曝光率，從而提升網站的流量，來實現互聯網的銷售。當然對於中小企業來説更傾向於用户的體驗化，也就是常規説到的UEO。
B、PPC（PayPerClick點擊付費廣告）
點擊付費廣告對於現在的企業來説很大一部分採用了這種按照實際點擊來付費的廣告形式，最主要的目的是得到最核心客户的點擊，常規網站比較常見的有百度、谷歌、搜狐、騰訊、雅虎等等，居多一些當然現在也有一些電子商務網站採用了該推廣模式，最大的優勢就是把每一分都花在了刀刃之中。
C、博客營銷
博客營銷也同樣是一種很不錯的推廣營銷方式，最主要的目的是對公司以及產品信息進行一個有效的傳遞，對於一個企業來説，最主要的問題在於博客的選擇以及博客的合理應用，在博客推廣中不在於多，在於的是精，提供和傳遞有價值的信息才是大家所喜歡的信息。掌握有效的方式方法。
D、B2B平台推廣
B2B電子商務平台在現在對於中小企業來説也是屬於比較火的一種推廣方式，因為能夠很直接的對產品實現傳遞和銷售，典型的B2B平台有阿里巴巴、慧聰網、生·意·寶、環球資源網等等，B2B推廣特別是針對於現在全國B2B數量急速的增加，我們需要做的就是採用2/8原則，把大量有效的時間花費在有價值的B2B上，而其他的網站就僅僅是屬於信息發佈平台。
E、電子郵件營銷
電子郵件營銷在中國市場來説對於企業還沒有做到能夠合理的有效運用，在這一點上面做電子郵件營銷中國還是處於發展中，但是不過現在電子郵件被大量的一些虛假廣告信息和垃圾信息所採用，一個郵箱每天輕鬆就能夠收到幾十條垃圾郵件，當然其實對於電子營銷營銷來説也同樣是一種很有效的推廣方式，主要是將公司信息經過製作之後，對產品、促銷、榮譽、刊物和相關資訊進行點對點的有效傳播，當然最主要的就是內容和資源，這個在企業中應該多注意一些，就是掌握大量有效的資源對推廣是能夠達到很好的效果的，特別是現在行業之間的差異化一定要注意，可以通過一些付費的方式獲取目標客户羣體的郵件庫資源，當然一定是有價值的。
F、新聞軟文營銷
這一種方式在現在來説採用的是越來越多，大部分的企業開始了採用了軟文營銷進行推廣，然後在大型行業門户或者是大型網站進行傳播，不過最主要的是注意幾個方面，1、內容的真實性，2、內容的價值型，3、內容的推廣方向，這幾點一定要明確，最主要的是有效的信息，當然公關類的先拋一邊，因為那個技巧性太高，而且需要投入大量的人力和物力。
G、QQ羣推廣
QQ作為現在中國使用羣體最多的即時通交流工具，對現在很大程度上面推廣工作起到了很大的幫助，特別是現在的QQ羣，對推廣上更是添加了幾分色彩，主要的方式是QQ羣郵箱，QQ羣信息發佈，當然還是有一定技巧，QQ羣推廣不易採用苦力的方式，因為不易這種方式推廣，掌握一定的技巧，可能對推廣能夠起到很大的作用，因為QQ是和人打交到，只要掌握了好的方式方法很容易建立口碑營銷。
當然了，網站推廣方法還有很多，但是不是每一種方法都適用於自己所服務的對象，具體問題具體對待。只要選對方法，堅持下去，就能得到預期的效果。
一是策劃為先。在整個項目開發過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業局、房管局、國土局、税務局等部門的統計年鑑，瞭解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據不同的環節有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態，圍繞區域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
二是創新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創新，包括建築形態、佈局規劃、户型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上閤家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產開發的全程策劃，每個環節、每道工序、每個細節都相當重要。如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。
三是塑造差異。差異化能夠創造競爭優勢，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建築風格、外立面、風系設計、光系設計、户型設計、佈局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業的目的是營利為本。
四是整合營銷。一方面房地產企業在項目開發或經營中要體現人性化意識，關注企業形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善於整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房；社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和户型；從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和户外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區塑造創意點。在品牌定位方面，根據消費形態和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費羣體，同時要善於培育樓盤的子品牌。當然，對於房地產銷售力的實現，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產品和價格才是實現銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費羣，為產品注入一些新的元素，賦予產品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
總之，未來的社區將更加在產品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閒活動空間；間隔合理、實用率高、採光好、空氣流通；樓距較大，有開敞的空間和視野；完善的小區配套，物業管理好，最好是封閉式管理；交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據目標消費羣的特性，配合產品的
特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創新，另一方面是有效把握目標消費羣體的消費心理和行為，關注其消費形態，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。
二維碼營銷方案餐飲微信營銷方案ktv微信營銷方案
蒙田範文網