一、對接項目
皇家壹號
二、項目工程
進度依據目前的工程進展，預期可在20__年5月10日左右封頂，12月份交房
三、項目當前營銷背景
1、金融危機對目前房地產市場的影響，客户購買慾望下降是重要原因之一
2、本地區對期房的抗性較大，持觀望態度的比較多
3、本案的目標客户羣為本地區10%的高端尊貴客户羣而準備，目標客户少
四、整合營銷的突破
1、由“公積金至函”引發的思考
由公積金中心授權西平郵政局使用公積金中心的公章，針對公積金客户進行一個全方位的宣傳，我們將巧妙的融入皇家壹號的此次的活動內容，以公積金中心的名義發放信函，公積金客户對此信函可信度的提高，必會翻看，不會隨宜丟棄。
2、新渠道，自然需要做一篇新文章。
毋庸置疑，文章的核心內容就是要建立凰鳳置業和公積金客户之間利益的關聯。顯然，當前直接的購房優惠説辭已經不能充分打動客户。在此，將購房優惠金額與人民幣進行概念置換，給客户一個“美麗的誤導”，即：收到信函的公積金客户到凰鳳置業開發的皇家壹號小區銷售部就有“錢”可領！
3、“6+1獎勵計劃”概念出爐及內容確定
非常6+1是中國老少皆知的電視節目，其詼諧歡快的主持風格受到大家喜愛，其知名度非常高，借用“6+1”大標題吸引大眾的眼球，同時隱射我們項目在西平做到6個第一。如何利用好此次的廣告渠道，對1.1萬的目標客户羣進行最為直效的訴求？
這1.1萬人願意相信什麼？究竟什麼才能重重觸動這1.1萬人的神經，讓其產生強烈的購買慾望？人為放大“6000元購房優惠”這個概念，在“6000元”上做足文章！計劃推出房源約284套，我們可以先算筆帳：6000（元/套）×284（套)=170(萬元）由此延伸出：推出的“170萬元購房優惠”。
“6+1獎勵計劃”很好地解決了文章的命題問題：夠大，醒目。170萬元的虛擬總額足以引爆市場的興奮點！6+1獎勵計劃”來頭雖大，但是否還可以對其內容體系繼續豐富？“6+1獎勵計劃”身上承載的多重目的該如何逐步實現？
假如我們是在設計一個遊戲，在遊戲設定中：
第一關是“吸引到場”，通過“6+1獎勵計劃”廣告公開宣傳和公積金信函吸引客户到達銷售現場。
第二關是“放大誘惑”。客户到銷售中心後，可轉讓的“6000元購房現金卡另外目的是留下個人基本資料。
借鑑前述“170萬元”虛擬總額的思路形成，將“6000元購房現金卡，憑證轉讓成交要予以獎勵的“500元”概念同樣放大：500（元/套）×284（套)=14.2(萬元）。“14.2萬元轉介紹成交獎勵計劃”，也最終敲定！
簡言之：6+1獎勵計劃=170萬元購房現金卡計劃+14萬元轉介紹成交獎勵計劃住房公積金客户憑20__年“公積金至函”至指定銷售中心，在規定時間內均可獲得“6000元購房現金卡！
6+1獎勵計劃之二：14萬元轉介紹成交獎勵計劃“6000元購房現金卡，亦可由持有者授權他人享有；若受讓人持此卡購置旗下皇家壹號產品成功，經置業核實無誤後，銷售人員在受讓人簽定正式購房合同的第一時間內通知原持有者：可隨時至指定銷售部領取500元現金獎勵。
五、“6+1獎勵計劃”預期目的
鑑於房地產整體市場進入淡季，皇家壹號在客户積累情況不理想的現狀，利用“公積金至客户函”，凰鳳置業針對“1.1萬公積金用户”新開發的直效媒介渠道，達到：
1、近期目標：實現項目的客户積累和順利銷售；
2、遠期目標：緊抓該“1.1萬公積金用户”，讓其關注皇家壹號、瞭解並最終成為置業鐵桿客户；
3、企業品牌目標：凰鳳置業第一新作，回報社會，提升企業知名度、美譽度。
六、“6+1獎勵計劃”實施細則
1、營銷節點劃分
蓄水期3月15日（暫定）→3月30日：“6+1獎勵計劃”懸念導入“6+1獎勵計劃”是一個針對性極強的集中公關、營銷方案。此次對“1.1萬公積金客户”的大型公關，是否能如期產生足夠的銷售勢能，其成敗的關鍵決定於“6+1獎勵計劃”導入前期在整個西平樓市的影響力！因此，3月15日（暫定）的“6+1計劃”懸念導入期，必須做到高調！高調！
“高調”體現在兩個層面：
第一是要有足夠時間造勢，但目前的實際情況是時間相對有限；
第二，也是目前我們唯一能夠把控的，即概念的媒體釋放必須做到高度的集中和統一！集中所有的聲音，同時説一句話“6+1獎勵計劃”！
活動開始期4月1日→6月15日
經過一定階段活動的蓄水期
宣傳方面，3月15日户外廣告及其他媒體集中進行“6+1獎勵計劃”公開客户方面：4月1日第一個公積金客户將接到“6+1獎勵計劃”至函。至4月15日最後一個客户收到對帳單之後，時間向後順延15天，即4月15日前：基本可以認定是“6+1獎勵計劃”目標客户的集中認購期。
2、各節點媒體投放組合
3月15日（暫定）3月30日
主流媒體：户外+飛播
小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點對點派單
銷售現場：條幅+__展架
4月1日4月15日（暫定）
主流媒體：户外+夾報
小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點對點派單
銷售現場：條幅+__展架
直效媒體：住房公積金至函（從3月24日開始投放分二到三批次投放，約一週到兩週時間）
營銷總原則：
1、信心比黃金更珍貴快速回款減少成本增加利潤
2、創新驅動發展戰略主動出擊全城營銷全員工營銷
3、走非常路策略錢用在刀刃上
4、走安利銷售方式
具體策略：
一、老客户推薦策略
1、老客户上門或上單位，帶上禮品（約200-300元），帶上誠意，每推薦一個新客户，獎1000元，推薦10新客户，再補獎3000元。
2、召集安陽跑保險人員，舉行產品推介會，每個保險人員推薦一個新客户，獎1000元。
3、召集老客户晚上聚餐，增進感情，介紹產品優勢，每推薦一個新客户，獎1000元，推薦10新客户，再補獎3000元。
二、教師策略
尋找熱心教師，每推薦一個新客户，獎1000元，推薦10新客户，再補獎3000元。
三、單位策略
主動聯繫友好單位，到單位去推銷，單位主要負責人推銷十套房，自己購房在正常優惠上，再去掉1.5萬元。
四、各縣城、鄉鎮、主要大村策略
1、發短信、進行派單，每個縣，約需2萬元。
2、尋找當地聯絡人，每推薦一個新客户，獎1000元，推薦10新客户，再補獎3000元。
3、在主要地段，考慮價格的基礎上， 可做些廣告。
五、派單策略
繼續原派單，到鄉鎮、縣城去，到安陽市主要單位去。
六、其他
1、直接按排售樓員，到客户家裏或單位裏。按排售樓員與客户吃飯。
2、加大催款力度，定房時，簽定協議，協議上註明，一個星期內交到貸款40%。一次付清全部交清。否則不再接收此客户定房。
3、各縣城、鄉鎮、主要大村到項目部應考慮車輛，中午考慮吃飯、送禮品等。（因為在縣城、鄉鎮、主要大村一户可帶動多户。）
4、加大現有售樓員思想教育，提高信心。
5、單頁上用詞直接，如“安陽東區最優位最低價一口價”等。如“無融資、無貸款公司”等。
6、每個購房户，在價格上，有原則，也要有方式。
7、提早回款，把銀行貸款或個人款還了，我保證完全可行，也就是説把利息讓給客户，我們也同時賣了房，一舉兩得，很好。
一、社區市場訴求定位
東南亞風情社區
開啟花都人居新時代
新花都、新人居
區位優勢：新區商居中心地段，名校（雲山中學）、名園（馬鞍山）、廣場毗鄰，周邊成熟配套。
個性優勢：獨特人性化居住環境、文化社區、東南亞風情。
二、活動策劃要旨
五一長假，萬商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脱穎而出，非要別出心裁、吸引眼球不可。
雲珠花園的社區定位明確以後，公關及活動促銷重點應放凸顯獨特區位優勢和人性化居住環境上。
讓更多的潛在購房者知曉、領悟、感受雲珠花園的魅力優勢併產生知名度、美譽度及產生購房安居慾望是主題策劃活動的主旨所在。
以書畫文化藝術為活動形式（謂之形），以眾多目標消費者及有影響力傳播人物的直接參與為表現（謂之體），以促進樓盤美譽傳播和銷售為目的（謂之用）。
活動策劃具體形式：以描繪人居環境為主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術節（簡稱：首屆“雲珠花園”書畫藝術節）
三、主題廣告語
雲珠花園“描繪花都寫意人居”
四、活動框架
1、時間：20__年5月1日至7日
2、活動地點：雲珠花園現場及售樓部
3、活動內容
（1）兒童書法繪畫現場表演並比賽· 1日
（2）青少年書法繪畫現場表演並比賽· 2日
（3）花都區書法畫家現場表演· 3日
（4）書畫家作品點評、藝術酒會沙龍· 3日
（5）獲獎作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈
4日至7日
4、· 活動組織
主辦（樓盤促銷現場安排、經費支出）：雲珠花園開發商
（組織書畫家參與）：區書畫家協會
協辦：（組織學生參與）區青少年宮
區一幼、圓玄幼、圓玄國小、五小、雲山中學等
策劃承辦：祥業廣告公司（整個活動具體組織、佈置、協調）
媒體支持：花都新聞、花都電視台、廣播台、《花都房地產》
5、促銷配合
1)參觀樣板房、派發宣傳資料
2)優惠購房折扣
3)購房贈送書畫作品
4)義賣書畫作品捐贈青少年宮
6、經費預算
1)活動組織、策劃、資料： 5800元
2)現場佈置：（空飄/4個、彩旗/300杆、拱門/1座、音響/1套、紅地氈/200米、垂幅/4條、主題噴畫/1幅帶展架、展架/10、桌椅板凳/100套等）·· 12000元
3)禮品及紀念品、獎品· 20000元
4)書畫家及有關嘉賓、媒體利市 16000元
5)前期廣告宣傳（宣傳海報或單頁、電視台、花都新聞） 10000元
總費用：63800元
五、我公司策劃承辦優勢
1、祥業廣告與房地產房地產，我們最自信的舞台！
祥業廣告公司是大型房地產公司衍生的專業子公司，對房地產的理解高於同行。核心策劃設計人員有豐富的房地產專業經驗，服務過花都眾多品牌樓盤。曾服務樓盤：富豪山莊、雅景苑、紫光園、合和世紀城、雅寶新城、蒙地卡羅山莊、雅居樂雍華廷、怡雅花園、駿威廣場、全鴻花園、杏林花園、雲港花園等。
2、我們的自辦媒體：
《花都房地產》，我公司受花都房地產業協會委託承辦的區域專業雜誌。《投資花都》、《花都警訊》皆為我公司設計承印的專業雜誌。
3、我們對房地產客户的工作方式。
在分析市場及樓盤特點的基礎上，購建樓盤的核心定位和競爭優勢，運用綜合的外在手段表現樓盤的定位、特色及優勢，分析並劃定特定的目標消費羣及其購房心理習性，採用恰當的方式將信息訴求傳達給目標消費者，激發其購房慾望達成購買行為。
4、如由我公司承辦活動，《花都房地產》將贈送2P專題報道及若干宣傳版面。
5、我公司經驗豐富、人脈深厚，可保證活動組織的各項公關，邀請有影響力人物參與，保障活動檔次及傳播效果。
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